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專家視角 | 2017年長租公寓的七大猜想

近三年,越來越多的人投身長租公寓這個傳統而新興的行業。不管是“淘金者”還是“賣水者”,有激情與夢想,也有迷茫和無奈。一次次的論壇大會,人滿為患,既是行業發展壯大的標誌,也是行業初期渴望成長的寫照。

公寓沈浮

2013年到2014年,公寓還是圈內人、少數人知道和關註的行業,大家還在討論分布式公寓好做,還是集中式公寓好做。到了2015年,隨著優客逸家、寓見、青客、水滴公寓等分散式公寓融資成功,自如上海公司成立,這一年是分散式公寓的“瘋牛”年,大家拼命跑馬圈地搶房源。

這一景象,集中式公寓在2016年接棒,今年,魔方、V領地、灣流、泊寓紛紛發力,幾乎見項目就搶,可以說2016年是集中式公寓的“瘋牛”年。也恰恰在這一年,分散式公寓融資受阻,不得不放慢腳步,潛心專研運營,優化管理,增收節支,回歸生意本質。我們不知不覺在經濟寒冬中,走近了2017年,未來這一年,公寓行業會發生哪些變化呢?

猜想一:租房金融,谷雨有霜

谷雨時節,對於來年的收成有巨大的幫助,但是還是需要註意倒春寒。租房金融創新會加快,但預測風控會更加嚴格。今年是租客分期產品豐富、完善和淘汰的一年。曾經迅猛擴張的京東白條、趣分租、斑馬王國等紛紛退出租房分期市場,而58月付、房司令、會分期、盈家金融繼續深耕,進入下半年,銀行、保險資金開始試水租房分期。

鑒於租房分期產品的實質性風控要點是職業房東,所以現有的租房分期產品更多的是針對財務規範的品質公寓,中小職業房東越來越難獲得租房分期產品的支持。明年會有更加創新的租房分期產品,強化風險控制的手段,為中小職業房東提供金融服務。今年還在摸索的裝修貸、房東貸、項目貸,在明年都會得到發展和完善,優質的職業房東會率先得到資金支持。

猜想二:供應鏈產業與智能硬件,夏至日盛

供應鏈產業會更加豐富,智能硬件快速增長。公寓的供應商們沒有專門開發公寓用的產品和服務,基本上是用廉價品替代研發適應公寓需求的新品,稍微講究一些品質的公寓運營商,會部分使用快捷酒店的供應商體系。

分散的供應商不利於產品研發和成本降低,隨著公寓市場容量的成長,明年會有更多的供應商研發公寓的產品和服務,如基礎施工、瓷磚地板、收納家具、保潔維修。智能門鎖、電表、水表今年完成了市場教育,而且確實可以幫助公寓運營商提高效率,明年會快速增長,特別是智能電表。而水滴公寓在智能軟件方面與九豬網團隊合力開發“水滴管家”租房管理系統,主要為職業二房東提供房源管理SaaS工具。“水滴管家”一邊獲得B端客源和租房運營數據,另一邊其對接租房發布平臺,此後,團隊計劃在金融、租房裝修上對接服務商,“水滴管家”提供服務。

猜想三:PMS分化豐富,小暑入伏

PMS管理系統的商業模式會分化,產品更加豐富。今年除了集中式公寓熱,還有就是PMS系統熱。今年的PMS主要在產品定位上體現差異,有的選擇對管家進行管控的業務邏輯,有的選擇了對管家進行賦能的產品邏輯,有的針對相對大型公寓設計產品功能,有的針對中小公寓設計產品功能,但除了幾家選擇收費進行變現外,其他企業還沒有開始變現。

隨著資本市場對盈利的期望,明年各家在商業模式和盈利模式上會加大探索,並逐步分化,有些重點發展智能硬件,有些走到線下參與公寓運營,有些選擇金融服務,有些選擇租房服務。相信,明年會有新的系統開發者進入這個市場。

猜想四:分布式開始盈利,小得盈滿

部分領軍的分布式公寓會實現盈利,發展逐步提速。分布式公寓的運營非常重,能把分布式公寓運營好,一定能把集中式公寓運營好。2015年分布式公寓忙於趕路,擴張的速度太快,運營工作不夠深入和細致。為了生存,今年大家都勤學苦練,控制發展速度,提高入住率,降低運營成本,優化管理流程,打磨創業團隊。

雖然分布式公寓一個完整的周期是5年,但經過今年的磨礪和快速成長,隨著租金的上漲、成本的降低、效率的提升,明年會有企業實現月度盈利,一旦實現盈利,債權融資的路徑會更多,股權融資也有機會實現,進一步提速擴張是必然。

猜想五:集中式加盟創新,芒種春播

正所謂,四月芒種麥在前,五月芒種麥在後。領軍的集中式公寓會創新加盟模式,輸出管理經驗,快速複制自家公寓基因。這兩年雖然集中式公寓一直探索加盟,但效率不高,也許是長租公寓和快捷酒店業主的需求和痛點不一樣,酒店加盟模式水土不服。今年,商業嗅覺敏感的人開始關註長租公寓的機會,但考慮到機會成本,有資源的人會選擇加盟模式試水長租公寓。到底長租公寓的加盟模式如何做才能切中要害,相信明年會有更多創新。

猜想六:中小職業房東,玉露則分

“白露”正處夏、秋轉折關頭,而中小職業房東會分化和加速叠代,但依然是市場主角。今年明顯感覺到傳統職業房東的壓力,一方面是來自品牌公寓競爭的壓力,一方面是自身產品和服務不升級或者升級不及時。在品牌公寓的市場教育下,租住消費升級的速度非常快,簡單裝修、沒有服務、拼價格的傳統職業房東會被市場淘汰,而曾經在公寓運營商工作過的管家,陸續進入職業房東市場,也有一些從經理人、其他行業轉過來的職業房東,這批新興的職業房東受過比較好的教育和職業訓練,有較強的學習能力,逐步會成為職業房東的主流。

猜想七:開發商公寓布局,立夏迎滿

開發商會加快公寓布局,接棒“瘋牛”角色。今年有數十家開發商正式進入公寓行業,大部分開發商也在積極觀望。房地產調控、房價上漲、地產低成本融資能力,都會加速開發商思考轉型,進入公寓市場。一旦開發商批量進入市場,資源爭奪戰迅速升級,特別帶著開發商買地的邏輯慣性來拓展物業,2017年“瘋牛”的角色非開發商莫屬。

(作者系水滴公寓創始人,馮玉光)

專家 視角 2017 年長 租公寓 七大 猜想
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