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“是有內部認購這個事，今年年初公司在廣州的項目就搞過一次，這次是在公司全國所有的項目推廣，但是已經搞完了。”9月6日上午，記者在恆大地產集團（ 3333.HK，下稱恆大）旗下長沙恆大雅苑調查“內部認購”一事時，項目部的置業顧問告訴記者。 此前的8月30日，恆大公佈2011年半年報，公司實現淨利潤58.2億元，超過行業龍頭万科A（000002.SZ）。然而，此時在長沙——佔恆大銷售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恆大通過內部認購“募集後期開發資金”的說法。 今年7月和8月，恆大在旗下所有開發項目推行針對內部員工“7折購房”的內部認購活動。同時還以VIP認籌、誠意登記等形式向公眾購房者進行內部認籌，在項目開盤前收取數額不等的現金。這種違法銷售行為早在數年前即已被國家房地產主管部門明令禁止。 “現在地產企業信貸吃緊，恆大的內部認購可能是公司為下半年蓄積開發資金的一種手段。但是內部認購本身是非法的，而且還存在風險，一旦開發商不能按期交房或房屋出現質量問題，甚至攜款逃跑，購房人很難受到法律保護，交納的誠意金也難以追回。”區域經濟學家、湖南商學院經貿系主任柳思維直言內部認購的風險所在。 內部員工7折購房 “我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房，你只要交10萬元的指標費，就可以低價買到恆大的房子。” 記者獲悉，恆大自2011年7月開始全面推出員工內部認購活動。 長沙恆大雅苑工作人員透露，只要是超過一年工齡的恆大員工，在交納誠意金，與公司簽訂內部認購協議後，就可以7折買房，同時還可以享受公司的其它優惠，“最低可以達到6.3折”，但是要求在簽訂認購合同後一個月內一次性付清全部房款。 恆大雅苑目前的售價約為7000元/平方米，按7折計算，加上公司的其它優惠，公司內部員工的購房價格低於5000元/平方米。而公眾購房者即便付全款，也只能拿到9.5折的優惠。 在另一個項目長沙恆大名都，置業顧問向記者透露，他們也可以享受7折購房的優惠，“不過恆大名都的房子麵積都很大，在200平方米-290平方米之間，因此我們這裡的員工內部認購的很少”。除了長沙，恆大其它城市的項目也都有這項優惠。 “你說的這個事情我知道，這是我們集團公司針對內部員工的福利，不過上個星期已經搞完了，你可以去看看別人有沒有指標轉讓。”9月6日，記者致電武漢恆大城項目時，置業顧問彭小姐快人快語。 恆大實行的低價內部認購，成為很多置業顧問的生財之道。記者獲悉，很多沒有購房需求的恆大員工，在拿到內部認購優惠指標後，以數万元的價格，將其倒賣牟利。 “我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房，你只要交10萬元的指標費，就可以低價買到恆大的房子，比市場價至少便宜1000元/平方米。”長沙一家房產中介向記者兜售手中的恆大華府內部指標。 他告訴記者，購買恆大華府的內部認購房，通常需要一次性付全款，少數可在一年內分三次付清，但是付清房款後，只能拿到內部員工開具的收據，一年後才能與開發商簽合同。 至於公眾購房者買了指標後，到時房子如何更名過戶？恆大的一名置業顧問私下透露，恆大管理層已經口頭承諾可以更名，至於具體時間和方式，到今年年底看政策變化再定。 超億平方米土儲後的資金渴求 “公司對項目實行滾動開發，工程時間抓得很緊，對資金的需求非常大，而靠項目對外銷售回籠資金，速度又太慢。” 恆大緣何如此慷慨向內部員工讓利售房？ 上市以來，恆大一貫採取“低價拿地、快速開發、海量推盤、低價銷售”的“短週期、長開發”策略，而海量推盤必然要求公司加快工程進度，資金的需求也隨之加大。 恆大2011年半年報稱，公司計劃將位於二三線城市的92個項目中的大多數項目，在今年下半年陸續推出。同時要求新項目在取得後6個月內開盤銷售，符合條件的樓棟在一年內交房確認收入。恆大目前在建工程面積為3165萬平方米，為全國房企之最。 “公司對項目實行滾動開發，工程時間抓得很緊，對資金的需求非常大，而靠項目對外銷售回籠資金，速度又太慢，所以不得不千方百計融資。”恆大長沙分公司的一位項目經理向記者私下透露。 2011年上半年恆大新增土地儲備4897平方米，在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計算，至少套住了恆大832.95億元資金。土地大量囤積和項目快速開發，使得公司資金需求像永遠填不滿的洞口，並進而導致公司資產負債率高企，而這一直是恆大的一塊心病。 財報顯示，2009年、2010年、2011年1-6月，公司資產負債率分別為79%、80%、80%，平均高出万科A約5個百分點。 曲線融資“過冬” 記者獲悉，恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式，向公眾購房者收取數額不等的誠意金，為公司後續開發曲線募資。 大量拿地和在建工程已令恆大資金鍊吃緊，而持續縮緊的外部融資環境則令這種狀況雪上加霜。 最近數年，在資金緊張上吃過大虧的恆大，已經通過多種途徑進行融資。2008年6月，恆大香港上市失敗後，曾以發行可轉債的方式，向新世界發展（0017.HK）、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元；2011年1月，恆大發行了總額達92.5億元的人民幣優先票據。 此次內部認購，只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉，恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式，向公眾購房者收取數額不等的誠意金，為公司後續開發曲線募資。 “我們項目預計10月、11月開盤，你可以提前半個月來認籌，認籌金額是1萬元，正式開盤後，這個錢可以轉定金抵房款。”9月4日，記者在長沙瀏陽恆大華府項目調查時，置業顧問向記者詳解公眾購房者內部認籌流程。 長沙恆大名都和武漢恆大城兩個項目的置業顧問也向記者透露，購房者可以在開盤前半個月至3個月進行內部認籌。此前的2010年8月，恆大旗下合肥恆大華府曾因內部認購而被媒體曝光。但恆大好像不在乎這種曝光，因而一年後故技重施。 這樣的曲線融資，略可為恆大籌集部分流動資金。以湖南為例，目前恆大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發項目。內部員工稱，此次湖南地區內部認購住房數量超300套。如以50萬元/套計算，加上向公眾購房者進行的內部認籌金，恆大在湖南可提前回籠資金2億元，全國所有項目相加，回籠資金更為可觀。 恆大想方設法蓄積資金“過冬”，但它採取的內部認購、認籌、交誠意金等方式，卻明顯違反了住房和城鄉建設部以及湖南省和長沙市的有關規定。它僥倖的是，雖然違規卻並未付出多大的代價，所以才不憚於屢次赴險。