首季私樓動工量創16年新高
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GS(14)@2017-05-13 05:32:42【本報訊】私樓動工步伐加快，首季動工量累計達8,904伙，相當於去年全年19,682伙的45%，更創16年同期新高。屋宇署最新數據顯示，3月份全港共有4個私人住宅項目動工，涉4,455伙，按月急增逾2.6倍。數據顯示，當中最大規模的要數大圍站上蓋物業發展項目，涉及3,000伙；連同上述項目，今年首季全港共有18個私人住宅項目動工，涉及單位總數8,904伙。落成量亦急起直追。3月份全港共有8個私人住宅項目共4,181個單位落成，比2月份的8伙激增，亦較去年3月份的833伙大升4倍；首季共有4,370伙私宅落成，較去年同期1,803伙按年大增1.4倍，亦為7年以來同期新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮預計，今年內尚有不少大型項目可望開展工序，包括信置（083）觀塘市中心重建項目第2、3發展區涉1,999伙、保利（119）啟德沐寧街9號龍譽涉931伙，料可今年施工，粗略估算今年私人住宅動工量有望超越2萬伙水平，刷新17年新高紀錄。此外，屋宇署3月共批出28份建築圖則，當中新地（016）持有的西鐵元朗站南地盤，獲批建兩幢47層商住物業，提供62.8萬方呎住宅樓面。整個項目佔地42.1萬方呎，總樓面148.5萬方呎，住宅部份佔136.1萬方呎，而非住宅樓面則為12.4萬方呎，物業將建6幢住宅，提供不少於1,876伙。新地2015年8月斥資93.2億元鯨吞此項目，樓面呎價高達6,276元，成為新界西北地王。另英皇國際（163）旗下跑馬地英皇駿景酒店，獲批建一幢28層住宅大樓，涉5.8萬方呎樓面。南豐山頂甘道11號，獲批建1座5層高住宅，住宅樓面1.7萬方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170513/20019762
【私樓控必睇．1】新界東北「隱世秘境」臨海公屋走丹麥風
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GS(14)@2017-05-14 10:44:53如果閣下終日尋尋覓覓，尋找隱世IG拉絲打卡秘景，蘋果財經幫到你！是日介紹位於新界東北、深圳河以南的「隱世公屋」－－沙頭角禁區迎海樓。前臨180度無敵海景，沙頭角海壯麗景色一覽無遺，粉色油漆的外牆，油出一陣充滿少女味的丹麥小屋風格，你沒有看錯，的確，迎海樓是一座房協公屋。當市區樓怪則、屏風、1梯34伙橫行無忌之時；迎海樓安然地望著海，施施然劃成140個單位，樓高5層，極低密度。當市區業主為間百多呎劏房單位，捱生捱死做樓奴時；迎海樓的租戶，最細單位都有220呎，大單位約360呎。沒有「極邪惡」發水窗台，租戶仍然活得鬆動。沙頭角區民沈先生，原本租住位於香港保存最完整的民初建築群，有「民初街」之稱的新樓街單位。月租雖只需約2000元，但稱得上「民初街」，樓齡都有百年歷史。由入紙上樓至今，共花了15年時間的等待，終於抽到迎海樓大單位，「開心呀，要裝修到好靚，油油油咗十幾次。最少都十幾萬啦，好多自己做。」覺得自己幸運嗎？「好多人都好好彩，我係其中一個。」旁人看來，沈先生的確非常幸運，幸運在當距迎海樓3分鐘腳程的新盤「尚澄」，呎價逾萬元，最貴更達16212元時；沈先生的單位，享同一個海景景緻，月租只要1988至3253元，假設住30年，租金不用120萬元。不過，要做幸運的公屋居民，首先，你要是沙頭角禁區居民；即是首先，要願意住山旯旮沙頭角；然後又首先，你接受到出入市區最少一小時車程；首先再首先，你又要接受一系列限制……想知更多，且看下一則新聞。旁白：黎少凡、倪敏慧記者：倪敏慧攝影：馮鋒、陳家文編導、剪接：陳家文
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170514/20020952
【私樓控必睇．2】走入沙頭角禁地！居民：呢度天怒人怨
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GS(14)@2017-05-14 10:44:54「嗌交嗌到拍枱拍凳，同啲幫辦嗌。」「好似我哋讀書學過一句說話，朝令夕改」。於禁區經營茶餐廳的黃先生，他家族幾代人，都以沙頭角禁區為家，提到「禁區紙」問題，他談得激動。他表示，沙頭角禁區，沒錯是景色怡人，環境一流，但一張「禁區紙」卻為生活增添不少麻煩。他指，警方不時更改「禁區條例」，以「居民住戶證」可擔保禁區訪客數目為例，就時有改變，「我試過咁樣俾幫辦問，點解你啲朋友要入嚟沙頭角，我唔識答佢啊，點解呀？因為我啲朋友要上嚟探我囉！」他表示，「你試吓喺上水禁區紙辦事處嗰度坐兩、三日，一定大把Argue。」他反問，「我哋禁區居民，都係香港人，點解對我哋限制越來越多。」自從2012年起，港府分三階段開放禁區，禁區範圍越縮越細，只剩沙頭角村、沙頭角墟及鄰近的中英街一帶，令禁區內店舖生意越來越差，黃先生慨嘆，「依家生意，唔係話賺錢，三幾千蚊生意維持得到嘅，當係生活一部分。我原本兩間舖頭嘅，做做吓依家做剩一間。」被問到有否考慮過買入新盤尚澄，他表示本來考慮買，但開價太貴，「供唔到，依家講緊嘅係200幾萬買200幾呎喎，係一個唔正常嘅單位喎。」他又指，尚澄每呎樓面地價只是1,104元，但開價逾萬元一呎實在不合理。生於斯、長於斯，黃先生繼續留在沙頭角，是因為這裡始終是他的家，「呢度簡單，人情味重啲，來來去去都係呢一班人，好似你哋嚟到我哋都好開心架，有多幾個人望下，開心架。」被問到會否建議區外人搬入，他表示，「退休啦，環境係好架。」旁白：黎少凡、倪敏慧記者：倪敏慧攝影：馮鋒、陳家文編導、剪接：陳家文
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170514/20020953
私樓租金連升13個月 累漲13%
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GS(14)@2017-05-18 02:05:37【本報訊】租金持續上升，根據中原地產研究部資料，上月全港107個私人屋苑平均呎租34.3元，按月升0.6%，且連升13個月，累計達13.2%；相比97年9月平均呎租24.9元，升幅近四成，即租金較97樓市高峯期高38%。十大屋苑當中，柴灣杏花邨升幅最高，單月升2%。根據中原地產新簽租約統計，2017年4月全港107個大型私人住宅屋苑，平均呎租34.3元，按月升0.6%，連升13個月之外，亦創歷史新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，本港首季GDP升幅顯著，反映經濟環境持續改善。經濟前景相對樂觀，有助吸引外籍員工來港工作，租客亦願意增加租金。隨着暑假傳統租賃旺季來臨，學生對租盤需求增加，相信暑假前租金升幅有望擴大。
杏花邨呎租單月升2%
十大屋苑方面，8個屋苑呎租錄得升幅，升幅最大是柴灣杏花邨，4月份錄36.5元，按月升2%；其次是紅磡黃埔花園，平均呎租34元，按月升1.8%。藍田匯景花園及鰂魚涌康怡花園平均呎租分別錄32.6元及37元，逆市跌0.3%及2.9%。中原地產趙鴻運表示，鰂魚涌太古城富天閣低層G室，實用792方呎，三房連套房，擁海景，以1,524萬元連租約易手，呎價19,242元。單位現時以33,000元租出，回報率2.6厘。中原地產伍錦基表示，將軍澳清水灣半島8座高層A室，實用680方呎，以888萬元易手，呎價13,059元，創屋苑呎價新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170516/20022790
德田邨實呎1.5萬貴過私樓 全港公屋王
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GS(14)@2017-05-26 23:49:27【明報專訊】金管局加辣後，二手樓價繼續急升，市場頻現公屋王及居屋王。藍田德田邨有3年額印鬆綁貨實呎高逾1.5萬元，甚至高於區內私樓匯景花園約1.3萬元實呎水平，貴絕全港公屋。
額印鬆綁 3年升價1倍
土地註冊處顯示，德田邨德瑞樓中層21A室，實用面積165方呎，以248萬元（已補地價）成交，實呎15,030元，較對上將軍澳景林邨創下的約1.39萬元紀錄高8%。原業主2014年5月以120萬元（已補地價）購入，持貨3年即獲利128萬元或1倍，賺幅為額印鬆綁貨成交罕見。世紀21聯誠董事謝寶昭表示，原業主購入後一直將單位出租，每月收8200元租金，租客搬出後才賣出單位。
此外，鰂魚涌康山花園連錄2房戶實呎突破1.6萬元，榮登全港居屋王。市場消息指，康山花園2座高層E室，實用面積431方呎（建築521方呎），以719萬元（已補地價）成交，實呎16,682元（建呎13,800元），呎價創全港居屋新高。原業主2010年以304萬元（已補地價）購入，帳面獲利415萬元或1.3倍。
另屋苑9座中層A室，面積與上址相同，以700萬元易手，實呎16,241元（建呎13,436元），呎價創全港居屋次高。原業主2009年以245萬元（已補地價）購入，帳面獲利455萬元或1.9倍。是次康山花園連錄兩宗實呎高逾1.6萬元的成交，取代何文田冠熹苑（實呎15,887元），重奪居屋王寶座，而且一併佔據首兩名。
康山實呎逾1.6萬 貴絕全港居屋
鰂魚涌私樓康怡花園亦有複式戶實呎高逾1.8萬元破頂。市場消息稱，康怡花園B座頂層複式戶，實用面積738方呎，3房1套間隔，以1350萬元易手，實呎18,293元，呎價為屋苑新高。原業主1989年以50萬元購入，現沽出帳面大幅獲利1300萬元或26倍。
樂景園「九按」盤9600萬沽
另土地註冊處顯示，跑馬地樂景園中層B室，實用面積2583方呎（建築3134方呎），早前以9600萬元易手，實呎3.7萬元（建呎3萬元），為屋苑近兩年首宗成交。原業主於1995年以2685萬元購入，其間9次抵押予銀行或財務公司，帳面獲利6915萬元或2.5倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2137&issue=20170526
見證客人高低起跌 由私樓住到公屋
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GS(14)@2017-07-03 22:49:33【明報專訊】黎港新指加零壹經營至今看見許多故事，其中他印象最深刻的是由大角咀陳興社區服務中心譚姑娘轉介下的個案。
當時，他幫一位有精神病的婆婆搬屋，那位婆婆不斷向譚姑娘投訴，不滿搬運工人要分三次才可以幫她完成整個搬屋的過程。譚姑娘不斷向她解釋，但她仍諸多怨言，黎港新見狀，立刻到她的家跟進。
難忘老人家由不滿變感動
黎港新形容，當時他看見婆婆家的牆壁掛滿了塑膠袋，枱上放滿了大大小小的東西，牀上的雜物多得只能容納一個人的身位。最終搬運工人要幫那位婆婆搬了三次，才可以把所有傢俬搬完。婆婆看見搬運工人義務幫他搬屋，最終感動流淚，稱讚他們，堅持要給他們400元小費。黎港新看見婆婆最後懂得感恩，又看見她與搬運工人之間的互動，他亦感到開心。
訪問當天黎港新正幫一位在5年前因經濟環境轉變而導致收入銳減的家庭搬屋。這個家庭在經濟最高峰的時候住在馬鞍山銀湖天峰，後來需暫住別人私下租出來的居屋。現在終於排到沙田公屋上樓。這個家庭每一次搬屋都會幫襯加零壹，黎港新見證了這個家庭的高低起跌，本來需要3,800元的搬運費用，他只收取2,800元兼轉贈多件傢俬，包括五張椅子、一張用實木餐枱和一個四層櫃，這些全屬轉贈傢俬，祝賀他們成功上樓。
[社企新天地]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3172&issue=20170703
私樓居屋估價年半首錄跌幅 康怡單位1個月跌5％最勁
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GS(14)@2017-08-28 14:01:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4463&issue=20170822
【明報專訊】樓價升勢持續多時，部分二手屋苑單位做價近日開始回調，銀行估價亦跟隨大市出現大漲小回。本報抽取十大屋苑及十個居屋屋苑合共100個估價個案，發現有7個個案首現跌勢，以細單位為主，按月下跌3%至5%，為過去1年半以來首現估價跌幅情况。有分析員表示，近日樓價高位後有所回調，相信只屬輕微調整。
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明報記者 方可兒、林尚民
本報挑選十大屋苑及十個居屋屋苑各20個單位，透過三大銀行進行的100個估值個案，發現有7個個案是繼2015年年底後、逾1年半以來首現跌勢。可留意的是，2015年中曾發生股災，樓市其後於第4季步入調整期，單位估值亦由該年年底開始下跌，直至去年4月終止跌勢，4個月內累跌4%至18%不等。
估值下調以兩房單位為主
雖然目前只有小量個案出現輕微跌幅，跌勢未算明顯，但有61個、即逾六成個案按月估值維持不變，餘下約三成錄得升幅的估值個案，按月亦僅升0.5%至6%，銀行對各大屋苑及居屋的單位估值，亦未如早前進取。
是次錄得估值跌幅的單位以2房單位居多，當中跌幅最多的是鰂魚涌康怡花園一伙實用461方呎的兩房戶，最新估值820萬元，較上月估值868萬元低48萬元或5%。
太古城兩房則王估值下跌3%
至於有「樓市探熱針」之稱的鰂魚涌太古城一伙實用582方呎的兩房則王單位，最近估值亦按月跌3%至1157萬元。事實上，屋苑近日部分兩房則王成交價亦跌穿1000萬元，如恒山閣一伙實用581方呎的兩房戶，本月便以995萬元成交。
居屋方面，十個屋苑當中只有屯門兆康苑的單位錄得估值跌幅。不論2房還是3房單位的估值均下跌，如實用526方呎的兩房戶，最新估值447萬元，較上月錄得的461萬元跌3%；另一伙實用664方呎的3房戶，最新估值463萬元，同樣較上月錄得的478萬元，按月跌3%。
林一鳴：明年始現較大跌勢
資深地產分析員林一鳴表示，目前樓價已升至高峰，買家不再追價入市，樓市步入調整期，樓價始現跌勢，使銀行估價也隨之下調。由於細單位樓價升勢一向跑贏大市，升得急亦跌得急，跌勢由此類單位展開。不過，他認為，是次跌勢只屬輕微調整，只會下調3%至5%，明年才現較為明顯跌勢。
私樓租金連續半年創新高39%租務成交月租逾2萬
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GS(14)@2017-09-17 16:34:22■平價租盤減，月租逾2萬元的放租盤越來越多。 朱永倫攝
【本報訊】樓價高企，租金也是困擾本港民眾的嚴峻民生問題。有報告指出，隨着租金向上，月租1.5萬元或以下的上車租盤比率續跌，反之月租2萬元以上的「中高價」租盤，今年第3季比例升至38.7%歷史新高。記者：朱連峰 陳東陽
將軍澳再出現大額租務成交，天晉3A期有特色單位以高達6.2萬元獲承租，屬區內史上第二貴的租盤。
租金按月僅升0.3%
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，根據中原地產新簽租約統計，8月份全港107個大型私人屋苑的實用面積平均每呎租金最新報35.3元，按月雖僅升0.3%，但是自今年3月份升穿34元歷史高位後，連續6個月創歷史新高，累升4.1%。隨着租金上升，平價租盤亦見減少。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，截至上月底止第三季數字顯示，月租1.5萬元或以下的住宅租務成交個案比率36.4%，較第二季約36.9%進一步減少約0.5個百分點或1.3%，創近3季新低；反觀，月租逾2萬元的「中高價」個案比率持續攀升至約38.7%新高水平，逼近四成水平，與月租1.5萬元或以下的比率進一步拉闊。挾鐵路上蓋的緻藍天，部份單位月租超越2萬元大關。中原地產伍錦基表示，5座高層右翼A室為例，屬3房連套房，及設有工人房單位，單位去年月租1.68萬元，本月單位續約，新月租增至2.08萬元，一年增幅24%，呎租30元。業主兩年前以687萬元買入，租金回報率由一年前不足3厘，僅2.9厘，升至現時3.6厘水平。而同區的天晉，消息指，再錄得大額租賃成交，位於3A期2A座頂層連平台特色戶，實用1,164方呎，平台243方呎附設「按摩池」，剛以月租6.2萬元連兩個車位租出，呎租53元，租客為德國公司租客。業主於2012年向新地（016）以2,212萬元買入單位，若扣除兩個車位月租約8,000元，租金回報率近3厘。將軍澳目前最貴租樓王，為天晉1期一個頂層連天台單位，今年5月以8.3萬元租出，成為將軍澳最貴月租單位。
居屋康山月租達2.3萬
就連居屋租金也頻升穿2萬元水平。有「居屋王」美譽的鰂魚涌康山花園，新近錄得兩宗月租逾2萬元成交，其中1座低層C室三房戶，實用592方呎，以每月2.3萬元租出。美聯吳肇基稱，同區太古城現有逾160個租盤，最平叫租2.1萬元。經濟學家關焯照表示，樓價持續向上，「市民買唔起樓咪租樓囉」，所以租金連續多個月來不斷打破歷史新高紀錄是有理由的。一般而言，租金走勢會較樓價變動滯後兩、三個月，主要是受到租賃合同年期所影響。近月住宅價格保持強勢，所以關焯照預期短期內租金「唔繼續升都至少打橫行」，要待樓價確認目頂轉勢向下，租金方有望回落。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150062
私樓二按升 業界：發展商帶動
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GS(14)@2017-10-29 23:15:19【明報專訊】近期按揭持有人向私營機構借二按有所增加，運輸及房屋局長陳帆致立法會議員柯創盛的回覆中提及，截至今年8月底，私人房屋單位的未償還住宅按揭個案共有52萬宗，其中有約1.3萬宗涉及多重按揭，佔整體比例的2.5%。翻查金管局資料，整體宗數與去年相比有所減少，不過涉及私營機構提供多重按揭計劃的宗數有所上升，中原按揭經紀董事總經理王美鳳相信，數字上升主要由於發展商二按帶動。
涉銀行按揭佔比拉升至2.01%
多重按揭是指，除了銀行批出的按揭，同時向其他借貸機構和發展商借取按揭貸款。截至今年8月涉及多重按揭的未償還按揭有12,869宗，比去年1月的15,130宗減少（圖），跌幅主要來自政府資助房屋的二按計劃，不過涉及私營機構二按計劃的未償還按揭宗數由去年1月的4249宗升至今年8月的5180宗。以金額計，涉及二按的銀行按揭金額佔整體未償還的金額，亦因更多按揭持有人向私營機構借二按而上升，佔比由去年初的1.73%升至2.01%。
王美鳳表示，直至樓按提示服務今年4月推出前，一般向財務公司借貸的二按未必會通知銀行，銀行不會有相關統計數字，因此相信涉及私營機構的二按上升絕大部分由發展商提供。金管局推出多輪逆周期措施限制銀行按揭借貸成數，令更多買家須向其他機構借二按，「七成按揭收緊至六成的差別已經很大，加上有部分已降至五成、四成」。此外，樓價上升增加供樓負擔，亦增加二按的需求。
樓價上升增二按需求
不過，借取二按並不表示買家財務實力稍遜，王美鳳指出申請二按客戶包括換樓客和投資客，入市時資金暫未回籠，故借二按周轉，日後轉按或清還部分貸款。而且發展商二按利率較高，亦需要通過銀行一按壓力測試，實力不足的上車客未必會考慮。
此外，截至今年第二季，房委會轄下可供出租公屋單位數目約為76.8萬個，空置率約為0.4%；而現時私人住宅單位總存量為116萬個，空置率約為3.8%。租住私人單位住戶中，40.5萬為沒有與其他人分租的全租戶，約1萬個為兩個或以上住戶合租單位的合租戶，約4萬個為由僱主提供居所，另有53,200個住戶為免租戶。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6910&issue=20171026
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