為何買樓要買location 周顯
1 :
GS(14)@2015-12-27 01:12:38http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=48921
通常，一個樓價的升跌周期，是在二十年左右，短的可以是十三年，長的可以到達三十四年，這是知識界所公認的了，雖然，很多炒了很多年樓的業界人士，也並不知道這個公認了的事實。
樓價在升跌周期的同時，又有甚麼特色呢？在一個正常的社會，在正常的政府管治之下，人民居住環境總是在不停的改善著，人均面積是一直在增加，在美國、在日本，在中國，在世界的任何一個地方都是，只有一個地方是例外，就是香港。這些年來人均面積縱使沒有減少，也沒有增加，而政府也從來沒有打算改善過，因為政府的建屋目標，是以單位數目，而不是以人均居住面積來做計算的。
簡單而言，假如一個地方的人均居住面積是不停的增加著，這個地方的樓價應該是長期處於下跌的狀態，這好比食物的價格也是長期下跌，意即在長期而言，用相同的錢，可以買到更多的食物，更大的房子，這才叫做人民的生活獲得到改善。
所以，理論上，如果用二十年來作一個周期，下一個周期的樓價，也應該比上一個周期的樓價為低，才算合理。不過，要注意的是，這必須要計算通脹因素，以及人均收入增加等等的因素。所以，真正的計算方式應該是，這地方的平均個人收入，相比起單位的平均呎價，人們可以買到的面積應該是越來越大才對。
半山的地段不能大量增加土地，理論上樓價可以一浪高於一浪。
在實際上，樓價的升跌也有著其他的因素，其中最重要之一是﹕位置，即是人們常說的location。只要可讓房子加高興建，單位面積便可以大量增加，暫時在這個世上，我還未看到過有不夠土地建屋的個案，像日本，也是地少人多，在二十年前也是居住單位狹小，但經過了二十年來的大量興建，已經到達了不動產過盛的狀況，迫得吸引外人，如中國人等等，去買其樓、救其市了。
香港其實也有足夠的土地，例如郊野公園、新界村民的農地，業權分散的舊區等等，只是因為政治問題，很難以把這些土地用來建屋而已。然而，人均面積雖然可以不斷地增加，但是高尚住宅區，如山頂和深水灣，城市的中心地帶，如灣仔、銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地區，卻並不可能大量增加土地。
當城市居民的生活環境不佳，大家便去追逐房子，不管甚麼房子都買，這是發展房屋的第一階段，也即是香港在這幾十年來的努力掙扎，這好比不夠食物吃，人們首先追求的是吃飽，但在第二階段，當人民普遍吃飽之後，便會去追求吃肉，甚至是美食了。同樣道理，當人民的居住問題普遍解決了，居者有其屋之後，大家便開始去追逐豪宅、高尚住宅區了。
把以上的再推理下去，樓價的周期的升升跌跌，固然是甚麼樓都不能避免，但是對比周期之間的高點和低點，可發現優質地區的房子將會是一浪高於一浪，二十年後還可以再創高峰，但邊陲樓宇的樓價則永遠不能回復舊價（以人民收入/呎價對比計），這就是「買樓要買location」的真正奧義。