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內地客絕跡 用家搶貨

2012-6-14  NM

沉寂近半年的樓市,忽然熱鬧起來,三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱(音:津)岸8號、白石角溋玥(音:盈月)•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身硬撼後,由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出,一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手,卻因內地豪客絕跡,要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後,二手交投受壓,令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限,內地經濟明顯放緩,但由於低息持續,加上一手缺盤,用家想入市,惟有焗住搶貨。


上週六早上八時多,長沙灣喜雅的售樓處外,已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目,截至本月三日一共收到三千多張票,爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序,並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓,但八時三十分已到達現場,與他們的經紀謀定揀樓策略,「一陣唔好理座向、樓高,總之平就好撲啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張:「唉,咁樣揀樓太多uncertainty,我哋一家五口打算自住,希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房協以十二萬元,包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區,並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早,準買家一家大小,連同負責招呼他們的經紀共數百人,坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮,房協規定每名買家連同經紀,最多四人進入酒樓等候區,更安排近三十名保安,分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀樓的準買家,則要在富臨門口排隊,出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內,整條街都塞滿人,要出動警方封路,途人不滿說:「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴時雨,排隊的準買家,時而擔遮、時而撥扇,有的排到累了,索性坐在街上休息,有買家為了快人一步到售樓處,甚至跨過警方的封鎖線,在馬路上穿插。有經紀坦言:「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」


中午十二時,終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處,約一個小時,終於成功揀到單位,陳弟即時向記者打眼色,呼一口氣,明顯「放下心頭大石」,在跑回酒樓簽約途中,他跟記者說:「好開心,買咗個兩房單位,七千蚊呎,呵呵。」 由於房協的喜雅實施「港人港樓」,只賣予持有香港身份證的人士,故是次賣樓內地人絕跡,以用家為主。售樓處內,準買家除了與在場的家人商討外,亦不斷致電未能出席的家人查詢意見,整個買樓過程連簽約,最少花近四、五個小時,與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期,最後一批,即持有一千五百至三千號籌的準賣家,可於三時前往揀樓,但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋 長沙灣喜雅
售賣日期:9-6-2012平均呎價:$8,200售賣方式:房協於早前收逾三千張票,準買家抽籤決定揀樓次序。銷售情況:於上週六早上九時正式開售,晚上七時,三百二十個單位沽清。(另七個逾千呎單位及特色單位,正接受認購申請,本週四下午一時截止。)「清袋」原因:實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上,喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心,二手平均呎價約五千三百元,故喜雅平均呎價八千二,並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤,像林氏一家為搏得一個單位,全家總動員一人一票,共入了三張每張二十萬元支票。開工程公司的林先生說:「我哋住附近豐盛居㗎,打算買來俾個仔將來住,或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價,「我哋係有筆錢,放喺銀行又無息收,個股市又咁波動,買樓穩陣啲,唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計,喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位,租金回報僅三釐,但林先生已表示滿足。下午二時,手持二千號籌的準買家,明知機會渺茫,亦前來搏一搏,房協職員向她說:「要延遲到七、八點,你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐廳呆等。直至下午六時三十分,房協職員走到人龍中間大叫:「而家仲有八個單位剩,你哋想執雞嘅,就繼續排啦。」但三、四十人的人龍,依然沒有人願意離開。記者問堅持不離去的準買家蔡小姐,她解釋:「難得市區樓係呢個價錢,又夠實用,屋企人住喺附近,好想買到一個。」再過半小時後,職員宣佈三百二十個單位沽清,手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤,新世界車公廟站上蓋溱岸8號(簡稱溱8),亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓,一名地產經紀不斷遊說記者買入一千二百多呎的大單位,原來是發展商急於先散大單位,「細單位根本唔憂賣,大把上車客等住買。」該地產經紀爆料:「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎!」到上週三正式開售,記者見在場揀樓的買家中,鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少,加上發展商行「配額制」,令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。


喜歡買「細價樓」出租的投資者Terry,上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位,「我分咗四張票,入曬四間代理行,先搶得一間咋﹗」他選擇建築期付款,即現時先付一成半首期,約一百萬元現金,明年中才上會。他計過數,認為有排未到加息週期,故投資風險亦低,「一日唔加息,個樓價都未升完。如果減曬手續費賺到一成,我就即放。如果賣唔出,就會出租。一千呎以下單位好易租,加上地點方便,起碼租到一萬五千蚊,月供一萬二千,扣除雜費,都有一、兩千蚊落袋。就算加息,最壞打算係打個和。」上週末溱八隻賣出多廿多伙,故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣,在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客,唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個兩房單位,於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位,就俾其他盤搶曬啲上車客了!」

大碼趕客 車公廟站溱岸8號
售賣日期:6-6-2012平均呎價:$8,789銷售情況:截至本週日售出約170伙「變陣」原因:先推逾千呎河景大單位,因銀碼大,反應冷淡,拖慢銷售速度;本週日晚,發展商終因應準買家要求,推出兩房單位,本週三開售。

溋玥頂硬上
三個新盤中,以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日,只賣出十二個單位,佔推售的一百三十伙不足一成;截至本週二,該盤僅賣出二十五伙,本地客佔八成。開賣當日,售樓處氣氛冷清,地產經紀比買家還多,有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫,俾人唱係『地庫海灣』,梗係無乜人買啦!」
其實,最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則,一房單位都要七百八十八呎起,面積一千二百多呎以上的三及四房單位,更佔總數的八成半。就算想學溱8變陣,亦變不了。發展商唯有加傭吸引經紀出力促銷,據經紀透露,每間行只要累積賣出十五伙,便可加傭至百分之二點七五,賣出五十間更加至三點二五的近年新高。


幸好,該盤仍有實力本地客青睞,首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接,只是發展商對內地客仍未死心,「本月尾及下月初,我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部總經理田兆源認為,由於項目動輒過千萬,所以銷情比較慢熱。內地經濟放緩,過往豪客如溫州幫等絕跡港樓,連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言:「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得!你睇嚇中環、廣東道啲名牌鋪頭,少咗好多人買嘢啦。」他認為,本地人需求亦不可小看,但卻只會買「平樓」,還要位於市區,「現在要賣新界二千呎的單位,肯定有排都賣唔出,唔好話二千呎,千二呎都難賣!」內地客對港樓熱情不再的現象,早在今年初開始。據中原地產研究部的數據,今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅盤,內地客比例佔近四成七,比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成,估計今年第二季將更少。

出閘脫腳 白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期:9-6-2012
平均呎價:約$9,200
銷售情況:截至本週二售出25伙
「撻Q」原因:大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位,碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫,名不副實。

內地客缺水無影
專攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認:「以前十個客起碼有八個係內地人,現在十個得兩三個,銀碼亦細咗好多,集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露,近期仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家,「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影,最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人,都因生意差,無心情再來買。」近月,內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌,四宗撻訂個案中福建買家佔三宗!此外,同期交樓的大圍盛世及深灣9號,亦相繼有福建和南京買家撻訂;推售經年的大埔比華利山別墅,有天津買家守了四年後,終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山、人稱北角四嫂的投資者陳雅輝,今年二月亦要蝕九十多萬求甩身,「去年五月買入時,以為千八萬可以買到間小洋房好抵,發展商仲要送釐印費,又有二按,我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔平咗差唔多三百萬,以為自己好叻啦!」

供應少 焗搶新盤
樓市返回基本位,靠本地用家力撐。事實上,前年政府推出特別印花稅後,令二手交投淡靜,但環球投資疲弱,加上港元貶值,港人寧願「揸磚頭」,令樓價乾升,但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年,賣地數目少之又少。根據地政總署的數字,九七年至去年透過各種方式賣出的土地,合共僅得二百一十一公頃,即平均每年僅十四公頃,與回歸前每年賣廿多公頃無得比。土地供應大減外,近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字,○九年批出售樓紙需約八個月,去年已延長至超過一年。現時正待批售樓紙中,以新地屯門站上蓋的瓏門,等得最久,已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目,共五千六百多伙,就算成功在年內批出開售,今年全年的一手私人單位供應量亦僅一萬餘伙,較過去十年,每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙,仍少三成半。供應緊張,乃樓價高踞不下的真兇,想「食住」低息環境入市的用家,惟有「焗住」搶新盤。 ####


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