答:
是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。
收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善，初下海者不宜冒進。
至於煩惱人實在不能再煩落去，佢自己都知已失戰機，錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既，諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故，看見太多負資產故事而每事遲疑，將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急，佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住，而家(2012年)一買完第一間又諗添食，係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議，如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。
機械式既投資方法
此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出，於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半)，及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用，永遠都用分三十年還，現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。
投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既，呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ，重新計過借盡額一次。
點計?煩惱人用此forumla
我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢，而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓，所以係2.2%按揭年息下，分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下，再根據金管指引負擔比率少於50%，供盡係74000*50%=37000，但煩惱人有$6200銀行私貸，減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。
煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil，剛好是8.98mil的一半，附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活，待兩年過後再考慮買樓是也。