買樓要看業主的構成 周顯
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GS(14)@2016-10-17 01:04:40http://eastweek.my-magazine.me/main/59364
誰都知道，買樓除了看樓宇的地點、建築用料之外，還要研究很多的其他因素，今期隨便列出了幾點，也許是比較少人留意到的。
首先是住戶的構成，究竟是業主自住居多，還是租客居多。像在九龍站的幾座屋苑，如果論到價錢，呎價是豪宅級數，但這裏的租客比例太多，就未免影響到樓宇的質素。
一般來說，租客的流轉率比較快，因此新面孔也比較多，環境因而也比較複雜，這是誰都不願見到的。再說，一般來說，業主比租客富有，所以，自住戶住了大多數的樓宇，整個樓宇的格局也會比較高級。
還有，以租客為主的樓宇，其保養也比較差，折舊很快。但樓宇維修成本很高，如果單靠租金，可能要以「年」來做單位，才能收回成本。因此業主委員會往往會拒絕維修，如果你是自住的，就要長期忍受居住環境的陳舊了。
其中一個我常常提起的例子，就是銅鑼灣的伊利沙伯大廈，由於地理位置優越，只要大事翻新，樓價可以上升一倍以上。可是，由於業主們都是長期收租，樓價升了一倍，也與他們無關，所以便任由樓宇變得殘舊不堪，連其商場業主永倫集團，也給「玩死」，本來是一流位置的商場，也無法變身。
但從另一方面看，這也不無好處，就是價格會快速變成低水，反而是吸納良機。在幾年前，我本來覺得九龍站太貴，但是現在，我卻認為它已變成低水，值得吸納了。當然，如果要自住，我倒寧願住在奧運站，可能仲無咁雜添。
此外，業主的構成，也會造成問題。我有一個經驗，一間一千呎左右的單位，這種呎數最是尷尬，業主可能頗為有錢，但也可能是僅僅夠供樓的中產階級，狀況是，當開業主會，夾錢維修時，往往是我願意付錢，把大廈弄得靚靚的，但大部分的業主都不願花錢，投票失敗後，我也只有繼續忍受樓宇的繼續殘舊下去。
但是，二千呎以上的單位，屬於豪宅級別，願意付錢，把維修搞好的業主，比例上便多得多了。
但如果預算買樓的錢是固定的，又怎可以解決這問題呢？要知道，一間大廈，通常有最好的單位，也有最差的單位，如果你同是花兩千萬元來買樓，兩千萬元是該幢大廈最便宜的單位，和它是最貴的單位，這兩者是截然不同的。
簡單點說，如果你是該幢大廈的第一富豪，其他的業主都比你窮，他們願意花錢維修的意向，便比你低得多，你很可能要忍受樓宇的長期殘舊。反之，如果你是該幢大廈最窮的業主，你也有可能面對成日要夾錢，夾到你窮的狀況。在兩害取其輕的大前提之下，你採用哪一種策略，視乎不同的人有不同的取向，無法一言論定。
不過，如果你有錢到要花幾億元來買凱旋門的天際獨立屋，我就會勸你三思，因為這幢大廈，幾百呎和幾千呎的單位放在一起，幾百萬至幾億元的樓都有，大戶要花錢去豪修，投票未必投贏月收兩皮幾租金的大批小業主，所以，其折舊的速度，是可想而知的。我想，沒有一個花幾億元買豪宅的業主，樂見這個情況。
銅鑼灣的伊利沙伯大廈雖然地理位置優越，但由於大部分業主是長期收租，所以樓宇變得殘舊不堪，影響物業價值。