📖 ZKIZ Archives

長租公寓要站上“風口”？

“去年在徐家匯看到一個公寓租金是4500元/月，到了今年就變成了5600元/月，對於我們租房者而言租房是剛需，但是目前合適的房間並不多。”畢業後就在上海工作的劉怡(化名)告訴《第一財經日報》記者。

劉怡的經歷並非個案。隨著一線城市房價的不斷上漲，租金價格也水漲船高。上海鏈家市場研究總監陸騎麟認為，隨著90後逐步進入職場，對於租房環境的要求不斷提高，目前這類公寓在上海並不多，因此出現供求不均衡狀況。

6月3日，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》)，從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管等六個方面提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施，其中，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房令人尤為關註。

多位分析人士對《第一財經日報》記者指出，《意見》將有力支撐租賃市場的建立與規範化發展，預計對租賃市場的企業的影響大於對個人的影響。

供需緊張

中國指數研究院數據顯示，從普通住宅租賃價格指數來看，近六年，北京、廣州累計漲幅近五成，深圳累計漲幅近六成，成都累計漲幅也超過五成。租金價格持續上漲，市場需求旺盛，給一線城市更多發展租賃市場的機會。

中信建投地產行業首席分析師陳慎認為，中國住房制度構成主要包括三個方面，交易市場，租賃市場和住房保障市場。目前交易市場是房地產市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規模，而租賃市場仍然處於自發狀態。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導致住房租賃市場存在供需不匹配。

《意見》的提出給租賃市場更多的指向，讓更多的人受益。

黃海濱曾擔任星浩資本總裁一職，但去年他選擇離開，創立了長租公寓“灣流國際社區”。黃海濱認為：“未來一線城市房價越來越貴，買房越來越難，租房是一種常態。選擇做長租公寓也是看到這個風口，雖然目前國內租金價格並不高，但是通過匹配一定的產品和服務，一定可以提高產品溢價。”

萬科長租公寓（資料圖）

從去年開始，越來越多的開發商和創業者加入到長租公寓陣營。

易居智庫研究總監嚴躍進稱，《意見》出臺這意味著租賃市場得到真正的政策支持，進而有力支撐了中國繼土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場之後的第四級市場的建立。

相比買賣，住房租賃市場在中國是一個相對缺乏規範的領域。“居住者有其屋”的觀念，以及中國人對不動產的投資偏好，都使購買成為住房消費的主流。有媒體報道稱，在全球各地首次購房者平均年齡的調查中，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而英國、美國人首次購房的年齡在35歲，德國和日本是41歲左右。

中原地產首席分析師張大偉分析，過去十年，因為房地產的價格上漲速度過快，導致租買這個良性的循環不能建立。在他看來，相比買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學地分析市場，做出正確的決策。

張大偉指出，當前一二線城市，租售比動輒超過500:1，北京一套售價1000萬元的高端住宅，出租價格多在2萬元/月以內，剔除其中的物業取暖等收費，年收益在15萬元左右，出租後回本需要66年。

利好租賃企業

在租售比失衡的情況下，《意見》也明確了稅收優惠，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。此外，《意見》還提到，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

某長租公寓內景（資料圖）

張大偉指出，實際租賃市場交易過程中，租賃行為不需要官方確權，選擇交稅的比例很低，政策短期內難以對個人房屋租賃產生顯著影響。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，相對於個人，受到政策鼓勵更大的可能是企業，企業拿到商業用地或者公建用地之後，如果用於租賃，就可以按照民用水電氣去收取，這樣可以調整前期一些地塊規劃不合理的情況，也令這部分商業和公建土地庫存得到去化。

商業用房改為租賃之後，當前由於二手房成交量過高導致租賃房源減少的現象會得到緩解。同時鼓勵剛需形成梯級消費，不要一進入社會就要買房，而是鼓勵租房。

值得留意的是，《意見》提及金融支持時，明確提到支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，並提到了“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”。在海外成熟市場中，購買寫字樓、酒店等物業加以運營，並打包成REITs上市然後退出，是很多房地產機構的重要盈利模式。但在國內，受稅收、投資門檻及回報等因素限制，還沒有真正意義上的REITs產品，一些房企和金融機構探索了一些“類REITs”產品。

對此，一上市房企董事長曾對本報記者表示，如今中心城市政府出讓的地塊有很多混合用地，住宅型房企也不能回避商業開發，但REITs卻一直存在法律壁壘，資金壓力得不到緩解，就會很大程度上制約企業的規模發展。

針對REITs在國內的發展現狀，第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊曾分析，雖然中國地產企業已開始零散地做一些商業地產項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對於房地產金融化依然造成一些阻礙。與此同時，中國房地產開發公司的資產規模，也可能限制其資產證券化的進展。