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梁任內私樓售價指數走勢

1 : GS(14)@2017-06-18 11:09:20

97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059466
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見證客人高低起跌 由私樓住到公屋

1 : GS(14)@2017-07-03 22:49:33

【明報專訊】黎港新指加零壹經營至今看見許多故事,其中他印象最深刻的是由大角咀陳興社區服務中心譚姑娘轉介下的個案。

當時,他幫一位有精神病的婆婆搬屋,那位婆婆不斷向譚姑娘投訴,不滿搬運工人要分三次才可以幫她完成整個搬屋的過程。譚姑娘不斷向她解釋,但她仍諸多怨言,黎港新見狀,立刻到她的家跟進。

難忘老人家由不滿變感動

黎港新形容,當時他看見婆婆家的牆壁掛滿了塑膠袋,枱上放滿了大大小小的東西,牀上的雜物多得只能容納一個人的身位。最終搬運工人要幫那位婆婆搬了三次,才可以把所有傢俬搬完。婆婆看見搬運工人義務幫他搬屋,最終感動流淚,稱讚他們,堅持要給他們400元小費。黎港新看見婆婆最後懂得感恩,又看見她與搬運工人之間的互動,他亦感到開心。

訪問當天黎港新正幫一位在5年前因經濟環境轉變而導致收入銳減的家庭搬屋。這個家庭在經濟最高峰的時候住在馬鞍山銀湖天峰,後來需暫住別人私下租出來的居屋。現在終於排到沙田公屋上樓。這個家庭每一次搬屋都會幫襯加零壹,黎港新見證了這個家庭的高低起跌,本來需要3,800元的搬運費用,他只收取2,800元兼轉贈多件傢俬,包括五張椅子、一張用實木餐枱和一個四層櫃,這些全屬轉贈傢俬,祝賀他們成功上樓。

[社企新天地]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3172&issue=20170703
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私樓居屋估價年半首錄跌幅 康怡單位1個月跌5%最勁

1 : GS(14)@2017-08-28 14:01:21

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4463&issue=20170822
【明報專訊】樓價升勢持續多時,部分二手屋苑單位做價近日開始回調,銀行估價亦跟隨大市出現大漲小回。本報抽取十大屋苑及十個居屋屋苑合共100個估價個案,發現有7個個案首現跌勢,以細單位為主,按月下跌3%至5%,為過去1年半以來首現估價跌幅情况。有分析員表示,近日樓價高位後有所回調,相信只屬輕微調整。

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明報記者 方可兒、林尚民

本報挑選十大屋苑及十個居屋屋苑各20個單位,透過三大銀行進行的100個估值個案,發現有7個個案是繼2015年年底後、逾1年半以來首現跌勢。可留意的是,2015年中曾發生股災,樓市其後於第4季步入調整期,單位估值亦由該年年底開始下跌,直至去年4月終止跌勢,4個月內累跌4%至18%不等。

估值下調以兩房單位為主

雖然目前只有小量個案出現輕微跌幅,跌勢未算明顯,但有61個、即逾六成個案按月估值維持不變,餘下約三成錄得升幅的估值個案,按月亦僅升0.5%至6%,銀行對各大屋苑及居屋的單位估值,亦未如早前進取。

是次錄得估值跌幅的單位以2房單位居多,當中跌幅最多的是鰂魚涌康怡花園一伙實用461方呎的兩房戶,最新估值820萬元,較上月估值868萬元低48萬元或5%。

太古城兩房則王估值下跌3%

至於有「樓市探熱針」之稱的鰂魚涌太古城一伙實用582方呎的兩房則王單位,最近估值亦按月跌3%至1157萬元。事實上,屋苑近日部分兩房則王成交價亦跌穿1000萬元,如恒山閣一伙實用581方呎的兩房戶,本月便以995萬元成交。

居屋方面,十個屋苑當中只有屯門兆康苑的單位錄得估值跌幅。不論2房還是3房單位的估值均下跌,如實用526方呎的兩房戶,最新估值447萬元,較上月錄得的461萬元跌3%;另一伙實用664方呎的3房戶,最新估值463萬元,同樣較上月錄得的478萬元,按月跌3%。

林一鳴:明年始現較大跌勢

資深地產分析員林一鳴表示,目前樓價已升至高峰,買家不再追價入市,樓市步入調整期,樓價始現跌勢,使銀行估價也隨之下調。由於細單位樓價升勢一向跑贏大市,升得急亦跌得急,跌勢由此類單位展開。不過,他認為,是次跌勢只屬輕微調整,只會下調3%至5%,明年才現較為明顯跌勢。
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私樓租金連續半年創新高39%租務成交月租逾2萬

1 : GS(14)@2017-09-17 16:34:22

■平價租盤減,月租逾2萬元的放租盤越來越多。 朱永倫攝



【本報訊】樓價高企,租金也是困擾本港民眾的嚴峻民生問題。有報告指出,隨着租金向上,月租1.5萬元或以下的上車租盤比率續跌,反之月租2萬元以上的「中高價」租盤,今年第3季比例升至38.7%歷史新高。記者:朱連峰 陳東陽



將軍澳再出現大額租務成交,天晉3A期有特色單位以高達6.2萬元獲承租,屬區內史上第二貴的租盤。


租金按月僅升0.3%

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,根據中原地產新簽租約統計,8月份全港107個大型私人屋苑的實用面積平均每呎租金最新報35.3元,按月雖僅升0.3%,但是自今年3月份升穿34元歷史高位後,連續6個月創歷史新高,累升4.1%。隨着租金上升,平價租盤亦見減少。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,截至上月底止第三季數字顯示,月租1.5萬元或以下的住宅租務成交個案比率36.4%,較第二季約36.9%進一步減少約0.5個百分點或1.3%,創近3季新低;反觀,月租逾2萬元的「中高價」個案比率持續攀升至約38.7%新高水平,逼近四成水平,與月租1.5萬元或以下的比率進一步拉闊。挾鐵路上蓋的緻藍天,部份單位月租超越2萬元大關。中原地產伍錦基表示,5座高層右翼A室為例,屬3房連套房,及設有工人房單位,單位去年月租1.68萬元,本月單位續約,新月租增至2.08萬元,一年增幅24%,呎租30元。業主兩年前以687萬元買入,租金回報率由一年前不足3厘,僅2.9厘,升至現時3.6厘水平。而同區的天晉,消息指,再錄得大額租賃成交,位於3A期2A座頂層連平台特色戶,實用1,164方呎,平台243方呎附設「按摩池」,剛以月租6.2萬元連兩個車位租出,呎租53元,租客為德國公司租客。業主於2012年向新地(016)以2,212萬元買入單位,若扣除兩個車位月租約8,000元,租金回報率近3厘。將軍澳目前最貴租樓王,為天晉1期一個頂層連天台單位,今年5月以8.3萬元租出,成為將軍澳最貴月租單位。


居屋康山月租達2.3萬

就連居屋租金也頻升穿2萬元水平。有「居屋王」美譽的鰂魚涌康山花園,新近錄得兩宗月租逾2萬元成交,其中1座低層C室三房戶,實用592方呎,以每月2.3萬元租出。美聯吳肇基稱,同區太古城現有逾160個租盤,最平叫租2.1萬元。經濟學家關焯照表示,樓價持續向上,「市民買唔起樓咪租樓囉」,所以租金連續多個月來不斷打破歷史新高紀錄是有理由的。一般而言,租金走勢會較樓價變動滯後兩、三個月,主要是受到租賃合同年期所影響。近月住宅價格保持強勢,所以關焯照預期短期內租金「唔繼續升都至少打橫行」,要待樓價確認目頂轉勢向下,租金方有望回落。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150062
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私樓二按升 業界:發展商帶動

1 : GS(14)@2017-10-29 23:15:19

【明報專訊】近期按揭持有人向私營機構借二按有所增加,運輸及房屋局長陳帆致立法會議員柯創盛的回覆中提及,截至今年8月底,私人房屋單位的未償還住宅按揭個案共有52萬宗,其中有約1.3萬宗涉及多重按揭,佔整體比例的2.5%。翻查金管局資料,整體宗數與去年相比有所減少,不過涉及私營機構提供多重按揭計劃的宗數有所上升,中原按揭經紀董事總經理王美鳳相信,數字上升主要由於發展商二按帶動。

涉銀行按揭佔比拉升至2.01%

多重按揭是指,除了銀行批出的按揭,同時向其他借貸機構和發展商借取按揭貸款。截至今年8月涉及多重按揭的未償還按揭有12,869宗,比去年1月的15,130宗減少(圖),跌幅主要來自政府資助房屋的二按計劃,不過涉及私營機構二按計劃的未償還按揭宗數由去年1月的4249宗升至今年8月的5180宗。以金額計,涉及二按的銀行按揭金額佔整體未償還的金額,亦因更多按揭持有人向私營機構借二按而上升,佔比由去年初的1.73%升至2.01%。

王美鳳表示,直至樓按提示服務今年4月推出前,一般向財務公司借貸的二按未必會通知銀行,銀行不會有相關統計數字,因此相信涉及私營機構的二按上升絕大部分由發展商提供。金管局推出多輪逆周期措施限制銀行按揭借貸成數,令更多買家須向其他機構借二按,「七成按揭收緊至六成的差別已經很大,加上有部分已降至五成、四成」。此外,樓價上升增加供樓負擔,亦增加二按的需求。

樓價上升增二按需求

不過,借取二按並不表示買家財務實力稍遜,王美鳳指出申請二按客戶包括換樓客和投資客,入市時資金暫未回籠,故借二按周轉,日後轉按或清還部分貸款。而且發展商二按利率較高,亦需要通過銀行一按壓力測試,實力不足的上車客未必會考慮。

此外,截至今年第二季,房委會轄下可供出租公屋單位數目約為76.8萬個,空置率約為0.4%;而現時私人住宅單位總存量為116萬個,空置率約為3.8%。租住私人單位住戶中,40.5萬為沒有與其他人分租的全租戶,約1萬個為兩個或以上住戶合租單位的合租戶,約4萬個為由僱主提供居所,另有53,200個住戶為免租戶。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6910&issue=20171026
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343285

過去4年預測一手私樓潛在供應

1 : GS(14)@2017-10-30 00:51:59

來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171028/20197072
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343454

補地價後仍較同區私樓便宜

1 : GS(14)@2017-11-05 15:36:04

【本報訊】房協推出資助房屋將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺,兩區的地產界人士均指,即使計算補地價後,新推出的單位仍比同區私樓呎價便宜。將軍澳翠嶺峰平均呎價是8,700元,補地價後約1.24萬元,而同區二手樓樓盤平均呎價為1.3萬元至1.7萬元,換言之,翠嶺峰比市價單位每呎便宜數百至4,000多元。


翠嶺峰較鄰近居屋貴


以鄰近將軍澳翠嶺峰的私樓樓盤都會噔為例,兩房單位實用面績為492呎的二手樓樓盤,呎價是15,955元。以近期區內最便宜的二手樓樓盤新寶城為例,實用面積為377呎的兩房單位,呎價亦需15,252元。同區居屋彩明苑現時的自由市場呎價為9,486元至10,015元,翠嶺峰補地價後的呎價比彩明苑高。美聯物業將軍澳都會噔分行助理區域經理余偉峰指出,房協新推出的翠嶺峰資助房屋單位,與同區比較價錢合理,單位設計包括露台及工作平台亦與同區私樓天晉相似,當中將軍澳翠嶺峰「樓王」三房單位面向東南面,現時未補地價時的呎價不足一萬元屬相當便宜。



至於屯門翠鳴臺,該區地產市場人士表示,屯門二手樓樓盤呎價大約為1萬至1.4萬元,翠鳴臺的平均呎價,即使計算補地價之後,仍與市價相若甚至便宜數千元。以鄰近屯門翠鳴臺的私樓大興花園為例,實用面積419呎的兩房單位,呎價為10,262元。而另一私樓瓏門最新錄得兩房820萬成交紀錄,呎價逾16,400元。■記者梁佩珊



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171031/20199900
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343709

施永青:首置盤定位與私樓有衝突

1 : GS(14)@2017-11-13 03:33:40

■施永青相信未來樓價最大機會是緩緩上升;旁為其兒子施俊嶸。李潤芳攝


【本報訊】雖然樓價升勢放緩,但中原集團主席兼總裁施永青堅稱香港按揭借貸泡沫不大,預期港人將繼續捱貴樓。不過,首置上車盤定位與私樓市場客源重叠並存在衝突,他覺得有限的社會資源該優先照顧最有需要的一群,即輪候公屋人士。按其分析,特首林鄭月娥房屋政策側重協助港人置業,提供明確置業階梯,由綠置居延伸至首置盤,「如果你話施政報告後期望樓價大跌,個個買到樓,我覺得呢個寄望就不切實際。」當中綠置居同發展商衝突不大,但首置上車盤針對月入介乎5.2萬元到6.8萬元的家庭,卻屬發展商欲爭取的客源,「如果真係大力推動,同私人市場有重叠及衝突。」同時,施永青覺得首置上車盤所惠及的階層相對富裕,急切性不及未有公屋人士的住屋需要。

堅稱按揭借貸泡沫不大

施永青又形容樓市辣招無助解決港人置業問題,反而令細單位樓價及租金飆升,並窒礙市民換樓,令二手住宅物業流通量低於2003年經濟低谷時,「好少人賣樓令到香港人改善生活嘅速度慢咗」,而業主長期持有物業「供吓、供吓就供甩層樓」,至今有多達六成業主已供滿樓,反映香港借貸泡沫不大。「金管局成日話有泡沫,人地都供甩樓喇,鬼怕你加息咩。人地全資產,點會變負資產?」提及金管局近期言論時施永青份外勞氣,反指隨住經濟增長帶動借貸規模,分析數據時不能片面解讀借款多寡,卻忽視市民擁有更加龐大的資產,實際上,本港家庭借貸比率仍處於低水平。再將空置率低、政經穩定等因素納入考量,施永青相信樓價最大機會是緩緩上升,「我響市場咁耐,都未見過咁低空置率嘅情況下,樓市會爆煲!」



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206900
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私樓潛在供應維持9.7萬伙 去年施工量1.7萬伙跌三成 仍屬高水平

1 : GS(14)@2018-01-27 11:12:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5035&issue=20180127
【明報專訊】運輸及房屋局最新公布,未來3至4年一手潛在私宅供應為9.7萬伙,與去年9月底數據持平,當中近八成屬實用面積少於753方呎,意味中小型單位仍主導大市。雖然去年私宅施工量為1.7萬伙,按年大減逾三成,但業界認為未來5年每年平均新供應仍可達2萬伙的高水平。不過,有業界人士稱,供應增加主要來自「劏細」單位,預計仍難令樓價大幅調整。

明報記者 林可為、甘潔瑩

運房局數據顯示,上述9.7萬伙潛在私宅新供應中,包括9000伙已落成但未售出單位、6.1萬伙建築中單位(已減去已預售單位)、2.7萬伙熟地上可隨時動工項目單位。儘管整體潛在供應量未見新突破,但依然是運房局繼去年6月公布、潛在新供應量有9.8萬伙後的次高紀錄;相對2016年12月底總體潛在供應量9.4萬伙,按年增加3000伙或3%。

近八成潛在供應屬中小型單位

樓價高企下,中小型單位料將續主導一手市場。運房局表示,9.7萬伙潛在新供應中,估計有7.62萬伙,屬實用面積小於753方呎的單位,比上一季多3500伙,佔整體潛在供應量78%,較上一季多約3個百分點。局方並預計,未來數月將有7幅住宅地轉為熟地,可提供約3900伙。

過去5年每年平均施工量1.76萬伙

可留意的是,去年第4季私宅施工量,雖然由第3季的800伙,飈升6900伙或8.6倍至7700伙、涉19個住宅項目;但若相對2016年全年錄2.55萬伙,按年跌33%。仲量聯行研究部副董事車永筠認為,雖然去年全年施工量大跌,但過去5年(2013至2017)平均每年施工量仍達1.76萬多伙,較再之前5年(2007至2012年)的平均1.17萬伙增加約51%。她又稱,若新建單位陸續到位及發售,供應量可望持續增加,未來5年私宅新供應料每年可達2萬伙,較2013至2017年的落成量(平均1.35萬伙),多出47%。

測量師:看不到原因令樓價大跌

落成量方面,去年第四季共有14個私宅項目落成,涉約4900伙,按季增加800伙或19.5%。此外,去年全年私宅落成量為1.78萬伙,除按年增加3200伙或22%外,更是自2004年錄2.6萬伙後,過去13年來的新高。萊坊高級董事林浩文表示,經濟持續向好,目前看不到有何重大因素,令樓價於今年內大跌,相反整體樓價今年預料仍有5%升幅,而豪宅看高一線升8%。
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施工量跌三成 今年私樓料升5%學者:只會高位上落

1 : GS(14)@2018-01-28 18:24:18

【本報訊】私人住宅施工量跌逾三成,據運房局數據,去年全年私樓施工量1.7萬伙,較2016年2.55萬伙跌33.3%,而一手私人住宅潛在供應量續維持9.7萬伙水平。學者指數據已難左右樓價升勢,料今年至少升5%至10%。記者:葉煜燊


運房局發言人指,隨政府持續有序地增加房屋土地供應,料未來3至4年的私樓預計供應量將維持在較高水平。私人住宅潛在供應中,包括仍未售出的貨尾9,000伙、建築中但仍未售出或未發售的樓花6.1萬伙,及2.7萬伙隨時可動工的熟地,合共9.7萬伙。當中料有7.62萬伙實用面積少於753方呎的中小型單位,較上一季多3,500個,佔整體供應量78%,較上一季多約3%;預計未來數月將有7幅住宅用地轉為熟地,可提供約3,900個單位。


今年有望回升至2萬伙

去年第四季私樓施工量大增至7,700伙,新地(016)西鐵元朗站(北地盤)為其中一個,上季較第三季800伙增約8.6倍;惟去年全年累計1.7萬伙,卻較2016年2.55萬伙跌33.3%。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,施工量一直有升有跌,但樓價就一直上升,可見樓價不受私樓落成量、供應量、土地買賣等增加影響,「發展商冇可能喺經濟咁好嘅情況下,平價、平過成本賣樓」。他指,由於現時本港樓宇政策扭曲了市場價格,未來樓價或會反覆升跌,但強調難大跌,「唔會大跌五至六成低過深圳(樓價)」。至於今年樓價走勢,他料最少升5%至10%,「市民要改變思維,唔好等樓價跌再買,因為已經唔係周期問題,係一個結構性改變,樓宇(價格)只會一直喺高位上落」。去年全年沒有樓花項目售出,高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,這反映發展商不介意延遲至現樓才賣,因樓價仍在上升軌道,只要供應量「唔係(多得)太離譜」,發展商依自己步伐推盤,對樓價不構成太大壓力。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,去年施工量回落逾三成,料不會令未來落成量大跌,過去4年施工量每年平均1.85萬伙,在政府積極推地,施工量再顯著下跌機會不大,今年有望回升至2萬伙水平。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180127/20287157
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