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【專家視角】政策暖風頻吹、群雄紛起 長租公寓鹿死誰手?

在經濟下行、資本寒冬與房價飆升、地王頻現的雙重背景下,一個原本小眾、不被關註的長租公寓市場,因為房地產的供給側改革和去庫存,因為事關安居樂業,引起各界高度重視。

購租並舉、商改住、稅收優惠等一系列扶持政策相繼出臺。快捷酒店巨頭、開發商巨頭、互聯網巨頭、中介巨頭紛紛試水和發力長租公寓,一場跑馬圈地的白熱化競爭瞬間開啟。

未來的長租公寓,群雄紛起,鹿死誰手?

一、歸納長租公寓的冷與熱

很冷:2011年前,長租公寓未出生,統稱二房東

冷:2014年9月前,星星之火,寥寥幾家

熱:2015年9月前,長租公寓,風口上的豬

冷:2016年6月前,資本寒冬,模式質疑

熱:至今,政策暖風頻吹,巨頭們高調入局

很熱:未來! 眼花繚亂

二、掃描“進村”的“四路諸侯”

最早“進村”的大佬是房產中介,他們是“開著槍”進來的,只是這兩年二手房、新房買賣之戰要比公寓更加跌宕起伏,很難上頭條。

接著悄悄“進村”的是快捷酒店,這幾家公司進入公寓市場,基本沒有怎麽放消息,都是悄悄地幹起來了,除了公寓圈、投資圈知道,外界基本不知道。

地產大佬們悶頭行動,今年,除萬科泊寓進村時候的動靜大一點兒,其他人家基本都是只幹不說。

最近,互聯網公司開始“進村”了,58品牌公寓館昭告天下,新美大悄悄厲兵秣馬,途家、愛屋說不準哪一天也就宣布“進村”兜兜風。

三、解析四路諸侯遺傳基因

根據出身、打法不一樣,我把這個行業分為四派:中介派、地產派、酒店派、互聯網派。

先說中介派,典型代表自如、相寓,愛上租、蘑菇公寓、美麗屋也把他們歸為中介派。這個門派的特點就是成交能力強,因為中介的核心能力是撮合成交,這個能力、習慣自然被帶到公寓行業。

再說地產派,典型代表泊寓、紅璞,我把微領地、灣流、魔方都歸為地產派。這個門派以搶項目能力見長,因為開發商的核心能力是拿地能力,到公寓行業就是到處搶項目,等著漲價。

接著說酒店派,典型代表城家、逗號、窩趣。也許樂乎、友舍可以歸為這個門派。這個門派以運營能力著稱,非常擅於標準化建設,管理能力輸出,因為快捷酒店核心能力就是發展加盟,輸出標準,到公寓行業後,做幾個樣本後,就開始招呼加盟了。

最後說說互聯網派,典型代表58集團和新美大,我把曾經試過將愛屋吉屋、搜房網歸為互聯網派。這個門派長於直擊痛點,尋求創新,謀求顛覆,因為互聯網公司骨子里就是模式創新,重新定義利益格局,“打劫”傳統產業,他們一出手就想著怎麽顛覆全行業。

四、探尋早期品牌公寓何去何從

寫到這里,發現把我自己寫丟了,水滴公寓屬於哪個門派呢? 青客、寓見、優客、未來域分別屬於哪個門派呢?

也許,我們上路的時候學習的是中介派,強化成交,快速奔跑。最近幾年,受互聯網派的影響,我們的夢想逐漸變得很大,業務的外延不斷擴大。隨著去年的資本寒冬,融資不順利,我們不但盯上了房地產上下遊的戰略投資者,還盯上了與開發商合作資產管理。經過幾年坑里坑外的折騰,我們認清了公寓行業是重運營這個現實,又悄悄學起了酒店派的精細化、標準化運營。可以說,我們的套路就是沒有套路、以變應變、博取眾長。

圖為:作者 馮玉光

五、描繪大頭部與長尾部

我分析了房地產開發商、房產中介行業、快捷酒店行業和便利店行業。四個行業Top10的市占率都在20%-25%之間。再結合公寓行業屬地化、非標化、重運營等行業特點,我認為未來五年,公寓行業的集中度不會超過這個水平,即Top10市場占有率低於20%,中小職業房東還是主流。但近年在資本的助推下,中國各個行業集中度不斷提高,頭部企業越來越大,越來越少,打著打著就打成一家了。

公寓行業的頭部企業不會很多,但會非常大,100萬間不是夢想。而中小職業房東深耕一個區域、一個客群、一個品類,活得也很滋潤和精彩。

六、八卦未來公寓格局

最後,八卦一下未來行業格局: 分布式公寓是中介派的天下,但不長壽。集中式公寓是酒店派的地盤,但會重蹈快捷酒店的覆轍。中國的EQR會出現在開發商陣營,成為其創新業務中的資產管理板塊。互聯網公司會推動行業快速規範,並分得一杯豐厚的羹,但無法根本撼動和顛覆。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光,本文不代表本報觀點)

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