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樓市理藝:入標買樓必勝法

1 : GS(14)@2018-01-22 06:06:47

去年新盤熱賣,不時都聽到買家訪問狂呻抽籤抽十多次,都揀選不到心頭好,大型項目如是,豪宅亦如是。不要以為天價豪宅目標客源窄,競爭少,只要有錢,出價比別人高,就一定買到心頭好。以最近市場熱話的半山一手豪宅為例,有意入標的客人,需要先繳交卡片及手持物業的清單,發展商會根據客戶公司規模,所持有單位的價值,來決定睇樓次序,如發展商認為所持身家未夠班,甚至不會安排睇樓。曾經有睇樓客與當初遞交資料不符,慘被發展商即場「叮」走。粗略估計,如果閣下想買2億元物業,身家無10億元以上被發展商秤,都不用奢望可成功買下心儀單位。除了錢之外,現時買豪宅都是一個鬥智鬥力的遊戲。曾經接觸過一名客人,入標多次都未能成功買下那半山豪宅單位,但實在鍾情該山頂項目的風水及環境,先以自己心目中的「必勝價」入標,為免出岔子,更每天派司機到發展商入標處數標書數目,發現該單位標書眾多,競爭激烈,以較原先入標價高20%多入一支標,結果如願以償,成功買入心頭好。所以現時買一手樓,不論你是買大型屋苑,還是豪宅,都並非有錢就賣畀你,一手大型項目,要抽籤講運氣,一次抽唔中可能要抽十次,十次後的樓價已比第一次貴10%以上,買豪宅需被發展商查家宅,更要懂入標的技術。買樓真。難。李巍



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20274543
樓市 理藝 入標 標買 買樓 必勝
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樓市理藝:力不到不為財

1 : GS(14)@2018-02-04 23:14:30

上回文章提到,於現今一手銷售條例監管下,購買一手樓是一個鬥智鬥力的活動,需要付出體力排隊睇樓,靠運氣抽中籤買得心水單位,買豪宅更得運用智力,洞悉箇中竅妙,中標購得心頭好。事實上,買樓從來都不是一件易事,跟大家分享一下15年前的經歷。2003年薄扶林貝沙灣一期開售,屬數碼港第一期住宅物業,現時物業所在地,當年仍是一幅空地,發展商於空地上搭建豪華售樓處。由於項目坐落全新地段,不少準買家都抱着八卦心態參觀,當年未有一手銷售條例,發展商可因應市場反應決定售樓處開放時間,當年貝沙灣一期示範單位更是開放至凌晨兩點,造就了不少名人明星凌晨参觀示範單位,更曾經有10多部法拉利跑車,遊完車河後,於凌晨一同到貝沙灣示範單位參觀,其中更有幾位法拉利車主成功購入單位。猶記得當年貝沙灣一期適逢2月14日情人節開售,當時不少經紀為了爭取「撈客」機會,不惜於示範單位通宵守候,於精神疲憊下,曾有經紀誤用了示範單位的假廁所,更有經紀因情人節前後都未有時間相約女友慶祝,難免令女友誤會,差點分手收場。不過,如果當年能把握時機,敢冒險做「開荒牛」,以當年開售時建築面積呎價4,000元計,15年後的今天單位粗略估算最少已升值3倍。所以對經紀或買家亦言,「力不到不為財」自古至今皆適用,共勉之。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180129/20288597
樓市 理藝 不到 不為 為財
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樓市理藝:低層海景比高層更受歡迎?

1 : GS(14)@2018-02-13 03:29:18

臨近農曆新年,與大家分享一個有關新年賣樓的故事。記得2016年年尾,當時經歷美國於一年內兩度加息,市場氣氛異常觀望,但當時剛接了西環臨海項目「高逸華軒」獨家代理。該項目於97年樓市高峯期推售了高層單位,旋即沽清。低層約200個單位一直由老牌建築商保留作收租之用。於淡市中接了獨家代理,心情非常忐忑。由於當時大型發展商都不敢於淡市開盤,心想不如趁所有代理都「餓盤」,不妨放膽一試,於是膽粗粗建議業主把握農曆新年推盤,但要知道要說服「老牌」建築商一點都不容易,他們人生閱歷深較傳統,認為新年不會有人買樓的,經過了十多次開會,終於以誠意打動業主讓我們於年初四開放示範單位。不開盤都不信,原來香港人真的是購物狂,買衫買樓如是,項目於年初四首度開放示範單位,首日睇樓人龍已由項目排至附近的行人隧道內。結果發展商推出的130多伙,於10日內沽清。此成績令不少行內老行尊都大跌眼鏡,促使日後大型發展商於農曆年間如常賣樓。所以,有時候「逆水行舟」可能有意想不到的效果。另一樣意想不到的:原來低層海景單位較高層更受歡迎。有客戶跟我分析,他曾購入高層海景單位自住,心想高層一般訂價較高,景觀一定較低層優勝,但入住後,安坐梳化時,望出窗外的只是黑漆漆的天空,至於那一擲千金而求的海景,則需要俯瞰才可觀賞,所以日後他選擇海景單位,必選低層,既可望海,更可觀賞船隻進出。所以每次代理一個樓盤,都等同上了一課。



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樓市 理藝 低層 海景 比高 層更 更受 歡迎
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樓市理藝:地產代理的多功能

1 : GS(14)@2018-02-28 07:41:33

近期流感肆虐,大家都提高警覺以免中招。說起流感,最嚴重的可算是2003年的沙士,今次跟大家分享有關沙士期內的賣樓招數,及地產代理的多功能。今次分享的個案是薄扶林「寶翠園」。寶翠園於1999年首度推售,當時首批單位建築面積平均呎價約6,000元。及後不幸遇上沙士,加上同區貝沙灣開售的競爭,減價至平均建築面積呎價4,500元,當時一個高層海景四房樓王單位,建築面積1,628平方呎,售樓僅需698.9萬元,建築面積呎價僅4293元。當年發商展更聯同銀行推出3年免息分期的九成按揭,當年只需以69.89萬元作首期便可成為寶翠園四房海景單位業主,時至今天,單位估計市值逾2,700萬元,升值286%。這個當年震撼市場的付款方法及售價,小弟可算是幕後策劃之一。話說當年,仍只是一名分區經理,但因在寶翠園這項目中,銷售成績理想,加上於售樓處與發展商要員朝夕相對,於行內可算是嶄露頭角。當年突然遇上沙士,加上同區樓盤夾擊,發展商都有點措手不及,於是邀請我為600個貨尾單位給予訂價的意見,臨危受命當然不敢怠慢,徹夜制定600個單位的A、B、C套餐,並制定推售的時間表。可能是因為代理,處於兩個發展商的中間,角色較中立,亦較能掌握市場脈搏,該600個單位的訂價全被發展商接納,可算是銷售成績以外的另類認同。原來代理的角色除了銷售,還可以是分析員、訊息傅遞、甚或是發展商合作伙伴之間的「丑人」。



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樓市 理藝 地產 代理 多功能
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樓市理藝:沙士英雄買樓記

1 : GS(14)@2018-03-19 05:02:05

不經不覺,今年已是沙士的15周年。上次專欄跟大家分享了沙士賣樓的奇招,如「高成數二按」「先住後付」等。今次跟大家分享「沙士人民英雄」買樓記。2003年突如其來的嚴重流感,令香港失去了逾300人性命,初時醫療界對此病苦無對策,只可暫時隔離高危者,以避免疫情擴散。當年所有醫護人士下班後,都需入住隔離中心,與家人隔絕。但商業活動卻不能因沙士而停止,上篇專欄提到的寶翠園正是於沙士期間繼續開售。沙士期間的售樓處,每個人都戴着口罩,帶着口罩去買樓根本不足為奇。但記得有一日下午,一名帶着口罩神色慌張的男士,以不消十分鐘的時間,決定以380萬元購入一個三房單位。決定之快及神色之慌張,令我不禁八卦地了解一下。原來該名客戶是來自附近公立醫院的醫生,當時沙士高峯期,所有醫生放工後都被隔離,該醫生因眼見身邊不少同袍倒下,心想萬一自己也倒下,沒有甚麼留給妻子及家人,見附近樓盤寶翠園開售,遂決定偷走出來買下單位送予妻子,如該醫生持有單位至今,單位已升值至1,500萬元,翻了三番。聽過該醫生的分享後,被這位醫生的行為感動,除了不眠不休的留守醫護最前線外,亦不忘對家人的愛護。與醫生握手道別後,才驚醒要「洗手洗手洗手」的重要,畢竟要先保護好自己,才可愛惜身邊人,當時即以九秒九速度衝入廁所洗手。李巍中原地產高級資深營業董事



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樓市 理藝 沙士 英雄 買樓 樓記
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