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迎接2018年職場大洗牌 笨發

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2018年起,隨住30萬嬰兒潮(Baby Boom)人士退休,人力需求將首次出現求過於供,其中高增值產業如IT、金融、教育及環保等的需求增長最勁,職級計則以專業、經理及行政人員需求最殷。

根據2018年人力資源推算初步結果,到時本港人力供應358萬人,人力需求增至約360萬人,巿場出現的人手短缺料達1.4萬人,出現中等學歷人力斷層,即「高中、技工、技術員及副學士」出現2.2萬人力短缺,預計相對過剩的高學歷人士會「向下流」,填補只需高中及技工資歷的工種。另外,具碩士或以上研究院學歷人力,由2010年的15.5萬,大增七成至26.7萬人,出現高等學歷愈來愈貶值的情況。

請大家睇下呢個人口普查結果:

census2011

45-59的呢個年紀(男性),有861,991人。
5年後,呢批人一係已經退休,一係就去到等退休的年紀。

而30-44果批呢?得702,900。
30-44,應該係職場中最中堅的果批人,無論政府一年有幾三幾千專才到好,5年後個缺口仍然超級地大。

到時各行各業青黃不接的現象會更加明顯,最貼身的例子:家庭式茶記的沒落,並非因為食物質素欠佳或者租金貴,係因為營運能力隨住個老闆年紀越黎越大而停滯不前。十年八年後,搵個人識個體戶咁run茶記可能都好難了。

可以預期係一些僅存的叻人會自組公司,做超級vendor搵大錢,留係客度或舊體制中的人都會係庸才。未來世界(5年內),超級吃香的人會係幾種能力,1.係營運能力,2.係超級物流力,3.係IT/數據分析力。

所以而家最應該做的,除左投資以外,係要開始做好準備提升自己及部下的戰鬥力,否則呢個媲美89年移民潮的超級上位良機(講緊係月入10萬以上的打工或生意機會),就會俾內地人或外國回流的ABC食晒。

讀書又好,求職又好,唔應該揀而家就勁吃香的,因為讀完時做左一兩年已經飽和左回歸平淡。要睇就睇5年後興D乜,你磨番2年刀,再係果個行業實戰3年,5年後就係一個吃香行業中的高手,咁就會食到D最有溢價的職位。

可惜一般人往往係等個行業開始沒落先轉職。

迎接 2018 職場 洗牌 笨發
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窮小子的置業考慮 笨發

http://notcomment.com/wp/poor-guy-consideration/
 

襯著Yahoo Blog關閉,都係時候整理下D舊文(多謝老脫提供機會)。

觀點建基於初畢業,冇乜家庭支援的後生仔(即係以前的自己),買樓自住或投資有以下特點:

  1. 你要用盡儲蓄,出售股票做首期,即係成世人為層樓同銀行打工。沒有一筆資產去錢搵錢。供完都四十幾歲,剩低既錢少過當初有舊錢
  2. 你唔會買舊樓,因為按唔足,估價不足,而且要勁維修。但租樓可以租舊樓(平過你供新樓多多聲),一切維修關人,就算塌樓死左人都唔洗賠錢
  3. 諗下你呢廿年要俾幾多按揭利息
  4. 做業主要諗掂埋管理費、差餉、地稅及保險等。坊間所謂的投資物業,回報有幾多%只是bullshit,連香港要交物業稅都冇提過,加上不能預期層樓個個月租得出兼準時收租,扣除風險溢價,分分鐘回報只得2-3%,仲低過債券
  5. 通常買樓的最強論點,係供夠廿年後層樓就係你既,唔洗俾租,可以退休食啖安樂茶飯。然不知樓係會折舊的,除非你買中真正的豪宅(唔係d乜乜六星級工廠區酒店住宅)。樓同人一樣,會經歷生老病死,到你退休時,樓雖供滿但維修各樣雜費只會越黎越多,加上本身醫療開支大增(買偉哥都要錢啦…),手上現金只會急速下降。

當然,置業有著本身的絕對優勢,那份滿足及優越感是不可被取代的。本身我都好想買樓,然而,我們要分清楚「居住」並不等於「置業」,過早的置業,如10%首期(即係十倍孖展),同係澳門賭身家冇乜分別(可能更危險,因為有機會買入劣質資產,輸突)。

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P.S. 事後睇返當年(2006年)的觀點,係典型的市場主流睇法(窮人思維),好彩後來自己因時制宜,改變左策略,否則真係成世租樓住!

小子 置業 考慮 笨發
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供樓與租樓(一) 笨發.

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy1/
 

自置物業有兩年時間了,明年今日,三年的罰息期便會屆滿,keep住供落去,定係賣左佢,轉買為租好?

於是今日用excel計一計數,嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設:

  1. 樓價每年升8%,折舊3%,即淨增值5%
  2. 通脹3%

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業,每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字,而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

 

Option 1 Keep住供(95按,30年)

10年後層樓約值180萬,減去所有銀行貸款,尚餘90萬,present value近70萬。

 

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位,租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500,並即時套回約$15萬現金。

15萬現金,假設年回報15%,10年後值60萬,present value為45萬

另加每月投資$1,500,假設年回報15%,10年後值41萬,present value為30萬

即10年後共得101萬,present value75萬。

 

表面上看,10年後兩種方案差別不大,唯時間越長相距會越來越巨大,且有以下隱憂

  1. 10年後30樓齡的舊樓還可以每年淨增長5%嗎?
  2. 維修開支會增多
  3. 會住厭

另一重要假設為每年投資回報達15%,如低於此數,則供落去較可行,如能高於此數(say20%),則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年(01年打後)的揀股成績,15%或以上應該屬於能力範圍以內的,何況本金只是可憐的幾十萬,應不存在本金過大難以投資的問題。

總結,明年今日,除非樓價太殘(相信機會很微),如無意外應會沽出現有物業,轉買為租,增強現金流追求更大回報。

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P.S. 此文成於2007年中,事後睇返,對股太樂觀,對樓信心不足。不過我永遠強調,係人就市,唔係市就人,投資最忌一本通書睇到老,便會變成坐井觀天。

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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供樓與租樓(2) 笨發

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy2/

半年前(咁又半年…),寫左篇供樓與租樓,比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓,套現增加現金流。如今市況大變,樓價及租金都同時飛升,似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三,預期半年後樓價再升15%,同一物業租金上升至每月$6500。

  1. 半年後keep住供,不變
  2. 半年後沽出手上物業,租樓

case1:供樓支出$5,000(預期再減息兩次共半厘),加差管$900,每月支出共$5,900。

case2:沽樓,減去樓按套回約50萬現金,每月租樓支出$6,500,

50萬現金每年投資收益15%計,平均每月投資收入$6,250,每月淨支出為$250。
10%計,平均每月投資收入$4,167,每月剩支出為$2,333。
5%計,平均每月投資收入$2。083,每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升,然而樓價的基數遠超於租金,樓升15%便多十幾廿萬落袋,這十來萬(say15萬)只要每年有10%回報,每月便有$1,250,足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地,明年中樓價越高,我轉供為租的誘因便越大。

當然,仲有另一個可能性,就係換樓。下一篇文再探討下,希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾,當時成班fan已見到套股換樓的趨勢,實在係太明顯,不過真係估唔到,一場世紀金融海嘯會在下一年發生,睇返當時的租樓供樓支出,同而家比較,仿如隔世……

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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供樓與租樓(3) 笨發

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy3/

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

  1. 提升生活質素
  2. 玩多一鋪搏升值

 

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶,呎數(4xx),步行往馬鐵站約10分鐘,如搭樓下的小巴往沙田火車站,則約15分鐘(平均等車8+車程7)。前往上班地點(尖沙咀),出門口到office,door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定,而佢只喜愛搭巴士,前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

 

a. 如換樓至市中心火車站上蓋,每人每天每程約可省回10分鐘交通時間,來回20分鐘。

早一兩星期睇樓,48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓,應可套回30萬左右,隊晒落去新樓,按30年計,每月供款約8千,加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000,換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

 

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線,48x呎的淘大同樣做180-190萬,上班交通時間較現居快15分鐘度,唯人口密度勁高,治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000,換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的,則每月供款會更多,逼近能力範圍的極限,所以不作考慮之列。

 

結論係,換樓的確能帶來生活質素的輕微提升,唯值不值得每月多花$3,000,小弟個人則有多少保留。

 

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過,如每年投資收益能保持平均15%,長線應該可以跑win樓市(假設樓每年升8%折舊3%,剩增長5%)。你可能話,人人都睇(包括自己)明年樓市起碼升15-20%,你用8%黎計會唔會保守得濟?

回看過去樓市表現,通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年,幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點,升到07年底64點,3年升幅兩成,主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初,樓市亦都曾急升到94年,唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁,剩係睇一年囉,搏佢20%都好嘛~換樓的成本頗大,搬黎搬去,買賣佣金,律師費,簡單裝修執漏等等,幾萬蚊走唔甩。一來一回,較諸唔換樓坐多半年,其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡,事實上小弟係其中一個最看好樓市的人,問題係呢一刻樓換樓,值搏率不高,keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點,我都認為係呢一刻換樓,並不是一個理智的決定,當然半年後可能又係另一世界,到時再review未遲。

cci_chart

計死數?

至於有網友提醒,做呢d決定唔應該計死數,要加入埋主觀及個人感受因素,小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素,我們只能將此歸類為感性消費。事實上,我們作出感性消費時,一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例,有人可能覺得朝早/夜晚訓多半粒鐘大過天,因此上述的淘大花園便是必然選擇,代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢?又或$7,000?可能已足夠住遠d大d,但每日搭的士返工了,到時選擇就未必再係一樣。

故此,只有係死數上計得清清楚楚,我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價,從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

******

睇晒咁多個scenarios,目前仍然係坐多半年,之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望,2007年果一刻的決定,好難講係啱定錯,不過你話係一動不如一靜,都可自是一種策略,right?

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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先學儲蓄,再談投資 笨發

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樓一段
反應唔錯
又up 下投資

投資既野
看似複雜無比
然而
重點只有三點

  1. 投資之本金
  2. 投資之預期回報及可承受風險
  3. 做功課

第一點顯而易見,無錢投條毛咩!
唯大部份人,特別係我輩後生,多忽略了,甚至輕視了。
唔好話邊個唔知阿媽係女人
事實係好多人拎住一兩萬,或少至幾千就學人話投資
企圖以小搏大,一鋪賺幾萬咁

雖知以一萬幾千之所謂投資
並不足以購入優質資產
以本金二萬計
年回報30% 亦只賺得 六千蚊 (股神巴菲特的平均回報係2x%)
即係一個月五百蚊!!
相信以一大學生之身價
一個月兼職一份補習亦不只此數
再唔係
一日買少份雜誌,食少串魚蛋,儲起廿蚊
一年亦可有 七千三 !
何苦要擔驚受怕
仲要晒咁多精神時間
日日睇住個市上上落落

反之
當你儲到十萬八萬, 或至少個五六萬
投資之效益才可以得以顯露

因此
先學儲蓄
再談投資吧

先學 儲蓄 再談 投資 笨發
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投資點會係賭博 笨發

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當儲到你既本金後
再黎就係有一個自己預期的合理回報及評估自己可承受之風險

何謂預期回報?
簡單d講
你賭波買巴西對香港(如果有咁既一日)
梗係訓身買巴西大炒啦
但係
你會唔會覺得有可能買一百賠一千先
相反
如果買一百賠一百零五蚊
你可能經已覺得好so,馬會正傻仔

呢d就係所謂合理的預期

投資唔同賭博
後者一輸就清光
投資則睇長線
記住
全世界第二最有錢的人股神巴菲特
一年的投資回報平均都係得2x%
你唔係覺得一個投資新手就可以win 股神呀??

當然
股神管理的資金多達幾萬億
同我地的幾萬身家唔同
眾所週知
基數越細則越容易出現高增長
所以有唔少散戶高手都可以一年50% or翻幾翻都得

舉股神同賭波為例
只希望大家分清
投資唔同買六合彩 or 3T
無乜可能令你一朝發達

而每個人之預期回報都不同
「合理」與否
此關乎於對風險的理解及承受能力

假設閣下睇到星展銀行保險箱一新聞
即刻驚到去銀行拎晒d錢出黎
好似阿婆咁放係個鐵罐入面
相信叫你投資同害你無乜分別

其實香港有好多穩健的投資
適合新手
譬如高息債券
大藍籌中的公用股等
都可以提供每年4-5%的穩定派息

如果嫌少
則閣下需要付出更多的「風險成本」及做功課時間 (此乃後話)
買入較高風險的資產

讀過finance的同學仔
可能會覺得以上的都係bullshit
一句 expected return is positively related to risky level 咪得

然而
的確耳聞目睹好多讀左幾年的同學仔
會自自然將句子演譯成 high risk= high return
將「預期」當成「必然」
well

投資 點會 會係 賭博 笨發
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預期回報 笨發

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近一年經常聽到有人小5仔,話連13都升,佢都係原地踏步。
再唔係就話5仔的管理層無能,唔增加新興市場的投資比例云云…
呢度又計下d加減數

現時睇次按問題的確沒完沒了,但事實上美國的HI(而家叫滙豐融資)的確於過去幾年為5仔帶黎可觀利潤,而利潤亦都反映左係股價同派息比率上升兩點上。
5仔的股價由02年底03年頭買HI時的8X蚊(一度因市場負面看法而插到去近80蚊),去到高位150蚊樓上。
馬後炮咁睇,如於5仔宣佈收購HI時約85蚊買,一直持有5仔至150左右(次按問題明顯浮現時)沽出。
5年落黎每年唔計股息都有12%return,加埋就有成近16%,相對風險水平唔算一個差的回報。

再舉一個實例
my mum於04年初大幅回調時約115平均價買入,至06年底以平均145沽出。
渣左近3年,計埋股息都有12%回報一年,對一個退休人仕黎計完全可以接受。

所以我覺得關鍵反而係買入及沽出的時機,你睇到間公司有可能唔妥,或者有更好的投資機會出現時,咁減持or換馬都係一個理性選擇。
投資無話一定要渣死一隻股票一世,或渣唔夠10年一開始就唔買之類,股神買857都係渣左幾年遮,到價佢一樣會沽。
世界變得太快了,3至5年可能情況已完全唔同,早10年你去深圳買樓都只會俾人話on9(因賣唔出),而家就個個搶住要。
現時港紙唔值錢,話唔埋過幾年有機會脫勾又升到火箭咁。

客觀咁睇,5仔係次按上,損傷已很輕微,只不過係近兩年中資股太癲,相比下較失色遮。我們事後睇總會覺得當初會有更好的選擇,但只要個結果同你預期想要的差唔多,咁已經好好。
買5仔,收取穩定的派息,及賺取一定程度上的增長(say每年8-10%),可以稱為一個合理的預期回報。如果連呢樣野都無搞清楚,而預期買5一年可以有20-30%增長,咁只代表一開始的預期出錯,而唔係5仔孤負左你。

預期 回報 笨發
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財務智商(3):天下並沒有免費的午餐 笨發

http://notcomment.com/wp/%E5%A4%A9%E4%B8%8B%E4%B8%A6%E6%B2%92%E6%9C%89%E5%85%8D%E8%B2%BB%E7%9A%84%E5%8D%88%E9%A4%90/

有一句名言
集合了古今中外智慧
得之則受用無窮

天下並沒有免費的午餐

好多人對錢銀的觀念都好得意
食飯會等到廿點半去食下午茶餐
睇戲會睇早場
飲茶會係十二點前埋單
等等
總之所有消費
都要格到最抵

你可以想像到
如果你唱k 揀星期六日夜晚
買廣東唱片去hmv
一條友自由行去旅行
通常都會被取笑
覺得你晒左好多寃枉錢

但當去到投資時
好多人聽到個no.
有個炒作概念又飛身入市
輕率的程度
好似玩緊大富翁咁
似乎同之前所講的精明相去甚遠

其實
所謂的做功課
乃在於收集市場資訊
加以分析
減少決策錯誤的機會

既然十蚊八塊的優惠
我們都如此著緊
關乎到全乎身家的投資
何解又懶懶閒

明乎此理
則自自然會跑去看新聞看報告看分析看預測了

財務 智商 天下 沒有 免費 午餐 笨發
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職場點滴(2) :20K的迷思 笨發

http://notcomment.com/wp/20k%E7%9A%84%E8%BF%B7%E6%80%9D/

早輪與網友吹水,提及不少職場及人生見解,想同大家分享下
如有留意日本及本地經濟狀況
當會發現「M」型社會現象越加激烈
中產數目急劇下降,社會向上層及下層移動,收入呈兩極化
至於中產的定義,人人不同
有人喜歡以純收入計算,有人鍾意講興趣生活習慣,而財爺仲誇到話有份工要交稅就係中產
為方便講述觀點,這裡會用強積金目前供款頂線,月入20k做一個簡單標準
一名大學畢業生,畢業時平均22、23歲,工作了六、七年,經歷了一個經濟循環,中間升過一次職,有凍薪有加薪(好彩唔洗減)
平均一年工資增長5%計,到30時應該不難去到20k的收入水平。有幸成為專業人仕及公務員一分子,則機會幾乎達百份百了。
然而,何解積金局公佈的數字,卻顯示收入達20k或以上的僱員,只有約32.6萬????佔總就業人數352萬不足10%?

簡單分析如下:

1. 部份大企業及大學,依然採用公積金計劃,沒有加入強積金
2. 政府近年凍結公務員招聘
3. 工種北移至內地及澳門
4. 本土產業空洞化,只剩金融獨大,連地產都dup水
5. 本土過去坐上繁榮號列車,加上內地開放之始,港人身份優惠,工資不合理地扯高,現工資開始反映真實的城市競爭力.

當中尤以3、4及5較重要。處身當下,如何面對?

1. 職場上盡可能早d發力
如今世界環境變化極之急速,好難再容許有大器晚成及中途出家,好多行業,30出頭的便俾人叫老野,上到位就做director,partner,老細,上唔到位就可能浮浮沉沉做個路過人。
客觀去睇,一個人,男又好女又好,年屆30自不然會諗下結婚生仔組織家庭,如此對時間分配必然有一定影響,有個bb係屋企,你仲捨得經常性係公司捱通頂出trip周圍去?

2. 避免磋跎歲月
好多人工作時諸多不滿,終日怨天怨地怨鬼神,郤不見有轉工等實際行動。正如上文所言,一畢業至30以前,基本上係事業發展的黃金歲月,時間極之有限,如覺得自己不適合現職或行業,轉吧!!管他勞什子的年尾雙糧或公司過年大利是。

3. 積極理財
又係同一個理由,人到中年,各樣開支會越來越多,如其時始學習儲蓄投資,則會極之力不從心。
唔係話要唔消費唔玩剩儲錢,不過不妨一出來工作就月供下藍籌股,即使一個月一千蚊都好,有左呢個儲蓄(小弟唔當佢係投資)習慣,閒時研究下投資之道,小注實戰拎下經驗,當可避免輸大大舊錢「當交學費」的慘痛經歷。
畢竟,搵幾多都係假的,只有剩到幾多先係重點。

4. 健康生活
呢點說來慚愧,小弟都未做到。
不過大家都知道的,無健康的身體,係support唔到你去衝鋒陷陣的,更諻論享受人生。

至於有人話老虎與蟹都一定要大學畢業,最好有埋碩士博士銜頭,先可以係智識型社會下生存,小弟不盡同意。
人人書緣及開竅時間不同,能有此福份,固然可喜。稍不足者,與其磨爛蓆,不如用心發展事業,雖然唔可以話行行出狀元,但相信用心工作態度誠懇的人,係飲食服務業等都不難成為一個中層吧?

職場 點滴 20K 迷思 笨發
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職場點滴(5) :老細的時間就是管理成本 笨發

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早兩月某電視台的新聞部出現「花旦爭寵」事件,其中一人更淚灑銀幕,當時已經同班frd講:

管理成本高的同事,才能再高,一般都無運行,output大的(如周乂儀)都仲可以用下,output細的(如呢兩名),咁就打定信啦。

謎底已經解開:其中一名主動辭職,另外一名因為手足口病在家養病,而周小姐已經復出左一段時間。

所謂管理成本,即係一個上級要花幾多時間落一個下屬度,而令佢執行到相關任務。

舉個例子,一個經理人工30K,而個下屬人工12K,呢個下屬做野一般OK,但有時會有情緒問題,要個經理每星期花半日同佢談心或者係處理其他同事的conflict,一個月就2日。

咁呢個staff真正的成本,就唔係12K,而係30K x 10%(一個月約20個工作天)+ 12K=15K,而果3K就係管理成本。

有D員工會搞到更大的屎(如男女關係問題),咁可能會involve到HR,更高級的經理,or even director,咁即係個管理成本極有可能超越佢份糧(假設人工等於生產力),咁的情況炒左佢就等如賺左錢。

所以點解大公司會肯俾高D人工,請一D讀書成績好的大學生,除左基本能力外,好大程度係呢D人的管理成本相對低,變相可以拉高佢人工。情願俾多幾K,請D易管理的人,好過慳左幾千但蝕晒自己時間。

有些情況是:

一個員工某方面工能力係高既,但有性格障礙,人家做錯少少野就會向上司投訴,搞到神憎鬼厭影響士氣,另外明明無經驗但又極度主觀,又要話哂事做大佬,同佢合作的同事都是鬧交收場,搞到佢上司都要把他isolate自己做,由於無人能同佢合作,自己一個又點會做得掂,(然後又會投訴無人support佢,又試過寫email給大老闆投訴公司無人尊重佢),做了兩年現在output還是零,但公司夠大又容得下佢繼續玩。敢問發兄此類員工應如何處理?

咁depends on佢「某方面的能力」有幾高,如果真係高到無可取代的,咁只能忍一下,然後同佢做frd,再慢慢開解,但需時可能係以年計。

如果只係一般的高,咁就搵replacement。

記住,當你管理一個人的成本,比佢的output仲要高的時候,咁一個合理的方法就係炒左佢,情願無人都好過花時間管理佢。

P.S. 後尾脫兄仲加多腳:

好多所謂80後90後或者X世代,就係唔明白佢地的管理成本已經遠超佢地的剩餘生產力,有乜法子唔被人壓人工。
偏偏又有好多HR顧問,鼓吹D公司管理層當呢班友觀音咁供奉喎!

職場 點滴 老細 細的 時間 就是 管理 成本 笨發
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職場點滴(7) :天下只得四種人 笨發

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有人說
天下再大
其實只得四種人

1.冇能力,冇理想
此為世間的大多數,平凡一生,營營役役

2.冇能力,有理想
老董便是此一類,志大才疏,徒為世界帶來麻煩

3.有能力,有理想
此輩乃天生的領袖人物,自小已清楚自己目標,一生發光發亮

4.有能力,冇理想
呢類人最仆街,沒有壓力目標的時候,做事提不起勁,然一旦給他們遇著誘人的目標,則全力出擊,不達目標誓不休。

頭三類人,以歷史預計其行為,雖不中亦不遠。唯第四類,是好是壞,無法估量。

職場 點滴 天下 只得 四種 種人 笨發
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溝通技巧(1) :精靈的知客 笨發

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發覺有好多人將溝通技巧想得太複雜,因此想講一講。

其實我覺得溝通技巧,最重要係「預期管理」,同埋切身處地係人地角度去表達一D意思。

例子:你星期日去酒樓食飯飲茶,無訂枱的話,正常人應該會預左要等,但相信好多人都會走去問個知客

「大概要等幾耐?」(預期知客應該知,因為佢日日都企係度)

知客通常有幾個答覆:

1. 「唔知喎,答唔到你,仲有10張枱啦」

呢個答法,事實上知客原則上可以話無錯,因為真係無乜人會知exactly知10張枱要等多耐。但咁答,通常客人都會再追問「即係幾耐度?」,之然知客便會覺得唔耐煩,心諗「乜你咁L煩,我點知幾耐…X(&(*&(*&」

2. 「仲有10張枱到,通常30-45分鐘度,或者你行開幾個字後再返一返黎,費事過左No.要你再排過」

如果咁答,一開始少左「唔知,答唔到你」呢D官腔負面說話,感覺已經差好遠,而後面再補句提佢唔好一走就忘記左,陣間過左NO。又嘈,將個波交番俾個客。

3. 我遇有D服務再好既,係再有一句「陳生不如你留個電話No,到差唔多時我再Call一Call你啦~」

其實生活上千百樣對話,我覺得都離不開呢種「知客對話」,即係事實你點答,個客都係要等,問題係唔同答法,件事可以好唔同。

問一句答一句,仲要答D唔係人地想知的東西,咁梗係嘈交。只有多D係人地角度切身去諗,先會有效咁提升自己的溝通技巧。

溝通 技巧 精靈 知客 笨發
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財務智商(9):退休奇想 笨發

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假如你係一個60的老人家,有兒有女,有三四百萬現金+股票,你會揀選以下邊一個方案?

1.一炮過買一個四五百呎單位(當二百萬計),一個人住。其餘的keep住投資去製造cashflow用黎過簡單生活。
2.租單位,全部hold住現金股票投資去製造cashflow用黎生活
3.同仔女住,一樣照投資,多左的錢用黎請工人/看護
4.將一半資產交俾thirdparty,對方保証有個裝修好的單位俾你住過世,有晒醫療各方面配套。

******

呢個問題,唔係一個心理測驗,不過或多或少反映左一個人的理財及價值觀,係小弟睇左一大堆老人資料(準備見客)而想出來的。
要強調的是,當中無標準或所謂最佳選擇(因為係我作出黎的),不用太介意熟優熟劣。

綜合4個方案,明顯以方案3係最慳水慳力的同時,精神及物質生活都應該係會幾好的(未必係最好)。但大大大前提是與兒女關係良好,仲要大家都相處得黎又唔介意一齊住,係現今社會文化及客觀寸金尺土的居住環境下,實現的難度可謂9。9。仍然想選這個方案的,係相當理想主義或者極重家庭觀念的。

選方案1或2的朋友,差異其實不大,同樣地應該係對自己的投資回報有相當信心,因為本金不足以單買兩電一煤收4厘息便過世,食粥食飯基本上係睇你投資技巧。分別在面對的優勢及風險不一樣。

方案一的好處係不需要面對通脹加租及業主迫遷的風險,以及較容易保持自己的社區網絡。但壞處係隨著年紀老化,物業容易反變成負累,因為一炮過後要再融資套錢出黎的難度很高(無入息証明)。而當投資本金慢慢減少及年紀身體再老化,管理資產的能力會日差,物業頗有機會變成「殘廢樓」(網上找到的terms)

方案二的好處自然係靈活性大,而且假設不幸地投資失利輸晒,仲可以申請食綜援及住公屋。但壞處係容易要搬黎搬去,而且當市區重建,舊樓拆得咁上下時,老人家未必再咁容易租到樓住(無入息証明/業主偏好)

方案四其實係最實用主義,鬥長命,越長命越著數。同時亦最貼近一個有多少米的老人家真正需要的服務。當然,大前提又係third party可唔可靠。

香港其實係有提供呢種服務的機構的,正是樂頤居,彩頤居等房協搞的長者住屋服務。
主要服務內容,係按年紀交低一筆租權金(越後生越多,最多約60萬),之後每個月交一千幾百管理及服務費,便可以住到百年歸老。
房協推出呢個計劃時約係2003年,target係有100至300個的長者,反應相當熱烈,到而家都仲有好多人係waiting list(因為要等到原住民過身先有空位)。
可惜係房協錯估形勢,請番黎的精算師低估左香港人的長命,結果單位的周轉率很低,加上踏入通脹週期,在鬥長命的計劃裡,房協成為輸家,現時一年蝕緊二百萬。不過,相信佢會係未來係筲箕灣及深水埗起的單位,大加租權金及減少豪華配套以達至收支平衡。

講左咁多野,其實係想講,有好多表面看來很笨實,你諗都唔會諗的服務或產品,偏偏有一班少眾人係好buy及渴求的。
而且好多野如退休及住屋,係無絕對答案可言,每人都會根據自己實況作出微調,無話邊種生活態度一定最好。

elderlyhousing

 

財務 智商 退休 奇想 笨發
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溝通技巧(3) :如何present碧咸 笨發

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相信大家都會發現,平日工作能有條理作出案例演說的人真的鳳毛麟角,往往開會一大輪唔知講乜.

如何培育思維演說技巧?作為一個長期靠把口搵食及管理大量80後的職場達人,這裡想分享一些基本的思維及演說logic。

試以「我最喜愛的足球員」為例子──萬人迷碧咸

請找隨便一個25+ 的朋友一問,我想你得到的答案多數都係「好型,好靚仔,好好波」或「佢D 斬波真係好準,暫到你頭頂一頂就入」。

假使間本人來自外星,根本不認識又未見過碧咸,聽完你咁講,一來好難聯想起碧咸到底有幾靚仔幾好波,亦好難明白點解你咁鍾意佢。

或下換個方法去講。

我最喜愛的足球員是碧咸,有幾個原因如下。

1. 外型討好──碧咸五官輪廓分明立體,而且運動員身材十分標準,基本上已是荷里活明星的級數,處於一眾豪邁粗獷的足球員當中,更是半場以外都讓你雙眼發光。

而且,碧咸亦經常處於潮流尖端,每年都有新髮型新形象,長髮短髮什至光頭都carry 到,潮到我們的未來特首人選華仔都曾經跟過佢染金髮. 衣著品味上既突出亦多元化,著起西裝似007, 單著條底褲都可以做代言人。

2. 球技出眾──每個人都有自己的優缺點,作為跑得慢,無速度,唔夠快的一份子,碧咸出到的位置是右中場,而這個位置本來是最需要速度落底線出波的。然而,碧咸轉用另一種方法──獨家七旋斬 ,跑都唔洗跑,基本上半場外你有空位佢又見到你,已經可以出波將球放到你頭頂,而更貼心的是它的旋勁會讓球技一般的前鋒更容易半空將球痴落黎。

經典的戰役,曼聯VS 拜仁 99 年歐聯決賽,曼聯於最後加時兩分鐘連續靠兩個角球追和以及反勝 2: 1
以及02 年世杯外圍賽亦靠經典罰球追和其時未破產的希臘。

話到此,相信對碧咸「靚仔+ 好波」的印象應該會更立體吧。

足球場上,「靚仔+ 好波」都有唔少人,何解獨愛碧咸?因為筆者欣賞碧咸的專業足球員精神。擁有世紀外表/高級球技 + 超級人氣,正常人都選擇做下明星搵錢,或最起碼都去豪門掘金。

然而,碧咸由始至終選擇的是足球,one and the only one, 98 年世杯紅牌出場後受到千夫所指,但沒有放棄自己,而是默默忍受努力,結果換來 99 年的曼聯三冠偉業. 被賣到皇馬後粒粒星,不介意改變踢法擔任防守中場做dirty work,最後協助皇馬重奪聯賽冠軍. 選擇到美國這個足球不毛之地發展,結果亦將美國足球發展推向一個新的層次。

每一次,碧咸都是在自己最愛的足球場上,用回足球來証明自己,這正正是一個專業足球員的精神。

亦因此,說到「我最喜愛的足球員」,我給你的答案亳無疑問是碧咸。

******

用這個例子,希望讓大家明白,良好的表達,是需要有結構,演譯一定的詳盡描述,事例,以及層層推進,由外表,球技說到做人態度,一層到一層。

如此,受眾才會明白你到達點解咁鍾意碧咸,而唔係其他人。

 

P。S. 其實筆者對碧咸沒有太多關愛,呢個例子是當年大學幫學生補習教作文而作出來的例子XDD

溝通 技巧 如何 present 碧鹹 笨發
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財務智商(10):阿燦個fan累身家 笨發

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父子與驢的故事相信大家都聽慣聽熟,這裡試下講一個現代版的故事。

筆者小時候(是很小很小的時候)看經典搞笑節目《笑星救地球》,最深印象不是阿燦扮的乜太或者笑星拍板,而係以下一個小故事。

話說阿燦快樂地食緊檬檬牌甜筒,好幸運地中了一個「大哥大」電話。

大哥大

80年代尾90年代初,拿著個大哥大電話出街真的是身份象徵,阿燦雖然一介平民牛記笠記,但亦感到好不威風。

此其時,阿燦個fan走出來說道

「嘩阿燦,你拿住個大哥大咁勁,都唔俾少少錢裝下身?唔係點襯得起個電話呀~」

阿燦一想又係喎,於是便拿拿聲走去變身當時大熱的MARK哥裝束,一身名牌,此時又更威威了。

阿燦個fan又現身說道。

「嘩阿燦,你成身名牌加埋個大哥大成個明星咁,唔係仲同人排隊等車呀?梗係買番架車啦~」

阿燦一想又係喎,於是便豪盡積蓄去買番部二手BENZ,行出黎簡直係威威食鷄。

一如你所料,阿燦又有fan現身了。

「嘩阿燦,乜你撈得咁掂,又BENZ又成身名牌,但你唔怕架車擺係街俾人劃花咩?好心就洗多少少買個車位啦~~」

阿燦此時已經面有難色了…不過咬一咬牙又決定去馬,買番個車位先。

之後就到上會買樓了。

最後,一個經濟大浪,已經周身債的阿燦便頂唔順破產了。回想一生,所有的起源便是因為那個檬檬牌甜筒及一眾「阿燦個fan」的言論。

這個故事已經廿九幾年前了,唯筆者到今天仍然印象深刻。一路長大,亦親眼目睹許多人因為「好心就XXXX,唔係仲XXX呀話?」

呢D「阿燦個fan」的言論而不自覺洗大左,最後陷入財困而不自知。

按照自己的實際情況而量入為出,盡量抽離「阿燦個fan」的言論,可能便是你將來貧與富的關鍵了。

財務 智商 10 阿燦 燦個 fan 身家 笨發
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溝通技巧(4):向無敵孫子取經 笨發

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溝通之道,永遠係著重雙向,溝通效果不佳,多數是「講」與「聽」者都出現問題,好少係單方面。

我們試下睇下千古無敵軍師孫子係點樣處理溝通工作。

話說春秋時代(公元前五百多年),一夜白頭的伍子胥向吳王闔闓推介佢個frienD孫武作為吳國將軍。以孫子之才,當然能打動吳王。

然而吳王也不是省油的燈,孫子從來沒有實戰經驗,為防佢係紙上談兵之流(雖則呢句成語出現於戰國時代),吳王便授予孫子四十名妃嬪宮女,以之練兵,想考下孫子。

孫子隨即以大王最愛錫的兩位妃子作為左右隊長,並安排一D簡單號令,即係舉左手向左轉,舉右手向右轉,打鼓向前行之類。眾女子平日服侍男人就多,突然間有咁的「遊戲」,頓覺新奇有趣。

然而當孫子真固發號施令時,左右不分有之,聽唔到鼓聲有之,無反應有之,更多的是大笑覺得呢條友好滑稽。

正常人係呢D位,一係發怒,一係灰左覺得無可能搞掂。

然而,孫子的反應係「約束不明,申令不熟,將之罪也」,即表示軍令傳遞得不清楚,首先責任在於將領(即自己)身上。於是將所有指示再重覆仔細講一次,直至所有妃嬪宮女都表示明白才再開始。

當然,結果還是一樣,但這次孫子的反應不一樣了。

「约束不明,申令不熟,将之罪也;既已明而不如法者,吏士之罪也」

第一次是表達得不清楚,孫子自己攬上身,第二次再執行唔到,便是執行者的問題了,如此孫子就下令將吳王最寵愛的兩位妃子隊長推出斬首。此時
吳王再雪中跪地祼求也沒有用了,給孫子一句千古名言「將在外,君命有所不授」抬出軍法精神冒殺頭之危將兩位妃子殺了。

其後,D囡囡見到孫子連大王的女人都夠膽郁,自然無人再夠膽抗命了。

這個故事的啟示是,即使你是軍師級數,傳遞指示都有可能會出錯,如果對家的反應一開始不如你所想,不如首先大方將責任攬上身,再重新做briefing,而對方再做唔到先發怒或處罰未遲。

P.S.而家唔係古代,唔洗下下好似孫子咁賭命既XD。

溝通 技巧 無敵 孫子 取經 笨發
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非主流書評(12):《Zara沒有名片的總裁》 笨發

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福布斯的2013排行榜中,墨西哥電訊大亨卡洛斯·斯利姆第四年蟬聯世界首富。香港的李嘉誠名列第八。

據福布斯雜誌估計,現年73歲的斯利姆的財富總值高達730億美元。

微軟創始人比爾·蓋茨名列第二,資產為670億美元。

去年名列第三的「股神」巴菲特今年卻掉到了第四位。第三的位置被76歲的西班牙富豪,時尚品牌Zara的創始人阿曼西奧‧奧特加(Amancio Ortega)獲得。他的淨資產為570億美元。

我們看到,富豪榜中,有的靠壟斷(電訊,軟件,地產),有的靠投資,然而靠賣衫的,奧特加是特別的一個。

奧特加的時裝王國有幾勁?看以下highlight

1. 日本的快速時裝王國Uniqlo,1974年成立,母公司Fast Retailing現市億約2,200億港元。
2. GAP的市值,約1,200億港元
3. H & M的市值,約4,200億港元

而Zara的母公司Inditex,是市值6700億港元的怪物。

看完市值,再看2013品牌價值

1. Zara市值:約202億美元
2. Nike市值:約158億美元
3. H & M市值:約127億美元
4. Ralph Lauren市值:約56億美元
5. Adidas市值:約49億美元
6. Uniqlo市值:約46億美元
7. Next市值:約41億美元
8. lululemon市值:約38億美元
9. Hugo Boss市值:約35億美元
10. Calvin Klein市值:約18億美元

Zara的成功過程,低調得基乎不打廣告,非常之間唔中先打折,打破了時裝界賺頭蝕尾的慣例,也打破了快速時裝款少顏色多的常用招數。做到了「快速+時尚」。

更重要的是,Zara的生產基地,不是東南亞,而是西班牙的本土拉科魯尼亞。

整間公司,由市值,品牌價值,經營模式,公眾形象,社區關係等等,幾乎都是Too good to be true。

《Zara沒有名片的總裁》一書,讓你更立體的理解她的CEO以及整家公司的經營理念,不容錯過。

主流 書評 12 Zara 沒有 名片 總裁 笨發
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樓市分析(28):人流走向(1) 笨發

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小弟於早前的網誌中,不厭其煩的提到了一個所謂「商業活動中心」理論(鳴謝脫苦海老大的正名),指樓價最主要的組成部份,應看該地區的商業價值。

其後引起左唔少網友的討論,提出了不少疑問,在此稍稍總結一下。

 

1. 地鐵站神話,明明係地鐵站附近或上蓋,點解都咁平?

答:又係果句,睇下果區有冇高增值的商業活動,即使位處市區的黃大仙,牛頭角等純住宅區,不會比沙田市中心為好。

筆者於前文曾一再提及,交通其實只佔樓價的一個很小部份,因為綜合黎講,香港的公共交通實在太發達。

誇張咁講,如果將交通因素無限放大,咁旺角應該係全港最高樓價的地方(笑)。

 

2. 成個商場係樓下,點解都唔掂?

答:商場要睇邊個管理,眾所週知+X的場真係咁多年黎都無乜進步,隨口UP的靚地屎場有都會X,匯X,筆者親身長時間接觸(>3年),夠膽講領匯的管理質素都應該會好過佢。

 

3. 成個區明明係人車交匯處,點解無商業價值?

答:呢個問題相當複雜,很難一概而論。事實上筆者都無把握很好地解答,即同做地鋪的問「明明咁多人流,點解D人唔入黎幫襯?」一樣。答案可能同第2點比較接近,視乎管理者能否將鋪位租予合適經營者,即與業主(可能係政府)的管理能力有關

舉例:小巴地鐵站的交匯處,做時裝多數死,因人人雞咁腳,人看似很多但有時間停低慢慢揀衫的很少。所以多數做得住的都係小食店,便利店,茶記等週轉快的店鋪。

 

一個地區的整體規劃,亦會很影響人流及消費的走向。

這裡試以筆者熟悉的九龍灣牛頭角區,作一CASE STUDY,說明地方規劃的改變,將極大地影響著人流走向。

九龍灣站地區,泛指德福淘大得寶嘉和園利基宏基及公屋彩盈彩霞等。

這區的商場消費力相當壁壘分明,以德福為首,淘大次之,得寶嘉和園再次,最下為下村。

土木工程拓展署:http://www.cedd.gov.hk/tc/projects/major/klnkaeb564cl.htm

筆者在原圖上加上少許標示,如下。

20080618

08年中,新的彩盈村公屋(SITE1)將落成,而牛頭角下村亦將於09年1月開始清拆,該塊空地如無意外應會重建為公園及大會堂。

這意味著牛下原有的商戶將完全消失,下階商鋪的供應會一下子減少許多。

而新增的彩盈村商場,根據房署的資料,離不開超市便利店醫務所茶記各一,再加少量雜鋪的格局,相對該村5座4千戶約萬五人(預計所有地盤落成後會有3萬人)需求來說,可謂杯水車薪。

http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/commercial/shoppingcentres/choiying.pdf

彩盈村(大部份為牛下原居民)表面上有行人天橋直達德福(圖中藍色建築),但相信絕大部份居民只會作駁腳至地鐵站之用,因為從消費力及地理格局來看,日常起居飲食並不見得要經常幫襯德福的中高檔食府(而且朝早好多根本未開鋪)。

當然,少了一批舊式公屋,多了一大片公園,理論上整體九龍灣站的價值,都應得到提升

然最受益於此處地區重建的,筆者認為反倒是彩盈村小斜坡下的得寶和嘉和園等次級商場,次為淘大,德福得益為最末。

樓市 分析 28 人流 走向 笨發
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管理實務(5):熱血最強 笨發

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小弟雖然唔多熱衷於打籃球,唯《Slam Dunk》郤是最最最喜愛的一套漫畫,早前買了一本熱血運動學的奇書。

作者乃一名運動教練,希望透過分析<>呢套漫畫,講述平日生活點樣加強「自我意識」,從而改善運動場上的表現,放諸其他方面都好有用。
同EQ幾似但我覺得比較淺白,標題是內容撮要,小弟亦加了一些個人演譯。

1.訂下一個目標,「講得到做得到」比起「做到先講」更好

好多人驚事先張揚但做唔到會好無面,但事實上只有清晰的目標先會激發到我們的潛能,而即使最後達唔到目標,成效亦往往比收收埋埋更好。即係做sales的經常有個天價quota(120%),結果只係做到七成,實際所得都有84%。

2.活在當下,唔好諗住過去的成或敗,更唔好想得太遠,打好左呢場波先講

好多人喜歡懷勉過去的成功(我以前係邊間公司係點點點架,而架就點點點)或者讓失敗的經歷成為絆腳石(唉,我出身咁差,又入唔到u,梗係搵唔到好工啦);又或倒過來對未來設想得太多(嘩如果我入左呢間公司就正喇…/唉如果下年公司裁員咁點算…),忽視當下最需要處理的事。
事實上,我們可以用唔同scenario黎推想在未來不同情境應當有怎樣的處理手法,但想得太多,便會流於空想而欠缺行動,結果往往係向差的方面走。

3.落場唔單單要盡力,仲要盡全力,咁先可以有突破

有人喜歡留力,然而唔出盡最後果一口奶力,係唔會知道自己的極限的。當你連自己極限都唔知道唔了解,又如何作出突破呢?

4.控制憤怒的情緒

憤怒於事無補,只會把人與事fuckup,事後亦要花幾倍力氣去做災後重建。

5.發掘別人及自己的優點,並且多加表揚及學習

無人周身刀張張利,而事實上有d特性係天然排斥,例如一個八面玲瓏、長袖善舞的人,精力花於維繫許多友好的關係(如一夜跑幾場活動),相對係好難同個別人仕發展去到勁深入的地步。反之一個人擅於同人交心,就未必有充足的時間開拓許多新關係。
而學習別人優點,主旨在取長補短,尋求一個平衡。以同樣例子作說明,即擅長交際應酬者應保持自己長處,但同時要學習同人交下心,以免「相識滿天下,知己無一人」。

6.休息的積極意義

許多人24/7/365地工作,沒有一刻休息的時間,事實只會令自己疲於奔命,淪為機器人。
休息可以令身心作出適當回復,並有時間修正小錯誤,免得注成大錯。

7.保持健康的身體

管理 實務 熱血 最強 笨發
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