張先生這幾天正在糾結，其在上海有一處物業正打算進行加盟投資，然而困惑他的是究竟是做酒店還是做公寓?

張先生的糾結在如今很多物業持有者中普遍存在，以往投資回報相對合理的經濟型酒店是大多數此類投資者的首選，但如今隨著長租公寓的崛起，投資更低、回報周期更短的公寓分流了相當比例的投資者。

《第一財經日報》7月23日多方采訪獲悉，目前100間房的單家公寓的投資要比同規模經濟型酒店低約200萬元，且營運成本更低，因此公寓的投資回報期從1年到4年不等，而經濟型酒店則起碼要5年，這讓不少原本擬投資酒店的業者開始考慮選擇投資公寓，魔方公寓23日宣布開放加盟，貝客公寓等也正籌劃開放加盟，華住等酒店業者則反向開始切入公寓業態以爭奪市場，兩大業態商戰正酣。

投入與回報PK

“數年前，經濟型酒店是投資藍海，很多物業持有者和風險投資者都將目光瞄準經濟型酒店，然而隨著該類業態項目越來越多，部分一二線市場已飽和，經濟型酒店投資回報期越來越長，更多業者開始關註剛崛起的公寓。”徐時寧數月前從華住跳槽到魔方公寓，其對酒店和公寓業態都非常熟悉。

貝客公寓創始人兼總經理魏子石認為，經濟型酒店對物業的要求高於公寓，很多公寓都是由舊廠房改造但卻無法滿足經濟型酒店需求，所以公寓可以有更多的物業選擇，而整個資本市場認為這個風口到了，這無疑加大了公寓的擴張。

此外，由於國家對於青年創業的支持，很多公寓項目可以低價拿到工業用地物業，這樣大大節約了成本。

《第一財經日報》記者采訪魔方、青客、貝客、蘑菇、友社、錦江都城、華住、如家等公寓和酒店業者後了解到，一家100間客房規模的公寓總體投資在500萬元左右，每間客房投資約4萬多元，同規模的經濟型酒店總體投資在700萬~800萬元左右，每間客房投資約7萬多元，有些升級版的中端酒的每間客房投入甚至在12萬元，比如華住的部分高端產品。即單體經濟型酒店要比公寓總體投資高約200多萬元。

“公寓的人力成本非常低，一間100間客房規模單店只需要2~3個員工即可，因為這里不需要過多服務，但酒店就需要服務，同規模單個酒店需要20多個員工，因此公寓的人房比(員工和客房數量比例)只有0.02，酒店要0.2，這意味著酒店人力成本比公寓高了10倍。”魏子石告訴記者。

上述數據也得到了不少酒店業者的認同。

“從加盟條件來看，公寓和經濟型酒店的年限都在10年左右，加盟費用也都在20多萬~30萬元，但經濟型酒店的特許加盟管理費占據營業收入的5%~7%，而公寓僅占4%。”剛剛開放加盟的魔方公寓相關負責人徐時寧透露。

此外，很多公寓也開始逐漸推出高端項目，月租金在4000元-6000元。魏子石發現，隨著90後開始工作，他們對於居住條件越來越高，雖然他們本身沒有那麽強大的消費能力，但他們的父母會支持他們的生活，因此其在南京的高端公寓項目也出現了更多 90後的身影。

不過，酒店的每夜收益會高於公寓。通常經濟型酒店的REVPAR(每間可銷售房平均收入)在150元左右，而公寓該數字可能僅100元不到。

位於上海的分散式公寓蘑菇公寓聯合創始人龍東平告訴記者，目前蘑菇公寓每間房的投入不超過1萬，由於其租賃的房屋本身都具備裝修，因此其回報周期大概在1年左右。而這個數據相比集合式公寓比投資回報會更加塊。

諸多公寓和酒店業者反映，公寓公共區域成本低且水電費由住客自行承擔，因此公寓的營運成本比酒店低很多，且公寓的空置率通常小於5%，而酒店可能有20%空置率，加之酒店整體投資和人力成本等因素，所以經濟型酒店目前投資回報期在5年以上，毛利率約40%，而公寓投資回報期從1年到3年不等，毛利率高於40%。

也有業內人士並不認可這個觀點，認為分散式公寓目前前期投入很小，很容易擴張。但是分散式公寓的管理成本非常高，此外空置率還是比較高，目前上海分散式公寓幾乎沒有盈利。

爭奪加盟商與酒店反擊戰

既然公寓的投入低、回報快，而這也著實吸引了一批物業持有者關註。很多開發商也非常願意合作一些長租公寓。

“這些有品牌的公寓未來可能不僅有租賃價值，我們還可以合作衍生出更多的服務來產生服務溢價，這個是我們看重的。”某房企高層告訴《第一財經日報》記者。

由於經濟型酒店對於物業要求高，此外有品質的經濟型酒店對於物業租金也會提出苛刻條件，因此更多開發商選擇與這些新興的公寓合作。比如東渡國際在上海就給you+公寓提供了物業，形成了互補合作。

東渡國際CEO李海林接受《第一財經日報》記者獨家專訪時曾表示，傳統單一的房地產開發模式已經無法滿足企業發展的需求，要想在這新一輪的行業洗牌中占有一席之地，必須立足細分市場。

然而這對於經濟型酒店並非好事。

“這幾年隨著經濟型酒店成本上升、房價下滑，生意越來越難做，因此加盟者也在猶豫要不要再進入這個市場，此時公寓業態的出現的確分流了一部分加盟商，對酒店業者產生擴張影響。”一位長期在維也納酒店擔任管理層的人士坦言。

“我現在選擇進入行業當然會看投資回報，所以公寓和酒店還挺讓我糾結的。其實關鍵還要看地段，優勢商圈就更適合做酒店，其收益非常高。但偏遠地段或接近辦公區域的項目可能就要重點考慮公寓了。”加盟商張先生如是說。

不過經歷了風風雨雨的酒店業者們也不是“省油的燈”，在公寓搶奪加盟者的同時，酒店業者也在反向切入公寓市場。

記者采訪獲悉，目前華住正在進行內部創業項目——城家公寓，此前華住已推出了帶有公寓功能的酒店。而亞朵酒店已一度試水了一家公寓。錦江都城則表示會未來可能考慮嘗試公寓業態。

“其實酒店在選址方面會比公寓更靈活，比如公寓一定要在地鐵沿線、辦公區域等特殊地帶才有生意，但酒店沒有這麽多選址方面的束縛。加上部分酒店業者已開始嘗試切入公寓業態，所以這場商戰還有得打。”錦江都城COO李予愷指出。