ZKIZ Archives


炒家風險大,用家反而可以考慮?──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14938


由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價,一片「回到九七」之聲甚喧塵上,摸貨短炒成交逐漸出現,據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」,當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?


二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確 認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。


所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高 的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。


對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。


筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。


正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。


真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑,筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」,卻看到有些「潮流樓評家」。


有人問:「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價?5%10%15%或更多?」。筆者的答案是:「2009年底私人住宅總存量1,090,600個,2010年七月份有12,957宗住宅交易,以年率計,是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭,以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說,樓價高低是無關宏旨的。





炒家 風險 用家 反而 可以 考慮 潮流 樓評 評家 意見 2010 08 07 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17131

內地客絕跡 用家搶貨

2012-6-14  NM

沉寂近半年的樓市,忽然熱鬧起來,三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱(音:津)岸8號、白石角溋玥(音:盈月)•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身 硬撼後,由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出,一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手,卻因內地豪客絕跡,要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後,二手交投受壓,令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限,內地經濟明顯放緩,但由於低息持續,加上一手缺盤,用家想入市,惟有焗住搶貨。


上週六早上八時多,長沙灣喜雅的售樓處外,已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目,截至本月三日一共收到三千多張票,爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序,並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓,但八時三十分已到達現場,與他們的經紀謀定揀樓策略,「一陣唔好理座向、樓高,總之平就好撲啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張:「唉,咁樣揀樓太多uncertainty,我哋一家五口打算自住,希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房 協以十二萬元,包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區,並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早,準買家一家大小,連同負責招呼他們的經紀共數百人, 坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮,房協規定每名買家連同經紀,最多四人進入酒樓等候區,更安排近三十名保安,分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀 樓的準買家,則要在富臨門口排隊,出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內,整條街都塞滿人,要出動警方封路,途人不滿說:「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴 時雨,排隊的準買家,時而擔遮、時而撥扇,有的排到累了,索性坐在街上休息,有買家為了快人一步到售樓處,甚至跨過警方的封鎖線,在馬路上穿插。有經紀坦 言:「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」


中午十二時,終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處,約一個小 時,終於成功揀到單位,陳弟即時向記者打眼色,呼一口氣,明顯「放下心頭大石」,在跑回酒樓簽約途中,他跟記者說:「好開心,買咗個兩房單位,七千蚊呎, 呵呵。」 由於房協的喜雅實施「港人港樓」,只賣予持有香港身份證的人士,故是次賣樓內地人絕跡,以用家為主。售樓處內,準買家除了與在場的家人商討外,亦不斷致電 未能出席的家人查詢意見,整個買樓過程連簽約,最少花近四、五個小時,與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期,最後一批,即持有一千五百至三千號 籌的準賣家,可於三時前往揀樓,但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋 長沙灣喜雅
售賣日期:9-6-2012 平均呎價:$8,200 售賣方式:房協於早前收逾三千張票,準買家抽籤決定揀樓次序。 銷售情況:於上週六早上九時正式開售,晚上七時,三百二十個單位沽清。(另七個逾千呎單位及特色單位,正接受認購申請,本週四下午一時截止。) 「清袋」原因:實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上,喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心, 二手平均呎價約五千三百元,故喜雅平均呎價八千二,並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤,像林氏一家為搏得一個單位,全家總動員一人一票,共入了三張每張二十 萬元支票。開工程公司的林先生說:「我哋住附近豐盛居㗎,打算買來俾個仔將來住,或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價,「我哋係有筆錢,放喺銀行 又無息收,個股市又咁波動,買樓穩陣啲,唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計,喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位,租金回報僅三釐,但林先生 已表示滿足。 下午二時,手持二千號籌的準買家,明知機會渺茫,亦前來搏一搏,房協職員向她說:「要延遲到七、八點,你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐 廳呆等。直至下午六時三十分,房協職員走到人龍中間大叫:「而家仲有八個單位剩,你哋想執雞嘅,就繼續排啦。」但三、四十人的人龍,依然沒有人願意離開。 記者問堅持不離去的準買家蔡小姐,她解釋:「難得市區樓係呢個價錢,又夠實用,屋企人住喺附近,好想買到一個。」再過半小時後,職員宣佈三百二十個單位沽 清,手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤,新世界車公廟站上蓋溱岸8號(簡稱溱8), 亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓,一名地產經紀不斷遊說記者買入一千二百多呎的大單位,原來是發展商急於先散大單位,「細單位根本唔 憂賣,大把上車客等住買。」該地產經紀爆料:「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎!」到上週三正式開售,記者見在場揀樓的買家中, 鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少,加上發展商行「配額制」,令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。


喜 歡買「細價樓」出租的投資者Terry,上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位,「我分咗四張票,入曬四間代理行,先搶得一間咋﹗」 他選擇建築期付款,即現時先付一成半首期,約一百萬元現金,明年中才上會。他計過數,認為有排未到加息週期,故投資風險亦低,「一日唔加息,個樓價都未升 完。如果減曬手續費賺到一成,我就即放。如果賣唔出,就會出租。一千呎以下單位好易租,加上地點方便,起碼租到一萬五千蚊,月供一萬二千,扣除雜費,都有 一、兩千蚊落袋。就算加息,最壞打算係打個和。」 上週末溱八隻賣出多廿多伙,故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣,在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客,唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個 兩房單位,於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位,就俾其他盤搶曬啲上車客了!」

大碼趕客 車公廟站溱岸8號
售賣日期:6-6-2012 平均呎價:$8,789 銷售情況:截至本週日售出約170伙 「變陣」原因:先推逾千呎河景大單位,因銀碼大,反應冷淡,拖慢銷售速度;本週日晚,發展商終因應準買家要求,推出兩房單位,本週三開售。

溋玥頂硬上
三 個新盤中,以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日,只賣出十二個單位,佔推售的一百三十伙不足一成;截至本週二,該盤僅賣出 二十五伙,本地客佔八成。開賣當日,售樓處氣氛冷清,地產經紀比買家還多,有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫,俾人唱係『地庫海灣』,梗係無乜人 買啦!」
其實,最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則,一房單位都要七百八十八呎起,面積一千二百多呎以上的三及四房單位,更佔總數的八成半。就 算想學溱8變陣,亦變不了。發展商唯有加傭吸引經紀出力促銷,據經紀透露,每間行只要累積賣出十五伙,便可加傭至百分之二點七五,賣出五十間更加至三點二 五的近年新高。


幸好,該盤仍有實力本地客青睞,首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三 百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接,只是發展商對內地客仍未死心,「本月尾及下月初,我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部 總經理田兆源認為,由於項目動輒過千萬,所以銷情比較慢熱。 內地經濟放緩,過往豪客如溫州幫等絕跡港樓,連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言:「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得!你睇嚇 中環、廣東道啲名牌鋪頭,少咗好多人買嘢啦。」他認為,本地人需求亦不可小看,但卻只會買「平樓」,還要位於市區,「現在要賣新界二千呎的單位,肯定有排 都賣唔出,唔好話二千呎,千二呎都難賣!」內地客對港樓熱情不再的現象,早在今年初開始。據中原地產研究部的數據,今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅 盤,內地客比例佔近四成七,比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成,估計今年第二季將更少。

出閘脫腳 白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期:9-6-2012
平均呎價:約$9,200
銷售情況:截至本週二售出25伙
「撻Q」原因:大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位,碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫,名不副實。

內地客缺水無影
專 攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認:「以前十個客起碼有八個係內地人,現在十個得兩三個,銀碼亦細咗好多,集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露,近期 仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家,「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影,最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人,都因生意差,無心情再來買。」 近月,內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌,四宗撻訂個案中福建買家佔三宗!此外,同期交樓的大圍盛世及深灣9號,亦相繼 有福建和南京買家撻訂;推售經年的大埔比華利山別墅,有天津買家守了四年後,終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山、人稱北角四嫂的投資者陳雅輝,今年 二月亦要蝕九十多萬求甩身,「去年五月買入時,以為千八萬可以買到間小洋房好抵,發展商仲要送釐印費,又有二按,我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔 平咗差唔多三百萬,以為自己好叻啦!」

供應少 焗搶新盤
樓市返回基本位,靠本地用家力撐。事實上,前年政府推出特別 印花稅後,令二手交投淡靜,但環球投資疲弱,加上港元貶值,港人寧願「揸磚頭」,令樓價乾升,但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年, 賣地數目少之又少。根據地政總署的數字,九七年至去年透過各種方式賣出的土地,合共僅得二百一十一公頃,即平均每年僅十四公頃,與回歸前每年賣廿多公頃無 得比。 土地供應大減外,近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字,○九年批出售樓紙需約八個月,去年已延長至超過一年。現時正待批售樓 紙中,以新地屯門站上蓋的瓏門,等得最久,已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目,共五千六百多伙,就算成功在年內批出開售,今年全年的一手私人單位供 應量亦僅一萬餘伙,較過去十年,每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙,仍少三成半。供應緊張,乃樓價高踞不下的真兇,想「食住」低息環境入市的用家,惟有 「焗住」搶新盤。 ####


內地 絕跡 用家 家搶 搶貨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34316

陳德霖分化樓市 激活炒家 趕絕用家

2015-03-05  NM  
 

 

這個政府,總要和全港想安居樂業的市民作對。市民呻買樓難,政府話:「買唔到樓,咪唔好買囉!」

上週五,金管局突然出招,將樓價七百萬以下的自用物業,最高按揭成數由七成降至六成,又把第二套房及各類非自用物業,按揭貸款的供款與入息比率,由現時五成下調至四成。新措施旨在控制金融體系風險,並壓抑市場需求,但亦正正趕絕一班真正用家。

上車換樓客突然要多付一成首期,市民怨聲載道,埋怨殺錯良民,買樓變得不可能。真正得益的,是一班因樓價繼續升值、肥到襪都著唔落的有錢炒家,內地客近月更有回歸之勢。畸形的樓市政策,有錢人繼續享受資產升值的財富效應,窮人繼續含忍。辣招無力壓樓市

10/2009年

$2,000萬以上物業按揭成數收緊至60%。

8/2010年

政府九招遏炒風,包括收緊豪宅貸款上限,$1,200萬或以上豪宅,按揭成數由70%降至60%,以及禁止一手樓花「摩貨」轉讓,並發展啟德等增加單位供應。

11/2010年

首度推出「額外印花稅(SSD),買家六個月內轉手徵15%印花稅等。

6/2011年

$1,000萬以上物業按揭成數收緊至50%。

9/2012年

已擁有一項或以上按揭,再申請按揭,供款入息比率上限由50%降至40%。

10/2012年

推出加強版額外印花稅(SSD 2),將印花稅適用期由兩年延至三年,首半年轉手稅率由15%加至20%;又推出「買家印花稅(BSD)」,對非香港永久居民與用本地及海外公民名義買入住宅,一律徵收15%買家印花稅。

2/2013年

銀行壓力測試假設利率回升2%至3%。樓價$450萬以上只可承造最多80%按揭;並推出「雙倍印花稅(DSD)」,把樓宇買賣印花稅率全面增加一倍,最高稅率由樓價4.25%加至8.5%。

2/2015年(最新)

$700萬以下,按揭由過去60%至70%按揭成數,一律降至60%。購買第二套房,不管是否自用,供款入息比率由50%降至40%;非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為40%。

辣招推出後,記者即時到集中細價樓的沙田第一城感受市場氣氛,代理行經紀都牙痛咁聲:「政府有無諗過,會令幾多人無飯開,製造失業大軍!」當晚的確有不少準買家「心急入市」,務求借足七成,故即晚完成交易。不過更多的人,卻因此招而大失預算,要重新部署。例如在翌日,只能在另一細價盤荃灣中心地產鋪「徘徊」的Cherry夫婦。Cherry原本打算生小孩後便入市,但措施令他們的買樓計劃告吹。她激動地說:「如果呢個政策係為咗打擊一班炒樓嘅人,我可以講,而家係打壓埋我哋呢班真心想買樓自住嘅人!」

用家計唔到數

上週五,金管局總裁陳德霖突然召開記者會,宣布又再出招,是為○九年以來第七輪招數。當中主要為:七百萬元以下自用單位,可借按揭成數上限,由七成一律下降至六成;購買第二套房,不論是否自住,供款入息比率由五成降至四成;及非自用住宅及工商單位,供款與收入比率一律定為四成等。眾多招數中,以收緊七百萬元以下按揭成數,帶來的反應最激;尤其後生一輩,在社交群組中媽聲四起,認為連累的是一眾無辜的自住用家。本刊一位記者的家姐個案,正好反映現實。記者的家姐區太,任職教師,與丈夫月入共四萬。○九年以近二百五十萬元,買入將軍澳新都城一期一個三百多呎單位。因為下個月女兒出世,正打算換大單位,但上週金管局出招,令她計唔到數,「BB未出世屋企已經唔夠住,淨係BB車、BB床、BB衫已經霸咗成個廳。之前睇啱一個五百呎單位,樓價六百萬。如果借足七成,首期要一百八十萬。而家收緊到只可借六成,即首期要二百四十萬。我層樓就算賣咗,最盡都只能套現二百萬!」按此,區太要想辦法湊足首期差價,不外乎向親友借、向財仔借,又或自己慢慢儲多兩三年,但不排除其間樓價仍再升。即使向外借首期湊夠,區太還要面對壓力測試一關。前年第六輪金管局措施,要求銀行壓力測試的假設利率,由兩釐升至三釐。區太現符合壓力測試要求,但這是假設她沒有任何其他債項。如果她借錢俾首期,分分鐘過唔到關!其實付經紀佣金及從價印花稅,她已要使二十四萬元。面對開支排山倒海,只是一名單純用家、並無投機心態的區太,人生計劃要再諗過。原本打算三年抱兩的她,現在生仔和買樓計劃都要「停一停,諗一諗」,「再睇定啲啦,呢個時候要俾多六十幾萬真係有啲吃力,逼啲住住先都要o架啦,唔再生住囉。」

首置都受影響

這類個案,其實比比皆是。計劃明年結婚的張小姐,首次置業,與男友已儲定近五十萬首期。因婚後要與奶奶同住,正在觀塘區物色四百呎單位,「而家四百呎單位都要五百萬,原本首置可以按足九成,兩個人供每月都啱啱好,唔超過供款入息比率,但而家收緊咗,我哋就要俾多五十萬首期喎!」原不計劃向屋企人借錢的張小姐,現在心大心細,「有邊個想麻煩屋企人?五十萬對我哋呢啲蟻民算好多,問佢哋借都未必借到。」她另一打算是買更細的單位,「唯有睇二、三百呎嘅樓啦,你都無得揀!」她大罵政府幫倒忙,「佢唔做好過做啦!出埋啲招數歧視窮人,財爺講到出口,叫你哋班窮人買唔到樓,就唔好買!點解可以咁刻薄?點解政府係要懲罰一班腳踏實地嘅人?」相反,對有實力的炒家來說,現時市況對他們最為有利,且應付得綽綽有餘。記者訪問多名投資者及學者意見,大都認為金管局的招數,一如既往,只會令成交大縮而樓價繼續向上。有樓揸手的投資者,只要將升值了的物業加按,隨時套現再買樓收租。例如元朗有十多層細價樓收租的陳先生,每層入市價由幾十萬至百多萬不等。他每年總租金收入便有百多、二百萬元,「升咗價嘅我會再借二按,套番啲錢再投資。而且嚟緊我會再加租,收到嘅錢更多。」出招前,他再以四百多萬買入YOHO TOWN一個單位,「如果銀行唔借嘅,我咪all cash俾晒,無咩影響。」

炒家綽綽有餘

事實上,過往政府針對大價樓的辣招,根本遏止不了樓價,價格愈升愈有。不借銀行,投資者仍有不少借錢渠道,當中包括俗稱財仔的財務公司。由於業主的磚頭夠保值,財仔都非常樂意借錢。本刊翻查土地註冊處資料,發現近年不少物業都有二、三、四按甚至更多記錄。例如持有火炭御龍山的趙姓業主,一○年以一千七百多萬元購入,其間先後向易還財務、新鴻基財務、借得易財務等借錢。計盡其未贖及已贖按揭,前前後後按揭次數竟達十五次,金額合共起碼三千萬元以上,物業就如一部提款機。加上全球放水,仍在低息環境,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為,連同過往政府所出、扭曲樓市的招數,市場對物業的需求會持續爆發。「政府係用錯招,上年政府見中小型樓升勢顯著,就刻意打壓,其實今年豪宅先係升市火車頭!」他指各國貨幣貶值,不少有條件買家都傾向買豪宅來保值。「自上年歐央行印銀紙之後,豪宅交投明顯增加,價格仲愈升愈有,升幅明顯追上中小型樓。」百利保(617)執行董事范統亦指出,環球放水令豪宅需求上升,「我聽番啲經紀講,有趨勢見到內地客都回港買樓。之前DSD(雙倍印花稅)一出,一百個內地客即刻剩番十個,甚至無。而家有趨勢見大陸客返緊嚟。」

一手旺租盤更旺

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,金管局今次出招,是想向市場發放「政府做緊嘢」的訊息,「樓市升得好緊要,市場有訴求想政府出招壓抑樓價,咁最快又唔使立法會通過嘅招數,就係由金管局調整按揭,壓抑需求,就算樓價唔跌,至少唔好升咁快啦!」市場普遍預期,自住用家可能由二手市場,「被迫」轉投一手樓。黃良昇指:「今次嘅樓市干預會令二手樓供應更加少,發展商會以二按嚟吸引準買家。喺無得揀嘅情況下,會有唔少準業主寧願俾貴少少都會揀番一手樓。」他又警告,近期租盤不足情況已相當普遍,金管局推新辣招後,對租盤市場影響深遠。「新政策始終淘汰一班人出局。佢哋買唔起樓都會去租。喺呢幾年市場上租盤加速,追唔上需求,呢個問題今年會慢慢浮現出嚟,政府要小心應對。」金管局出招,令樓市呈兩極分化,激活炒家趕絕用家,真正唔做好過做!

財仔氾濫金管局加壓

近年樓市還有一個怪現象,就是財仔開得成行成市,大量承造樓宇按揭,取代了銀行部分角色,但最終其風險卻轉嫁了給銀行。根據記錄,自○九年起,財仔由三百間,在六年間升至今年的一千二百間,升幅達三倍,幾乎隔日就有一間新財仔開業!但金管局只監管銀行,警務處又只管放債人牌照,及有否違法行為。財仔的借貸規模及資金來源不受規管,形成一個未能掌握的樓市風險。

銀行不願call loan

而現時公屋及居屋有價,財仔活動更活躍。但問題是,承造一按的銀行,卻未必知業主再向財仔伸手借錢。前渣打銀行中國區行政總裁、現任房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,在現時制度下,銀行未必知道業主在財務公司做二、三、四按,「業主有責任要通知銀行,但實際上佢哋好少咁做,怕影響銀行對佢嘅按揭態度。銀行如果經常查資料庫,都會知道業主做咗二按,但銀行都好少咁做,因為有太多業務要做,好少有時間定時查。」而且查冊有一定成本,若業主還款能力良好,銀行根本不會call loan倒自己米。金管局總裁陳德霖上週五透露,目前財務公司按揭貸款規模八十億至九十億元,而本港銀行按揭貸款餘額約九千億元,佔市場不足百分之一。不過黃遠輝指,「如果業主做二、三、四按,係會令業主由優質債仔,變成劣質債仔。」而且財務公司息口貴,債仔還錢都自然會先還財仔,令銀行斷供風險上升,「銀行其實只想收錢,怕麻煩,你叫佢拎層樓去賣都有成本!」

企業債有問題

另外,亦有銀行借錢給財仔做生意,再由財仔借出按揭貸款或個人貸款。此類業務會歸入企業貸款(corporate loan),銀行不會在年報中公開具體數字。有業內人士指,「好似東亞銀行咁,佢按揭貸款增長好少,但整體貸款增長好多,有幾多係借咗俾財仔都無人知!」據金管局初步統計,銀行借給財務公司的樓宇相關貸款金額,約為二百五十億元。如果財仔出事,甚至倒閉,最終還不到債項,一樣牽連銀行。雖然規模細,萬一出事對銀行體系影響有限,但金管局仍要管理銀行在樓市下滑時,所可能承受的風險。而財仔應否同被監管,亦一直是市場焦點。「有啲財仔知個債仔有樓喺手,會向根本唔夠錢還嘅債仔提供私人貸款,到其時真係還唔到,就逼佢哋賣樓。」財仔呃債仔不斷借的招數,不外乎向債仔稱,可以較低息借出更大金額,來償還之前的債項;又或是以更高息借出小額數目,用以應急,「受害人」比比皆是,其中一個就是目不識丁的何婆婆。

以為好抵其實好貴

六十六歲的何婆婆,連買餸都經常計錯數,她居住在○二年以十五萬元購入的沙田博康邨單位,同年向中銀承造按揭。一三年她因應急欠下親戚八萬元,碰巧有財務公司(中潤)來電,為了盡快還債就把公屋按下。每月只還二千多元,婆婆卻不知道年息高達四十二釐,亦不清楚還款期為十年,還以為「好抵」。這樣計算,十年後的總還款額約二十五萬,比起本金八萬高出兩倍多。其間,另有一「好心」的財仔(尚誠)表示可提供較低息貸款,婆婆不敢告訴子女,獨自答允。她因此再簽下廿五萬元的「低息」貸款清還第一筆按揭。而所謂低息,其實是三十三點六釐。三個月後,尚誠再叫婆婆以同樣息口,借五十萬冚之前廿五萬元按揭。之後另一財仔(易還財務)再借出七十五萬元。到家人突然收到易還財務釘契通知書,他們才知婆婆的欠款連利息,總還款額高達一百九十八萬!財仔釘契,即是想逼業主賣樓,婆婆真係喊都無謂!記者翻查土地註冊處記錄,滿身財仔數的業主比比皆是,就如一個風險重重、未曾引爆的計時炸彈。

 
陳德 分化 樓市 激活 炒家 趕絕 絕用 用家
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=134848

從用家角度看人幣跨境結算 - 信報9月17日


人民幣跨境貿易結算試行一年多了。雖然量不太多,但增長快。而要搞活結算量,把人民幣國際化,甚至進一步讓人民幣躋身儲備貨幣之列,開放資本賬是必須的。令很多人意外的是,就是貿易往來賬只開放了一年左右,原來緊閉的資本賬大門也開始打開。這一兩年來的變動多且快,就是用家要緊貼也感困難,筆者就嘗試把各最新規定做個小小的歸納和總結。

試點在開始時只是針對貿易賬,只讓幹中港貿易的公司參與,按實際的貿易需要買賣人民幣,也可向銀行申請貿易融資。如無貿易背景者,一概被拒諸門外。7月份起,只要所得的人民幣不回流國內,參與者的資格和規範都大大放開了。這是把香港作為離岸人民幣市場,也可說是在港試驗開放資本賬的運作。

企業要留意兌換風險

最新規定是怎樣?第一,就是你的公司沒有中港貿易,也可以參與,在港銀開立人民幣賬戶。第二,金管局也放開了不可把名下人民幣轉賬至第三者銀行戶口的限制;即本地公司間的商業往來是可以以人民幣作交易貨幣了,甚至可向有需要者發出借貸。

而跨境貿易結算試行計劃現已推展至全球。理論上,如你的外國貿易對手之往來銀行跟國內銀行有貿易賬結算戶,你也可跟他們協議用人民幣作交易貨幣。

但這是內銀的系統和行事法規的問題,人行對此還未有實施細則,故還未有先例可援。沒有實際中港貿易背景的公司,雖然從7月起可參與這試行計劃,但也要看清兌換風險。

計劃下的清算行中銀香港,只會為真實的貿易結算款提供平倉,即買賣和兌換人民幣的服務。如你公司的人民幣不是來自中港貿易,要兌換港幣或外幣,只可找本地銀行了。但本地人民幣存款和兌換市場還是細小,風險可是大的,即不一定有對手跟你買賣,即使有,叫價也可能是奇差。

相反,中銀香港作為貿易賬清算行,可直接在國內的外滙交易中心進行平盤,即買賣在貿易賬下得來或要支付的人民幣,外滙兌換風險就小得多了。

外滙購售額度有限制

你或會問,我的往來銀行不是可以跟其他作為一般結算代理的內銀買賣或兌換人民幣嗎?這個在理論上可以,但第一,每間參與代理結算的內銀,都受人行批出的外滙購售額度所規範。這是什麼?是跟外地銀行買賣人民幣的累計性上限。而這個上限,也是按實際貿易量算出來。第二,這個買賣額度按規定,也只可用於貿易結算的用途上。其他的,就是資本賬了。

在國內資本賬尚未開的前提下,要買賣,都要有外管或人行的審批或默許。額度有限,內銀當然會先照顧自己的客戶。而要拿內地批文或祝福,本地企業又怎是內地企業的對手。是故最近在市場上造成的非貿易賬人民幣買賣,絕大部分是內地企業在港的窗口子公司。

那向銀行拿人民幣融資又如何?貿易賬下的出入口押滙和其他貿易融資,從去年一開始就可以了。今年7月起,更是全面開放,只要有人民幣頭寸,銀行可放出任何形式的人民幣貸款,即用途不再有任何限制,不一定是用來付貿易款,可以是投資在本地發行的各種人民幣投資工具。但也是一樣,沒有國內外管或其他相關部門的批文,所得的貸款金一概不可打回內地,投資任何金融產品或實體項目當然不可,就是滙回內地自己的公司也不能。換個頭看,你要借人民幣,銀行除了要看你的實力,也會看你有否穩定的人民幣收入來源。原因也就是上面談過的兌換風險。

不是貿易融資或經批准回流國內的貸款賬,中銀香港這清算行是不會賣人民幣給你作還款用的。那你就要在本地人民幣外滙市場平倉了,難度和風險如上面分析,在現在的市場環境下,是頗大的。

資本賬開放重要一步

上面談的都是針對公司客戶而言。對一般私人投資者,首先每天最多買賣或提存兩萬元人民幣的上限沒有放鬆。在港轉賬的限制跟公司客戶一樣已解除,即如不回流國內,就可自由運用。但兌換風險就一樣要看清。還有,按金管局規定,銀行現在還不能提供任何形式的私人人民幣貸款。

最後也一提,外管剛在 8月底公布的《開展出口收入存放境外政策試點的通知》*。10月1日起,北京、廣東、山東、江蘇四個地區內的企業,可申請在海外包括香港開立外幣戶口,存放從出口賺得的外幣,試驗期為一年。

雖然限制仍多,如存款只能用於貿易往來賬, 外管隨時審查資料等;另一方面,人民幣看漲,大部分內企業都是盡快把賺得的外幣換回人民幣,境外開戶需求應不會太大。但這實是國內資本賬進一步開放的重要一步。

註:*http://www.safe.gov.cn/model_safe/laws/law_detail.jsp?ID=80302000000000000,37&id=4
從用 用家 角度 看人 人幣 跨境 結算 信報 17
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176629

用家搶貨樓價焗升

1 : GS(14)@2011-01-16 19:19:25

2011-1-13 NM
不足兩個月前,政府推出辣招,向炒家徵收額外印花稅,為熾熱的樓市降溫。措施一出樓市隨即「急凍」,炒家「哭樓喪」,代理恐防飯碗不保計劃上街遊行,有睇淡樓市的業主更割價放盤。

但措施僅僅實施一個多月,一班用家眼見樓價跌定,於去年底開始湧入市「執死雞」。踏入二○一一年,樓市更有回暖之兆,用家見二手盤源買少見少,擔心將來買貴樓,隨即蜂擁入市,上週六、日,十大屋苑價量齊升。發展商亦積極部署推新盤,迎接樓市小陽春。

每年農曆年後的樓市小陽春,今年提早來臨。九龍灣德福花園一個Q座單位放盤,從地下觀看,睇樓客一隊接一隊,大多是一家大細或是情侶,中原地產德福分行經理Steven說:「呢度啲盤真係買少見少,只要有一個筍盤,就幾隊客爭住睇,三、四點睇完,五、六點就落訂。」最終,Q座這個六百二十五呎單位,在各方搶貨下,呎價被挾至六千二百多元,用家以三百八十九萬接貨,比同類單位平均呎價五千九百元還要高!「同事之間都在爭盤。措施推出之前德福花園有一百八十個放盤,依家只得番一百五十個。」市場缺盤,與政府出招打擊樓價息息相關。

去年十一月十九日,政府重拳出擊,向炒家徵收額外印花稅,最高達百分之十五,樓市隨即進入短暫的冰河時期。沙田第一城、太古城、嘉湖山莊等炒家天堂,未有實力長揸的業主及炒家擔心坐艇,遂把單位割價百分之三至五出售,但仍然出現零成交現象。當時地產代理大吐苦水,甚至發起遊行。然而,這些當時被拋售的單位,在十二月間皆由用家一一承接。

用家爭相執死雞

「如果等到而家先買,就買唔到平貨o架喇。」三十二歲的Vincent想盡快結婚生仔,幾年來恨上車,但望着樓價如火箭般上升,一直「望樓興嘆」。不過,他剛剛在上月十日,用了一晚時間果斷扑槌入市。「我見個市靜靜哋,諗住睇吓有無平貨,約咗個經紀睇西環區,睇咗三個堅尼地城海旁的珍珠閣單位、三個位於山市街羲皇臺一號嘅單位,其中一個五百幾呎嘅羲皇臺單位我一睇就好鍾意,個經紀話業主九七年買,一直租俾個外國人住,噚日先拿出來急放,開價二百八十五萬,仲平過市價添,於是我即刻上網睇吓啲資料,同類放盤要三百零八萬,真係平咗二十幾萬,於是我當晚就決定要買呢個單位。」

其實,當晚Vincent還即時從幾間銀行的網站為該單位估價,不過單位估值只有二百六十萬,但仍然無阻他入市的決心,「如果為咗十幾萬就放棄,我怕個業主唔賣俾我,就乜都無。」最終,Vincent象徵式講價三萬,單位以二百八十二萬成交。他亦只用了十天時間便完成簽署買賣文件及付訂金等手續:「想快啲搞掂,我知住喺度個租客都想買,費事個業主反價,甚至反口唔賣。」

Vincent在淡靜的市況下入市,與過去一段飲恨的買樓經驗有關。他無奈地說:「○八年開始,我就打算買樓,等到金融海嘯時樓價跌咗兩成,睇咗好多間,終於睇中咗長沙灣昇悅居一個單位,業主開價二百五十萬,我見個市唔係咁好,咪同佢講價囉,叫佢平十幾萬,搞咗成個月,佢最終唔減價賣咗俾第二個,唔肯賣俾我。點知個市一好番,個單位即刻升三成。現時同類單位已經去到差不多四百萬啦。」

筍盤清倉用家追貨

Vincent在上月買入的單位,至今已一個月,銀行估價亦由二百六十萬升至二百七十五萬,同類型單位叫價已回復至三百萬以上,三百萬以下單位已絕無僅有,算是成功「執死雞」。不過,他的朋友就因為優柔寡斷而錯失良機,「佢預算用三百幾萬買個西環單位,睇完同樣係堅尼地城嘅海怡花園覺得太細,羲皇臺無晒貨,三日後再去我睇過嘅珍珠閣單位,點知我睇過的三個三百幾萬嘅單位已經賣晒。佢而家仲係市場上尋覓緊。」

在去年政府出招打擊樓市後,市場上的確出現了一些「死雞盤」,即業主睇淡樓市而割價求售的單位,一批有膽識的買家伸手「執」貨,頓成為贏家。不過這些「死雞盤」數量有限,而且稍瞬即逝。如當時本刊介紹的一個位於鰂魚涌康怡花園D座單位,於措施前業主開價五百萬,措施公布後劈價至四百五十八萬,最終愈劈愈低,新買家於措施實行幾日後旋即以四百零八萬接貨,足足平了接近一百萬。一個月後,這個單位同類成交已達五百一十八萬,新買家成為了樓市大贏家。本刊再追蹤當日介紹的「死雞盤」,發現單位已一一被承接。

追蹤死雞盤

本刊於去年11月19日,額外印花稅出擊後,搜羅了以下「死雞盤」,其中四個已在短期內賣出,當日執到死雞的買家,持貨至今,賬面已有賺!

用家長線坐貨

當時同樣是劈價貨的有沙田第一城五十座一個單位,業主開價一百八十五萬,平均呎價只需四千五百元,相比當時第一城平均呎價五千二百元,平百分之十三,但最後於一月六日,搶高至一百九十八萬才成交。

「當時嗰個買家都睇唔好個市,諗住要買都買個優質單位,兩年內唔放都可以坐貨收租,五十座單位唔算優質,所以劈到一百八十五萬都無人吼。不過當區內所有二百萬單位都俾人掃晒後,就剩番呢個單位平過二百萬,業主見供應緊張,梗係提高番個價啦。」該區地產經紀說。即使業主於上月以一百九十八萬成交,呎價亦只是四千八百多元,相對現時平均呎價五千三百元亦有賺。不過,這些平貨已愈來愈少,事關措施被市場消化後,當時未獲承接的「死雞盤」不是業主封盤,就是反價。而且接貨者都是以中長線為主的用家,例如去年十二月七日以一百七十六萬成功執死雞買入粉嶺中心的吳妙嫻,同類單位現已升至一百九十五萬。記者到屯門湖景邨找到吳妙嫻的父母,他們稱:「我個女一家三口買嚟自住嘅。」

像吳妙嫻買入的單位,最少坐貨一至兩年才出售以避過政府的額外印花稅,當這類「死雞盤」十二月份被用家吸納後,市場盤源續買少見少,形成踏入一月份,用家入市時,樓價較十二月份更有升幅。十大屋苑平均呎價再次起動,如太古城已由十二月的八千六百元一呎,升至九千二百元,破九七年樓市高峰期的呎價;康怡花園、美孚新邨及淘大花園等大型市區屋苑,呎價均有升幅。

買少見少盤源難求

有經紀指:「以前班炒家賺百分之五至十就肯放,所以間中都有啲筍盤,但用家業主就比較企得硬,大部分無賺到三成都唔會賣。」如沙田第一城的用家洪小姐,去年八月以二百七十二萬買入一個十七座中層,五百六十二呎的單位自住,她說:「啲經紀成日慫恿我放盤,佢哋話市價三百二十萬,叫我放。唓,我個單位望城門河景o架,一定比普通單位貴。我一定等佢升多啲先放,起碼再升一成啦。我急咩呀?」貨源短缺,地產經紀務求開闢盤源,紛紛出動慫恿業主放盤,記者見有些小型地產鋪,出動放盤送超市現金券等小恩小惠招數。

炒家穩揸筍盤

市場缺貨,亦與炒家變為長線投資有關。全職炒家游耀林(Terry),去年初見樓市旺,於是開始其全職炒樓生涯,主要以短炒細價單位為主,他本來持有十六個單位作短線炒賣,但額外印花稅出台後,他寧願把這批「優質炒盤」作長線投資:「唉,個市好番都唔關我哋事,都唔會放手頭上嘅單位,嗰批單位係筍價買返嚟,放咗買唔番。換貨嘅話,新買返嚟嘅單位如果轉售就要交額外印花稅,無肉食,我寧願炒股,手持嗰啲單位咪出租囉。」

在死雞盤清倉,用家及炒家皆坐貨的情形下,市場盤源買少見少,刺激用家撲入市場搶貨。

租金回報五釐

二手供應量少,加上息口低等因素,造就樓價焗住升。政府公布去年第三季的通脹率達百分之二,而市場亦預期今年通脹率將達百分之三至四。而現時銀行存款利率不到一釐,負利率達三釐,不少市民都期望買「磚頭」來保值。以沙田第一城為例,政策推出前只有九十多個租盤,現時已急升至超過一百七十個租盤。一個約三百八十九呎的單位,買入價約二百萬,租金約七千五百元,回報率約有四點五釐,但有經紀透露,假如是優質單位,如向城門河或靚裝修,甚至可以八千九百元租出,回報率達五點三釐!雖然不少炒家將手上的貨源,轉賣為租,令租盤供應量增加,但由於市場對租盤大有需求,因此未有影響租金。太古城及北角和富花園等市區大型屋苑,甚至有業主把單位分租,出租一個八十呎的套房,可收四千三百元。

本週一,運輸及房屋局局長鄭汝樺只提醒現階段有意置業人士,要量力而為。瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇分析道:「現時租金高企的原因是:買唔起樓或者唔想坐貨嘅人,就會轉去租樓。租盤貨源的確多咗,但搵租盤的人亦唔少。」

按揭息口走勢

樓價升三成

王震宇更大呼政府應廢除額外印花稅:「佢哋諗錯方向啦!額外印花稅造成依家供不應求嘅現象,政府應該推出『特別物業稅』,指明一年內轉手的物業,應收取原業主所得利潤的八成。」他預期,直至二○一二年,樓價和息率均會上升。「大約升三成啦,我哋預埋加息大約兩釐。」

要等樓價回落,最關鍵就是息口。九八年,樓市爆煲,按揭息率達十釐。比較之下,現時按揭息率約一釐,仍然處於低水位置。即使市場普遍預期今年中,銀行開始加息,假設銀行每季加零點二五點子,就最少要加息十一次,按揭息率才達百分之五,預計二○一三年才達至這水平。

新盤部署出擊

二手樓價再度熾熱起來,為發展商推新盤營造良好氣氛。如新地位於壽臣山道的樓盤於上週六突然派發價單,推出六個單位,其中十五號屋洋房單位呎價四萬六千元,單位面積超過六千多平方呎,售價二點八億元,新地表示該單位已獲認購。另一方面,新地已開始部署屯門掃管笏的星堤。

於上週起,更開始在深圳南山豪宅區的益田假日廣場設置路演,擺明車馬主力向大陸客推銷。這個位於屯門掃管笏的新盤,唯一賣點是鄰近著名的英國哈羅國際學校,但地理位置比黃金海岸及愛琴海岸更隔涉,只分別有一架小巴及接駁巴士載居民往屯門西鐵站,但該兩盤的平均呎價約四千元,發展商指預計新盤平均呎價一萬元,十分進取。

在深圳做生意的陳先生於上週六往益田假日商場睇樓時,表示也有興趣於香港置業投資,購入該盤:「喺內地買樓息口要六釐,遲啲加息分分鐘到七釐,我買咗個單位出租都唔夠供樓呀。我貪香港息口低呀,好像不用一釐嘛?不過最後都要睇發展商開價,我聽啲經紀講,佢哋叫價一萬,但到開盤時應該七、八千左右,你知嗎?我們在大陸搵錢,當八五折來港購物,即呎價六千多元,我會考慮買入呀!」現時,新地正密密儲客,預計於農曆年後正式開售,成位兔年第一個紅盤。

現時,各大發展商亦磨拳擦掌,申請售樓紙,陸續開售新盤。估計來年,本港一手樓供應量雖然有二萬個,但由於內地人也來港買樓,需求更大,因此無論一手樓及二手樓都供不應求,樓價如箭在弦。對於現時樓價因供應少而被「擠」上的局面,王震宇鬼馬地說:「好簡單的經濟學,供應多,價錢自然低。只要政府兩個月內宣布推出四萬個私人單位,已經可以拆局。」

2011年新盤供應

長實

將軍澳85區 2,000伙

大埔鳳園 1,400伙

荃灣西鐵站上蓋 1,776伙

大圍名城第三期 1,000伙

將軍澳日出康城第三期 1,648伙

元朗洪水橋尚城 734伙

中半山的堅尼地道豪宅項目 50伙

新地

元朗洪水橋泉薈 173伙

(與陸海通合作)

屯門掃管笏星堤 459伙

屯門站上蓋 1,924伙

元朗寶業街尚豪庭 345伙

錦田項目 800伙

將軍澳56區 1,028伙

大角咀海輝道 650伙

壽臣山道9號 31伙

信和

香港仔惠福道 411伙

(與嘉華合作)

西九龍海泓道項目 740伙

(嘉華及南豐合作)

大埔白石角臨海項目(與 1,235伙

南豐、嘉華及永泰地產合作)

九龍塘廣播道 120伙

「One Broadcast Drive」

恒基

馬鞍山落禾沙項目第一期(與新世界合作) 1,000伙

銅鑼灣尚匯 130伙

上環尚賢居 124伙

新世界

沙田車公廟站上蓋項目(與港鐵合作) 981伙

嘉里建設

黃大仙親仁街項目 967伙

其他

南豐跑馬地雲暉大廈、香港興業的愉景灣第14期等 1,200伙

共:20,926伙
2 : Hierro(1191)@2011-01-17 21:31:33

似係最後一段了
3 : GS(14)@2011-01-17 22:04:58

我想買平貨
4 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:23:24

我都等緊,同路人
5 : GS(14)@2011-01-17 22:25:49

我今次要贏番一百萬
6 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:54:55

湯,我地不勝無歸
7 : GS(14)@2011-01-17 22:56:04

好好好,開番張香檳
8 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:56:45

湯兄出手,真期待
9 : GS(14)@2011-01-19 22:04:10

我唔識玩呢個
10 : Hierro(1191)@2011-01-19 22:05:49

唔好講咁多,下次有機見到你,一定請你飲返杯
11 : GS(14)@2011-01-19 22:08:17

我唔飲酒gar
12 : GS(14)@2011-01-19 22:08:37

廣告code我另用郵件再寄
13 : Hierro(1191)@2011-01-19 22:10:42

好的,唔該湯兄

既然你現家唔飲,遲點等我教壞你

haha
14 : GS(14)@2011-01-19 22:14:51

13樓提及
好的,唔該湯兄

既然你現家唔飲,遲點等我教壞你

haha


唔好啦,我要努力...
用家 家搶 搶貨 樓價 焗升
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272608

蘋果App熱爆 總下載百億次 iPhone迷遊戲 iPad用家口味多元

1 : GS(14)@2011-01-22 01:30:21

2010-1-21 HT

  近年iPhone、iPad 大行其道,app下載總次數更快將接近100億。蘋果App Store昨日公布歷來十大最多人下載的免費和收費app,iPhone用家最肯付費買遊戲,首9個收費app全是遊戲,高踞榜首的是Doodle Jump;iPad方面,最多人下載的收費app雖是音樂辨識軟體,但遊戲app則佔4個。

  為慶祝App Store大受歡迎,蘋果公布第100億名下載者,將獲送出1萬美金的禮券。

  登入蘋果App Store,大大的100億數字牌下,交代了30多萬個app中,獲最多iPhone和iPad用家下載(包括收費和免費)的40個app(見表),惟沒羅列下載次數。遊戲是大贏家,40個上榜app中佔15個。在iPhone最多人下載的十大收費app中,更有9個是遊戲軟體。

遊戲要易玩 Doodle Jump跑出

  然而,在多國掀起熱潮的「憤怒小鳥」(Angry Birds),在iPhone收費app排行榜只位列第4。

  高踞榜首的Doodle Jump,較憤怒小鳥早半年面世,是紐約製作公司Lima Sky於2009年的作品,玩家只需左右擺動電話,四腳長鼻怪獸Doodler就會彈跳上該方向的平台上,爬得愈高分數愈高。該遊戲在黑莓、 Android和諾基亞的Symbian系統亦供下載。

  受歡迎的遊戲,無不以玩法簡單和畫面吸引取勝。如得第二Tap Tap Revenge 3有如「手指跳舞機」,隨音樂合時按走飛來的白球,遊戲的舊版仍受歡迎排行第5。

  而排行第三的Pocket God,就讓玩家管理小島和居民,並不時推出新玩法。事實上用家願意付費不多,所有上榜遊戲僅0.99美金(約7.8元港幣)。

  至於免費app,則以facebook位列第一。

  重量達1.6磅的iPad,最多人下載的app,則跟iPhone有別,用家口味較多元,除了遊戲,電影、閱讀軟體等均受歡迎;例如在收費app排首位的是SoundHound音樂辨識軟體,售價4.99美金(約39元港幣)。

勁敵google app 打入十大榜

  值得留意的是,蘋果的用家沒有排斥其勁敵Google,Google Mobile App和Google Earth均打入iPhone和iPad的十大免費app。

  App市場增長速度驚人,研究公司MarketsandMarkets去年發表報告,估計去年全球app生意額68億美元,預計到2015年將增加2.7倍,至250億美元,而蘋果apps將佔市場20.5%。

Android急追 app增至30萬

  Google欲在app市場急起直追。廣被使用的開放式Android系統,去年尾允許開發者按下載收費,其App數量已追上蘋果,達30萬個。

  App開發者渴市,各地不時有人自發設計app,一鳴驚人;香港專業教育學院、中大專業進修學院等亦相繼辦相關課程,推動開發app成為新專業。
蘋果 App 熱爆 下載 百億 億次 iPhone 遊戲 iPad 用家 口味 多元
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272662

殺戮職場:炒家與用家

1 : GS(14)@2012-04-03 21:37:13

http://www.sharpdaily.hk/article/index/38065/20120402/74363
之前提過做地產代理的Moon,任職初期經常碰釘,現在人也學得精了,遇到「奇怪」事時,學懂了沉默。Moon告訴我一個故事。
那時Moon任職一大型物業代理的工商舖分行,一天Moon正在公司,有一位生面的客人走進舖來,說要找一個單位自用,客人說:「大概800呎左右,價錢約300萬,近港鐵就最好!」
Moon正想開聲,上司Dicky已搶先回應:「哎唉,剛剛賣了件好貨,你早點找我們便好。」 Dicky面露惋惜說:「o依家市場很缺盤,不如你留低聯絡電話,我努力同你搵……呀,如果係摸貨你O唔OK?」
客人唯唯諾諾,留下了電話。Moon卻想:「明明黃太A大廈那個單位正合客人要求,為甚麼Dicky說無盤?有生意都唔做?」
Moon沒有多問,只見Dicky隨即致電某人說:「吳生,件貨有客會要,你280萬入,應該無問題……」接着Dicky都是說些恭維話。
收線之後, Dicky主動告訴Moon:「你係咪好奇怪,點解唔介紹黃太個盤畀頭先個客?我話你聽,個客係用家,用家如果買咗件貨,我哋最叻收一次佣金,o依家咁少盤,既然有客,梗係畀件貨個炒家啦,炒家摸貨再賣出來,客人接貴貨,我咪收兩次佣金囉!」
果然,在Dicky安排下,該單位經炒家摸給用家,成交。

電郵:mcwriter@sharpdaily.com.hk

作者:CK Leung
2 : 龍生(798)@2012-04-04 02:01:38

幾好, 但呢的好客可遇不可求, 知易行難
3 : GS(14)@2012-04-04 16:51:36

2樓提及
幾好, 但呢的好客可遇不可求, 知易行難


唔明
4 : 龍生(798)@2012-04-04 22:48:00

有幾可用家肯接摩貨?
殺戮 職場 炒家 與用 用家
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278584

樓市風雲:樓價跌兩成 無助用家 何熊輝

1 : GS(14)@2013-07-14 11:46:16

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130714/18333485

                  辣招出場,外地買家被堵塞,本地業主換樓意欲亦被壓,交投大減,理應樓價會下跌,但因正常換樓機制被打斷,原想改善住屋環境的業主押後換樓,細樓不賣,供應下降,細價樓的樓價始終壓不下。
政府要樓價跌兩成,但樓價跌兩成不足以令低收入士入市買樓,兩年前樓價低現時兩成以上,但買家仍以中產為主,要令低至中低收入人士能入市,樓價最少跌三成以上。08年金融海嘯樓價曾大幅跌三成,當時部份投資者撻定離場,但中下價樓用家則開始入市;現時樓價比08年升七成以上,故樓價倘調整不足三成,一般用家仍無力入市。

重蹈97年大跌市噩夢

                要樓價跌至達標,政府再出辣招無可避免,這跟97年後的八萬五政策類似,政府想人人買得起樓,無視當時的外圍經濟環境急劇變壞,仍大幅增加供應,結果樓價跌逾三成後仍一瀉不止。現時美國準備退市,息口有機上升,倘再出辣招恐怕樓價大幅滑落,重蹈97年樓價大跌噩夢。
特首梁振英的政策是要令中產變窮,下層變富,但97年的經驗是中產變窮後下層更窮,97年梁振英有份提供意見的八萬五政策,未能令低下階層人人有樓,今日則用三辣招圖圓當年夢,但倘中產又再變窮後下層又富不起來,那麼噩夢又再開始。
2 : bee2001(37887)@2013-07-14 15:25:09

中產變窮機會唔大,因為依家大部份中產若有樓一族資產普遍超逾千萬,跌三成就唔見三百只要有收入生活唔會有影響,始終係就業前景同經濟發展最重要。
3 : Sunny^_^(11601)@2013-07-14 15:38:20

樓價跌3成都上唔到車啦

樓價若跌3成,經濟不會好,低下階層難買樓

第二,好多人會有未見底的心態,所以不會買。等他們知見底時,樓價應已大幅抽升,又買不到
4 : bee2001(37887)@2013-07-14 19:57:09

社會永遠有一些人升跌都唔敢入巿,但現在實際係有需要的人買唔起
5 : 鱷不群(1248)@2013-07-15 01:00:28

如果認為樓價倘調整不足三成,一般用家仍無力入市,即代表樓價是處於不合理高的水平,將來跌下去是無可避免
6 : 肥B(18468)@2013-07-16 10:12:56

其實而家D樓價係因為銀紙貶值左而「升值」.

07年年頭, 寶林新都城的500呎眼鏡房, 約150-160萬左右.
13年的今日, 樓齡大左5年, 「價值」卻升至400萬.

說實在, 撇除沙士那一年出黎打工那些極端情況, 你我他大部份人都無可能5年間將收入提升咁多倍 (400/150 = 2.66), 當中係有正常的升在其中, 但好大部份係「水漲船高」而已, 加大供應, 都係將這幾年正常的升幅抹去, 但銀紙貶值的部份卻同本地供應無關...

我係擔心有人係都要隊冧個市, HAPPY TOGETHER....
樓市 風雲 樓價 兩成 無助 用家 何熊 熊輝
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283313

老樓週記:自住用家冇有怕 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-09-08 13:58:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413497

                新盤浴血戰,二手靜局,與此同時九肚山地只以低價成交,二手相當大壓力,尤其假豪宅過去以太高溢價開售,加上近兩年辣招壓縮了成交量,豪宅跌勢開始湧現。因自2003年由豪宅作為大市火車頭,一般中小型單位被帶動,升勢甚勁,縱使碰上兩次算大規模的調整仍能頂得住,還累積以倍計的升幅,這有賴曾蔭權政府當年停止賣地的惡果和美息低企產生的連鎖反應。
身邊有朋友在沙士期間入市,手上累積了一定的資金,供樓亦好輕鬆,對今明兩年的樓市關鍵時刻無動於衷。「如樓價真的下跌,會吼位再入市」,相信有個別已在物業上擁有第一桶金的幸運兒,不排除擁有同樣心態,這批實力派將會是未來樓市上升週期最受惠人士,任何時間入市的風險,相對近年高位接棒的業主為低。

樓市仍有強大承接力

                在土地供應真空期間,若未有外圍太大衝擊,今年樓價跌幅不一定如外界般那般慘烈,美國本月議息或會對退市有較具體的時間表和減債規模,但不代表短期內有加息的需要,故近月碰上調整市初期亦未有大規模的放血斬倉事件,落價一成以內便開始有強大承接力,證明購買力仍強勁反而購買慾卻低。當然若自己得層自用樓,不應受到樓市波幅影響心情,況且賣樓後都要找地方住,一動不如一靜,睇變化再謀後略。

                  劉兆昌
老樓 樓週 週記 自住 住用 用家 家冇 冇有 有怕 劉兆 兆昌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283725

蘋果產品用家獲優待

1 : GS(14)@2014-09-13 22:56:13

■新iPhone首日開售,導致蘋果網頁大塞車。楊柏賢攝



【本報訊】新iPhone首日開售全城瘋狂,導致蘋果網頁大塞車,有人歡喜有人愁。不少網民表示抱怨即使能進入選購介面,亦因為未能按下「選取」鍵,而未能成功預購;有網民則以iPhone或iPad等蘋果產品獨有的Apple Store App預購新iPhone,結果成功購得六部金色iPhone664GB版本。


轉陣iPad成功掃六部


iPhone炒家陳先生昨午3時起以電腦登入蘋果網站,但由於網絡大塞車,直至約3時45分才能進入網頁選購版面,不過由於未能按下「選取」鍵,故一直未能成功預約,直至有朋友通知他要以iPad登入才能選購,馬上將「陣地」轉移至iPad,並成功以3個賬戶共預訂六部金色iPhone664GB版本。他表示,由於過往蘋果會取消大額買家的定單,加上預購的iPhone下月才陸續到手,料屆時回收價將會大跌,但相信仍有微利可圖。自新iPhone開售後,網上出現不少成功訂購的截圖,有人質疑蘋果在今次預售特別優待蘋果現有用家,故大部份成功購得新iPhone的網民均採用iPhone、iPad等預購。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140913/18864626
蘋果 產品 用家 家獲 優待
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285518

用家登入前不看同意條款為免費WiFi放棄子女

1 : GS(14)@2014-10-01 11:33:10




為了免費WiFi,連親生子女都可以放棄?科技保安公司F-Secure在倫敦做實驗,當用家在繁忙地段的咖啡店免費使用WiFi前,需同意一些使用條款,包括放棄他們所生的第一名孩子,以測試公眾對流動公共WiFi的保安安全意識。



實驗中有六人同意這項「希律條款」,即用家同意將他們所誕的第一名孩子永久轉讓。保安公司指,用家明顯沒有細閱條款內容,幸公司無意執行這項條款。此外,保安公司曾在倫敦放置WiFi熱點,發現短短半小時就有250部裝置使用,其中33人曾用作傳送電郵和瀏覽網站,而保安公司可以藉此收集用家的使用資料,包括登入名稱、密碼和電郵地址等。歐洲刑警組織警告,WiFi熱點的安全性低,不法之徒可以透過免費WiFi竊取資料。保安公司就呼籲大眾避免使用公共WiFi,或使用虛擬網絡服務(VPN)以及將資料加密。英國《每日鏡報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20141001/18885390
用家 登入 前不 不看 同意 條款 免費 WiFi 放棄 子女
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285783

WhatsApp iOS用家喜訊!語音通話功能終於到了

1 : GS(14)@2015-04-23 08:52:56

WhatsApp iOS用家,終於可以用到免費數據語音通話功能啦!WhatsApp於App Store最新發佈程式更新,最新版本WhatsApp,將支援呢個個全新功能。不過,如果你Update咗個App,但都未用到數據語音通話,咁係正常嘅。因為通常WhatsApp唔會一炮過俾所有用戶都用到新功能,佢哋會喺自己Server,分批向用戶推送。相信未來幾個星期,會有越來越多iOS用戶可以試到WhatsApp數據語音通話功能。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150423/19121816
WhatsApp iOS 用家 喜訊 語音 通話 功能 終於 到了
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289855

用家打機資料或被賣

1 : GS(14)@2015-05-06 22:35:30

【留意條款】
facebook大力打假,以虛假賬戶「賣like」的公司轉向真賬戶下手,標榜「真人按讚」服務,務求繞過fb法眼。



或會被fb停戶口


有業內人士指,fb用家使用網上部份遊戲Apps時,隨時授權遊戲供應商使用個人資料,再轉售予「賣like」公司,令用家不知情下成為「假粉絲」,專家提醒用家要定期檢查戶口的狀態,以免因為做假粉絲被中止戶口。網上可找到大量「賣like」網頁,每500個fb「讚好」只需1,400元,有網站更標榜真人按讚,可以避過fb調查隊掃蕩。香港互動巿務商會會長方保橋解釋,所謂真人按讚有可能是利用了fb遊戲Apps取得用家資料,用戶不單會被fb暫停戶口,甚至有金錢損失,「可能戶口都被操控埋,第日fb連payment都做得到,link up埋信用卡,其實好危險」。他建議用家平日使用fb的遊戲程式時要留意條款,定期留意戶口的設定有否改變,「隔三、兩個月就轉一次密碼,就唔會咁易俾人利用」。■記者張嘉雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150506/19137559
用家 家打 打機 資料 或被 被賣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290187

玫瑰金6s唔吸引?用家話:「好大陸」

1 : GS(14)@2015-09-08 08:05:46

黑色、白色、金色,有傳iPhone6s唔再只得呢三隻顏色,會出玫瑰金色,不過究竟係真定假,就要等香港時間9月10號零晨1點嘅apple發佈會。有傳即將發佈嘅iPhone6s有以下嘅新改動:1,200萬像素相機鏡頭,4K錄影能力,A9處理器,2 GB Ram,Force Touch3D壓力觸控感應等。有唔少市民覺得玫瑰金iPhone6s好老套:「好大陸!」。問到最想新機有咩功能,有唔少市民話因為iphone屏幕好易爆,希望新機屏幕玻璃加硬。更有人建議話:「太陽能功能,咁就唔需要充電。」又有市民投訴iPhone聽歌問題:「要用itunes入歌,好唔方便,三星有天天動聽可以免費download歌。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150908/19286536
玫瑰 6s 吸引 用家 家話 大陸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292156

新都城凶宅僅八折賣用家買入 凶宅大王:以往六折七折

1 : GS(14)@2015-09-22 02:16:01

■將軍澳新都城一個三房「凶宅」單位以638萬元成交。 黃耀興攝



【本報訊】美國暫緩加息,儘管樓市吹淡風,用家照入市搶凶宅貨。議息後,將軍澳新都城一個三房「凶宅」單位,用家以638萬元買入,以兩房價錢買三房戶,成交價較銀行估價低出200萬元,但凶宅大王伍冠流指,凶宅折扣比以往少。記者:陳東陽 湯家明


聯儲局暫緩加息,市場對息口憂慮稍鬆一口氣,買家重啟入市步伐,連普遍成交「打過七折」的凶宅都有承接。消息指,新近沽出的新都城1期5座中層E室,實用面積701方呎,為三房設有套房單位,滙豐銀行網上估價847萬元。據悉,單位早年疑因發生「跳樓」案,因而平賣,當美國議息結果得出後,獲買家拍扳以638萬元購入,實用呎價9,101元,屬近期罕有實用呎價不足1萬元成交。新都城凶宅單位於96年430.3萬元買入,是次沽售,賬面賺207萬元。




兩房價錢買三房單位

現時,新都城一般兩房單位,造價徘徊600餘萬元,以同樣議息後錄得成交的1座低層E室,實用526方呎,兩房單位,成交價也達600萬元,實用呎價1.14萬元,是次凶宅成交,乃兩房價錢買三房單位。對於新都城凶宅造價,「凶宅大王」伍冠流亦指「咁上下價喇,對買家嚟講算係咁。」他指,「多咗人參與買凶宅,競爭大咗」,推高凶宅造價,令凶宅利潤減少。過往市場錄得凶宅造價,每每低市價六、七折,甚至五折出售,是次新都城凶宅造價已不俗。



萬景峯錄低市價成交

他指,現時改變策略,若二手樓有低市價兩成算是「筍貨」,他會改變策略,不單局限買凶宅。不過,他直言「呢啲貨唔會通街都係,唯有等吓。」他認為目前市況淡靜,主因是買賣雙方僵持令成交量跌,估計未來數月樓價會跌一成。部份買家則趁業主淡市肯劈價,抓緊機會入市。美聯梁仲維表示,荃灣萬景峯2座中層E室,實用面積505方呎,兩房間隔,業主今年7月原開價760萬元,見市況轉弱,有買家還價,即減22萬至738萬元成交,實用呎價10,928元,建築呎價14,613元,成為本月該屋苑首宗成交,造價低市價約2%。此外,利嘉閣彭錦添表示,青衣盈翠半島昨錄成交,5座中層A室,實用面積761方呎,剛以1,028萬元售出,較業主開價平72萬元,惟仍較滙豐網上估價996萬元高出3.2%。上水天巒市傳新增一幢獨立屋銀主盤,雙號洋房,實用面積2,208方呎,建築面積3,564方呎,剛淪為銀主盤,業主有指是內地人。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150921/19303436
新都 城兇 兇宅 宅僅 僅八 八折 折賣 賣用 用家 買入 大王 以往 六折 折七 七折
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=292349

小米手機5日兩單爆炸用家屁股3級燒傷

1 : GS(14)@2016-09-13 00:18:43

三星全新旗艦手機Note7被指電池有爆炸風險,被多個國家及地區,建議停用。事件令用戶再次關注手機安全。而內地手機品牌小米近日亦接連發生手機爆炸事件,有用家甚至更被嚴重炸傷。大前日上午,浙江金華的樓姓男子外出買水果,放在褲袋裡的小米4c手機突然冒煙着火。事後,樓男左邊臀部大面積燒傷,最嚴重的地方達三級程度燒傷。小米手機職員事後與樓男及其家人取得聯絡,正調查着火原因。樓男兒子稱,手機購自小米官網,當時共買兩部,分別給父母使用。另外,家住陝西西安的毛女士兒子小博上周一晚上,在睡房內用原廠充電器為小米Max手機充電時,手機突然爆出巨響,更令全屋停電。從洗手間走出來的小博聞到燒焦味道,走入睡房時驚見睡床着火。當時同在屋內的爺爺與小博切斷電源後,即時用水滅火。毛女士表示,手機購於上月6日,價錢是1,999元人民幣,是小博的考試禮物。小博則表示,手機充電時房內沒有其他電器,火警肯定是手機爆炸引起。事後,小博的房間牆身天花全被熏黑,半邊床褥和床單都幾成灰燼,手機更被燒得焦黑變形。毛女士曾致電小米客戶服務部,職員僅表示為客戶更換手機,經毛女士再連續兩次聯絡小米客戶服務中心後,對方原答應安排職員上門了解,後來又表示未能聯絡相關人員。經內地傳媒直接聯絡,小米職員始表示對事件重視,安排職員上門處理。浙江電視台/華商網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160912/19768428
小米 手機 日兩 兩單 爆炸 用家 屁股 燒傷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308739

無公佈退機安排 用家變人球

1 : GS(14)@2016-10-12 07:48:24

【本報訊】三星香港昨宣佈停售Note7,但卻沒公佈退機安排,有用家慘變人球!兩名Note7女機主昨午曾先後趕往三星旺角維修中心及當初買機的零售店欲退款,卻同樣不得要領,無所適從,頓感無奈及憤怒,「若手機未換就爆炸點算?」任職醫護界的黃小姐稱雖然各地有爆炸事件,但她一向信賴三星,於上月30日購入Note7,但至昨晨從新聞得悉三星呼籲全球停用Note7,她感到憂心,加上將前往日本,她怕拿着Note7或無法上機,「喺飛機度爆炸點算?」她遂於昨晨10時許致電三星香港熱線希望退款。但三星職員在電話中竟指「全球不代表香港」,指香港Note7不會停售及回收,令黃氣上心頭:「全球退機我都冇份,唔通我住喺火星?」至昨午三星香港終發聲明證實港澳停售Note7,又指可退款,她昨午與同樣買了Note7的朋友馮小姐前往旺角三星維修中心要求退機。


衛訊CSL今自行回收

豈料三星維修中心的女職員卻指只可到零售店退款,馮黃兩人惟有分別回到當初買機的鑽石山及東涌電器店查詢退機,但兩店同樣指暫不能退款;馮小姐嘆謂因擔心手機起火已有點神經衰弱。另一苦主伍先生上月底在網吧為Note7充電時,手機突冒煙起火,伍昨稱「回收決定來得太遲」,他指三星雖承諾向他退款,但亦已無法挽回他對三星的信心。雖然三星未公佈退機安排,但衛訊宣佈其客戶今日起可憑Note7及單據到門市退款。有在CSL買Note7上台的客戶昨日收到通知,可到CSL退回Note7轉買其他型號手機。■記者徐雲庭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161012/19798466
公佈 退機 安排 用家 家變 變人 人球
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=311605

八號波下用家無睇樓購嘉湖2房 新界西北旺 天頌苑未補價戶破頂

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:31

【明報專訊】颱風襲港,過去兩天風球警告信號持續生效,昨更一度懸掛八號風球。不過,部分買家於狂風暴雨下依然入市,其中新界西北最旺,天水圍嘉湖山莊有買家在無睇樓下,以386萬元承接連約單位自用,同區天頌苑更有3房戶以約363萬元沽,締造屋苑未補地價新高紀錄。

明報記者 方可兒

樓價接續上升,部分買家加快入市步伐,新界西北多個屋苑於颱風下錄得成交。美聯聯席區域經理梁啟文表示,嘉湖山莊翠湖居6座中層F室,實用449方呎(建築573方呎),兩房間隔,現有租客居住,雖不可睇樓,但可交吉成交。單位昨日獲區內用家於八號風球下,以386萬元購入,實呎8597元(建呎6736元)。原業主於1997年11月以256.8萬元購入,帳面獲利129.2萬元或五成。

天頌苑成交價 高舊紀錄3%

此外,同區天頌苑更錄破頂成交。祥益地產營業經理黃肇雯表示,天頌苑A座高層2室,實用650方呎(建築829方呎),昨日凌晨以362.8萬元(未補地價)獲區內用家購入,實呎5582元(建呎4377元),成交價創屋苑新高。原業主於2007年以78萬元(未補地價)購入,帳面獲利284.8萬元或3.7倍。

資料顯示,屋苑對上最高紀錄於今年9月創下,另一伙實用同為650方呎的大單位以350萬元(未補地價)易手、實呎5385元,上述最新成交將舊紀錄推高近13萬元或逾3%。

尚悅實呎逾萬元沽

另市場消息表示,元朗尚悅1座高層D室,實用425方呎(建築576方呎),同於昨天以433.8萬元成交,實呎10,207元(建呎7531元)。原業主於2013年以416萬元購入,持貨3年剛過額印期沽出,帳面微賺17.8萬元或4%,連使費計料平手離場。

將軍澳昨錄逾3宗二手成交

此外,將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及城中駅等紛紛於颱風下「開齋」,區內昨單日至少錄3宗成交。

美聯高級分區營業經理林振聲表示,蔚藍灣畔7座中層F室,實用508方呎(建築678方呎),以660萬元獲得區內換樓客承接,實呎12,992元(建呎9735元)。

原業主於2008年以320萬元購入,帳面獲利340萬元或逾1倍。

港鐵通車前買家870萬入市海逸

另隨着港鐵黃埔站明將通車,紅磡海逸豪園有買家於惡劣天氣入市。市場消息稱,海逸豪園9座高層F室,實用538方呎(建築681方呎),屬2房間隔,以870萬元於風球下簽約成交,實呎16171元(建呎12775元)。原業主於2010年以520萬元購入,帳面獲利350萬元或67%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4495&issue=20161022
八號 波下 下用 用家 家無 無睇 睇樓 樓購 購嘉 嘉湖 新界 西北 天頌 頌苑 苑未 未補 補價 價戶 戶破 破頂
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313199

低息持續 供應不足 港大鄒廣榮:加辣後用家續撐樓市

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:05

【明報專訊】港府本月初公布全面提高住宅物業交易的印花稅率至15%,僅首次置業的本港永久居民可豁免,近日一二手住宅成交隨即大減。香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮接受訪問時分析,上述新一輪需求管理措施,可望減少投資者參與住宅市場,惟由於息口低企及供應不足兩大關鍵因素不變,在剛性需求支持下,他相信樓價將在高位整固。

明報記者 葉創成

港府早前宣布將印花稅調高至15%後,影響投資者入市意欲,一、二手成交近日轉弱,例如剛過去的周末10大屋苑合計僅30宗成交。鄒廣榮分析,港府是次為樓市加辣,其實只是將2013年2月推出、適用於住宅的雙倍印花稅(DSD)劃一調高至15%,增加投資者的買賣成本,惟在用家的剛性需求支持下,料樓價略為整固便有支持:「是次調高印花稅,只是針對手上已持有物業想再買多一層物業的投資者,對首次置業的用家基本上無影響。雖然政府指過去幾個月支付DSD的個案增長很快,但市場其實仍是用家主導,只不過投資者出價較用家進取而已。我估計即使加辣令投資者卻步,用家的購買力仍然存在,足以支持樓價略為整固便有支持。」

特朗普難推貿易保護措施

鄒廣榮認為,從需求層面看,本港低息環境持久,是支持剛性需求湧現的重要因素:「2008年金融海嘯後,美國聯儲局曾將基準利率降至零,由於本港實施聯繫匯率,息口亦跟隨下跌,目前按揭利率低於2厘,與租樓差不多。這樣的話,租樓即是幫業主交租,租完之後無咗層樓;作為比較,供樓一段時間後,層樓便屬你所有了,所以供得起就唔怕買啦,很多用家是抱着這種心態決定上車,形成強大的剛性需求。」

過去8年因應息口低企、供平過租而決定買樓的用家,其物業絕大部分料已升值,屬於物業市場贏家。不過,最新出現的變數是,共和黨特朗普上周勝出美國總統大選,市場憂慮美國與中國等貿易伙伴將大打貿易戰,不能再大幅入口廉價貨品,當地通脹料因此飈升,美國10年期國債孽息率近日破位而上,若此一趨勢持續,意味聯儲局加息步伐亦會加快,屆時港息料跟隨上調。

鄒廣榮指出,假若本港息口大幅飈升,樓市剛性需求便會明顯轉弱,但他相信短期出現此一情境的機會不大,「我覺得特朗普上場對美國息口不會有太大影響,因為後者始終是以美國經濟擴張步伐,尤其是失業率為主要考慮,而且亦要取決於全球其他主要國家的情况。目前歐洲、日本及中國央行都在放水,短期內不會加息,若聯儲局大幅加息令美元進一步轉強,對貿易競爭力影響負面,美國豈非好蝕底!有些觀點認為,美國若轉行保護主義,閘住其他國家的貨品入口,便不用擔心加息及強美元,我不認同;特朗普代表的共和黨,向來都是親商界的,要大規模落實保護主義政策有很大難度。我覺得要多觀察多幾日美國長債息率是否真的能夠持續上升,我相信美國及本港的息口回升速度未必如市場預期般快,這對本港樓價屬正面。」

供應持續性存疑 樓價難回落

從供應層面出發,雖然根據運輸及房屋局最新公布的一手私樓供應數字,截至9月份,未來3至4年潛在供應量為9.3萬伙,屬近年高位。不過,鄒廣榮認為,即使這些供應可如期兌現,市民仍看不到供應有可持續性,故入市買樓的意欲不減,「政府過去幾年見縫插針搵地,已將大部分可發展的土地都拿出來才有不足10萬伙供應,後續的供應怎樣呢?大家看唔到呀。目前看來,港府不論填海或發展新界新市鎮均面對很多阻力,要新增土地並不容易,這是結構性的問題。若港府不能夠給予市民信心其長遠如何增加土地供應的話,樓價便仍然會有上升壓力」。

綜合上述分析,鄒廣榮強調,市民若有自住需要,並且已儲夠四成首期,向銀行借六成按揭後每月供款佔家庭收入比率低於五成,目前仍可把握樓市的整固期上車。

他又教路,若符合上述條件,可在二手市場物色心水盤,不一定要向發展商買新盤,尤其未來幾年迷你新盤供應湧現,升值潛力亦較低。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6560&issue=20161117
低息 持續 供應 不足 港大 大鄒 鄒廣 廣榮 加辣 辣後 後用 用家 家續 續撐 樓市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315993

主力向機構用家推廣

1 : GS(14)@2016-11-18 16:44:57

【明報專訊】何浩明表示,該公司初期會主力向酒店、醫院、服務式住宅等行業推廣。因為這些機構是用家,它們很注重未來幾十年的食水安全和全壽命成本,不像一般地產商和承建商般,賣完樓就算。他承認,一般香港人覺得銅水管較為堅固耐用、塑膠水管較為脆弱的觀念根深柢固,不容易在短時間內完全扭轉觀念,故推廣方面需要耐性。

港人認為塑膠水管脆弱 推廣需時

不過,其家族企業在旺角興建中的服務式住宅,已落實將會採用Buteline的「聚丁烯-1」食水管,預計可於2018年落成啟用。何浩明計劃,稍後申請成為康文署和房屋署的認可物料供應商。此外,他還正在和Buteline洽商台灣的代理權,以及亦有意引入一間西班牙公司的「聚丁烯-1」食水管。因為後者除了常用的幼水管之外,還有一些直徑較大、以電融合技術連接的產品。

[企業創富]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4261&issue=20161118
主力 機構 用家 推廣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316030

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019