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隱世油王一億身家住美孚

2008-07-24  NextMagazine香港遍地黃金,有錢不願為人知者比比皆是,但上市公司的年報,原來會揭露投資者的身家!

中石油最新的年報,刊登了兩名手持現值七千萬元中石油股份的散戶姓名。經本刊仔細調查,發現他們是一對居於美孚的退休夫婦,外間對他們全無認識。這對夫婦生活簡樸,計及其物業及鋪位,更有逾億元身家,是名副其實的隱世油王。

上月底,記者到美孚登門拜訪這名神秘的中石油股東凌芙生,應門是一位年逾七十的老伯,記者道明來意,並拿出中石油年報展示之後,他才自認身份並笑說:「年報居然有我哋名?咁賞面呀。」原來他雖然每年都會收到中石油的年報,但從未仔細翻閱,故不知自己竟榜上有名。

他 兩夫婦現有約六百九十萬股中石油,市值逾七千萬,「我咁多年嚟不斷買貨,其實到而家只係差不多打個和,所以唔會賣住,佢派息又幾好,咪由佢放喺度。」凌芙 生強調將股票轉為自己名下,收息時便不用被銀行或證券行「過水濕腳」;以中石油息率約四釐計算,他每年收息逾二百六十萬元;以自己名義收取,可省回逾萬元 的代收股息費。

香港上市公司的年報,只披露持股逾百分之五的股東,惟中石油自去年回歸國內發行A股後,須按國內上市規定,同時披露十大流通股的股東資料,因此○七年的年報,在十大流通股東一欄內,才有凌芙生夫婦的名字出現。香港投資者學會主席譚紹興表示:「佢哋轉咗自己名才會被揭發,否則存喺證券行,都會包含在香港中央結算代理人一欄,唔會出自己名。」因此很多同時在兩地上市的公司,其最大的流通股東皆屬中央結算代理人。

出身石油行業

凌 芙生買重中石油,並非只為收息,而是因為唔熟唔做,「我以前喺石油公司工作了幾十年,好清楚知道石油係必需品同好熟行情,我覺得中國嘅石油發展落後世界, 有好大進展空間。」現時國際油價高企,他卻認為難以持續,「當油價貴,自然會有人開發另類能源,從而減低原油的需求。現時已經有好多人開發風力、太陽能 等,所以我覺得油價都差不多到頂了。」

原來,他自六十年代初期,便在美孚石油當工程師,對股票的認識,亦由當時開始,「我在美孚做的時候,有個收買佬經常嚟收爛銅爛鐵,我同佢好熟,佢係一個股票迷,成日講唔停,我跟得佢多,都開始睇書研究,發覺股票真係幾好。」

他認為投資股票,一定要買有往績可循的龍頭股,所以從不抽新股,「因為睇唔到佢以前做成點,我覺得好多招股書都係吹水。」在股市打滾四十年,雖經歷多次股災,但卻未曾損手:「完全唔關我事!因為我唔係炒股,係長線投資,買嘅又係龍頭實力股,就算股價跌,遲早都會升番。」

他的投資期,往往長達十幾二十年,「我買新鴻基地產嘅時候,佢先幾蚊,揸到而家都未放。」所以他認為買股票,幾乎是穩賺。「只要有耐性,買優質股,基本上唔會有問題,我唔係要發達,我係要有系統咁積累財產。」

更重要的,是他用作買股票的錢全屬閒錢,「當年美孚母公司係全球第四大石油公司,在香港請嘅人,好少會炒,而且人工同福利都相當好。加上我無乜嗜好,好少使錢,自己份人工根本用唔晒,咪買股票當儲錢,由佢擺喺度囉。」

住 屋幾乎是香港人的最大負擔,但凌芙生卻倖免於難。美孚石油於六十年代,把油庫從荔枝角海旁遷往青衣,把原有地皮用作發展美孚新邨;八十年代初屋苑建成後, 油公司讓員工率先選樓,除樓價有一成七折扣外,還提供免息貸款:「唔使俾真金白銀,公司借錢俾你買樓,再每個月喺你人工扣少少嚟還錢。」

他當年還以三百一十萬元,買入美孚區內其中一個商場的大鋪位,間成六個鋪面出租至今,「當時我按咗手上啲股票,向銀行借錢買呢間鋪。買鋪無優惠,但我個鋪正正在商場門口,我睇好佢嘅前景。」二十年後的今日,不計每月六位數字的租金收入,該鋪位現已升值至四千二百萬元。

父母離異寄人籬下

由於凌芙生的股票和物業都買得早,隨着香港經濟飛躍,他雖一介打工仔,亦囤積了過億身家,但原來其身世艱苦。土生土長的他,父母在他小時候已離異,最初他與父親生活,但像大多數粵語長片一樣,遇到惡後母,「讀小學時,佢唔俾我讀書,阻咗我年半。」他遂轉投靠親戚家裡寄住。

凌芙生自小寄人籬下,朋友亦不多,只與書本作伴。他愛流連書店,站在書架前讀上四、五個小時亦不覺倦。閒時有點零用錢,便到嚤囉街買《讀者文摘》,「一蚊一冊,內容包羅萬有,仲可以學英文。」

他愛在書海浮沉,所以讀書成績相當優異,中學在香港華仁就讀,畢業成績全是優等,最後更獲獎學金到海外修讀電子工程。艱苦生涯自此完結,凌芙生笑言:「我開始工作之後,可以講得上係一帆風順。」

每日屋內散步兩小時

因 投資有道,凌芙生工作生涯比一般人短,二十年前已退休,現與結婚四十年的妻子及一隻貓居於逾千呎的美孚新邨,一子一女亦已成家立室。他說:「我好少老友, 所以唔多出街,平時主要都係睇書,咩書都睇。」除了每天朝早落街拿報紙外,凌芙生可以整天都足不出戶,「有時老婆叫落街買嘢咪去囉,但我好少自己話要去 街。」

多年的退休生活,沒有讓他培養出什麼興趣,既不養魚亦不好園藝。唯一是喜歡走路,但亦是在家中。他專程在木地板上用透明膠鋪出一條步行徑,「我以前都會打網球,但而家無了,淨係行路,每日固定快步行個半至兩個鐘。」

兩個小時,就這樣不斷由門口走到露台再折返,儘管樓下荔枝角公園景色秀麗怡人,但凌芙生說,「我喺屋企行,同喺下面行無分別,一樣呼吸新鮮空氣,但喺屋企可以睇電視,行完可以馬上沖涼,行到熱可以除剩條底褲,你可唔可以喺下面公園除剩條底褲吖?」

除 此之外,凌芙生其餘的時間還會做家務,「其實我請得起工人有餘,但無請,因為我認為一個人應該做運動,家務就係運動,所以屋企都係我同老婆自己打理。」事 實上,凌氏夫婦的生活沒有絲毫富戶色彩,家裡不見豪華裝修之餘,每件家具都非常平實,就連電視都是傳統大牛龜款式,「我只係一個好普通嘅普通人,只要住得 舒服就得。」說時,他穿着一套睡衣,躺坐在沙發上,一派悠然自得。

身家上億

資 產價 值

691.2萬股中石油 $7,105萬

美孚高層住宅單位 約$500萬

美孚商鋪 約$4,200萬

總計 約$1.18億

資料截至本週二。

揸30萬股江西銅上年報

除了中石油外,另一間同樣在中港兩地上市的江西銅,其○七年年報亦披露了四個散戶的名字,其中Yam Kam Ming的持股量僅得三十萬股,市值約四百五十五萬元,但已是十大流通股股東之一。

另一位榜上有名的Shou Yin Kiu,更完全不知道自己的名字為什麼會被披露,她說:「點會有o架,我又唔係董事又唔係乜!」後來更說:「都係上年嘅事了,今年等錢使,啲股票已經賣晒啦!」
隱世 世油 油王 王一 一億 身家 美孚
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筆論天下:美孚遊記 陸日勤

2008-12-03 AppleDaily 在一個百無聊賴的周日,日勤到美孚新邨半日遊,在花園平台上走過一幢又一幢雅致而樸實的舊式洋樓,路上碰面的多是上了年紀的街坊,也有帶着小孩子踩單車的少婦。平台開了間舒適堡,讓優閒一族可以享受健身之樂,那些供樓期滿,卸下重擔後的優悠生活,可想而知。供滿樓生活優悠美孚新邨見證着幾十年前,港人大舉離開破爛的唐樓和木屋,遷入洋樓的歷史,人們住屋環境因大型屋苑建設及交通配套,得以顯著改善。此外,美孚也見證着樓市起飛,人們撥出每月收入的一大部份,用來供樓。美國在前兩年樓市高峯期間,美國人的房屋開支,佔收入不足三分一。在香港,此比例是長期標準,旺市時比例更高,對不少人來說,「磚頭」確實具有一份無可取代的安全感。五六十年代大批新移民來港,這批新移民和他們的下一代,經過多年努力,很多已供滿了樓。只要再下一代再多供一間,三代人都擁有自己的物業。到時,港人所累積的財富便十分充裕。假設香港人口沒有大變,而財富代代相傳,到了第四代,大概已毋須為「上車」煩惱,可以多點時間上健身室和帶孩子踩單車吧。樓市起伏有規律今日,樓市再難出現可帶來長升長有的結構性改變,未來的樓市,相信會依循經濟周期而起伏。97年高峯期過後,樓市調整期長達6年;03年見底復蘇,升市又維持了5年。市場變化不可能像日落日出一樣規律有序,但事實上,其間即使經歷很多意想不到的事情,例如沙士疫症,樓市一樣跌幾年又升幾年,08年,跌市才剛剛開始。樓市與失業率息息相關。失業率升,樓價便跌,反之亦然。失業率見頂回落,樓價便會見底回升,歷來如是。以往的經濟衰退,失業率為6至8%,現時為3.5%,並有迹象繼續上升。黃昏將至,跟一位地產經紀交談,得知美孚新邨叫價,現時約每方呎3200元,日勤道別說改天再來。陸日勤http://penandsky.blogspot.com
筆論 天下 美孚 遊記 陸日 日勤
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追踪師奶兵團十億炒美孚


2009-05-21  NExtMagazine


美 孚 新 邨 抗 跌 力 強 , 海 嘯 發 生 後 , 樓 價 只 跌 百 分 之 十 三 , 近 日 呎 價 又 重 返 三 千 六 百 元 水 平 。 一 班 住 在 這 裡 , 外 表 普 通 的 師 奶 , 多 年 來 密 密 炒 , 淨 賺 兩 億 。 ( 廖 健 昌 攝 )



在 銀 行 減 息 及 憧 憬 通 脹 升 溫 的 環 境 下 , 投 資 者 寧 願 攬 實 嚿 「 磚 頭 」 好 過 揸 現 金 , 貴 為 藍 籌 屋 苑 的 美 孚 新 邨 , 樓 齡 雖 然 超 過 三 、 四 十 年 , 但 屋 苑 有 超 過 萬 三 個 單 位 ; 無 論 市 況 好 壞 , 每 月 都 能 維 持 最 少 五 、 六 十 宗 交 易 , 是 十 大 屋 苑 之 首 。
而 支 撐 着 整 個 屋 苑 的 中 流 砥 柱 炒 家 , 原 來 是 一 班 師 奶 ; 她 們 住 在 美 孚 , 食 在 美 孚 的 酒 樓 , 由 區 內 的 地 產 經 紀 介 紹 筍 盤 , 在 屋 企 樓 下 的 銀 行 分 行 做 樓 按 , 對 美 孚 的 炒 樓 環 境 熟 到 透 。 本 刊 追 查 三 名 美 孚 「 師 奶 樓 神 」 的 足 跡 , 過 去 二 十 年 她 們 炒 過 的 美 孚 單 位 涉 資 達 十 億 元 , 策 略 是 密 食 當 三 番 ; 這 幾 位 出 入 街 市 買 餸 煮 飯 兼 湊 孫 的 師 奶 , 多 年 來 竟 然 淨 賺 接 近 兩 億 元 !


林 太 每 日 下 午 飲 完 茶 都 會 出 入 區 內 的 地 產 代 理 行 , 記 者 就 見 過 她 一 連 進 入 幾 間 行 , 與 經 紀 都 十 分 熟 落 。



林 太




在 美 孚 新 邨 富 臨 漁 港 的 二 樓 小 菜 廳 內 , 每 日 都 有 不 少 師 奶 飲 茶 打 牙 骹 ; 她 們 穿 着 涼 鞋 、 運 動 褲 的 街 坊 裝 , 與 一 般 茶 客 無 異 。 其 實 這 裡 是 臥 虎 藏 龍 的 地 方 , 記 者 坐 在 小 菜 廳 一 角 已 聽 到 不 少 炒 樓 經 , 其 中 一 圍 枱 的 師 奶 說 : 「 我 個 單 位 二 百 八 十 萬 買 返 嚟 , 個 客 問 三 百 萬 賣 唔 賣 , 個 客 好 似 好 心 急 , 佢 急 我 偏 唔 急 。 」 另 一 個 插 嘴 道 : 「 唔 使 賣 住 , 起 碼 三 百 四 十 啦 。 」 這 班 師 奶 們 飲 茶 後 會 經 常 一 起 打 麻 雀 、 鋤 大 Dee , 近 月 則 轉 玩 鬥 地 主 。 她 們 互 相 交 換 炒 樓 情 報 , 價 啱 即 落 訂 或 出 貨 , 十 分 爽 快 。
美 孚 新 邨 每 月 約 有 六 十 宗 成 交 , 當 中 接 近 三 成 都 是 由 這 班 師 奶 包 辦 , 當 中 的 代 表 人 物 , 要 數 林 太 及 黃 太 。 表 面 上 , 這 兩 位 師 奶 與 一 般 師 奶 無 異 , 但 她 們 在 美 孚 新 邨 卻 無 人 不 曉 , 記 者 走 進 富 臨 漁 港 說 想 找 林 太 和 黃 太 , 帶 位 的 小 姐 一 聽 便 知 是 誰 並 回 答 : 「 係 咪 地 產 嗰 兩 個 , 林 太 點 半 嚟 , 黃 太 早 啲 十 二 點 半 , 佢 哋 坐 包 廳 㗎 ! 」 黃 太 更 是 美 孚 婦 女 會 及 美 孚 商 業 總 商 會 的 要 員 。
翻 查 二 人 九 一 年 至 今 的 物 業 買 賣 紀 錄 , 就 知 她 們 是 「 師 奶 樓 神 」 , 二 人 炒 賣 過 的 美 孚 單 位 , 一 共 三 百 五 十 個 , 目 前 持 貨 合 共 八 十 三 個 。
兩 位 師 奶 最 愛 到 富 臨 漁 港 小 菜 廳 飲 茶 , 林 太 間 中 會 包 房 , 最 低 消 費 一 千 五 百 元 , 茶 樓 旁 邊 就 是 上 商 銀 行 。 ( 廖 健 昌 攝 )



十 年 來 零 蝕 讓
記 者 一 連 幾 天 在 美 孚 新 邨 遇 見 林 太 , 她 每 日 的 生 活 幾 乎 一 式 一 樣 。 穿 着 Burberry T 恤 、 挽 着 Fendi 手 袋 的 林 太 , 下 午 一 時 三 十 分 , 先 與 丈 夫 及 朋 友 們 到 富 臨 漁 港 包 小 菜 廳 一 圍 飲 茶 , 最 低 消 費 一 千 五 百 元 ; 飲 完 茶 後 和 丈 夫 分 道 揚 鑣 , 就 與 師 奶 們 返 回 其 美 孚 新 邨 的 家 , 下 午 有 時 步 行 往 鄰 近 的 曼 克 頓 山 , 湊 孫 兒 到 美 孚 的 大 型 公 園 嶺 南 之 風 散 步 , 其 間 手 機 就 響 個 不 停 , 不 少 是 經 紀 來 電 介 紹 「 筍 盤 」 ; 回 家 後 她 再 自 行 到 美 孚 萬 事 達 廣 場 的 幾 間 地 產 經 紀 鋪 打 躉 , 然 後 與 菲 傭 到 附 近 的 街 市 買 餸 , 之 後 又 相 約 經 紀 在 區 內 四 圍 行 。
林 太 原 名 陳 元 新 , 她 透 過 與 丈 夫 林 朝 山 開 設 的 三 間 公 司 — — 博 益 實 業 、 吉 盛 及 福 置 的 名 義 , 打 從 九 ○ 年 開 始 , 就 涉 足 美 孚 的 單 位 。 「 不 過 買 賣 咩 單 位 全 都 由 林 太 話 事 , 佢 老 公 以 前 開 廠 做 貿 易 , 不 過 近 幾 年 已 經 退 休 咩 都 唔 理 。 」 一 名 經 紀 說 。 林 太 的 單 位 持 貨 一 個 月 至 大 半 年 不 等 就 放 售 , 是 名 副 其 實 的 短 炒 王 ; 而 且 每 賣 出 一 個 單 位 , 又 會 立 即 「 補 貨 」 ; 即 使 是 市 況 低 迷 如 ○ 三 年 沙 士 爆 發 初 期 , 照 樣 入 貨 ; 例 如 ○ 三 年 三 月 以 一 百 五 十 二 萬 買 入 蘭 秀 道 十 七 座 十 三 A 單 位 , 持 貨 三 個 月 旋 即 以 一 百 八 十 八 萬 出 貨 , 即 袋 三 十 六 萬 ; 但 三 個 月 後 再 入 市 , 同 樣 是 蘭 秀 道 , 以 一 百 八 十 九 萬 購 入 四 十 六 座 五 樓 一 單 位 , 這 次 持 貨 四 個 月 就 以 二 百 六 十 四 萬 放 售 , 又 袋 七 十 五 萬 元 。 如 此 一 來 一 回 , 二 十 年 來 炒 過 一 百 四 十 九 個 美 孚 單 位 , 涉 及 金 額 三 點 九 億 , 淨 賺 超 過 六 千 萬 , 現 時 仍 持 有 五 十 三 個 單 位 收 租 。 而 過 去 十 年 , 蝕 讓 盤 是 零 , 戰 績 認 真 彪 炳 。




美 孚 炒 樓 一 條 龍
記 者 連 日 追 踪 , 發 現 林 太 及 黃 太 甚 少 離 開 美 孚 新 邨 , 她 們 由 區 內 經 紀 介 紹 樓 盤 , 在 區 內 富 臨 漁 港 飲 茶 收 風 , 在 區 內 上 商 銀 行 做 按 揭 , 實 行 炒 樓 一 條 龍 。
黃 太 經 常 出 入 區 內 上 商 銀 行 , 她 會 趁 下 午 四 時 三 十 分 收 市 後 , 銀 行 關 門 前 的 非 繁 忙 時 間 才 出 現 , 更 獲 經 理 親 自 招 呼 。



林 太 很 愛 錫 其 孫 兒 , 經 常 親 自 到 曼 克 頓 山 接 他 往 附 近 的 公 園 及 商 場 的 冒 險 樂 園 嬉 戲 , 慈 祥 的 外 表 與 炒 樓 時 的 狠 勁 作 風 迥 異 。



拒 絕 曝 光
就 記 者 所 見 , 林 太 隨 身 攜 帶 支 票 簿 , 而 且 經 常 電 話 不 離 手 , 即 使 右 手 抱 孫 , 左 手 仍 然 是 拿 着 電 話 傾 談 。 記 者 找 在 富 臨 漁 港 正 在 開 支 票 寫 首 期 予 地 產 經 紀 的 林 太 回 應 , 她 卻 非 常 緊 張 地 說 : 「 唔 好 問 我 、 唔 好 影 我 啦 。 咁 我 住 呢 度 , 梗 係 買 番 呢 度 啲 樓 啦 。 呢 度 啲 間 隔 又 四 正 實 用 , 最 緊 要 係 咁 舊 嘅 樓 , 銀 行 都 借 足 七 成 , 唔 怕 無 成 交 。 」 不 過 , 由 於 美 孚 樓 齡 較 舊 , 故 供 款 年 期 一 般 最 多 十 多 年 。
然 而 走 出 了 美 孚 新 邨 , 林 太 的 手 風 差 得 多 , 如 ○ 七 年 十 二 月 樓 市 瘋 狂 之 時 , 她 就 以 一 千 二 百 萬 購 入 由 新 昌 發 展 的 元 朗 牛 潭 尾 獨 立 屋 翠 巒 , 持 有 至 今 未 有 動 靜 。 林 太 於 今 年 新 年 期 間 更 購 入 一 個 九 龍 站 的 天 璽 單 位 。
而 林 太 的 「 好 姊 妹 」 黃 太 , 同 樣 是 美 孚 的 師 奶 樓 神 , 二 人 均 是 九 十 年 代 初 「 出 道 」 , 也 曾 合 作 炒 賣 數 個 單 位 , 但 黃 太 就 較 為 深 閨 , 在 家 至 四 時 多 才 會 出 門 , 到 富 臨 漁 港 旁 的 上 海 商 業 銀 行 , 與 相 熟 的 經 理 打 牙 骹 。 黃 太 也 是 一 身 富 貴 look , 披 上 Gucci 絲 巾 及 挽 Gucci 手 袋 ; 養 了 一 頭 「 芝 娃 娃 」 小 狗 的 她 返 家 時 , 記 者 上 前 向 她 查 詢 其 炒 樓 心 得 ; 黃 太 面 色 驚 青 地 回 應 : 「 我 哋 身 份 好 敏 感 , 唔 好 訪 問 我 呀 , 我 咩 都 唔 識 , 咁 成 個 家 族 住 呢 度 , 貪 呢 度 風 水 好 咪 買 嚟 投 資 吓 囉 。 」 說 罷 懇 求 記 者 不 要 刊 登 其 樣 貌 。
黃 太



先 化 妝 後 出 貨
黃 太 眼 中 的 美 孚 當 然 風 水 好 。 原 名 曾 自 香 的 黃 太 , 她 的 旗 艦 公 司 瑞 香 發 展 , 多 年 來 炒 賣 過 一 百 九 十 八 個 單 位 , 涉 及 金 額 五 點 一 億 , 淨 賺 接 近 一 億 元 。 黃 太 近 十 年 炒 賣 過 的 百 個 單 位 當 中 , 只 有 一 個 單 位 蝕 讓 九 萬 元 , 而 手 頭 仍 持 有 三 十 個 單 位 收 租 。
林 太 和 黃 太 都 是 採 取 保 守 策 略 , 林 太 就 於 金 融 海 嘯 期 間 不 斷 出 貨 , 一 共 賣 走 八 間 美 孚 新 邨 單 位 , 但 全 部 仍 然 有 賺 , 如 一 個 位 於 百 老 匯 街 一 百 一 十 七 座 的 中 高 層 單 位 , 她 於 ○ 八 年 三 月 以 二 百 零 五 萬 買 入 , ○ 八 年 十 月 跌 市 期 間 , 以 二 百 二 十 萬 賣 出 , 仍 然 有 十 五 萬 元 落 袋 ; 而 黃 太 於 過 去 半 年 仍 出 了 三 個 單 位 , 共 賺 一 百 六 十 三 萬 。
當 遇 到 一 些 海 景 及 大 露 台 的 靚 單 位 , 她 們 就 會 出 租 , 有 人 承 接 時 才 以 交 吉 形 式 出 售 。 買 到 一 些 質 素 較 差 , 如 有 滲 水 等 問 題 的 單 位 , 就 會 急 急 轉 售 , 只 賺 百 分 之 十 。 不 論 是 短 炒 或 出 租 , 她 們 都 會 事 先 裝 修 。 記 者 參 觀 過 黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 滙 街 的 單 位 , 經 紀 指 她 花 約 十 多 萬 元 裝 修 , 屋 內 已 有 齊 飯 枱 、 梳 化 等 基 本 家 具 , 就 連 茶 杯 及 飯 碗 都 有 齊 , 放 在 餐 枱 上 , 十 足 十 示 範 單 位 。
美 孚 新 邨 樓 齡 已 有 四 十 多 年 , 前 身 是 荔 枝 角 灣 油 庫 , 於 六 ○ 年 被 政 府 填 平 , 改 成 私 人 屋 邨 。 ( 政 府 新 聞 處 圖 片 )



美 孚 新 邨 小 檔 案
發 展 商 : 新 世 界 、 美 孚 石 油
單 位 數 目 : 13,149 個
座 數 : 99 座
樓 齡 : 41 年
歷 史 : 美 孚 新 邨 分 百 老 匯 街 、 吉 利 徑 及 蘭 秀 街 。 它 的 前 身 為 美 孚 石 油 公 司 荔 枝 角 灣 油 庫 。 一 九 六 ○ 年 代 , 政 府 把 荔 枝 角 灣 填 平 , 美 孚 石 油 公 司 將 油 庫 地 皮 轉 為 私 人 屋 邨 , 成 為 香 港 首 個 由 工 商 地 皮 轉 為 住 宅 地 皮 , 亦 是 香 港 第 一 個 私 人 大 型 屋 苑 。
師 奶 盡 攬 筍 盤
事 實 上 , 美 孚 新 邨 一 向 受 用 家 及 投 資 者 愛 戴 , 如 資 深 投 資 者 張 大 朋 就 於 前 年 開 始 前 後 買 入 了 五 十 個 單 位 作 收 租 。 在 去 年 海 嘯 發 生 , 美 孚 新 邨 的 呎 價 由 三 千 七 百 多 元 , 跌 至 三 千 二 百 元 , 下 跌 約 百 分 之 十 三 , 抗 跌 力 十 分 強 。 反 而 港 島 區 的 太 古 城 下 跌 接 近 百 分 之 二 十 。 在 近 月 的 小 陽 春 , 美 孚 新 邨 呎 價 又 重 回 三 千 六 百 多 元 , 可 見 有 一 定 的 反 彈 能 力 。
炒 美 孚 超 過 二 十 年 年 資 的 林 太 和 黃 太 住 在 這 裡 亦 超 過 二 十 年 , 最 早 已 入 住 一 千 八 百 呎 大 單 位 , 多 年 來 在 區 內 搬 過 數 次 。 而 她 們 炒 樓 初 期 都 是 團 購 及 與 街 坊 合 資 , 愈 賺 愈 多 後 , 於 近 年 開 始 完 全 獨 立 。
一 般 「 散 打 」 投 資 者 要 與 這 批 師 奶 搶 貨 並 非 易 事 。 一 名 美 孚 經 紀 坦 言 : 「 其 實 你 哋 諗 住 買 一 、 兩 個 單 位 短 炒 , 我 就 唔 建 議 喇 。 有 靚 貨 , 我 哋 都 留 俾 班 師 奶 先 , 幾 時 到 你 哋 。 買 嚟 出 租 就 可 以 考 慮 吓 嘅 。 」 師 奶 與 區 內 所 有 經 紀 都 十 分 熟 落 。 據 知 , 只 要 出 貨 有 錢 賺 , 除 了 付 佣 金 之 外 , 她 們 間 中 亦 會 給 予 經 紀 一 萬 元 獎 金 , 因 此 當 經 紀 有 靚 單 位 , 都 會 第 一 時 間 通 知 二 人 。 林 太 不 時 與 經 紀 吃 飯 聯 誼 , 但 黃 太 已 少 到 經 紀 鋪 打 躉 , 「 其 實 佢 哋 都 唔 使 睇 樓 , 佢 哋 熟 到 只 要 我 哋 話 俾 佢 知 邊 個 單 位 、 咩 價 錢 , 佢 哋 即 日 已 經 可 以 決 定 買 唔 買 , 即 日 開 票 都 得 。 」
黃 太 其 中 一 個 位 於 百 老 匯 街 的 一 千 二 百 呎 的 中 層 單 位 , 以 十 多 萬 元 裝 修 連 傢 俬 , 似 足 示 範 單 位 , 她 開 價 五 百 三 十 八 萬 元 出 售 , 打 算 賺 二 十 萬 。



潘 永 芳 在 其 位 於 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 內 接 受 訪 問 , 她 指 九 七 年 時 跟 人 一 窩 蜂 買 嘉 湖 山 莊 , 結 果 焦 頭 爛 額 。 吸 收 經 驗 後 , 都 是 投 資 美 孚 新 邨 及 市 區 鋪 , 穩 陣 一 點 。 ( 廖 健 昌 攝 )



銀 行 特 快 批 核
在 美 孚 任 職 經 紀 多 年 的 都 指 這 個 屋 苑 十 分 好 做 : 「 喺 出 面 就 要 好 天 斬 埋 落 雨 柴 , 但 係 呢 度 個 個 月 都 好 穩 定 。 喺 其 他 區 , 一 個 炒 家 俾 個 經 紀 嘜 咗 , 你 就 唔 使 埋 佢 身 喇 。 不 過 呢 度 啲 師 奶 無 御 用 經 紀 , 我 哋 又 唔 使 push 啲 客 , 只 要 捉 到 這 班 師 奶 想 要 咩 , 佢 哋 心 理 好 簡 單 , 好 似 佢 用 五 百 萬 出 咗 一 個 一 千 二 百 呎 單 位 , 你 搵 番 個 差 不 多 呎 數 , 平 少 少 嘅 , 同 佢 補 倉 , 佢 都 要 嘅 。 」
除 了 與 經 紀 熟 落 , 師 奶 和 區 內 銀 行 亦 關 係 良 好 。 林 太 和 黃 太 手 上 物 業 的 大 部 分 按 揭 都 由 上 商 提 供 , 並 只 借 五 成 , 她 倆 步 入 美 孚 的 上 商 分 行 , 即 有 經 理 上 前 招 呼 。 據 知 銀 行 亦 相 當 識 做 , 凡 是 她 們 的 申 請 , 基 本 上 不 需 要 再 出 示 收 入 證 明 , 批 核 甚 至 較 用 家 快 , 有 經 紀 指 : 「 其 實 佢 哋 兩 個 嘅 現 金 都 好 多 , 每 次 買 樓 基 本 上 都 唔 需 要 做 按 揭 㗎 , 不 過 佢 哋 同 銀 行 熟 , 有 時 銀 行 叫 佢 , 佢 俾 啲 生 意 銀 行 做 咋 。 」 由 於 二 人 水 源 充 足 , 當 遇 到 一 些 業 主 「 等 錢 使 」 要 急 放 , 割 價 套 現 的 單 位 , 她 們 會 以 現 金 支 付 全 數 , 「 佢 哋 夠 爽 快 , 唔 似 啲 用 家 咁 又 要 求 長 成 交 期 , 又 要 左 睇 右 睇 , 所 以 容 易 執 到 平 貨 。 」 一 地 產 經 紀 說 。
長 實 正 部 署 開 售 半 山 壹 號 二 期 , 首 張 價 單 平 均 呎 價 一 萬 五 千 多 元 。 潘 永 芳 已 到 實 地 考 察 地 盤 , 認 為 價 錢 並 不 合 理 , 絕 不 會 買 入 。 ( 關 永 浩 攝 )



九 六 年 , 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 開 售 , 不 少 炒 家 通 宵 排 隊 認 購 , 潘 永 芳 亦 前 後 買 入 一 百 五 十 個 單 位 , 她 指 近 年 才 把 餘 下 單 位 轉 售 , 蝕 讓 收 場 。



嘉 湖 損 手   重 返 美 孚
美 孚 這 個 炒 家 樂 園 , 不 單 令 林 太 、 黃 太 不 離 不 棄 , 在 區 外 有 所 損 傷 的 炒 家 亦 要 「 翻 頭 炒 」 。 家 住 青 山 公 路 冠 峰 台 獨 立 屋 的 潘 永 芳 , 大 屋 有 一 個 泳 池 能 遠 望 海 景 , 無 綫 不 少 電 視 劇 曾 借 其 大 屋 來 取 景 , 大 屋 於 九 七 年 前 以 二 千 三 百 萬 購 入 , 而 這 間 大 屋 正 是 她 過 去 炒 樓 三 十 年 賺 回 來 的 。
今 年 五 十 九 歲 的 潘 永 芳 指 自 己 第 一 份 工 就 是 炒 樓 : 「 嗰 時 無 咩 錢 , 就 成 班 師 奶 夾 錢 炒 , 第 一 間 就 係 買 鰂 魚 涌 益 發 大 廈 。 」 後 來 涉 足 市 區 鋪 位 及 住 宅 , 但 九 七 、 九 八 年 伸 手 入 天 水 圍 嘉 湖 山 莊 就 重 傷 , 她 炒 賣 過 嘉 湖 山 莊 逾 一 百 五 十 個 單 位 , 呎 價 高 達 四 、 五 千 元 , 通 通 蝕 讓 後 , 才 貪 穩 陣 投 資 美 孚 新 邨 , 她 說 : 「 嗰 時 嘉 湖 跌 咗 三 、 四 成 , 我 仲 以 為 政 府 會 出 嚟 救 市 。 點 知 愈 等 愈 跌 , 都 係 近 兩 年 先 放 得 晒 啲 貨 , 蝕 咗 幾 多 ? 總 之 好 多 好 多 。 」 經 歷 過 慘 痛 的 投 資 失 敗 後 , 近 兩 、 三 年 開 始 重 投 美 孚 新 邨 及 九 龍 區 商 鋪 , 做 保 守 派 : 「 嘉 湖 個 成 交 始 終 偏 低 , 美 孚 就 唔 同 , 賣 唔 出 都 總 有 人 租 。 由 去 年 十 一 月 , 海 嘯 發 生 之 後 到 而 家 , 一 個 九 百 六 十 呎 單 位 , 已 經 由 三 百 十 一 萬 , 升 返 去 四 百 二 十 萬 , 升 咗 三 成 幾 呀 。 」 她 指 出 買 美 孚 新 邨 , 不 用 理 坐 向 、 層 數 等 資 料 , 只 睇 價 錢 : 「 總 之 你 覺 得 平 就 買 得 過 , 唔 好 諗 住 撈 底 , 亦 唔 好 諗 住 賺 盡 , 你 諗 住 賺 百 分 之 十 至 二 十 , 就 好 收 手 喇 。 重 要 是 記 住 一 蝕 到 不 能 負 擔 的 範 圍 就 要 斬 纜 , 冷 血 啲 都 要 。 」
美 孚 新 邨 抗 跌 力 強



新 盤 無 水 位
她 由 九 一 年 開 始 買 美 孚 新 邨 , 至 今 已 買 賣 過 約 五 十 個 單 位 。 住 在 屯 門 青 山 公 路 的 她 , 甚 至 在 美 孚 新 邨 買 了 一 個 車 位 自 用 : 「 美 孚 交 通 好 方 便 , 我 出 市 區 時 就 可 以 泊 架 車 喺 度 , 咁 就 搭 咩 交 通 工 具 都 得 。 」 除 了 投 資 住 宅 單 位 , 她 亦 買 過 該 區 的 商 鋪 出 租 : 「 唔 好 以 為 嗰 區 啲 鋪 又 殘 又 舊 , 成 個 美 孚 新 邨 有 成 一 萬 三 千 幾 個 單 位 , 仲 未 計 曼 克 頓 山 同 附 近 嘅 居 屋 呢 , 有 一 定 人 流 , 啲 鋪 其 實 好 好 生 意 。 」
潘 永 芳 指 銀 行 近 月 對 投 資 者 態 度 放 軟 : 「 我 之 前 蝕 過 咁 多 , 佢 哋 應 該 怕 咗 我 , 早 排 仲 諸 多 挑 剔 , 但 最 近 仲 主 動 打 嚟 問 我 , 『 點 呀 ? 有 無 睇 中 咩 單 位 呀 ? 』 」
炒 樓 令 她 致 富 , 不 過 她 卻 揸 二 十 二 萬 元 德 國 車 福 士 , 符 合 其 師 奶 慳 家 性 格 : 「 買 嘢 唔 一 定 要 買 名 牌 , 呢 架 車 夠 平 , 俾 錢 嗰 時 最 冧 , 夠 馬 力 但 慳 油 , 牌 費 保 險 費 都 平 。 買 樓 都 一 樣 , 最 緊 要 睇 價 錢 。 」 每 次 新 樓 開 售 , 她 一 定 會 去 參 觀 , 卻 認 為 現 在 大 部 分 新 樓 開 價 不 合 理 : 「 嗰 時 開 火 炭 御 龍 山 、 紅 磡 海 濱 南 岸 , 個 價 咁 貴 , 我 話 邊 個 買 就 衰 邊 個 。 而 家 好 多 新 樓 都 買 唔 過 , 我 全 部 都 有 睇 , 長 實 開 嘅 半 山 壹 號 , 我 上 埋 山 望 埋 個 全 景 , 唔 會 買 。 如 果 將 軍 澳 個 領 都 開 價 五 千 真 係 要 三 思 , 四 千 蚊 可 以 考 慮 , 三 千 蚊 就 會 排 隊 。 」

追蹤 師奶 兵團 十億 億炒 美孚
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中海油深耕拉美 收购埃克森美孚阿根廷资产

http://www.21cbh.com/HTML/2011-2-18/0NMDAwMDIyMTA0NQ.html

“我们确实对于深入拉美能源市场很感兴趣,也有一个专门的收购团队常年在运作收购事项,至于泛美能源近期是否有新的收购动作,还必须以 公司的正式公布为准。”针对海外媒体称,中海油持股50%的泛美能源已同意收购埃克森美孚公司在阿根廷的部分资产一事,2月17日,中海油集团一位内部人 士向记者如此表示。

阿根廷La Nacion报近日报道称,泛美能源公司与埃克森美孚公司在阿根廷的分公司埃索公司已经达成协议,决定购买后者所拥有的坎帕纳炼油厂和分布在阿根廷全国的450个加油站。这笔交易的价值估计在8亿至8.5亿美元之间。

值 得注意的是,由中海油总公司和阿根廷Bulgheroni家族共同持有的泛美能源目前已是阿根廷第二大石油公司,但业务范围主要局限在油气上游的勘探及生 产,而此项收购交易如果完成,泛美能源将形成包括石油勘探和生产、提炼、加油站业务在内的完整产业链条。这将使泛美能源的综合势力及在本地区的影响力得到 较大的提升。

事实上,自2008年金融危机以来,资源丰富的拉美已成为国内几大石油公司海外扩张的重点,但随着而来的投资风险也日益引起业界关注。

阿根廷成中海油根据地

“拉美地区是全球重要的产油区,也是公司近期海外业务拓展的重点。我们希望以阿根廷为桥头堡,开启在拉美地区的合作大门。”现任中海油联席公司秘书的蒋永智曾对记者称。

在2009年之前,中海油的海外油气资产多位于亚洲、非洲、大洋洲。在美洲,中海油只是在位于中北美洲的特立尼达和多巴哥拥有部分油气资产权益。

而现在,凭借去年两起并购,中海油已间接持有泛美能源公司50%的股权,这使其在南美重要国家阿根廷已经有了稳固的根据地。

而如今,泛美能源又将收购埃克森美孚在阿根廷的下游资产。

“中海油在阿根廷的扩张速度快得有些出人意料,相信他们是希望以此为基础扩大公司在拉美地区的影响力。”一位外资投行人士对记者表示,虽然中海油在阿根廷的投资规模在短时间内迅速扩大,但同时也面临着低回报及高管制的双重风险,投资的收效还有待时日来观察。

中国油企重注拉美

自2008年金融危机爆发以来,掌握着大量现金的中国石油企业在海外收购市场上基本上是一枝独秀,而过去涉足不多的拉美则成为近期最热门的投资地区。

“从 全球分布来看,拉美的储量很丰富。虽然多年投资不足,石油和能源仍然是拉丁美洲的主导产业,而且该地区丰富的自然资源所能产生的利益大部分还未挖掘出来。 委内瑞拉是世界上重油最多的地方,而巴西是全球深水石油开创者与先行者,这些都对中国石油公司有很大的吸引力。”中海油能源经济研究院首席研究员陈卫东表 示,

事实上,在中海油重注阿根廷的同时,其他几大石油公司也已不约而同地先后登陆拉美。

2009年12月初,中石油与委内瑞拉国家石油公司(PDVSA)签署胡宁4项目合资经营协议,双方还计划共建一座炼厂。

2010年5月,中化集团斥资31亿美元从挪威国家石油公司手中买下了巴西配雷格里诺稠油油田40%的股权。

2010 年10月, 中石化集团旗下全资子公司中石化集团国际石油勘探开发有限公司与Repsol巴西子公司达成确认性协议,将认购Repsol巴西子公司的新增股份,认购后 国勘公司所占合资公司的股份比例为40%。这一交易的对价共计71.09亿美元。此外,中石化还与巴西国家石油公司、国开行签署了高达100亿美元的贷款 换石油协议。

风险值得关注

然而,在国内石油企业大举进军拉美的同时,该地区的特殊政治所带来的风险却越来越引起业内的关注,特别是对于政府高度管制的阿根廷能源产业,目前大部分跨国石油企业正在收缩该地区的业务。

中 国社科院拉美研究所助理研究员孙洪波表示,阿根廷的能源投资环境较为复杂,为应对能源危机,当前阿根廷的政策方向是“加强政府对油气产业发展主导权”,一 方面,为增加油气探明战略储备,扩大油气勘探招标力度;而另一方面,则借助油气价格冻结和提高出口关税等措施,发挥国有石油公司的平台作用,对跨国公司的 经营活动形成排挤。

为此,一些跨国油气公司或私有公司受国际金融危机影响以及对阿根廷油气政策变化的担忧,开始调整在阿根廷的油气资产结构。

孙 洪波认为,正是在这样的背景下,中海油等公司才具有了收购跨国公司在阿根廷业务的机会。“中国石油公司并购一些跨国油气公司在阿根廷的油气资产,其战略价 值在于以此为跳板,扩大对拉美的油气市场进入能力。但是,中阿油气合作也存在一些政策性风险,这是由阿根廷的政治特点所决定的。”


中海 深耕 拉美 收購 埃克森 埃克 美孚 阿根廷 阿根 資產
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全方位調查 美孚牙籤樓擴散 30藍籌屋苑高危

2011-4-28  NM



美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰,事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率,計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄,只求置業安居,怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目,發現美孚牙籤樓非屬個別事件,原來全港逾三十個屋苑,都有剩餘地積比率,足以忽然再發展。其中,南區老牌屋苑置富花園的商場,隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城,發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅,還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來,不少發展商在開售樓盤之前,早已部署兩大陰招,預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區,梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車,於三月中駛入美孚新邨八期的空地後,有受影響的居民,每日都到在地盤附近,由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟,單位露台對正地盤。「如果真係起樓,唔好話個海景,連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說,一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見,地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看,就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離,應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院,控告美孚居民在四月三日阻礙起樓,葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一,退休前是教師的葉少舟, 他眼神顯得有點愁緒:「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架,要我哋賠百四萬,個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日,邊有人開工 o架!」惹上官非,但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日(二十七日),拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外,廿九日十點,我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時,我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓,均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率(指總建築面積與地皮面積的比率),一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例(如高度限制)的規限,未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署,留有兩大陰招,希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一:分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段,地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」(undivided share)。發展商日後要發展剩餘地積比,本來要得到所有小業主同意,可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前,會把地皮劏開成若干小地段, 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段,只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二:不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開,發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展,用盡剩餘地積比。根據土地法,發展商只須與第一位買家簽大廈公契,發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源,是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店,香港所有樓宇都身負地積比率(plot ratio)。以一個十萬呎的地盤為例,五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之,地積比率愈高,發展密度愈大。現時市區呎價上萬元,每塊階磚 都是錢,賺到盡的發展商誓用盡地積比率,此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指,六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」,原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有,發展商嘅憂慮係怕賣唔晒,所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外,受飛機航道的高度限制(如美孚新邨),以及遷就建築設 計(如九倉在天星碼頭的海運大廈),甚至太過複雜計錯數(如北角英皇道的嘉信大廈),都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是,原來政府的行政漏洞,才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓,受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例,限制樓盤的地積比率。現 時,香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關,發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖, 規限土地用途和樓宇高度等。此後,地政總署會為每塊地皮制訂地契,列明最多可以起的總樓面面積。換言之,城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模,屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事,尺度不一。「三者互不從屬,又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契,調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目,發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率,多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城,以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園,統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」,而按屋宇署的準則, 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後,發展商可與政府協商補地價改地契,以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例,假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主,發展商除非取得所有業權人的同意,否則無權改地契。故此,為了有利日後與政府談判改地契,發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示,發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓,在業權賣散之前,將一塊大的地段劏開幾份,然後只把部分地段賣給小業主,自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段,待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段,發展商也可在業權賣散前,利用大廈公契的不平等條款,獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契,發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權,訂立辛辣條款,在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕,劏契(地段)就係將個蛋糕同士多啤梨切開,我(發展商)就有士多啤梨;而用公契的協議,就係話個士多啤梨係我嘅,個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港,今日位於港島南區的置富花園,當年仍是牛奶公司的牧場。七六年,發展商香港置地透過補地價,發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則,置富花園的地盤面積近八十萬呎,按屋宇署的規例,可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過,由於受到地契和城規會的限制,發展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年,置地在把業權賣散給小業主前,向地政總署申請,將一整塊地皮劏開十份,其中五份由置地的附屬公司持有,並於八五年轉手賣給母公司。九一年,置地以近三億五千萬,把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場,更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓,除咗係買單位嘅擁有權,亦都係買『不可分割份數』的地權(undivided shares),即係話一啲公家地方,其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之,由於已被劏成獨立地段,小業主買樓的時候並不知道,他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」,另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄,假如非住宅部分,把剩餘地積比率「炒盡」,可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關,新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言,發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」!
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑,認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大,最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬,購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位,他剛跟進單位裝修進度而準備離開,雖未見屋苑有再起樓的動靜,但顯得 十分擔心,「唔係啩?幾高呀?咁個海景單位咪拜拜囉?對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事,覺得一眾業主好無奈,始料不及家人的物 業有機會變成翻版,「如果香港咁樣真係好恐怖,住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦,又係新地,應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生,指着對出的網球場嘆道:「對我嚟講,置富可以加建完全係新消息,不能置信!(屋苑有剩餘地積比)全是隱蔽式資料,我冇話發展商錯,但小市民只可以無奈接受。」
現時,最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是,政府有何法理依據,容許發展商用大的地段計算地積比率起樓,然後劏地改契,獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率?
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑,信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略,企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中,信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前,信和入紙向地政總署申請劏地,之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年,二期陸續落成,信和重施故技,入紙劏地, 地皮劏開十五份,然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄,信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積,卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年,香港樓市接 近頂峰,信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契,在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅,每呎成本約一千五百元。不過,此舉立刻招致小業主 大力反對,因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮,信和決定收回起多三幢的計劃,反而向政府索回補地價金額, 至今仍在法律訴訟階段。換言之,信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生,剛搬進屋苑不久,未聽聞擴建一事,卻已打定輸數,「人哋信置係大 業主,邊有得爭o架?嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示:「拖拉好耐,發展商隔幾年就開業主會試水,睇吓住戶反應仲大唔大,冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前,政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍,勢必起一幢幢樓貼樓的建築物,有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率,建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓,改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過,由於在計算體積的年代,大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積,發展商可用騎樓發水,新例令發展商大為不滿。故此,遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示,大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係,賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束,亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港,購買一個大廈單位也是同樣道理,只要第一個業主與發展商簽署大廈公契,其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為,第一個買家簽咗公契之後,跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城,亦藏牙籤樓危機。七十年代中,太古船塢遷拆,原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展,於動工前,先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄,太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例,現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段,海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權,而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報,自太 古城中心一座在九七年落成後,發展商考慮利用剩餘地積比,提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層,涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過,由於未能通過城規會 的高度限制,太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然,這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城,看見太古城中心一座的樓高,已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層,加上其藍色的反光外牆,感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實,早於○三年, 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比,現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心,便是一例。記者由太古城出發,會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園,公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等,儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘,才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比,本身不足以起一幢七十層的 大廈,但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地,並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併,才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對,全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣,並為太古城區議員的趙家賢說:「我哋知道地產商如果要用plot ratio,事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起,影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後,就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園,我哋要求加長櫈俾老人家坐,又加種好多棵樹,最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說,而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程,因 此居民對興建一幢七十層高的大廈,都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年,美孚石油與港英政府協議,透過補地價把油庫搬到青衣,聯同新世界在油庫原址發展住宅,也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則,美孚八期的地盤面積近廿萬呎,按屋宇署的規例,可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道,受高度限制,發 展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘○點六七倍,即約十二萬呎。(舊契並沒有限制總樓面面積。)就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年,發展商向地政總署 申請,把近廿萬呎的地一分為四,包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段,小業主買樓的時候並不知道, 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權,另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今,發展商四度向屋宇署入 建築圖則,欲在原址起樓,總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地,發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年,祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地,翌年獲批建築圖則,建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期,二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄,梁主動表示,二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年,美孚石油透過補地價,在原來的油庫地皮發展住宅,也就是後來的美孚一至四期。七十年代初,美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算,剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段,新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過,二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民,即使該地段一直是住宅用地,發展商要 在此起一幢望海牙籤樓,必定困難重重。至於美孚六期,同樣在六六年換地,起樓前已把地皮劏開八份,也是因為高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算,剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段,由美孚石油持有,並不屬於美孚的小業主。不 過,油站是非住宅用地,如果要起牙籤樓,須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園,前身是加德士的油庫。八六年,油庫拆卸後,加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑,地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄, 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場,後來把計劃擱置,只建了商場,也就是今日的「海濱廣場」。所以,雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積,但是商業部分仍有剩餘。不過,建商廈的計劃擱置時,發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主,無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契,契上寫明︰「發展商在適當的情況下,經權衡後,毋須經小業主的同意,也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然,新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司,並加入附屬公契,再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年,屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈,惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建,有居民及地產經紀估計,建成後,景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察,外貌似文化中心的海濱廣場,共八層高,內有超市、食肆、溜冰場等,但有多個鋪位空置,場內陰暗, 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂:「寫字樓起好之後,會好似一支香插喺中央,真係啋!依家商場冇人行o架,以前有戲院同永安,現時 四、五樓變咗護老中心,不過我都老啦,唔理得咁多。」對於一眾長者,可能只是少了一個舒適的休閒設施,但其餘大部分業主,都高呼反對。住近廣場的鄧小姐, 對加建一事表現非常愕然,「唔係嘛?我租咗兩年,覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建,實有排嘈啦,工人出出入入,人流都複雜晒,我好擔心,今次 死啦,出面啲樓又咁貴,想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她,指日後居住密度、空間環境,一定受影響,「海濱花園本身都好密,再加一幢嘢點搞?」既然公契 對小業主如此不利,為何所有小業主買樓時都簽署了?關鍵就在於,「根據土地法,只要第一個業主簽咗公契,其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人,其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。

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增產困難的美孚石油

http://wallstreetcn.com/node/20302

增產困難的美孚石油

2012年12月02日 10:45   
文 / liya

本月,美孚石油公司將在加拿大阿爾伯塔州正式開始大規模的油砂開採工作。這項耗資110億美元的Kearl油砂處理項目,將為美孚石油公司提供更多原油,在接下來十年中日產量將提高到170,000桶。

美孚石油目前是世界上最大的石油貿易公司(以市值計算)。算上Kearl項目,還啟動了其他20個新的項目,以應對其石油和天然氣產量在最近一個季度持續下降,已跌至三年來最低點。

截至目前,今年美孚石油公司的股價上漲3.9%,這與5年前沒有太大變化。

一些分析人士懷疑從印度尼西亞到西非的深水採油作業將會於2014年開始。美孚預計這些項目可以增加其原油產量至880,000桶,相比目前提高22%。

瑞銀分析師們預計美孚2012年的產量同比將下降5.7%,而雪佛龍預計下降2.9%,BP石油公司下降2.7%,殼牌石油公司上升2.2%。

增產原油對美孚等這樣的公司來說已經越來越難。因為容易開採的大油田已經很稀少,而政府控制下的石油公司,比如俄羅斯和中國,動作已經愈發具有侵略性,捨得花大價錢來競標好項目。其他的原因還包括現有油田產量日益枯竭,每年減產在5%-7%左右。

美孚拒絕談論一些特定項目的啟動風險。在與分析者和投資者的討論中,其高管強調他們並不尋求很快增產或以利潤為代價,但在大項目上押注將會顯著提高其長期利潤。

美孚在石油勘探和生產上的年度預算大幅增長:2017年之前,它計劃每年花費370億美元在這兩項上,相較09年上升了近20億美元。

美孚計劃通過擴大在安哥拉的Kizomba深水油井項目增加石油產量,美孚擁有該項目40%的產量,預計獲得40,000桶原油/天。在印尼, Banyu Urip項目將每天生產165,000桶原油,到2014年年底。美孚擁有45%的產量,差不多75,000桶。同時,在巴布新幾內亞,到2014年,一個液化天然氣項目預計出口增產至940,000立方英呎,出口到中國和亞洲其他市場。

到2014年,加拿大的油砂項目預計將為美孚增產37%。

但是油砂項目位於偏遠地區,需要很多的工人和數十億美元資本。同時由於加拿大運輸管道能力限制,造成原油輸出障礙。增加管道是解決辦法之一,但是遭到了環保主義者的強烈反對。

雖然美國總統奧巴馬暫時推遲了Keystone XL管道項目,不過大選結束之後還是有望通過。只不過可能會附帶更多的環保要求,因此會增加成本和減緩油管道建設速度。

此外,美孚石油公司還有可能面臨退出伊拉克南部石油開採計劃。伊拉克官員稱美孚石油公司最近通知他們,該公司計劃出售其在West Qurna石油項目的60%的股權。

儘管面臨著這些,不少分析人士還是看好美孚石油公司,預計明年該公司的產量將上升3%。


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埃克森美孚押注天然氣和伊拉克油田投資失敗?

http://wallstreetcn.com/node/23720

華爾街有人指責埃克森美孚CEO雷克斯•蒂勒森(Rex Tillerson)搞砸了這家全球最大的石油公司。分析師指責他的買入美國天然氣資產和伊拉克油田的時機不當。若換做他的前任Lee Raymond絕對不會做這種蹩腳買賣。

QZ說究竟是不是蹩腳買賣,還必須仔細研究。

但事實是埃克森美孚的股價已經不利於雷克斯•蒂勒森。2012年該石油公司的股價下跌了5.9%,巴克萊預期今年還要下跌1.4%。自上述兩筆交易在2009年年底公佈後,埃克森美孚股價上漲了31%,但是其主要競爭對手雪佛龍同期上漲了54%。按照業內通用的盈利指標,2010-12年間埃克森美孚的每桶原油盈利平均為18.10美元,而雪佛龍為21.90美元。

華爾街認為股價低迷歸咎蒂勒森錯誤的押注天然氣資產。2009年12月蒂勒森買入了XTO Energy公司,當時它是美國最大的天然氣生產商,包括債務在內的收購價高達410億美元。此後蒂勒森被指責壓錯了趨勢,雖然天然氣是一種未來的主要能源,美國和中國均越來越依賴天然氣發電,但是在蒂勒森的大手筆交易後美國天然氣價格大跌。批評者說他應該等待更好的時機收購XTO能源。

價格在下降前曾經上漲

當這筆交易公佈時美國天然氣價格在每千立方英呎5.04美元。自埃克森美孚購入XTO之後價格開始下降(下圖)。如果天然氣轉化為等價的每桶原油價格, 相當於蒂勒森以每桶13.42美元的價格買入了XTO的探明可採天然氣儲量。安永數據顯示,2009年美國可採儲量的收購均價為每桶9.86美元;2009-2011三年間的平均價格10.60美元。按照這個價格看蒂勒森出價過高。

但是批評者沒有看到事情的另一方面。與之前5年的平均收購價格相比,蒂勒森的交易仍然是值價的,而就在XTO交易完成的當月天然氣價格出現了劇烈波動,但是總體而言是在向上。

QZ認為如果你如果把時間延長到10年來看,也許現在的低價只是暫時的,如果到2020年每千立方英呎天然氣價格仍然僅為6美元,那麼你才能確定XTO這筆交易是徹底的失敗。

伊拉克投資失敗?

埃克森美孚在伊拉克收購的油田遭到詬病。就在XTO的交易完成數月前,埃克森美孚聯手殼牌簽署了開發伊拉克Qurna-1號油田的協議,該油田擁有87億桶石油儲備。但開發這些油田的利潤對吝嗇的石油行業而言過於微小,埃克森美孚從該油田每開採一桶原油的獲得利潤僅為1.90美元。此外同時簽下的Qurna-1號油附近油田的收益僅為每桶2美元,而目前還不能開發。

Qurna-1號油田每天380萬美元,每年13億美元的回報對埃克森美孚來說微不足道,去年公司收入達到4820億美元。而每桶1.90美元的回報僅僅是於埃克森美孚平均18.10美元的九分之一。

那麼為什麼蒂勒森要簽下這筆看似無利可圖的合同呢?答案可能是他希望借此契機在未來要求伊拉克政府開出更好的條件。

2011年蒂勒森與伊拉克庫爾德斯坦自治區政府簽下六個區塊後。這些「生產共享的協議」能給埃克森美孚帶來高額的收益,但是這些標準合同無視巴格達禁止公司直接與庫爾德斯坦地區簽署開採協議的規定。

從那以後巴格達就曾試圖給埃克森美孚更好的條款,挽留其繼續在Qurna-1油田繼續開發。而現在蒂勒森則握有兩種選擇,他可以獲得更高的報酬繼續在Qurna-1油田開發,要麼選擇放棄這個項目,轉為開採未來利潤前景更高的庫爾德地區油田。

去年有消息稱埃克森美孚擬轉售Qurna-1油田的開發權益,而包括中石油在內的中俄能源巨頭有望接盤。

QZ認為石油鑽探更像是一項藝術而不是工程師,化學家和地質學家的從事的科學工作。要贏大的你就必須押更大的籌碼,並且等待很長很長時間。

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美孚或向中石油出售伊拉克最大油田部分權益

http://wallstreetcn.com/node/53153

WSJ的兩位消息人士稱,美國能源巨頭埃克森美孚週三已向伊拉克當局徵求意見,詢問能否將該國最大油田的部分股份出售給中石油。

在出售給中石油股份前,美孚需要想伊拉克當局徵詢意見。之前,該國政府也對美孚與北部半自治的庫爾德人獨自達成開發石油的協議感到不滿。

相反,伊拉克政府與中石油達成協議將深化中國在該國的投資

消息人士稱,美孚已正式向伊拉克政府發出申請,希望將持有West Qurna-1油田60%股份中的一半出售給中石油

在伊拉克石油部通過這項出售計劃之前需要得到該國內閣的支持。

一位消息人士稱:「這大概需要兩週的時間。」

兩位消息人士均沒有對埃克森的股份進行估值,其中一位稱,該公司希望繼續運營該油田。

中石油的一位發言人稱,該公司希望擴大海外油氣投資

West Qurna-1潛在產油量為300萬桶/日,可與世界上一些最大的油田相匹敵。美孚與殼牌(持有該油田15%的股份)正繼續開發該油田。目前,該油田產量為51萬桶/日,預計年底將達到60萬桶/日

2011年,美孚與Kurdistan地區簽到石油開放協議,是國際石油巨頭首次與該地區簽署協議。隨後,Chevron Corp、Total SA等也相繼效仿。

美孚 或向 向中 石油 出售 伊拉克 伊拉 最大 油田 部分 權益
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Seeking Alpha:購入美孚?切勿盲目跟風巴菲特

http://wallstreetcn.com/node/63865

本週,華爾街見聞曾報導巴菲特大筆購入了美孚石油公司股票,許多跟風者或許已經開始追隨股神的步伐開始做多美孚。

Seeking Alpha刊文指出,應避免盲目跟從巴菲特,理由摘錄如下:

1、歷史上看,巴菲特投資石油股的業績並不好。2006年至2008年,他斥資數十億元高價購入8400萬股康菲石油公司的股票,結果2008年能源價格急劇下降,巴菲特被迫在價格下跌超過一半時賣出。2009年伯克希爾哈撒韋公司股價下跌20%,巴菲特淨資產縮水100億美元,主要原因就是此次敗走康菲石油。時隔5年巴菲特再次大舉入主石油股,投資者豈敢輕易跟進?

2、投資美孚的邏輯有點像投資IBM。兩家公司都面臨著營收增長的困境,但同時又能為股東帶來大量的現金收入。增加每股收益的方法主要是減少多餘的股票而不是增加淨利潤。僅上個季度,美孚就向股東回饋了50億美元,手段之一就是回購了3400萬股票。在過去1年裡,美孚已經回購了超過2.02億股票,佔現有股票的4.4%。

目前,美孚每年能創造550億美元經營性現金流,同時支出僅350美元。投資者可以繼續期待美孚每年大量的資金回饋,但沒法指望美孚實現太大的增長。多年來,美孚都在艱難掙扎,希望能夠增加產量。上季度,在產量連續下跌了1.4%之後,美孚實現了產量1.5%的年度增長。這是自2008年來美孚多年努力的一個積極成果,但是否能夠保持連續增長,這是值得疑問的。

2011年時巴菲特購入IBM股票,結果股票表現並不好,許多盲目跟風者因此遭受損失。巴菲特確實是最好的價值投資者之一,但這並不意味著他永遠是對的。

3、在過去五年中,美孚的增長速度大幅落後於康菲和雪佛龍等同行,但市盈率11.7卻高於後兩者的11.5和9.96。在後兩者增長勢頭良好的情況下,美孚沒有理由能產生更好的溢價。尤其是目前煉油的利潤正在下降,康菲能夠通過下游整合進行消化,但美孚卻不行。而且,美孚斥巨資高價押注天然氣,鑑於如今美國天然氣產量的大量增加,天然氣價格至少要在幾年後才能反彈,這對美孚也不是個好消息。

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巴菲特37億美元入股埃克森美孚

http://wallstreetcn.com/node/63662

股神巴菲特的伯克希爾.哈撒韋公司(Berkshire Hathaway)週四披露了其在埃克森美孚石油公司(Exxon Mobil下簡稱美孚)持有約34.5億美元的股票倉位,根據美國證券交易委員(SEC)會當日公佈的監管申報文件,其在截至9月底的時候已經持有美孚約4000萬股股票。儘管持有量在美孚總流動股中只佔約1%,但依然使得前者位列第六大股東。以週四的收盤價計算,這部分股權的價值是37.4億美元。

消息披露後,美孚股價在盤後上漲0.7%。

根據之前的文件,伯克希爾哈撒韋曾在2011年年底時候出清了約42萬股埃克森美孚的股票,並在之後沒有持有過這一股票。

Oppenheimer & Co的高級石油分析師Fadel Gheit表示,巴菲特喜愛購買知名跨國企業的股票,比如美孚就是一隻安全、優質的股票。Gheit本人把美孚列入「推薦級」股票。

有分析指出,這樣規模的新倉位意味著是巴菲特本人、而不是其名下通常操控更小規模股票投資的兩個投資組合管理人做出了投資決定。

美國監管機構要求大型投資者每季度都要公佈一次自己的股票持倉,這些信息成為我們研究其投資策略的重要途徑。

但是作為巴菲特這樣著名的投資者,為避免市場跟風,他向SEC申請推遲公佈自己的投資細節,獲得準許,所以上述投資在第二季度便已完成,卻至第四季度才得以公佈。

在最新的監管申報文件中,伯克希爾哈.撒韋也披露了更多的康菲石油股票的出售行動,將持倉減少44%至1353萬股。以週四的收盤價計算,這部分股票的價值略低於10億美元。在2008年9月底,也就是信貸危機的最高峰時期,伯克希爾哈撒韋持有接近8400萬份康菲石油的股票。

巴菲特在2012年5月接受CNBC訪問時曾說,他在買入康菲石油的股票時其實是犯下了錯誤;他還說,他對油價的未來走向沒有什麼特別的想法。

文件顯示,伯克希爾哈撒韋還增持了紐約銀行(BK),DaVita Health Care Partners(DVA),Suncor Energy (SU), U.S. Bancorp (USB) 和VeriSign (VRSN)這五家公司的股票。


巴菲特 巴菲 37 美元 入股 埃克森 埃克 美孚
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美國對俄石油制裁第一步:美孚暫停北冰洋油田作業

來源: http://wallstreetcn.com/node/208418

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彭博新聞社援引知情人消息稱,作為美國對俄羅斯石油業制裁的第一步,全球石油巨頭埃克森美孚公司(Exxon Mobil)暫停開采位於俄羅斯境內北冰洋地區的一處儲量達數十億桶的近海油井。

三位匿名知情人稱,在歐美宣布禁止幫助俄羅斯勘探、開采北冰洋地區深水或頁巖油田僅僅幾天之後,埃克森美孚與俄羅斯最大石油公司俄羅斯石油(OAO Rosneft)聯合開發的北冰洋近海油井就暫停作業了。

歐盟對俄開展一輪接一輪的制裁,意在懲罰俄羅斯在烏克蘭危機中扮演的推波助瀾的角色。禁令要求美國企業在9月26日之前停止所有被嚴格禁止的鉆探和測試性服務。

據美國經紀商Prime Executions Inc.首席能源策略師Chris Kettenmann透露,埃克森和挪威石油服務公司Seadrill(SDRL)旗下的鉆井承包商北大西洋鉆井公司(North Atlantic Drilling ,簡寫為NADL)恰好處於制裁禁令範圍之內,其必須在最後日期前結束或暫停禁令涉及的在俄油田作業。

兩家公司開發的油田項目位於俄羅斯北部海岸線地區,總價值高達7億美元。Chris Kettenmann還補充稱,該項目最早可能於明年早些時候重啟。

今年8月,俄油和埃克森美孚合作開發的北極喀拉海Universitetskaya-1項目開始使用NADL的“西阿爾法”(West Alpha)鉆臺。Universitetskaya-1油井的鉆井作業暫停是歐美對俄制裁令西方企業對俄投資放緩的第一個有形證據。

Chris Kettenmann對埃克森股票持“賣出”評級,對彭博新聞社表示:

這曾經是最受業內關註的油井之一,因此意義重大。停下來真的很難。

自前蘇聯解體後,歐美企業就打入俄羅斯能源市場,以期幫助俄羅斯開發境內預計儲量為750億桶原油。

上個月,《華爾街日報》報道稱,俄油與NADL達成一致,將收購後者30%股份,旨在深入與油服技術供應商的關系,為其北極鉆探活動增添助力,這也是就西方限制對俄出口技術嚴厲制裁的明確反擊。

不僅如此,7月,俄油還同意將6個海上鉆井平臺租賃給NADL,時間至2022年,租賃金約42.5億美元。

在紐交所上市的NADL是全球市值最大海上鉆井公司Seadrill的子公司,其大部分活動都在挪威和英國,被稱為“海上惡劣環境下的鉆井公司”,主要為油氣開采商提供鉆井平臺、設備以及其它服務,尤其是在容易遇到極端天氣的北海海域。

NADL旗下船隊擁有5座半潛式鉆井平臺、1艘鉆井船及3座自升式鉆井平臺。Seadrill擁有該公司70%的股份。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

美國 對俄 石油 制裁 第一 一步 美孚 暫停 北冰洋 油田 作業
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美孚財報大超預期 是時候抄底能源股了嗎?

來源: http://wallstreetcn.com/node/213874

由於油價下跌,石油巨頭埃克森美孚四季度利潤同比大跌21%,不過依然遠好於分析師此前的預期。

埃克森美孚四季度每股利潤為1.56美元,高於1.34美元的預期。2014全年凈利潤325億美元,第四季度凈利潤66億美元。財報公布後,美孚股價盤前上漲0.64%。

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在經歷了漫長而艱難的下跌後,現在是抄底能源股時機了?可能還沒有!油價在過去6個月下跌近半,而同期標普500指數能源指數下跌23%。如此大的跌幅讓不少投資者考慮抄底能源股。

然而,大多數的估值指標表明,能源股並非便宜貨。從一些指標來看,能源股事實上變得更加昂貴。這突顯出在油價大幅波動、能源股盈利預期被大幅削減的背景下,投資者在估值能源股上面臨的困難。

據Factset,標準普爾500能源股指數目前的歷史市盈率為12.1倍,這低於1年前的13,也低於12.6的10年平均市盈率。標普500指數的平均歷史市盈率為16.6。

但能源股絕對不便宜。兩年前,能源板塊的歷史市盈率為11.7。在2012年中期的股市低谷時,能源股的歷史市盈率低於10。

從預期市盈率上來看,能源股顯得更為昂貴。標普500能源指數目前的預期市盈率為24.7,創下1999年來新高。去年1月,該指數為12.5,10年平均預期市盈率為12。

摩根大通資管部門全球市場策略師James Liu向《華爾街日報》表示:

能源股的市盈率之所以如果昂貴是因為油價的暴跌讓分析師下調了能源公司的盈利預期。利潤預期的下調程度超過了股價的下跌程度。這讓股價的估值變得更高。

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美孚 財報 報大 大超 預期 時候 抄底 能源 股了 了嗎
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埃克森美孚:隨便你制裁 我繼續搶俄羅斯油田開采權

來源: http://wallstreetcn.com/node/214773

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(圖為埃克森美孚首席執行官Rex Tillerson)

盡管當前俄羅斯尚處於歐美制裁當中,但美國最大石油公司埃克森美孚(Exxon Mobil)仍繼續爭搶俄羅斯油田開采權,其對俄羅斯油田的敞口甚至超過了美國地區。

彭博新聞社根據一份監管文件報道稱,該公司在俄羅斯控制的油田面積已從1140萬英畝增加至去年底的6370萬英畝。相比之下,其在美國擁有的油田面積僅為1460萬英畝。

這家石油巨頭去年曾遭遇對俄制裁損失。華爾街見聞曾提及,去年秋季,埃克森美孚暫停開采位於俄羅斯境內北冰洋地區的一處儲量達數十億桶的近海油井。

此外,該公司在其他地區的油田還曾發生鉆井事故,其在上個月表示,由於油價下跌,公司計劃將今年的資本支出削減大約10%。關於這方面的進一步消息,該公司首席執行官Rex Tillerson有可能在3月4日與投資者的會議中有所提及。

美國零售經紀業龍頭公司Edward Jones分析師Brian Youngberg在電郵中表示:埃克森美孚肯定是在尋求長期機會。甚至在油價這波下跌之前,該公司還做著至少在2020年前長期得不到回報的長遠打算。

此前,埃克森美孚暫停開采的俄羅斯Universitetskaya-1油井由於儲量豐富而備受全球業界關註。華爾街見聞曾提及,上述油井位於俄羅斯境內、北極Kara Sea地區,其周圍地區儲油量可能超過美國在墨西哥灣的石油開采量。彭博社曾稱,北極原油儲備開采可能耗資數百億美元、歷時幾十年,它是普京的遠大野心之一。

埃克森美孚去年在俄羅斯Laptev和Chukchi seas兩大地區拓展了油田開采權。此前,該公司已經在Kara Sea和黑海地區擁有與俄羅斯油企的聯合開采協議。埃克森在俄羅斯的多項油田開采權有著不同的到期日,它們分布於2017年至2023年之間。

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埃克森 埃克 美孚 隨便 制裁 繼續 俄羅斯 油田 開采 采權
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亞馬遜市值超越埃克森美孚 成美國第四大公司

8月2日消息,截至美股市場周一收盤,亞馬遜股價上漲1.18%,市值高達3622.41億美元;埃克森美孚股價下跌3.47%,市值縮水至3563.19億美元。亞馬遜市值超越埃克森美孚,成為美國第四大公司。

目前全球市值最大的前四位為:蘋果、谷歌母公司Alphabet、微軟以及亞馬遜,均是科技企業,並在互聯網領域處於領軍地位。

亞馬遜上周四(7月28日)公布的財報顯示,第二季度凈營收為304億美元,較去年同期的232億美元增長了31%;凈利潤為8.57億美元,較去年同期的凈利潤9200萬美元大幅上漲832%。因亞馬遜業績節節攀升,CEO貝佐斯的個人財富已經達到653億美元,超過巴菲特躍居世界第三大富豪。

埃克森美孚二季度財報顯示,埃克森美孚當季營收跌22%至576.9億美元,低於分析師預計的606.4億美元,及去年同期的741.1億美元。凈利潤下跌60%至17億美元。

當然亞馬遜也不是毫無壓力,其身後的Facebook近年來也是勢頭強勁,前不久公布二季度財報後股價大漲,曾短暫地超越亞馬遜成為全球第五大公司。

亞馬遜 亞馬 市值 超越 埃克森 埃克 美孚 美國第 美國 四大 公司
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特朗普或提名埃克森美孚CEO任國務卿,預計下周公布

據美國有線電視新聞網CNN報道,多名消息人士透露,美國候任總統特朗普或提名埃克森美孚公司首席執行官蒂勒森(Rex Tillerson)出任國務卿。

一名消息人士透露,最終結果預計在下周中期公布。

埃克森美孚公司CEO蒂勒森

蒂勒森周六在紐約會見了特朗普。據《聯合早報》報道,有分析稱,蒂勒森雖缺乏從政經驗,但特朗普認為,蒂勒森作為大型跨國公司的CEO,有處理國際事務的能力。埃克森美孚是全美最大的石油公司。

紐約前市長朱利安尼(Rudy Giuliani)此前是國務卿的熱門人選之一,可是特朗普的政權過渡委員會9日發表聲明說,朱利安尼將不會加入新內閣。聲明指出,朱利安尼上月底已決定不加入新內閣,但他仍繼續擔任過渡委員會的副主席。

報道稱,知情人士透露,隨著朱利安尼放棄角逐國務卿,蒂勒森成了頭號人選。

埃克森美孚是全美最大的石油公司。

值得一提的是,蒂勒森與俄羅斯總統普京關系密切,與特朗普的親俄立場相配。

2011年,蒂勒森促成了協議,讓埃克森美孚得以開發俄羅斯在北極地區的豐富資源。該協議還允許俄羅斯國有石油公司OAO Rosneft對埃克森美孚在全球各地擁有特許經營權的項目進行投資。隔年,俄羅斯政府向蒂勒森頒發了友誼勛章。

美國戰略與國際研究中心總裁何慕禮說:“他(蒂勒森)與普京的互動比任何一個美國人都多,甚至比(前國務卿)基辛格還多。”

特朗普 特朗 提名 埃克森 埃克 美孚 CEO 國務卿 國務 預計 周公
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=227141

特朗普正式宣布:將提名埃克森美孚CEO為國務卿

據福克斯新聞報道,美國候任總統特朗普宣布將提名埃克森美孚CEO蒂勒森(Rex Tillerson)出任國務卿。

“石油巨頭”埃克森美孚CEO蒂勒森

現年64歲的蒂勒森在商界打拼多年,但鮮有擔任公職和外交領域的經驗。蒂勒森自1975年大學畢業後便進入埃克森公司(埃克森美孚公司的前身)工作。從2006年起,蒂勒森擔任該公司董事長兼首席執行官。

雖無外交經驗,蒂勒森卻因為工作原因多次與俄羅斯總統普京打交道。2013年,俄羅斯向蒂勒森授予“友誼勛章”,這是俄羅斯給予外國公民的最高榮譽之一。

有美國媒體認為,蒂勒森與普京有著“非常緊密的關系”。

特朗普 特朗 正式 宣布 提名 埃克森 埃克 美孚 CEO 國務卿 國務
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美孚單位塵封 27年

1 : GS(14)@2011-12-18 11:08:11

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15903574



【本報訊】美孚新邨一個塵封了 27年的單位,揭出一名遺失身份婆婆的悲慘一生。曾經生活豐足的少奶奶,七十年代經歷被丈夫拋棄、遇人不淑被騙盡積蓄,再逢父死伴屍,導致精神失常。她八十年代回鄉投靠親人,輾轉散失證件,只剩一張陳年身份證副本。親戚擔心婆婆百年歸老無處下葬,向入境處求助,處方要求親友找尋婆婆曾居港七年的證據,親友在《蘋果》記者協助下進入婆婆美孚舊居,時間一下子回到 1984年。記者:邱錦綉、黃江奇
2 : GS(14)@2011-12-18 11:08:42


陳麗芬婆婆的舊款身份證副本(上圖),是她僅有的港人身份憑證。

翁說,姨母七十年代曾申請他到港居住,故寄了一張身份證影印本和美孚的屋契副本給他辦手續,但申請不獲批,這些副本便成為姨母身份的僅有憑證。他到港找入境處,職員說陳婆婆只有俗稱「曲奇餅」的舊式身份證副本,年代太久遠,只能證明她曾是香港居民,卻不能證明她是永久性居民,要親人提供她居港七年的證據。
「佢喺香港冇晒親戚,美孚層樓因為冇交管理費,俾管理處封咗好多年,我哋都唔知喺邊度搵證據!」翁在無計可施下向本報求助。
陳婆婆的妹妹陳秀娟憶述,父親有學識,曾在港做會計, 1952年其姊到港跟父親團聚。 73年,胞姊結婚,婚後有車有樓,生活富泰。「佢老公大佢十幾年,係有錢人,又送車又送樓,嗰時家姐成日滙錢返嚟畀我哋」。後來姐夫有外遇,其姊大受打擊,精神開始紊亂, 77年離婚,拿着四、五萬元贍養費獨自生活,卻遇人不淑,一兩年間遭人騙清光。那個年頭,四、五萬元已夠買一個美孚單位。
3 : 龍生(798)@2011-12-19 01:02:41

呢個單位會否變成另變凶宅架...

位前女業主的(念) 咁強.....
4 : GS(14)@2011-12-19 22:51:07

3樓提及
呢個單位會否變成另變凶宅架...

位前女業主的(念) 咁強.....


都已經是兇宅啦
5 : 龍生(798)@2011-12-20 00:37:34

該女士才是業主, 仍未死的....點會係凶宅....
6 : GS(14)@2011-12-20 21:51:24

5樓提及
該女士才是業主, 仍未死的....點會係凶宅....


他父之前在此死了兩日才被發現死亡
7 : 龍生(798)@2011-12-21 01:37:46

不算的, 自然病死不算

要凶殺或自殺才算
8 : GS(14)@2011-12-21 23:20:45

7樓提及
不算的, 自然病死不算

要凶殺或自殺才算


好,謝謝
9 : greatsoup38(830)@2012-03-17 14:07:54

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120315/News/ec_ech1.htm
上述獲承接的單位為美孚新鸷1期百老匯街15號低層B室,向內園,面積617方呎,女業主因感情問題返回內地居住,物業因而塵封28年,於去年底親人在管理處協助下破門而入,故事曝光,並成為區內居民熱話之一。

據知,日前業主家屬代為放盤,雖然於放盤前已略為清理內櫳,但由於物業破壞不堪,故只能以低於同類價放售,不過,由於美孚新鸷現時放盤量已由上月的約600個大減13%,至只有約520個,加上業主心雄,屋苑平均每方呎叫價已達6500元水平,故上述單位甫於市場上放售,不足兩小時已成功售出。
10 : greatsoup38(830)@2012-03-17 15:11:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16158021

廿七年後再回到住所,旁邊的座枱鐘時間雖仍停留在近三十年前,但陳婆婆已失去了多年的青春。蕭逸居攝

阿華從枱上拿過時鐘,興奮地替靜止了二十多年的鐘上鏈,「你家重新入返呢間屋,我幫你較番個鐘,你睇吓,滴答滴答又郁返喇。」婆婆「唔……唔……」回應並努力抬起頭。
「呢把梳你認唔認得?」阿華從廁所鏡櫃拿出一把「象牙梳」,婆婆笑了:「哈哈!係呀!」另一姨甥阿輝也從房間拿出幾件舊衣服,婆婆望着用過的物品笑得合不攏嘴。婆婆臨走時仍喃喃自語,記者問她覺得屋舊嗎?她說︰「唔係幾舊,啲嘢仲幾新!(有冇變呀?)冇變。」阿華說婆婆這次回港突然「清醒」,「佢喺入境處跟啲官宣誓,一句一句跟住讀,真係冇諗過佢咁叻」。
陳婆婆 84年尾,回佛山鄉間出席姨甥喜宴,遺失行李及當年俗稱「曲奇餅」的舊式身份證,自此因無法證明身份而被困鄉間,至今 27年。
本報三個月前報道陳婆婆的故事後,入境處迅速聯絡婆婆親人,並即時拿取她的指紋,又將親人搜集到的資料鑑定身份,上個月正式批出入境證件。「好多謝香港政府幫忙姨媽,搞好晒啲證件後,我哋會帶佢返內地住」。阿輝說這次替姨媽繳清單位約 50萬欠款,包括管理費,便將單位出售。「我哋早幾日帶姨媽去律師樓做授權書,佢個腦真係好清晰,個律師問佢『你家喺邊?』佢識答『我喺律師樓』。」阿華問姨媽︰「我哋幫你賣咗間屋,一齊返鄉下住好唔好?」婆婆說︰「好呀!」對她來說,往事怎及親情珍貴。



單位昨賣出升值百倍

【本報訊】塵封 27年的美孚單位,是陳婆婆的丈夫於 1972年以三萬多元買下,這個位於百老匯街的 617呎低層單位帶給陳婆婆人生中最大的悲歡離合。她在這裏結婚、離婚,然後遇人不淑被騙去積蓄。當她將父親接往同住時,父親突然病死家中,她伴屍家中,直至親友登門始揭發。

單位一放買家即搶

27年前,她帶着紅白藍膠袋回鄉參加姨甥喜宴,又失去全部證件,這些年,她全靠鄉間親友照顧。這次,她重回美孚,終圓了她回家的夢想。
這個 40年前買下的單位,如今已升值逾 100倍,婆婆回家的消息,迅速在區內多家地產代理傳開。有經紀主動聯絡婆婆的兩名姨甥,兩人在諮詢婆婆意見後放賣。放盤一小時後已有買家接洽,昨日終以 338萬元成交,呎價 5,478元,低市價 15%。
11 : 龍生(798)@2012-03-18 00:34:39

其實個單位無問題, 根本唔駛低市價15% 出

個黃金一小時真係....的agent 一定摶命打俾炒家入貨

呢的筍野真係可遇不可求
12 : GS(14)@2012-03-18 10:43:32

要用50個搞掂番D裝修...
13 : 龍生(798)@2012-03-18 13:31:06

錯!
同普通裝修的價錢一樣!
14 : 龍生(798)@2012-03-18 13:32:34

裝得靚靚,水電新造,傢俬,電器,50個都走唔甩,但不見得會特別貴
15 : greatsoup38(830)@2012-03-18 13:33:14

14樓提及
裝得靚靚,水電新造,傢俬,電器,50個都走唔甩,但不見得會特別貴


咁可以相應賣番貴D?
16 : 龍生(798)@2012-03-18 13:39:14

應該得,咁殘,想慳住裝都幾難
17 : greatsoup38(830)@2012-03-18 13:40:17

16樓提及
應該得,咁殘,想慳住裝都幾難


咁其實唔裝都可賣原本價? 裝埋就賣貴D?
18 : skfv(15984)@2012-03-18 14:03:48

好似話有隻貓貓死左係入面得返d白骨....陰公.........
19 : 龍生(798)@2012-03-18 19:16:59

無錯,他們太心急了,呢家個市,低5%就夠了, 駛咩咁快賣,一個鐘就俾人買左,有幾搶手,不言而諭
美孚 單位 塵封 27
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276964

美孚 劏房新邨

1 : GS(14)@2011-12-27 12:52:02

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15927751


富貴式



板間式


純女式

80呎房只容一床一雪櫃

記者幾乎走遍整個屋苑,才找到一個僅餘的劏房,但最快也要等 1月約滿才可以搬進去。地產代理馮小姐笑說:「成個美孚新邨十幾個(單位)有間套房(出租),一期、五期、六期都有,但騰到出嚟得返呢個,唔租就冇喇!」
幾經辛苦,馮成功相約現任租客陳小姐讓記者睇樓。富貴劏房就在一期 17座中層單位, 614呎間了四個套房,甫打開鐵閘,就看到典型劏房格局,長而窄的走廊,排着一個又一個房間。
右邊分別為 A、 B、 C套房,盡頭的 D房最大,相連露台屬「靚房」,租金 5,000多元。另一「靚房」就是唯一有廚房可煮食的 A房,租金 5,000元,呎價高達 62元,拍得住西半山豪宅天匯。
豈料甫打開房門,嚇了記者一跳,聲稱 80多呎的房間小得可憐,放了一張單人床墊褥後,根本連站和坐的空間也沒有,與丈夫同住的陳小姐無奈說:「勉強放到個雪櫃,但兩個人住連轉身都轉唔到。」
雖然有個小廚房,但她直言除煮即食 麪外,平日三餐也到外面吃,這個「家」只是提供冲凉和睡覺的地方。雖說有獨立電錶和水錶,但房間根本容不下一部電視機;要上網,還要找人鋪線。記者問她值租嗎?她笑說:「你自己諗喇!」
2 : GS(14)@2011-12-27 12:52:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15927750
業主憂樓價遭拖累

記者追蹤到有兩個美孚單位的業主王小姐,據悉她近年才加入劏房戰,以一個 600多呎單位間四個劏房計算,有獨立電錶、水錶和套廁,裝修費約 25萬元,四個房全部出租每月賺逾 16,000元,相比市價僅租 1萬元,多賺 60%。據了解,王小姐不住在美孚,且經常中港兩地走,將劏房租務交由地產經紀代勞,間中才去地產公司了解一下租務情況。
日前發生花園街大火後,其中一名劏房業主疑擔心當局掃蕩劏房,急急賣樓,將已間成多個劏房的單位賣出,不過仍有業主懶理,繼續吸水。
3 : GS(14)@2011-12-27 12:52:42

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15927751
美孚慘劇
14年前劏房貨倉大火
2011年12月27日
4 : idsdown(1658)@2011-12-27 13:43:17



麻麻喎, D電線飛晒出黎
5 : GS(14)@2011-12-27 23:26:31

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=5&t=66249
文章由 阿力cool » 週二 12月 27日, 2011年 10:18 am
一早就有喇, 未見過比佢嚇死, 見過就真係比佢笑L死 :bbs21:
毒果報見最近樓價以美孚作先頭部隊跌得最多, 就以呢個作突破口係咁開足洗腦機器,點解偏偏宜家先黎做野放頭版? 真係不言而喻... :bbs34:

文章由 阿力cool » 週二 12月 27日, 2011年 10:34 am

  在美孚新邨住了 20年的深水埗區議員沈少雄說,月前有居民向他投訴,指屋苑內有劏房,他形容聽到後非常驚訝,「唔好話幾多伙人用一條喉,淨係走火都已經好大問題」。
  他說大屋苑要查出哪幢大廈哪個單位有劏房很困難,故這段日子不斷聯絡每一座的管理員,盼能查到更多劏房位置。


沈生, 你out唔out D? 定係毒果報老屈你? 我真係唔信你會唔知囉.
呢段野真係可圈可點, 疑問多多.
仲有, 要查劏房有幾難? 毒果報都識搵地產經紀佬, 你唔會唔識呀? :inv168_29:

文章由 bigcrab » 週二 12月 27日, 2011年 1:56 pm

  xdboy 寫:其實最可怕係劏房蔓延愈來愈多
  咁樓價就升唔起 :oops:


劏 係 高樓價既果
rental rate 仲double左

合法劏 樓價仲升得高

好似 我果度 就有人 散租比自由行
一間房日租都 幾百

文章由 阿力cool » 週二 12月 27日, 2011年 11:22 pm

  newboy 寫:其實大大有無睇曬成篇? :inv168_01:
  真係不言而喻左咩野? :inv168_09:

  不如直接請教: 生果之前有無報過美孚有劏房?

    阿力cool 寫:一早就有喇, 未見過比佢嚇死, 見過就真係比佢笑L死 :bbs21:
    毒果報見最近樓價以美孚作先頭部隊跌得最多, 就以呢個作突破口係咁開足洗腦機器,點解偏偏宜家先黎做野放頭版? 真係不言而喻... :bbs34:



你個邊一早post左啦, 今日咁大個頭條點會無睇

小弟只留意幾個現象:
1. 回歸前美孚一早大把人知有劏房, 就算有人報寸都唔會搞到上頭條, 稅局消防屋宇署美孚管理署甚至業主立案法團都係隻眼開隻眼閉
2. 係樓價牛皮欲跌個時, 特登呢個時候爆單劏房, 仲要故意上埋頭條

想引起咩效應? 唔使我再畫出腸呀嘛?
6 : 龍生(798)@2011-12-28 19:12:25

怎說也好...我要跟SUNNY道個歉...

當日我忘了在邊個POST

大聲講過美孚乃藍籌屋苑, 沒有套房諸如此類的說話....

如今印證, 只因我太小學雞, 不知劏房之神通廣大,無孔不入.....
7 : idsdown(1658)@2011-12-28 21:43:07

6樓提及
怎說也好...我要跟SUNNY道個歉...

當日我忘了在邊個POST

大聲講過美孚乃藍籌屋苑, 沒有套房諸如此類的說話....

如今印證, 只因我太小學雞, 不知劏房之神通廣大,無孔不入.....


劏房都可以玩到好高貴的, google下"財叔", 睇下豪D的劏房.
8 : GS(14)@2011-12-29 00:04:25

http://news.hk.msn.com/local/article.aspx?cp-documentid=5506008

從法國移居香港的女租客田雨,每月花6800元租下這實用面積約300呎的劏房,單位有一房一廳、獨立廁所和開放式廚房。她說,絕大部分家俬由業主提供,對居住環境甚感滿意。(明報記者攝)
9 : 亞力士(1473)@2011-12-29 00:09:15

間格四正 隨時好過買間4百零尺樓
10 : GS(14)@2011-12-29 00:10:41

9樓提及
間格四正 隨時好過買間4百零尺樓


至少睇落實用
11 : 龍生(798)@2011-12-29 01:58:00

簡直係激讚....頂, 靚成咁, 又好難怪咁搶手架喎
12 : GS(14)@2011-12-29 12:03:18

真是要搞個團合作下
13 : Sunny^_^(11601)@2012-01-05 16:20:40

6樓提及
怎說也好...我要跟SUNNY道個歉...

當日我忘了在邊個POST

大聲講過美孚乃藍籌屋苑, 沒有套房諸如此類的說話....

如今印證, 只因我太小學雞, 不知劏房之神通廣大,無孔不入.....


呢D野唔使道歉掛...
14 : Sunny^_^(11601)@2012-01-05 16:26:31

12樓提及
真是要搞個團合作下


美X買層樓整房仔唔貴嫁,仲有好多現成既可以買...

幾年前我睇過都有5-6間房,實用一百呎到啦,全部都有toilet既.

有D係業主自己住一間,放2間出來租都有既.當時900呎可以間到4-5間...因為實用%低

我地話唔識揾人裝修.個代理立即講話識好多人都做,可以介紹下..

而每一間都係4-5萬.都好抵嫁

不過如果你買現成間好左既屋就貴少少啦,都係貴反D裝入修$同租金既佣囉

所以講開美X既套房我都知少少野嫁
15 : Sunny^_^(11601)@2012-01-05 16:28:09

另外本來都諗過太古城既板間房

但係揾開D識既代理先知數量好少.因為大廈真係唔比既,一知就死

不過聽講仲有D係自住+出租既單位存在既
16 : stanly9988(17906)@2012-01-05 16:33:39

8樓提及
http://news.hk.msn.com/local/article.aspx?cp-documentid=5506008

從法國移居香港的女租客田雨,每月花6800元租下這實用面積約300呎的劏房,單位有一房一廳、獨立廁所和開放式廚房。她說,絕大部分家俬由業主提供,對居住環境甚感滿意。(明報記者攝)


香港真係乜都有,大開眼界
其實香港屋網search都不乏5000租金左右,300呎附近的單位,不計呢個特例,蘋果個新聞係咪太誇大呢?
17 : 肥B(18468)@2012-01-05 16:55:18

16樓提及

香港真係乜都有,大開眼界
其實香港屋網search都不乏5000租金左右,300呎附近的單位,不計呢個特例,蘋果個新聞係咪太誇大呢?

一向都係咁架啦....唔係點會叫毒果?
美孚 房新
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277035

一樓一古:中產美孚浪漫有時

1 : GS(14)@2013-06-25 01:40:28

http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20130624/18309390

油庫變大型屋苑

                                    1968年落成的美孚新邨,是首個油庫改建而成的大型屋苑。現在提起美孚,大家可能會想起油站、地鐵站名、老牌屋苑美孚,卻沒多少人記得,美孚舊稱荔灣,名稱來自荔枝角灣。1918年,美孚石油公司在荔枝角灣填海興建油庫,1968年遷往青衣,原址興建了美孚新邨。1980至1990年代填海工程,荔枝角灣及泳棚變了陸地,興建荔枝角公園,美孚居民離開海岸越來越遠,最後連荔園也變成豪宅,浪漫情懷不再。



期間限定的浪漫

                                    香港,哪有一天不在變,擁有永遠趕不及填海的速度,留下只有思念,一串串,永沒完。數數手指,美孚的浪漫期,只有十多年。中大文化及宗教研究系專業顧問何慶基的父母在屋苑建成初期遷入,他和兄弟們長大後成家立室,都住在美孚新邨,面向荔枝角公園,公園的面積與美孚新邨相若,嶺南之風是旅遊景點,但畢竟是人工的:「龍尾灘事件,政府要鏟走天然泥灘,起番個人工沙灘;以前美孚沙灘是最接近市區的一個沙灘,可以釣泥鯭、捉蟹仔,橋下有泳棚,可以划艇仔,是一個浪漫的地方。」中三正值青澀歲月的何慶基還未懂得相約異性,海已變了地,若非他點出,那條區隔公園與屋苑的一條石屎欄河,原來是海的界線:「海是居民很重要的活動中心,政府還番沙灘給我。」這句話聽來像大孩子扭計,話裏卻藏着一份對所屬社區的歸屬感。伴隨海消失的,還有一條專屬的中環航線。

甜蜜的社區關係

                                    富貴劏房的出現,或許印證了美孚的價值。實用率高,投資有保值,環境優美自不待言。何慶基笑言當年有人傳聞美孚,住到美(尾)就孚(富),小時候所見的居民都很國際化,有英軍家屬,也見過日本人中秋時穿和服慶祝,不少文人也選擇在這裏定居,平台花園滿佈視覺藝術作品,美孚新邨象徵着香港中產階級的興起:「七十年代只有山頂豪宅和唐樓,美孚新邨是劃時代的設計,美孚戶型多,在邨內就可以細樓換大樓。」何家散佈於屋苑裏不同座數,每周一都有家庭聚餐,飯桌坐了三代人,散席後不用舟車勞頓,又各自回到自己的生活。以為重視傳統家庭觀念如他,會想過跟父母住在同一座樓。我肯定他眼神閃過一絲狡黠的神情,然後是爽朗的笑聲。「不要了,還是保持相應的距離。父母看見我們太夜還沒關燈,會打來『關心』。」如果多人認識就算名人,那麼何慶基一家人和很多老街坊都是「名人」,街坊與邨內老舖店主都是熟人,何慶基形容這個社區很甜蜜:「這裏鄰里關係很親密,但也沒有秘密。」看過一篇報道,佘詩曼中學時代住在美孚新邨,瞞着媽媽跟樓下男孩拍拖,還得小心街坊或店舖老闆這些線眼。美孚開創了一個全新的屋苑原型──地面有商舖,住宅建在平台上,居民可以不用人車爭道,經由天橋和平台貫穿其他屋苑,影響以後的太古城和公屋設計。邨內唯一一座單層平房的孚佑堂,也是屋邨社區會堂的先驅,何慶基大讚設計師的心思:「可以讓居民租借場地來舉行跳舞、運動、業主立案法團開會等活動,設計思維很中產;現在的豪華會所則有另一種意義,幫助炒貴樓價,會所豪華,居住單位卻很小。」何慶基形容邨內不乏有錢人,常見名車出入,但居民生活仍然很簡單,這種反差很有趣。變的是,六期對出的地產街,昔日原是供應邨民日用所需的小店。「美孚從不以豪宅自居,呎價很平。」


2 : SYSTEM(-101)@2013-06-25 02:23:41

xyyy所發的貼子已被greatsoup(管理組:8) 刪除了。(原因:廣告) 存檔ID:74
一樓 一古 中產 美孚 浪漫 有時
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283168

梁振英美孚造勢 現場混亂建制派大媽載歌載舞 黃傘軍團叫陣對峙

1 : GS(14)@2015-04-23 08:17:35

■特首梁振英昨晚到美孚宣傳政改後,離開時被示威者包圍,須由便衣警員開路。何家達攝


【2017政改方案】【本報訊】政務司司長林鄭月娥早上宣讀政改方案,即日黃昏便以三人組姿態落區美孚宣傳,從「有商有量」變成「一定要得」,正式開打民意戰。地區建制團體安排大媽登台勁歌熱舞恭候,黃傘軍團亦聞風而至。聲稱落區「難唔到我」的特首梁振英忽然現身會場觸發混亂,在台上向支持者開腔力撐政改方案,逗留不足20分鐘便即離場。記者:潘柏林 陳雪玲 馬志剛



昨午5時許,已有近百名支持者到達美孚巴士總站會場,當中大部份是長者,看着舞台上的大媽又唱又跳,雙手揮舞政改宣傳單張、撐政改標語。大會不斷高聲播放《中國夢》等普通話歌曲。社民連、人民力量以至民主黨,以及一眾黃傘人亦陸續趕至,雙方近距離叫陣對峙,警方要築起人牆分隔。



記者被推跌險人踩人


據政府新聞處昨日通知傳媒採訪政改宣傳活動,原只寫政改三人組,結果特首梁振英突「親征」率領三人組到場造勢,即時激發大批示威者埋身追擊,要由近30名警員突破開路。面對示威者「對唔對得住香港人」與傳媒的提問,梁振英一直保持微笑,並無回應。梁振英在台上表示,港人盼望有普選,現終向前行了一大步,促各方支持方案。他又向林鄭致謝,表示聽到司長聲沙故帶來蜜糖相贈,又輕擁對方一下以示支持,林鄭微笑回應。梁振英帶領支持者高叫「2017一定要得」口號,惟台下「梁振英下台」、「我要真普選」之聲從未止絕。林鄭就重申自己不怕艱難,會繼續落區。梁振英前後逗留不足20分鐘便離開,途中再遇黃傘人窮追不捨,引發混亂。層層示威者將去路圍封,六十、七十名警員出手推開人群開路。有示威者將路姆西、真普選單張拋向梁振英座駕,也有示威者堵塞巴士站出口,在場便衣警員即時清理驅趕,最終梁成功逃離。混亂間多名記者被推跌險釀人踩人,港台一名攝影師更被撞至背部落地,手部擦傷流血。林鄭月娥昨早落區前被問到,會否擔心落區被追擊,林鄭認為追擊場面非公眾樂見,衝突或有損傷,但她不會放棄與廣大市民闡述政改重要性。她又說並不想打這場民意戰,但政府有責任向全港市民講解方案,從而聽取意見。


■梁振英在台上稱聽到林鄭月娥聲沙,故帶蜜糖相贈。

梁:落區難唔到我


林鄭續指,泛民的民意工作不在政府控制範圍,但明言不喜歡採取抗爭的態度,希望未來兩個月可約見泛民議員,了解可如何爭取泛民支持。政府於本周六啟動大型政改宣傳,但梁振英不會出席。對於是否怕自己落區會影響市民對政改方案的支持度,梁昨早否認,更揚言「落區從來難唔到我」;及至下午政改三人組見記者,再被問到落區宣傳由三人組帶隊,是否刻意避開梁振英?政制及內地事務局局長譚志源表示,宣傳是整個團隊負責,叫記者和市民「拭目以待」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150423/19122566
梁振英 美孚 造勢 現場 混亂 建制 大媽 載歌 歌載 載舞 黃傘 軍團 叫陣 對峙
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289850

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