買股好, 還是揸樓好? 黃國英 (Alex Wong)
http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13333
同事與兩位朋友飯聚，話題自不離股樓。同事深信內 需前途無限，三句唔埋，就是「內需股，幾年有望做大做強，回報可以『斷開計』。大勢所在，小富可期！」兩位朋友背景各異，反應卻是南轅北轍。朋友L是 打工族，認為如此論調，純屬嘥氣。自海嘯以來，市場千奇百怪，離奇過小說。雷曼、貝爾斯登一夕崩堤；匯豐、宏利晚境堪坷。新股皇騰訊(700)，極速由$150直插$120，再以十元為限，日日互劈。L深信股票只是鏡花水月：萬股皆下品，唯有買樓高。磚頭揸手，倍感安心。另一朋友S， 中小企東主，在國內半廠半零售，七年下來，旗下生產的泳鏡，已成國內十大品牌。S親眼見識中國的潛力，對同事之言，較有同感。揸樓穩陣，揸股賭博，是港人一大迷思。揸樓的安全感，其 實來自樓價不似股價般，不斷跳吓跳吓。否則心臟病發人數肯定暴增：「嘩！D樓回咗5%，我哋件嘢五嚿水，咪無咗廿幾皮？噢…」實際上股、樓同源，同受中、港及環球經濟影響。一旦有 事，只有一齊中棍，豈能股跌樓升？回想沙士，有樓在手，痛不欲生：槓桿大、斬唔到，仲要月月進貢(供)，想不通，燒炭了斷。借錢揸樓的防守力，不比揸股票強。問題是海嘯後，股民信念破產，由長揸必發的極端，搖擺到 長揸必死的另一極端。如閣下覆述股神心法：「股票非博彩，而是活生生公司股權的一部份」九成人會同你講：「你都痴嘅！」現時本地眾行家，貼長線字花的，可謂鳳毛麟角，原因不難 理解：「危機」三個月一次，杜拜、高盛、歐豬，每次跌3-5成已 是行規。不幸高位推介，累人坐艇就煩到嘔。「跌破10天線就斬啦！」乾手淨腳，唔駛上身，又暗合主流文化，自然漸成行規。「So，樓好定股好？」如地球末 日、海嘯重臨，股比樓好，因為不會負資產，倒欠銀行錢，又易逃生。如07盛世重 臨，樓實賺，只是賺多賺少；買股就睇眼光，萬一以人和(1387)、 華南城(1668) 和浪潮國際(596)為主打，就算牛三都未必返家鄉。但最有可能的，是恒指和樓市進入數年大型上落市，不落地 獄，又不上天堂，如是者，最有機會大贏的，是以合理價持有增長股。恒指一年來，只圍繞兩萬一上落一成，但股價仍能高位徘徊的股票，仍有不少：聯邦製藥(3933)、六福(590)、I.T.(999)、利豐(494)、 周生生(116)、味千中國(538)、理文集團(746)和星島(1105)等。佔大市比例不高，但要找到幾隻，卻並非天荒夜譚。揸增長股回報潛力最高，但要藝高人膽大。揸樓最易，回報 潛力尙可，只怕董伯年代長期衰退再臨。散戶以「升十天追，破十天斬」短打，風險最低，如有海嘯，早已退兵避禍。但多是賺餐晏，更多倒貼收場。有辣有唔辣， 視乎技術、志氣。樓一定好過股？未必。
換樓好唔好? Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5010 Kitty: 你好！我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按)，現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩，覺得地方不夠住，想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了，我今年28歲，儲蓄只有$400000，月入17k，先生20k(自顧人仕沒有報稅)，本人想賣掉單位，先租屋，等兩年後抽居屋，但又擔心抽唔到！你認為可行嗎？請指教還有其它方法嗎？
Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
金獅花園租出去，都係比萬元傭金，月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方，三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬，舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年，到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友，請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人，此乃真心及良心上既建議!
換樓好唔好?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5487kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。
方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。
Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。
建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!
解答買唔買多間樓好?(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=5708答:
是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。
收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善，初下海者不宜冒進。
至於煩惱人實在不能再煩落去，佢自己都知已失戰機，錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既，諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故，看見太多負資產故事而每事遲疑，將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急，佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住，而家(2012年)一買完第一間又諗添食，係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議，如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。
機械式既投資方法
此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出，於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半)，及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用，永遠都用分三十年還，現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。
投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既，呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ，重新計過借盡額一次。
點計?煩惱人用此forumla
我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢，而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓，所以係2.2%按揭年息下，分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下，再根據金管指引負擔比率少於50%，供盡係74000*50%=37000，但煩惱人有$6200銀行私貸，減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。
煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil，剛好是8.98mil的一半，附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活，待兩年過後再考慮買樓是也。
財務智商(27)：四叔，買股票定買樓好？ 脫苦海
http://notcomment.com/wp/?p=22615這個問題，不好答，但恆基主席李兆基兩年前已經答：買股票好。今年他又再一次回答這個問題。以兩三年為期，投資地產股可能有數十個百分點、甚至「一個開」（一倍）回報。他的理據是地產股資產折讓高，「某些地產股股價只是一百元，但資產淨值可能高達二百元，將公司的資產拆售，甚至拆骨，都會遠比股價為高。」
先比較一下現時各大地產股的股價與資產淨值的折讓：
| | | 股價 | P/E | 息率 | 派息比率 | NAV | 折讓 |
| 0001 | 長江實業 | $139.50 | 9.17 | 2.49% | 22.8% | $205.00 | 68.0% |
| 0012 | 恆基地產 | $50.20 | 8.41 | 2.11% | 17.7% | $81.30 | 61.7% |
| 0016 | 新鴻基地產 | $106.10 | 6.94 | 3.16% | 21.9% | $140.00 | 75.8% |
| 0017 | 新世界發展 | $8.96 | 4.17 | 4.41% | 18.4% | $17.50 | 51.2% |
| 0083 | 信和置業 | $12.00 | 6.09 | 4.17% | 25.4% | $19.40 | 61.9% |
其中，以新世界的折讓最高，新鴻基的折讓最低，只有新世界只及資產的一半。如果以往績計算，中小型地產股是長年累月都低於資產淨值，甚至很多時私有化都是以資產大折讓進行。藍籌地產股會好一點，在旺市時都有機會反映到資產值，甚至高於資產淨值。
秘密在於他們有龐大的非地產收益，就以恆地為例，不少盈利都來自中華煤氣以及其他非地產業務，長實就更不用說，一半盈利來自和黃，由於很多非地產行業的收益和資產沒有直接的關係，自然這一部份以盈利收益估值，才加入資產折讓的地產業務，結果拉高了資產折讓。
我們又看看，買樓的收益率，根據差餉物業估價處的網頁（http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls），現時住宅的租金回報是2.1%（豪宅）到3.2%（上車盤），比較之下，部份本地地產股其實比買樓收租更見吸引，而且香港並沒有股息稅，但買樓收租則要交物業稅。
順帶一提，近來多了很多宣傳海外置業的廣告，例如聲稱在日本買中古樓，租金回報可達7-10%，數十萬就有一層云云。又例如一些東南亞、澳州紐西蘭，甚至歐洲的物業，也拿到香港出售。
筆者就沒有足夠的資料去評論海外置業的升值回報，但是有兩個風險是需要指出的，就是匯率風險和稅制風險，比如日本最近又將銷售稅增加到8%，並建議下次加到10%，那麼會不會有其他稅制改動出台呢？整個「海外人士置業稅」相信阻力不大吧！
陳永傑：現在就是買樓好時機
1 :
GS(14)@2016-08-09 06:43:03【明報專訊】有許多朋友問：「什麼時候買樓最好？」筆者的答案非常簡單，就是現在，因為按揭息率大約2厘，此時不買，更待何時？難道想似90年代超過20厘才動手？
按揭息率約2厘 料將持續
當然會有朋友追問，美國加息，豈不是要增加供樓負擔。如果美國加息，香港按息自然有機會跟隨上調，但美國經濟如此不濟，加得了嗎？不信！
四年多以前，筆者在自己的專欄已經堅決指出，美國加息障礙重重，不但會不停地押後，就算加得到亦加幅有限，美國這個息魔不會太惡，置業人士的按揭息口負擔不會太大。當年已經叫人放心投資買樓，解決自己的居住問題或作為投資。幾年來只得去年12月加息一次0.25厘，期間本港樓價上升不少，置業人士賺住賺租賺價賺息，獲利甚豐！
你有權說現在按息依然2厘，但難保他日美國息率上升，到時本按息水漲船高，再沒有超低息好日子。這種看法，幾年前已經如此，但息魔卻玩失蹤，難保未來一兩年情况都是如此。
美經濟遠遜預期難加息
美國商務部日前公布，美國今年第二季國內生產總值（GDP）初值，只輕微增長1.2%，遠低於市場預期的2.6%，簡直天差地遠，令人非常失望。首季增長為0.8%。今年美國經濟增長如此不振，超低息環境只會加時，有些人估計9月份的加息行動，應會自動消失。美國11月舉行總統選舉，聯邦儲備局的加息計劃應會全部按兵不動，無謂多做多錯。
美國經濟乏力，歐盟、日本及中國經濟亦差，又會拖低美國經濟增長。未來一兩年全球經濟不樂觀，美國欠缺經濟動力，加息可能再加時一兩年。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1251&issue=20160808
湯文亮﹕樓市大造 買樓好時機？
1 :
GS(14)@2016-09-07 07:58:12【明報專訊】剛過去星期日雖然是立法會議員選舉，投票率相當不俗，我以為對準備開售新樓盤一定有影響。原來我又錯了，香港人已經將政治同投資分開，上午去投票，飲完茶就排隊買樓，我唔講大家都知道，星期六日，新樓銷售數字超過千一個單位，創3年半新高，昨晚我在晚飯時見到幾名年輕人，主動同我講他們非常開心，因為心儀的參選者可以晉身立法會，而他們又買到樓，可以說是雙喜臨門，我見他們咁開心，於是稍為潑冷水。
1月發表文章 怕年輕人錯失良機
我問他們上星期五中原指數是多少，他們答136，我在去年2月發表《細價樓爆煲論》指數是多少，他們竟然知道是136，我問既然他們知道，點解仲夠膽買樓？他們當中有人反問我，記唔記得寫過一篇文章《樓市大造，也是買樓的好時機》，老實說，我真的不記得，在這六七年，我發表超過5000篇文章，如果不是很特別，是不會記得的，不過，那一篇文章我有多少印象，大約在今年1月發表，我見新樓開始增加，但銷售情况並不理想，我恐怕年輕人錯失良機，於是發表了那篇文章，自此之後，我的文章亦開始提醒年輕人，如果啱價就可以買樓。
價錢不廉 揀樓須費神
正當我懷緬過去，那些年輕人同我講，現在樓市算不算大造？我話在各地產商力谷之下，是非常大造，他們齊聲答，既然如此，是不是買樓好時機，他們用我的理論來反駁我，還有什麼好說，不過，我見時近中秋，於是再潑他們冷水，我話樓市供應大造，並不是因為季節因素，而是需求，地產商見需求增加，所以供應亦增加，好似中秋月餅一樣，臨近中秋，需求增大，供應亦相對地增加，但價錢絕對不廉宜。不過，今次樓市大造，除了地產商因應需求而增加供應之外，他們亦要去貨，所以，現在的確是買新樓的好時機，但就要比較費心揀樓。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7545&issue=20160907
亮說亮話：今年是買樓好時機
1 :
GS(14)@2017-01-05 07:59:40■地產商的主動權逐漸消失而要沽貨，今年是應是買樓的好時機。 資料圖片
有老友問我，點樣可買到又便宜、品質又佳的商品，我話只要等到供應商喪失了主動權，就很容易買到，甚至唔值錢。例如在中秋節之前，餅店掌握了月餅供應的主動權，月餅的售價很高，但中秋節後，月餅的價值大幅下降，餅店亦喪失了主動權，他們見市場沒有需求，大部份餅店索性在中秋節之後停止售賣月餅。每一年7月開始，已有朋友搵我食大閘蟹，我話要等蟹季大造時才食，因為在蟹季開始時，市場需求量大，蟹農掌握了主動權，見市場有需要，便以激素等催谷大閘蟹苗，換句話說，這時食大閘蟹，不但價格昂貴，而且大多數由激素催生。到了大造的時候，蟹農的主動權消失，我們就會食到價格比較合理，而且不含激素大閘蟹。所以，了解供應商的主動與被動，就會買到一些不但價格合理而且優質的產品。有年輕朋友問我今年是否適合上車，我話若撇除所有影響樓市因素，今年樓市應該大造，也是買樓好時機。過去幾年樓市供應嚴重不足，地產商掌握了主動權，實力雄厚，未到他們要價，可以持貨不賣。但隨着政府提供供應量逐漸到位，地產商的主動權亦逐漸消失，持貨有壓力。今年供應量多達3萬個單位，不排除有一些持貨能力稍差的地產商，旗下新樓盤要減價，或要增加優惠促銷，況且政府以各種印花稅壓抑炒賣和外來投資需求，只要閣下沒有以私人名義持有住宅單位，今年應該是買樓好時機。湯文亮
mailto:
[email protected]本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170103/19884565
港賣樓好賺 毛利率高過內地
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GS(14)@2017-03-03 00:48:26【拆 局】去年中資在港投地所涉金額，已佔整體賣地規模約四成，他們出價往往遠超市場估算水平，令人思疑如何「計得掂數」。但事實上，內房來港搶地誘因眾多，除擔心人幣貶值而走資外，內地樓市政策風險更高，生意更難做，令他們想外闖分散風險；加上港樓利潤水平高，稅率較內地低，只是投「一塊半塊地」搶攻新市場，他們認為絕對玩得過。
港地對內房商猶如甜品
曾入標九肚山地但敗北的中駿置業（1966）董事長黃朝陽認為，香港地價仍有上升空間，「按現價計已有利潤，萬一房價再漲，利潤就更高了，比大陸房地產好（賺）得多」。黃朝陽指，在港買地不需負擔內地大量額外稅項，估計毛利率有30%水平。而近年內房平均毛利率僅15至20%，加上香港非主戰場，投入有限，港地對內房而言猶如甜品。時代地產（1233）主席岑釗雄看法亦與黃朝陽不謀而合，稱內房是深思熟慮後才高價投地，「過往麵包價不等同現在麵包價，未來麵包價可能更高。」上述兩房企均會持續關注本港機會，希望與本港地產商合作。事實上，內房已將大陸做生意模式帶來香港，他們習慣運用高槓桿，借貸比率極高；相反本港地產商手上土儲較多，又可透過收購舊樓或發展農地，自然出價保守，不願加入「瘋搶」。而且內地樓市對消息敏感，置業人士、開發商會觀望賣地結果，造成地王效應，推升樓價，他們以此觀念來看待香港市場，自然認為港樓價是會長升長有。不過，有分析員已看到其中風險。在合景泰富（3380）上周高價奪鴨脷洲地王後，摩通即將其評級由「買入」降至「中性」，因鴨脷洲項目投資額已相當於其10%總資產值，料其資產淨值將被攤薄。該行指，因內地一線城市供地少，加上在港買地後可經銀行低息融資，故料未來1至2年內房仍活躍於港，惟他們需面對三大風險：包括港樓周轉期較慢，港樓平均開發需時3年，內地僅9至12個月；另港樓市亦受加息周期、滙率及土地政策等多方影響。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170301/19943560
Hea富生活 ：買東京定大阪樓好
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GS(14)@2017-10-30 00:10:25現時買日本樓已經成為潮流，連大台Ben Sir都帶你到大阪睇樓，與我四五年前到東京買樓俾人當怪物分別很大。現時在日本樓市中，大阪樓升得最好，但只不過依賴旅遊業，根據日本觀光局統計，去年到訪大阪的中國旅客人數大增，已貼近向來最受歡迎的東京，約380萬人次。遊過大阪的朋友都知道，酒店地區選擇集中在心齋橋難波道頓崛一帶，因為最多地道美食藥房百貨公司還有夜市激安，商業區梅田並不是熱門之選，以商務客為主，因為大型商場晚上七時落閘關門，得番條地下街的食店開夜少少。早兩年大阪的酒店供應有點短缺，那時普通一間難波三星酒店，都可叫價三至四千，Airbnb亦有價有市，收十幾厘回報閒閒哋，有租值所以有升值是樓市不變定律，引致大阪升得集中。反觀東京，相信大部份人每次住的地方都不同，新宿涉谷池袋六本木銀座原宿度度住吓都幾過癮，遠少少的迪士尼富士山箱根亦有不少捧場客。以大熱的新宿區為例，地方大到飛起，比大阪的中央區加浪速區加埋天王子區都還要大，所以資金分散，難似大阪升極幾個地方。
依賴旅遊業有風險
大阪的優點是集中，缺點是太依賴旅遊業，就像自由行全盛時期的香港，酒店房間罕而貴，不少機會主義者都立即在市區搞民宿，實為非法旅店，跟Airbnb形式有點相似，但旅客過多令部份居民及港人不滿，上升到鳩嗚團等政治層面，中央一叫停自由行，金舖名店等零售業受到極大衝擊。旅店突然人去樓空，好彩香港房屋長期供應不足，機會主義者又立即變招搞劏房，仍能保持出租率。但在大阪，實在酒店供應於近兩年已慢慢增加了8千多個單位，未來10年還有近5萬個單位即將完工，到時如果賭場真的落戶大阪還可消化，但現在政府未定案，只是呼聲較高而已，如果有銷售員sell你賭場概念，就要停一停諗一諗喇！東京的1,300萬人口是大阪的五倍，所有日本的大企業、外資公司，都在這城市設有辦事處或辦公大樓，日本的鄉村人口都會跑來東京找機會及工作，日本國土交通省地價指標顯示，東京的商業用地連續十六季上升，而銀座更是頭四名之中居其三，最高28萬港元一呎，屬世界級大城市水平，相反住宅地價已完成近三年的小陽春，開始下跌。始終跟供應過多有關，東京每年供應達14萬個單位，超過倫敦三倍。商業用地我比較建議六本木、南青山及銀座一帶，無論收租回報及升值潛力皆為首選，只是入場費較高。郭釗
http://fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171026/20195063
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