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恆大被曝違規大範圍內部認購員工7折購房

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“是有內部認購這個事,今年年初公司在廣州的項目就搞過一次,這次是在公司全國所有的項目推廣,但是已經搞完了。”9月6日上午,記者在恆大地產集團( 3333.HK,下稱恆大)旗下長沙恆大雅苑調查“內部認購”一事時,項目部的置業顧問告訴記者。

 

此前的8月30日,恆大公佈2011年半年報,公司實現淨利潤58.2億元,超過行業龍頭万科A(000002.SZ)。然而,此時在長沙——佔恆大銷售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恆大通過內部認購“募集後期開發資金”的說法。

今年7月和8月,恆大在旗下所有開發項目推行針對內部員工“7折購房”的內部認購活動。同時還以VIP認籌、誠意登記等形式向公眾購房者進行內部認籌,在項目開盤前收取數額不等的現金。這種違法銷售行為早在數年前即已被國家房地產主管部門明令禁止。

“現在地產企業信貸吃緊,恆大的內部認購可能是公司為下半年蓄積開發資金的一種手段。但是內部認購本身是非法的,而且還存在風險,一旦開發商不能按期交房或房屋出現質量問題,甚至攜款逃跑,購房人很難受到法律保護,交納的誠意金也難以追回。”區域經濟學家、湖南商學院經貿系主任柳思維直言內部認購的風險所在。

內部員工7折購房

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子。”

記者獲悉,恆大自2011年7月開始全面推出員工內部認購活動。

長沙恆大雅苑工作人員透露,只要是超過一年工齡的恆大員工,在交納誠意金,與公司簽訂內部認購協議後,就可以7折買房,同時還可以享受公司的其它優惠,“最低可以達到6.3折”,但是要求在簽訂認購合同後一個月內一次性付清全部房款。

恆大雅苑目前的售價約為7000元/平方米,按7折計算,加上公司的其它優惠,公司內部員工的購房價格低於5000元/平方米。而公眾購房者即便付全款,也只能拿到9.5折的優惠。

在另一個項目長沙恆大名都,置業顧問向記者透露,他們也可以享受7折購房的優惠,“不過恆大名都的房子麵積都很大,在200平方米-290平方米之間,因此我們這裡的員工內部認購的很少”。除了長沙,恆大其它城市的項目也都有這項優惠。

“你說的這個事情我知道,這是我們集團公司針對內部員工的福利,不過上個星期已經搞完了,你可以去看看別人有沒有指標轉讓。”9月6日,記者致電武漢恆大城項目時,置業顧問彭小姐快人快語。

恆大實行的低價內部認購,成為很多置業顧問的生財之道。記者獲悉,很多沒有購房需求的恆大員工,在拿到內部認購優惠指標後,以數万元的價格,將其倒賣牟利。

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子,比市場價至少便宜1000元/平方米。”長沙一家房產中介向記者兜售手中的恆大華府內部指標。

他告訴記者,購買恆大華府的內部認購房,通常需要一次性付全款,少數可在一年內分三次付清,但是付清房款後,只能拿到內部員工開具的收據,一年後才能與開發商簽合同。

至於公眾購房者買了指標後,到時房子如何更名過戶?恆大的一名置業顧問私下透露,恆大管理層已經口頭承諾可以更名,至於具體時間和方式,到今年年底看政策變化再定。

超億平方米土儲後的資金渴求

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢。”

恆大緣何如此慷慨向內部員工讓利售房?

上市以來,恆大一貫採取“低價拿地、快速開發、海量推盤、低價銷售”的“短週期、長開發”策略,而海量推盤必然要求公司加快工程進度,資金的需求也隨之加大。

恆大2011年半年報稱,公司計劃將位於二三線城市的92個項目中的大多數項目,在今年下半年陸續推出。同時要求新項目在取得後6個月內開盤銷售,符合條件的樓棟在一年內交房確認收入。恆大目前在建工程面積為3165萬平方米,為全國房企之最。

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢,所以不得不千方百計融資。”恆大長沙分公司的一位項目經理向記者私下透露。

 

2011年上半年恆大新增土地儲備4897平方米,在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計算,至少套住了恆大832.95億元資金。土地大量囤積和項目快速開發,使得公司資金需求像永遠填不滿的洞口,並進而導致公司資產負債率高企,而這一直是恆大的一塊心病。

財報顯示,2009年、2010年、2011年1-6月,公司資產負債率分別為79%、80%、80%,平均高出万科A約5個百分點。

曲線融資“過冬”

記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

大量拿地和在建工程已令恆大資金鍊吃緊,而持續縮緊的外部融資環境則令這種狀況雪上加霜。

最近數年,在資金緊張上吃過大虧的恆大,已經通過多種途徑進行融資。2008年6月,恆大香港上市失敗後,曾以發行可轉債的方式,向新世界發展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月,恆大發行了總額達92.5億元的人民幣優先票據。

此次內部認購,只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

“我們項目預計10月、11月開盤,你可以提前半個月來認籌,認籌金額是1萬元,正式開盤後,這個錢可以轉定金抵房款。”9月4日,記者在長沙瀏陽恆大華府項目調查時,置業顧問向記者詳解公眾購房者內部認籌流程。

長沙恆大名都和武漢恆大城兩個項目的置業顧問也向記者透露,購房者可以在開盤前半個月至3個月進行內部認籌。此前的2010年8月,恆大旗下合肥恆大華府曾因內部認購而被媒體曝光。但恆大好像不在乎這種曝光,因而一年後故技重施。

這樣的曲線融資,略可為恆大籌集部分流動資金。以湖南為例,目前恆大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發項目。內部員工稱,此次湖南地區內部認購住房數量超300套。如以50萬元/套計算,加上向公眾購房者進行的內部認籌金,恆大在湖南可提前回籠資金2億元,全國所有項目相加,回籠資金更為可觀。

恆大想方設法蓄積資金“過冬”,但它採取的內部認購、認籌、交誠意金等方式,卻明顯違反了住房和城鄉建設部以及湖南省和長沙市的有關規定。它僥倖的是,雖然違規卻並未付出多大的代價,所以才不憚於屢次赴險。

 

恆大 被曝 違規 範圍 內部 認購 員工 購房
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