供樓與租樓（一）笨發.

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自置物業有兩年時間了，明年今日，三年的罰息期便會屆滿，keep住供落去，定係賣左佢，轉買為租好？

於是今日用excel計一計數，嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設：

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業，每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字，而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

Option 1 Keep住供（95按，30年）

10年後層樓約值180萬，減去所有銀行貸款，尚餘90萬，present value近70萬。

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位，租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500，並即時套回約$15萬現金。

15萬現金，假設年回報15%，10年後值60萬，present value為45萬

另加每月投資$1,500，假設年回報15%，10年後值41萬，present value為30萬

即10年後共得101萬，present value75萬。

表面上看，10年後兩種方案差別不大，唯時間越長相距會越來越巨大，且有以下隱憂

另一重要假設為每年投資回報達15%，如低於此數，則供落去較可行，如能高於此數（say20%），則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年（01年打後）的揀股成績，15%或以上應該屬於能力範圍以內的，何況本金只是可憐的幾十萬，應不存在本金過大難以投資的問題。

總結，明年今日，除非樓價太殘（相信機會很微），如無意外應會沽出現有物業，轉買為租，增強現金流追求更大回報。

P.S. 此文成於2007年中，事後睇返，對股太樂觀，對樓信心不足。不過我永遠強調，係人就市，唔係市就人，投資最忌一本通書睇到老，便會變成坐井觀天。