私樓施工量16年新高 去年達2.55萬伙 急升80%
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GS(14)@2017-01-28 12:02:28■去年施工項目，部份今年內登場；圖為荃灣西鐵站住宅項目。資料圖片
【本報訊】樓價持續攀升，但未來供應卻不斷增加，據運輸及房屋局最新數據顯示，去年全年私樓施工量達2.55萬伙，為2000年後近十六年新高。而未來三至四年潛在一手私樓供應共9.4萬伙，再創有紀錄以來新高。業界認為，未來一手勢主導樓市，或佔整體交投達九成。記者：程俊華 黃嘉銘
一手私人住宅單位供應施運房局資料顯示，去年第四季共有19個私人住宅項目動工，共提供約6,400伙。全年施工量達2.55萬伙，較2015年全年1.42萬伙，大幅急升約79.6%，為2000年以來首次衝破2萬伙水平。
潛在供應9.4萬伙新高
除施工量急增外，未來三至四年本港一手私人住宅單位供應按季增加1,000伙，達9.4萬伙的歷史新高。不過，由於去年底政府加辣，令新盤推盤步伐放慢，建築中但仍未售出或未發售的樓花單位數目合共6.4萬伙，按季增加2,000伙。該9.4萬個單位當中，估計有6.69萬個單位為實用面積少於753方呎的中小型單位，較上一季多2,700個，佔整體供應量71%，較上季多兩個百分點。不過，私樓落成量卻落後於施工量。去年第四季本港一手私樓落成量為3,900伙，全年計落成量1.46萬伙，按年雖增加逾29%，惟未能達到差餉物業估價署在年初預測的1.82萬伙，少預期近兩成。同時，亦少於2014年的1.57萬伙。會德豐（020）副主席兼地產建設商會執委會主席梁志堅認為，未來三至四年的潛在一手供應量雖續創新高，更有七成屬中小型單位，但只要發展商定價「唔係太離譜，應該仲賣到」，不擔心承接力不足問題。在辣招重重夾擊下，二手業主被困，擔心賣了買唔返，盤源少，自然令購買力聚焦一手，一二手的比例甚至可能出現九比一的強烈對比。美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾表示，據統計，目前累積待批預售樓花及已獲批預售但尚未發售的樓花單位合共近1.6萬伙。去年施工的項目，相信部份今年內登場，料大量新盤推盤下，發展商會提供各種優惠，加上辣招令二手盤源短缺，料購買力投向一手。預期今年一手銷售可望得以進一步突破至1.9萬宗，同期二手料續萎縮18%至3.3萬宗。團結香港基金副總幹事黃元山指，過去三年的累積落成量，較原先估計有多達1.2萬伙落差。而潛在一手供應中，有2.4萬伙仍未動工，故對政府的預測數字並不樂觀。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170128/19911426
居屋私樓照搶學者：加辣失效
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GS(14)@2017-02-03 02:52:48【拆局】踏入雞年，樓價繼續有升無跌，最近連綠表居屋都頻頻出現破頂成交，去年11月的新辣招已證實完全失效。有學者批評，特區政府的房屋政策明顯進退失據，公營房屋嚴重供不應求，最終令需求流入私樓市場，樓價勢難下跌。同時，房委會早前通過收緊富戶政策，公屋居民只要入息或資產其中一項超額，就須遷出公屋單位。新政策今年10月實施，此措施令不少公屋富戶趁最後機會，以綠表身份購買免補價的居屋單位，令居屋第二市場需求增加，價錢自然上升。
斥房策進退失據
中文大學商學院客座教授冼日明認為，近期連綠表居屋屢破頂，已徹底反映出新辣招證實完全失效，政府的房屋政策明顯進退失據。冼日明批評，政府在公營房屋，不論居屋及公屋的單位供應，都明顯大大落後，結果令需求流入私樓市場；惟樓市辣招又冰封私樓的二手盤源，盤源少，租及買的需求又大，樓價怎可能下跌。此外，近期賣地市場屢現新高價，給予市場一個「貴買地自然貴賣樓」的訊號，令市民覺得樓價不可能跌，致蜂擁入市，居屋、私樓照搶。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170202/19915296
明年私樓供應1.9萬伙14年新高 巿區佔57%
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GS(14)@2017-03-25 10:33:42【本報訊】市區新供應將超越新界！差餉物業估價署昨公佈的《香港物業報告2017》初步統計數字顯示，預測2018年私人住宅落成量升至19,530伙，創14年新高之餘，此批單位市區佔達57%，新界佔43%，即是市區供應超新界，佔比更是自1981年以來的37年新高。記者：黃嘉銘
翻查資料，對上一次市區落成量比重超過新界為2012年。市區比重增加，據差估署預測今明兩年落成單位中，九龍城將分別佔22%及25%，相信大部份來自啟德區。其中，建灝地產的天寰、嘉華（173）嘉匯及今日開賣的保利（119）啟德龍譽，三盤共逾2,600伙都是於明年落成。此外，該報告預計今明兩年（2017及2018年）整體住宅落成量分別為17,120及19,530個。今年新落成單位主要來自新界，佔60%。按地區計，則以元朗及九龍城分佔26%及22%最多。
分析師：與現實常有落差
至於去年私人住宅落成量按年增加29%至14,600個。其中中小型單位落成量達12,520個，佔整體住宅落成量則約86%，較2015年多出33.8%。大型單位去年落成量約2,080個，較2015年多8.3%。去年落成單位中，新界佔63%，九龍佔22%及港島佔15%。西貢（包括將軍澳）、離島及元朗三區，合共佔整體落成量58%。樓價指數去年按年下跌3.6%，但今年氣勢如虹，已收復收地之餘再回升。不過，美聯首席分析師劉嘉輝指，預測與實際落成數字往往出現落差，以去年為例，實際落成單位約14,600伙，與原先預測的1.8萬伙少約兩成。他估計，未來5年私樓落成量約9.5萬伙，即平均每年約1.9萬伙，則比前5年增加近六成。新供應勢增，發展商推盤意欲積極，料「一手搶二手」格局持續吸納巿場購買力。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，近年政府積極推地，但起樓需時，估計今年及明年會是落成量高峯期，市場應可吸納。相信未來3、4年住宅供應可達標，但長遠仍是難題。因長遠而言，要持續土地及房屋供應有一定難度，新供應有賴新增土地幾時到位，許多建議及發展區要改土地用途或要平衡許多持份者，未必可順利推出。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170325/19969288
煥然餘貨加價兩成 實呎逼1.6萬 市建局資助房屋變私樓賣 較一手新盤平20%
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GS(14)@2017-04-22 10:13:22【明報專訊】市建局發展的啟德煥然壹居，16伙貨尾現轉為私樓發售，惟售價大幅調高約四成至四成半，即使扣除當時折扣率後，售價比一年前實際加價幅度亦逾兩成，最貴兩房戶售價898萬元。不過，以整批貨尾平均實呎超過1.58萬元計，仍比同區私樓新盤呎價低約兩成。
明報記者 林尚民
共提供484伙的煥然壹居，為市建局旗下首個資助房屋項目，項目當中338伙為資助房屋，於去年4月推售，當時限定所有申請人必須是香港永久居民，而過去5年在香港沒有持有任何物業，亦未曾接受其他房屋資助。
兩房最貴售898萬
不過，項目部分資助房屋，仍有小量未售出，市建局去年已表明，有關單位將於今年以市價發售，項目於昨日公布價單，16個單位即日起轉為私樓發售，實用面積442至562方呎，分1及2房間隔，售價696.7萬至898萬元，實呎介乎15,043至16,450元，平均實呎15,807元，若以同區上月開售的保利置業（0119）啟德龍譽首批折實實呎近2萬元相比，仍比市價低約兩成。
但若對比去年公布的價單，今次推出單位的售價卻大幅上調，如實用面積442方呎的H3座3樓F室1房單位，最新定價696.7萬元，實呎15,762元，較去年初定價479.5萬元貴45.3%，不過，由於現時物業以「十足市值」發售，而一年前則有折扣，計及14%的折讓，一年前該單位的「十足市值」為557.55萬元，相比之下，現實際加幅約25%。
項目現時最貴一伙，則是實用面積554方呎的H2座14樓F室，2房間隔，最新定價898萬元，實呎16,209元，單位一年前定價624.7萬元，計及14%折讓後，當時「十足市值」約726.39萬元，現實際加價約23.6%。
16伙下周四賣 不限買家身分
今次發售之單位對買家身分不設限制，未來轉售亦無限制。有關單位將於下周四上午發售，即日起至下周二收票，每票10萬元，並於下周二截票後抽籤。雖然今次項目只餘16伙發售，一人只限一票並只限購一伙，但市建局仍有委託代理推售，市傳今次市建局只提供相等於樓價1.5%佣金，比市場上其他私宅新盤約2.5%以上為少。
市建局首個資助房屋項目
煥然壹居原為市建局向受重建影響住戶提供「樓換樓」的選址，分3幢高座和1幢低座住宅，總共有484個單位，當中撥出338個實用面積介乎約332至568方呎的單位作為資助出售房屋，去年3月中和4月中重估單位市值，折扣率均約14%，意即日後業主在市場上轉售單位時，須按轉售時的市值向局方補回約14%差價。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4930&issue=20170420
私樓租金歷史高海怡一年飆20%
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GS(14)@2017-04-22 10:38:27【本報訊】政府出招遏抑買樓需求，樓價卻未見下跌，租金更出現止跌回升。中原數據指出，十大屋苑整體租金連續上升12個月，重返歷史高位。其中，南港島綫通車效應，刺激鴨脷洲海怡半島租金一年勁升20%。
兩房叫租1.75萬
按中原地產新簽租約統計，上月全港107個大型私人屋苑實用平均呎租34.1元，打破2015年9月份34元的歷史高位，創下新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2015年底市場對經濟前景過度悲觀，令私樓租金由34元高位下調半年，跌幅10.9%。直至去年新春後，經濟恢復增長，樓價3月份開始止跌回升，租金亦由3月份的30.3元重拾升軌至今，12個月累升12.5%。十大藍籌屋苑中，以海怡半島累計升幅最突出，上月呎租錄36元，較去年3月份29.9元，一年足足累升20.4%。利嘉閣黃智龍表示，海怡半島33座中層H室，實用面積634方呎，三房單位，上月以月租2.3萬元租出，呎租36.3元，一年前同類單位月租1.95萬至2萬元水平，一年上升15%至18%。目前，屋苑約60個租盤，兩房最平叫租1.75萬元，3房最平叫租2.3萬元。租金升幅榜排第二位為天水圍嘉湖山莊，去年3月屋苑平均呎租18元，上月已升至21.2元，升幅17.8%。第三位為鰂魚涌康怡花園，平均呎租由去年3月32.6元升至上月38.1元，一年累升16.9%。另觀塘麗港城升15.8%、藍田匯景花園升15.1%、柴灣杏花村升14%、鰂魚涌太古城升13.8%，以及沙田第一城則升13.3%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170421/19996376
首季私樓動工量創16年新高
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GS(14)@2017-05-13 05:32:42【本報訊】私樓動工步伐加快，首季動工量累計達8,904伙，相當於去年全年19,682伙的45%，更創16年同期新高。屋宇署最新數據顯示，3月份全港共有4個私人住宅項目動工，涉4,455伙，按月急增逾2.6倍。數據顯示，當中最大規模的要數大圍站上蓋物業發展項目，涉及3,000伙；連同上述項目，今年首季全港共有18個私人住宅項目動工，涉及單位總數8,904伙。落成量亦急起直追。3月份全港共有8個私人住宅項目共4,181個單位落成，比2月份的8伙激增，亦較去年3月份的833伙大升4倍；首季共有4,370伙私宅落成，較去年同期1,803伙按年大增1.4倍，亦為7年以來同期新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，今年內尚有不少大型項目可望開展工序，包括信置（083）觀塘市中心重建項目第2、3發展區涉1,999伙、保利（119）啟德沐寧街9號龍譽涉931伙，料可今年施工，粗略估算今年私人住宅動工量有望超越2萬伙水平，刷新17年新高紀錄。此外，屋宇署3月共批出28份建築圖則，當中新地（016）持有的西鐵元朗站南地盤，獲批建兩幢47層商住物業，提供62.8萬方呎住宅樓面。整個項目佔地42.1萬方呎，總樓面148.5萬方呎，住宅部份佔136.1萬方呎，而非住宅樓面則為12.4萬方呎，物業將建6幢住宅，提供不少於1,876伙。新地2015年8月斥資93.2億元鯨吞此項目，樓面呎價高達6,276元，成為新界西北地王。另英皇國際（163）旗下跑馬地英皇駿景酒店，獲批建一幢28層住宅大樓，涉5.8萬方呎樓面。南豐山頂甘道11號，獲批建1座5層高住宅，住宅樓面1.7萬方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019762
【私樓控必睇．1】新界東北「隱世秘境」臨海公屋走丹麥風
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GS(14)@2017-05-14 10:44:53如果閣下終日尋尋覓覓，尋找隱世IG拉絲打卡秘景，蘋果財經幫到你！是日介紹位於新界東北、深圳河以南的「隱世公屋」－－沙頭角禁區迎海樓。前臨180度無敵海景，沙頭角海壯麗景色一覽無遺，粉色油漆的外牆，油出一陣充滿少女味的丹麥小屋風格，你沒有看錯，的確，迎海樓是一座房協公屋。當市區樓怪則、屏風、1梯34伙橫行無忌之時；迎海樓安然地望著海，施施然劃成140個單位，樓高5層，極低密度。當市區業主為間百多呎劏房單位，捱生捱死做樓奴時；迎海樓的租戶，最細單位都有220呎，大單位約360呎。沒有「極邪惡」發水窗台，租戶仍然活得鬆動。沙頭角區民沈先生，原本租住位於香港保存最完整的民初建築群，有「民初街」之稱的新樓街單位。月租雖只需約2000元，但稱得上「民初街」，樓齡都有百年歷史。由入紙上樓至今，共花了15年時間的等待，終於抽到迎海樓大單位，「開心呀，要裝修到好靚，油油油咗十幾次。最少都十幾萬啦，好多自己做。」覺得自己幸運嗎？「好多人都好好彩，我係其中一個。」旁人看來，沈先生的確非常幸運，幸運在當距迎海樓3分鐘腳程的新盤「尚澄」，呎價逾萬元，最貴更達16212元時；沈先生的單位，享同一個海景景緻，月租只要1988至3253元，假設住30年，租金不用120萬元。不過，要做幸運的公屋居民，首先，你要是沙頭角禁區居民；即是首先，要願意住山旯旮沙頭角；然後又首先，你接受到出入市區最少一小時車程；首先再首先，你又要接受一系列限制……想知更多，且看下一則新聞。旁白：黎少凡、倪敏慧記者：倪敏慧攝影：馮鋒、陳家文編導、剪接：陳家文
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170514/20020952
【私樓控必睇．2】走入沙頭角禁地！居民：呢度天怒人怨
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GS(14)@2017-05-14 10:44:54「嗌交嗌到拍枱拍凳，同啲幫辦嗌。」「好似我哋讀書學過一句說話，朝令夕改」。於禁區經營茶餐廳的黃先生，他家族幾代人，都以沙頭角禁區為家，提到「禁區紙」問題，他談得激動。他表示，沙頭角禁區，沒錯是景色怡人，環境一流，但一張「禁區紙」卻為生活增添不少麻煩。他指，警方不時更改「禁區條例」，以「居民住戶證」可擔保禁區訪客數目為例，就時有改變，「我試過咁樣俾幫辦問，點解你啲朋友要入嚟沙頭角，我唔識答佢啊，點解呀？因為我啲朋友要上嚟探我囉！」他表示，「你試吓喺上水禁區紙辦事處嗰度坐兩、三日，一定大把Argue。」他反問，「我哋禁區居民，都係香港人，點解對我哋限制越來越多。」自從2012年起，港府分三階段開放禁區，禁區範圍越縮越細，只剩沙頭角村、沙頭角墟及鄰近的中英街一帶，令禁區內店舖生意越來越差，黃先生慨嘆，「依家生意，唔係話賺錢，三幾千蚊生意維持得到嘅，當係生活一部分。我原本兩間舖頭嘅，做做吓依家做剩一間。」被問到有否考慮過買入新盤尚澄，他表示本來考慮買，但開價太貴，「供唔到，依家講緊嘅係200幾萬買200幾呎喎，係一個唔正常嘅單位喎。」他又指，尚澄每呎樓面地價只是1,104元，但開價逾萬元一呎實在不合理。生於斯、長於斯，黃先生繼續留在沙頭角，是因為這裡始終是他的家，「呢度簡單，人情味重啲，來來去去都係呢一班人，好似你哋嚟到我哋都好開心架，有多幾個人望下，開心架。」被問到會否建議區外人搬入，他表示，「退休啦，環境係好架。」旁白：黎少凡、倪敏慧記者：倪敏慧攝影：馮鋒、陳家文編導、剪接：陳家文
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170514/20020953
私樓租金連升13個月 累漲13%
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GS(14)@2017-05-18 02:05:37【本報訊】租金持續上升，根據中原地產研究部資料，上月全港107個私人屋苑平均呎租34.3元，按月升0.6%，且連升13個月，累計達13.2%；相比97年9月平均呎租24.9元，升幅近四成，即租金較97樓市高峯期高38%。十大屋苑當中，柴灣杏花邨升幅最高，單月升2%。根據中原地產新簽租約統計，2017年4月全港107個大型私人住宅屋苑，平均呎租34.3元，按月升0.6%，連升13個月之外，亦創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，本港首季GDP升幅顯著，反映經濟環境持續改善。經濟前景相對樂觀，有助吸引外籍員工來港工作，租客亦願意增加租金。隨着暑假傳統租賃旺季來臨，學生對租盤需求增加，相信暑假前租金升幅有望擴大。
杏花邨呎租單月升2%
十大屋苑方面，8個屋苑呎租錄得升幅，升幅最大是柴灣杏花邨，4月份錄36.5元，按月升2%；其次是紅磡黃埔花園，平均呎租34元，按月升1.8%。藍田匯景花園及鰂魚涌康怡花園平均呎租分別錄32.6元及37元，逆市跌0.3%及2.9%。中原地產趙鴻運表示，鰂魚涌太古城富天閣低層G室，實用792方呎，三房連套房，擁海景，以1,524萬元連租約易手，呎價19,242元。單位現時以33,000元租出，回報率2.6厘。中原地產伍錦基表示，將軍澳清水灣半島8座高層A室，實用680方呎，以888萬元易手，呎價13,059元，創屋苑呎價新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170516/20022790
德田邨實呎1.5萬貴過私樓 全港公屋王
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GS(14)@2017-05-26 23:49:27【明報專訊】金管局加辣後，二手樓價繼續急升，市場頻現公屋王及居屋王。藍田德田邨有3年額印鬆綁貨實呎高逾1.5萬元，甚至高於區內私樓匯景花園約1.3萬元實呎水平，貴絕全港公屋。
額印鬆綁 3年升價1倍
土地註冊處顯示，德田邨德瑞樓中層21A室，實用面積165方呎，以248萬元（已補地價）成交，實呎15,030元，較對上將軍澳景林邨創下的約1.39萬元紀錄高8%。原業主2014年5月以120萬元（已補地價）購入，持貨3年即獲利128萬元或1倍，賺幅為額印鬆綁貨成交罕見。世紀21聯誠董事謝寶昭表示，原業主購入後一直將單位出租，每月收8200元租金，租客搬出後才賣出單位。
此外，鰂魚涌康山花園連錄2房戶實呎突破1.6萬元，榮登全港居屋王。市場消息指，康山花園2座高層E室，實用面積431方呎（建築521方呎），以719萬元（已補地價）成交，實呎16,682元（建呎13,800元），呎價創全港居屋新高。原業主2010年以304萬元（已補地價）購入，帳面獲利415萬元或1.3倍。
另屋苑9座中層A室，面積與上址相同，以700萬元易手，實呎16,241元（建呎13,436元），呎價創全港居屋次高。原業主2009年以245萬元（已補地價）購入，帳面獲利455萬元或1.9倍。是次康山花園連錄兩宗實呎高逾1.6萬元的成交，取代何文田冠熹苑（實呎15,887元），重奪居屋王寶座，而且一併佔據首兩名。
康山實呎逾1.6萬 貴絕全港居屋
鰂魚涌私樓康怡花園亦有複式戶實呎高逾1.8萬元破頂。市場消息稱，康怡花園B座頂層複式戶，實用面積738方呎，3房1套間隔，以1350萬元易手，實呎18,293元，呎價為屋苑新高。原業主1989年以50萬元購入，現沽出帳面大幅獲利1300萬元或26倍。
樂景園「九按」盤9600萬沽
另土地註冊處顯示，跑馬地樂景園中層B室，實用面積2583方呎（建築3134方呎），早前以9600萬元易手，實呎3.7萬元（建呎3萬元），為屋苑近兩年首宗成交。原業主於1995年以2685萬元購入，其間9次抵押予銀行或財務公司，帳面獲利6915萬元或2.5倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2137&issue=20170526
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