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供樓與租樓(2) 笨發

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半年前(咁又半年…),寫左篇供樓與租樓,比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓,套現增加現金流。如今市況大變,樓價及租金都同時飛升,似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三,預期半年後樓價再升15%,同一物業租金上升至每月$6500。

  1. 半年後keep住供,不變
  2. 半年後沽出手上物業,租樓

case1:供樓支出$5,000(預期再減息兩次共半厘),加差管$900,每月支出共$5,900。

case2:沽樓,減去樓按套回約50萬現金,每月租樓支出$6,500,

50萬現金每年投資收益15%計,平均每月投資收入$6,250,每月淨支出為$250。
10%計,平均每月投資收入$4,167,每月剩支出為$2,333。
5%計,平均每月投資收入$2。083,每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升,然而樓價的基數遠超於租金,樓升15%便多十幾廿萬落袋,這十來萬(say15萬)只要每年有10%回報,每月便有$1,250,足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地,明年中樓價越高,我轉供為租的誘因便越大。

當然,仲有另一個可能性,就係換樓。下一篇文再探討下,希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾,當時成班fan已見到套股換樓的趨勢,實在係太明顯,不過真係估唔到,一場世紀金融海嘯會在下一年發生,睇返當時的租樓供樓支出,同而家比較,仿如隔世……

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