300萬以下私樓放盤剩75單位屯門上車盤大減五成
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GS(14)@2015-07-22 02:18:13■豫豐花園362方呎單位叫價298萬元。 資料圖片
【本報訊】樓市火熱，熱到昔日見底指標的新界西北已今非昔比，傳統上車樂園嘉湖山莊不再上車價，兩房都升穿四球。上車希望惟有遠到去屯門，惟區內平盤買少見少，300萬元以下私樓放盤半年間銳減近半至目前約75個。記者：陳家雄 朱連峰
一直被視為上車樂園的天水圍嘉湖山莊，兩房成交價升穿400萬元。中原地產謝明亮表示，麗湖居9座中層E室，實用446方呎，成交價406萬元，成屋苑首宗2房升破400萬元個案，呎價9,103元。原業主2012年底以242.8萬元買入，賬面賺163.2萬元。本月初，同屬麗湖居的4座低層E室，面積相同，成交價380萬元，相差兩周，造價高6.8%。
嘉湖400萬內僅40伙
根據代理祥益地產資料，截至昨日，天水圍嘉湖山莊400萬元以下放盤現約40個，例如賞湖居兩房，實用449方呎，叫價355萬元，呎價7,906元。上車惟有寄望隔多兩個西鐵站的屯門區，目前屯門400萬元以下放盤共約614個，私樓放盤約374個，已補地價居屋約240個，其中最多400萬元以下私樓放盤屋苑，包括豐景園、時代廣場、豫豐花園，例如豐景園2座低層8室，實用309方呎，叫價320萬元，呎價10,356元。至於屯門「真．上車盤」買少見少，今年1月初區內300萬元或以下放盤有約147個，7月份已縮減至75個。
屯門公屋叫不足百萬
最後上車希望的屯門，驚見不足100萬元放盤。昨日有讀者報料，指屯門公屋良景邨出現一個不足100萬元上車盤廣告，以「首期9萬，月供3,055元」作招徠，單位實用面積264方呎，一房間隔，未補地價叫價90萬元，呎價3,409元，惟僅綠表買家才有資格購買。通常綠表最高按揭成數95%，首期僅4.5萬元。祥益地產黃振文表示，該單位今年初已於市場放盤，最初居二市場嗌價高達120萬元，因放盤多時仍未賣出，惟有減價放售，減幅達25%，自由市場叫價亦由240萬調低至230萬元。業主2013年2月僅以15萬元向房署租置購入，是次轉售須繳付10%額外印花稅。目前屯門叫價低於100萬元的住宅放盤不多於5間，全部是未補地價超細公屋，例如該區山景邨4座低層7室，實用294方呎，屬一房，居二市場叫價93萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150721/19226569
地產潮文：私樓怎會賣得平
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GS(14)@2016-09-01 06:20:52最近某只供港人購買的樓盤，以接近奧運站及九龍站的二手價開售。發展商高層坦誠表示樓盤價格合理，港人港地並無要求以合理價錢售予港人。他們了解該區的未來發展，現在賣的是願景，即使天價亦大把人搶購。一房單位盛惠500、600萬，兩房單位更要700萬，樓盤為哪些港人而建，昭然若揭。至於企業社會責任？當然沒有相關要求啦！政府聲稱近年努力覓地，也致力提供多幅私人住宅用地，當中不少土地設有「限呎」、「限量」等條款，而發展商也很「識做」地透過劏細新樓以增加單位數目，導致一手私樓在數字上供應上升。新建私樓宜居度亦越來越低，加上港人「上咗車先講」嘅優良傳統，發展商即使將新樓劏剩80呎左右，只要將樓價壓低至兩百萬以下，也大有市場。立法會選舉論壇提及土地房屋問題，眾候選人只談及覓地選擇，如棕地、填海、軍事用地、郊野公園等。供應增加或低價批地能否壓抑樓價升幅？答案是否，將軍澳每呎地價即使低見3,000幾蚊，但發展商仍以每呎逾萬一蚊開售，升斗市民難以負擔。優化土地供應策略是否德政？大家有目共睹。當傳統方式無法控制樓市，要紓緩民怨。除了增建公營房屋和重推租務管制，必需考慮引入資產增值稅、囤積土地稅、空置物業稅、或多重物業稅等稅項，只豁免市值低於2,000萬的自住物業，打擊物業投機和囤積土地，壓低因租金衍生的營商成本，才能真正令市民安居樂業。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160901/19755838
陸振球﹕私樓愈起愈細 礙家庭生活
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GS(14)@2016-10-09 01:38:46【明報專訊】游議員在論壇對年輕人不斷被縮窄嘅生存空間，以及負擔唔起屋租，說「就算我哋而家想去扑嘢（做愛），都搵唔到房去扑，呢個係好現實嘅問題」，引起熱烈討論之餘，也令人想起現在的一些新樓盤單位面積如何細小，難以進行正常的「家居生活」。
團結香港基金最新發表有關房屋的研究報告時也指出，由今年至2019年這4年間，每年平均有約1.8萬個私樓住宅單位落成，比較2006年至2015年每年平均1.1萬個高出六成，但若以私樓總樓面面積計算，同期只升不足三成，私宅總樓面面積更由今年的1260萬方呎，減少至2019年的1180萬方呎，期內每個私樓單位的平均面積，亦由785方呎逐年遞減至2019年的670方呎，即減少約115方呎或縮細了15%。
200呎單位再縮15% 難以忍受
講真的，一個約1000方呎的單位，面積少約15%，還有850方呎，無礙正常生活，但約是一個200方呎，減少了15%面積至只有170方呎，影響便大得多，早前深圳推出只有65方呎的新樓盤，就算是單身生活也難以忍受，若是兩夫掃，難度一回家便要上牀「扑嘢」？
不過，很奇怪的是，年輕人不滿生存或「扑嘢」空間被不斷縮窄，但每當政府要提高起樓密度、填海或開發新巿鎮，又或發展郊野公園的邊緣地帶，希望藉此可有地皮起樓以改善巿民的居住和生活空間，又會有政客呼籲年輕人反對，說是要不遷不拆，很多時又會有年輕人參與有關示威活動，是否矛盾，還是留待年輕人去判斷好了。
三成港人住公屋 比例全球最高
說到團結香港基金的研究報告，當中的一些數據頗有研究意義，比如香港居住在公營房屋的人口比例高達31%，為全球最高水平（圖1），現在不少年輕人都希望能申請到公屋，而一些仍未畢業的大學生，也已開始申請公屋，認為如此便可解決居住問題，可安心工作上流。
然而，若比較1981和2011年的數據，會發覺一個令人沮喪的事實，就是居住公屋的租戶，屬低收入的比例大幅上升，私樓業主屬低收入的比例則明顯下跌，且屬高收入比例上升（表），令人擔心公屋租戶出現跨代貧窮兼惡化。箇中原因，會否一來住宅私樓的業主，因要付首期和供樓，本身競爭力較強，二來有供樓壓力，則更要奮鬥和上游，相反公屋租戶可能競爭力較差，且不用太擔心要供樓，缺少了奮鬥動力？
團結香港基金的報告又指出，原來香港的離婚率已升至世界十大排名之內，僅低於美國和第一位的白俄羅斯。事實上，香港人的離婚宗數自2001年以來一直上升（圖2），在 2014 年本港有37,217宗結婚，同一年卻也有20,019宗離婚，以及19,197 宗再婚。
離婚集中低收入公屋戶 或關政策
值得留意的是，香港離婚男性和女性明顯主要集中於低收入公屋家庭。在2011年大約28%的已婚人士及44%離婚人士居住在公屋，情况在2015年更差。與此同時，在2011年，如果離婚人士是公屋居民，相對於居住在其他類別房屋的離婚人士，他們屬於社會上最低收入的四分位數的機會明顯較高。
中國人有一種說法，指貧賤夫妻百事哀，未知道低收人家庭是否容易生活不和諧而較容易離異？團結香港基金則表示，公屋編配準則隱含着鼓勵婚姻生活不愉快的夫婦或低收入家庭離婚及跨境再婚（在中國內地找到結婚對象的機會相對頗大）的內在誘因，原因是相比作為單身人士，低收入的離婚父或母，若其有受供養的孩子或者選擇再婚，他們將可在再次申請公屋時，很多時獲得優先考慮；這是由於現行公屋編配準則有利已婚夫婦盡快上樓，但並無對首婚及再婚作出分別。
結婚生仔離婚牽動住屋需求
一般人都會認同，結婚和生兒育女會是房屋的實際需求所在，其實兩夫婦離婚，其中一方要搬出去住，也會增加對房屋的需求，所以將香港的結婚數字、本地嬰兒出生數目相加以外，再加上離婚數目，其總數的增加或減少，會更能反映香港住屋需求，有關數字在2002年見底後，一直攀升至2012年最高峰，形成了龐大的住屋需求，也相應催生香港的樓巿10多年的大牛巿，不過有關數字近3年稍為回落（圖3），理論上有冷卻樓巿的作用。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8605&issue=20161008
【馮仁昭四圍超】曹母認收曹央雲 100萬兼兩私樓
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GS(14)@2016-11-29 00:14:37■曹母霍秀菊指富貴女兒供養她天經地義。
前亞姐曹央雲近日被爆坐擁逾7億資產，上周佢媽咪霍秀菊喺居住嘅將軍澳公屋語出驚人大數女兒，自爆母女決裂7年，曹母喺04年買下公屋，但原來先後擁有過藍田匯景花園同將軍澳慧安園兩個私人單位。
■曹央雲獲友人力撐顧家，更母兼父職照顧兩女。資料圖片
炒股輸70萬
曹央雲友人噚日爆料，指兩個單位都係由曹央雲畀錢，佢當年投資有道，賺到私己錢，一心想改善家人生活，買樓孝敬媽咪。曹央雲將匯景花園特別加埋曹母個名，曹母唔肯搬離公屋，曹央雲喺97年出錢畀媽咪喺將軍澳揀樓，曹母揀咗320萬嘅慧安園，曹央雲一筆過畀錢。到底曹母點解住公屋擁私樓，佢前晚WhatsApp回應：「因為公屋已住很多年了，以前是可以，之後已買下了。」
曹母自爆曹央雲當年為上巿公司主席何永安陀住大女，男方送曹母100萬禮金，曹母話：「100萬對有錢人係濕碎，對我梗係多！」曹母入票後卻炒股輸錢，佢話：「輸咗50幾萬，細女都輸咗20幾萬。」曹央雲友人卻講另一版本，指嗰100萬並非禮金，因為曹母要到曹央雲朋友嘅食肆做雜工，想個女難堪，所以曹央雲就畀咗媽咪100萬做零用錢。爆料人又話何永安本來想畀曹母大筆禮金，但後來有人態度出問題，結果一拍兩散。曹母提出每個月2萬元自動轉賬，或一筆過畀500萬做破冰條件，佢以WhatsApp話：「按照她（曹央雲）的條件，500萬只是小菜一碟。」撰文：馮仁昭
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161128/19847446
美聯料去年私樓施工量2.5萬伙 16年來最多
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GS(14)@2017-01-26 18:17:20【本報訊】本港住宅供應量創新高，美聯預期，去年私樓施工量都會創新高，料將會高達2.5萬伙，為2000年後16年以來首見。特首梁振英早前在《施政報告》中提及，本港未來三至四年的一手私人住宅物業供應量達到9.4萬個單位，再創有紀錄以來新高。美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾預期，去年全年施工量都會衝破2萬伙，因首三季私樓施工量達1.91萬伙，估計最終可達2.5萬伙，將按年大幅急升約76%。落成量方面，去年首三季共有1.07萬個單位落成。預期元朗世宙及Grand Yoho1期等大型項目相繼於去年第四季落成，連同其他項目，估計全年落成量最終可達至1.5萬伙，按年增加超過三成。張蓓蕾指，去年落成量未能達至差餉物業估價署預測1.82萬伙的目標，僅約佔原先估計逾八成。但估計去年落成的項目，將會順延至今年竣工，隨着近年多個項目已相繼施工，未來落成量勢增。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19909010
私樓施工量16年新高 去年達2.55萬伙 急升80%
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GS(14)@2017-01-28 12:02:28■去年施工項目，部份今年內登場；圖為荃灣西鐵站住宅項目。資料圖片
【本報訊】樓價持續攀升，但未來供應卻不斷增加，據運輸及房屋局最新數據顯示，去年全年私樓施工量達2.55萬伙，為2000年後近十六年新高。而未來三至四年潛在一手私樓供應共9.4萬伙，再創有紀錄以來新高。業界認為，未來一手勢主導樓市，或佔整體交投達九成。記者：程俊華 黃嘉銘
一手私人住宅單位供應施運房局資料顯示，去年第四季共有19個私人住宅項目動工，共提供約6,400伙。全年施工量達2.55萬伙，較2015年全年1.42萬伙，大幅急升約79.6%，為2000年以來首次衝破2萬伙水平。
潛在供應9.4萬伙新高
除施工量急增外，未來三至四年本港一手私人住宅單位供應按季增加1,000伙，達9.4萬伙的歷史新高。不過，由於去年底政府加辣，令新盤推盤步伐放慢，建築中但仍未售出或未發售的樓花單位數目合共6.4萬伙，按季增加2,000伙。該9.4萬個單位當中，估計有6.69萬個單位為實用面積少於753方呎的中小型單位，較上一季多2,700個，佔整體供應量71%，較上季多兩個百分點。不過，私樓落成量卻落後於施工量。去年第四季本港一手私樓落成量為3,900伙，全年計落成量1.46萬伙，按年雖增加逾29%，惟未能達到差餉物業估價署在年初預測的1.82萬伙，少預期近兩成。同時，亦少於2014年的1.57萬伙。會德豐（020）副主席兼地產建設商會執委會主席梁志堅認為，未來三至四年的潛在一手供應量雖續創新高，更有七成屬中小型單位，但只要發展商定價「唔係太離譜，應該仲賣到」，不擔心承接力不足問題。在辣招重重夾擊下，二手業主被困，擔心賣了買唔返，盤源少，自然令購買力聚焦一手，一二手的比例甚至可能出現九比一的強烈對比。美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，據統計，目前累積待批預售樓花及已獲批預售但尚未發售的樓花單位合共近1.6萬伙。去年施工的項目，相信部份今年內登場，料大量新盤推盤下，發展商會提供各種優惠，加上辣招令二手盤源短缺，料購買力投向一手。預期今年一手銷售可望得以進一步突破至1.9萬宗，同期二手料續萎縮18%至3.3萬宗。團結香港基金副總幹事黃元山指，過去三年的累積落成量，較原先估計有多達1.2萬伙落差。而潛在一手供應中，有2.4萬伙仍未動工，故對政府的預測數字並不樂觀。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170128/19911426
居屋私樓照搶學者：加辣失效
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GS(14)@2017-02-03 02:52:48【拆局】踏入雞年，樓價繼續有升無跌，最近連綠表居屋都頻頻出現破頂成交，去年11月的新辣招已證實完全失效。有學者批評，特區政府的房屋政策明顯進退失據，公營房屋嚴重供不應求，最終令需求流入私樓市場，樓價勢難下跌。同時，房委會早前通過收緊富戶政策，公屋居民只要入息或資產其中一項超額，就須遷出公屋單位。新政策今年10月實施，此措施令不少公屋富戶趁最後機會，以綠表身份購買免補價的居屋單位，令居屋第二市場需求增加，價錢自然上升。
斥房策進退失據
中文大學商學院客座教授冼日明認為，近期連綠表居屋屢破頂，已徹底反映出新辣招證實完全失效，政府的房屋政策明顯進退失據。冼日明批評，政府在公營房屋，不論居屋及公屋的單位供應，都明顯大大落後，結果令需求流入私樓市場；惟樓市辣招又冰封私樓的二手盤源，盤源少，租及買的需求又大，樓價怎可能下跌。此外，近期賣地市場屢現新高價，給予市場一個「貴買地自然貴賣樓」的訊號，令市民覺得樓價不可能跌，致蜂擁入市，居屋、私樓照搶。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170202/19915296
明年私樓供應1.9萬伙14年新高 巿區佔57%
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GS(14)@2017-03-25 10:33:42【本報訊】市區新供應將超越新界！差餉物業估價署昨公佈的《香港物業報告2017》初步統計數字顯示，預測2018年私人住宅落成量升至19,530伙，創14年新高之餘，此批單位市區佔達57%，新界佔43%，即是市區供應超新界，佔比更是自1981年以來的37年新高。記者：黃嘉銘
翻查資料，對上一次市區落成量比重超過新界為2012年。市區比重增加，據差估署預測今明兩年落成單位中，九龍城將分別佔22%及25%，相信大部份來自啟德區。其中，建灝地產的天寰、嘉華（173）嘉匯及今日開賣的保利（119）啟德龍譽，三盤共逾2,600伙都是於明年落成。此外，該報告預計今明兩年（2017及2018年）整體住宅落成量分別為17,120及19,530個。今年新落成單位主要來自新界，佔60%。按地區計，則以元朗及九龍城分佔26%及22%最多。
分析師：與現實常有落差
至於去年私人住宅落成量按年增加29%至14,600個。其中中小型單位落成量達12,520個，佔整體住宅落成量則約86%，較2015年多出33.8%。大型單位去年落成量約2,080個，較2015年多8.3%。去年落成單位中，新界佔63%，九龍佔22%及港島佔15%。西貢（包括將軍澳）、離島及元朗三區，合共佔整體落成量58%。樓價指數去年按年下跌3.6%，但今年氣勢如虹，已收復收地之餘再回升。不過，美聯首席分析師劉嘉輝指，預測與實際落成數字往往出現落差，以去年為例，實際落成單位約14,600伙，與原先預測的1.8萬伙少約兩成。他估計，未來5年私樓落成量約9.5萬伙，即平均每年約1.9萬伙，則比前5年增加近六成。新供應勢增，發展商推盤意欲積極，料「一手搶二手」格局持續吸納巿場購買力。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，近年政府積極推地，但起樓需時，估計今年及明年會是落成量高峯期，市場應可吸納。相信未來3、4年住宅供應可達標，但長遠仍是難題。因長遠而言，要持續土地及房屋供應有一定難度，新供應有賴新增土地幾時到位，許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者，未必可順利推出。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170325/19969288
煥然餘貨加價兩成 實呎逼1.6萬 市建局資助房屋變私樓賣 較一手新盤平20%
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GS(14)@2017-04-22 10:13:22【明報專訊】市建局發展的啟德煥然壹居，16伙貨尾現轉為私樓發售，惟售價大幅調高約四成至四成半，即使扣除當時折扣率後，售價比一年前實際加價幅度亦逾兩成，最貴兩房戶售價898萬元。不過，以整批貨尾平均實呎超過1.58萬元計，仍比同區私樓新盤呎價低約兩成。
明報記者 林尚民
共提供484伙的煥然壹居，為市建局旗下首個資助房屋項目，項目當中338伙為資助房屋，於去年4月推售，當時限定所有申請人必須是香港永久居民，而過去5年在香港沒有持有任何物業，亦未曾接受其他房屋資助。
兩房最貴售898萬
不過，項目部分資助房屋，仍有小量未售出，市建局去年已表明，有關單位將於今年以市價發售，項目於昨日公布價單，16個單位即日起轉為私樓發售，實用面積442至562方呎，分1及2房間隔，售價696.7萬至898萬元，實呎介乎15,043至16,450元，平均實呎15,807元，若以同區上月開售的保利置業（0119）啟德龍譽首批折實實呎近2萬元相比，仍比市價低約兩成。
但若對比去年公布的價單，今次推出單位的售價卻大幅上調，如實用面積442方呎的H3座3樓F室1房單位，最新定價696.7萬元，實呎15,762元，較去年初定價479.5萬元貴45.3%，不過，由於現時物業以「十足市值」發售，而一年前則有折扣，計及14%的折讓，一年前該單位的「十足市值」為557.55萬元，相比之下，現實際加幅約25%。
項目現時最貴一伙，則是實用面積554方呎的H2座14樓F室，2房間隔，最新定價898萬元，實呎16,209元，單位一年前定價624.7萬元，計及14%折讓後，當時「十足市值」約726.39萬元，現實際加價約23.6%。
16伙下周四賣 不限買家身分
今次發售之單位對買家身分不設限制，未來轉售亦無限制。有關單位將於下周四上午發售，即日起至下周二收票，每票10萬元，並於下周二截票後抽籤。雖然今次項目只餘16伙發售，一人只限一票並只限購一伙，但市建局仍有委託代理推售，市傳今次市建局只提供相等於樓價1.5%佣金，比市場上其他私宅新盤約2.5%以上為少。
市建局首個資助房屋項目
煥然壹居原為市建局向受重建影響住戶提供「樓換樓」的選址，分3幢高座和1幢低座住宅，總共有484個單位，當中撥出338個實用面積介乎約332至568方呎的單位作為資助出售房屋，去年3月中和4月中重估單位市值，折扣率均約14%，意即日後業主在市場上轉售單位時，須按轉售時的市值向局方補回約14%差價。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4930&issue=20170420
私樓租金歷史高海怡一年飆20%
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GS(14)@2017-04-22 10:38:27【本報訊】政府出招遏抑買樓需求，樓價卻未見下跌，租金更出現止跌回升。中原數據指出，十大屋苑整體租金連續上升12個月，重返歷史高位。其中，南港島綫通車效應，刺激鴨脷洲海怡半島租金一年勁升20%。
兩房叫租1.75萬
按中原地產新簽租約統計，上月全港107個大型私人屋苑實用平均呎租34.1元，打破2015年9月份34元的歷史高位，創下新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2015年底市場對經濟前景過度悲觀，令私樓租金由34元高位下調半年，跌幅10.9%。直至去年新春後，經濟恢復增長，樓價3月份開始止跌回升，租金亦由3月份的30.3元重拾升軌至今，12個月累升12.5%。十大藍籌屋苑中，以海怡半島累計升幅最突出，上月呎租錄36元，較去年3月份29.9元，一年足足累升20.4%。利嘉閣黃智龍表示，海怡半島33座中層H室，實用面積634方呎，三房單位，上月以月租2.3萬元租出，呎租36.3元，一年前同類單位月租1.95萬至2萬元水平，一年上升15%至18%。目前，屋苑約60個租盤，兩房最平叫租1.75萬元，3房最平叫租2.3萬元。租金升幅榜排第二位為天水圍嘉湖山莊，去年3月屋苑平均呎租18元，上月已升至21.2元，升幅17.8%。第三位為鰂魚涌康怡花園，平均呎租由去年3月32.6元升至上月38.1元，一年累升16.9%。另觀塘麗港城升15.8%、藍田匯景花園升15.1%、柴灣杏花村升14%、鰂魚涌太古城升13.8%，以及沙田第一城則升13.3%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170421/19996376
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