Hea富生活 ：買東京定大阪樓好
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GS(14)@2017-10-30 00:10:25現時買日本樓已經成為潮流，連大台Ben Sir都帶你到大阪睇樓，與我四五年前到東京買樓俾人當怪物分別很大。現時在日本樓市中，大阪樓升得最好，但只不過依賴旅遊業，根據日本觀光局統計，去年到訪大阪的中國旅客人數大增，已貼近向來最受歡迎的東京，約380萬人次。遊過大阪的朋友都知道，酒店地區選擇集中在心齋橋難波道頓崛一帶，因為最多地道美食藥房百貨公司還有夜市激安，商業區梅田並不是熱門之選，以商務客為主，因為大型商場晚上七時落閘關門，得番條地下街的食店開夜少少。早兩年大阪的酒店供應有點短缺，那時普通一間難波三星酒店，都可叫價三至四千，Airbnb亦有價有市，收十幾厘回報閒閒哋，有租值所以有升值是樓市不變定律，引致大阪升得集中。反觀東京，相信大部份人每次住的地方都不同，新宿涉谷池袋六本木銀座原宿度度住吓都幾過癮，遠少少的迪士尼富士山箱根亦有不少捧場客。以大熱的新宿區為例，地方大到飛起，比大阪的中央區加浪速區加埋天王子區都還要大，所以資金分散，難似大阪升極幾個地方。
依賴旅遊業有風險
大阪的優點是集中，缺點是太依賴旅遊業，就像自由行全盛時期的香港，酒店房間罕而貴，不少機會主義者都立即在市區搞民宿，實為非法旅店，跟Airbnb形式有點相似，但旅客過多令部份居民及港人不滿，上升到鳩嗚團等政治層面，中央一叫停自由行，金舖名店等零售業受到極大衝擊。旅店突然人去樓空，好彩香港房屋長期供應不足，機會主義者又立即變招搞劏房，仍能保持出租率。但在大阪，實在酒店供應於近兩年已慢慢增加了8千多個單位，未來10年還有近5萬個單位即將完工，到時如果賭場真的落戶大阪還可消化，但現在政府未定案，只是呼聲較高而已，如果有銷售員sell你賭場概念，就要停一停諗一諗喇！東京的1,300萬人口是大阪的五倍，所有日本的大企業、外資公司，都在這城市設有辦事處或辦公大樓，日本的鄉村人口都會跑來東京找機會及工作，日本國土交通省地價指標顯示，東京的商業用地連續十六季上升，而銀座更是頭四名之中居其三，最高28萬港元一呎，屬世界級大城市水平，相反住宅地價已完成近三年的小陽春，開始下跌。始終跟供應過多有關，東京每年供應達14萬個單位，超過倫敦三倍。商業用地我比較建議六本木、南青山及銀座一帶，無論收租回報及升值潛力皆為首選，只是入場費較高。郭釗
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