ZKIZ Archives


雷軍投資長租公寓you+後,黑馬哥帶你看看這個行業

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1128/148012.html

文:許妙成

昨天微信朋友圈被雷軍一個億投資you+青年公寓的消息刷了屏,大家驚呼這個項目逆天了也驚呼著小米要殺入房地產行業了,業界開始臆測you+能否用雷布斯的“小米模式”顛覆和改造房地產行業。那麽黑馬哥來帶大家到長租公寓的行業一探究竟。
 

\還是從這篇來源於《邦地產》公眾賬號的題為《雷軍的新項目逆天了:讓你租房更便宜,還有家的感覺》的文章談起。

雷軍一億人民幣投資you+國際青年公寓

2010年,劉洋辭掉了在某知名企業的市場總監職位,賣掉了當年節衣縮食在上海買的房子,和家人重新過起了租房的生活,創立了you+國際青年公寓。隨後you+國際青年公寓不僅有了車庫咖啡創始人蘇菂的加入,同時還吸引了中國大陸著名天使投資人、小米科技創始人雷軍領銜首輪融資1億元人民幣。

關註小米的人應該知道,雷軍對開發公寓早有興趣。今年2月11日,小米手機員工“鐘雨飛”在微博發布了一條消息稱,小米今年開建小米公寓作為員工福利。當時無論是小米內部還是房地產界,都對這事滿懷期待。

但到了6月份,雷軍在微博上明確回應:“小米精力和能力有限,做不了房地產,請大家原諒。”

據文章作者采訪劉洋時透露,“其實雷總一直有打造小米社區的想法,他對進軍公寓有過深思熟慮,小米還有專門的研究團隊在公寓市場做調研,但一直苦於找不到理想的項目。”

經過蘇菂的牽線搭橋,今年8月初的一個下午,在雷軍位於北京的辦公室里,劉洋終於見到了這位中國投資界和互聯網界的名人。會談的過程異常順暢,雷軍只花了5分鐘便敲定了領投A輪融資的決定,並願意擔任you+的顧問。

雷軍的加入,成為you+國際青年公寓發展史上的一座里程碑。這位近幾年在中國互聯網圈可謂“紅極一時”的創業導師建議將自己已證明成功的“小米模式”方法論遷移到房地產行業。

因此,據稱,除了實體的樓宇,you+國際青年公寓會圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個超大的社區平臺,一旦把用戶粘性做起來,這個線下社區入口就能帶來無限的可能。

此外,入住you+的年輕人不限於創業者,還會有自由撰稿人、投資經理、攝影師、法律人士、會計工作者等等,他們的專業知識也會給創業者提供幫助,you+希望能憑借這種異業資源的整合能力讓其成為國內最牛的年輕人創業基地。而這正和小米所擅長的在互聯網上吸引粉絲、搭建社區、實現人與人連接的事情如出一轍。

眾人都在驚呼“長租公寓行業”將要被顛覆,雷軍的一億人民幣和他代表的“小米模式”將這個行業推到了風口浪尖。但雷軍的小米公寓是否真的能逆天?

我們首先來看看長租公寓的業態。

長租公寓的業態

據《中國公寓聯盟》微信公眾號文章《雷軍投了長租公寓,這行到底咋回事? 》介紹“長租公寓這個業態,能被稱作“行業”,大概是在2010年至2012年期間開始的事(雖然更早已經有人幹這個事了,但那時還沒有形成一個成熟的業態),這個期間的企業,比較多見的規模是兩三家店、兩三百間房上下,進入2013年,基本上連鎖運營模式比較成型了,這時整個行業開始加速度發展,到現在規模達到1000間房的已經比較多了”。

文章介紹 “長租公寓分為兩種即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層),然後對房間進行統一裝修,配備統一的服務,簡單點說,就是長租版如家;分布式就是在小區里分散拿下個人房東的房源,對房間進行裝修裝配後,以公寓品牌對外出租”。

“集中式里面,又有不同的價位檔次,取決於兩點,一是租入的物業的成本,市區的貴,偏一點位置的便宜,二是裝修的檔次,家里裝修過房子的都知道,這是個無底洞,公寓單間二三十平,兩萬能裝出來,十萬八萬也砸得下去。以公寓聯盟企業為例,中端或中高端的有上海青年匯(單間最高每月租金5000元,何光的設計水準杠杠的)、南京未來域(南京每月兩三千元,王宇也是非常有設計情懷的)、北京自如寓(多數每月四千上下),高端的亞朵寓正在嘗試(每月達萬元),中低端的則屬同信投資投了的深圳協縱(深圳每月一兩千元,取了最剛需市場,財務指標很好)。”

“分布式里,首先分兩種形態,一種是整租,租進來是三居,租出去就是整套三居,一種是合租,租進來是三居,租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來),然後又分為不同價位檔次。合租莫非也有中高端?是的,還是拿公寓聯盟的成員舉例,比如同在上海,蘑菇公寓的合租房一間多在每月3000上下,青客則是1000左右。優客逸家在成都,合租房一間500-800的樣子,這也是昨天記者文章一個大烏龍,居然把優客逸家和優帕克一起歸為高端,瀑布汗啊,不過倒是給優客劉翔做了個廣告(劉翔發誓說他創業這麽多年,幾家公司從沒花錢做過軟文,哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅資產,旗下晟矅住宅服務公寓,主打都市金領和商務人群,均價一萬二每月,最高月租兩萬多”。

而單純從長租公寓的經營來講,最重要的兩個經營指標,一是空置率,二是利潤率。據《中國公寓聯盟》舉例介紹“公寓聯盟里的多數企業,空置率都控制得非常棒。青年匯何光當場從內部QQ群下載的表格,98%-100%的出租率,晟矅住宅服務公寓聯合創始人全靂隨手打開可預約房源表,空置率3%以內(做了十年的公寓運營,這經驗這能力才造得出這業績啊,要知道他做的是月均一萬二的高端市場啊),面向低端剛需市場的協縱更是多數店接近100%出租率。至於利潤率,最優秀的當屬深圳協縱了,原因也簡單,高管團隊全是上市公司財務和管理出身”。

長租公寓為何開始受歡迎?

其實此前長租公寓行業已經被投資機構熱捧了。2013年,賽富投了新派公寓1.6億元,華平投了魔方公寓3000萬美元,君聯資本投了優客逸家A輪400萬美元,2014年經緯等多家機構投了優客逸家B輪2000萬美元,上海寓見得到險峰華興、聯創策源數百萬美元投資,某地產基金投了南京未來域數千萬元,IDG和平安投了蘑菇公寓數千萬元,上海青年匯得到某知名在線旅遊上市公司數千萬元投資。

為什麽長租公寓行業是2010年左右開始出現好勢頭呢?業內人士分析,認為原因有兩點。第一,2008年人均GDP超過3000美元,普遍的觀點,消費升級時代來臨。第二,年輕一代的消費需求。2010年,正是1985年生的人25歲時,畢業了剛工作不久,開始有穩定的租房需求,而85後人在優越的條件下長大,是不能接受現在市場上的很差的居住體驗的。那麽,到了更追求生活品質的90後25歲時,也就是2015年之後,這個需求會更加強烈。鑒於消費升級大背景和年輕一代的消費需求,具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓,一定會逐步替代傳統的租房業態,剩下只是替代速度問題。

那麽業內究竟怎麽看You+這碼事呢?

在《雷軍的新項目逆天了:讓你租房更便宜,還有家的感覺》的消息刷屏的同時,部分業內人士馬上提出了質疑。

長租公寓行業的領頭羊南京未來域創始人王宇對i黑馬記者就此僅做”呵呵,長租公寓還是需要深耕細作的,對這件事只能說樂觀其成“的表態;寓見家連鎖公寓品牌創始人羅意撰文《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》對原文提出了很多質疑。羅意首先對文中“you+明年2萬套房源,2016年房源數量刷新至10萬套”的數字提出了質疑,並表示“我上次聽到這樣的數字是另一個行業的從業者兩年300萬套房源的規劃,盡管當時有些咋舌,但終究人微言輕,內心掙紮掙紮也就作罷,權當他們只是需要加幾臺服務器擴充擴充帶寬就實現了”。

羅意同樣對you+的“年輕人社區”概念表示不看好,他認為“公寓行業其實早就存在,並非今年o2o的概念出來才應運而生的,高端的由酒店管理集團運營的中短租公寓自不待言,就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是,山西和福建的公寓投資者手上有幾千套房的就不在少數,所以,純粹拼房源數量,拼讓“年輕人住一起”的概念沒有太多價值”。

同樣持懷疑態度的還有優客逸家創始人劉翔。27日當晚,劉翔寫了一篇《雷軍的小米公寓真的能逆天嗎?》,文中提到“唯一感到擔心的就是YOU+不太註重產品標準化和回收期等財務指標,從商業角度看,不利於規模化發展,有點兒烏托邦。由於12年優客做天使輪融資時見過一次雷軍和順為的投資團隊,當時被挑戰最多的就是規模問題。所以聽說雷軍投了YOU+,會感到詫異。”

文中還提到“集中式公寓便於管理,運營效率肯定比優客逸家目前做的分布式公寓要好。優客逸家在2012年初也針對集中公寓模式做過調研和探索,發現在成都這類二線城市租金水平下(物業成本高、租金水平低),做年輕人消費得起的集中式長租公寓,只能實現負毛利,且不會發生明顯的邊際成本遞減效應。當然,用產權存在問題的物業,比如村集體的小產權房、倉庫等,或者賄賂關鍵人拿到離譜低價的物業,以此實現低成本,是沒有問題的。優客逸家要做的,是可以規模化複制的陽光業務,所以我們很遺憾地在成都暫時放棄了做集中式公寓的想法。當下北京、上海等一線城市的租金水平已經可以支撐集中式長租公寓業態,所以我們看到,YOU+在展望未來宏圖時,也只提到了一線城市。不過用2年做到10萬套的宣言,確實還是讓我替YOU+捏把汗。”

公寓長租行業究竟有哪些坑?

羅意作為行業從業者,基於北京市場房地產的情況在《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》一文中提到了在這個行業創業可能遇到的諸多問題:

第一、拿房的困境,尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我們的模式是拿商業地產去做民房出租的買賣,從價值序列上來說是倒掛的,北京現在2.5元/天*平米以下的項目還有多少,今後兩三年又會以什麽樣的頻率出來,對於嗷嗷待哺的快捷酒店和經濟型服務式住宅兩個行業龐大的項目需求來說是否夠用,是否因供需不平衡會進一步擡高我們的物業成本?就算是2.5元/天*平米,我們有多少利潤可言?

第二、行業的供應鏈困境。從客戶的真實需求出發,要做什麽樣的產品?從哪里組織到便宜的錢?從哪里弄到便宜的房子?通過什麽形式工程造價能控制住?如何買到高性價比的家具和家電?通過什麽便宜可靠的渠道把客戶招進來?這些都是問題,是我們這一批從業者的責任。

第三、行業人才的困境。租房行業的產品升級是一個大趨勢,是一個會持續十年甚至二十年的“消費運動”,就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。我們行業人才來自於幾個方面,有二房東,有中介從業人員,有酒店從業人員,有o2o的空降兵,有投資圈的朋友,我相信也會有物業背景的人士加盟進來。但是一個行業要形成人才梯隊,要形成人才構成的專業性都需要時間,不是在電腦上畫幾個圈圈就能解決的。

其實,一個行業從興起到成熟需要滿足的條件體現在方方面面,還包括市場的接受程度,和傳統行業的博弈,以及從業人員內部發展思路的爭論和探索等等。”
 

總結:無疑,雷軍或劉洋的“線下創業社區”的夢想並沒有那麽容易實現,you+也會在這個過程中遇到諸多的問題。但這個行業的變革已經開始,一個龐大的傳統行業將遭遇沖擊。從這一點而言,無論是作為創業者還是消費者,都是我們願意看到的場景。《創業家》&i黑馬也會繼續對這個行業保持觀察,為創業者帶來最內部的信息與分析。


----------------------------------------------

用微信打通線上和線下的高效O2O戰法,馬化騰點贊、劉強東推薦京東高管學習

3年實現100億年銷售額的輝煌戰績所驗證的,真正最適合傳統企業的移動O2O之道

2014年12月11—12日,科通芯城創始人及核心高管聯手,深度解構其方法體系

深圳,重度垂直—黑馬O2O特訓營

最有實效的移動O2O課程,不滿意我們退費!

《創業家》開天辟地第一次,是因為我們有絕對的信心!

 

 

震撼!既把核心理念和思維方式告訴了我們學員,又教會了我們許多實用的工具和方法。從我個人的體會來講,(重度垂直-O2O特訓營)其實是目前,所有的企業最及時的一把火。”

——俞熔,美年大健康的創始人,重度垂直特訓營一期學員

 

“我從來不相信這些培訓課的,那些講培訓的老師我從來都是打十幾個問號,我說你要是能幹出來,你自己就去幹了,但是這次我這麽挑剔的人都感覺這是頂尖高手分享的東西,很多幹貨,回去要好好操作、落地。這個課很好,非常好。”

——蘇國行,東莞飛新達總經理,重度垂直特訓營一期學員

 

重度垂直在我看來,其實給現在很多傳統企業找到了一個機會,大家知道現在傳統企業轉型很苦惱,那我覺得現在有了一個學習的方向,非常感謝創業家提供這些機會,謝謝!

——高巍,特寶貝母嬰商城創始人,重度垂直特訓營一期學員

 

招生咨詢:馮女士 13811444279

報名請戳!


本文為i黑馬版權所有,轉載請註明出處,侵權必究。

雷軍 投資 租公寓 you 黑馬 哥帶 帶你 看看 這個 行業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=121245

長租公寓崛起 經濟酒店好日子終結?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4659472.html

長租公寓崛起 經濟酒店好日子終結?

一財網 樂琰 羅韜 2015-07-23 22:36:00

以往投資回報相對合理的經濟型酒店是大多數此類投資者的首選,但如今隨著長租公寓的崛起,投資更低、回報周期更短的公寓分流了相當比例的投資者。

張先生這幾天正在糾結,其在上海有一處物業正打算進行加盟投資,然而困惑他的是究竟是做酒店還是做公寓?

張先生的糾結在如今很多物業持有者中普遍存在,以往投資回報相對合理的經濟型酒店是大多數此類投資者的首選,但如今隨著長租公寓的崛起,投資更低、回報周期更短的公寓分流了相當比例的投資者。

《第一財經日報》7月23日多方采訪獲悉,目前100間房的單家公寓的投資要比同規模經濟型酒店低約200萬元,且營運成本更低,因此公寓的投資回報期從1年到4年不等,而經濟型酒店則起碼要5年,這讓不少原本擬投資酒店的業者開始考慮選擇投資公寓,魔方公寓23日宣布開放加盟,貝客公寓等也正籌劃開放加盟,華住等酒店業者則反向開始切入公寓業態以爭奪市場,兩大業態商戰正酣。

投入與回報PK

“數年前,經濟型酒店是投資藍海,很多物業持有者和風險投資者都將目光瞄準經濟型酒店,然而隨著該類業態項目越來越多,部分一二線市場已飽和,經濟型酒店投資回報期越來越長,更多業者開始關註剛崛起的公寓。”徐時寧數月前從華住跳槽到魔方公寓,其對酒店和公寓業態都非常熟悉。

貝客公寓創始人兼總經理魏子石認為,經濟型酒店對物業的要求高於公寓,很多公寓都是由舊廠房改造但卻無法滿足經濟型酒店需求,所以公寓可以有更多的物業選擇,而整個資本市場認為這個風口到了,這無疑加大了公寓的擴張。

此外,由於國家對於青年創業的支持,很多公寓項目可以低價拿到工業用地物業,這樣大大節約了成本。

《第一財經日報》記者采訪魔方、青客、貝客、蘑菇、友社、錦江都城、華住、如家等公寓和酒店業者後了解到,一家100間客房規模的公寓總體投資在500萬元左右,每間客房投資約4萬多元,同規模的經濟型酒店總體投資在700萬~800萬元左右,每間客房投資約7萬多元,有些升級版的中端酒的每間客房投入甚至在12萬元,比如華住的部分高端產品。即單體經濟型酒店要比公寓總體投資高約200多萬元。

“公寓的人力成本非常低,一間100間客房規模單店只需要2~3個員工即可,因為這里不需要過多服務,但酒店就需要服務,同規模單個酒店需要20多個員工,因此公寓的人房比(員工和客房數量比例)只有0.02,酒店要0.2,這意味著酒店人力成本比公寓高了10倍。”魏子石告訴記者。

上述數據也得到了不少酒店業者的認同。

“從加盟條件來看,公寓和經濟型酒店的年限都在10年左右,加盟費用也都在20多萬~30萬元,但經濟型酒店的特許加盟管理費占據營業收入的5%~7%,而公寓僅占4%。”剛剛開放加盟的魔方公寓相關負責人徐時寧透露。

此外,很多公寓也開始逐漸推出高端項目,月租金在4000元-6000元。魏子石發現,隨著90後開始工作,他們對於居住條件越來越高,雖然他們本身沒有那麽強大的消費能力,但他們的父母會支持他們的生活,因此其在南京的高端公寓項目也出現了更多 90後的身影。

不過,酒店的每夜收益會高於公寓。通常經濟型酒店的REVPAR(每間可銷售房平均收入)在150元左右,而公寓該數字可能僅100元不到。

位於上海的分散式公寓蘑菇公寓聯合創始人龍東平告訴記者,目前蘑菇公寓每間房的投入不超過1萬,由於其租賃的房屋本身都具備裝修,因此其回報周期大概在1年左右。而這個數據相比集合式公寓比投資回報會更加塊。

諸多公寓和酒店業者反映,公寓公共區域成本低且水電費由住客自行承擔,因此公寓的營運成本比酒店低很多,且公寓的空置率通常小於5%,而酒店可能有20%空置率,加之酒店整體投資和人力成本等因素,所以經濟型酒店目前投資回報期在5年以上,毛利率約40%,而公寓投資回報期從1年到3年不等,毛利率高於40%。

也有業內人士並不認可這個觀點,認為分散式公寓目前前期投入很小,很容易擴張。但是分散式公寓的管理成本非常高,此外空置率還是比較高,目前上海分散式公寓幾乎沒有盈利。

爭奪加盟商與酒店反擊戰

既然公寓的投入低、回報快,而這也著實吸引了一批物業持有者關註。很多開發商也非常願意合作一些長租公寓。

“這些有品牌的公寓未來可能不僅有租賃價值,我們還可以合作衍生出更多的服務來產生服務溢價,這個是我們看重的。”某房企高層告訴《第一財經日報》記者。

由於經濟型酒店對於物業要求高,此外有品質的經濟型酒店對於物業租金也會提出苛刻條件,因此更多開發商選擇與這些新興的公寓合作。比如東渡國際在上海就給you+公寓提供了物業,形成了互補合作。

東渡國際CEO李海林接受《第一財經日報》記者獨家專訪時曾表示,傳統單一的房地產開發模式已經無法滿足企業發展的需求,要想在這新一輪的行業洗牌中占有一席之地,必須立足細分市場。

然而這對於經濟型酒店並非好事。

“這幾年隨著經濟型酒店成本上升、房價下滑,生意越來越難做,因此加盟者也在猶豫要不要再進入這個市場,此時公寓業態的出現的確分流了一部分加盟商,對酒店業者產生擴張影響。”一位長期在維也納酒店擔任管理層的人士坦言。

“我現在選擇進入行業當然會看投資回報,所以公寓和酒店還挺讓我糾結的。其實關鍵還要看地段,優勢商圈就更適合做酒店,其收益非常高。但偏遠地段或接近辦公區域的項目可能就要重點考慮公寓了。”加盟商張先生如是說。

不過經歷了風風雨雨的酒店業者們也不是“省油的燈”,在公寓搶奪加盟者的同時,酒店業者也在反向切入公寓市場。

記者采訪獲悉,目前華住正在進行內部創業項目——城家公寓,此前華住已推出了帶有公寓功能的酒店。而亞朵酒店已一度試水了一家公寓。錦江都城則表示會未來可能考慮嘗試公寓業態。

“其實酒店在選址方面會比公寓更靈活,比如公寓一定要在地鐵沿線、辦公區域等特殊地帶才有生意,但酒店沒有這麽多選址方面的束縛。加上部分酒店業者已開始嘗試切入公寓業態,所以這場商戰還有得打。”錦江都城COO李予愷指出。

編輯:彭海斌

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
租公寓 崛起 經濟 酒店 好日子 終結
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=154521

中國進入租房時代? 商業地產和長租公寓獲得利

來源: http://www.yicai.com/news/5010513.html

日前,國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時確定培育和發展住房租賃市場的措施,推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。

具體包括以下四方面措施以支持住房租賃市場發展:支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務;推進公租房貨幣化;完善稅收優惠政策;推行統一的租房合同示範文本等。

其中,最受人關註的是第一條措施,不但鼓勵開發商和個人將持有的住房出租,還允許將商業用房改建為住房出租。在國家去庫存的大背景下,這樣的政策無疑提高了商業地產的使用效率。

“目前上海的寫字樓庫存948萬平方米,去化周期22個月;商鋪庫存945萬平方米,去化周期55個月。可以看到商業地產已經預見到高風險的問題,而加上上海居住供應又不夠,這樣的政策顯然可以緩解供求矛盾。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經記者。

對於一直爭奪房源的長租公寓而言,也是一種利好。多家長租公寓人士告訴記者,雖然該政策尚無落地的具體措施,但是可以肯定這個政策將鼓勵大量的商用物業投資者將物業進行租賃改造,這樣既可以有效地消化庫存商品房,還可以帶來不錯的現金流回報。當然,這些物業改造可能就需要和長租公寓合作,因此長租公寓可以獲得更多的房源。而對於租客端口而言,將會有批量市區房源出現,緩解了供求矛盾。

但是記者同時也註意到,住房城鄉建設部在此前的《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就有類似內容,但沒能對市場產生明顯的影響。由於住宅開發商普遍傾向於快速回籠資金,特別是在近年房地產市場總體不景氣的情況下,因此僅僅是鼓勵其將持有住房出租,影響並不大。

上海鏈家研究總監陸騎麟建議,建議上海的住宅類用地,都配建至少5%的保障房,這類保障房便可作為公租房,滿足社會的租房需求。此外,政府在土地出讓中,亦可以規劃部分房源,限定其必須自持出租,2014年末出讓的前灘只租不售宅地,就是先例。

同時,本次政策第三條中還提到“增加租賃住房用地供應”,這一點也被認為將會增加供給。“未來將可能出現更多較大比重的房源用於租賃,或者全部用於租賃的住宅地塊。”陸騎麟認為。

第一財經記者梳理發現,鼓勵商業用房改建出租利好公寓式辦公自持在2月出臺的上海土地新政中,且對商辦類地塊的自持作了嚴格的要求,按照要求,一般地區商業自持不低於80%,辦公自持不低於40%,持有年限不低於10年;近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域,商業自持100%,辦公自持不低於60%或100%,持有年限不低於10年或長期持有。

如果這些項目選擇自持,就會有更多的項目選擇出租改造。目前上海大量中外圍區域的商辦類用地,因為辦公需求的不足,辦公部分都以公寓式辦公為主,以此快速回籠資金。而嚴苛的自持限定出臺後,很可能將出現大量無法短期內出售的公寓式辦公房源,而這類房源正符合本次國務院鼓勵商業用房改建出租的要求,未來將流入租房市場,緩解供需矛盾,屆時上海中外圍區域將出現一些租售並舉的公寓式辦公項目。

盧文曦認為,由售轉租,一來可以盤活存量,提高利用效率。二來,可以滿足多層次的住房消費需求,為城鎮化助力。目前住房消費多集中在購買領域,而在國外尤其是一些發達國家租賃比重甚至超過買賣,因此租賃市場也是住房消費環節不可或缺一環。加上城鎮化加速農民陸續進城,住房需求量會隨之增加,但對於廣大農民而言支付能力有限,都去買房的可能性不高,因此需要有相當規模且規範的租賃市場來滿足這部分消費。另外,目前商業地產受經濟下滑承壓,投資意願不高,如果改成租賃住房同樣可以達到化解高庫存的壓力,對房企而言可以緩解資金壓力。

“ 短期來看還有諸多政策給予引導以及加快政策需要落實。比如,目前也有一些企業進行收購改建商業地產,從事住房租賃業務,但是利潤並不高。因此,今後在稅收、金融等方面能盡快落實支持性政策,租賃市場或將迎來快速發展期。”盧文曦告訴記者。

中國 進入 租房 時代 商業 地產 和長 租公寓 獲得
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=195134

長租公寓要站上“風口”?

來源: http://www.yicai.com/news/5024061.html

“去年在徐家匯看到一個公寓租金是4500元/月,到了今年就變成了5600元/月,對於我們租房者而言租房是剛需,但是目前合適的房間並不多。”畢業後就在上海工作的劉怡(化名)告訴《第一財經日報》記者。

劉怡的經歷並非個案。隨著一線城市房價的不斷上漲,租金價格也水漲船高。上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為,隨著90後逐步進入職場,對於租房環境的要求不斷提高,目前這類公寓在上海並不多,因此出現供求不均衡狀況。

6月3日,國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》),從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管等六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施,其中,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房令人尤為關註。

多位分析人士對《第一財經日報》記者指出,《意見》將有力支撐租賃市場的建立與規範化發展,預計對租賃市場的企業的影響大於對個人的影響。

供需緊張

中國指數研究院數據顯示,從普通住宅租賃價格指數來看,近六年,北京、廣州累計漲幅近五成,深圳累計漲幅近六成,成都累計漲幅也超過五成。租金價格持續上漲,市場需求旺盛,給一線城市更多發展租賃市場的機會。

中信建投地產行業首席分析師陳慎認為,中國住房制度構成主要包括三個方面,交易市場,租賃市場和住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角,住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模,而租賃市場仍然處於自發狀態。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得,基本上不存在新房租賃市場,從而導致住房租賃市場存在供需不匹配。

《意見》的提出給租賃市場更多的指向,讓更多的人受益。

黃海濱曾擔任星浩資本總裁一職,但去年他選擇離開,創立了長租公寓“灣流國際社區”。黃海濱認為:“未來一線城市房價越來越貴,買房越來越難,租房是一種常態。選擇做長租公寓也是看到這個風口,雖然目前國內租金價格並不高,但是通過匹配一定的產品和服務,一定可以提高產品溢價。”

萬科長租公寓(資料圖)

從去年開始,越來越多的開發商和創業者加入到長租公寓陣營。

易居智庫研究總監嚴躍進稱,《意見》出臺這意味著租賃市場得到真正的政策支持,進而有力支撐了中國繼土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場之後的第四級市場的建立。

相比買賣,住房租賃市場在中國是一個相對缺乏規範的領域。“居住者有其屋”的觀念,以及中國人對不動產的投資偏好,都使購買成為住房消費的主流。有媒體報道稱,在全球各地首次購房者平均年齡的調查中,中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首,而英國、美國人首次購房的年齡在35歲,德國和日本是41歲左右。

中原地產首席分析師張大偉分析,過去十年,因為房地產的價格上漲速度過快,導致租買這個良性的循環不能建立。在他看來,相比買賣交易,租賃交易不涉及產權登記,所以備案不徹底,這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學地分析市場,做出正確的決策。

張大偉指出,當前一二線城市,租售比動輒超過500:1,北京一套售價1000萬元的高端住宅,出租價格多在2萬元/月以內,剔除其中的物業取暖等收費,年收益在15萬元左右,出租後回本需要66年。

利好租賃企業

在租售比失衡的情況下,《意見》也明確了稅收優惠,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。此外,《意見》還提到,住房租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。

某長租公寓內景(資料圖)

張大偉指出,實際租賃市場交易過程中,租賃行為不需要官方確權,選擇交稅的比例很低,政策短期內難以對個人房屋租賃產生顯著影響。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,相對於個人,受到政策鼓勵更大的可能是企業,企業拿到商業用地或者公建用地之後,如果用於租賃,就可以按照民用水電氣去收取,這樣可以調整前期一些地塊規劃不合理的情況,也令這部分商業和公建土地庫存得到去化。

商業用房改為租賃之後,當前由於二手房成交量過高導致租賃房源減少的現象會得到緩解。同時鼓勵剛需形成梯級消費,不要一進入社會就要買房,而是鼓勵租房。

值得留意的是,《意見》提及金融支持時,明確提到支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品,並提到了“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”。在海外成熟市場中,購買寫字樓、酒店等物業加以運營,並打包成REITs上市然後退出,是很多房地產機構的重要盈利模式。但在國內,受稅收、投資門檻及回報等因素限制,還沒有真正意義上的REITs產品,一些房企和金融機構探索了一些“類REITs”產品。

對此,一上市房企董事長曾對本報記者表示,如今中心城市政府出讓的地塊有很多混合用地,住宅型房企也不能回避商業開發,但REITs卻一直存在法律壁壘,資金壓力得不到緩解,就會很大程度上制約企業的規模發展。

針對REITs在國內的發展現狀,第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊曾分析,雖然中國地產企業已開始零散地做一些商業地產項目的打包上市,但政策限制及交易平臺的缺失對於房地產金融化依然造成一些阻礙。與此同時,中國房地產開發公司的資產規模,也可能限制其資產證券化的進展。

租公寓 站上 風口
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199286

【專家視角】高毛利長租公寓,品牌公寓為什麽不賺錢?

長租公寓2014年被推上風口浪尖,但2015年下半年,伴隨著資本冬天,品牌公寓的重資產和不盈利模式遭到質疑,今年第二季度,隨著國家供給側改革的深化,公寓的政策暖風頻吹,站在政策利好、盈利不佳的十字路口,品牌公寓何去何從?

我在兩年前創立了水滴公寓,第一年摸索期,基本持平,第二年快速擴大規模,虧損,今年狠抓管理的標準化,目前開始盈利。

今年我們創立了公寓服務商:水滴管家,為職業房東提供管理系統和金融服務,我驚奇地發現職業房東的毛利率都在40%以上,他們“三項費用”也非常小,凈利率在30%以上,我馬上建立了一個財務模型,把自己的數字和職業房東的數字進行對比分析,查找原因,總結出品牌公寓經營管理的三個能力,即三個“O”——SOP、MOT、OD。

第一個“O”就是SOP,標準化能力。公寓是重資產、重運營的行業,生產和服務的鏈條很長,拿房、采購、裝修、出房、收租付租、水電收付、維修維養、保潔、退租,業務銜接的環節多,每一個工作節點又有很多變化的可能,對運營管理提出很高的要求。中小職業房東可以親自盯每一個業務環節,快速決策,效率高,但公司化運作後,沒有合適的標準化能力,業務的連續性無法保持,團隊的運作效率大打折扣,嚴重的窩工和浪費,也就是大家經常說的人房比不高。標準化能力最大的挑戰更在於與公司發展的匹配,不同的發展階段、不同規模、不一樣的管理基礎,要做不同深度和廣度的標準化,完全的拿來主義還不行,這需要CEO藝術把握。

第二個“O”就是MOT,管理用戶體驗與控制成本之間的平衡能力。互聯網思維的沖擊下,產品至上、用戶極致體驗被捧上了天。一個互聯網產品的極致體驗打造,面對海量用戶的邊際成本幾乎為零,一個工業產品的極致體驗,要靠海量訂貨或者高單價覆蓋的。而公寓行業受限於不動產的供給限制、租客收入的剛性限制,不能照抄照搬所謂的極致體驗,過度裝修和過度服務都是成本的溢出。

那麽是不是公寓就不要用戶體驗啦?像傳統二房東一樣做群租產品和無服務,或者像房產中介公司那樣,連蒙帶騙、軟硬兼施?

肯定不是!我們要平衡好用戶體驗和成本控制的關系,而租客的用戶體驗從網站發帖的那一刻就開始了,線上線下有幾十個接觸點,要按照租客敏感程度進行分類管理,反複測試,規劃資源投放。

第三個“O”就是OD,組織發展能力。過去一年,品牌公寓瘋狂擴張,創立一年的品牌公寓都幾百人,大一點公寓公司的都過了千人。從企業成長的一般規律來說,50人、150人、500人左右都是“坎”。50人是一道坎是因為這時候需要建立文化、建立組織結構,不能再靠創始人的靈活機動的管理和決策,而要靠幾個人一起來管理。150人是一道坎是因為這時候需要建立管理制度和業務流程,公司到這個規模的時候,業務會變得複雜,人員會有流動,員工會分幫派,不能再靠人治來管理,要靠制度來管理。500人是一道坎,是因為這時候業務可能跨地域、跨專業,戰略的重心從模式驗證、垂直切入,到快速的橫向或者縱向擴張,這時候的組織要重構,制度流程要重構,要建立組織的複制能力和自我修複能力。不能建立OD能力的擴張是非常危險的,這種擴張是建立在文化被稀釋、制度不健全、培訓不及時、監控不到位基礎上的。

過去兩年,品牌公寓急著跑路,但忘記了生意的本質是賺錢,忘記了為什麽奔跑規模,跳進了很多的坑,所以坊間有人得出長租公寓“規模不經濟”的結論,我不同意這個觀點。中小職業房東驗證了公寓行業的高毛利,如果可以把組織發展能力、標準化能力、用戶體驗與成本控制能力累積好,高毛利行業利用好財務杠桿,快速擴大規模,是一個非常“性感”的行業。

圖為作者馮玉光

我深信,公寓行業都在憋足力氣練內功,提升運營和管理能力。房地產行業快速發展,累積了近3000萬億的資產需要管理。公寓行業屬於大資管行業,品牌公寓的競爭能力體現在對資產的運營能力上,直觀指標看財務數據,背後的功力看的就是這三個“O”的能力,誰先打造出核心能力,誰將最終贏得市場,而不是暫時的房源多與少。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光,文章不代表本報觀點)

專家 視角 毛利 租公寓 品牌 公寓 為什麼 賺錢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=203740

【專家視角】政策暖風頻吹、群雄紛起 長租公寓鹿死誰手?

在經濟下行、資本寒冬與房價飆升、地王頻現的雙重背景下,一個原本小眾、不被關註的長租公寓市場,因為房地產的供給側改革和去庫存,因為事關安居樂業,引起各界高度重視。

購租並舉、商改住、稅收優惠等一系列扶持政策相繼出臺。快捷酒店巨頭、開發商巨頭、互聯網巨頭、中介巨頭紛紛試水和發力長租公寓,一場跑馬圈地的白熱化競爭瞬間開啟。

未來的長租公寓,群雄紛起,鹿死誰手?

一、歸納長租公寓的冷與熱

很冷:2011年前,長租公寓未出生,統稱二房東

冷:2014年9月前,星星之火,寥寥幾家

熱:2015年9月前,長租公寓,風口上的豬

冷:2016年6月前,資本寒冬,模式質疑

熱:至今,政策暖風頻吹,巨頭們高調入局

很熱:未來! 眼花繚亂

二、掃描“進村”的“四路諸侯”

最早“進村”的大佬是房產中介,他們是“開著槍”進來的,只是這兩年二手房、新房買賣之戰要比公寓更加跌宕起伏,很難上頭條。

接著悄悄“進村”的是快捷酒店,這幾家公司進入公寓市場,基本沒有怎麽放消息,都是悄悄地幹起來了,除了公寓圈、投資圈知道,外界基本不知道。

地產大佬們悶頭行動,今年,除萬科泊寓進村時候的動靜大一點兒,其他人家基本都是只幹不說。

最近,互聯網公司開始“進村”了,58品牌公寓館昭告天下,新美大悄悄厲兵秣馬,途家、愛屋說不準哪一天也就宣布“進村”兜兜風。

三、解析四路諸侯遺傳基因

根據出身、打法不一樣,我把這個行業分為四派:中介派、地產派、酒店派、互聯網派。

先說中介派,典型代表自如、相寓,愛上租、蘑菇公寓、美麗屋也把他們歸為中介派。這個門派的特點就是成交能力強,因為中介的核心能力是撮合成交,這個能力、習慣自然被帶到公寓行業。

再說地產派,典型代表泊寓、紅璞,我把微領地、灣流、魔方都歸為地產派。這個門派以搶項目能力見長,因為開發商的核心能力是拿地能力,到公寓行業就是到處搶項目,等著漲價。

接著說酒店派,典型代表城家、逗號、窩趣。也許樂乎、友舍可以歸為這個門派。這個門派以運營能力著稱,非常擅於標準化建設,管理能力輸出,因為快捷酒店核心能力就是發展加盟,輸出標準,到公寓行業後,做幾個樣本後,就開始招呼加盟了。

最後說說互聯網派,典型代表58集團和新美大,我把曾經試過將愛屋吉屋、搜房網歸為互聯網派。這個門派長於直擊痛點,尋求創新,謀求顛覆,因為互聯網公司骨子里就是模式創新,重新定義利益格局,“打劫”傳統產業,他們一出手就想著怎麽顛覆全行業。

四、探尋早期品牌公寓何去何從

寫到這里,發現把我自己寫丟了,水滴公寓屬於哪個門派呢? 青客、寓見、優客、未來域分別屬於哪個門派呢?

也許,我們上路的時候學習的是中介派,強化成交,快速奔跑。最近幾年,受互聯網派的影響,我們的夢想逐漸變得很大,業務的外延不斷擴大。隨著去年的資本寒冬,融資不順利,我們不但盯上了房地產上下遊的戰略投資者,還盯上了與開發商合作資產管理。經過幾年坑里坑外的折騰,我們認清了公寓行業是重運營這個現實,又悄悄學起了酒店派的精細化、標準化運營。可以說,我們的套路就是沒有套路、以變應變、博取眾長。

圖為:作者 馮玉光

五、描繪大頭部與長尾部

我分析了房地產開發商、房產中介行業、快捷酒店行業和便利店行業。四個行業Top10的市占率都在20%-25%之間。再結合公寓行業屬地化、非標化、重運營等行業特點,我認為未來五年,公寓行業的集中度不會超過這個水平,即Top10市場占有率低於20%,中小職業房東還是主流。但近年在資本的助推下,中國各個行業集中度不斷提高,頭部企業越來越大,越來越少,打著打著就打成一家了。

公寓行業的頭部企業不會很多,但會非常大,100萬間不是夢想。而中小職業房東深耕一個區域、一個客群、一個品類,活得也很滋潤和精彩。

六、八卦未來公寓格局

最後,八卦一下未來行業格局: 分布式公寓是中介派的天下,但不長壽。集中式公寓是酒店派的地盤,但會重蹈快捷酒店的覆轍。中國的EQR會出現在開發商陣營,成為其創新業務中的資產管理板塊。互聯網公司會推動行業快速規範,並分得一杯豐厚的羹,但無法根本撼動和顛覆。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光,本文不代表本報觀點)

專家 視角 政策 暖風 頻吹 吹、 群雄 紛起 租公寓 鹿死 死誰 誰手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=207537

90後更喜歡的在家創業模式——短租公寓靠譜嗎?

“我們有過一些業內的調研顯示,更多的80後尤其是90後,現在非常喜歡在家創業的模式,那麽什麽職業適合在家創業呢?據我們所知,短租公寓就是其中一個。”長期研究公寓業態的房東東創始人全靂對《第一財經日報》說。

本報記者多方采訪了解到,近年來投資界對住宿業的目光已從酒店轉向公寓這類非標化住宿業,而在長租公寓掀起一輪投資熱潮後,短租公寓成為下一個焦點。尤其在途家宣布收購螞蟻短租後,更多業者發現,短租住宿業的毛利率是長租住宿業的數倍。不過要做好短租,也並不容易。

市場容量激增

日前途家收購螞蟻短租,螞蟻短租原股東58集團也成為了途家新股東。隨著途家在品牌營銷方面的積極推進,雙方的整合效應也在初步顯現。途家CEO羅軍和聯合創始人Melissa Yang透露, 8月4日當天途家總訂單達到了56473間夜,這是迄今為止中國住宿分享領域最高單日訂單交易紀錄。要知道,僅8月4日當天交易額已接近2012年全年交易額總量。

不僅僅是途家和螞蟻短租,小豬短租等備受關註,Airbnb也是被津津樂道的分享經濟模式。

新媒體大數據研究機構速途研究院發布了《2016年H1在線短租市場報告》,報告中提到去年夏天木鳥、小豬短租、途家紛紛宣布融資,其中木鳥A輪融資6000萬元;小豬短租宣布C輪融資6000萬美元,途家2015年8月宣布完成D輪及D+輪融資3億美元。到今年,6月份途家全資收購螞蟻短租,螞蟻短租成為了途家的全資子公司。

“在我們業內看來,隨著更多遊客的出行,尤其是自由行客人的增加,住宿成為熱點,而很多的遊客並不一定都要入住酒店,很多民宿之類的非標住宿業是新趨勢,所以短租市場潛力巨大。”小豬短租創始人陳馳告訴《第一財經日報》記者。

據艾瑞咨詢和易觀智庫統計,2015年在線短租市場為40億元左右,現階段僅達到市場潛力的10%左右。中國旅遊研究院發布的《全球自由行報告2015》指出,2015年國內旅遊人數40億人次,自由行人群高達32億人次,人均花費937.5元,總的自由行市場規模達到3萬億元。其中國內自由行方面,中國遊客的消費占比為購物(29%)、餐飲(19.5%)、交通 (22%),住宿占比約為17.5%,由此可以看出2015年旅遊住宿的市場規模約為5000億元。

從增長情況來看,2015年國內旅遊人次比上年增長10.5%,2014年比上年增長10.4%,如果按照10%的增長來看,國內自由行的旅遊住宿市場規模2018年近7000億元,如果保守估計在線短租的市場占比10%不變,則2018年在線短租的潛在市場規模有望達到700億元。

靈活收益模式

李小姐是位80後,在上海浦東有一處物業,在上海迪士尼樂園開業之前,其已經通過螞蟻短租等平臺將房屋出租給遊客。

“我開的價格不高,也就600多元一天,來迪士尼樂園玩的遊客應該會覺得這個價格很合理,對我而言,如果滿租的話,則可以每月有1.5萬元~2萬元的收入。”李小姐表示,自己就是時下短租住宿業的一個參與者。

其實,在線短租是分享經濟在住宿市場形成的一種新興業態,指個體將閑置房源,通過在線短租平臺與他人進行按日短期租賃,進而獲得房租收入的經濟現象。區別於連鎖酒店的標準化住宿,線下分散的民宿、客棧、家庭旅館,二手房長租市場等,是通過互聯網的方式對於社會閑置資源的重新分配和再利用。

通過采訪大量業者《第一財經日報》記者了解到,酒店業態需要諸多員工、整棟樓的租金成本等,還需要專業化管理,一個100間客房的平價酒店投入在800萬元左右,回本期至少5年。而長租公寓則不一定要整棟租賃,其可以分散,且一個公寓項目只要2~3名店員即可,很多酒店服務可以節省。

“長租公寓的毛利率一般在15%~20%,回本期從1~3年不等。屬於回報比較高的。”貝客公寓創始人魏子石說。

“而相比長租公寓,短租公寓的成本更少,其管理成本和人員投入少於長租公寓。市場而言,短租比長租的毛利率要高數倍。”陳馳表示,比如一個月租金1萬元的房間,如果租給遊客做短租,則月收入可達3萬元。“短租住宿業,尤其是一個做得不錯的民宿,其毛利率可達50%~100%多。”

這麽高利潤的生意不僅吸引了途家、小豬短租、螞蟻短租等業者,也吸引了諸多年輕業者。

“在我們看到的一些業內研究顯示,眾多80後尤其是90後,非常願意在家創業,而短租業就是他們很偏好的選擇。”全靂表示。

在采訪中記者了解到,90後做短租有幾種模式:一是本身父母持有物業,對於家中有閑置房的年輕人而言,開展在線短租民宿可能比其上班要賺得多;另一種則是“二房東”模式,畢竟並非所有90後都能自持房源,因此不乏有年輕人通過“二房東”模式再統一轉租給短租客,這種模式之下的利潤率要比自持物業低一些,但收益也不錯。

“有很多90後喜歡短期在外居住,或者自由行,這些短租民宿就有了很多客源。我們的一些客人中就有本身是上海人,卻還要在上海租房的90後,因為他們希望有獨立空間。因此多樣化的住宿業前景非常好。”魔方公寓CEO柳佳告訴《第一財經日報》記者。

挑戰與格局

事物都會有兩面性,在面臨巨大商機的同時,短租市場也並非沒有挑戰。“規模化就是一個問題,比如自持物業或做二房東的創業者,他們很難規模化經營,這是難以批量複制的。”陳馳認為。

有業內人士認為,小豬短租的房源規模難以突破,分租房源在品控和安全性上存在風險;其在借鑒途家做海外業務、鄉村民宿、線下自營等方面的資源整合和執行方面需要進一步完善。

作為行業領先者的途家其盡管房源布局、多條業務線布局,資本支持與並購螞蟻短租後的規模效應擴大,但也需要消化歷史遺留問題,比如線下較重,同時也因為個人房東業務起步較晚,整合螞蟻短租需要時間。

另外,海外品牌的搶灘也給了本土業者巨大壓力。比如Airbnb具有全球品牌效應、海外房源優勢,而且其主要瞄準中國的出境遊市場。

當然,Airbnb也有自己需要面臨的問題,比如中外市場環境及用戶習慣不一樣;針對房東的溝通和結算不適合中國房東;美國公司在中國的公司都很難獲得獨立發展等。在一些具體細節的運作和維護上,其實也很難做到本土化。

原本途家、小豬短租和螞蟻短租等品牌各占一部分國內市場份額,本土業者又會統一去觀察Airbnb這類海外業者的發展。而如今在途家收購螞蟻短租後,這種競爭與合作的格局又發生變化——對手成為一家人,而其他對手的壓力或許會增加。

“5年左右是一個周期,結合近期途家與小豬披露的訂單數據,我們覺得短租住宿業可能進入新一輪爆發增長期,在明年會進入爆發期,當然也不乏會有被洗牌的業者,資本運作則會越來越頻繁。”全靂認為。

90 後更 喜歡 在家 創業 模式 租公寓 靠譜 譜嗎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=210738

專家視角 | 2017年長租公寓的七大猜想

近三年,越來越多的人投身長租公寓這個傳統而新興的行業。不管是“淘金者”還是“賣水者”,有激情與夢想,也有迷茫和無奈。一次次的論壇大會,人滿為患,既是行業發展壯大的標誌,也是行業初期渴望成長的寫照。

公寓沈浮

2013年到2014年,公寓還是圈內人、少數人知道和關註的行業,大家還在討論分布式公寓好做,還是集中式公寓好做。到了2015年,隨著優客逸家、寓見、青客、水滴公寓等分散式公寓融資成功,自如上海公司成立,這一年是分散式公寓的“瘋牛”年,大家拼命跑馬圈地搶房源。

這一景象,集中式公寓在2016年接棒,今年,魔方、V領地、灣流、泊寓紛紛發力,幾乎見項目就搶,可以說2016年是集中式公寓的“瘋牛”年。也恰恰在這一年,分散式公寓融資受阻,不得不放慢腳步,潛心專研運營,優化管理,增收節支,回歸生意本質。我們不知不覺在經濟寒冬中,走近了2017年,未來這一年,公寓行業會發生哪些變化呢?

猜想一:租房金融,谷雨有霜

谷雨時節,對於來年的收成有巨大的幫助,但是還是需要註意倒春寒。租房金融創新會加快,但預測風控會更加嚴格。今年是租客分期產品豐富、完善和淘汰的一年。曾經迅猛擴張的京東白條、趣分租、斑馬王國等紛紛退出租房分期市場,而58月付、房司令、會分期、盈家金融繼續深耕,進入下半年,銀行、保險資金開始試水租房分期。

鑒於租房分期產品的實質性風控要點是職業房東,所以現有的租房分期產品更多的是針對財務規範的品質公寓,中小職業房東越來越難獲得租房分期產品的支持。明年會有更加創新的租房分期產品,強化風險控制的手段,為中小職業房東提供金融服務。今年還在摸索的裝修貸、房東貸、項目貸,在明年都會得到發展和完善,優質的職業房東會率先得到資金支持。

猜想二:供應鏈產業與智能硬件,夏至日盛

供應鏈產業會更加豐富,智能硬件快速增長。公寓的供應商們沒有專門開發公寓用的產品和服務,基本上是用廉價品替代研發適應公寓需求的新品,稍微講究一些品質的公寓運營商,會部分使用快捷酒店的供應商體系。

分散的供應商不利於產品研發和成本降低,隨著公寓市場容量的成長,明年會有更多的供應商研發公寓的產品和服務,如基礎施工、瓷磚地板、收納家具、保潔維修。智能門鎖、電表、水表今年完成了市場教育,而且確實可以幫助公寓運營商提高效率,明年會快速增長,特別是智能電表。而水滴公寓在智能軟件方面與九豬網團隊合力開發“水滴管家”租房管理系統,主要為職業二房東提供房源管理SaaS工具。“水滴管家”一邊獲得B端客源和租房運營數據,另一邊其對接租房發布平臺,此後,團隊計劃在金融、租房裝修上對接服務商,“水滴管家”提供服務。

猜想三:PMS分化豐富,小暑入伏

PMS管理系統的商業模式會分化,產品更加豐富。今年除了集中式公寓熱,還有就是PMS系統熱。今年的PMS主要在產品定位上體現差異,有的選擇對管家進行管控的業務邏輯,有的選擇了對管家進行賦能的產品邏輯,有的針對相對大型公寓設計產品功能,有的針對中小公寓設計產品功能,但除了幾家選擇收費進行變現外,其他企業還沒有開始變現。

隨著資本市場對盈利的期望,明年各家在商業模式和盈利模式上會加大探索,並逐步分化,有些重點發展智能硬件,有些走到線下參與公寓運營,有些選擇金融服務,有些選擇租房服務。相信,明年會有新的系統開發者進入這個市場。

猜想四:分布式開始盈利,小得盈滿

部分領軍的分布式公寓會實現盈利,發展逐步提速。分布式公寓的運營非常重,能把分布式公寓運營好,一定能把集中式公寓運營好。2015年分布式公寓忙於趕路,擴張的速度太快,運營工作不夠深入和細致。為了生存,今年大家都勤學苦練,控制發展速度,提高入住率,降低運營成本,優化管理流程,打磨創業團隊。

雖然分布式公寓一個完整的周期是5年,但經過今年的磨礪和快速成長,隨著租金的上漲、成本的降低、效率的提升,明年會有企業實現月度盈利,一旦實現盈利,債權融資的路徑會更多,股權融資也有機會實現,進一步提速擴張是必然。

猜想五:集中式加盟創新,芒種春播

正所謂,四月芒種麥在前,五月芒種麥在後。領軍的集中式公寓會創新加盟模式,輸出管理經驗,快速複制自家公寓基因。這兩年雖然集中式公寓一直探索加盟,但效率不高,也許是長租公寓和快捷酒店業主的需求和痛點不一樣,酒店加盟模式水土不服。今年,商業嗅覺敏感的人開始關註長租公寓的機會,但考慮到機會成本,有資源的人會選擇加盟模式試水長租公寓。到底長租公寓的加盟模式如何做才能切中要害,相信明年會有更多創新。

猜想六:中小職業房東,玉露則分

“白露”正處夏、秋轉折關頭,而中小職業房東會分化和加速叠代,但依然是市場主角。今年明顯感覺到傳統職業房東的壓力,一方面是來自品牌公寓競爭的壓力,一方面是自身產品和服務不升級或者升級不及時。在品牌公寓的市場教育下,租住消費升級的速度非常快,簡單裝修、沒有服務、拼價格的傳統職業房東會被市場淘汰,而曾經在公寓運營商工作過的管家,陸續進入職業房東市場,也有一些從經理人、其他行業轉過來的職業房東,這批新興的職業房東受過比較好的教育和職業訓練,有較強的學習能力,逐步會成為職業房東的主流。

猜想七:開發商公寓布局,立夏迎滿

開發商會加快公寓布局,接棒“瘋牛”角色。今年有數十家開發商正式進入公寓行業,大部分開發商也在積極觀望。房地產調控、房價上漲、地產低成本融資能力,都會加速開發商思考轉型,進入公寓市場。一旦開發商批量進入市場,資源爭奪戰迅速升級,特別帶著開發商買地的邏輯慣性來拓展物業,2017年“瘋牛”的角色非開發商莫屬。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光)

專家 視角 2017 年長 租公寓 七大 猜想
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=222900

專家視角 | 長租公寓“死亡潮”來了?你嚇唬誰呢!

租賃進入淡季,從上海和深圳的租賃數據來看,空置率明顯在提升,但和往年相似,11月到2月就是一個傳統的淡季,大家沒有必要恐懼,有人認為長租公寓的冬天來了,甚至誇張地說長租公寓死亡潮來。

今年年底,上海兩家集中式公寓將公布最新的融資,一個是1億美元,一個是2億人民幣,這給叫囂長租死亡潮的人,一記響亮的耳光!

任何行業,每天會有開店和關店,這是自然生長的規律,不要因噎廢食,難道因為一點害怕,就不要做公寓了嗎?

世聯行三季度報告明確指出,公司未來是300萬間公寓的目標!你認為世聯行瘋了嗎?我相信他們有著更清晰的宏遠目標!

有個現象,現在進入公寓的人和資金越來越多,從眾心理太明顯,資金一窩蜂進來,實體經濟疲軟,房地產泡沫也越來越大,有可能導致一系列連鎖反應,如資金外流、就業率下降、租客手上錢少而公寓供應量增加,行業風險也在倍增!

長租公寓尤其是集中式投入改造裝修成本較高,而房價居高不下,拿房成本也水漲船高,回收周期進一步拉長。當公寓供應量井噴出大量房源時,租客對於地段、裝修、租金價格等會提出更高的性價比,競爭則再度激烈,房屋空置率增加,剛融資進入行業的人員會感到巨大的壓力!

有的甚至動用租客保證金,過渡使用分期,已經造成實際公寓的負債率極高,特別是年底短期現金流為凈流出,不少公寓賬面資金入不敷出,已經出現多起通過租金分期平臺融資,老板跑路,無法正常還款的現象!

這些都是行業初期典型的問題,早晚都會出現,我們不否認,也不會回避,真正去解決,你才是好企業。

當別人恐懼和慌張時,往往是公寓擴張的最好時機,美麗屋創始人韓光坦誠,從事公寓業務有10來年,經歷過幾個低谷,也經歷過大量退租和空置率,現在看來,都是一種磨練,在這個行業不跌過幾個大跟頭,你就不會更快地成長!行業需要眾人拾柴,一味指出問題,而又沒有解決方案,其實對我們發展都無益!

未來域創始人王宇也指出,行業高速發展了三年,明年會有一批位置差、裝修簡陋、現金流差的公寓關停並轉!資本還沒有開始洗牌,但行業洗牌時機已經悄悄來臨了!

遇到淡季,我們就多練兵,出去學習和考察,多交流和分享經驗,抓好團隊建設和服務。淘汰一些良莠不齊和渾水摸魚的企業,這行業發展才會真正健康地發展!

優客逸家創始人劉翔認為,每個行業,都有抱團但昏頭的螻蟻,也有執行力強缺少思考和遠見的野狗。作為創始人,應該有鷹的敏銳和視野,才能撥開迷霧摒棄偏見,把公司從九死一生中帶向成功!

2017年,公寓會有個更大規模的擴容,這毋容置疑,根據房東東的數據預測,明年品牌公寓新增數量是2016年的2.5-3倍。

寓見公寓創始人程遠表示,租賃市場短期看政策,中期看供需,長期看經濟。公寓行業當前政策影響下,供應量增大,供需關系受到影響,但限購限貸政策下租客也會增大。

忍過寂寞的黑夜,天就亮了,耐過寒冷的冬天,春天就到了。練就波瀾不驚的忍耐,再艱難的歲月,也只不過是浮雲。

(作者,全靂系房東東創始人,4家品牌公寓投資人,4年上市公司高管,2002年開始從事長租公寓,經營過從隔間、分散、整租、集中式、藍領、高端公寓等多種業態。本文不代表本報觀點。)

專家 視角 租公寓 死亡 來了 嚇唬 誰呢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=226484

【地產】萬億級“房產新戰場”:長租公寓火熱背後的生意經

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11556&summary=

【地產】萬億級“房產新戰場”:長租公寓火熱背後的生意經

資邏輯

在政策支持下,長租公寓作為地產細分子行業之一,迎來黃金發展時期,有望成為地產領域的下一個風口。隨著政策層面對於住房租賃市場支持的頂層制度出臺,地方政府陸續出臺了一系列支持住房租賃市場發展的政策,尤其是鼓勵機構參與住房租賃業務,政策迎來黃金期。

市場尚未認識到長租公寓行業巨大的市場容量和市場增速,而且在重資產運營模式下,對長租公寓的擴張能力和盈利能力都存在著較大的質疑。而我們認為:

1)不論從供給層面還是需求層面,長租公寓市場都面臨著巨大的發展空間,而在市場格局尚未形成的情形下,潛在的龍頭運營商有著較大的投資機會。從需求層面來看,隨著租房群體對於租房質量要求的提高以及居住觀念的轉變,對於機構提供的租賃房源需求將逐漸上升,至少是千億級租金的市場,而對機構提供的房源需求數量約為1000萬間左右;而從供應層面而言,預計到2020年長租公寓的房間數量為1000萬間,假定2016年底該數量為200萬間,到2020年的年均複合增速達到50%,空間和增速都超出市場預期。

2)資本助力之下,長租公寓的擴張能力和運營能力都將得到極大的提升,隨著政策支持力度的加大,新的金融工具有望幫助長租公寓加速輕資產化。另一方面,國內獨特創新的居住社交生態圈模式有望實現新的突破。根據我們不完全統計,已經有20余家長租公寓相關公司贏得近35億元的融資,預計後續資本市場的投資仍將持續,另外類REITs金融工具的推出也大大增強了長租公寓運營商的擴張能力。在租金為本的運營模式下,國內獨特的居住社交生態圈的模式有望成為運營商新的發力點,搶占租後服務的市場,從而增強客戶黏性,獲得更高的議價能力。

長租公寓市場仍然存在著許多瓶頸,我們認為市場將來的龍頭將從突破這些瓶頸的運營商中脫穎而出。具體而言,包括市場競爭激烈、產品同質化嚴重,資金成本較高、盈利空間較低,資產的質量和價格之間的矛盾三個瓶頸。

綜上,我們推薦具有較強的資金實力和較優質的房源,在長租公寓領域有著較長時間探索和較多運營經驗的房地產開發商及房地產中介服務商,推薦:世聯行、萬科A、招商蛇口;在集中式公寓方面,魔方公寓由於其豐富的產品特性,較為雄厚的資金實力,已經成為行業“獨角獸”,預計後續能夠繼續夯實龍頭地位;在分布式公寓方面,自如依托其中介服務商的背景和資源,預計未來仍能保持較高增速。

此外,我們對國內長租公寓的商業模式和未來發展方向也做出了自己的思考。具體而言:

國外的長租公寓運營商如EQR主要以資產增值和租金來源為主的模式。美國最大的長租公寓運營商EQR依托美國成熟的REITs市場,通過大規模的融資在上市前十年快速擴張,低價積累了大量的優質房產;而2002年以來通過剝離低收益資產,在經歷了近十年的調整期後盈利水平再次回到高點,資產質量也進一步得到優化,獲取了較高的租金溢價和入住率。而EQR近幾年的營業收入全部來源於租金收入。

國內長租公寓的運營模式預計將以租金為本,服務為王。1)國內長租公寓運營商一方面面臨著資金的掣肘,另一方面長租公寓起步較晚,在優質的公寓資源獲取方面難度較大,因此難以實現資產增值的模式。而長租公寓品牌尚未規模化運營之前,租金仍然是最重要的收入來源,因此將以租金為本。2)在整體盈利水平較低的情形下,租後服務是長租公寓運營商另一重要的收入來源。

借鑒國外運營商的發展經驗,結合國內實際情形我們認為國內長租公寓未來發展方向主要包括精細化和差異化、社區化和平臺化、金融化和信息化。1)精細化和差異化包括客戶群體的細分和產品切入,目前國內長租公寓對應的客戶群體和提供的產品同質化嚴重,需要通過更精細的產品和差異化的服務脫穎而出;2)社區化和平臺化主要是打造居住和社交生態圈,對於客戶聚集和客戶黏性的培養至關重要,也是未來收取租金溢價和租後服務收入的前提條件;3)金融化和信息化主要為了解決長租公寓的規模化運營問題,長租公寓運營商本質是資產管理平臺,金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出和提高運營能力的必要保證。



時地利人和,長租公寓迎來黃金發展時期

2.1天時:政策扶持正當時,商改住大勢所趨

政策出臺文件專門扶持租房租賃產業鏈的發展,並明確加快機構化、規模化租賃企業的發展,預計具體扶持政策將陸續出臺。2016年6月,國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,明確培育和發展住房租賃市場,從頂層設計角度明確指出培育市場供應主體,並將加大政策支持力度,優惠力度之大、覆蓋租房租賃產業鏈之廣為租賃市場的發展打開了通路。在2017年中央經濟工作會議報告中也明確提出,加快機構化、規模化租賃企業的發展,在2016年的經濟工作會議報告也明確將鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。



在住房租賃市場頂層設計文件出臺之後,全國各地區政府紛紛響應。商改住大勢所趨,長租公寓迎來黃金發展時代。根據品橙旅遊的統計,在國務院辦公廳綱領性文件出臺後,已有包括甘肅、海南、河北、遼寧、四川等十余個地方做出響應,給予租房市場相應的政策支持。國務院《意見》中明確指出,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。而地方出臺的具體文件也明確支持商改住的實行,長租公寓發展的資源層面得到政策支持。

政府政策支持主要從市場、金融、財政等角度給予住房租賃市場支持。

1)市場方面,商改住全面鋪開,鼓勵租售並舉的制度,並大力支持租賃房屋的建設與發展;2)金融方面,允許提取公積金支付房租,開展REITs試點,給予住房租賃市場金融支持等;3)財政方面,對於住房租賃市場給予一定的稅收優惠等。



核心一二線城市土地出讓設置的自持比例的要求,也為長租公寓提供了潛在的市場空間。在上海和北京都已經先後出現了住宅用地出讓時,開發商必須自持一定比例,不得對外銷售的情形。2016年12月,北京出讓的三宗“限房價競地價”的地塊中,均由開發商100%自持,開發商搖身變為大房東。

2.2地利:行業蓬勃發展,整體供不應求

2.2.1長租公寓的客戶群體

長租公寓,是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業,整體面向中端到高端客戶群體。根據中國飯店協會公寓委員會發布的《2015年度長租公寓發展報告》,長租公寓,是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業,顧客以本地工作、生活人口為主。按照月租金的多少,公寓可分為服務式公寓(一般月租金高於2倍當地社會平均工資)與青年公寓(一般月租金低於2倍當地社會平均工資)兩類。其中,服務式公寓的主要客戶群體為高端人群和涉外顧客,青年公寓的主要客戶群體為普通白領甚至藍領。



長租公寓的租金相較於周圍同地段出租房屋有一定的溢價率。由於長租公寓面向的客戶群體以中高端為主,且與普通租賃住房相比提供更加多元化的服務,新的創意、新的品質和新的社交方式的推出使得長租公寓相較於周邊租賃房有著更高的溢價。60平米以下的戶型中,如You+北京蘇州橋店每平米溢價率為115%,優客逸家成都市轄區溢價率為50%,蘑菇公寓上海徐匯區溢價率為151%,新派公寓北京CBD旗艦店溢價率為48%。



2.2.2需求端測算:

長租公寓主要面向中高端群體,隨著人們對生活質量的需求不斷提高,對於長租公寓的需求越發旺盛。對於需求端我們主要測算需求人群所能帶來的營業收入,測算公式為:市場租金收入=租房人數*機構提供房源比例*人均租金*(1+長租公寓租金溢價率)。我們以公開數據為準,測算均衡狀態下長租公寓的需求情況。

據粗略測算,在均衡狀態下,我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據住建部的數據顯示,目前我國通過租賃市場解決人口達到1億以上,年租金突破1萬億元。2)跟據中國房地產業協會的資料顯示,在許多發達國家和地區,機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%,即使取20%這一較低的比例,我國機構出租房源租金能夠達到2000億。3)考慮到長租公寓相對於周邊地區租金更高,具有一定的正溢價率,通過需求測算的租金將更高。

從房間數量上來講,長租公寓需求大約需要1000萬間,市場呈現絕對的供少於求的情形。假設20%的租房人口選擇長租公寓,每間租住人數為2人,則1億租房人群需要1000萬間長租公寓,而根據中國飯店協會公寓委員會統計,2015年底的長租公寓數量僅為100萬間,2016年底估計在200萬間,呈現高速增長且嚴重供不應求的態勢。

2.2.3長租公寓的供給端

長租公寓按照房源性質分為集中式公寓及分散式公寓。1)集中式出租指的是企業通過包租、獨立開發、收購或與物業持有方合作的方式獲取整棟物業,通過精細化的設計、改造與裝修,並采用標準化的品牌與服務,最後對外整體出租公寓的模式,與經濟型快捷酒店開發模式有諸多相似之處,典型企業包括YOU+青年公寓、魔方等。2)分散式出租則指的是企業從分散的房東處獲取物業,再通過精細化和標準化裝修,最後對外出租的模式,典型企業包括蘑菇公寓、自如友家等。



2.2.4供給端測算:千億級市場,百億級利潤

長租公寓現在整體供應較小,未來將迎來巨大且高速的發展空間。對於供給端我們選擇的測算公式為:市場凈利潤=長租公寓間數*單間營業收入*(1+租金增長率)*凈利潤率。我們以世聯行公告中測算的數據為基準,以2016年為基期,對2020年行業的發展空間進行測算:

1)長租公寓間數預計在2020年將達到1000萬間。根據中國飯店協會公寓委員會統計,預計2020年底品牌公寓會超過1000萬間,市場占有率超過10%,將出現5-10家公寓數量超過100萬間的品牌公寓企業。預計2016年底將達到200萬間。

2)單間年度營業收入約為1.8萬元,折合為1500元/月/間,而根據長租公寓面對的群體來看,租金收入應當高於這個數據。根據世聯行的測算,13萬間帶來的年營業收入約為23.4億元,折合約1.8萬元/間/年,盡管我們認為單間年收入會超過1.8萬元,謹慎起見,我們仍以此作為基期收入數據。

3)平均租金增長率預計增長率在5%,而核心城市整體租金回報率處於較低水平,後續租金成長空間較大,預計增速將高於此水平。根據中原地產二手住宅租金指數的數據,在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中,近9年租金增速最高為上海近7.9%,最低為成都僅1.3%,其余城市在5%~6%的增速,因此後續我們整體取5%的增速。



4)長租公寓業務的凈利潤率在穩定階段預計為12%。根據世聯行的公告,其擬投資的長租公寓業務凈利潤率約為12%,此數據與資源獲取能力和運營管理能力關系較為密切,由於缺乏更準確的數據來源,我們以12%為基準,且預計這一數據後續變化不大。



根據上述假設測算,到2020年長租公寓市場潛在營業收入近2200億元,總體凈利潤規模在250億元左右。上述測算整體偏保守,由於長租公寓面向群體偏高端,因此租金收入和增速大概率將高於基準值。而2016年底估計長租公寓僅200萬間,到2020年的1000萬間尚有很大空間。

2.3人和:資本助力,潛龍在淵,魚躍升天

資本的青睞助力長租公寓市場的崛起,二十余家相關公司贏得近35億人民幣的融資。其中魔方公寓一枝獨秀,在2016年4月得到了C輪近3億美元的投資,根據投資觀察界的報道,此次融資後,魔方公寓估值將超過10億美元。政策逐漸對機構參與租賃市場的支持力度逐漸加大,加上長租公寓巨大的市場空間,資本對於長租公寓市場的追逐預計仍將持續,未來長租公寓的龍頭必將脫穎而出。



長租公寓市場魚龍混雜,但尚缺乏真正的行業龍頭,市場大格局依舊尚未形成,龍頭將迎來巨大的市場紅利。除了創業公司以外,地產開發商、地產服務商、酒店運營商都紛紛湧入長租公寓這片有待開發的市場,根據中國飯店協會公寓委員會統計,到2015年底,國內擁有規模公寓企業超過500家,而預計未來將會出現5-10家公寓數量超過100萬間的品牌公寓企業。現在管理規模最大的分散式公寓如相寓、自如,其規模在幾十萬間左右的水平,集中式公寓管理數量將更低,市場還有很大的提升空間。因此誰能成為長租公寓行業的龍頭,誰就能盡享巨大的市場紅利。

長租公寓瓶頸——突破者得天下

行業競爭激烈、盈利模式模糊、資源獲取困難是長租公寓發展所必須突破的三個重要障礙。盡管長租公寓坐享天時地利人和,但是由於其本身處於發展初期,行業本身有許多問題仍待解決。1)廣闊的市場空間使得長租公寓行業競爭尤為激烈;2)重資產模式以及缺乏相應的退出機制,使得長租公寓盈利模式模糊,缺乏能夠大規模複制的模式;3)土地成本高居不下,以及追求資源與成本的平衡也是長租公寓所必須克服的困難。

3.1市場端:參與主體眾多,競爭激烈

市場參與主體眾多,各有優劣。既有專註於長租公寓的專業化機構,也有房地產中介服務商的參與,而房地產開發企業和經濟型連鎖酒店也憑借其本身的優勢也逐漸參與到行業的角逐之中。



雖然市場參與者眾多,但是市占率總體並不高。根據中國飯店業協會公寓委員會統計,2015年底國內擁有規模公寓企業超過500家,公寓數超過100萬間,預計2016年底數字將達到200萬間。規模最大的長租公寓品牌自如,到2016年9月管理房間數已經達到25萬間,但相比與其他規模較大的品牌如魔方公寓截止2016年底為2.2萬間,優客逸家管理房屋數近3萬間,行業集中度整體偏低,處於搶占市場份額的階段。

長租公寓的未來市場仍然集中在核心一二線城市,大量機構運營商集中在少數城市,將進一步導致競爭加劇。長租公寓面對的客戶群體決定了其市場主要集中在人口吸引力較強並且經濟較為發達核心一二線城市。自如友家主要在北京、上海、深圳三個城市開展業務,魔方公寓覆蓋較廣,已經覆蓋了包括北上廣深、南京、武漢、杭州、蘇州、成都等15個城市,優客逸家覆蓋了成都、武漢、北京、杭州四個城市,YOU+以北上廣深四城為主要城市。眾多參與者在有限的數個城市布局將加劇行業的競爭程度。



3.2資金端:重資產運營為主,金融屬性較強

國內市場的長租公寓現階段以重資產運營為主,有著較強的金融屬性。前期一次性投入規模較大且集中,而之後有較為穩定的現金流收益。長租公寓運營商類似於“二房東”的角色,在收房的過程中將一次性支付一定數額的押金及租金,而在裝修過程中還需一次性支出裝修款,因此在前期將有較高數額的一次性支出,以重資產運營為主。而裝修完成後,未來的現金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費用等,具備貼現融資的基礎。

國內尚未推出正式的REITs產品,長租公寓運營缺乏退出機制,品牌輸出能力較弱,並不具備輕資產的能力。長租公寓規模化的發展需要沈澱大量的資金,而如何快速收回前期的投入,除了加快運營和回收能力以外,將產品資產證券化也是一個重要的發展方向。而國內由於政策、稅收等多方面的制約,尚未出現正式的REITs產品,退出機制的缺乏,資金的占用是制約長租公寓品牌規模擴張的重要因素。

大部分長租公寓尚處於“燒錢”階段,未實現真正的盈利,長租公寓整體租金回報率較低也是行業的痛點所在。根據網易房產報道,萬科高級副總裁譚總曾表示,萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右,除去稅費只有1.5%的收益;對於鏈家,長租公寓收入中70%是拿房成本,再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收,長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處於探索階段。盈利模式不明晰也是整個行業的痛點所在。

3.3資產端:資源與價格之間的矛盾,難以協調

對於長租公寓的資產端,資源與價格之間固有矛盾的平衡,成為長租公寓運營商的關鍵。盡管我國商業物業整體呈過剩情形,但核心一二線城市優質地段的商業仍較為稀缺,集中式公寓將面臨較高的拿房成本;另一方面,長租公寓解決的是中高端人群對生活質量和社交活動的追求,因此房源的地段就顯得猶為關鍵,地段較偏僻區域雖然收房成本較低,但可能面臨需求不足所導致的高空置率或低租金差等問題。因此,收房階段資產端的資源和價值難以兼得。

長租公寓運營商做大租金差是關鍵所在,即能夠以較低的成本收房並以較高的價格出租,規模化擴張需要運營商有較強的議價能力和高超的運營能力。1)較強的議價能力體現在運營商本身能夠提供較為優質的房源,如房地產開發商在獲取土地時承諾的自持房源,酒店連鎖本身能夠將部分酒店物業改裝成長租公寓;2)高超的運營能力除了壓縮管理成本,提高運營效率以外,客戶黏性和增值性服務也是擴大租金差的關鍵所在。

長租公寓商業模式的探討

4.1美國經驗:“資產增值+租金”,從擴張到再聚焦

美國最大的出租公寓運營商是EQR(Equityresidentialproperties),市值規模近230億美金。根據最新的公告,2016年底公司在美國7個州共計近300處物業,超76000套公寓。2016年實現收入24.26億美元,其中營業收入幾乎全部來自租金收入,營業利潤8.56億美元,市值規模近230億美元。

美國EQR的發展歷程為國內長租公寓的發展方向提供了很好的借鑒,EQR經歷了快速擴張到精耕細作兩個階段。

1)第一階段(1991-2002),快速擴張。公司在1993年上市以來經歷了規模快速擴張的階段。自1993年上市以來,EQR的規模迅速擴大。1993年上市時,EQR僅有69處物業、2.2萬套公寓;此後的5年間,EQR共斥資106億美元進行收購。至1998年,已經擁有654處物業、18萬套公寓;2000年,規模進一步擴大到1104處物業、23萬套公寓。同期租金收入和營業利潤也維持大幅增長態勢,營業利潤率維持在高位。



2)第二階段(2002-至今),精簡業務,聚焦核心區域。公司從2002年開始租金收入進入平穩時期,營業利潤率大幅下滑,進入精簡業務階段。根據彭博的數據統計,2007年公司在全美25個區域擁有580處房產,到2013年縮減為11個區域的403處房產,到2016年進一步精簡到7個州的300處房產,99%的房產集中在加利福尼亞州、華盛頓特區、紐約都會區,西雅圖、塔科馬港市、波士頓地區,整體業務大幅度精簡,集中運營核心區域的房產。



第二階段初期先經歷營業收入和利潤率雙雙下滑的階段,在業務收縮調整一定時期後,由於整體租金的上漲和運營能力的增強,盈利能力再次回升。從2002~2013年,租金規模停滯不前,但利潤率卻呈現明顯下滑趨勢,於此同時,單位租金在經過短暫調整後逐漸上行,而房產數量和房間數量逐漸縮減;到2013年以後,單位租金保持平穩增長,而盈利能力又再次回到較高水平。

在資金方面方面,EQR規模化擴張的背後,是利用美國獨特的REITS條件進行頻繁的融資行為。根據《地產》雜誌發布的《美國REITS大起底》中的數據,,在1996年-1998年,EQR幾乎每月融資一次。初期,EQR更傾向於通過股票增發融資,1997年後EQR轉向債券市場,1996年-2007年的十年間,EQR共在債券市場上融資51.95億美元。至今,EQR仍然綜合使用多種融資手段,以獲取擴張所需的資金。至2016年5月,公司債券的加權平均到期時間為9年,在所有公寓公司中最長,並大約有4.5億美元現金在手。



在資產端方面,EQR向區域聚焦,通過剝離低收益資產的手段聚焦核心市場。經歷20世紀90年代後期的房地產低迷的環境後,EQR開始梳理內部資產,將更多註意力放在核心市場中的業務。紐約、波士頓等六個核心市場的占比上升到95%,而非核心市場的占比下降到5%。采取聚焦核心市場的策略,是因為這些城市土地稀缺、政府管制嚴格、住房需求高、人口特征所導致的租房傾向高等眾多因素,導致了核心城市租金上升。



正是因為資產端向核心市場的聚焦,使得公司的營運能力進一步提高,租金水平穩步上行,也鑄就了公司較高的入住率水平。一方面公司通過出售低價收購的公寓獲取資產增值收益,另一方面,區域聚焦在提高運營效率的同時,大大提升了公司的租金獲取能力,公司也同時在積極收購核心區域的物業,根據公司2015年年報,公司在2015年完成了7項收購,花費了8.35億美元購置了1546間在紐約、西雅圖、南加州和舊金山的公寓。2016年預計將花費10億完成核心城市2244間公寓的收購。



產品細分方面,EQR提供多種類型的產品,針對細分市場客戶的不同需求,增強客戶黏性。根據《地產》雜誌的報道,EQR提供三類產品:花園式洋房(Garden)、中高層住宅(Mid/High-Rise)和軍隊住地,並針對不同層次的客戶:白領、藍領、學生、老人,甚至駐紮在軍事基地的軍官和家屬、大學年輕教師、企業外派員工和實習生提供不同類型的產品。遍布多個城市以及眾多可選擇物業,使其成為機構客戶的租房首選,當租戶由於工作等原因從一個城市遷徙到另一個城市時,也能夠輕松找到提供相同品質的住所。

增值服務方面,EQR提供了便利的租住服務以及多種適應性服務、居住輔助服務。如搬家服務和家具折扣,均與特定的服務商合作進行,在搬家業務上和zipcar合作,在家具合作上EQR選擇了CortFurniture。適應性服務主要體現在:1)租戶在生活改變的情況下,例如工作地點改變、家庭計劃變化,EQR都會提供配合改變支持,可以允許租戶更換房間和改動租期。2)允許租戶最多以20%的租金,用於未來購房。只要租戶租期超過一定年限,並且在租房期間購買了指定開發商的房子,就可以獲得最高20%的租金返還用於購房,因此,租戶租住公寓的時間越長,積累的購房款就越多,這一活動留住了大量租戶。

4.2國內模式猜想:租金為本,後服務為王

國內長租公寓短期內尚難以實現輕資產運作,因此預計在規模化的市場龍頭出現之前,短期內收入來源仍然以租金差為主。1)國內長租公寓的客戶群體尚在培育期,盡管潛在客戶群體數量眾多,但是真正實現大規模的機構運營尚需時日,客戶群體規模偏低使得市場短期內仍以租金差為主要收入來源。2)運營商通過租金差實現盈利,通過其他模式實現突破是未來長租公寓的發展方向。

預計國內REITs市場成熟尚需時日,難以複制美國EQR的成熟路線,租金收入只能維持生計,實現突破還需另辟蹊徑。由於稅收和法規方面的限制,目前中國還沒有嚴格意義上的REITs,現有的產品大多是私募性質的債券、資產支持證券(ABS)等類REITs產品,主要集中在商業地產領域,如中信啟航專項資產管理計劃、海印股份資產證券化產品等。住房租賃領域證券化方面則發展的較為初級,目前尚未出現成熟的證券化或類REITs產品。

資金端和資產端仍是國內長租公寓運營商亟待突破的兩大瓶頸,具有開發商背景的品牌具有資金優勢,而具有中介服務背景的地產服務商具有一定的資產端優勢。1)資金端而言,國內長租公寓運營商尚缺乏較為通暢的融資渠道,對於大規模的擴張和收購形成阻礙,具有房企開發商背景的長租公寓品牌如萬科泊寓等在資金端占據優勢。2)資產端而言,優質的公寓資產最終仍將聚焦在少數具有人口、產業、資源優勢的核心一二線城市,在這些城市獲取高性價比的資產是未來長租公寓運營商的核心競爭力。相比之下,具有中介服務背景的地產服務商具有一定的資產端優勢。

我們預計,國內長租公寓的突破點還在於“後服務”業務的全面開花。根據第十二屆中國地產金融年會的會議報道,長租公寓實際上是“一場睡在哪里的戰爭”。在居住環境日益固化的核心一二線城市,年輕群體對於住房的訴求正在悄然變化,便利、身份、健康、情感等綜合在一起構成年輕群體的新的“居住生態圈”,而這些無形形成的“生態圈”難以定價,因此品牌運營商能夠為提供類似服務而獲得較高的定價能力,相應群體願意為這樣的居住生態圈支付較高的溢價。

長租公寓未來發展模式的展望

5.1客戶群體方面,差異化和精細化是品牌戰略的關鍵

國內市場長租公寓市場定位趨同,客戶群體同質化現象較為嚴重。長租公寓面對的重要客戶是年齡層在20~29歲的青年群體,其特征越來越強調個性,有著很強的群體意識。而大部分國內長租公寓,尤其是青年公寓主要為這些群體服務,導致整個行業提供的服務趨於同質化,服務對象趨於同質化。



魔方公寓在市場細分方面走在前列。根據魔方公寓官網報道,魔方公寓不僅推出了針對企業基層員工的B2B企業公寓9號樓,還將發布針對中高端的輕奢公寓MORE,以及本身面向中低端需求的魔方公寓,多品牌戰略幫助公司準確的切入細分市場,為不同的目標人群提供精準的服務,大大地提高了公寓住戶的需求黏性,增大利潤空間。

而相比之下,其他青年公寓的定位方向趨同,提供的服務和產品也大同小異,競爭集中且日趨激烈。大部分青年公寓的都將自己定位於青年、白領的高品質租住產品或平臺,強調社區生態、租後服務、社交平臺,雖然其定位準確的抓住了青年人租房的心理,但是同質化的定位和服務會讓市場未來的競爭更加激烈,資源獲取和資金能力成為競爭中能否脫穎而出的關鍵因素。

我們預計長租公寓未來的精細化和差異化發展是將來各個運營商品牌戰略的關鍵。即使在青年群體中,性格、愛好、職業、收入等因素的不同仍然會帶來租房人群不同的租房需求,針對不同的細分群體提供差異化、專業化的產品和服務是未來長租公寓運營商品牌戰略的關鍵。如魔方公寓就從這一細分市場發展出輕奢產品魔爾公寓和企業公寓產品9號樓,也因此成為長租公寓領域的“獨角獸”。

5.2功能定位方面,以居住生態打造為主,後服務空間潛力大

由於國內長租公寓運營商規模化程度不高,在普遍依靠重資產運營的情形下,租後服務的發力是運營商尋求突破的關鍵所在。國內REITs等金融工具尚未成熟,難以複制國外以“資產增值+租金”為主的商業模式,國內更可能出現以“租金為本+服務為王”的社區化、集群化、差異化經營模式,因此後服務空間潛力巨大。

長租公寓運營商在提供本身所具有的居住服務之外,同時會向與居住相關的生活服務擴展。比如辦公、娛樂、健身、餐飲等方面的需求。通過自主經營、聯合經營或者整體外包的形式,將多種生活服務引入社區內,進而形成公寓+餐飲、公寓+購物、公寓+保潔、公寓+娛樂等“公寓+服務”的服務模式,完善社區功能。

長租公寓的功能定位將以打造居住生態圈為主,通過對特定細分群體特定需求的滿足,增強客戶黏性從而獲取更高的租金溢價。長租公寓大多強調社區生態、租後服務、社交平臺,因而當基礎的生活服務完善之後,長租公寓將以社交化平臺的形式繼續提供增值服務,打造鄰里社區。YOU+和魔方公寓在社交平臺搭建上處於領先位置。其中,YOU+的社交服務以“創業”為核心凸顯了自身特色。雖然多數長租公寓將社區生態和社交平臺列為增值服務的重點項目,但是多數公寓還沒能形成社區獨有的“居住生態圈”,社交化增值服務實際落實情況參差不齊。

居住生態圈的打造不僅依賴於細分客戶的特定需求,也同時依賴於運營商對自身定位的發掘以及對客戶需求的引導。魔方公寓通過推出針對偏高端租戶的魔爾公寓以及針對企業員工的9號寓就很好的引導了細分群體的集群,而YOU+定位於創業青年也使其能夠提供更為契合的服務,這些目標人群集聚後有助於更好的打造相應的居住生態圈,形成更高的客戶黏性,得到更高的溢價。

居住生態圈形成後,後續增值服務增長潛力巨大。以公寓為中心,社交為平臺,長租公寓運營商還可以提供餐飲、娛樂、培訓、旅遊、金融等多樣化全方位的衍生服務,形成租客與公寓之間的良性互動,進一步增強客戶黏性的同時打造自身的品牌價值。而後續增值服務發展的空間和方向具有無限可能,形成國內長租公寓運營商的核心競爭力。

5.3運營模式方面,金融化和信息化是兩大趨勢

5.3.1通過金融工具實現輕資產運營是未來趨勢

長租公寓的金融屬性就註定金融化以後是其重要的發展趨勢,其重資產屬性導致長租公寓離開金融工具難以實現快速規模化。在中國,由於缺乏必要的REITs類金融工具,因此需要其他的金融創新手段實現輕資產運營,以達到規模化的目的。國內目前也正在就類REITs模式進行探索。

類REITs產品以新派公寓和賽富投資基金的合作為代表,以實現輕資產運營從而達到快速擴張的目的。根據新派公寓的官網報道,新派創始人與賽富投資基金一起發起了賽富不動產基金,一起成功收購北京CBD核心區域獨棟物業,並改造成新派公寓全國旗艦店。創新地運用私募REITs模式進行新派公寓的規模化拓展,打造了新派公寓的金融+品牌+模塊化複制連鎖的發展模式。



具體而言,新派公寓僅投入1%的份額,實現了公寓完成之後較為穩定優質的現金流。根據明源地產研究院的研究,賽富不動產一期基金以2.2萬/㎡的低價在北京CBD整棟買下森德大廈,加上後續的裝修經費,一共花費1.65億元人民幣,將此樓改造為新派公寓CBD店。之後賽富不動產基金將新派公寓CBD店分拆份額給LP投資人,並承諾支付以不低於3.5%的租金回報,四年後,一期基金到期,LP的股權將會被散售或整售。而新派公寓僅投入了1%的份額,就實現了輕資產的運營和長期穩定的收益。

類REITs產品盡管可以部分解決長租公寓重資產運營的問題,但是由於其缺乏流動性,資金成本往往較高,難以大規模複制。根據明源地產研究院的研究,賽富不動產為到期後LP股權的出售做出過一份股權回購協議,約定以4萬/平的價格回購,這樣粗略測算下來,賽富不動產的一期產品收益率在15%以上,資金成本相對較高。

而由魔方公寓合作設立的國內首單公寓行業的資產支持專項計劃也正式發布,其本質仍是以租金為抵押的債務融資。根據每日經濟新聞介紹,此次專項計劃募集金額為3.5億元,產品期限為1-3年,項目的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業的部分公寓未來三年租金收入,物業合計租賃面積為12.9萬平方米,入池房間數為4014間,以“特定門牌號的公寓”所產生的租金收入作為入池資產。優先級平均利率僅約為年化5%,資金成本相對較低。

另外長租公寓運營商較常用的融資方法還有與銀行合作的租約證券化和股權眾籌等。如長租公寓運營商和銀行合作,把未來的租金流貼現向銀行換取等值的資金,提前收回應收賬款,房租由銀行方面直接收取,根據每日經濟新聞介紹,租約證券化的利率普遍在12%以上。

盡管資產證券化產品在普及和推廣上還存在著較大的阻礙,但隨著金融工具的不斷創新,長租公寓產品的證券化是大勢所趨。首先類REITs產品和租約證券化等產品,其資金成本較高,通常在12%以上,要求長租公寓本身有著較高的回報率,不利於業務的大規模擴張;而ABS產品盡管做到了資金成本較低,但是由於其類債的性質,對於抵押資產的現金流的穩定性要求很高,因此在市場尚未出現模式成熟和規模明顯領先的龍頭企業之前,此類金融產品難以大規模推廣。

5.3.2國內長租公寓創新處於世界前列,信息化是一大趨勢

我國長租公寓產業模式創新、技術創新處於世界前列。根據《2015年度長租公寓發展報告》,由於我國大城市人口密度大,房屋供需失衡,房屋出租回報率較低等因素,長租公寓產業再模式創新和技術創新方面走在世界前列。比如集中式You+在2012年首創共享社交模式,2015年美國才出現Welive共享社區,而分散式長租公寓也屬原創性創新。

結合國內長租公寓的現狀,高度信息化是國內長租公寓未來發展的另一趨勢。我國金融工具的缺乏決定了品牌戰略的突破點在於租後增值服務的發展,具體而言,在於公寓居住生態圈的建設。因此國內長租公寓對於依托信息技術、打造符合特定群體需求的社交圈、生態圈的平臺具有巨大的需求,另外信息技術對於長租公寓運營商擴大規模、降低運營成本也起著關鍵作用。

投資建議

國內長租公寓行業迎來黃金發展時期,具有突破行業發展瓶頸的長租公寓運營商最有可能達到行業領軍地位,從而盡享市場紅利。在國內政策環境全力支持住房租賃市場發展的情形下,近幾年長租公寓呈現快速發展的趨勢,行業規模增長迅速,至少是千億級的市場規模,市場空間巨大。我們認為,能夠突破現階段長租公寓發展瓶頸的運營商能夠脫穎而出,奠定市場的龍頭地位。

我們推薦具有較強的資金實力和較優質的房源,在長租公寓領域有著較長時間探索和較多運營經驗的房地產開發商及房地產中介服務商,推薦:世聯行、萬科A、招商蛇口;在集中式公寓方面,魔方公寓由於其豐富的產品特性,較為雄厚的資金實力,已經成為行業“獨角獸”,預計後續能夠繼續夯實龍頭地位;在分布式公寓方面,自如依托其中介服務商雄厚的實力和資源,預計未來仍能保持較高增速。



風險提示

長租公寓盈利能力存在不確定性。由於長租公寓的重資產特性,對於資金運營能力要求較高,而大規模的複制一方面會給運營商帶來巨大的資金壓力,另一方面對運營能力也提出了較高要求,而租後服務業務實現突破需要等待規模化完成以後,因此盈利能力存在著一定的不確定性。

相關資產證券化的政策落地速度低於預期。長租公寓的發展最終離不開金融工具的支持,長租公寓運營商最終角色更多的是“大資產管理平臺”,相關政策的落地速度低於預期將制約長租公寓的規模化發展。


(完)



股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。


新財富酷魚正在積極建立和讀者、合作夥伴的聯系,你想獲取更多有價值資訊嗎?你想成為我們網站的作者嗎?你對我們的網站的更新有什麽建議?請掃描以下二維碼聯系我們的主編(本微信號不洽談廣告投放事宜,加的時候請註明“新財富+您所在公司”):

地產 萬億 房產 戰場 租公寓 火熱 背後 生意經 生意
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=237001

長租公寓遭遇成長煩惱 | 樂言商業

長租公寓正吸引越來越多的業者和資本湧入。從青客到魔方,數千萬元至數億元的融資金額不斷刷新新紀錄,甚至還吸引了如家、華住等酒店業者也投入到公寓行業中。

看似熱火朝天的背後,長租公寓業者卻遭遇到越來越多的挑戰。

首先是二房東不規範的問題。

如今的租賃市場可謂魚龍混雜,既有專業的連鎖公寓運營商,也有不少不規範經營的二房東。

不規範的二房東通常是只管悶聲發財,對於物業的選擇、審核等都並沒有太高要求,只要能低成本運作即可,甚至他們還不具備一些相關資質。這導致有些項目並不適合做長租公寓,或選址不科學、安全性低等。而住客因為難以了解運營者背後的情況和模式,容易造成糾紛,也使行業混亂。

規模化的品牌公寓大多擁有專業的開發團隊,對物業選擇有一定的要求。在考慮得房率的前提下,同樣也考慮樓宇改造後每一間房間的租住舒適度和樓體安全性。規模化品牌公寓運營商從自身公司發展角度來看,規避風險往往比獲取利潤更重要,任何有改造隱患的物業首先通過不了公司審核流程。

其次,“群租”也是一大隱患。群租現象讓物業管理、小區業主都頭痛不已,除了會破壞小區正常秩序,還會帶來如盜竊、鬥毆等治安隱患。

有公寓業者測算,推出“藍領公寓”——類似宿舍上下鋪的公寓,單個床位價格偏低,適合藍領消費層。而對於業者而言,這類“藍領公寓”的人均單價雖然低,但一間房間可以入住多人,那麽每間房的收益其實可以大於單人入住的“白領公寓”,這是一筆劃算的生意,也可以在一定程度上緩解“群租”問題。不過,這種宿舍式的長租公寓只能在部分暫獲許可的區域做試點經營,幫企業自有員工宿舍做托管,目前還難以全面推廣,這也讓部分原本打算開展這類細分公寓項目的業者望而卻步。

此外,行業標準規範細則尚不明確也令業者頗為頭疼。例如,註冊是按照酒店還是公寓標準,或是物業管理來劃分等,這些在不同區域有不同說法,還有消防等等相關標準,都是在業者看來亟待明確的問題。

不少經營者反映,長租公寓行業缺乏具體的規範化細則,有些公司開發公寓項目的流程非常嚴格,取得各類資質和證照後才營業,有些公寓項目則缺乏部分資質,這就會造成消防、衛生、違規隔斷等方面的諸多隱患,而這些隱患又會導致經營者和住客發生矛盾。

筆者與一些酒店業者的交流後了解到,不少酒店業者開始嘗試長租公寓業態,除了考慮到公寓的投資回報期限比酒店短之外,公寓的“靈活化”操作也是吸引酒店經營者的一點,相比較酒店行業已經有一套非常完備的細則標準,公寓行業的細則標準的不十分明確,使得有些難以達到酒店標準或不適合作為酒店運作的項目,就會被酒店公司轉而列入長租公寓開發計劃中,以此來加大市場占有率。

然而也正因缺乏細則,一批長租公寓在“缺胳膊少腿”的狀態下經營,導致市場混亂。如今,有部分存在明顯隱患的不規範經營公寓已經面臨停業。

未來究竟要如何開拓長租公寓項目才能將風險降到最小,成為諸多公寓開拓者正在思考的問題。

租公寓 遭遇 成長 煩惱 樂言 商業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=247579

“不賺錢”的長租公寓:企業緣何趨之若鶩?

來源: http://www.infzm.com/content/128845

從商業層面看,長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境,但從社會層面看,發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。(視覺中國/圖)

近年來,決策層層面大力提倡“租售並舉”,租賃市場也展現出極大的市場空間。不少開發商看到了這一市場契機,包括萬科、龍湖、世聯、鏈家等企業紛紛搶灘租賃市場。21世紀經濟報道記者針對市場上主要出現的長租公寓產品進行了初步調研發現,目前房企推出的大部分產品均面臨盈利難題。

世聯行集團副總經理兼董秘袁鴻昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示:“我們是集中式(長租公寓)的堅定擁護者。”在袁鴻昌看來,與分散式長租公寓諸多弊端相比,集中式長租公寓能與業主簽約7年以上,甚至可達15年。有了較長租期保證,企業敢於對其進行大規模投入。此外,集中式公寓中的標準化產品、較小的管理半徑、社區氛圍也是其優勢。

近年來,隨著決策層大力提倡“租售並舉”,長租公寓市場受到不少開發商的關註。包括萬科、龍湖、世聯、鏈家、我愛我家等企業紛紛搶灘租賃市場,並對外宣稱加大長租公寓投入力度。

巨大的市場前景是開發商趨之若鶩的原因之一。2016年12月7日,鏈家研究院院長楊現領發布了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測,2016年、2020年、2025年,中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元,市場前景可期。

Wind和華菁證券研究所一組數據也顯示,中國目前的租賃市場GMV(成交總額)為1萬億元,相比美國和日本的7萬億元和2萬億元還有很大的發展空間,預計到2030年將達到5萬億元。

長租公寓經過一段時間試水,目前已經被逐步國人接受。據邁點研究院報告調查樣本顯示,2016年,公寓市場的消費人群男女比例六四開,其中男性占比為61%,女性占比39%;更加挑剔的女性用戶在2016年占比就達到近四成,這意味著國人已普遍接受了公寓這一新的住宿方式。公寓市場的消費人群以26-35歲間的80後為主,其占比達58%,超過其他所有年齡段人群的總和。這一群體雖是目前社會的中堅階層,但由於一二線城市房價高,許多潛在購房者被迫選擇租住。

根據海通證券市場調研,市面上品牌公寓主要的客戶群體為剛畢業的大學生和年輕白領,年齡 20 歲到 35 歲之間的單身青年。不過,21世紀經濟報道記者在實地調研中發現,隨著長租公寓這一模式被廣泛推廣,目前公寓的消費人群也不乏已婚人士。

開發商搶灘

自2015年開始,從政策框架到試點,租賃市場的政策正在從導向逐步落實到實踐。2016年底和2017年初,住建部兩次發文推進租賃企業機構化和規模化發展,並提出12個城市作為租賃市場的試點城市。從2017年一季度住建部的政策導向可以看出政策利好租賃企業的發展,支持租賃企業規模化發展,提供更多租賃房,以滿足市場住房需求。

2017年7月,九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務,並選取廣州、深圳等12個城市開展試點,租賃市場迎來政策利好。

在政策號召下,不少房企將長租公寓業務板塊列為公司發展重點板塊。

日前,龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示,冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後,集團的第四大戰略主航道業務。而龍湖是首家將長租公寓業務定位於主航道業務的房地產公司。這也是對國家租售並舉政策的積極響應。冠寓是龍湖推出的長租公寓品牌。

按照龍湖的計劃,長租公寓業務將被推廣至16個城市。在一線城市之外,還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南等二三線城市。至2017年底,龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間。中期目標是希望突破5萬間;到2020年,希望在長租公寓市場做到前三名,租金收入超過20億。

萬科也在積極布局長租公寓市場,但是將其列為“拓展業務”。萬科於2014年提出從純住宅開發商轉型為―城市配套服務商,並且公司在當時就確立要在十年內完成新業務探索與布局。2015年萬科以不同品牌在廣州、廈門、西安等城市嘗試長租公寓業務。2016年5月,萬科正式推出以25-30歲白領青年為客戶群體的泊寓系列公寓。公開數據顯示,截至2017年7月,萬科泊寓在全國22個城市擁有16000間公寓在運營,簽約公寓約為4.5萬間。

除了房企,房地產代理機構也試水長租公寓市場。2014年,世聯行開始試水公寓市場,2015年世聯行參與短租市場;同年8月,其長租公寓品牌紅璞公寓在廣州開業。

袁鴻昌表示,世聯行試水公寓市場,與他們發現客戶需求有關。當時在惠州的部分業主買房後並不居住,他們希望將房源出租,於是世聯行便開始順應這一需求推出短租公寓。隨後世聯行研究部發現城市首置住宅房價走高,對於大多數人而言,通過買房來解決住房需求較難。然而城市發展需要年輕人,年輕人的住房需求意味著長租公寓有著較好的市場。發現這一市場的世聯行便開始試水長租公寓。

除了這幾家典型企業試水長租公寓市場以外,包括鏈家、我愛我家以及不少創業機構等企業也已布局或正在調研長租公寓市場。這其中,集中式長租公寓是所有公寓品類中競爭最為激烈的一個。目前集中式長租公寓已聚集了來自多個行業的玩家,既有YOU+、魔方這種帶有互聯網基因的公寓品牌,也有萬科、龍湖等地產大亨入場,還有逗號、窩趣等酒管集團跨界。

盈利艱難

盡管背靠政策東風,租賃市場前景極其廣闊,但不賺錢是行業內普遍現象。比如,龍湖近期對外明確表示,三年內不考慮盈利問題。雖然,龍湖表示非常重視長租公寓市場,並為自己立下遠大的誌向,即,到2020年,希望在長租公寓市場做到前三名,租金收入超過20億。但同樣作為主航道業務,龍湖在商業地產的目標是,到2020年租金收入達到60億。

由邁點研究院(MTA)聯合Talking Data於今年4月共同發布的《2016年度中國公寓白皮書》顯示,由於目前公寓的重資產屬性,在國內REITs尚未啟動的情況下,集中式公寓暫時只有“持有物業溢價+租金+其他衍生服務收費”這一種盈利模式。而對於分散式公寓,得益於去年國家和地方發布的鼓勵住房租賃的辦法,各地紛紛出臺了相應的配套意見,許多省市已將N+1的房屋出租方式合法化,因此,分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差價為主。

已經試水公寓市場兩年有余的世聯行,該業務目前仍然處於虧損階段。世聯行2017年中報顯示,由於擴大公寓管理規模,2017年上半年公寓管理業務收入為0.68億元,同比增長494.78%,但是成本同比增加1.13億元,資產服務業務毛利虧損0.33億元,同比下降211.91%。

長租公寓的虧損主要受困於其高額的經營成本。袁鴻昌透露,目前,紅璞公寓的收房成本占總成本的55%,裝修約20%,此外還有人工等成本。經他測算,紅璞公寓的回報率約為10%。不過,具體收益也要看輕重資產的不同模式。目前,紅璞公寓的資產配置中存在托管類的輕資產運營,但整體仍以重資產居多。袁鴻昌表示,輕資產收益主要算服務費,資本投入降低後,風險也隨之降低,如果有標準化服務,則能迅速做大;重資產收益主要算租金差,對資本金的要求很高。袁鴻昌解釋稱,從實際運營情況看,單個項目是可以賺錢的。但整體而言,公寓出租需要周期,並且還處在擴張階段,還需要加大投入和資本支出。如果想要財務報表好看,要等到紅璞公寓停止擴張的時候。

不過,從目前來看,世聯行單個項目虧損也十分嚴重。21世紀經濟報道記者查閱了世聯行2017年中報發現,目前在世聯行運營的紅璞公寓中,只有北京的紅璞公寓是賺錢的,其他全部處於虧損階段。報告顯示,北京紅璞實現營業收入36.03萬元,凈利潤4.4萬元;佛山紅璞實現營業收入37.12萬元,虧損14.89萬元;西安紅璞實現營業收入19.9萬元,虧損8.38萬元。此外,其中尚未正式運營的成都紅璞虧損4.27萬元,平湖紅璞虧損19.64萬元,惠州紅璞虧損8.29萬元。

鏈家旗下的“自如”品牌也是市場上長租公寓的代表項目,其目前主要有兩個品牌:自如友家(分散式公寓),自如寓(集中式公寓)。該項目負責人稱,長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流。據他透露,自如寓入住率基本上都在98%以上。關於自如的盈利以及經營模式問題,鏈家自如CEO熊林表示,他們不方便將這些事情闡述得非常深刻。

關於長租公寓的盈利情況,萬科董事會主席、CEO郁亮的表態似乎更代表市場的真實情況。郁亮稱,很多房地產企業看到了租賃市場的發展空間,但實際布局長租公寓的話,主要是因為回報率很低,導致企業沒有意願做。“從回報率來說,我們能夠達到1%-2%的回報率,就已經很滿意了。”郁亮表示,隨著政府出臺相關的扶持政策,長租公寓回報率低的情況會慢慢有所改變。“未來長租公寓回報率6%-8%是正常(水平)的話,我們就往這個方向走。”

房企的“算盤”

既然不賺錢,房企緣何如此高度關註長租公寓?

在我愛我家相寓總經理劉洋看來,開發商的本質是“掙快錢”,而長租公寓則是“掙慢錢”的方式。開發商參與長租公寓開發,有向存量市場轉型的原因。對於相寓而言,劉洋表示,擴大規模會是盈利的一種渠道。據悉,我愛我家於2001年開始發展租賃經營業務,截至2017年5月底,相寓已布局全國11個城市,有將近22萬套房源。

邁點研究院研究員於博文認為,由於房地產行業進入白銀時代,面臨發展瓶頸的房企紛紛考慮轉型,租賃市場也屬於居住的剛性需求,這一新風口吸引了部分房企試水。

於博文坦言,目前中國的長租公寓市場仍然處於摸索階段,市場規範程度也不高。涉足長租公寓市場的企業並未透露自己的盈利情況,因此難以得出市場盈利的分析。不過據於博文了解,目前長租公寓大多處於保本狀態,只有少部分實現了盈利,比如優客逸家實現了小幅盈利。目前的長租公寓市場中,尤其是集中式長租公寓市場中的企業多數處於“跑馬圈地”的粗放式發展擴張階段。

針對目前長租公寓盈利難的情況,他表示,長租公寓面臨著較高的成本,這主要是由於大城市房價高,通過租金獲取收益相對困難。企業若想盈利,則需要考慮其它的盈利渠道,以租賃市場為流量,獲取其它利潤。他也表示,長租公寓畢竟是新興市場,資金玩法還有待進一步探索。

不過,已經試水的企業堅定認為,除了租金收入以外,長租公寓未來可以通過衍生產品實現盈利。袁鴻昌堅定認為,“只要把收進來的租金和租出去的租金控制在一定比例,一定是可以盈利的。”而未來,長租公寓還能通過家具租賃、產品銷售等衍生服務來盈利。目前,世聯行更多將長租公寓視為一個投資。

世聯行集團副總經理兼世聯紅璞公寓總經理甘偉也表示,底租高是長租公寓盈利的難點。據他表示,紅璞公寓的集中式公寓項目來源均為租賃,其底租成本占總成本的55%-60%,租金差為1.6-1.7倍,而在底租成本之外,還有每年攤銷15%-20%的裝修成本,以及運營費用。“其實還是很難(盈利)。”他表示,長租公寓在未來擴大規模、降低裝修成本後,在後端運營服務上疊加增值服務盈利,可能會得到好看的賬本。

龍湖也更看重增值收入方面。韓石也表示,龍湖做CityHub綜合平臺,租金收入只是一方面,社區運營、增值服務收入,未來在整個收入中的比重要逐步加強。

不過,從商業層面看,長租公寓盈利難題是目前市場普遍困境,但從社會層面看,發展租賃市場則有著更高尚的社會意義。甘偉稱,發展租賃已經成為我國的趨勢,租售同權也很契合年輕人的社會需求。“只有年輕人認為在城市租房有很低的成本,拿月收入三分之一左右來租房,能夠有體面的生活,才有生活幸福感。”

(來源:21世紀經濟報道)

賺錢 的長 租公寓 企業 緣何 趨之 之若 若鶩
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257247

泊寓深圳Open Day,風口下長租公寓如何玩轉社群文化?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-10/1160369.html

11月7日下午,深圳萬科媒體泊寓openday在泊寓星火online店如期舉行。本次活動吸引來自深圳本地主流媒體及全國性媒體共計17家單位20余位媒體從業者參與。大家先後參觀了泊寓星火online店及布吉店,隨後在布吉店進行面對面交流環節。Open day這種互動形式,為媒體、萬科泊寓搭建了一個促進相互了解、激發思想碰撞、理念共生的全新平臺。

活動當天,筆者先隨車來到了位於星火online園區內的泊寓星火online店,園區內環境優美,井然有序,門店整體工業風的裝修格調讓人眼前一亮,室內超高的層高、舒適的裝修布置讓沈浸其中,參會者對比周邊的價格和地段,也向店長接連拋出諸多疑惑和問題,尋求解答。

隨後,大家來到目前全國規模領先的泊寓店——泊寓布吉店。這里除了活力與青春的氣息之外,又多了一份溫馨與安逸,筆者朋友們點贊齊備的生活設施配套的同時,也不忘親自體驗一番。工作人員也介紹到,不管規模大小的泊寓門店都會有自己的公共區域,就是希望能為大家營造工作八小時以外的平臺,放松身心,更好地擁抱生活。

參觀環節結束後,所有人來到泊寓布吉店的公共空間,開啟面對面交流環節。深圳市房屋租賃委員會主任、深圳萬科執行合夥人、深圳萬科泊寓租賃服務有限公司總經理袁軍,深圳萬科泊寓租賃服務有限公司運營總監陳曉煒和泊寓家友依次與大家分享關於泊寓的故事,從長租公寓的前世今生聊到行業現狀,從環境變遷與需求缺口談到泊寓情懷和意義,內容真實生動,引人入勝。

袁軍談到,長租公寓市場是存量市場,不是增量市場,做這項業務的初衷是為了新深圳人和在深圳打拼多年買不起房的城市中低收入者,為他們提供有品質、有尊嚴的居所,舒適是長租公寓的核心價值觀。未來,長租公寓除了滿足青年需求以外,還將朝著家庭公寓、高端式服務公寓方向探索和發展。

據陳曉煒介紹,目前,泊寓進入了全國的27個城市,其中20個城市已經實現了項目開業,已開業的項目約85個,開業時間超過六個月的項目的平均出租率達93%。泊寓的布局跟傳統萬科的地產布局非常相似,重點集中在一二線城市。泊寓真正想做的事情就是“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”,為城市的年輕人提供安居樂業的場所。

同時,活動現場還邀請了泊寓家友來講述屬於自己的泊寓故事。在茶歇時間,參會者們熱情不減,主動將聆聽過程中的記錄下來的疑問與嘉賓交流,共同探討,泊寓的同事們也認真聽了這些來自外部的想法和意見,頗受啟發,大家紛紛表示十分期待下一次的open day活動。

如想了解深圳萬科泊寓詳情,請掃描下方二維0碼,關註“泊寓深圳”微信公眾號發現更多精彩:

 

泊寓 深圳 Open Day 風口 下長 租公寓 如何 玩轉 社群 文化
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=258831

全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品獲批

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-03/1167588.html

____.thumb_head

12月1日,“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”(下稱“招商蛇口專項計劃”)獲深交所評審通過,並擬於近期發行。該專項計劃既是全國首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品(以下簡稱“CMBS”),也是目前儲架發行規模最大的住房租賃類資產證券化產品——獲批發行規模達60億元,刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度記錄。

據介紹,招商蛇口專項計劃由招商證券資產管理有限公司擔任管理人,采用儲架發行模式,即一次審批、分期發行。管理人可以在無異議函出具日後2年內按照約定的標準篩選底層物業資產,自行選擇合適的時點發行多期CMBS,相比於普通單期產品,發行效率大幅提高,有利於進一步降低企業的融資成本。

專項計劃融資人則為招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“招商蛇口”),基礎資產為單一資金信托項下的信托貸款,並以底層長租公寓的租金收入現金流作為首要還款來源。首期擬發行產品以位於深圳前海蛇口自貿片區的“四海小區”作為標的資產,預計發行規模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足,同時以其子公司持有的“四海小區”全部標的物業資產對信托貸款提供抵押擔保,使優先級資產支持證券獲得了AAA的信用評級。

作為長租公寓行業的龍頭企業,招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓,通過發行CMBS,既盤活了存量資產,也保留了長租公寓的所有權,為企業打通了“投資、建設、運營和退出”的完整業務鏈條,也為傳統租賃行業轉型升級提供了有效渠道。

深交所相關負責人表示,招商蛇口專項計劃的獲批,既是資產證券化服務住房租賃市場發展的又一階段性成果,也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產投資信托基金(REITs)“新派公寓”後在長租公寓領域內的又一創新嘗試,標誌著優質住房租賃企業可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道,具有非常積極的示範效應。

招商證券相關負責人也告訴記者,本項目的獲批是招商證券響應國家發展長租公寓產業、盤活長租公寓資產的重要實踐,也是招商蛇口與招商證券發揮招商局集團產業鏈優勢,推動產融結合的又一成功典範。

“我們將在總結產品運作經驗、做好風險控制與投資者適當性管理的基礎上,不斷加大資產證券化業務創新和後續產品開發,積極探索和運用資產證券化手段為住房租賃、政府和社會資本合作(PPP)項目、保障性住房建設等領域提供金融支持,助力住房租賃市場健康發展。”該人士稱。

來源:上海證券報 記者 張憶

全國 首單 單長 租公寓 抵押 貸款 資產 證券化 證券 產品 獲批
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=259435

長租公寓生與死

來源: http://www.infzm.com/content/133963

2017年12月29日,上海,鏈家自如出租廣告牌。(東方IC/第一財經日報/圖)

(本文首發於2018年3月8日《南方周末》)

長租公寓是過去一年最火熱的產業風口之一。這個舞臺上,不斷有人上場,也不斷有人離場。地產系、創業公司系、酒店系、中介系,誰能唱到最後?

這似乎是長租公寓行業最好的時候。

2018年2月26日,長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資;幾乎是同時,杭州的長租公寓品牌鼎寓宣布獲得千萬融資;更早時的1月16日,分散式長租公寓龍頭自如宣布完成40億人民幣的A輪融資,這是業內所知最大規模的單筆融資。

不止於此。自2016年以來,在“房住不炒”的政策東風下,已有約十家知名房企大舉進入長租公寓市場,建立了自己的公寓品牌,耳熟能詳的諸如萬科的泊寓、旭輝的領寓、龍湖的冠寓,以及2017年年底才入場的碧桂園BIG+碧家國際社區。

但硬幣的另一面,卻是早期創業公司的相繼退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓,西安的好熙家公寓等公司,紛紛在2017年退出市場。它們的離場,或因經營不善,或是資金鏈斷裂,或被更大的玩家收購。

作為新興行業,長租公寓的舞臺上不斷有人進場,也不斷有人離場。誰能唱到最後?

小創業公司之死

2018年2月2日,快到而立之年的朱金衡走進中科大廈上班。

這里是深圳市南山區高新科技園。朱金衡在這座大廈的一家科技公司做產品研發。很少人知道,一年前的他,是在旁邊一棟樓里做公司老板。

這個現在已經消失在深圳的長租公寓品牌叫“Color公寓”,隸屬於深圳市邁芒網絡科技有限公司。朱金衡和他的高中同學熊強,2015年共同投資創建Color公寓,2017年初因資金鏈斷裂關停。

朱金衡和熊強在進入長租公寓行業前已經有過一輪成功的創業經驗。他們首次創業在武漢做手遊,這個項目讓當時的投資人獲得了收益。因此同一撥投資人迅速下註他們的第二次創業。

2015年Color公寓進入市場的時候,長租公寓在深圳還是新鮮事物。“當時深圳市場上長租公寓還比較少。”朱金衡說。

長租公寓是近年房地產三級市場的新興行業,運營公司通常要從業主處將房屋租賃過來,租期一般為6—8年,由運營公司對房子進行裝修改造,配齊家具家電,以單間或者整租形式出租。有人將其生意模式稱為“二房東”模式。

Color的房子是從深圳南山科技園附近拿起。距離科技園只有一個街區坐落著三個小區,大沖城市花園、大沖都市花園和大沖新城花園,呈三角分布,將南山外國語學校包裹起來。這三個小區是由深圳的城中村改造而來。

通過小區里公開招租的電話或者原大沖村民的親戚朋友介紹,Color在這三個小區先後拿了三四百套房子。

由於經過精心的裝修,並且主打年輕人社區和專業的保障服務,Color公寓的租金要高於周邊同類房屋。賺取價差,是目前長租公寓公司的主要毛利來源。

但即使是回遷房,拿房的成本也不低,因而團隊一直在醞釀去做集中式租賃模式,通過整棟改造批量出租,“集中式相當於批發零售”,朱金衡認為這樣會利潤高一些。而舊廠房或者自建房是成本最低的一種房源。

2016年下旬,Color團隊在福田、南山等地管理的公寓規模達到約1000間。那是他們最好的時候。與此同時,他們以極低的價格談成了寶安區兩個造紙廠的五六千平方米的廠房,打算將之打造成Color公寓的旗艦店。

正在他們雄心勃勃準備大幹一場的時候,寶安區的一場大火澆滅了他們的希望。

2016年8月底,沙井街道的一個公寓樓里發生火災,導致7死多傷。這場意外的直接後果是,2017年1月10日,深圳市寶安區安全管理委員會印發通知,規定“無論在用、在建、完工的廠房改公寓、酒店均堅決予以查封、恢複原功能或拆除”。所有的廠房改公寓項目全被叫停了。

而Color團隊的錢已全部投進廠房項目。通知之後,廠房也無法轉租出去。“資金鏈就斷了,而且房子也轉不出去了。你想啊,這房子還能用來幹嘛。”朱金衡回憶。此時距離他們最巔峰的時候,只有三四個月。

目前Color公寓的官方網站上漂著孤零零的幾行字,標題為“也許今日的離別,是為了明日更好的相見”。

但Color公寓的租客們可能再也不會在長租公寓的市場上與這個團隊相見了。在中科大廈樓下的餐廳里,朱金衡告訴南方周末記者,以後即使再創業,也不會選擇公寓行業了。

房源困境

沒能撐到2017年的政策紅利期,又趕上寶安區禁止“廠改住”的政策調整,看上去Color團隊是運氣差了些,朱金衡並不否認這點。但是在他看來,即使沒有這場意外導致的政策調整,長租公寓的創業公司也依然有更深層的困境——房源。

拿房的困難超出朱金衡最初的預想。由於目前創業公司的主要毛利來源就是租金價差,所以能夠拿到成本低、位置好、交通便利的房子幾乎是一個團隊首先應該具備的能力。

“拿房是第一位的。其實做包租,在拿到房源,簽訂合同的時候,這個項目賺不賺錢就已經註定了。”微家公寓創始人李樹德告訴南方周末記者。

與Color團隊不同,微家團隊對於房地產市場的經驗要更豐富。在創辦微家公寓之前,李樹德曾經在深圳做了六年房屋代理,為一些大公司找寫字樓、員工宿舍等房源。

這樣的從業經歷使李樹德在開始做公寓的時候,不僅在房源上的資源更勝一籌,其做生意的直覺也更加靈敏,“廠房項目我們不太敢拿。”李樹德避開了朱金衡團隊遭遇的意外。

微家的規模與巔峰時期的Color類似。據李樹德介紹,微家目前也管理深圳市場約1000間房源,一直到目前,微家依然在靠租金差的毛利平穩前進。

一般而言,只要能比較好地解決房源問題,小型創業公司依然可以慢慢發展下去。

能活下來的創業型公司都是能夠解決房源問題的。一位業內人士告訴南方周末記者,深圳另一家發展態勢良好的品牌公寓Warm+也是通過本地資源來解決房源問題的。

據說Warm+的創始人里有寶安西鄉本地人,“這樣他們就能夠通過親戚朋友去拿房,既能拿到優質的房源,而且成本也低。”但是這種渠道也有地域局限性,“他們向寶安外擴張的話,就面臨同樣的困難。”

盈利迷局

讓一眾創業公司耿耿於懷的房源問題,似乎對於接二連三進場的開發商來說是迎刃而解的。畢竟不管是租還是賣,房地產生意怎麽看都是開發商的地盤。

但事實可能並非如此。開發商的優勢是自持的重資產物業,但租賃的行業共識是前期投入大而回報周期漫長。對於追求快周轉的大型開發商來說,這筆賬應該怎麽算?

龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳非常肯定地告訴南方周末記者,龍湖不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這也就意味著,龍湖冠寓的運營模式和市面上品牌公寓公司的“二房東”模式並無不同。

不動用自己的優勢重資產,那麽房企的租賃怎麽幹?“作為開發商我們有很多社區,未來也會有很多冠寓。所有這些都是人的入口。”張日芳說。換句話說,開發商更多是把租賃看作是入口級的生意。

碧桂園也有這樣的考量。碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬對南方周末記者說,租賃是一個生活場景,可以帶動相關產業鏈,像裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等。這里有一系列未來盈利模式可以去探索和期待。

盈利空間低是運營長租公寓企業難以回避的問題,目前業態普遍是前期投入都較高,融資成本高,盈利周期長,資產收益率低。

盡管盈利模式尚有待探索,但做大規模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底,後來者碧桂園一出場就語驚四座。碧桂園總裁莫斌在長租公寓項目發布會上宣布,碧桂園要在未來三年內完成一百萬間目標。

不過,日前剛剛獲得40億融資的自如,用了快七年時間也不過管理約50萬間房源。作為租賃行業布局較早的房企,郁亮在2018年的第一次萬科股東大會上稱,萬科泊寓目前也僅僅開業3萬間。

正是因為資本雄厚,房企才會認為未來的盈利模式想象空間很大。一家地產系長租公寓公司負責人告訴南方周末記者,土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

但李樹德對此比較悲觀,他認為目前整個市場還沒有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在這個新興的市場,充滿挑戰的不僅是未來各家的玩法,更是人才的戰爭。這個行業迎來了前所未有的人才流動。

魔方生活服務集團副總裁金喆告訴南方周末記者,由於魔方是行業內相對成熟的公寓公司,最近不斷有房企試圖挖人,“他們在找我們的一些人。”

朱金衡也提及,在這次創業結束之後,有深圳一家知名房企找他去做公寓項目,不過他還是拒絕了。

武漢一家長租公寓的樣板間。(東方IC/圖)

輕重之辯

做輕生意還是做重生意?

從2015年1月住建部發文首次提出租購並舉,2017年7月中旬,住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展,到2017年10月租購並舉寫入十九大報告,這些相繼出臺的文件都表明發展住房租賃市場是未來解決房地產供需問題的重要手段。

幾乎與上述政策同步,開發商、機構投資者、創業團隊等在這些時間節點上開始在租賃項目上布局。目前長租公寓市場上大致有幾個流派:地產系,以知名房企為代表;創業公司系,以魔方、優客逸家為代表;酒店系,以雅詩閣為代表;中介系,以自如為代表。

此前各個市場主體幾乎都是輕資產運營,而由於房企入局,天然攜帶重資產資源,那麽是否要做重資產生意就成為行業內的重要問題。

據楊鵬介紹,以美國市場為例,做公寓行業利潤最好的是做自持的企業,排名前十的公寓企業里超過一半是地產商,前三里面有兩家是地產商。

但自如CEO熊林認為,輕、重資產模式都可能跑通,關鍵看運營。租賃行業的核心競爭力是運營能力。

正因為如此,自如始終將自己定位為一家註重運營能力的科技公司,“自如是一家提供居住產品,同時也是提供生活服務的科技公司。”熊林反複跟南方周末記者強調,自如最強大的是自己的運營能力。

熊林不認為房企入局會與自如產生競爭,相反他認為未來的合作機會可能更多。“我們積累運營能力,是未來可以為這個行業更好更快的發展起到一定作用。不是說有絕對的競爭關系。未來肯定是合作大於競爭。”

但開發商做租賃也確實有自己的無奈。一些業內人士告訴南方周末記者,近期各家房企都面臨拿地困難的處境,或者一些拍賣的地塊一般都要求自持一部分。

隨著城鎮化的演進,中國房地產市場規模將持續增長,但受宏觀經濟整體增速放緩、結構調整及房地產調控政策趨向繼續從緊的影響,房地產企業將面臨戰略抉擇或發展模式抉擇。

租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門磚。咨詢公司羅蘭貝格的一份研究報告顯示,未來房企的轉型方向無非兩種,一種是與地方政府合作,參與城市的開發、建設、運營等,做城市綜合運營商,另外一種則是根據自身規模,做細分領域的領頭羊。

開發商都在這樣的轉型中尋找自己的定位。

龍湖選擇了尋求與地方政府的合作。龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳告訴南方周末記者,未來的冠寓希望能夠更多與國企或者地方政府合作。據她介紹,由於武漢出臺了百萬人才計劃,武漢一個區政府已經從武漢冠寓預訂了九百多套房源,用做當地的人才公寓。

此前也有報道稱,旭輝集團與華東師範大學合作推出長租公寓項目,共同建設留學生公寓和教師公寓。

在2018年2月底的萬科股東大會上,萬科董事會主席郁亮說,萬科泊寓已經與深圳人才安居集團簽訂合作協議。隨後,深圳市人才安居集團總經理包四明向南方周末記者證實了這一說法。

租公寓 生與 與死
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=261359

萬科郁亮:長租公寓不應該賺很多錢

時代的潮水,改變了萬科的方向。

2017年底,萬科董事會主席郁亮方才聲明別叫萬科開發商,新鮮發布的2017年報中,萬科又宣布不再是“城市配套服務商”,把公司定位為“城鄉建設與生活服務商”。短短半年,萬科似已經歷了數番春秋。

3月27日,萬科2017年度業績推介會上,郁亮不願談銷售目標和排名,“所謂第一第二,已經不在我們心中了”。

只有順應時代發展以及美好生活的相關話題,才能引起郁亮的興趣。郁亮說:“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了,而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後,圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。”

萬科已完成了郁亮時代的首份答卷,但新局面、新試題剛剛才開始打開。

時代的企業

碧桂園2018年已不設增長目標,恒大宣布銷售金額只輕微增長至5500億港元,而萬科卻要做城鄉建設與生活服務商,從城市下沈到農村。

時代的江河奔騰不息,內地房地產業的三巨頭,各有各方向。

萬科年報顯示,2017年,萬科實現銷售金額5299億元,同比增長45.3%,在全國商品房市場的份額為3.96%,行業排名第二;同期實現營業收入2429億元,僅同比增幅的1.01%;歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元,同比增長33.4%。

這個成績屬於過去的萬科。2017年,萬科完成了股東大會的換屆、董事會主席的更替,股權大戰也告一段落。

重生的萬科應該有足夠的氣力恢複,盡快在商業江湖與同行一決高低。但此際,萬科的新掌門人郁亮並不願意正面回答與同行的競爭局面,並透露銷售目標的設置。“所謂第一第二,已經不在我們心中了,而你們(媒體及投資者)老提醒我們放心中。我們心中只有美好生活了。”

話雖如此,萬科董秘朱旭在介紹公司業績時還是強調,“2017年,萬科在22個城市銷售金額超過100億元,在37個城市銷售位列前三,其中22個城市銷售排名第一。”

言歸正傳,第一大股東為深圳國企深圳地鐵的萬科談時代、談社會責任,不算令人意外。

郁亮稱,作為董事會主席,最大的體會就是把握時代的前進方向和行業的發展方向,做好戰略布局和建設好機制。“沒有成功的企業,只有時代的企業。”

郁亮表示,新的時代有兩點深遠變化。一是,社會的主要矛盾發生了變化,未來“結構性”問題比“總量”問題會受到更多的關註,有的房子空置有人無房住;二是,國家從“高速增長階段”轉化為“高質量發展階段”。對於企業來說,不應片面追求規模,而是更關註發展的質量。

“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房企還是有地就買,不看價格的話,那麽之前怎麽賺的錢之後就怎麽還回去。房地產企業需要把自己看成制造業、服務業,要靠雙手勞動賺錢,不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

萬科的判斷是,住房全面短缺時代已經結束了,結束並不意味著存在供應過剩,現在房地產主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的問題。而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後,圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。

長租公寓不應該賺很多錢

因為認為行業環境已經改變,萬科決定轉身而行。

有人觀點質疑,萬科已失去引領行業的銳氣,郁亮回應:“轉變之先,也是領先行業,萬科率先做出適應時代要求的安排。”

從城市配套服務商到城鄉建設與生活服務商,先是增加了鄉村的內容,郁亮稱,“我們不是要去鄉村蓋房子,我們建設的是場景,鄉村振興的場景。”但以什麽業態切入這個鄉村場景,萬科並無說明。

除了戰略定位的轉變,萬科在年報中也耗費大篇幅來介紹創新業務。

如在商業地產領域,截至2017年底,萬科商業地產平臺印力集團總管理項目172個,總建面超1000萬平方米。2018年1月,印力收購凱德20家購物中心,商業布局進一步完善。截至目前,印力管理面積總規模已達到行業第二。

租賃住宅方面,萬科集中式長租公寓品牌“泊寓”,累計獲取房間數超10萬間,開業超3萬間。萬科宣布,2018年將再增持10萬間以上。

至於困擾全行業的盈利模式,郁亮認為,“長租公寓本來就不應該賺很多錢,如果要賺錢商品房就可以解決了,就因為商品房不能解決住有所居,才需要長租公寓。”

物流倉儲領域,目前萬科已累計獲取項目62個,總建築面積482萬平方米,穩定運營項目平均出租率達到96%;在養老、教育等業務上,截至2017年底,萬科獲取養老項目約170個,並在全國參與運營超過10所學校。

在物業服務領域,萬科物業2017年實現合並報表範圍內主營業務收入71.3億元,是萬科多元化業務中較為成熟的板塊。近期多個物業公司上市熙熙攘攘,但萬科物業並無相關動作。萬科執行副總裁、首席運營官張旭透露,萬科物業沒有上市計劃。

多元化業務本應該是房企調節行業大小周期、平穩每年收入的利器,但目前,萬科去年營業收入中大部分依然來自房地產開發業務,占比高達95.9%,而除了物業業務之外的創新業務,總收入僅有27.57億元,占總收入的比例為1.135%。

值得外界長期關註的依然是萬科花大精力投入的創新業務,何時才能對萬科營收、利潤產生顯著的貢獻,功成之日方是真正匹配上生活服務商的定位之期。

至於銷售目標,萬科已經不談很多年了。

萬科 郁亮 租公寓 應該 很多
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=261986

武漢住房租賃熱度空前 長租公寓三大挑戰需破局

近日,武漢市房管局對外公布了第三批住房租賃試點企業和項目。

第一財經記者註意到,第三批租賃試點企業共有29家,既包括國有企業,也包括混合所有制和民營企業;租賃試點項目共有9個,包括城中村改造地塊、城市綜合體、互聯網金融產業園等項目。至此,武漢住房租賃試點企業增至56家,試點項目增至14個。

武漢市房管局有關負責人表示,國有企業、混合所有制和民營企業共同參與住房租賃試點,有利於市民選擇信息透明、更為標準化的租賃房源,既可打擊“黑中介”等租賃亂象,也可穩定租賃價格,減小房地產市場的投資屬性。

戴德梁行認為,目前武漢長租公寓市場雖然處於發展初期,卻呈現爆發式增長。自2015年引進長租公寓模式後,武漢目前已擁20余家品牌長租公寓,運營的公寓約5萬間,其中集中式公寓6000多間。選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。隨著行業的深入發展和市場經營模式的不斷完善,租購並舉的長效機制將應運而生。

住房租賃熱度空前

“租購並舉”的頂層設計推出以來,培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場成為國家從供給層面解決城鎮居民住房問題的舉措之一。今年以來,一系列政府與市場動作推動住房租賃市場發展進入大幅提速的快車道。

國家統計局數據顯示,全國流動人口達2.47億人,其中一線城市流動人口占比超過40%,二線城市占比約為20%,預計流動人口租房比例可達60%~70%。

以全國平均成本1800元/套/月計算,租房市場規模將超過1萬億元。在跨入萬億級租房市場環境下,長租公寓逐步受到開發商和資本市場的青睞。截至2017年底,已有約500家長租公寓企業在全國遍地開花,其中大部分分布於一、二線城市。

作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一,武漢市政府多措並舉鼓勵發展住房租賃市場,不僅出臺房屋租賃新規,成立房屋租賃專業委員會,啟動住房租賃金融服務平臺建設,還從土地供給、政策制定、資本支持等多方面給予引導和支持。

據統計,湖北全省住房租賃需求人數高達560多萬,其中人口破千萬的武漢就超過250萬人,市場需求巨大。與此同時,從2017年開始,由於招商引資和“百萬大學生留漢”政策的開展,武漢市人口流入步伐顯著加快。2017年,武漢市實現大學畢業生留漢就業創業30.1萬人,新落戶14.2萬人,創歷史新高,進一步壯大武漢長租公寓市場主體。

挑戰與機遇並存

戴德梁行武漢公司估價及顧問服務部主管謝穎認為,選址、改造及盈利三大難題是涉足長租公寓的企業所需面對的三座大山。

據分析,土地資源固有的稀缺性以及核心區域優質物業的緊俏性導致企業拿房成本的上漲。同時,項目收購或租賃的商業項目也會面臨因結構或建築設計不合適而改造的局面。此外,單一的盈利模式及較長的投資回報周期也成為制約盈利的瓶頸所在。

目前雖然各城市對住房租賃市場的發展都還處在初步試點和結合自身實際情況的摸索階段,但也已湧現出不少具有創新意義的發展路徑和模式,如租購同權、增加供應專屬租賃住房用地等。面對複雜的市場競爭環境,未來長租公寓運營主體將更傾向於選擇差異化、社區化、金融化等運營模式,以保持競爭力。

長租公寓主要面對青年群體,其特征為強調個性,而目前整個行業提供的服務趨於同質化。因此,差異化和精細化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在,通過滿足特定細分群體的特定需求來增強客戶黏性,從而獲得更高的租金溢價。

長租公寓的功能定位應以打造居住生態圈為主。社區生態圈形成後,後續增值服務增長潛力巨大,將有效提升公寓的營銷效應和居住便利性。

而長租公寓的重資產屬性導致其離開金融工具難以快速實現規模化,需結合REITs(房地產信托投資基金)和其他金融創新手段實現輕資產運營,金融化和信息化是運營商實現輕資產輸出的必要保證。

謝穎表示,總體看來,長租公寓市場仍處於前期投入期,但隨著居住觀念的升級和市場的調整,與之相關的諸如租購同權、稅收、金融支持等都會逐步甚至以超常規的速度實現,未來巨大的住房租賃市場將呈現,彼時租購並舉的局面也將應運而生,住房租賃正在向“藍海”啟航。

武漢 住房 租賃 熱度 空前 租公寓 三大 挑戰 需破 破局
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=264916

保險資金投長租公寓,難道是“周瑜打黃蓋”?

6月1日,距離兩部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱“租賃新政”)僅一個月,中國銀行保險監督管理委員會就發布了《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱“通知”)。反應可謂相當迅速,可以預見各大保險公司、保險機構都在摩拳擦掌,躍躍欲試長租公寓市場的深淺。

那麽問題來了,在租賃新政鼓勵的證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體中,為什麽首先反應的是保險資金呢?另外,在租賃新政發布之前,保險資金也是可以投資公寓的,為什麽在新政發布之後保險資金才對長租公寓如此重視呢?帶著這兩個問題,讓我們來一起探討保險資金投資長租公寓背後的邏輯。

保險投公寓是“周瑜打黃蓋”

首先回答第一個問題,保險資金之所以對投資長租公寓反應如此積極,是因為長租公寓的資金需求與保險資金幾乎是最完美的匹配,保險資金投長租公寓,可以說是周瑜打黃蓋,兩者各取所需、相得益彰。

為什麽這麽說呢?首先讓我們看看長租公寓的資金需求。未來長租公寓的盈利模式主要有三類:1、資源模式:以較低成本獲取土地資源或者房源、金融資本資源,以及人才資源;2、品牌模式:讓租客認可品牌,願意為品牌付出高溢價;3、資本模式:即通過REITs或獨角獸上市等資本運作實現公寓資產的證券化。

無論是資源、品牌還是資本模式,前提都需要公寓實現穩定運營且有可觀的現金流。而公寓項目從開發設計到步入正軌,往往需要一兩年時間,到開始盈利則需要5年左右。也就是說,投資長租公寓是一個長期的項目。如果投資者想賺快錢,那顯然不是長租公寓的良配。其次,長租公寓屬於重資產,對投資者實力規模也有一定要求。再次,租賃新政中還提到住房租賃資產化的意義在於可以“提供中等風險、中等收益的投資品種”。所以我們可以總結,中等風險、中等收益、重資產、長周期是長租公寓作為投資產品的主要特點。接下來,再讓我們看看政府鼓勵的幾類投資主體的資金特點。

證券投資基金,是指通過發售基金份額募集資金形成獨立的基金財產,由基金管理人管理、基金托管人托管,以資產組合方式進行證券投資,基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔風險的投資工具。這類基金屬於信托集資資金,由於投資者對投資收益和周期的不同,在一定程度上限制了其投資的範圍。另外,為降低投資風險,我國《證券投資基金法》規定,基金必須以組合投資的方式進行投資運作。這也在一定程度上限制了其對重資產屬性的長租公寓的投資比例。

政府引導基金,又稱創業引導基金,是指由政府出資,並吸引有關地方政府、金融、投資機構和社會資本,不以營利為目的,以股權或債權等方式投資於創業風險投資機構或新設創業風險投資基金,以支持創業企業發展的專項資金。政府引導基金是財政資金與社會資金的集合體,兩者在風險承受力和盈利訴求上的矛盾,在一定程度上制約了引導基金的運營。

產業投資基金,是一大類概念,國外通常稱為風險投資基金和私募股權投資基金,一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或準股權投資,並參與被投資企業的經營管理,以期所投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。產業投資基金往往追求的是高風險高收益,長租公寓的中等收益較難滿足該類投資主體的需求。

保險資金,泛指保險公司的資本金、準備金。資本金是保險公司的開業資金,各國政府一般都會對保險公司的開業資本金規定一定的數額。也屬於一種備用資金。當發生特大自然災害、各種準備金不足以支付時,保險公司即可動用資本金來承擔保險責任。準備金是保險公司根據精算原理,按照一定的比例從保費中提留的資金。與資本金性質不同,是保險公司的負債。

保險資金的本質是一種備用資金,是用來抵禦未來風險的。這類資金首要的要求就是穩。《保險資金運用管理辦法》總則的第四條就指出“保險資金運用必須以服務保險業為主要目標,堅持穩健審慎和安全性原則,符合償付能力監管要求”。新華社北京1月22日發布的消息稱“2017年保險資金運用收益8352.13億元,同比增長18.12%;投資收益率5.77%,較2016年提高0.11個百分點。”可見,保險資金過去的投資回報率確實不高。另外,大部分保險產品的投資周期都較長,例如傳統壽險期限通常在15年以上,部分在30年以上。這也就決定了保險資金具有可投資期限較長、回報率要求不高等特點。這與長租公寓中等風險、中等收益、重資產、長周期的資金需求特點契合。

至此,我們就不難理解為何保險資金對於長租公寓投資表現出如此積極的態度。接下來再來看第二個問題,為什麽是租賃新政頒布之後呢?

租賃新政解決了房價租金比過高的問題

過去的長租公寓雖然有市場需求旺盛和一些政策利好扶持,但有一個讓投資者躊躇不前的突出問題,那就是房價租金比過高。房價租金比是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。

一般情況下,若要滿足5%-6%的投資回報要求,房價租金的比值為196-232。據統計,一線城市的房價租金比目前都在600左右,上海為644,深圳為627,廣州為600,北京為594。簡單計算,一線城市房價與租金比值最低的北京,租金回本年限為49.5年,年租金收益率約為2%。

所以一線城市想要大力發展長租公寓,必然要讓房價租金比降下來。從房價租金比的公式來看,要將實現降比,要麽讓分母(即月租金)升上去,要麽讓分子(即房價)降下來。漲房租(漲分母)?顯然不符合民生需求;降房價(降分子)?也不是想降就能降的。既然兩條路都不通,那還有其他辦法嗎?4月25日發布的租賃新政就告訴了我們解決這個問題的第三條路。

目前房價租金比分子過高的原因是租賃房源大多為居住用地、用房,這部分房價顯然是高居不下的。但是租賃新政允許“大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房”,並“支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房”,這就是一個降分子的過程。通過將原本價格較低的非居住類用地、用房引入長租公寓市場,就從整體上把房價租金比的分子均價降下來了。這樣,投資者所考慮的投資回報率的問題,尤其是保險資金的投資回報率首先就能夠得到滿足了。

投資長租公寓,需要解決三個問題

當房價租金比過高的問題得到了解決,在市場需求和政策鼓勵下,保險資金投資長租公寓就水到渠成了。但投資不是童話故事,不是一句“從此王子和公主過上了幸福的生活”就劃上完美句號了。這只是故事的開始,項目投資要落到實處還有很多具體細節需要考慮。無論保險資金進入長租公寓後是決定自己玩,還是帶著運營商一起玩。從《通知》的各項要求來看,保險資金想要甄選優質項目進行投資並實現有效監管,至少要解決以下三個問題:

1、現金流怎麽看

關於現金流的問題,《通知》中兩處明確提到。一是在提到所投資的長期租賃住房項目應當滿足的條件時,第一條就指出項目要“具有良好的經濟和社會效益,具備穩定的當期或預期現金流。”二是規定保險資產管理機構在采用債權投資計劃方式時,融資主體需要滿足“自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%(含)以上”。

現金流不僅是投資評估的需要,也是風險控制的需要。那麽投資機構如何查看項目的現金流數據,並且確保其真實可信呢?通過公寓智能管理系統或許是一個不錯的選擇。目前市面上的公寓SaaS軟件有財務管理模塊,包括財務收支流水和財務收支預算,從中可以看到公寓的當前和預期現金流,並且每一筆流水背後都會關聯到每一位租客、每一份合同甚至線下的每一臺智能電表、智能水表,從技術上大大降低了數據造假的可能性。

2、管理怎麽跟進

《通知》還要求“融資主體與項目主體加強項目建設階段管理”“建立相應的專屬崗位,負責投資期內各個長租住房項目的投後管理,並建立全程管理制度。”這與保險資金對投資不動產的相關要求是一個道理。

中國保監會印發的《關於保險資金投資不動產暫行辦法的通知》中規定,保險公司投資不動產時“資產管理部門擁有不少於8名具有不動產投資和相關經驗的專業人員,其中具有5年以上相關經驗的不少於3名,具有3年以上相關經驗的不少於3名”。投資不動產相關金融產品時“資產管理部門還應當擁有不少於2名具有3年以上不動產投資和相關經驗的專業人員。保險公司聘請投資機構提供不動產投資管理服務的,可以適當放寬專業人員的數量要求。”也就是說,想要進行相關領域的投資,要麽投資主體自身具備足夠的投資經驗,要麽找有經驗的第三方機構。而過去的不動產投資機構對於長租公寓領域尤其是公寓的運營管理似乎沒有太多經驗,初涉長租公寓的保險機構亦是如此。這時候,保險資金所需要的大概就是專業化、機構化的住房租賃企業了。

其實,從近期其他投資機構的動態中我們也能得到一些啟發。比如中信泰富和中信信托合資設立的聚信泰富、浙江九曜資產近期和水滴簽訂了戰略合作框架協議,借助像水滴這樣的綜合服務商提供的項目可行性研究、項目定位、運營管理等輕資產服務,幫助投資機構實現公寓項目的有效落地和專業運營管理。

3、如何做好風控

《通知》還要求保險機構應當在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施,控制投資風險。”控是任何投資主體都會特別關註的問題。對於保險機構而言,除了第三方提供的專業服務來降低風險外,還有一種比較科學的方法,就是通過公寓智能管理系統提供的大數據來實現對項目的全程監控。

以水滴管家為例,通過公寓管理系統,投資者可以在房源管理板塊了解公寓的運營狀況,如出租率、空置率等;除此以外,系統還支持對接線下智能門鎖、智能電表等智能硬件的接口服務,通過查閱智能門鎖的開門記錄、智能電表的日常用電狀況,可以進一步核實公寓的實際入住情況。而在財務管理板塊,系統還可以實現租客租金及其他收入、上遊業主端租金的支付以及相關服務商服務型支出的全封閉管理。從而幫助投資者對資金進出實行全程監控。

其實,無論是已經做出積極反應的保險資金,還是政府鼓勵的其他投資主體,在其投資過程都需要對公寓項目進行相應的評估和風控,而公寓智能管理系統憑借其大數據提取功能和技術風控手段,確實可以幫助投資者實現有效監管。

保險 資金 投長 租公寓 難道 周瑜 黃蓋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=265473

集中式和分散式,哪個才是長租公寓的未來丨麻辣地產

人們對長租公寓的討論有多少,對發展集中式還是分散式的長租公寓討論就有多少。

作為國內長租公寓建設經營的兩種主要形態,無論是集中式長租公寓還是分散式均受租賃住房政策、房價水平、市場租金水平等大環境的同等影響。

但它們又相互區別。集中式長租公寓是指獨立成棟的出租房源,它有可能是運營商以二房東的模式租下經營來賺取現金差價的,也有可能是運營商重金收購持有運營,或者是房企只有項目轉售為租,但分散式長租公寓往往是運營商通過與小業主簽約獲取小區民宅,進行統一裝修出租。

市場上,集中式長租公寓和分散式長租公寓數量的多寡,一定程度上折射出資本在這兩種形態中的選擇。

根據前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國互聯網+長租公寓商業模式創新與投資戰略規劃分析報告》,截至2017年末,國內公寓市場中分散式公寓占比75%、集中式占比17%、服務式占比8%。

若要追求形成此格局的原因,不妨先從獲取房源難度,或者說擴充規模難度上找答案。

在采訪自如(深圳)城市總經理郭偉時,他說,單是深圳一個城市,自如已運營10萬間房源,未來三年的目標是運營30萬間(即新增20萬間)。

自如於2011年成立於北京,2015年才進入深圳市場,三年的業績是從零到10萬間,一個令人嘩然的數字。要知道,世聯行們運營幾年,喊出的目標也只是10萬間,從2014年開始做長租公寓的老大哥萬科全集團目前也只是獲取10萬間,而開業只有3萬間。世聯行、萬科均為集中式長租公寓運營商。

所以,分散式擴張是不是比集中式更容易?

郭偉一段話可以為此佐證:“三年前,自如來深圳的時候有想過,是不是應該同時做分散式和集中式,但最後決定做分散式的。我們發現在深圳最快能接觸到客戶以及提升規模的肯定是分散式的。集中式的公寓,不利於產品(規模)的發展,集中式公寓好不容易拿下一棟也只有兩三百間。”

產品的形態和獲取渠道決定,集中式的房源成本更高,前期投入更重,面臨不確定性風險更多。

一些沒有自持物業優勢的非開發商背景的企業新進場,也更傾向發展分散式長租公寓。

日前,在與投資者的交流中,國創高新管理層便表示,公司發展長租公寓的初步思路是,在公司門店優勢較明顯的區域,優先發展分散式長租公寓。

但這種情況到了開發商系的長租公寓運營商身上卻有所改變,天生有開發、持有物業優勢的開發商更青睞集中式長租公寓。尤其是限價政策執行以來,與其打折出售犧牲利潤空間,還不如先轉為長租公寓出租,等政策放開時再入市。雖說有犧牲現金流回籠的弊端,但在當下的行業環境中也是不得已而為之。

再說,土地供應端的嬗變,要求自持的租賃土地入市,開發商拿租賃土地進行長租公寓的建設運營已成現實。

從經營的角度來說,雖然前提投入大,但是集中式長租公寓的運營成本更低,也更便於標準化運營、管理效率更高,更易通過社交功能的設計形成客戶黏性,利潤率也更高。

至於分散式和集中式何種才是行業真正的去向,需要更多時間來驗證,或者是要看不同城市的用戶更需要哪種形式,或者是看處於不同發展階段的運營商更適用哪種形式。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部:
021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com

責編:彭海斌

集中式 集中 分散式 分散 哪個 才是 是長 租公寓 未來 麻辣 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=267029

財經評論:長租公寓與麥當勞

1 : GS(14)@2018-01-28 18:45:49

內地「租購並舉」口號一出,不少內房股均響應國家旗號,紛紛攻入長租公寓市場。之前出差參觀過一次,在杭州阿里巴巴大本營附近,類似學生宿舍,只是房間大一點,設備新一點,而最重要是價錢不止低一點,每月3,000元人民幣起計。筆者表面打趣、實際是半哀求一問,可否在香港也搞搞長租公寓,拯救廣大香江青少年在水深火熱當中,負責人笑笑不語,似乎香港地貴,做生意不容易。但問題來了,就算在內地做長租公寓也不易啊,即使在國家支持下,銀行較易及以相對低利率批出貸款,但畢竟每間房每月只收3,000元,難以說是賺錢的生意,部份內房企業若資本實力相對弱,甚至連做的能力都欠奉。雖然筆者理解這是政治任務,到底要擺擺姿態,但為何要這般起勁,部份的興建目標均是以數以十萬間房間數計,絕不是擺擺姿態做做樣。筆者一直疑惑,直至有分析員解釋後才恍然大悟,先賣關子岔開說。記得在學時期讀了《富爸爸窮爸爸》一書,當中引用了一個例子,類似是麥當勞創辦人考別人,到底麥當勞是做甚麼生意的。眾人答曰,自然是漢堡包。非也非也,原來麥當勞是做地產生意,全靠早期霸了靚舖再出售賺一大筆,自然勝過賣包,說明本質與表象不同。真假不得而知。但長租公寓同此理,大搞長租公寓,不但可表明我心向國家、此志不渝,又可借機霸靚地,雖今日政策風向是長租公寓,誰料得明天會不會轉成賣高檔樓,屆時靚地便何循環再用。須知買賣樓只有三個要點,location、location和location。不過,知易行難,不是任憑誰也能擺這個姿態,而睇新聞亦得見,做的都是內房龍頭。記者:張浚浩



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180124/20284253
財經 評論 租公寓 麥當勞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347560

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019