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後QE3買樓策略: 跌市買樓要咩準備 ? Home Blogger

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由於大家經歷旺市最少都有三到四年,加上伯南克狂印銀紙,相信實力較低之中產開始投降,焗住入市。而家庭收入有番五至六萬蚊樓上會似住手上較強現金流死守唔入市。諗樣今次會一連兩篇,為大家講述跌市買樓既準備同埋幾時會現入市良機。而冇樓係手又唔想買既人應該點做呢?

 

你唔想買樓,當然係要等! 咁究竟等咩呢? 係咪呢個入市訊號?

 

生果報2002/2/18最佳入市訊號: 「八萬五」政策遺害深遠,昨日又添一犧牲品。有二十年歷史的鴻運地產,昨日宣布即時結業,董事總經理田國強本人,亦隨時面臨破產命運。田國強直指董建華的「八萬五」政策,打殘樓市及令二手樓市場「冇得做」,現時樓市積重難返,樓價短期內難以企穩,會繼續下跌。

 

2002年樓市當然未見底,仲有一成有餘。但假設你真係2002年入面,有咩要面對呢?

 

當然係銀行唔肯借。到時唔使旨意做九成按揭上會咁易,因銀行已經成籮負資產。

 

生果報 2002 陳偉業表示不少負資產人士並未受惠:「我接觸負資產業主中,超過一半供樓利息仍然係 P(最優惠利率)以上,講極銀行都唔肯減,銀行真係好無良!」他再次要求政府放寬二手樓按揭至九成,又指金管局不應只照顧銀行利益。 負資產數字見圖。

 

你首先要準備心儀樓宇三成樓價做首期,仲要預備間樓估唔到價。例如你當時睇中二百五十萬既星河明居,銀行只估到九成,即2.25mil,而借七成比你,即2.25mil*70%=1.525mil,搞埋你要比成一百萬先買到呢2.5mil既樓….難!

 

買到千祈唔好覺得爽,你有能力keep住供間樓等到升市都唔容易。跌市買樓去得太盡,小心連攪破產既錢都冇。

 

生果報 2002/2/18 男子打劫為籌錢申請破產: 打金師傅辛勤工作二十年: 在金融風暴時自置物業與妻兒居住,未料買樓後半年被裁退,為供樓欠債纍纍,更不時被收數者騷擾,即使想申請破產,也無手續費,其妻萬念俱灰,欲一家三口燒炭同死,丈夫為籌申請破產手續費,遂企圖在銀行打劫數萬元,結果事敗被捕。

 

當然有危必有機,另一個入市訊號係有光怪陸離既事情發生。梗會有D野係狂升,爭在你黎唔切囤積。

 

生果報 2002/2/12「病毒性肺炎」: 被指有消毒作用的白醋供不應求,趕緊向香港入貨。港人亦擔心被感染,在人心惶惶下出現搶購白醋狂潮,一樽平日賣五元的白醋,竟被炒高到一百元。上水火車站更出現一桶桶白醋運返內地的奇景。

 

最慘係做上會決定前,思前想後諗緊自己份工會否不保。所以諗樣成日叫庸才最好快搵政府工係有道理,因為大跌市買樓仿佛是公務員福利。

 

 

生果報 2002/6/26 酒店房租減半搶客,酒店員工被迫放無薪假: 酒店業協會較早前公布的資料,本月初五星級酒店入住率低至一成,三、四星級酒店入住率只有兩至三成。

 

生果報 2002/7/21 月薪四千元大學生加入競逐: 失業率屢創新高,愈來愈多應屆大學畢業生已經「不顧身份」,與中五畢業生爭奪那些毋須經驗、月薪才五、六千元的工作。一間卡拉 OK的招聘會,竟吸引逾百名大學生應徵侍應等職位。人事顧問說,現在「搵工大過天」。大學生是「天之驕子」的說法早已成為封塵的歷史。

 

係經濟蕭條時,銀行唔會再多過米鋪。不過有樣產品銷量係會上升既,就係避孕套! 生果報 2002/7/10 銀行縮減規模: 本港銀行的分行數目,由1998年底的1511間,減至03年6月底的1294間,即減少217間或14%。

 

生果報 2002 股票成交量亦十分驚人!! :恆指昨日早段持續在9600至9700水平窄幅上落,但尾市造好,收報9733點,升38點,成交77億元。

 

係2007年,股票一日成交2000億都有! 而家衰衰地都有幾百億。當然2002年未有中人壽,中國銀行上市,所以成交係差D。而你只要做好準備你跌市買樓,就做得到以下「勝利」!!!

 

生果報 2002/8/16: 貝沙灣擬提價,該盤逾1500方呎單位只餘1伙未售,昨售出7座37樓 A室,1573方呎,成交價707.85萬,每呎4500元。

 頂! 4500蚊呎,而家買屯門都唔得! 所以你見伯南克同黑仔搞到個市幾亂!? 一車車銀紙咁印出黎,個市唔升都難。跌市買樓最緊要心理準備,你到時有錢係手都未必敢禁掣! 下篇講後QE3買樓部署既時機。
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樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger

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由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

 

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。

 

買入現值7.3mil樓房的洗費

首期(7.3mil-4.2mil)3.1mil
印花稅7.5%$547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半) 
傭金$73,000 
三房簡潔裝修$300,000 
總計$4,020,500

 

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。

 

如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。

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鬆趣圖解(2):起樓要起幾耐 梁隼

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政府在2011年開始定期賣地,2011年4月起限發水10%,這些地盤陸續施工,那麼究竟要多少時間才能完成呢?

下圖係某發展商發言人介紹過的舊樓重建流程,由拆卸到起好要51個月(4年零3個月)

building2

假如個地盤已經平整好(即係投番黎果D地),就少左拆樓果9個月,即是42個月(3年半)起好,加埋驗樓要6個月左右,前後需要4年就有新樓住。

以上數據話俾我地知:

1. 2011年4月後限發水10%,呢D實而不華的新樓會在2015年登場,部份已發售的新樓已經屬於呢類實而不華的類別。

2. 依家理論上打好地基就可以賣樓,2012年開始批左咁多地,以打地基約18個月計,預期2014年大把一手樓花賣。

3. (呢個有待証實)出年經濟或資金有乜閃失,加埋咁多一手供應,說好的樓價調整就會發生了。

 

鬆趣 圖解 起樓 樓要 要起 起幾 幾耐 梁隼
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稅局騎呢要求 買樓要宣誓係香港人

2014-03-27  NM
 
 

 

「何謂香港人?」這條問題在政治或法律層面可能有不同解讀,稅務局卻選擇了一個最不可思議的方式,由市民自己宣誓加以證明。

自上月底立法會正式通過《2012年印花稅(修訂)條例》及刊憲後,稅局立即發信給全港律師樓,要求所有申請豁免繳交「買家印花稅」(BSD)的買家,宣誓自己是香港人,由於條例追溯至一二年十月實施BSD後的個案,所有之前已完成交易的買家,都要親身到律師樓補回宣誓,估計牽涉超過六萬五千宗交易。

負責審議該條例的立法會議員李卓人直斥,稅局要求「戇居」兼荒謬,認為立法原意是限制境外炒家買賣,執行起來卻變成要求港人宣誓是本末倒置。有受影響的市民及律師亦質疑政府做法擾民,即使交稅多年,「身份證有三十粒星都無用」。

稅局煞有介事要求港人買家宣誓「證明自己是港人」,原來就連當日有份審議BSD的立法會議員亦毫不知情。本週一,記者向身為《2012年印花稅(修訂)條例草案》委員會成員的王國興查詢,由於他剛於去年尾以五百八十萬購入海怡半島單位,按規定須補回宣誓,但王聽到記者提問後先是一怔,然後坦言自己未做宣誓,亦未收到稅局通知,甚至連是否須宣誓亦「冇聽過」。「唔係好清楚喎!當初條例冇講得咁具體……但如果係永久居民(身份證持有人)應該好清楚o架喇!」王表示當日審議時並沒提及宣誓,卻拒絕評論稅局做法是否擾民,聲稱要等稅局澄清。

同屬草案委員會成員的李卓人更直言宣誓「戇居」:「唔係嘛,咁黐線?好荒謬喎!買樓本身已經要影印身份證,有曬證明,照計唔應該再宣誓。(審議條例時有討論過嗎?)唔知喎,當時冇人諗到有咁戇居嘅做法,所以根本冇人問過;就好比之前派六千蚊,都係用三粒星身份證就證明到喇。」

李卓人愈說愈氣,批評「辣招」的立法原意本是限制境外炒家的買賣,執行起來卻變成要求港人宣誓證明身份,實屬本末倒置,「我哋唔需要證明自己係香港人,從來都唔需要;譬如去(急症室)睇醫生,係咪要先宣誓做香港人,至可以俾港人價錢?唔可能嘛!所以一定要稅局解釋、要求稅局取消呢啲擾民做法!」

與立法原意本末倒置

細閱稅局向律師樓提供的宣誓格式,除了要求買家申明是聯名或單獨購入物業、屬自己名義持有而並非代他人持有等,其中一項則要宣誓自己是香港永久居民,以及提供真實的身份證副本,稅局又要求已經完成交易的買家,若想申請豁免BSD,必須於四月三十日前補回宣誓。「我覺得都幾可笑,我攞住我張身份證,已經係一個身份證明文件,點解佢唔能夠發揮佢嘅作用,證實我嘅身份,而我需要去宣誓,先至有法律效力?」去年九月向長實一手購入樓花的廖小姐表示,上年已按律師要求宣誓,證明自己並無持有其他物業,想也沒想過連永久居民身份也同樣需要以宣誓證明,由於法例訂明宣誓過程須於律師或認可人士面前進行,廖小姐本月初接到律師樓通知,須親身到律師樓補辦手續。「每日都有咁多人買賣樓宇,如果大家都要咁做呢個重複嘅步驟,個必要性喺邊度呢?」雖然宣誓過程簡單,但對於一班特別的買家,卻是艱難的任務。有年過九旬的買家,最近因病陷入神志不清,無法進行宣誓,須由醫生發信證明,授權他人代辦手續,正等待稅局回覆。亦有已離港並居於外國的買家,無法於限期前返港宣誓,結果須在外地找律師樓進行宣誓,手續比在香港進行更繁複。有網民則直斥,部分律師樓懷疑嫌手續麻煩,每宗宣誓竟收費五百至二千元不等,有人為了慳回律師費,自行到民政處宣誓。記者上週曾到觀塘民政事務處觀察,處方逢週一至週五,均設九個時段供市民免費申請宣誓。宣誓服務開始前,職員會向已登記的市民派發相關文件,然後依次逐一召入房間進行儀式,屆時職員會派發一份「聲明稿」,由宣誓的市民讀出,整個程序僅數十秒,職員承認最近多了市民應稅局要求申請免費宣誓。

什麼是BSD?

一二年本地樓價愈升愈有,政府認為外來資金炒起樓市,同年十月廿七日宣佈實施「雙辣招」,當中包括徵收每宗物業成交價15%的買家印花稅(BSD),本地永久居民買樓則獲豁免。「辣招」按先訂立後審議方式推出,直至今年二月廿八日條例正式刊憲後,稅務局即向本港律師樓發信,要求將來所有港人買家必須按稅局提供的格式宣誓是香港人。至於「雙辣招」實施後、條例刊憲前的港人買家,則須於兩個月內補回宣誓,以證明其香港永久居民身份,方可獲豁免。

律師行收費二千蚊

旗下擁有十五間分行的律師樓老闆謝連忠坦言,自BSD實施至今,該行累積近千宗港人樓宇買賣,暫定補回宣誓不另收費,同事做到無停手。「有啲客係唔容易聯絡到,我覺得呢個係稅局擾民嘅安排,因為呢個情況其實身份證已經證明到(港人身份),再要人宣誓係架床疊屋,對律師樓、市民、稅局都係加重咗負擔。」他解釋,以往樓宇買賣涉及繳交印花稅,資料均由律師樓提供,例如證明買家購買的物業屬住宅用途等,不會要求買家另籤文件證明,而且證明方式亦有多種,並不一定要宣誓。「再想加深啲,都可以要求律師去certify個副本係真嘅,法例無呢個要求(宣誓),係稅局嘅行政安排,將責任放咗喺香港人身上。」專責物業買賣的律師溫浩基指,措施令律師樓工作量大增之餘,稅局突如其來提供的文件,格式亦有混亂。他解釋指,稅局的宣誓文件專為永久居民申請豁免BSD而設,內容要求宣誓者證明自己是香港永久居民買家。但假設一對夫婦聯名購買物業,只有丈夫是永久居民,根據稅局要求,只要夫婦二人並非代他人買樓,該宗買賣同樣無須繳納BSD。然而此情況之下,該妻子仍要以同一份申請豁免BSD的文件宣誓,卻無須宣誓為香港永久居民,「呢個情況我哋會刪咗香港永久居民嗰part,但咁樣其實會有矛盾,因為唔係永久居民,就唔會有得申請豁免BSD,稅局又無指引講明要點處理,所以我哋惟有自己準備番資料,證明兩個客係夫妻。」不過,條例草案委員會副主席涂謹申卻認為宣誓有其必要,用意是確保購入的單位確實由港人用家持有,「重點唔係宣誓自己係香港人,最重要係講明佢哋買賣係為自己買,並非為他人做秘密信託、或者啲錢係來自他人。」就要求港人買家宣誓,稅務局截稿前未有回應。

 
稅局 局騎 騎呢 要求 買樓 樓要 宣誓 香港
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理財第一波:儲錢買樓要量力而為

1 : GS(14)@2015-03-29 13:28:11









有年輕人因為儲錢買樓而傷害了身體,因為天天吃麵包的緣故,將來即使有了物業,卻沒有好的身體,沒法好好地享受,甚至要付上沉重的醫藥費。根本把畢業後十年要置業定為目標是錯中之錯,置業是人生中最大的一項投資,用十年時間來開展(指儲蓄首期)實在是難為了當事人。有人指出香港在回歸後的薪酬水平其實是差不多,若計入了通脹的因素,有些工作的薪金其實是下調了。另一方面,樓價的升幅卻不成比例,若不計清楚負擔能力便置業,隨時會有破產的危機。金管局收緊對細價樓的按揭,做法無可厚非,可以減少對金融系統的風險。對市民來說,置業的難度高了。有些人為了置業,找來了親友作擔保。近日討論得較多的是一位只有萬多元月薪的人,購入了500萬元的單位,顯然是沒有計算自己的負擔能力,當宏觀經濟下滑時,他將會沒頂。想知道自己每月需要儲蓄多少才達到目標,而自己又沒有足夠的數學知識去計算,可以參考投資者教育中心網頁的計算機,那裏有多款工具可供選擇。要儲蓄100萬元作首期,年回報5%,每月要儲6,440元,才可以在十年內達標,收入只有萬七元能否儲蓄此款項很成疑問,而且在購入了以後也要供款,負擔絕對不輕。要親友作擔保,是把風險轉嫁給別人,做法不可取。可以考慮的方法是把儲蓄期延長,再積極一點來投資,如利用15年而每年有回報6%,每月只需儲3,439元,15年後便有100萬元。你亦可以利用二人之力來儲蓄,那便事半功倍。李兆波香港中文大學會計學院高級講師
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理財 一波 儲錢 錢買 買樓 樓要 量力 而為
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料快加息 加按買樓要小心

1 : GS(14)@2015-07-17 16:45:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150717/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚,當年盛行HIBOR按揭,不經不覺5年內已供了超過兩成樓按,樓價卻已飛升一倍!夫婦倆(同是35歲)是專業人士,收入穩定,眼看每月盈餘佔收入逾四成,遂醞釀多買一層物業作收租用,讓資產「錢搵錢」,但現時流動資金作首期卻不足,遂興起加按套現這個念頭,但加按不能維持HIBOR,負擔亦增加不少;手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值,達致買樓收租目標?

圓收租夢 流動資產需280萬

Kenneth期望多買一個物業作收租,但有以下疑問:

1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支,才能起動?

2. 如不加按,以儲蓄支付首期,時機何時才成熟?

3. 如將現時物業加按套現,將承受什麼風險?

4. 如真的要套現,哪時才是最佳時機?

若不選擇加按 達標需5年

由於計劃買入的是第二個物業,按揭成數最多為五成,假設他買的物業價值400萬元,那他要支付200萬元的首期,另加4.5%雙倍印花稅(DSD)18萬元,物業代理佣金4萬元,連同其他雜項,總支出約230萬元,除此以外,他們還要預留9個月的生活費儲備(連同新置物業的供款)約50萬元,所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。

既有穩定入息,Kenneth可以預留20萬元現金作儲備,其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合(目標平均年回報6%),連同現時之藍籌股票(為簡單說明起見,目標也是假設平均年回報6%),預計5年後就能累積至280萬元。

但若希望盡快落實,也可將現物業加按至樓價六成(即264萬元),即可套現129萬元,但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬(假設20年還款期,按息2.15厘),沿用以上思路(每月盈餘減至2.8萬元),預計2年後就能達到目標了。

加息期樓價跌 套現效力減

加按有什麼風險?相信現時仍在可接受的範圍內,套現後若能增值得宜,應可抵消多付的利息(跑息差),只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了!但筆者認為真正的風險在於:

1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始),供樓支出將增加;

2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元),若夫婦其中一人失業了,或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓,又或不幸遇上租霸,就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前,那50萬元應急儲備必不可少。

至於何時是最好的加按時機?我看就是這一刻,要加按就要在未加息、樓價未跌前做好,且一進入加息周期,樓價跌的機會很大,那時套現的效力可能縮小。

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁

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料快 加息 加按 按買 買樓 樓要 小心
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為何買樓要買location 周顯

1 : GS(14)@2015-12-27 01:12:38

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=48921


通常,一個樓價的升跌周期,是在二十年左右,短的可以是十三年,長的可以到達三十四年,這是知識界所公認的了,雖然,很多炒了很多年樓的業界人士,也並不知道這個公認了的事實。

樓價在升跌周期的同時,又有甚麼特色呢?在一個正常的社會,在正常的政府管治之下,人民居住環境總是在不停的改善著,人均面積是一直在增加,在美國、在日本,在中國,在世界的任何一個地方都是,只有一個地方是例外,就是香港。這些年來人均面積縱使沒有減少,也沒有增加,而政府也從來沒有打算改善過,因為政府的建屋目標,是以單位數目,而不是以人均居住面積來做計算的。

簡單而言,假如一個地方的人均居住面積是不停的增加著,這個地方的樓價應該是長期處於下跌的狀態,這好比食物的價格也是長期下跌,意即在長期而言,用相同的錢,可以買到更多的食物,更大的房子,這才叫做人民的生活獲得到改善。

所以,理論上,如果用二十年來作一個周期,下一個周期的樓價,也應該比上一個周期的樓價為低,才算合理。不過,要注意的是,這必須要計算通脹因素,以及人均收入增加等等的因素。所以,真正的計算方式應該是,這地方的平均個人收入,相比起單位的平均呎價,人們可以買到的面積應該是越來越大才對。
半山的地段不能大量增加土地,理論上樓價可以一浪高於一浪。

在實際上,樓價的升跌也有著其他的因素,其中最重要之一是﹕位置,即是人們常說的location。只要可讓房子加高興建,單位面積便可以大量增加,暫時在這個世上,我還未看到過有不夠土地建屋的個案,像日本,也是地少人多,在二十年前也是居住單位狹小,但經過了二十年來的大量興建,已經到達了不動產過盛的狀況,迫得吸引外人,如中國人等等,去買其樓、救其市了。

香港其實也有足夠的土地,例如郊野公園、新界村民的農地,業權分散的舊區等等,只是因為政治問題,很難以把這些土地用來建屋而已。然而,人均面積雖然可以不斷地增加,但是高尚住宅區,如山頂和深水灣,城市的中心地帶,如灣仔、銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地區,卻並不可能大量增加土地。

當城市居民的生活環境不佳,大家便去追逐房子,不管甚麼房子都買,這是發展房屋的第一階段,也即是香港在這幾十年來的努力掙扎,這好比不夠食物吃,人們首先追求的是吃飽,但在第二階段,當人民普遍吃飽之後,便會去追求吃肉,甚至是美食了。同樣道理,當人民的居住問題普遍解決了,居者有其屋之後,大家便開始去追逐豪宅、高尚住宅區了。

把以上的再推理下去,樓價的周期的升升跌跌,固然是甚麼樓都不能避免,但是對比周期之間的高點和低點,可發現優質地區的房子將會是一浪高於一浪,二十年後還可以再創高峰,但邊陲樓宇的樓價則永遠不能回復舊價(以人民收入/呎價對比計),這就是「買樓要買location」的真正奧義。
為何 買樓 樓要 要買 location 周顯
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老樓周記:阿爺層樓要留畀孫

1 : GS(14)@2016-08-07 01:57:23

年輕客有多少人可以透過自己儲蓄儲到首期?除非本身上一代已經富貴,在公司內擔任要職兼年薪過百萬元。不過,老樓所指的年輕客,是一般打工仔和剛投入社會工作的小伙子。假設你品學兼優、入到最有前景的公司,月入兩萬元,每月拿一半作儲蓄,未計加人工(其實每年得3%至4%),一年儲到12萬元,十年先有120萬元;假如兩口子一齊儲,以同樣月薪計,換句話十年有240萬元。以屯門豐連最平單位197萬元為例,基本上可以一炮過支付樓價及其他開支,但只可以買偏遠樓盤。不過,十年後樓價點走無人知,到時可能連沙頭角的樓也買不到。新盤能夠吸引年輕客的原因主要是新,單位細到好似監倉都冇問題,可能這是時下年輕人的要求,享受新樓入伙便可入住,不用驚買到二手化妝樓手尾長。認真點講,若果上述所指的高材生亦只可以買到屯門呢類劏盤,其他學歷低的小市民又要等多久才可以上到車?呢條問題相信特首梁先生也回答了很多次,便是在土地供應上着手,不會因現時樓價回落便放軟推地的決心。大佬呀,現時不是土地問題,而是能力問題。假若大家冇能力,每年9.3萬伙供應都未能滿足上車要求,更何況偏遠新樓都要每方呎8,000元,在鐵路沿線起碼每呎1萬元,每月只能夠買一呎樓,莫非要阿爸間屋留畀個仔再留畀個孫呀!註定三世都不易買到樓。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出





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老樓 周記 阿爺 層樓 樓要 要留 留畀 畀孫
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買樓要看業主的構成 周顯

1 : GS(14)@2016-10-17 01:04:40

http://eastweek.my-magazine.me/main/59364
誰都知道,買樓除了看樓宇的地點、建築用料之外,還要研究很多的其他因素,今期隨便列出了幾點,也許是比較少人留意到的。

首先是住戶的構成,究竟是業主自住居多,還是租客居多。像在九龍站的幾座屋苑,如果論到價錢,呎價是豪宅級數,但這裏的租客比例太多,就未免影響到樓宇的質素。

一般來說,租客的流轉率比較快,因此新面孔也比較多,環境因而也比較複雜,這是誰都不願見到的。再說,一般來說,業主比租客富有,所以,自住戶住了大多數的樓宇,整個樓宇的格局也會比較高級。

還有,以租客為主的樓宇,其保養也比較差,折舊很快。但樓宇維修成本很高,如果單靠租金,可能要以「年」來做單位,才能收回成本。因此業主委員會往往會拒絕維修,如果你是自住的,就要長期忍受居住環境的陳舊了。

其中一個我常常提起的例子,就是銅鑼灣的伊利沙伯大廈,由於地理位置優越,只要大事翻新,樓價可以上升一倍以上。可是,由於業主們都是長期收租,樓價升了一倍,也與他們無關,所以便任由樓宇變得殘舊不堪,連其商場業主永倫集團,也給「玩死」,本來是一流位置的商場,也無法變身。

但從另一方面看,這也不無好處,就是價格會快速變成低水,反而是吸納良機。在幾年前,我本來覺得九龍站太貴,但是現在,我卻認為它已變成低水,值得吸納了。當然,如果要自住,我倒寧願住在奧運站,可能仲無咁雜添。

此外,業主的構成,也會造成問題。我有一個經驗,一間一千呎左右的單位,這種呎數最是尷尬,業主可能頗為有錢,但也可能是僅僅夠供樓的中產階級,狀況是,當開業主會,夾錢維修時,往往是我願意付錢,把大廈弄得靚靚的,但大部分的業主都不願花錢,投票失敗後,我也只有繼續忍受樓宇的繼續殘舊下去。

但是,二千呎以上的單位,屬於豪宅級別,願意付錢,把維修搞好的業主,比例上便多得多了。

但如果預算買樓的錢是固定的,又怎可以解決這問題呢?要知道,一間大廈,通常有最好的單位,也有最差的單位,如果你同是花兩千萬元來買樓,兩千萬元是該幢大廈最便宜的單位,和它是最貴的單位,這兩者是截然不同的。

簡單點說,如果你是該幢大廈的第一富豪,其他的業主都比你窮,他們願意花錢維修的意向,便比你低得多,你很可能要忍受樓宇的長期殘舊。反之,如果你是該幢大廈最窮的業主,你也有可能面對成日要夾錢,夾到你窮的狀況。在兩害取其輕的大前提之下,你採用哪一種策略,視乎不同的人有不同的取向,無法一言論定。

不過,如果你有錢到要花幾億元來買凱旋門的天際獨立屋,我就會勸你三思,因為這幢大廈,幾百呎和幾千呎的單位放在一起,幾百萬至幾億元的樓都有,大戶要花錢去豪修,投票未必投贏月收兩皮幾租金的大批小業主,所以,其折舊的速度,是可想而知的。我想,沒有一個花幾億元買豪宅的業主,樂見這個情況。
銅鑼灣的伊利沙伯大廈雖然地理位置優越,但由於大部分業主是長期收租,所以樓宇變得殘舊不堪,影響物業價值。
買樓 樓要 要看 業主 構成 周顯
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財經評論:買樓要等下世投胎

1 : GS(14)@2016-11-08 05:51:10

港府形容樓市加辣措拖為歷來最辣,印花稅一律加至15%,港人首次上車客則不受影響。港府自2009年開始多次出招,再配合金管局合共七輪逆周期收緊按揭措拖,樓價只曾跌不足1%,之後勁升逾一倍。政府再出招,樓價會跌嗎?專家估計年底前最悲觀樓價會跌一成。信專家不如信過去經驗。港府在2009年10月至2015年2月六年內,推出樓市三辣招及金管局七度收緊按揭,但每次加辣樓價必升,至今樓價累升1.2倍。差估署的全港各類單位售價指數,於2009年10月金管局首度出招收緊樓價2,000萬元豪宅按揭上限至五成時,指數為131.7點。2010年11月,樓價13個月勁升24%,指數升至163.7點,政府首度推出樓市辣招,實施額外印花稅(SSD)打擊炒賣,但只令樓價跌一個月,跌幅僅0.4%。港府同金管局之後又再出招,打擊層面更擴至細價樓。2012年9月及10月推出的兩大辣招,包括趕絕海外買家的買家印花稅(BSD),以及加強版額外印花稅的刑期更加夠3年,期間賣樓重罰最多兩成稅款。惟BSD及SSD都壓不住樓價,到2013年政府向換樓客開刀,實施雙倍印花稅(DSD),唔想畀人買多間。政府再加辣,樓市結局拭目以待。辣招唔係冇料到,只是買樓需求太大。過往政府出大招,新盤銷情九死一生,但將軍澳新盤藍塘傲在加辣後第二日開售,居然仲排長龍,即日賣近八成單位。內地客照畀三成重稅,本地用家不信樓價會大跌。二手市場更見反價。當大家無希望時只能相信,政府每次加辣,只會令更多人買唔起樓,越住越細。買樓,等下世投胎啦。記者:朱連峰




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財經 評論 買樓 樓要 要等 下世 投胎
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周顯﹕買樓要與鄰居夾

1 : GS(14)@2017-03-03 00:43:24

【明報專訊】對於買樓,很多人忽略了一個要點,就是鄰居的質素。

我並不是說,鄰居的質素要高,愈高愈好,而是說鄰居的質素要和你配合,同你愈夾愈好,如此而已。

假使說,你的鄰居全都是富豪,你大鑊了。例如說,半山嘉惠園要維修翻新,全都是用最貴的,夾錢都夾到你窮。但反過來,如果你的業主立案法團全都是孤寒鐸,整間大廈的大堂肯定失修,因為無人肯夾錢。

同樣道理,如果大廈住客大部分都是租客,過得20年,大廈就會失修得很嚴重,因為維修費很貴,收租很難收回成本,像九龍站、奧運站等,便很容易發生這種情况。

財力不同 維修有問題

更嚴重的,是御金國峰、凱旋門等等,幾百呎樓和幾千呎樓放在一起,如果我買豪宅,肯定不會買這裏,皆因一旦夾錢維修,大家的財力完全不同,一定出現問題。再說,細單位千幾二千萬買間白鴿籠,業主肯定不會自住,通常都是用來收租……如果你也拿來收租,當然沒什麼問題,不過更聰明的是做租客,然後買更高回報、更具升值潛質的房子來收租,作為對冲。

近來最好笑的笑話,就是小朋友渾水寫的blog﹕「我覺得Seasun真係幾勁。經歷特首選戰、黑警聚會、預算案、曾特坐監咁多驚天大新聞,條囡仲繼續有曝光,唔經唔覺都已經捱了成個禮拜,真係算勁。」

未完,麥明詩的留言是﹕「我要學嘢。」

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4641&issue=20170302
周顯 買樓 樓要 要與 鄰居
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【動畫 】情侶睇樓要俾車馬費拒絕竟遭屋主禁錮

1 : GS(14)@2017-06-25 11:26:46

「無殼蝸牛」找尋棲身之所,卻遇上不公事。台灣台北一名宋姓男子和女友想一租房同住,去年12月,宋男在租屋網看見一間月租約1萬多元(新台幣‧下同;約2,600港元)的套房,便約何姓男房東相約看屋。何姓房東帶情侶二人看單位後,兩人表示要再考慮,惟房東卻要求對方付車馬費。宋男與女友拒付,房東禁錮二人。台北地檢署昨日依強制罪起訴何姓房東,而兩人看屋的房子是稱為台灣十大凶宅的「錦新大樓」。「錦新大樓」近33年來共有24人在錦新大樓喪命,1984年錦新大樓原本是時代大飯店,卻因餐廳起火,奪走19條人命;1986年間一名女子跳樓輕生,卻意外壓死推車叫賣肉糭小販;1996年該大樓再發生火警釀2死61傷,2010年還發生情侶雙亡命案。檢警調查,宋姓男子去年12月16日聯絡何姓房東,2天後房東與宋男及女友相約在捷運中山國小站見面,再帶兩人到錦新大樓看了兩個單位。情侶後來表示要再考慮,房東指他特意從桃園北上帶兩人看房,兩人卻不租,要求對方支付車馬費。情侶認為車馬費並不合理,打算離開之際,房東卻關上門鎖,宋男即時報警,但因為不知道地址,警察不知事發現場。情侶最後警告房東涉犯妨害自由罪,房東才說不租予他們,開門讓二人離開。情侶隨即報警,但房東卻否認鎖門,辯稱只和情侶發生口角。全案送調解後,房東向情侶作賠?達成和解撤告。由於宋男曾致電報警,檢察官認定房東曾將房門鎖上禁錮二人離開,涉犯強制罪,雖然雙方達成和解,但檢方傳喚房東,房東都不出庭。由於強制罪屬於公訴罪,檢方將房東起訴。台灣《蘋果日報》




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動畫 情侶 睇樓 樓要 要俾 車馬費 車馬 拒絕 竟遭 遭屋 屋主 禁錮
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Hea富生活:買樓要識計呢條數

1 : GS(14)@2017-10-15 18:21:41

話說我第一次買大馬物業,源於2013年的家庭旅行,那次住在一個渡假村,兩人一間獨立小屋內設泳池那種,差不多一千呎,泳池雖小,但對於我們香港人來說,能住進這種「特色戶」的機會實不多,影相打卡是例行公事。不過這渡假村最引起我注意的,不是水清沙幼,而是一個投資計劃。只要你投資30萬馬幣,當時相等於80多萬港元,除可擁有上述的Dream House,還包首兩年7厘回報及每年7日免費享用。我拿着宣傳單張看了又看,心感有趣,因本人是街頭marketing出身,每次睇廣告,主要看它如何捉消費者的心理,結論如下:一、香港人都住小單位去公眾泳池,這類房子一定吸引;二、定價100萬港元有找,還可分期,很多港人都能夠負擔。三、人生路不熟,在外地買房始終有不安感,但如果渡假村代你管理兼兩年回報保證,咁就買得安心又放心喇!但同時作為資深海外投資者,我又注意到另一件事,郊區地價極平,就算加埋建築費和造價不菲的獨立泳池,在發展中國家,發展商最少賺一倍或以上,而且該渡假村已發展到第4區,每區大約50間屋,反映當地正積極引入外資。想當然營運者一定最着數,因他用低價買地,然後用近乎眾籌方式集資起屋,賣一間賺一間,兩年後你間屋租唔出,他照收你管理費。


由投資價值出發

阿婆走得快必定有古怪,最後我當然沒有買這個渡假盤,要買就買吉隆坡核心地段。投資重點不是計別人賺多少,而是該項目有否投資價值,一定要識計這條數。舉個例子,如果你計到當年信和賣藍灣半島時接近損手離場(不計政府後面補貼),就大約估到樓市不景氣將持續5年以上,若然只是大漲小回,沒發展商會蝕賣資產。又例如荃灣三個新盤:海之戀、柏傲灣和全·城匯,一定要三選一的話,我會選全·城匯。全·城匯地皮乃華懋於2012年初以26億投得,每呎樓面地價3,124元,而長實同年以96.3億投得海之戀地皮,每呎樓面地價為4,308元,柏傲灣地皮則由新世界與萬科於2013年以34.3億合力投得,每呎樓面地價高達5,088元,屬區內「地王」。所以全·城匯就算相對低開萬二蚊呎,每呎地價加4,000元建築成本,其實還大有錢賺,反之柏傲灣,雖然位置較佳,但賣兩萬頭一呎,實在又攞得太盡,就算樓市還有上升空間,但買家有20至30%溢價,賺錢難度增加不少。所以我們應該找外地的全·城匯來買,平或低於市價,和較附近樓盤低水,質素是王歐陽則樓加金門建築,贏面就會大。郭釗
http://fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20179994
Hea 生活 買樓 樓要 要識 識計 計呢 呢條 條數
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【大阪睇樓】大阪樓平東京達六成 日本買樓要排隊仲有價講

1 : GS(14)@2018-01-07 15:40:10

Kammy兩年前開始為港人在大阪投資物業,她建議選「品牌公寓」較有保證。

近年不少香港人在日本上車,80後港人、精通日語的Kammy Kwok看中這個商機,兩年前開始幫港人在大阪投資物業。她認為日本買屋較香港便宜,而且接下來有東京奧運、興建賭場,加上今年6月民宿合法化,樓宇有一定的升值潛力。她指出,大阪中央區的樓價較東京便宜40%,周邊差距更多達60%。至於市價方面,400平方呎單位售價約170萬至220萬港元,最多借到五成按揭,自己要準備一半金額。日本買樓行「排隊制」,只要排隊頭也可以嘗試講價,即使有人出同樣價錢,也是優先給你。這天就由Kammy帶路到中央區睇樓,了解日本樓的實況。

1.松屋町460呎單位

日本的「品牌公寓」(ブランドマンション)較有保證,由大型建築商興建,大廈規格、外觀、房型設計差不多,大堂保安亦嚴謹一點;品牌公寓會定期維修,管理較好。其他小型私人建築商可能30年也不翻新外觀一次,樓的升值潛力就比較低。松屋町這個460平方呎單位,屬於品牌公寓株式会社エステム,大堂設計寬敞光猛,於2012年建成。大廈距離松屋町站約兩分鐘路程,行約10分鐘就到心齋橋;樓下是松屋町商店街,售賣花火用品,亦有和菓子和小食。單位間隔為兩房一廳連附設小吧枱的廚房、廁所浴室,廳房用趟門分隔,設計善用空間。建築面積:460平方呎建築年份:2012年房價:2,730萬日圓(約190萬港元)雜費、稅項:約218萬日圓(約15萬港元)合共:約205萬港元


位於松屋町的460呎單位,兩房一廳,廚房附設小吧枱,設計善用空間。

房屋平面圖(單位1—松屋町)


2.南船場960呎單位

單位面積近千呎,一走進去感覺寬敞開揚,樓底極高,設計是摩登工業風。整間屋共有三房一廳,連大廚房及廁所浴室,間隔適合年輕人共住。大廈位處南船場,距心齋橋約步行10分鐘,位置方便。單位售價約是338萬港元,但業主只租不賣,月租大約每月16,000港元。建築面積:960平方呎建築年份:2001年房價:4,880萬日圓(約340萬港元)雜費、稅項:約390萬日圓(約27萬港元)合共:約367萬港元(月租約16,000港元)


南船場這間960呎大單位樓底極高,自然光令室內感覺開揚,月租約16,000港元。

房屋平面圖(單位2—南船場)



Travel Memo機票:乘國泰航空直航大阪,機票連稅及附加費約3,365港元交通:從Klook網站預訂JR關西&北陸地區鐵路七日周遊券,價格為1,030港元簽證:特區護照及BNO免簽,可停留90日匯率:100日圓約兌7港元鳴謝:國泰航空、HomeAway、KLOOK記者:洪慧冰攝影:鄧鴻欣全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed



來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180106/20266089
大阪 睇樓 樓平 東京 六成 日本 買樓 樓要 排隊 仲有 有價 價講
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