周顯﹕買樓要與鄰居夾
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GS(14)@2017-03-03 00:43:24【明報專訊】對於買樓，很多人忽略了一個要點，就是鄰居的質素。
我並不是說，鄰居的質素要高，愈高愈好，而是說鄰居的質素要和你配合，同你愈夾愈好，如此而已。
假使說，你的鄰居全都是富豪，你大鑊了。例如說，半山嘉惠園要維修翻新，全都是用最貴的，夾錢都夾到你窮。但反過來，如果你的業主立案法團全都是孤寒鐸，整間大廈的大堂肯定失修，因為無人肯夾錢。
同樣道理，如果大廈住客大部分都是租客，過得20年，大廈就會失修得很嚴重，因為維修費很貴，收租很難收回成本，像九龍站、奧運站等，便很容易發生這種情况。
財力不同 維修有問題
更嚴重的，是御金國峰、凱旋門等等，幾百呎樓和幾千呎樓放在一起，如果我買豪宅，肯定不會買這裏，皆因一旦夾錢維修，大家的財力完全不同，一定出現問題。再說，細單位千幾二千萬買間白鴿籠，業主肯定不會自住，通常都是用來收租……如果你也拿來收租，當然沒什麼問題，不過更聰明的是做租客，然後買更高回報、更具升值潛質的房子來收租，作為對冲。
近來最好笑的笑話，就是小朋友渾水寫的blog﹕「我覺得Seasun真係幾勁。經歷特首選戰、黑警聚會、預算案、曾特坐監咁多驚天大新聞，條囡仲繼續有曝光，唔經唔覺都已經捱了成個禮拜，真係算勁。」
未完，麥明詩的留言是﹕「我要學嘢。」
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4641&issue=20170302
【動畫 】情侶睇樓要俾車馬費拒絕竟遭屋主禁錮
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GS(14)@2017-06-25 11:26:46「無殼蝸牛」找尋棲身之所，卻遇上不公事。台灣台北一名宋姓男子和女友想一租房同住，去年12月，宋男在租屋網看見一間月租約1萬多元(新台幣‧下同；約2,600港元)的套房，便約何姓男房東相約看屋。何姓房東帶情侶二人看單位後，兩人表示要再考慮，惟房東卻要求對方付車馬費。宋男與女友拒付，房東禁錮二人。台北地檢署昨日依強制罪起訴何姓房東，而兩人看屋的房子是稱為台灣十大凶宅的「錦新大樓」。「錦新大樓」近33年來共有24人在錦新大樓喪命，1984年錦新大樓原本是時代大飯店，卻因餐廳起火，奪走19條人命；1986年間一名女子跳樓輕生，卻意外壓死推車叫賣肉糭小販；1996年該大樓再發生火警釀2死61傷，2010年還發生情侶雙亡命案。檢警調查，宋姓男子去年12月16日聯絡何姓房東，2天後房東與宋男及女友相約在捷運中山國小站見面，再帶兩人到錦新大樓看了兩個單位。情侶後來表示要再考慮，房東指他特意從桃園北上帶兩人看房，兩人卻不租，要求對方支付車馬費。情侶認為車馬費並不合理，打算離開之際，房東卻關上門鎖，宋男即時報警，但因為不知道地址，警察不知事發現場。情侶最後警告房東涉犯妨害自由罪，房東才說不租予他們，開門讓二人離開。情侶隨即報警，但房東卻否認鎖門，辯稱只和情侶發生口角。全案送調解後，房東向情侶作賠?達成和解撤告。由於宋男曾致電報警，檢察官認定房東曾將房門鎖上禁錮二人離開，涉犯強制罪，雖然雙方達成和解，但檢方傳喚房東，房東都不出庭。由於強制罪屬於公訴罪，檢方將房東起訴。台灣《蘋果日報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170625/20068105
Hea富生活：買樓要識計呢條數
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GS(14)@2017-10-15 18:21:41話說我第一次買大馬物業，源於2013年的家庭旅行，那次住在一個渡假村，兩人一間獨立小屋內設泳池那種，差不多一千呎，泳池雖小，但對於我們香港人來說，能住進這種「特色戶」的機會實不多，影相打卡是例行公事。不過這渡假村最引起我注意的，不是水清沙幼，而是一個投資計劃。只要你投資30萬馬幣，當時相等於80多萬港元，除可擁有上述的Dream House，還包首兩年7厘回報及每年7日免費享用。我拿着宣傳單張看了又看，心感有趣，因本人是街頭marketing出身，每次睇廣告，主要看它如何捉消費者的心理，結論如下：一、香港人都住小單位去公眾泳池，這類房子一定吸引；二、定價100萬港元有找，還可分期，很多港人都能夠負擔。三、人生路不熟，在外地買房始終有不安感，但如果渡假村代你管理兼兩年回報保證，咁就買得安心又放心喇！但同時作為資深海外投資者，我又注意到另一件事，郊區地價極平，就算加埋建築費和造價不菲的獨立泳池，在發展中國家，發展商最少賺一倍或以上，而且該渡假村已發展到第4區，每區大約50間屋，反映當地正積極引入外資。想當然營運者一定最着數，因他用低價買地，然後用近乎眾籌方式集資起屋，賣一間賺一間，兩年後你間屋租唔出，他照收你管理費。
由投資價值出發
阿婆走得快必定有古怪，最後我當然沒有買這個渡假盤，要買就買吉隆坡核心地段。投資重點不是計別人賺多少，而是該項目有否投資價值，一定要識計這條數。舉個例子，如果你計到當年信和賣藍灣半島時接近損手離場（不計政府後面補貼），就大約估到樓市不景氣將持續5年以上，若然只是大漲小回，沒發展商會蝕賣資產。又例如荃灣三個新盤：海之戀、柏傲灣和全·城匯，一定要三選一的話，我會選全·城匯。全·城匯地皮乃華懋於2012年初以26億投得，每呎樓面地價3,124元，而長實同年以96.3億投得海之戀地皮，每呎樓面地價為4,308元，柏傲灣地皮則由新世界與萬科於2013年以34.3億合力投得，每呎樓面地價高達5,088元，屬區內「地王」。所以全·城匯就算相對低開萬二蚊呎，每呎地價加4,000元建築成本，其實還大有錢賺，反之柏傲灣，雖然位置較佳，但賣兩萬頭一呎，實在又攞得太盡，就算樓市還有上升空間，但買家有20至30%溢價，賺錢難度增加不少。所以我們應該找外地的全·城匯來買，平或低於市價，和較附近樓盤低水，質素是王歐陽則樓加金門建築，贏面就會大。郭釗
http://fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20179994
【大阪睇樓】大阪樓平東京達六成 日本買樓要排隊仲有價講
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GS(14)@2018-01-07 15:40:10Kammy兩年前開始為港人在大阪投資物業，她建議選「品牌公寓」較有保證。
近年不少香港人在日本上車，80後港人、精通日語的Kammy Kwok看中這個商機，兩年前開始幫港人在大阪投資物業。她認為日本買屋較香港便宜，而且接下來有東京奧運、興建賭場，加上今年6月民宿合法化，樓宇有一定的升值潛力。她指出，大阪中央區的樓價較東京便宜40%，周邊差距更多達60%。至於市價方面，400平方呎單位售價約170萬至220萬港元，最多借到五成按揭，自己要準備一半金額。日本買樓行「排隊制」，只要排隊頭也可以嘗試講價，即使有人出同樣價錢，也是優先給你。這天就由Kammy帶路到中央區睇樓，了解日本樓的實況。
1.松屋町460呎單位
日本的「品牌公寓」（ブランドマンション）較有保證，由大型建築商興建，大廈規格、外觀、房型設計差不多，大堂保安亦嚴謹一點；品牌公寓會定期維修，管理較好。其他小型私人建築商可能30年也不翻新外觀一次，樓的升值潛力就比較低。松屋町這個460平方呎單位，屬於品牌公寓株式会社エステム，大堂設計寬敞光猛，於2012年建成。大廈距離松屋町站約兩分鐘路程，行約10分鐘就到心齋橋；樓下是松屋町商店街，售賣花火用品，亦有和菓子和小食。單位間隔為兩房一廳連附設小吧枱的廚房、廁所浴室，廳房用趟門分隔，設計善用空間。建築面積：460平方呎建築年份：2012年房價：2,730萬日圓（約190萬港元）雜費、稅項：約218萬日圓（約15萬港元）合共：約205萬港元
位於松屋町的460呎單位，兩房一廳，廚房附設小吧枱，設計善用空間。
房屋平面圖（單位1—松屋町）
2.南船場960呎單位
單位面積近千呎，一走進去感覺寬敞開揚，樓底極高，設計是摩登工業風。整間屋共有三房一廳，連大廚房及廁所浴室，間隔適合年輕人共住。大廈位處南船場，距心齋橋約步行10分鐘，位置方便。單位售價約是338萬港元，但業主只租不賣，月租大約每月16,000港元。建築面積：960平方呎建築年份：2001年房價：4,880萬日圓（約340萬港元）雜費、稅項：約390萬日圓（約27萬港元）合共：約367萬港元（月租約16,000港元）
南船場這間960呎大單位樓底極高，自然光令室內感覺開揚，月租約16,000港元。
房屋平面圖（單位2—南船場）
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來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180106/20266089
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