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杭州的發現 王雅媛

2009-04-14  Orientaldaily





上 周末從上海出發去杭州玩了一趟,因為行程是匆匆忙忙決定,所以沒有訂酒店。心想,內地沒有復活節假期,到了那裏再訂一定沒有問題。到了杭州是中午了,在西 湖邊的樓外樓吃完飯,開始打電話訂當晚的酒店。怎料打了幾個不同的仲介,它們回覆都說不好意思,今天杭州的酒店都滿了。無論是四百多元的,還是九百多元 的,都滿了。

我們有點不以為然,想着不用訂,walk-in總可以了吧。於是在西湖邊找了一家酒店,最低九百元至最高三千元的套房,果然是都滿了。接着我們頻頻撲撲在市區一家一家地跑,後來好不容易找到家價格適中還剩一間房的,但是居然是因為廁所沒有門,只好放棄。

「消費者對,還是基金對?」大家不要以為那些貴價房都是給外國人訂了。我們在杭州的兩天留意到外國人不是太多,熱門旅遊點、酒樓、餐廳都是擠滿了從全國四 面八方來的中國人。看到大家的消費力,我更深信如果全球不是遇着百年一見的金融海嘯,中國的一些優質消費股真的沒有理由跌到只得幾倍市盈率。

達芙妮國際(210)便是其中一隻!站於一個女性消費者的角度,我對它的印象一點都不差。不過似乎投資市場的想法卻跟消費者的想法差了一大截,以它○八年 上半年的盈利來計,市盈率竟只得六倍。我留意了它幾個月,雖然它從低位反彈了不少,但這幾個月持續有大行沽盤在沽。以一隻於內地有不錯品牌的內需股來說, 真的不明白為何它的估值還是那麼低。

達芙妮周四便公佈業績了,屆時便可知道究竟以消費者角度去看它的價值是對,還是原來它的業績真的出了問題。哪些資訊比較領先?持續沽貨的基金才是對的嗎?

 

逢周二見報



杭州 發現 王雅 雅媛
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杭州基地探营 中移动闯关手机阅读


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-28/1NMDAwMDE4Mzk1Ng.html


中国移动位于杭州的手机阅读基地刚刚换了一个新家,原有的办公场所已经容不下其迅速扩张的人员。

“目前基地已经有员工140多人,而 在去年5月基地正式组织化运作时,只有不到40人。”6月24日,中移动手机阅读基地总经理戴和忠告诉记者。

一年时间,伴随人员数量增长的 则是电子阅读市场的日渐火热。从内容提供商到硬件厂商,再到电信运营商,都有着各自整合市场、掌控产业链的野心。

背靠5.5亿庞大手机用 户,中移动涉足手机阅读,给外界无限遐想。尽管如此,记者在其手机阅读基地采访,仍然感受着上上下下扑面而来的紧迫感。事实上,当中移动于今年5月5日宣 布自己的手机阅读业务正式商用时,汉王、盛大、中文在线等不同类型的电子书业者,已经早早地推出了各自的电子阅读平台。

一半员工负责 内容编审

手机阅读是内容产业和移动通信的结合。戴和忠表示,为了突出内容的重要性,中移动的思路是,联合产业链各 方,“打造全新的、开放的图书发行渠道”,从而推动内容价值的规模发展。

其中,第一个举措就是免去流量费,以尽快吸引用户参与进来。

“以 前由于流量费原因,不少用户对手机上网怀有提防恐惧的心理。”戴和忠表示,“免流量费的目的就是让用户完全不用担心这个,降低手机阅读的使用门槛。”事实 上,流量费在移动增值业务收入中一直占有很大的比重,中移动此举堪称魄力。

其次,中移动在组织资源开展业务时,尤其强调规模营销。“以往的 很多业务,移动并不承担营销义务。而手机阅读是中国移动的战略业务。各省移动公司都在通过各种方式,投入各种资源,推动用户的规模发展。”戴和忠说。据了 解,从今年1月份全国推广以来到4月底,中移动手机阅读的访问用户数接近1500万。

在内容环节,中移动提出了“精细运营”的新思路。据记 者了解,尽管依托于内容运营合作伙伴,中移动移动阅读基地仅内容编审部就达到七十多人,占整个移动阅读基地员工的一半。而内容运营合作伙伴主要负责对图书 等内容的全方位审核、筛选、推荐以及精细化策划和营销支撑。

“比如结合CP的意见以及市场调研结果,把特定的内容推送给特定的用户。”中移 动手机阅读基地营销策划部经理陈涤非告诉记者。

由于中移动在阅读内容方面的精细运营,其对CP也提出了更高的要求。陈涤非表示,初期对进入 平台的内容提供方主要有两点限制:其一必须具有出版物发行许可证、互联网出版许可证等四证之一;第二是要求图书内容有一定的数量,一般是一千本以上,同时 要保证更新速度。

4:2:4分成

据戴和忠介绍,目前中移动的平台上已经有超过50家出版社和网 站作为内容提供方,主要为各大传统出版集团以及盛大文学、中文在线等数字版权机构,发布图书数量超过8万册。

在商业模式上,戴和忠说,“手 机阅读采用4:2:4的分成比例,内容提供商拿四成,内容运营合作方拿两成,由基地结算;中移动在免流量费、投入平台开发、组织资源营销的情况下,拿另外 的四成。”

戴和忠认为:“看一个商业模式是否合理,关键是看这个模式是否能让参与各方得到持续的发展和良好收益”。为此,中移动阅读基地也 做好了初期不赚钱的准备。“今年我们光在技术平台开发上的投资就会超过一个亿。”

戴和忠指出,无论采用什么样的商业模式,或者提供怎样的内 容,所有这些举措需要解决的最关键问题都是:如何让用户成规模?

用户规模难题

易观国际高级分析 师方丽认为,在2009年的电子阅读市场,厂商的推动远远超出用户的需求,用户付费意愿并不高。而在2010年,由于竞争更加激烈,电子书价格下降,这会 更加贴近用户需求,使得用户规模出现快速增长。

根据2010年4月19日发布的第七次全国国民阅读调查显示:网络在线阅读和手机阅读是两大 主要数字化阅读方式,手机和专用手持阅读器阅读增幅最大,14.9%的国民接触过手机阅读;1.4%的国民使用其他手持阅读器进行数字化阅读,同比增长 30%。

在需求增长的大趋势下,戴和忠认为,移动阅读需要通过更多精细化的手段来满足用户的需求,这样才能留住用户。

以手机 阅读为例,中移动在内容运营、页面设计、用户体验等方面都做了较为详细的计划。“手机屏幕通常都不大,如何让用户第一眼就看到他感兴趣的内容,这需要我们 根据自己的用户调查以及市场分析,并结合CP的意见做出调整。”戴表示。

中移动的用户调查显示,手机阅读用户的年龄层主要在18到35岁,60.9%为男性,但女性的忠诚度更高。并且使用“全球通”或者“动感地带”的用 户群体也存在差别。“根据这些特点,我们能把特定的书推荐给不同的用户。”中移动人士说。

而在电子阅读器方面,戴和忠则认为,目前终端的价 格仍然太高,如果电子阅读器的价格能低到1600元以下,则会带来用户的快速增长。

据了解,中移动已经联手汉王、大唐、华为等厂商推出了8 款融合了TD通信模块的电子书产品,目前单款产品价格一般在3000元左右。

除了价格因素,记者获悉,目前中移动已经与一些国际品牌厂商洽 谈定制电子阅读器终端。“希望在工业设计上有更多创新,让用户体验更加时尚、舒适、方便。”戴和忠说。

事实上,一些传统出版社如上海世纪出 版社和中国出版社集团等也纷纷推出了自己的电子阅读器产品。不过在方丽看来,“出版社这么做并不能为他们带来直接好处,其实是在帮移动一起培育市场。”

戴 和忠告诉记者,为了在初期抓住用户,移动阅读平台在对内容提供商(CP)的定价方面也做出了一定的限制,“一般建议在书价的10%左右”。据统计,我国国 民每年手机阅读的花费为15.03元,52.1%的读者能够接受付费下载阅读,能够接受的一本电子图书的平均价格为3.45元。

因此,移动 对电子书的定价标准在1-10元之间,按章节计算的话,则在0.04-0.12元之间。“在这个范围内CP可以自行定价,如果书特别好超出这个范围也可 以,但需要同基地讨论。”戴和忠表示。

觊觎日本动漫

根据中移动手机阅读基地的计划,图书、杂志 和漫画是中移动布局的三大阅读领域。“目前平台上以图书为主,杂志和漫画正在试运营。”陈涤非说。

戴和忠表示,手机阅读业务5月5日才开始 正式商用,其实每一块业务都需要进一步细化。他介绍说,图书方面会从小说类向非小说延伸,并且还将尝试手机特色内容。

“现在用户是18到 35岁最多,但其实35岁以上的也需要阅读,我们可以尝试推出精华浓缩版的经管类图书等,满足不同的需求。”戴和忠说。

陈涤非告诉记者,目 前移动也开始尝试首发新书的模式,“已经有80本首发,主要是针对年轻人和一些当前热点的内容”。此前,首发模式在无线音乐平台上已经得到了成功的证明。

除 了图书,杂志漫画也是移动阅读基地今年下半年的重点。戴和忠甚至认为,手机漫画会成为国内动漫产业的突破口。“漫画本来就是一格一格的,天然的适合手机屏 幕的展现。”戴和忠表示,现在已经推出了针对杂志漫画的客户端,目前已经覆盖超过500款手机能完整地在手机上表现出漫画的效果。

据悉,去 年12月份,移动阅读基地曾专程赴日本与小学馆等知名漫画出版社洽谈。“当时的主要目的是考察当地的运营商和动漫出版社的合作模式。”戴和忠说。事实上, 日本的动漫在国内已经拥有大批忠实用户,如果能顺利引进,也必将带动手机阅读的增长。
杭州 基地 探營 移動 闖關 手機 閱讀
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杭州经开区管委会:味全新厂将另行选址

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101228/2164793.shtml

 每经记者 张娟娟 发自上海
味全建立新厂引发污染担忧,遭周边居民抵制一事近日终于有了进展。昨日(12月27日),《每日经济新闻》记者 从杭州经济技术开发区管委会(以下简称经开区管委会)获悉,该管委会将于今天(12月28日)上午就味全项目建设相关问题召开通告会,会上将对味全项目做 出另行选址的最终决定。
因紧邻住宅区、学校、幼儿园建乳制品厂,顶新集团旗下子公司味全公司位于杭州经济技术开发区的一在建工程遭到当地沿江居民的联合抵制。经查,味全新厂项目尚未获得建设规划许可证,属于未批先建,违章施工,有关部门发出整改通知书,目前该项目处于停工状态。
12月25日,杭州经济技术开发区管委会发布通告称,关于味全项目建设选址涉及群众反映和提出的相关问题,经研究决定明确以下三点意见:第一、开发区管 委会高度重视和谐社会建设,坚持以人为本、生态优先,味全项目建设选址涉及的相关问题,已经得到了市委市政府领导、开发区管委会领导的高度重视,管委会将 充分考虑周边居民的意见,妥善给予解决。第二、现管委会已要求味全项目停工,未经管委会相关部门许可,不得复工建设。第三、鉴于周边部分居民对味全项目存 在异议,管委会已着手研究味全项目另行选址的方案。
据记者了解,该通告目前已发放到下沙沿江各个小区。
《每日经济新闻》随后从杭州经开区管委会获悉,该管委会将于今天(12月28日)上午召集建设单位、业主代表以及相关职能部门,就味全项目建设相关问题召开通告会,会上将对味全项目做出另行选址的最终决定。
至于味全新厂将迁至何处,以及迁址后这块地将作何处理,经开区管委会相关负责人表示,这些问题目前还在商议。
至此,味全新厂遭抵制事件总算告一段落,已提前得知此消息的业主们表示对这一结果感到非常欣慰。
《每日经济新闻》昨日就上述消息致电杭州味全公司,该公司回应称:“我们的确于近期接获政府通知,请理解,我司没有办法评论任何政府正在或可能进行的研究案。”
据了解,味全新厂项目于今年9月份破土动工,目前地基已差不多完成,根据杭州市国土资源局公布的“杭政工出【2010】16号”公告显示,该项目约定 2012年2月竣工,可如今该项目不但被叫停,甚至要面临重新选址,新厂何时建成已遥遥无期,这对味全的产能扩大无疑会有影响。

杭州 開區 管委會 管委 全新 廠將 另行 選址
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新天地神話杭州難續

2006-1-12  NM




有「上海姑爺」稱號的瑞安主席羅 康瑞,自從把上海石庫門建築群,悉心包裝而成上海新天地後,除帶挈瑞安揚名海內外,更直接推高新天地附近的瑞安物業售價。最近推出的翠湖天地御苑,呎價高 達七千多元。內地各城市見瑞安計仔了得,遂紛紛向瑞安送上優質地皮,讓瑞安再延續其上海新天地的神話,鄰近上海的杭州,就複製了一個西湖天地。

不過西湖天地落成兩年多以來,原來生意十分慘淡,在那兒開業的租戶更大呻生意難做,紛紛離場;瑞安唯有攬上身自行經營,既做業主又做租客,甚至把丟空的店鋪改作員工澡堂,情況狼狽不堪。

這 個以園林景色為主題的西湖天地,未能像上海新天地吸引到年青人作為蒲點,反而聚集了老人家來做運動或下棋;就算是來自日本或香港的遊客,只到來欣賞園林景 色拍照留念,之後便乘船暢遊西湖,絕少留低用餐,最多亦只買杯Starbucks咖啡。一杭州人說:「這個西湖天地對我們來說,太高檔啦。在外面食,每餐 每人最多五十元,這裡閒閒哋要花二、三百元,消費太高啦。」

食肆變街邊檔

西湖天地未為杭州人受落,先告「不支」離場的是日本高級麵包店Pao's。Pao's每個麵包由七元至十多元不等,相反在杭州一、二元已可買到,結果Pao's經營約半年便告結業。在苦無租客問津下,瑞安只好自己揹上身經營,並改名為湖蝶屋。

湖 蝶屋走低檔路線,鋪頭前放了賣三元至五元的茶葉蛋、粟米棒等食物的車仔檔。與店內歐洲式的陳設格格不入,飯市時間只有零星一、兩桌客人,而食的都是十四、 六元一碗的麵條。為了節省成本開支,該店日間不開燈,顯得陰沉。湖蝶屋與西湖天地其他餐廳過百元消費的高檔格局,顯得格格不入。

湖蝶屋旁的古董店古美繡,在經營約一年後亦告結業。瑞安眼見反正鋪位租不出,索性把該店與相鄰的畫廊打通,裝上熱水管,成為員工淋浴的澡堂,十分騎呢。

港商呻笨

捧 羅康瑞場的港商,亦叫苦連天。由梁廷斌、梁廷鏘兄弟開設的采蝶軒,在上海新天地開首間店鋪,第二個月已有錢賺,三年內投資的千多萬已回本。梁廷鏘於是食過 翻尋味,繼而在西湖天地投資五、六百萬元開設一間名為湖蝶的東南亞餐廳。「我們最初想做平均消費百多元的客,但原來杭州人消費好低,要五十元以下才有生 意,自開業以來都無好過,所以做了一年後,我們俾番業主瑞安自己做。這是痛苦的經驗,我都不敢再在杭州開店。」梁廷鏘道。

湖蝶東南亞餐廳的失敗,箇中原因亦與滬、杭兩地人的飲食口味差異有關。該店服務員說:「杭州人飲食習慣很保守,他們要求食物煮到好熟,廣東白灼蔬菜根本不是他們的口味。他們又嫌新加坡的咖喱味道怪,所以都不大喜歡吃。這裡生意很差,最好時生意也坐不了一半椅子。」

平租吸客於事無補

西湖天地內的店鋪現有十三間,當中涌金樓、西湖天地專賣店、湖蝶東南亞餐廳、翡翠音樂酒吧及湖蝶屋共五間食肆,已收歸為瑞安直接經營。

其 實瑞安最初為西湖天地招租時,亦波折重重,如在上海新天地甚吃得開的翡翠飲食集團,本來無意到杭州開店,但瑞安提出願意入股西湖天地的翡翠花園酒家,才肯 落疊。「杭州的生意是全國最差的,這裡投資一千七百萬,都不知幾時可回本。我們老闆覺得杭州消費能力不及上海,本來無意在此開店,但瑞安一味邀請老闆來此 開。」翡翠花園酒家主任朱荊說。

西湖天地首期佔地三十多萬呎,但由於公園式的設計,令瑞安招租困難。「當時瑞安日日打電話來推銷,租金出到 比市價低一半,約五、六毫美金一平方米一天,有些商戶更甚至免租。不過,在公園內很難做生意,你會不會為食碗麵特意走去公園食呀?所以我們無租。」上海一 麵店負責人道。

滬杭兩地條件懸殊

西湖天地雖是上海新天地的複製品,但兩地設計格局迥異。上海新天地位於盧灣區商業中心地帶,店鋪逾百家,位置集中;而且集餐飲、娛樂及零售於一身,加上附近寫字樓林立,商業消費氣氛濃厚,為該地帶來不少客源。

相 反,西湖天地距離杭州商業中心的武林廣場一帶十多個街口,步行要逾半小時,加上西湖天地內逾七成用地作綠化用途,而每家店鋪外種了竹樹間開,自成一國。置 身西湖天地中,恍如置身香港公園,做運動的人多,有消費意欲的人少。「由於西湖天地一期只有餐飲,比較單調,而且又在公園內,很難聚人氣。若有二期,會熱 鬧些,又可解決一期無停車場的問題。」西湖天地一租客期望道。

二期工程膠着

西湖天地二期遲遲未能動工難以凝聚人流,亦是整個項目的死穴。

本 來瑞安的大計是把二期發展為集餐飲、零售、娛樂的綜合性廣場;在一、二期之間有條馬路分隔,瑞安打算挖一條地下通道打通,並建大型停車場,以吸納人流。瑞 安一直以來對外公布,二期工程會於○五年五月完工,但因搬遷問題,工程一再拖延。眼前的二期範圍,房屋林立,雖然牆壁上印了一個「拆」的紅字已兩年,但居 民的生活一切如常,並無打算遷出,更有居民入稟法院抗爭。

西湖二期涉地廿多萬呎,業權原屬於市政府,○二年該地皮轉到瑞安旗下。這裡原住了 四百五十三戶居民,二○○三年五月,杭州市房產管理局要求居民於兩個月內搬遷。據居民表示,拆遷範圍內的房屋,平均賠償每平方米五千九百元人民幣(每呎約 五百四十八元港幣),為了順利進行搬遷,政府出動銀彈政策,在一個月內遷出的居民,可得額外獎金一萬六千元。然而,目前該區還剩下百多戶居民未肯就範,而 原先遷走的不少居民,亦搬回舊址。

告上法庭阻瑞安發達

「杭州市中心的房子最少要八千多元一平方米,賠償的錢根本不夠在原區買屋。再說,西湖邊的土地現市值四萬元人民幣一平方米,我們不知誰是羅康瑞,但就知這塊地是用來給瑞安發展西湖天地。政府沒理由要我們虧蝕那麼多錢,但就讓發展商賺大錢!」未肯就範的居民張先生氣憤難平。

為 了爭取利益,住在該地段的十四名居民,聯名籌錢四萬多元人民幣,聘請律師入稟杭州市中級人民法院,分別狀告杭州市的房產管理局、規劃局、國土資源局及中國 銀行業監督管理委員會浙江監管局四個政府部門。官司審判由二○○三年七月至翌年十二月,由中級法院打至終審的高級法院。法庭裁定杭州市房產管理局及市規劃 局在發放房屋拆遷許可證程序上違法,因此下令當局採取補救措施。

其中一項補救措施,就是要把西湖天地二期的地皮使用權重新拍賣。

杭州市政府於二○○三年十二月中旬,刊登報紙拍賣該地皮使用權,要求參與拍賣競投的公司,必須是境外公司、而且曾成功地從事過歷史街區風貌保護的開發建設和經營,才有權競投。從條件來開,似乎為瑞安度身而設。結果在半個月的拍賣期內,由瑞安旗下三間子公司即瑞安兆威、瑞安君業及瑞安啟豪三家公司,聯合以二億八千五十萬元人民幣,即每平方米約一萬四千元,遠低於市價四萬元投得。

拖延上市大計

雖 然二期地皮的使用權已落入瑞安手上,但在國內要動遷,必須得到市政府出面。然而中國各城市近年發生不少因拆遷房屋,引致警民衝突、自焚及上京投訴等社會問 題,中央前年年中就發出《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》,令杭州市政府不敢輕舉妄動。所以瑞安二期工程何時展開,仍是未知之數。

瑞安計劃在武漢及重慶複製新天地,連同多個國內房地產項目,已於二○○四年中旬注入瑞安旗下的瑞安房地產發展有限公司,並打算在今年分拆上市。現在西湖天地租客仍在苦海掙扎,二期地皮亦未到手,分拆上市這個嗗水大計分分鐘要押後。


新天地 新天 神話 杭州 難續
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中國普天系杭州鴻雁電器公司稱最早將於明年上市

http://www.yicai.com/news/2011/05/815078.html

中國 普天 杭州 鴻雁 電器 公司 最早 將於 明年 上市
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民資撤退杭州灣大橋

http://magazine.caixin.cn/2011-09-16/100306064_all.html

一個當初被列為大型基建民營化實驗的「明星工程」,如今正陷入國進民退的尷尬局面;中鋼貿然入局,投資風險待察

財新《新世紀》 記者 蒲俊
目前杭州灣跨海大橋收費期已過了三分之一,卻從未有分文分紅。李中/CFP

 

  在寧波街頭,跟當地人聊起杭州灣跨海大橋,很多人都充滿自豪,「修這個橋沒花國家財政一分錢」。

  2011年7月17日通過竣工驗收的杭州灣跨海大橋(下稱杭州灣大橋),投資運作始於十年前。十年來,民營資本從最初佔據半壁江山到如今僅剩不 到19%的份額,股權更迭頻頻。這個當年作為大型基建民營化實驗的「明星工程」,曾引來多方關注,現在卻呈現國進民退的尷尬局面。

  財新《新世紀》調查獲知,最初與國有投資平台公司寧波交通投資控股有限公司(下稱寧波交投)並列第一大股東的民營企業寧波雅戈爾集團(下稱雅戈 爾),已於今年3月1日將手中剩餘的杭州灣大橋3.16%股份出售給寧波交投。此前,雅戈爾數度減持杭州灣大橋股份,其中包括2003年將17.3%股份 轉給民營旅遊投資企業宋城集團。兩年後,資金鏈困窘的宋城集團急於甩脫這一燙手山芋,接盤者卻是與此類基建業務風馬牛不相及的中國中鋼集團公司(下稱中 鋼)。中鋼後來將股份增至23.06%,成為僅次於寧波交投的第二大股東。

  這樁六年前的離奇交易,在2010年中鋼審計報告中被披露出來。據中鋼前高層透露,中鋼內部對此項投資當時就存在嚴重分歧。中鋼對杭州灣大橋總 投資超過11億元,但截至2009年末,賬面投資收益僅為1700多萬元,而且從財新《新世紀》記者調查瞭解的情況看,項目並未分紅,沒有變成現金收益。 審計署因此點評稱「重要投資項目回報較差」。

  作為一個基礎設施引資試驗,杭州灣大橋並不成功。杭州灣大橋在建設過程中多次調整投資概預算,最終投資額達到135億元,超出最早的預算1倍有餘,雖然目前大橋現金流尚佳,每年營收接近10億元,但基本用於歸還銀行貸款,股東並未拿到分紅。

  在這個政府主導的項目中,民企缺乏話語權;不久的將來,還要面臨多個替代性工程對通車量分流的巨大挑戰。現在,不僅雅戈爾出清了最後一點「礙於政府情面」的股份,其他民企也在紛紛尋找下家。大橋股權交替的背後,透露出的是諸多民企投資者的無奈。

中鋼「冒進」

  杭州灣大橋是國家高速公路網沈海高速(G15)跨越杭州灣的通道,全長36公里,本是一個民營和地方國資合建的實驗性基建項目。寧波、嘉興兩市 政府於2000年8月16日達成《關於籌建杭州灣交通通道工程項目公司的意向書》,大橋項目註冊資本金的90%由寧波方出資,嘉興方出資10%。投資之 初,寧波當地民企十分看好項目的前景和投資收益,同時也想借勢參與杭州灣周圍土地開發,紛紛主動參與投資。初期民間資本約佔大橋項目50%的股份,其中民 營企業雅戈爾與寧波交投並列大橋項目的第一大股東,分別持有寧波杭州灣大橋投資開發有限公司(下稱杭州灣大橋公司)45%的股份。

  杭州灣大橋公司是寧波市在2001年專門為大橋項目成立的投資平台,除了雅戈爾和寧波交投,其餘10%的股份由慈溪建橋投資有限公司持有,後者由海通食品集團股份有限公司、環馳軸承集團有限公司等慈溪民企合資成立。

  早在2003年,雅戈爾就以1.2億元的價格將杭州灣大橋公司40.5%的股份轉讓給其他民營企業。其中,宋城集團接手了17.3%,但2005年宋城集團就退出,由中鋼接盤。經過增資,中鋼最終擁有大橋項目23.06%的股份,成為僅次於寧波交投的第二大股東。

  鋼材貿易商中鋼的入局,在原本由地方國資和民營企業平分天下的杭州灣大橋項目裡顯得十分突兀。有接近寧波市政府的人士向財新《新世紀》記者透 露,中鋼接盤宋城股份,並非出自地方政府的安排,是中鋼直接和宋城集團接觸,而寧波市政府方面對於中鋼的入股並不十分「感冒」,甚至認為破壞了跨海大橋民 營化實驗的「好局面」。

  在投資大橋項目後不久,中鋼還與宋城在北京簽署了戰略合作協議,顯示出兩者關係緊密。多位接受財新《新世紀》記者採訪的人士均證實,2005年 宋城集團正資金吃緊,由其一手策劃並承辦的杭州世界休閒博覽會將在次年舉辦,需要進行大額投資,而大橋項目也正值建設期,亦需股東增資。

  休博會採取「政府主辦,企業主體,市場運作」的模式。「當時休博園的開園迫在眉睫,宋城的資金鏈已非常緊張。」一位接近宋城集團董事長黃巧靈的人士稱。而黃巧靈對於財新《新世紀》記者的問詢則表示「事情已經過了這麼久」,不願再舊事重提。

  當時宋城集團負責大橋項目的副總裁張嫻曾在接受媒體採訪時透露,「後來這個項目(杭州灣大橋)成功地轉讓了,而且有一定盈利,這也是一個資本運作的過程。」

  接盤者中鋼內部,卻對這筆投資爭議紛紛。中鋼的官方網站稱:「中鋼集團作為大型中央企業,依據自身實力參與長江三角洲地區的基礎設施建設,對於 提升中鋼集團品牌、實現中鋼集團長遠發展,促進國家經濟建設,均具有重要意義。」然而,時任中鋼高管的一位人士向財新《新世紀》記者表達了他的不解,「這 事跟中鋼的業務一點關係都沒有。杭州灣大橋怎麼研究、怎麼決定的我根本不知道,最後錢就出去了。」

  財新《新世紀》記者在採訪過程中也瞭解到,儘管大橋建設需要大量鋼材,但中鋼入股之後,並未在鋼材業務上與大橋項目進行深入的合作。

  2010年,國家審計署對中鋼集團進行了審計。審計報告指出,中鋼「截至2009年末,對寧波杭州灣大橋發展有限公司投資成本11.4億元,當期賬面投資收益1709.7萬元……重要投資項目的回報較差」。

  據前述中鋼高管回憶,時任中鋼總裁的黃天文曾在內部表示,「在任期間根本就沒想過收回這筆(杭州灣大橋)投資」。

民企大撤退

  早年「主動找上去」投資的民營企業,為何後來紛紛撤出杭州灣大橋?一位接近雅戈爾的消息人士向財新《新世紀》記者解釋稱,作為上市民企的雅戈爾和大橋項目管理單位「從管理模式到組織結構都有很多不一致的地方,官辦企業很多做法不是企業行為」。

  杭州灣大橋前期工作始於1993年,2003年11月14日開工建設,2008年4月17日通過交工驗收,同年5月1日通車試運行。但直至2011年7月17日才通過竣工驗收。收費年限為自施工期起30年,即截至2033年。

  目前大橋收費期已過了三分之一,卻從未有分文分紅。據財新《新世紀》記者瞭解,大橋項目的實際總投資為134.54億元,其中約有91.2億元 是銀行貸款。負責項目貸款的一位國有銀行人士向財新《新世紀》記者證實,「大橋現在還沒分紅。分紅需要債權人都知情並且同意,如果還沒償還貸款就分紅,銀 行是有壓力的。」但雅戈爾的一位人士稱,不分紅對企業也有很大壓力,他說,「我們是上市企業,股東是要求分紅的呀。」

  杭州灣大橋項目在建設期間不斷增加概預算。據財新《新世紀》記者瞭解,最初大橋的預算是60多億元,2001年大橋總投資估算提高到80.72 億元,到2003年又增至117.6億元,最終實際總投資額達134.54億元。一位雅戈爾內部人士對於概算不斷增加的過程頗為困惑。他舉例說,「曾因為 某個部委領導的一句話,沒搞技術方案調整設計的論證就增加了10億元的投資。」

  雅戈爾很早已意識到,很難在這個項目獲得理想回報。於是其2003年即退出大部分股份變身小股東,之所以還留下少量股份,「就是為了回報寧波, 給政府留點面子,一下子全部退掉也不好。」上述雅戈爾內部人士說。作為政府投資平台的寧波交投,是大橋股份首當其衝的接盤者,加上最新從雅戈爾、慈溪北岸 磁性應用技術開發有限公司等四家民企接收的9.64%股份,寧波交投目前持股50.15%,已絕對控股。

  目前,負責大橋項目管理運營的是寧波市杭州灣大橋發展有限公司(下稱大橋發展),大橋發展副總經理包國強對財新《新世紀》記者證實,「民營企業 在大橋建成後確實在慢慢退出,主要原因是回報問題,雖然收回投資成本問題不大,但是過程十分漫長。現在利率一路看漲,大橋大部分收入都還給銀行了 。」

  大橋發展財務報表顯示,2009年和2010年杭州灣大橋的營業收入分別為9.39億元和12.36億元,淨利潤卻分別只有7414萬元和 1.44億元。在前述國有銀行人士看來,目前杭州灣大橋項目的運行情況已經超出了銀行當初的預計,「像這樣的大型基建項目,不可能一開始就盈利。因為前幾 年的收益要用於支付銀行的巨額利息。」

  但這樣的收益情況與當初可研報告中8.03%-10.1%的預計仍相距甚遠,這讓投入十幾億元資本金的民營股東很難接受。「按現在的利率水平,投資收益怎麼也得到10%吧?」一位民企股東內部人士對財新《新世紀》記者說。

  包國強認為,目前的局面主要由兩個因素導致:一是利率水平超出預期;二是對車輛通行量估計過於樂觀。據最初可行性報告,六車道大橋收費30年, 建成後第一年通行量為4.5萬輛/日,2015年將增至8萬輛/日,投資回報期約14.2年,測算中,大橋收費標準為55元/車次,實際收費標準要高25 元/車次以上。然而,目前每天的實際通車量僅為3萬餘輛,民營股東還希望提高收費標準,但這種要求很難獲得有關部門批准。「(公路收費定價)現在國家收得 很緊,不可能再提高。」包國強說。

  包國強並不諱言目前民企股東與大橋發展之間的分歧和爭論,「我們想的首要問題是確保安全,而民營企業則想盡快收回投資、分紅。」他告訴財新《新世紀》記者,現在大橋發展要先把治理超限車的事做起來。

  寧波交投在變成控股股東後,會不會有更多民營企業選擇退出?答案是肯定的。「交投出於合併報表的考慮,是願意控股的。但它(國有資本)既然已經控股了,民營企業可能就想再多退一點,讓交投再多收一點。」

  「有些民營企業現在退出來就是為了套現,這也很正常。」前述銀行人士表示。

  寧波交投的工作人員則向財新《新世紀》記者表示,民營企業在項目的規範管理上有欠缺,寧波交投在控股之後將在這一點上加以改進。

變形的BOT

  杭州灣跨海大橋,是國內重點基礎設施建設引入BOT(建設-經營-轉讓)模式的先例之一。大橋投資逾百億元,以BOT模式引入民間資本能夠有效 減輕政府的財政壓力,同時有助於改變公共事業領域存在的投資主體單一、融資渠道狹窄、資金投入不足等問題。但在民營企業投資大橋BOT項目的這十年間,並 沒有實現預期中的多贏局面。

  BOT模式,是指政府授予一家或多家企業組成項目公司特許經營,就某項目進行籌資建設,企業通過在一定期限內的經營收入,償還債務和獲取投資回報;約定期滿後,項目設施無償移交給政府。

  浙江省內民營企業經濟實力雄厚,對基礎設施建設項目投資亦頗具熱情,在杭州灣大橋項目之前,已有杭(州)千(島湖)、杭(州)金(華)衢(州)、甬台(州)溫(州)等多條高速公路建設吸納了民營資本。

  有熟悉浙江省民營企業的人士向財新《新世紀》記者分析稱,投資跨海大橋對民營企業來說是個新鮮的經驗,同時項目的投資回報也被看好。此外,投資這樣一個備受關注的「明星工程」,企業還能樹立一個良好的社會形象。

  正因為杭州灣大橋是「明星工程」,對政府來說,會更多地從政績、社會效益考慮,建設成本成為考慮的次要因素。前述國有銀行人士認為,民營企業在 大橋項目中的進出,主要原因是投資預算不斷增加帶來了太大的資金壓力,「他們畢竟都有自己的主營業務」。他同時認為,由於大橋建設期鋼材等工程材料成本大 幅上漲,多次超概算亦可理解。

  在一個標準的BOT項目中,政府要給予項目公司特許建設和經營權,對產品的價格和服務政府可以監管,但一般會保證給予投資者一定的投資回報。其 項目公司是獨立運行的。但在杭州灣大橋的這個案例中,參與其中的民營企業話語權十分有限,即便曾經是第一大股東的雅戈爾也是如此。

  建設期間,大橋發展的董事長和大橋指揮部總指揮均由寧波市市長助理王勇兼任。大橋指揮部是為建設大橋而成立的官方指揮協調機構,直接對大橋公司 董事會、監事會負責,指揮部高管要職都由寧波市政府直接任命。2008年大橋通車前夕,杭州灣跨海大橋管理局掛牌,為直屬市政府、相當於行政正局級的事業 單位,負責研究擬定大橋運營管理和發展規劃、大橋管理具體辦法和規章制度並組織實施。大橋發展工作人員在接受財新《新世紀》記者採訪時,多次提到大橋發展 歸大橋管理局管理,很多事需要得到管理局的同意。

  一位民企股東內部人士無奈地說,「(民企)不僅說不上話,連董事會的材料都得去催要,他們(管理部門)不習慣。」

  一位熟悉浙江民營企業的人士向財新《新世紀》記者分析,「股份制企業應按照有關公司法規來運營,追求股東效益最大化。民企跟國企攪在一起,如果 運營不能實現股東利益最大化,那肯定會形成兩大陣營,民營企業會覺得你既然不按照企業經營的規律做,而是按照政府行政規則來做,那我寧可不做了。」

  在她看來,現在民營企業作為小股東留在大橋項目裡,是無奈之舉,「對於這兩年資金越來越緊的民企來說,這個項目的投資回報期太長了。現在留這麼少一點股份,多是礙於政府的面子。浙商大部分的風格是要麼不做,要麼就控股,如果不行就剩一點意思一下。」

  在BOT模式中,政府必須與投資企業簽訂特許權協議與相關合同,明確規定投資方的職能與角色。而在杭州灣大橋項目的建設過程中。政府和民營企業更多依靠「關係」合作,使得投資方之間互相缺少約束,建設期民營企業的隨意撤資也為大橋項目帶來了負面影響。

  替代性工程是杭州灣大橋的另一個陰影。在杭州灣地區,不只有寧波通道,還有嘉紹跨錢塘江通道、錢江通道、杭州灣跨海鐵路橋等替代性工程。 2008年12月,嘉紹通道開工,預計將在2012年底至2013年通車,這座被稱為「杭州灣第二通道」的大橋全線雙向八車道,比寧波杭州灣跨海大橋還多 兩個車道。錢江通道的主體工程——錢江隧道和錢江大道也於2010年1月正式開工建設。此外,目前寧波市已將杭州灣跨海鐵路橋建設列入「十二五規劃建 議」,並已開始前期工作。

  寧波通道、嘉紹通道和錢江通道的起點分別是寧波慈溪、紹興上虞和杭州蕭山,同處杭甬高速公路沿線,相隔距離均只有幾十公里,而橋的另一端都是上海。因此,不少觀點認為建設這三座大橋其實是浙江這三個城市展開的一場接軌上海的交通競爭。

  根據大橋發展的測算,在嘉紹通道開通的第一年,杭州灣大橋將面臨近30%的分流威脅。大橋發展一位工作人員向財新《新世紀》記者無奈表示,「政府做的是整體規劃,不能只保證我們掙錢。」

 


民資 撤退 杭州灣 杭州 大橋
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華潤杭州一啤酒廠陷停產風波 改制19年員工仍未領補償

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20111027/2416391.shtml

  每經記者 徐傑 發自杭州
一場職工停工事件已導致華潤雪花杭州西湖啤酒廠停產一星期。
昨日(10月26日),華潤雪花啤酒(杭州西湖)有限公司(以下簡稱華潤杭州)發佈通告稱,截至昨日,華潤杭州已停產和停供貨七天,公司遭受巨大經濟損失,今天公司要恢復正常經營,若未能按期恢復正常生產經營,公司將被迫關閉。
華潤杭州復工前景仍不確定。該公司多名職工昨日接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,職工補償政策未明朗,目前仍沒有復工的打算。而這一切距離華潤雪花全資收購 「西湖啤酒」(華潤杭州前身)剛過2個月時間。
根據職工代表介紹,停工原因是原屬國有企業的「西湖啤酒」在一系列的改制過程中,職工並未從中享受到經濟補償等利益。杭州華潤昨日向《每日經濟新聞》記者表示,該問題屬於歷史遺留問題,使企業蒙受了巨大的經濟損失。
停工起源
昨日,杭州氣溫再度下降,陰沉中透出寒氣,天空愁云難散。
位於杭州西湖區西溪路545號的西湖啤酒廠內聚集了上百職工,「有在崗的,也有已經退休的」,廠房進口處掛著多條橫幅。
老王18歲就在杭州西湖啤酒廠工作,看著公司一路走來,他現在58歲了,「當初只有一個車間,逢到雨天就撐著傘幹活。」在現場,不少老職工表示,工作時間少則30年,但在企業改制過程中,並未享受到補償政策。
現場員工訴求主要是勞動合同問題和企業改制過程中的利益保障問題。
勞動合同方面,杭州西湖啤酒廠被華潤雪花全資收購後,與原杭州西湖啤酒廠簽訂終身合同的員工是否按照新勞動合同重新簽訂,華潤雪花提供的新合同涉及條款比較籠統,職工認為不合理。
在職工利益方面,職工認為杭州西湖啤酒廠1992年第一次轉讓國有股份時,職工沒有享受經濟補償,杭州市1999年發佈的《關於我市國有中小企業改制若 干問題處理意見通知》明確,企業改制時,1983年前參加工作的在冊職工,以人均1.5萬元的標準從國有淨資產中提取,用於置換職工工齡,職工理應享受該 政策。
資料顯示,西湖啤酒廠原屬國有企業,其前身為杭州桃園嶺啤酒廠,於1958年建廠,是浙江省第一家啤酒廠,目前已有50多年的發展歷 史。西湖啤酒廠目前擁有杭州、德清兩個生產基地。西湖啤酒廠1992年變為合資公司,2000年朝日啤酒正式入股西湖啤酒,繼2010年11月29日以 2.68億元成功競購西湖啤酒45%股權及「西湖」等16件註冊商標之後,今年8月2日,華潤雪花再次斥資2.7億元收購西湖啤酒55%股權,全資控股西 湖啤酒。
或被迫關閉
對於職工利益,華潤杭州總經理張志武向《每日經濟新聞》記者表示,杭州西湖啤酒廠在1992年改為合資公司,但上述杭州有關工齡置換的政策在1999年出台,不在政策規定範圍內。
但職工代表認為,根據杭州市1999年發佈的《關於我市國有中小企業改制若干問題處理意見通知》,企業改制時未對職工進行工齡置換,職工仍留在企業,並繼續履行原合同期限的,原企業改制後企業工齡連續計算。
根據張志武向記者出示的杭州市信訪局(2010)313號紀要文件顯示,文件下發前已經完成改制的企業,改制時未執行工齡置換的按勞動用工制度的政策執行。該紀要還明確,西湖啤酒廠應妥善解決職工問題。
為什麼1992年改制變為合資企業時,該企業不給職工執行工齡置換?現場多數職工表示,目前未領取國企改制過程中任何經濟補償和生活補助金等。這也得到張志武的證實。
「華潤雪花」方昨日向《每日經濟新聞》記者表示,該問題屬於歷史遺留問題。在協商未果的情況下,幾十名員工以封堵廠門的形式阻礙企業正常經營秩序,使企 業蒙受了巨大的經濟損失。「由於改制時間較早,當時沒有相應的政策文件,未予以工齡置換,在以後出台的相關文件中,企業又不在政策規定的範圍內」。
10月26日,華潤杭州通告稱,從10月27日8時起,公司恢復正常生產經營,如果公司不能正常生產,將被迫關閉。關閉期間,公司將停發對企業停產有直 接責任的員工的薪資福利,大部分員工放假回家,公司將依國家政策向員工發放生活費,由此給公司和員工造成的一切損失將由造成停產的責任人負責。

華潤 杭州 啤酒廠 啤酒 停產 風波 改制 19 員工 仍未 未領 補償
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杭州賣地困難 土地財政之困

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-17/yMNDE2XzQwMjYyMQ.html

在經過4個小時的等待後,杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名,所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等,幾乎都是地方國企及投資公司,開發商幾乎絕跡。

第二天,杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊,同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首,如今遭遇了滑鐵盧。

2011年,杭州賣地收入僅為755億,相比2009年下滑了四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,只完成全年計劃的六成。

在中國,賣地收入通常佔到地方政府收入的40%-50%。在現有的財稅體制下,地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金(從去年開始納入預算內管理),而一旦出現賣地難,政府的基建項目將嗷嗷待哺,甚至停工。

隱秘托市,買首套房政府補貼20萬

2011年年底,杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼,安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目,是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡,一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初,這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。

從 整體實力上來說,杭州同一線城市還有距離,但是在房價上卻毫不遜色,且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長, 過程最為曲折,政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中,杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加,讓杭州成為2011年中國 房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示,2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49%,而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53%。降價促銷成了杭州樓市主旋律,不少區域樓盤價格接近於3年前,但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中,2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》,安排了1億元資金,用於建立租房補助和購房補助機制,只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同,杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停,高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露,這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙,「一個門店有八百多萬營業額,就因為年底的購房補貼政策,讓二手房成交量猛增」。

樓市白衣騎士

2011年年底,浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

事實上,在前幾次的中央房地產調控時,杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月,杭州試點「購房入戶」政策,外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元/平方米,飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年年底,浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機,六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策,土地出讓金可緩繳半年,才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。

不僅如此,杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》,從供需兩方面,回調各項從緊的房地產政策,隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據,2009年杭州平均房價幾乎翻了一番,突破了2萬元/平米大關,與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者,2009年的杭州土地收入達1200億元,在全國排名第一。

而 就在2011年年末的一次秘密約訪中,浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救:房子賣不出去,巨額債務卻即將到期,政府能否幫忙騰挪一兩個項 目?據這位開發商透露,杭州市一位領導當即回應,讓其去找政府下屬公司商量。旋即,杭州政府下屬三家公司,杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發 商伸出了援手,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

「現在最大的問題是,政府現在也沒錢了,2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。

大基建衝動

2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元,其中2010年為645.22億元。

從2012年起,地方政府巨額債務進入還貸高峰,但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說,這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩,恰好出現在它們處境艱難的時期,因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止,還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15%,高於警戒線10.15個百分點,轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

「過去幾年,杭州因大規模的城建,欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說,過去三年杭州土地收入總計近3000億元,但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」,構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。

到了2003年國慶,西湖全線實現無障礙免費遊覽,是當時唯一一個免費的5A級風景名勝;2007年開始,杭州又斥資1000億,修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱,2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元,比上年增長7.2%;最近杭州市的一次工作會議披露,2012年杭州交通系統還將投資120億元,用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善了杭州環境,並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間,杭州居住環境、城市形象地位,提升至各城市前列——但這些藍圖的實現,都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來?錢只能從土地裡來。

土地財政之困

「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。

幾乎很少有人知道,中國爭議頗大的土地招拍掛制度,最早是杭州市引進的。

1997年,杭州市成立了土地儲備中心,並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例,並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此,杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿,作為先進經驗被快速複製。

和 開發商一樣,杭州市政府也很懂得「惜售」,招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地,保持土地的「賣方市場」,並且出台各種地方政策扶持房地產的發展——這種 「綁」在土地上的城市發展,迫使杭州市的土地越賣越貴,以保持城建資金平衡,同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地,年年攀升的房價引發更加狂熱 的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是,它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入,並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱,這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時,中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定,讓地方政府非常難受。

「杭州之所以屢屢救市,還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計,土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金,一旦土地賣價不好,基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示,由於遭遇了資金鏈危機,2012年綠城的主題是生存,不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出,2011年11月和12月,有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示,由於新樓盤銷量下降,2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局,就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去,將會有更多開發商採取觀望態度,包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。

2月14日,杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議,計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來?」趙杭生聲稱,「顯然只能來自賣地。」

杭州 賣地 困難 土地 財政 之困
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賣地難,杭州痛

http://www.infzm.com/content/70167

 

編者按:「以地生財」的地方經濟模式,正面臨困境。

 

曾經,地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金,以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款,這些錢最後大都變成了「鐵(路)公(路)機(場)」。

 

如今,嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈,而貨幣政策不再寬鬆也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。

正是在此背景之下,南方週末走進杭州這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市。杭州的困境,正是中國絕大多數地方的困境。

在經過4個小時的等待後,杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名,所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等,幾乎都是地方國企及投資公司,開發商幾乎絕跡。

第二天,杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊,同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首,如今遭遇了滑鐵盧。

2011年,杭州賣地收入僅為755億,相比2009年下滑了四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,只完成全年計劃的六成。

在中國,賣地收入通常佔到地方政府收入的40%-50%。在現有的財稅體制下,地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金(從去年開始納入預算內管理),而一旦出現賣地難,政府的基建項目將嗷嗷待哺,甚至停工。

隱秘托市,買首套房政府補貼20萬

2011年年底,杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼,安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目,是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡,一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初,這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。

從整體實力上來說,杭州同一線城市還有距離,但是在房價上卻毫不遜色,且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時 間最長,過程最為曲折,政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中,杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加,讓杭州成為 2011年中國房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示,2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49%,而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53%。降價促銷成了杭州樓市主旋律,不少區域樓盤價格接近於3年前,但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中,2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》,安排了1億元資金,用於建立租房補助和購房補助機制,只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同,杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停,高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露,這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙,「一個門店有八百多萬營業額,就因為年底的購房補貼政策,讓二手房成交量猛增」。

樓市白衣騎士

2011年年底,浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

事實上,在前幾次的中央房地產調控時,杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月,杭州試點「購房入戶」政策,外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元/平方米,飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年年底,浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機,六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策,土地出讓金可緩繳半年,才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。

不僅如此,杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》,從供需兩方面,回調各項從緊的房地產政策,隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據,2009年杭州平均房價幾乎翻了一番,突破了2萬元/平米大關,與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者,2009年的杭州土地收入達1200億元,在全國排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密約訪中,浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救:房子賣不出去,巨額債務卻即將到期,政府能否幫忙騰挪 一兩個項目?據這位開發商透露,杭州市一位領導當即回應,讓其去找政府下屬公司商量。旋即,杭州政府下屬三家公司,杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司 向該開發商伸出了援手,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

「現在最大的問題是,政府現在也沒錢了,2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。

大基建衝動

2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元,其中2010年為645.22億元。

從2012年起,地方政府巨額債務進入還貸高峰,但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說,這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩,恰好出現在它們處境艱難的時期,因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止,還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15%,高於警戒線10.15個百分點,轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

「過去幾年,杭州因大規模的城建,欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說,過去三年杭州土地收入總計近3000億元,但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」,構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。

到了2003年國慶,西湖全線實現無障礙免費遊覽,是當時唯一一個免費的5A級風景名勝;2007年開始,杭州又斥資1000億,修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱,2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元,比上年增長7.2%;最近杭州市的一次工作會議披露,2012年杭州交通系統還將投資120億元,用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善了杭州環境,並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間,杭州居住環境、城市形象地位,提升至各城市前列——但這些藍圖的實現,都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來?錢只能從土地裡來。

土地財政之困

「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。

幾乎很少有人知道,中國爭議頗大的土地招拍掛制度,最早是杭州市引進的。

1997年,杭州市成立了土地儲備中心,並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例,並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此,杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿,作為先進經驗被快速複製。

和開發商一樣,杭州市政府也很懂得「惜售」,招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地,保持土地的「賣方市場」,並且出台各種地方政策扶持房地產的發展 ——這種「綁」在土地上的城市發展,迫使杭州市的土地越賣越貴,以保持城建資金平衡,同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地,年年攀升的房價引發 更加狂熱的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是,它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入,並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱,這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時,中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定,讓地方政府非常難受。

「杭州之所以屢屢救市,還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計,土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金,一旦土地賣價不好,基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示,由於遭遇了資金鏈危機,2012年綠城的主題是生存,不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出,2011年11月和12月,有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示,由於新樓盤銷量下降,2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局,就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去,將會有更多開發商採取觀望態度,包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。

2月14日,杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議,計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來?」趙杭生聲稱,「顯然只能來自賣地。」

(南方週末記者王小喬亦有貢獻)

賣地 杭州
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杭州:擔保之網如何「解套」

http://www.infzm.com/content/77889

無數浙江的大中小企業,通過縱橫交錯的擔保之網異常緊密地糾纏在一起。銀行間的激烈競爭,與金融危機後的刺激政策,更加促進了這張網絡的生長。於是,危機一旦出現,便成了火燒連營。 

一道沉重的選擇題——要麼欠貸不還,要麼讓資金鏈斷裂。這是許多杭州企業正面臨的痛苦抉擇。

對於中國經濟來說,無論選擇哪個,都代價慘重:前者會造成金融資產的迅速惡化,後者則會牽連大批企業直接墜入破產深淵。

「辦企業十多年,即便是2008年金融危機,我也從未像現在這樣對資金感到如此恐懼。」一位捲入危機的企業主,心有餘悸地對南方週末記者說。

這場危機,被當地的銀行業人士稱為「史無前例」。來自銀監局的數據顯示,浙江省2012年4月底不良貸款為637億,比年初增長145億,增幅近30%。

杭州家具商會一份統計資料顯示,僅僅是在家具行業,擔保圈所涉及的企業就有100多家,債務金額超過100億元。而根據上市公司公開資料,綠城、新湖中寶等13家浙江上市公司為23家非關聯方提供了擔保,涉及金額25.5億元。

眼下的杭州,企業與銀行都人人自危,政府也開始全力介入。

今年以來,杭州市政府及各區縣政府已經密集召集受擔保圈信貸危機波及的企業和各家銀行召開協調會,試圖說服銀行停止從企業抽貸,以控制危機的迅速蔓延,但收效甚微。

2012年6月20日,浙江省政府召開主題為「改善金融發展環境、確保經濟穩定增長」的視頻會議,省長出席,杭州市政府「針對當前企業出現的資金鏈斷裂等風險」發言。

「到現在為止,整個盤子擴散到底有多大,我們心裡一點底都沒有。」杭州市經信委副主任徐虎忠曾這樣表示。

自從2011年9月溫州大規模爆發跑路潮以來,資金斷裂企業名單就一直在不斷刷新——中江控股、高盛科技、康輝銅業、廣業鋼鐵……一些小公司的資金 鏈緊張,如何引發了這場大面積的危機?擔保圈信貸危機如何像黑洞一般,捲進越來越多的企業?南方週末記者記錄了其中一個典型故事,一家公司如何直接將至少 三十餘家公司拖入危機。

擔保鏈上,多米諾骨牌倒下

一家公司的危機,經由互保鏈,迅速放大擴散至其外圍的數級擔保圈,風暴由此升級。

掀起這場風暴的蝴蝶,是一家名不見經傳的建築公司浙江天煜建設有限公司(以下簡稱天煜建設),註冊地為浙江東陽。

2011年12月20日,天煜建設下屬江蘇分公司經理因非法集資被法院立案,天煜建設全部賬戶和房產陸續被法院凍結查封。

很快,火燒到了家具製造企業嘉逸集團有限公司(以下簡稱嘉逸集團),因為嘉逸集團與天煜建設存在互保關係。

「互保」是指互相擔保,也就是企業之間對等為對方保證貸款,當對方還不上時需承擔還款連帶責任。浙江企業之間互保非常普遍,還有更多的採用「聯保」,就是三家或三家以上企業自願組成擔保聯合體,所有成員為其中任何一家的貸款承擔連帶責任。

十餘天後,嘉逸集團及其關聯公司陸續被建設銀行、寧波銀行等八家銀行「擠兌」,被收貸1.15億元,導致出現1.2億元貸款逾期。

風暴由此迅速升級。根據浙江餘杭區政府向浙江省銀監局提交的一份文件顯示,嘉逸集團互保圈有六大集團,涉及企業超過30多家,互保金額總計4.18億元,資產逾55億元。

一個月後,因與嘉逸集團有互保關係,家具行業的「大哥」榮事集團被北京銀行率先收貸3000萬元。為保障企業正常流動資金,榮事於5月3日出現第一筆貸款逾期。

同處第二級擔保圈的兩家企業同樣遭遇銀行收貸,而另一家互保公司高盛集團於3月初出現資金鏈斷裂,董事長洪漢民出逃加拿大。

事實上,風暴仍在加速積聚。

2012年3月,因發現危機向家具行業擴散,杭州家具商會向杭州市政府及省銀監局遞交報告,希望銀行停止收貸、返還貸款,並「在3年內不減少企業貸款額度」。

不料這份報告恰恰適得其反,浙江省銀監局馬上抄告各銀行,家具行業因此被銀行列入重點關注行業——榮事下游的二級擔保圈企業接連出現銀行收貸。

由於產業集聚,杭州家具企業大多由行業上下游公司提供擔保。根據杭州家具商會的統計,由於互保圈擴散,牽涉關聯行業內企業100多家,債務金額超過100億元。

3月26日,擔保鏈上體量最大的虎牌控股集團因與榮事的互保關係,被華夏銀行收貸4000萬元,第二天又被中國銀行收貸4000萬元,緊接著又相繼被中行、建行及農行收貸共5500萬。

虎牌告急,風暴由此升級,從建築行業的小公司蔓延到家具行業、輸配電行業,並繼續向化工、紡織等其他行業迅速擴散。

虎牌傳染「金融非典」

跟上一波民間借貸潮中許多企業是因老闆賭博、炒房、放高利貸而出現資金鏈問題不一樣,這一次擔保信貸危機波及的企業,許多都是專注實業資產健康,甚至不少是像虎牌這樣的行業明星企業。

虎牌控股是這個擔保鏈中規模最大的企業,躋身「中國民企五百強」,坐擁35億資產。它在輸配電領域已經踏實經營了數十年,即使在炒樓風氣極重的浙江,也始終恪守本業,沒有涉足房地產。

銀行上門收貸之時,恰逢虎牌由於此前的一次收購而處於流動資金吃緊的狀況之中。

2010年11月,虎牌控股斥資7.98億元收購浙江省電力公司剝離的三產企業浙江宏發能源投資有限公司100%股權,希望借由產業鏈延伸「做大做強」。收購款的一半來自自有資金,剩下的3.82億元由浙商銀行提供併購貸款。

但虎牌與浙商銀行的合作並不順利。

浙商銀行方面稱,虎牌控股在完成併購後未按約定質押宏發能源下屬兩家合資公司的股權,所以收回貸款1.32億元。

而虎牌的難處是,合資方西門子及德特公司並不願提供股權質押。

「我們請浙商銀行幫忙做併購盡職調查。他們一開始就沒有說清楚,外資股權到底能不能質押。」虎牌董事長虞成華說。

這意味著,1億多資金缺口,需要由虎牌從旗下子公司的流動資金中抽調。

2012年1月,虎牌控股股東注資1億多,希望幫助企業在這一年順利轉貸。但此時,從擔保鏈上擴散而來的銀行收貸潮,很快將虎牌儲備的轉貸資金抽乾——長期的高速增長中,製造業短貸長用成為常態,大量銀行貸款已經沉澱到設備和材料中,無法迅速變現。

「你叫我一下子還這麼多錢,錢能從哪裡來,現在即使想從民間借貸都借不到了,都叫銀行收空了,」虞成華說,「這是金融『非典』,就像傳染病。」

事實上,跟上一波民間借貸潮中許多企業是因為老闆賭博、炒房、放高利貸而出現資金鏈問題不一樣,這一次的擔保信貸危機波及的企業,許多都是專注實業的公司,甚至不少是像虎牌這樣的行業明星企業。

即使他們中的一些人意識到了過去擴張的步伐太快,並沒有為資金鏈危機作出足夠的準備,也已經來不及從已經錯綜複雜的擔保網中安全抽身。

據不完全統計,銀行收貸之後,僅虎牌、榮事、正邦、新世、嘉逸、朗華和正見7家公司,其在29家銀行或信用社的貸款餘額就高達35.8億元,並涉及共32家互保公司——這還不包括這些互保公司擴散開去的擔保圈。

危險的不良資產

銀行瘋狂收貸的背後,是它的生存邏輯。「因為不良貸款出得太多,幾家銀行的支行行長都被就地免職。」

天煜資產被查封之初,嘉逸集團理論上可以通過變更擔保人或者縮減借貸規模的方式建立防火牆。但現實的情況是——

2012年1月,嘉逸被建行收貸5000萬元後,雙方協商,建行同意重新放出2500萬。但就在洽談過程中,其他銀行相繼嗅到風險,也開始收貸。

結果是,建行反悔了。

「他們擔心一放下來,就被別的銀行收走,成了冤大頭。」一位知情人士說,他所在的公司與嘉逸有互保關係,因此一直保持密切關注。

當時嘉逸因天煜出事而脫保的金額達到9000萬,嘉逸的另外四家互保企業同意以每家兩三千萬的金額幫嘉逸扛起這部分擔保額度。

但北京銀行和建行均不同意,要求嘉逸必須尋找另外的互保公司,他們的理由是——火萬一燒到嘉逸,原有的互保公司肯定要倒,因此擔心擔保效力不夠。

「有風險的時候沒人往裡面跳,時間就拖下來了。」上述知情人士說。而最後的結果,是火勢繼續蔓延,至今仍無法熄滅。

在杭州,各家銀行內部都已悄然將風險控制放到了比信貸任務更重要的位置。

據杭州銀行一位客戶經理介紹,年初的時候銀行還在強調今年的放貸指標,到了現在,「已經沒有人那麼關心業績,風控是首要的任務」。其所在的銀行,一筆在過去幾乎暢通無阻的抵押貸款,也被審批人員以「用途不合理」否決。

多名消息人士向南方週末記者證實,幾乎所有被收貸的企業都曾遭遇銀行「連哄帶騙」。企業還貸前,銀行承諾給予轉貸,一切都按程序走,「保證金都打進去了」,結果到臨簽字的最後一秒鐘說「對不起,沒有額度了」。甚至有的銀行將企業賬上未到期的貸款直接劃走。

銀行瘋狂收貸的背後,是它的生存邏輯。

銀行內部不良貸款率通常有1%的容忍度,一旦越線,就會啟動問責機制。

據一位城商行的高管介紹,以他所在的銀行為例,如果一筆500萬元貸款出現逾期,所有簽字放貸的員工需要繳納3%風險押金,即15萬元,第一責任人客戶經理繳納金額最多,為6萬元。如果這筆逾期貸款最終無法償還,銀行員工繳納的風險押金將無法償還。

「因為不良貸款出得太多,幾家銀行的支行行長都被就地免職。」 浙江一家城商行杭州分行的風險控制官告訴南方週末記者。

據《新世紀》週刊公開報導,今年浙江銀行業的不良貸款餘額與不良貸款率出現罕見的「雙升」。

風聲鶴唳之下,銀行惜貸嚴重——有信貸客戶經理完不成放貸任務,但寧可只拿到手500元的工資,也不敢將收回來的貸款放給這些快要斷流的民營企業。

「為了控制風險又要完成任務,就只能把貸款放給國有企業。」中信銀行一位信貸部人士說。

艱難的政府協調

金融改革十餘年已經有了一定效果,要對股東負責的銀行已經不再完全聽命於地方政府。「烏紗帽和資金,這兩個手段政府都沒有,所以協調銀行沒什麼效果。」

危機中的企業,再一次將希望寄託在政府身上。

6月19日,浙江省正邦水電建設有限公司(以下簡稱正邦水電)「銀企協調會」在杭州濱江開發區政府的一間會議室裡舉行。

正邦水電與虎牌有互保關係,它正在承建一項防汛工程,因此這家公司的境遇頗受政府重視——跟大多數由區政府召集舉行的協調會不同,這次協調會由浙江省金融辦召集債權銀行,顯然級別更高。

但會議內容大致相似。

正邦水電為虎牌7000萬元貸款提供了擔保,因此受虎牌危機波及,被銀行緊急收貸——從4月1日起,正邦在短短45天內,被平安銀行、中信實業銀行、華夏銀行和寧波銀行收貸共計1.05億元。

「如大壩決口,勢不可擋。」正邦董事長楊勇稱,自己日夜煎熬,「不是在做人,是做鬼」。

為按時還貸,正邦借了3000萬元的民間貸款。

在會上,楊勇反覆強調公司經營正常,有正常現金流,且正在進行信貸規模瘦身,懇請各銀行不收貸、不壓貸、不改變擔保形式,「在利率上適當上浮一點,不要加太多」。

各家銀行的代表在會上問及正邦的兩大問題是,「你的3000萬民間借貸怎麼還」以及「與虎牌的擔保怎麼化解」。

「銀行對你的隱性債務心裡沒底,才會壓貸,銀行的審貸會需要明確的信息。」光大銀行代表說。

杭州銀行代表則直率地指出,目前形勢下存在「羊群效應」,「每家銀行都有自己的信貸政策、流程和授權,如果誰先動手(收貸),我們在這裡說要『共進退』就都是一句空話。」他說,「即使濱江區的銀行步調一致,區外的銀行收貸怎麼辦?」

會上儘管各銀行紛紛表態「支持正邦」,也提出建立銀團貸款、引進國有背景的擔保公司來解套等方案。但一位已多次參加類似協調會的與會人士對記者評論道,「沒有實質性的協議簽署,變數還是很大,一份會議紀要沒有任何約束力。」

這正是地方政府在危機中面對的困境,類似情況並非第一次出現。

在家具行業,杭州市政府協調信貸問題的專題會議召開十五天後,會議紀要終於姍姍來遲。這份會議紀要是市政府提出的解決信貸危機的「原則性方案」,被區政府稱為「尚方寶劍」。企業主們一度對此寄予厚望。

現實讓他們失望了。

由天煜案擔保圈中涉及的新世公司曾應區政府的建議,帶著杭州市政府發佈的會議紀要,希望興業銀行將收回的抵押貸款重新放出——新世4000萬房產抵押,被收貸後只剩1000萬元。興業銀行連公司的人都沒有見,直接回應稱「如果虎牌危機沒有解除,不可能變更方案」。

「烏紗帽和資金,這兩個手段政府都沒有,所以協調銀行沒什麼效果。」一位杭州市金融辦人士說。

事實上,金融改革十餘年已經有了一定效果,要對股東負責的銀行已經不再完全聽命於地方政府。

這位金融辦人士提出的兩個方案是,由區政府拿出應急資金幫企業轉貸以避免銀行收貸,或者是,增加區政府在該銀行的財政存款,「我給你利益,你幫助我,其餘都是空談。」

沒有結束的尾聲

「2008年是青蛙跳進開水裡,而這一次,是『溫水煮青蛙』。」「這一波波及的企業數量呈級數增長。」

杭州轄區內,蕭山區和建德市政府採取了財政資金池的方式。

在2008年金融危機中,蕭山區政府成立了一個總額為5億元的區政府應急專項資金。

這一資金池在2008年12月成立,到2009年初經濟好轉後停止。在2011年11月重新啟動。

根據蕭山區政府提供的數據,這一資金池設立以來,共為中小企業提供應急資金82筆,累計周轉資金15億元。具體做法是,企業提出申請後,人行蕭山支 行聯絡相關貸款銀行,由貸款行出具《轉貸承諾書》;由區財政與企業簽訂借款協議書,貸款銀行確保政府應急資金進入企業貸款賬戶;銀行放貸資金下達企業貸款 賬戶的同時,應急資金本金及費用實時劃撥至財政指定賬戶。

企業使用政府應急專項資金原則上不超過5天,其間的資金流轉由人行蕭山支行全程監督,確保資金運轉安全。

這種做法相當於政府出面確保銀企轉貸過程的完成,防止銀行收貸之後不續貸。「5億元的資金池周轉起來,一個月可以解決數十億的資金流轉問題。」

嘉逸公司正是通過蕭山區政府的這項馳援,在被收貸1個多億後,得以死裡逃生。

而更多的蕭山區以外的企業,依然掙紮在危機邊緣。也有企業,如虎牌和榮事,選擇了讓出股權。

虎牌控股這場危機讓董事長虞成華萌生退意,「有機會把資產都賣了,不想再幹了。」

而榮事正打算與一家家具國企交叉換股,讓渡榮事51%的控股權。

「這對企業發展也算是好事。」榮事公司一位不願具名的內部人士說,「在銀行面前,民企的全部資產,也抵不上國企的一個圖章。」

在杭州,類似的故事正在不斷上演,擔保圈危機還在蔓延。「2008年是青蛙跳進開水裡,而這一次,是『溫水煮青蛙』。」浦發銀行一位當地人士告訴南 方週末記者,春節前高利貸、炒房炒地造成的信貸危機爆發,而春節之後則是擔保圈信貸危機,「這一波波及的企業數量正呈級數增長。」


杭州 擔保 之網 如何 解套
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【乾貨】本地社區杭州19樓怎樣做商業化

http://www.iheima.com/archives/45925.html

來自杭州市產權交易所的消息顯示,5月7日,19樓與杭州聯創永溢創業投資合夥企業、杭州永宣永銘股權投資合夥企業簽署了《聯合受讓協議》及《增資擴股協議》,受讓方以6000萬元人民幣總價向19樓增資。

這是中國社區類網站的又一起融資案例,也是中國區域性社區網站迄今為止最大的一起融資。此前的2008年,19樓曾經成功引入天使投資。

19樓創始人、CEO林煜介紹說,「19樓一直專注於為網友提供本地生活交流服務,也是中國OTO業務模式領先的實踐者之一。此次成功融資,一方面說明資本市場非常看好19樓的模式和發展前景。另一方面,也有助於19樓深度開發OTO業務,為網友提供更優質的本地生活服務。」

作為中國最具規模與成長性的區域生活在線社區,19樓暗合了社交、本地和移動(SoLoMo)的互聯網發展大勢。繼成功引資後,6月25日,杭州十九樓網絡股份有限公司宣佈成成立,以股改為契機規範公司治理結構,19樓邁出了關鍵的一步。

資本市場助力與體制創新的雙重利好下,19樓會如何走向商業化?

產品定位:本地化生活消費經驗交流

打開電腦,網友「乖乖」習慣性地登錄19樓網站,作為一個標準的杭州土著,每天她都會在19樓上找自己關心的內容。對她來說「那些事就好像發生在我家隔壁」。今天,網站首屏的頭條引起了她的注意——《新手女司機又出事》,說的是桐廬女教師為了避讓路上的石頭而和大貨車相撞,當場遇難。

「真慘」,乖乖心裡嘀咕,她立馬聯想到了自己也是一個新手司機。隨後,她又在版主的新帖子《新手女司機最容易犯的N種錯》找到了共鳴。看了那麼多網友的類似經歷,她忍不住也跟貼,講述自己曾經在開車中,遇到油門和剎車分不清的緊張故事。

做完這些,乖乖突然想起來,今天上19樓有「正事」——幫兒子找暑期班。她打開親子樂園的「幼兒園論壇」,發了一個求助的帖子,把兒子的年齡、興趣特點以及家庭住址大致地說了一下。「下班前,應該能收到回覆」,乖乖心裡默念。

從讀大學起,乖乖就是19樓的忠實粉絲,相親、結婚、買房、裝修、育兒等,生活中的每一件大事幾乎都脫不開19樓的身影,這個定位為提供「本地化生活消費經驗交流」的網站,讓她在每一個生活需求的節點,都能在19樓其他網友的類似經驗中找到一個合適的解決方案。對她而言,這就是一個「真實、豐富、溫暖的網上城市」。

在專門研究O2O模式的品途網研究總監黃淵普看來,「19樓通過深度挖掘本地生活,社區氛圍塑造得非常好」。

19樓市場部經理葉萌告訴《天下網商》記者,網站的內容以網友原創為主,運營專員在這裡主要是充當「編輯」的角色,其中一個工作就是「設置議題」,即根據網友們關心的話題,設置一個核心議題,這跟報紙的操作手法類似。然後,大家圍繞這個議題來分享經驗、貢獻智慧,這樣的帖子對於社區網站而言非常有價值。

黃淵普說,杭州19樓就是通過引導大眾生活服務的各類話題,聚集了大量的用戶,這讓19樓在所在城市中的影響力非常大。而在此基礎上,19樓對用戶進行一次次的垂直細分,從年齡和需求兩條路線入手,對人群不斷細分,深耕每個區域市場。並且在細分之後,再根據細分的人群提供個性化的服務。

業務模式:切入垂直細分市場做社區商務OTO

「為細分人群提供個性化服務」的潛台詞,就是提供了「精準營銷」的可能性,而這也正是19樓的商業價值所在。據19樓董事副總裁汪震宇介紹,網站現有的營收,絕大部分是來自於互動廣告,其中70%來自於線上,30%來自於線下。

在杭州乃至整個浙江,準備籌辦婚事的新人們,幾乎無人不知19樓結婚採購大會(前身為「婚博會」)。2013年2月剛剛落幕的第七屆結婚採購大會,有超過3萬人次的新人前來參加,現場訂單超過16000個,三天成交1.5億元,現場為消費者節省採購成本近2000萬元。無論是規模還是質量,都達到了全國一流的同類展會標準。

「婚博會」的成功,帶有典型的19樓風格。網友將自己對結婚採購的需求在信息交互的社區裡呈現出來,從而逐漸形成一個自己的生態系統。而隨著用戶量和發帖量做大,商家們嗅到了「商機」——商家們看重的是影響力和精準度。而此時,19樓作為平台,將雙方的資源進行整合對接,並通過業務模式上的優化,以O2O(線上到線下)方式實現「婚博會」的落地。

葉萌告訴《天下網商》記者,19樓的目標客戶是本地商家和有意進入本地的品牌,這和19樓的目標用戶精準匹配。這份強有力的抓地能力,正是19樓多年來打造的核心競爭力。結婚採購大會、家居建材採購大會、室內設計互動傳媒大賽、親子嘉年華、媽咪課堂、辣媽服裝秀、美食狗仔隊、醜女大翻身……每天,用戶都能和商家們展開線上線下互動,並從中獲得極大便利。

在業內看來,本地化的社區能迎合廣告商的喜好,不外乎幾個原因:一是本地廣告主開始認可互聯網營銷價值,從傳統媒體轉移注意力,區域網絡廣告環境向好;二是社區與消費天生關聯,易產生現金流;三是本地社區吸納了以往無法利用傳統媒體營銷的中小企業甚至個人,深度挖掘了本地廣告的剩餘價值。

在19樓的「精準營銷」體系裡,首先,通過關注網友們的言論和問題,去挖掘用戶群體的真實需求,啟發企業的新產品開發和市場創新;其次,社區將企業與用戶等市場主體的信息集中起來,方便雙方溝通,減少信息的不對稱性;再次,19樓的用戶群體區分明顯,不同論壇吸引具有不同需求的用戶參與,從而形成一個個用戶群體;最後,企業在網絡社區中引導用戶的消費偏好和消費行為,發現自己的忠實用戶,並實現與用戶進行溝通的願望。

所以,在這個「以門戶帶動社區,以社區來充實門戶」的19樓模式裡,是融合SNS社交、新聞資訊、生活服務、用戶原創,以及地域和文化上的先天資源,從細分的垂直市場出發,走了一條「社區商務」的路線。

資本風向:看好專注本地社區生活服務模式

5月7日,19樓與杭州聯創永溢創業投資合夥企業、杭州永宣永銘股權投資合夥企業簽署了《聯合受讓協議》及《增資擴股協議》,受讓方以6000萬元人民幣總價向19樓增資。

「19樓是互聯網公司裡,有遠見、低調務實、不急功近利的一類。這幾年來,它的用戶規模、盈利都在穩步增長。這也是我們喜歡的類型。」

杭州聯創負責人徐漢傑認為,19樓作為國內最大的城市生活社區網站、中國最具影響力的社會化網絡媒體之一,創新了以區域性生活社區為發展定位、專注提供本地生活消費和情感交流服務的業務模式。這樣一種業務模式,在當下和未來的中國社會,都具有很大的用戶需求基礎和發展空間。

而在黃淵普看來,19樓能成長為中國最大的地方生活服務社區,得益於三大因素:傳統媒體資源支持、核心團隊能力強、技術力量強。

傳統媒體資源支持,是19樓先天的優勢。在19樓的發展史上,其一度曾是《都市快報》的讀者互動區域,並因此迅速聚攏了一批粉絲。

但隨著自身用戶群體的發展和原創性的增強,網站逐步成長為能與快報比肩的、立足本地生活資訊類的標竿式媒體。在現在看來,這種媒體資源間的互動性,很好地解決了社區網站時效性弱、效率低的問題。

核心團隊能力強,杭州19樓的核心團隊出自報媒,對用戶需求的理解和把握,對都市人的心態,對消費信息的詮釋方法,對客戶心理的把握,都遠超出一般網站的能力。他們以傳統媒體的運作方式來抓熱點,分階段性地設置議題。比如高考要填志願,那麼,網站就會設置專題,請有這方面經歷的家長來分享經驗。同時,團隊還突破體制束縛大膽創新,在國有互聯網業界中,率先對骨幹實施股權激勵政策,將內部的能動性發揮到了最大程度。

在19樓,規模最大的團隊是產品和技術團隊,這使它有別於一般的地方性社區論壇。據葉萌介紹,網站30%的營收是用於產品開發。

19樓的後台更新、廣告產品,全部能針對用戶的個性化需求自主研發:2008年,19樓研發團隊開始重構傳統論壇的底層架構,使之具備了更強的承載性能和擴展性;2009年起,19樓嘗試著將BBS、SNS、博客、商業應用融為一體,開創了社會化網絡信息服務平台(SBS);2012年,19樓持續升級SBS平台,先後推出「信息採集和訂閱系統(花壇)」、「社會化商務分享系統(好店)」等社區新產品……

「在19樓的產品開發中,核心就是『用戶體驗』,像我們最重要的一個獎項就是『用戶體驗精進獎』,每個月都要評。」汪震宇說。

融資戰略:產品升級與二三線城市擴張

「從整個互聯網行業來說,19樓的發展不算迅速。」汪震宇認同業界的這個評價。此次從創投融資6000萬,19樓將重點解決幾個方面的問題:股權結構將進一步優化和更加市場化,以此來激發團隊的活力;做一些產品的升級和外部的戰略整合,包括一些地方站的併購和戰略投資。

從2009年開始,19樓即開始了城市擴張;2010年時19樓擴張到浙江省外。從2011年起,19樓對重慶購物狂、福州家園等地方網站進行了收購,覆蓋城市數量進一步增多。2012年7月,19樓提出二三線城市共同創業計劃,邀請相關方一起創建本地19樓,統一使用19樓域名及品牌。目前,包括莆田、義烏和南通在內的多家加盟模式的19樓地方站已開通。

汪震宇向《天下網商》記者舉了兩個地方站成功推進的模式。

嘉興19樓通過三年的運作,發展成了當地最有影響力的網站。其成功的要素,首先是用戶體驗切入好。

嘉興19樓立足當地,定位清晰。第一年就推出了一系列針對年輕人的群體性活動,像廣場上放孔明燈、爬山、唱卡拉OK等。這些活動滿足了人們的交際需求;第二步,在交際活動基礎上加載了一些服務。譬如「相親」,國內大型的婚戀網站像百合等,它們都是收費網站,操作程序化,會員也是全國性的。但結婚的層面上,中國的人特點是喜歡「本地化」。

所以,嘉興19樓的「相親」服務解決了4個問題:免費的、可靠的、同城的及互動性的。其後,在「相親」發展成為核心業務後,網站又馬上在這個基礎上加載了其他業務,譬如裝修、買車、育兒、親子等等。

據瞭解,嘉興當地最具影響力的報紙《南湖晚報》,一年的廣告體量大約在4000萬元,而嘉興19樓今年大概就能突破500萬元。用不了多久,它就能發展成為當地最強的一個媒體,而不僅僅是網站。

如果說嘉興19樓的成功推進是在複製杭州模式,那麼重慶購物狂的成功則是將19樓的細分客戶屬性發揮到了極致。

「杭州的19樓女性用戶佔75%,重慶購物狂的女性用戶高達95%,是非常純淨的女性社區。」 汪震宇說,「網友彼此之間非常友善,互相鼓勵,很會分享。」

「重慶購物狂」網站創辦人是一對夫妻,他們熱愛互聯網,熱愛本地化的社區生活,社區基礎很好,積聚的網友都是一群愛生活、愛分享的人群,這和19樓的理念一致。

於是,19樓對其做了戰略投資,在兩年半的時間裡,為其提供產品技術和戰略指導,幫助他們更精準地定位,將這個「95%女性化社區」的「購物」屬性充分發揮,實現與商業的對接。

在汪震宇看來,19樓的城市發展策略中,有一個始終不變的「核心」:最大程度上追求「客戶體驗」的服務細節。

在19樓的共同創業計劃中,還有一個非常有意思的現象:主攻二三線城市。這在黃淵普看來,也是一個正確的方向。

黃淵普曾經對國內團購網站做過深入研究,他在走訪中發現,像北上廣深這類一線城市雖然是生活消費類網站的必爭之地,但在這些城市,主要是賺得口碑、影響力和江湖地位,而真正想賺錢,就必須「沉下去」。以美團為例,在湘潭形成了一家獨大的局面,經營業績竟然能達到1000萬,而像南京這樣的一線城市,所有團購網站也只做到4000萬的份額,其中,做得最好的大眾點評網也就佔到1000萬。

而汪震宇所提及的「嘉興19樓」的例子——一個三線城市一年就能創收500萬,似乎也印證了這個現象。

短板挑戰:盈利模式單一與擴張中的地域特性

根據5月份的實時數據,19樓在社區網站中排名第3,中國網站中排名89位,全球互聯網Alexa排名509位,全球互聯網Google排名643位。

對於這個日均PV超過3500萬的獨立網站而言,「1.2億元」營收在黃淵普看來「並不多」。

「從目前網站排名和流量來看,19樓的營收是偏少的。」黃淵普告訴《天下網商》記者,「當然,從好的方面來看,他們沒有為了商業利益去犧牲自己的社交屬性。」

從長遠的趨勢來看,中國的城鎮化正在迅速推進,一些新型中小城市有望興起,先進的互聯網設施將迅速得到配套,具有先進思維的人也將會向這些城市流動,這都為O2O的進一步發展提供了廣闊的地域空間。

但黃淵普認為,19樓在異地擴張中,會遇到新的挑戰 :本地生活服務社區不能簡單複製。

「本地生活服務社區的地域特性很明顯,不同地方的人群有自己的消費習慣和消費特點。」黃淵普說。像化龍巷、小魚網、得意生活、西子湖畔,在當地城市都是具有絕對壟斷地位的生活服務平台。而放到更廣的層面來說,異地擴張還要面對垂直型網站、門戶網站地方社區,以及社交媒體對於本地生活消費領域的衝擊。

「現在是廣種薄收,需要迅速鋪開,在當地建立優勢。大家都在瘋狂地往下走,因為要爭奪同一批商戶,誰先佔得先機誰就有優勢。」黃淵普說。因此,通過收購進入當地市場會是個更好的辦法,所以,19樓未來還要承受更多資金面上的壓力,以及對不同社區論壇的整合壓力。

除了這些,黃淵普還認為,目前19樓的盈利模式過於單一。其收入絕大部分來自互動廣告,銷售分成和平台授權收入佔比還非常小,且沒有觸及商務交易的環節,尚未建立起社區電子商務。對於汪震宇所言「融資將優化產品」,黃淵普覺得,19樓有可能會在「商務交易」模式上有所突破,即未來在平台上給商戶開放更多的權限,來增強商戶與網友的信息交互,解決社交網站效率低的難題。

日前,常州化龍巷網站創始人錢鈺發表了一篇名為《中國660個地級市,就會有660個O2O地頭蛇》的文章,他認為未來三到五年內,隨著O2O、社會化營銷以及大數據時代的到來,區域互聯網網站會越來越體現「接地氣」的優勢,只要堅持運營,並正確定位服務本質,本地網站一定會越來越體現出本地O2O王者的氣質。

對此,黃淵普並不認同。

他認為O2O的地域細分和行業細分勢在必行,以杭州19樓為代表的地方社區論壇面臨較好的發展前景;但更多會是以「小而美」的形態存在,它們在進行地域擴張時面臨複製難的問題。對於地方社區論壇來說,它們除了可以獨立做本地O2O市場外,也可以和大型O2O網站合作共同開拓當地市場,甚至有實力的社區論壇可以整合當地的O2O線下商戶資源,成為淘寶、微信等平台的當地代運營商。

「我看好地方社區論壇的前景,但不認為在這個板塊會出現大的巨頭。」黃淵普說。

而對於19樓的未來猜想,汪震宇保持了一貫的低調。他希望在中短期內,能讓19樓成為中國女性最喜歡用的本地社區,在相親、結婚、裝修、育兒、親子等方面,為她們提供本地生活經驗分享服務。

「重要的不是能否成為『巨頭』,而是能否為用戶創造出過硬的價值。」汪震宇說。

乾貨 本地 社區 杭州 19 怎樣 商業化 商業
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阿里巴巴為何選擇杭州

http://www.iheima.com/archives/47113.html

馬云的引退引起了人們的關注。一場黃龍體育館的盛大演唱會過後,不同的產業參與者和觀看者由於角色和心態不同對於馬云引退都會有著不同的心態。不管怎麼說,互聯網的江湖不會因為馬云的離開而寂寞,人們總會發現,沒有了馬云的江湖仍然熱鬧。而江湖上雖然沒有馬云,但是關於馬云的故事和傳說還在流傳。

最近關於馬云的一段視頻在網絡上流傳,引起了人們的注意,這段視頻反映出馬云當時在北京時跑國家體育總局時,被體育總局的幹部冷眼相對的畫面。事實是馬云在北京度過了幾年不得志的日子,最終移師杭州才完成了阿里巴巴大業。

北京作為政治中心和文化中心,為何沒有留住阿里巴巴?中國互聯網三大巨頭,為什麼電子商務的阿里巴巴要選擇在杭州才能成功?這確實是個有意思的問題。

經濟學上有個所謂的集聚效應和規模經濟的說法。一個地方如果說優勢的產業要素比較集中,那麼依託這種產業要素為發展基礎的企業就會集中在這一塊發展。我們回望阿里巴巴的成長歷史就會發現,相對於新浪搜狐百度早早依靠美國資本市場實現了財富急劇效應相比,阿里巴巴對資本市場的依託是最少的,阿里巴巴並沒有通過對資本市場畫出一個美好未來畫餅的方式來實現迅速成長。

相對於新浪百度都曾經有過很長時間找不到盈利模式的艱難日子,阿里巴巴的成長路徑和盈利模式顯得很清楚,在淘寶支付寶一個個阿里體系內的新招財樹生根發芽之時,給人們的感覺也是水到渠成而沒有生硬之感。

這是由於電子商務是最為依託現實經濟的互聯網商業模式杭州周邊的江浙有著中國最為龐大的產業鏈分工體系,溫州常州有著無數個以小型的加工企業和製造企業,這使得阿里巴巴一開始就擁有了發達的企業資源網絡。而發達的民間融資體系和信用體系使得這裡的消費者信用意識比較強,更加能夠接受互聯網交易這種依賴人的信用意識的商業模式。

馬云在告別演講中反覆強調了信任,正說明了阿里巴巴對於信任作為一個經濟要素的認識。而反觀北京沒有這麼發達的民營經濟體系,商業氣氛的相對薄弱使得阿里巴巴缺乏土壤。正因為杭州擁有信任,民營企業網絡等資源,交通物流體系相對較發達,使得集聚效應凸顯,綜合成本得到了有效降低。

而兩地的經濟模式和政府意識也決定了阿里巴巴沒有在北京生根發芽。北京是政治中心,政治資源的積聚使得北京多是大型國有企業的總部,集中了最為重要的資源。而北京的金融機構也更加專注於傳統的融資模式,融資擔保看重有形資源,融資客戶集中於大型企業。而政府的服務意識相對更加重視自上而下的管制。

而杭州集中了大批的民營企業,江浙政府由於很早就意識到江浙必須走外向型經濟的發展道路,因此對於民營經濟和新經濟模式的態度比較開明。政府的服務意識比較強,金融機構相對來說更加能夠接受獨特的商業模式和支持小企業的發展。這麼多年來阿里巴巴得到的政府支持也是十分明顯的,不管是阿里巴巴的戰略轉型引起了多麼大的反應,但是江浙政府始終非常支持。

這麼多年來馬云特立獨行的性格一方面引來了人們的讚譽,另一方面也受到了很多人的指責和批駁。如果沒有江浙政府主管機構相對寬容的態度和江浙人務實重商的性格特徵,馬云也不可能能夠得到肥沃的土壤得以成長。而北京人由於歷史原因,各種限制比較多,天馬行空的思維模式比較難以得到人們的共鳴,四處碰壁也就不奇怪了。

所謂一方水土養一方人,在互聯網行業中也仍然是這麼一個規律。中國的互聯網三巨頭總部分居與北深杭三個城市,其實是有著深刻的經濟原因和文化原因的。

阿里 巴巴 為何 選擇 杭州
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杭州警方偵破宗慶後受傷案

http://www.infzm.com/content/94448

新華網9月18日從杭州市公安部門獲悉,經過連續幾日調查,杭州警方已偵破娃哈哈集團董事長宗慶後受傷一案,犯罪嫌疑人系向宗持刀要挾行兇。目前,涉案嫌疑人楊某已被警方依法刑事拘留。

中新網18日上午11時報導,18日,有媒體曝出,9月13日清晨,中國內地前首富、杭州娃哈哈集團董事長宗慶後在其住所附近被砍斷左手四手指的肌腱。目前杭州公安已證實其被砍事實。

18日12時52分,前述新華網報導披露,9月13日清晨,宗慶後在杭州上城區其住處附近遭人襲擊,手部受傷,隨即被送往附近的浙江大學附屬第二醫院救治,經醫院診斷,宗左手有兩根手指肌鍵受傷。

9月13日下午15時,杭州警方在上城區某出租房內抓獲犯罪嫌疑人楊某(49歲,江蘇蘇州人)。經初步審查,楊某於今年上半年借了3萬元來到杭州找工作,因年紀較大,一直沒有找到工作。據楊某交代,以前在電視節目上看過宗慶後熱心幫助農民工的訪談,也想得到宗慶後的援助在其公司安排一個工作,便到宗慶後的住處附近找到宗慶後,因未如願,於是實施了違法行為。目前,此案正在進一步審查中。

報導稱,目前娃哈哈集團的各項經營業務一切正常,宗慶後已經照常上班。而宗慶後本人則表示,這次遇襲事件只是一場意外,自己受了一點小傷,但並不嚴重,目前恢復情況良好。

另據浙江在線引述浙江大學附屬第二醫院相關人士消息稱,9月13日當天,確實有名為"宗慶後"的男子因手外傷入院,住在普內科。住院記錄顯示,傷者宗慶後,男,67歲。

中新網報導援引有醫學方面人士稱,肌腱斷裂可以通過手術來修補的,後期經過康復性鍛鍊可以恢復手指功能,不會致殘。

8月份,彭博最新公佈的億萬富翁排行榜數據顯示,宗慶後估測資產淨值110億美元,為中國第二富豪。

杭州 警方 偵破 宗慶 慶後 受傷
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回鄉樓市見聞錄之杭州:房價的天堂還是人間? 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後,杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何?讓我們看看文中的觀點。所在地:浙江杭州

見聞提供者: @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦,像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說,雖然也算主城區,但由於這兩個區沒有同城待遇,和其他區是不同的,所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前,首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖,我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構,是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋(西湖美景之一,白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋)

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂,其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講,這湖水、這青山,無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展,還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖,杭州人民也算犧牲無數,連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住,也因為各種生活配套無法跟上,無法成為大型的居民區,而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講,用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句,拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外,還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江,則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城(容易觀察到市區和西湖連為一體)

正因為此,1990年之前,杭州真的很小。一共也就6個區:上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的:教工路(或學院路)以東,文一路德勝路以南,錢塘江以北,秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域(該區域工作日車子限號通行)。對於老杭州來說,這就是他們認為的杭州主城區:這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線,在很多年內,杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊,也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了,老市中心地方小,新樓盤多年難得,那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價,對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講,從新華園(45000+)到武林一號(70000+),這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以,普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好,杭州不是永遠那麼小的,屌絲們也會有春天的!90年代後,全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始,杭州也未能免俗,開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東:

說到城東的擴張,最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江,南靠復興地區,西依秋濤路,北至錢塘江二橋、艮山西路,佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊,從2001年前後,杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標,區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道,雖然摩天大樓不能代表現代化,但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心,最集中的總部中心,最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離,但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區,房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目,二手房價格基本穩定在35000+以上,超豪華的那種40000+,50000+都有的,但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房,基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城(杭州最重要的拓展新區)

城東新城則是錢江新城向東,向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有,由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋:城東新城是杭城的東大門,上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃,城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心,南接錢江新城,東聯下沙副城,是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點,東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此,另地鐵一號線穿過大部分區域,其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區,一切都是由零開始,且建設時間較短,故生活配套基本等於零。但是潛力可期,故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城,從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講,從下沙管委會到武林門(現在市中心)距離也就20公里,離錢江新城(未來市中心)則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的,這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染,畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤(金沙湖附近)價格16000-18000,沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的,是九堡板塊。從時間上來講,九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年,九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止,九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢,這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏,更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+,九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城(含九堡板塊)的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南:

1996年,杭州市跨江新設立了濱江區,由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步,也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區,杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇,所以濱江區規劃起點較高,建設重點集中,生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後,其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤,則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江,從地理距離來說,那還是相當接近的,所以不少小康型家庭,在選擇實現購房夢的時候,將濱江列為第一選擇。

杭州城西:

2002年,杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整,成立了杭州西湖風景名勝區管委會,與杭州市園林文物局合署,實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域,全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域,又在後來的日子裡,將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機,將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園(電影《非誠勿擾》在此取景)

三墩板塊、申花(西湖區)板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講,還是從規劃上說,西湖區所要面對的區塊較多,故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊,離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的,但是離市區偏遠的樓盤,則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念,但是地理距離實在離主城區太遠,價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念,基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區,因為生活配套已基本跟上,且與主城區地理距離較近,其樓盤價格已基本為杭州市主流價格,目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是,1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區,區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰,東臨錢塘江,西靠龍塢、靈山風景區,地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山,與濱江區隔江而望,環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零,所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域,或者周邊學校(中國美院)老師的最愛,價格普遍不高,基本在15000+,當然了,別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑(西湖新十景之一)

杭州城北:

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡,也將一些其他區管轄的地區,如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區,這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣,新擴區域較多,各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊,現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源,加上區政府的生活配套優勢,價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊,價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊,金隅田園外最高只能到18000+,但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江,西面是山和湖,只有東面和北面範圍較廣,最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤,如石祥路沿線,運河支線沿線等等,但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏,再加上城北與各大商業綜合中心的距離,導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的,可以選擇城西的樓盤,錢江新城商圈的呢,可以選擇城東的樓盤,至於武林廣場商圈的,既可以選擇濱江,也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年,杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間,考慮到當時大家的收入,其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久,市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老,結構也尚可。與二手房相比,新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧,為小孩結婚而貢獻首付的家庭外,大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火,這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園,位於中河路沿線,絕對的景觀和市中心,醫院學校就在身邊,其價格是當時的標竿5000+。

2001年,杭州的主城區已經擴張了不少,濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市,所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河(杭州古城河)的沿線一帶新房。離武林廣場近,又有貼沙河公園景觀,單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅,達到了7000+。

2005年,這個時候,全國樓市已經開始有很大的升溫了,溫州炒房團應該也是那個時候出現的,而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進,輕鬆破萬,當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高,但是沒想到的還在後頭。

2007年,房價熱的發燙,前幾年的幾次「空調」,讓大家更加意識到房價只能升不會跌,這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了,大部分的樓盤都在曾經的遠郊,現在的市區裡面了。當時錢江新城板(當時一片荒涼,啥也沒有)塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅,則輕鬆達到了20000+。

2008年,金融危機,各大開發商均風雨飄搖,紛紛開始打折拋售,下沙沿江板塊回到了5000+,新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年,經過最洶湧的那波狂漲,杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年,其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態,總體價格和2012年相比基本持平,這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離,與南京等城市相比,杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講,杭州不是杭州人的杭州,而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前,但凡有點能力的浙江小私營業主,怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房,所以從房屋一開始市場化銷售以來,杭州的房價一直都排在北上廣深之後,深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體,不僅僅是杭州人,確切的說是浙江人,消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐,所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數,氣貫長虹。就算有一段時間回調,但是等回調之後,其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是,十年的房產牛市,其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了!像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣,慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪,故目前來說,房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看,我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了,前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗,那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性:

第一個可能:新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內,新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能:品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後,很多房產大鱷出現在了杭州,比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看,雖然房企大鱷銷售業績不錯,但是在杭州影響力似乎都一般,品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是,保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起,被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江,在樓盤品牌建設上,遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤,未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多,會超過20%。

第三個可能:最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面,敵不過市中心老小區房屋價格,特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能:鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺,不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法,恐怕會是猴子撈月般的空想
回鄉 樓市 見聞 錄之 杭州 房價 天堂 還是 人間 西峰
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【專題·樓市驚魂】杭州砸盤,樓市分化危機預演?

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杭州一起因樓盤降價引發的砸盤事件,讓猶如驚弓之鳥的開發商、金融界和購房者感到陣陣寒意。越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,而中國樓市也將進入一個極度分化的階段。

下午三點多,樓盤模型被憤怒的人群掀翻了。買房人都身穿印有「香榭裡:欺詐銷售,我要退房」字樣的T恤衫,把一腔怒火發洩在沙盤上,即使二十多個警察和三十多個保安都沒法阻止他們。

這一事件肇始於馬年伊始杭州房產商的降價促銷。浙江天鴻房地產開發有限公司於2014年2月19日將旗下杭州香榭裡項目的起售價每平方米劇降6000元,至11800元。砸售樓處事件在天鴻降價的第三天發生了——之前以較高價格買入該樓盤物業的業主對此憤怒不已,其中有人的房子一夜之間貶值了50萬元。

對5萬多家中國房地產開發商來說,發生在杭州的砸盤事件像是個不祥的開端。2008年和2012年中國樓市的下行,都曾伴隨著杭州地區令人驚悚的業主砸盤行為——通常都是房屋銷量大幅下降,開發商信貸突然枯竭,一些新盤開始降價,「房鬧」接著登場,中國樓市隨即顯露疲態,步入拐點。

國家統計局2月24日發佈的數據亦顯示,1月份中國70個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。國家統計局的數字通常滯後且相對真實市場表現更為保守。

由於擔心可能出現不良貸款,銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。興業銀行證實已暫停辦理部分房地產新增授信業務。壞消息的接踵而至,讓中國房地產上市公司的股價在過去兩天亦大幅蒸發。萬科(股票代碼:000002)在2月24日大跌6.6%,業務集中於浙江的綠城中國(股票代碼:03900.hk)市值在兩天內蒸發超過13%。

越來越多的跡象顯示,中國房地產市場延續一年有餘的上行週期已接近強弩之末,房價漲勢趨緩。綠城集團行政總裁壽栢年向南方週末記者稱,杭州及周邊城市出現的樓盤降價,表明中國樓市正在接近拐點,「北上廣樓市依然好賣,但大部分三四線城市住宅供應過剩,而這種情況可能會逐漸蔓延到其他大城市」。

杭州過去三年供地量和新房銷售量。 (李伯根/圖)

久違的「房鬧」

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

打響中國樓市馬年降價第一槍的,並不是杭州天鴻香榭裡,而是同處於杭州橋西的另一個項目,德信北海公園。

2月18日晚,沉寂了一個月的杭州樓市,迎來了馬年首個開市樓盤德信北海公園。這家總部位於杭州的這家房地產開發商稱,為了購買更多地塊,清空庫存,決定特惠促銷北海公園,均價從每平米人民幣18000元降至人民幣15800元,降價近兩成。

也許連德信地產也沒有想到,他們這個僅有12幢高層公寓樓的項目,猶如蝴蝶效應般波及杭州樓市,甚至震驚了整個中國房地產市場。

第二天,僅一街之隔的天鴻香榭裡,開盤直降三成。降價潮隨即蔓延開來。陽光郡從均價17500元/平方米降至13800元,運河協安藍郡從16800元/平方米降至14400元。協安紫郡、保利·梧桐雨、天陽半島國際、萬科·北宸之光等都在遮遮掩掩地打折暗降。

久違的「房鬧」也來了。2月21日,70名老業主聚集在天鴻香榭裡,提出退房或爭取補償,場面一度失控,沙盤模型被推倒。這一場景,幾乎與2008年如出一轍。

2008年9月,萬科杭州四個樓盤226套小戶型房源以最低「7.5折」集中面市,就在萬科杭州樓盤宣佈降價銷售的第二天,萬科在杭州的辦公區被砸。業主拉起橫幅,高舉「萬科退房」的標語,並有過激業主在樓盤售樓處亂砸東西。

萬科當時在長三角區域的降價,也直接把2008年的中國樓市拉成了一條長長的陰線,即使如龍湖、綠城等實力雄厚的大房企,也一度被逼到了懸崖邊——如果沒有政府隨後的救市,大部分開發商很可能熬不過第二年春天。

幾乎是風向標一般,樓市的2012年,同樣驚悚的一幕再度上演。史上最狠的房產調控冰封杭州樓市,「房鬧」再度出場,「假跳樓」、「拉橫幅」、「擺花圈」、「扔雞蛋」、「砸沙盤」各種橋段層出不窮。杭州綠城深陷債務危機,以致不得不出讓股權斷臂求生,在彼時更讓中國房地產感覺到一陣陣寒意。

時隔兩年,天鴻香榭裡的房鬧事件,再度引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂。

但在海通證券研究員涂力磊看來,此前兩輪下跌均為先出現成交量萎縮後出現價跌,此次成交量並未萎縮,開發商主動降價避險意識更強。

天量供應壓頂

到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市。

而在杭州土地市場,土地從眾人追捧的香餑餑,到開發商不再踴躍接棒,只用了一個春節的時間。

2月18日,在杭州馬年首場土地拍賣上,5幅土地僅成交4幅,其中兩宗地塊接近底價成交,出讓現場顯得較為冷清,並未出現高溢價的激烈競爭。不管是綠城還是濱江地產,均表示在2014年將謹慎買地。

2013年,杭州土地從年初就一路上揚。全年土地出讓總收入高達1326.9億元,這個數字不但比2012年的611億元翻了一倍還多,同時也刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。

從2013年夏天開始,在長達半年多的時間裡,儘管地產界已經出現風險提示,「寧可踏空,也不要激進」,但外地開發商在2013年向杭州土地市場的大舉進軍,導致杭州土地市場持續升溫。

由於太過火熱,2013年10月,杭州國土資源局還曾一次性叫停6個地塊的出讓。

步入2014年,杭州政府的賣地熱情依然高漲。1月份杭州單月土地成交達到了340億,再創歷史同期最高。濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,「我們實在也很看不懂,為什麼庫存壓力這麼大的情況下,土地市場還那麼熱,很多地塊拍出荒唐的價格,而且主要是外地開發商在買地。」

在一輪土地供應的高峰過後,必然是新一輪樓盤供應高峰的到來。一直唱多樓市的華遠地產董事長任志強也口風一變:今年房地產市場增速將有所放緩。「去年的土地增長,供求關係已經發生變化了。」他在2月22日的一次論壇上稱,並提及2013年高達49295萬平方米的商品房待售面積。

浙江透明售房網的數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存已突破12萬套,加上二手房庫存10萬套,如今杭州樓市庫存達到了創紀錄的22萬套。而在2014年,還將有超過100個純新盤上市,源源不斷注入的新房源,讓很多區域面臨房子越賣越多的窘境。

杭州市場過去兩年的消化能力都為每年8萬套左右,這意味著消化這些存量房源需要近3年時間。上海和北京市場的庫存比仍保持在1左右,即存量房可供一年的新增市場消化。

統計數據顯示,2013年11月杭州主城區商品房成交3236套,位列近五年來倒數第二的月份,進入2014年,杭州商品房成交業績也毫無意外,1月份僅成交2631套,比2013年1月的4635套下跌了43%,在馬年春節期間,杭州樓市幾近「休眠」,主城區的成交記錄僅有兩套。

一份杭城降價名單已經在網上流傳開來,不只是上述橋西兩家開發商,就連萬科、保利這樣的房產大鱷也赫然在列。保利·梧桐雨從16200元降至12800元,萬科·北宸之光從16800元降至13000元。

廣發證券一位分析師認為,杭州市場2013年成交增長6%,房價整體基本保持平穩,而庫存則持續增長,去庫存週期由年初的不到10個月增長至17個月。因此,杭州降價不會是個例,未來會有更多的樓盤進行打折促銷。

杭州部分樓盤降價引發對高庫存下房價脆弱的擔憂。但在政策面相對平靜的情況下,杭州遠不及北上廣深一線城市供不應求,表明中國房地產正在發生分化,地區差異今後愈發明顯。

A股房地產上市公司的收益狀況持續惡化。 (何籽/圖)

樓市分化年

與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

四年多來,中國政府一直在努力為樓市降溫,以防高房價的泡沫最終破裂,引發金融和社會危機。在全國兩會即將舉行之際,他們也許更樂意見到房地產市場放緩的信號。

但與金融危機那一波下跌相比,中國城市間的差異越來越明顯。就在杭州、常州等地出現降價樓盤的同時,北京、上海仍在湧現「地王」和「日光盤」,廣州新近拍賣的土地也依然還在刷新地價紀錄。

對於人口淨流入的部分熱點城市而言,供不應求的難題仍待解決。而庫存壓力凸顯的城市,則基本上以本地需求為主,外地購房者相對較少,或者因為限購造成外地需求難以釋放,支撐不了這些城市的大量新增供給。

杭州樓市危機亦是浙江房地產市場危機的延續。浙江人均居住面積水平較高,富人購房多為投資之用,故而更看重未來的增值,在樓市投資財富效應銳減甚至消失之後,他們投資意願大幅降低,造成市場需求明顯減少——泡沫最先在溫州破裂,隨後蔓延到寧波,直到浙江最後的避風港杭州也都淪陷了。

「浙江經濟過去兩年相當不好。以前杭州需求大,因為省內老闆,像義烏、溫州人都到杭州買房子,一度是杭州需求的主力軍,如今經濟不太好,這些人生意不好做了,同時該買房的都買了。」壽栢年稱。

杭州重災區在天鴻香榭裡與德信北海公園所在的橋西板塊——2012年杭城樓市價格大戰也是始於橋西的名城公館與吉祥半島之爭,後來蔓延到板塊內的其它樓盤。

被「砸盤」的天鴻香榭裡由浙江天鴻房地產開發有限公司開發,是浙江省紹興市新昌縣一家開發資質為三級的開發商,董事長為梁鴻眉。梁鴻眉以銷售電腦起家,2001年進入房地產業,2009年經過67輪競拍,以6581元每平方米的樓面地價,刷新了當時同地段的價格紀錄,進入杭州市場。

梁鴻眉對媒體稱,迫於銷售壓力,同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地,公司決定跟進降價。

多位杭州房地產人士都認為,浙江天鴻及德信此番樓盤大降價,背後或暴露出中小開發商現金流壓力。壽栢年亦指出,這一輪調整對房地產圈將重新洗牌,大公司、大城市將得到更多的銀行及政策傾斜,大城市與小城市開始分化,大公司與小公司開始分化,「現在銀行都是名單制,不在名單之列的公司和城市貸款很難。」

即使如此,壽栢年亦稱,綠城在2013年開始即開始謹慎買地了,2014年的主題是穩健經營,同時向品牌管理輸出轉型,向養老產業、教育醫療等政府支持的產業轉型。

幾乎和杭州樓盤同步,在常州,雅居樂星河灣項目也宣佈降價5000元每平米左右。廣發證券一位分析師認為,杭州、常州降價的蝴蝶效應在未來將逐步體現,過剩的供應最終引發房價大幅回落,尤其是在三線城市,未來會有更多樓盤出現打折促銷,這包括青島、寧波、南昌、溫州和無錫。

至於銀行會不會進一步收縮房地產貸款,杭州濱江房產集團副總經理朱立東對南方週末記者表示,銀行的做法,目前看來是個別行為,不太擔心。因為畢竟不是來自政策層面的收緊,而是個別銀行的商業化的舉措。不過,可以肯定的是,未來指望銀行繼續對房地產行業有極大的支撐,不太可能了。

而海通證券的一位地產分析師判斷,行業直接進入斷崖式下跌概率很小,2014年市場風險來自局部爆破。他的依據是,從全行業資金槓桿率(行業土地購置金額比行業商品房銷售金額)來看,2013年均值為15.86%,遠低於前三年20%以上的均值,也低於2008年24%的高位數據。因此,當前行業資金面程度和風險承壓能力好於2008和2012年。

專題 樓市 驚魂 杭州 砸盤 分化 危機 預演
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杭州:誰在悄悄退場 「馬年第一降」之後

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杭州樓市正在為過去過度的樂觀和瘋狂付出代價。投資客退場,房貸收緊,樓盤滯銷。還有媒體指出杭州商住房庫存可能超過44萬套。

不少開發商正在轉向或退場。就連地產大佬綠城,也開始做經濟適用房代建了。「大家的心態就是儘量清盤。」黃衛華說。

44萬庫存房?

「這一個禮拜都沒賣出十套房。」杭州一家大型樓盤的銷售經理這樣告訴南方週末記者,「銷售不暢現在成了普遍現象。」

僅僅在幾個月前,這還是一個擁有著「日光盤」驕人成績的城市。但馬年剛過,過去開盤人滿為患的場面,就如前塵往事般遙遠了。杭州透明售房網的數據顯示,上一週,杭州主城區只成交了354套,就連沉寂多年的樓盤促銷電話都突然多了起來。

「幾乎可以說陷入停滯。」浙江大學管理學院副院長、房地產研究中心主任賈生華說。

引發這股風潮的,是轟動一時的杭州「馬年房價第一降」。2月18日,位於杭州城北橋西板塊的德信·北海公園樓盤率先宣佈降價3000元/平方米,引得區域的天鴻香榭裡也跟風應戰,七十多名憤怒的老業主拉著橫幅衝進售樓處,把沙盤砸了個稀巴爛。

「當時售樓人員賣房時當我是上帝,現在他們卻說買了我們的房子是你倒霉!」一位現場抗議的業主說。

3月15日,「崩盤論」興起。一篇《杭州房產降價調查天量庫存或引爆商住房降價潮》的報導撩動著人們敏感的神經。這篇報導指出,杭州的商戶型庫存已超過44萬套。

但它很快遭到了中共杭州市委機關報《杭州日報》的反擊。題為《謠言為什麼總是糾纏杭州樓市》的評論,引用杭州住房保障和房產管理局官方網站的數據批駁說,「44萬套商住房庫存」是個「滿嘴跑火車」的假數據。截至3月16日,杭州可售商業性質房源庫存量僅約為4萬套。

不過,事實本身或許已無意義。它「引發了外界對中國房地產市場健康狀況的擔憂,並導致週一地產股下挫」。——《華爾街日報》這一斷語或許代表了大多數國人的心聲。

「非常不妙」,據傳是萬科董事會主席王石預測2014年樓市的評語,一夜過後,開始盛行。

而在杭州房產界的微信朋友圈裡,像是一個巨大的隱喻,人們突然瘋狂轉發起財經作家吳曉波的一篇舊文,題目正是:「杭州:飄忽不定」。

溫州人走了

不過,風波過後。降價潮並未如想像中如期而至。在開發商們看來,「崩盤論」,更像是屌絲們一廂情願的臆測。

「這兩個樓盤的降價都不具有典型意義。」一位杭州本土開發商的副總經理告訴南方週末記者。從業內的理解看,它更像是一種經營策略。

「德信的北海公園降價,是因為它已是尾盤銷售,如此操作,本身並無異常。」他指出,降價清盤的操作手法,在業內並不鮮見。「它降價的幅度稍大些,可能是因為最近新增了很多項目,迫切需要騰出資金和人手來運營。」

而跟風降價的天鴻香榭裡,則被視為是借了東風。「城北橋西板塊樓盤很多,競爭激烈,天鴻香榭裡並無品牌,原先的價格並無優勢,死撐不動,只能等死。」對於這樣無法承受巨大融資成本的開發商而言,降價回籠資金,無疑是正確的選擇,「它有迫不得已的元素,但也在可以理解的範圍內」。

不過,賈生華的分析有些不同,「降價的問題,確實不是想像的那樣,不可能不約而同地統一下降百分之二十到三十」,但「總的供求關係,確實在2014年發生了逆轉」。

他分析,杭州的房產存量在增加,人們的預期在下降,都在期待價格下降的餘地,觀望情緒十分濃厚。

斷臂求生不願,剜肉飼虎不甘,徘徊中,開發商和購房者,都選擇了集體觀望。

疲軟與觀望,正是業內對杭州樓市最大的觀感。「這和2014年宏觀經濟的影響直接相關。」賈生華告訴南方週末記者。

一位地產基金經理告訴南方週末記者,這兩年,實體經濟不好,溫州、台州客人越來越少,加上地產投資收益越來越少,杭州樓市正失去過去購房最重要的推動者群體。

在過去,杭州樓市的每一次瘋漲,都被視為溫州、台州客人帶動的鯰魚效應,「杭州人都喜歡跟風,看到溫州人搶購,都會跟著買」。

但現在,投資性購房幾乎已經絕跡。過去衝鋒陷陣的溫州炒房團,在溫州的經濟危機中,早已自顧不暇。

缺乏了豪氣的溫州、台州客人,杭州的開盤現場,當年「賣白菜」般的搶購場景,只能「此情可待成追憶」。

短期來看,宏觀經濟回轉,政策放鬆的可能性不大。在「這種形勢下,打折、促銷、讓利,都將成為開發商正常的市場反應。」賈生華提醒說,但他反覆強調,整體崩盤目前肯定不會出現。

浙江財經大學不動產研究所副所長黃衛華的觀點與此接近。「十八屆三中的政策影響,讓杭州房價繼續暴漲已無可能,漲的可能都很小。住宅受預期影響,價格將會穩中有降。」

開發商顯然已經感到壓力。南方週末記者詢價包括萬科在內的多家房企在售樓盤,雖然形式不一,但他們大多表示,比起過去,現在都有接近一千元左右的優惠。

更令人擔心的

對於樓市,銀行家們總會顯得比別人更早一步。

「銀行是個風向標。」賈生華開玩笑說,哪裡形勢不好,銀行就會在哪個行業釜底抽薪。「他們只會錦上添花,可從不會雪中送炭。」

釜底抽薪已經開始。在房地產市場上,整體市場的資金鏈已經非常緊張。地產基金的經理們正頻頻出動,等待著最佳的出手時機。

開發貸款已基本不放,能獲得的只剩寥寥幾家。知情者告訴南方週末記者,現在幾乎商業銀行都已經實行名單化管理,「只有認可的公司才會放」。而這些公司,往往都被限定在國內銷售五十強以內。

而既往售房的按揭款,現在的辦理速度也慢了不少。從今年一開始,銀行的按揭貸款就一直放得很慢。

「開發商賣出房,常常只收了個首付,餘款都沒法拿到,往往只回了一半錢。」該知情人說,「中等開發商拿不到開發貸,一旦銷售不暢,接下來的資金成本壓力將持續放大。」很多開發商,很明顯撐不下去。

不過,比起杭州的住宅市場,更令人擔心的是杭州的寫字樓市場。要求匿名的一位地產基金高管提醒南方週末記者注意,按照目前杭州寫字樓市場供應存量,達到預售條件的存量房,按照過去幾年銷售的速度,還可以銷5年。

「個別地塊的寫字樓將出現危機。」對黃衛華的判斷,多位業內人士均表示同意。

寫字樓若崩盤,最早可能集中在蕭山區的錢江世紀城。「它正處於危險的狀態」,知情者告訴南方週末記者,當年蕭山區推出錢江世紀城,曾以很便宜的價格,推地給企業造總部大樓。一些實體企業搖身一變,成了寫字樓的開發商。「這些企業如果資金充足尚可,如果處在資金高槓桿的狀態,恐怕將在接下來死得很慘。」

一位要求匿名的地產基金總經理告訴南方週末記者,不久前,曾有一家企業前來洽談合作,這一樓盤,已經達到預售條件,但到現在,一套都沒有賣出。

清盤離場?

擠出泡沫、看空投資性需求……這種階段性的調整,在業內看來,對整個行業的市場健康,無疑是件好事。

「杭州的樓市二十年來,一直都是看漲,從來沒停掉。現在的杭州房價,只是在回歸到比較理性的角度。」黃衛華解釋。

市場調整,或許已是眾望所歸。除了政府、購房者,「即使是理性的開發商自己,也不一定希望房價一直升上去。」賈生華說。一個跡像是,早在此輪風波前,瘋狂的杭州樓市,早已開始悄悄退場。

黃衛華注意到,杭州的一些開發商,現在正開始有意識、有計劃地轉向。以杭城本土的房地產大佬「綠城集團」為例,這幾年,昔日高高在上、只做高端房產的綠城,姿態已降得很低。「現在他們連經濟適用房代建都做了。」

這兩年來,綠城集團的佈局和結構在做相應調整。「現在宋衛平的更多精力,已經放在旅遊房產、休閒養老地產上了。」知情者告訴南方週末記者,綠城為了轉型,甚至開始設立農業部,進軍高端農業,開始挖掘內部業主的消費潛力。

這無疑是理性判斷的產物。大家都在未雨綢繆。多位杭州房產業者告訴南方週末記者,經歷了2011和2012年的危機風波後,本土的開發商在做土地投資時,已變得十分謹慎。也因此,在這一輪風潮中,做好了充分資金儲備的本土開發商,將會挺得更久一些。

「這兩年在杭州拿地的,大多是外來的大開發商。」一位業者告訴南方週末記者,他們急於擴張,對局部市場缺乏準確的判斷,往往會顯得更大膽一些。

接下來,「個別企業、個別項目,應該會承受壓力。」賈生華說,但也是為過去投資決策過度樂觀、不夠慎重付出的必要代價。

濱江集團的經營策略,或許是反例的最好見證。這幾年,濱江開發的樓盤,「戶型設計、價量都更務實一些,這幾年,他們主要依託品牌,走批發效應。」黃衛華說。

「大家現在的心態,就是儘量清盤,儘早把項目做完。」


杭州 誰在 悄悄 退場 年第 一降 之後
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杭州部分高端樓盤現對折拋售 別墅賣出公寓價 lomycat

http://xueqiu.com/9479303194/28961695
房子最近不怎麼景氣啊。先是杭州大降價;接著南京、寧波、常州、長沙、哈爾濱等二線城市相繼爆出樓盤促銷的消息;然後是成都降了5000;又是海南房子打6折⋯⋯這節奏⋯⋯



     (轉自每經 徐傑)「6388元/平方米,成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米,成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對折清盤鉅惠!搶到賺到!」最近,在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和短信,但這條「別墅賣出公寓價」的短信卻讓他印象尤為深刻。

  他隨後致電售樓處瞭解到,上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖,這裡高端休閒物業集聚,而短信中的湖光山社樓盤,按照6388元/平方米的單價,一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元,較於此前售價,「相當於打了對折」。

  《每日經濟新聞》記者注意到,自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降後,房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價,而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今,這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津,降價、低開、特價房等各種促銷手段,層出不窮。

  豪宅去化遇阻

  資料顯示,湖光山社主要物業由排屋和獨棟別墅組成,主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅,項目總佔地約800餘畝,開發規劃分為五期,目前已經開發到二、三期,一期房源已交付使用。

  4月23日,《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處,據銷售人員介紹,上述銷售單價為6388元/平方米的房子,總價為305萬元,相當於一套普通公寓的價格,但屬於項目推出的特價房,只有一套。

  不過,該銷售人員透露,儘管只有一套,但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米,此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米,「相當於打了五、六折」。

  對於上述價格調整,4月24日,《每日經濟新聞》電話聯繫採訪了開發商,相關銷售人員稱,目前是清盤價格,「基本上打了對折」,是3月份開始決定的。

  湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產業數據顯示,一季度以來,臨安城區板塊的銷售面積佔總銷售面積的70.35%,豪宅林立的青山湖板塊銷售面積佔比只有9.25%。

  從房源類型成交的情況來看,該區域一季度公寓房共成交692套,別墅成交僅19幢。商品房住宅中,多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米,別墅成交均價10087.42元/平方米。

  有市場分析稱,國家此前出台的限購限貸政策,導致近兩年來房產市場持續低迷,再加上今年春節之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊,杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。

  「現在房產市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉變,區域分化突出。青山湖板塊持續低迷,前幾年青山湖板塊蓬勃發展,近幾年無人問津,效益已降低至鄉鎮板塊的地步。」浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。

  除湖光山社外,同一青山湖板塊的廣州頤和地產青城山語間項目也出現大幅打折銷售,目前在售的450~600平方米准現房獨棟別墅,可享受均價5800元/平方米,總均價290萬元/幢,而且還贈約350平方米精裝庭院。「原來平均單價在10000元/平方米,相當於打了58折。」現場銷售人員向記者表示。

  對此,全球知名房產諮詢機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者分析稱,上述位於自然景觀優美的青山湖,遠離於杭州主城區的豪宅,從居住屬性講,並不作為購房者的第一居所,在當前房地產形勢下,面臨著需求減少,庫存去化的壓力。

  浙江省內一業內人士則稱,對開發商而言,在高端物業市場如此消沉,且在資金和庫存雙重壓力下,只有通過降價走量的方式來吸引購房者,試圖刺激極其有限的市場需求。

  市區稀缺豪宅降價促銷

  理論上講,坐落於城區優勢位置的豪宅,在眼前房地產嚴峻形勢下,雖難言升值,仍應具備保值屬性,但當前也呈現較為悲觀的一面。

  3月6日,濱江集團(6.58, 0.01, 0.15%)(002244,SZ)位於杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源,起價1500萬,折算單價約5萬元/平方米,而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

  統計數據進一步顯示,2013年,武林壹號共售出68套,合同金額17.47億元,銷售均價約為7.36萬元/平方米,而在2014年第一季度,共售出37套,合同金額6.99億元,銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

  不過,降價帶來了銷量增加,1號樓開盤當日即吸金14億元,另據杭州透明售房網顯示,截至4月23日,總共166套已銷售44套。

  此外,降價促銷的市區豪宅還包括九龍倉地產旗下的君璽項目,以起價37900元/平方米低價首開入市,據當地媒體披露,截至目前,180套房源已去化6成。

  近日,世邦魏理仕杭州分公司所發佈的 《2014年杭州一季度房地產市場回顧》(以下簡稱 《市場回顧》)報告顯示,該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元,環比微降0.1%。

  對於杭州市區的豪宅市場,馬英樞對《每日經濟新聞》記者稱,這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所,從第一季度市場數據來講,目前高端住宅市場價格表現仍較為穩定。

  不過,馬英樞亦認為,如果市場觀望心態持續加重,開發商出於去化壓力和資金回籠需求,不排除出現價格鬆動,而降價幅度將取決於開發商的現金流需求、營銷策略,以及項目的市場定位、營銷週期等。

  同時,從認籌、預定到最終簽訂正式合同,有一定的時間滯後性,類似於武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調,能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探,有賴於日後公佈的第二季度房地產交易數據。

  市場購買力減弱

  事實上,降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業市場的關鍵詞。

  除上述樓盤外,4月初,雅戈爾(6.89, -0.01, -0.14%)地產位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套,戶型面積為180平方米,折後均價在14500元/平方米左右,而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

  同樣,4月初,華元集團宣佈三個項目大幅降價清盤銷售。其中,高端項目玉榕莊降價後,300~400平方米的聯墅均價為8880元/平方米,較於此前成交均價11557元/平方米,降幅不少。更有業界人士指出,相比玉榕莊別墅當初拿地樓麵價5183元/平方米,此次調整簡直是「虧本買賣」。

  此外,高端物業降價還出現在杭州西湖區之江國家風景區的錢塘梧桐燕廬項目,目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套,現在變為了1000萬元左右,銷售人員向記者證實,價格降了約200萬元/套,而該開發商錢塘房產為杭州知名的地產商之一。

  浙江省社科院經濟研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示,別墅、排屋等高端物業的價格確實在下跌,實際上,與普通住宅巨量的供應庫存相同,別墅等高端物業的供應量同樣也不少。

  日前,國際知名物管機構戴德梁行公佈的數據顯示,2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米,存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米,8年間增長10倍;同時,杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米,年均增幅7.5%。

  不過,《市場回顧》顯示,一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震盪,使得購房者觀望心態加重,發展商推盤有所放緩,杭州住宅銷量出現明顯回落。

  數據顯示,杭州主城區整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

  王永太認為,此前,浙江通過製造業等實體企業經營積累了豐厚的財富,大量的資金進入樓市購買豪宅,但如今,整個經濟形勢以及浙江區域經濟不容樂觀,豪宅房產投資已大受影響,同時,作為主要購買力的浙江企業主的財富快速積累階段已經過去,這些因素都影響到市場購買力。
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一個杭州人的美國求醫經歷(轉) 金石

http://xueqiu.com/1175857472/29184080
今無意中看到這篇求醫的紀述文章,不知真偽,但有些有動於衷,雖無關投資,還是轉給各位一閱。

一個杭州人的美國求醫經歷(轉)
2014-05-10 04:59:37


浙江名醫館


2012年春節,她老公被診斷為脊柱腫瘤,初診時手術概率幾乎為零。最後他們決定赴美治療,這是她寫的赴美就醫經歷。

她在文章的開頭說,去美國看病只是人生絕望中孤注一擲的選擇。寫這個帖子,是想讓更多人知道,「絕境還有其他希望」。

當然,她寫的不全是個勵志故事。她還寫道,在美國看病裡時3個月,這期間沒有住過一個月,沒有掛過一瓶水,甚至也只吃了幾顆藥。

讓人覺得有點不可思議。

以下是「傾心2007」的原文:


昨天,在19樓看了shenjiangan先生,勾起了無盡的回憶。

首先對shenjiangan先生及家人表示慰問,因為你們所經歷的迷茫、痛苦、抉擇,我和老公感同身受。我老公也是兩年前查出頸椎腫瘤,我們也體會了天塌下來的感覺,也面臨過手術選擇,甚至也找過上海的肖建如醫生。

所幸我們兩個家庭都走過了這段人生最艱難的時候。唯一不同的是,我們最後選擇了去美國看病。所以故事有了完全不同的走向。

我們之前沒有去過美國,沒有美國醫生的朋友,我們家也僅是小康之家。去美國看病只是人生絕望中孤注一擲的選擇。

我把這段難忘的經歷和大家分享,只是想讓更多的人知道,絕境還有其他可能。

一、發病

和shenjiangan一樣,我老公也是人到中年,家裡上有老下有小,甚至很巧的是他也有個姐姐。

3年前,他時常覺得頸椎痠痛,開始沒覺得異常,畢竟現代人十個裡面有八個頸椎病。直到2012年春節,他的頸椎病越發厲害,有時候會覺得手指發麻。於是,催他去檢查,在慶春東路的s醫院骨科,拍了MRI,拿到片子找門診醫生看。醫生看了半天,沉吟著說:「你的病症,我不好判斷,你最好找下我們的F主任。」

略去各種找醫生情節,看到了F主任。他接過片子,看了許久,有點遲疑說:「你這是骨鉅細胞瘤,屬於脊椎腫瘤。而且你的位置非常不好,腫瘤已經侵蝕了頸椎的第二、三、四關節,需要做全置換手術,手術風險非常大。」

F主任急著出差,關照我們,「你先住進來,做各項檢查,等我回來做手術。這手術難度非常大,只能我親自做。」

一個正常家庭,聽到這個消息,瞬間覺得天塌下來了。我們甚至連抱頭痛哭的時間都沒有。第二天我就向單位請了假(感謝單位的領導和每一位同事,你們的支持我永記心頭),全心全意開始找資料、聯繫醫院。問的問題只有三個:「確實是這個病嗎?治療的方法有哪些?治這個病最好的醫生在哪裡?」

首先找的是解放路上的Z醫院,它是浙江省的權威,脊椎腫瘤方面的三個專家看了我老公片子,都認同骨鉅細胞瘤的判斷,認為手術是唯一的治療方法。因為我們問得直接,他們也直言不諱,這個手術需要把頸椎切開,去掉3節頸椎骨,換上鈦合金的支撐,不僅手術難度高、風險大,術後病人活動會受限制。但是不手術,面臨的就是癱瘓。國內做脊椎置換手術最好的醫生是上海長征醫院的肖建如醫生。

全中國的醫生都推薦肖建如醫生,可想而知,他忙到啥程度。

我們終於掛上他的號,下午第63號。

我認真地在門口做起了數學題,一個病人看5分鐘,63號就315分鐘(我不是最後一個),就是5個半小時,從下午一點半開始看,就是晚上7點。

而且醫生不能喝水、不能上洗手間,簡直是鐵人的節奏。但是5分鐘,對一個陷入絕境,從外地跑去上海看病的人來說就是殘忍的三言兩語。

終於輪到我們了,肖醫生臉色蒼白,有大大的眼袋,但態度還算溫和。周圍一圈學生、助手,有助手把我們的片子掛好。肖醫生掃了兩眼說:「脊椎腫瘤,準備住院手術吧」

因為事先已經研究了手術的情況,所以我們抖抖索索地問:「您覺得手術把握有多少」。

「風險肯定有,但我們已經做過很多了。」

又問:「術後會如何?鈦合金在體內,終生會有啥影響?」

肖醫生不耐煩起來:「不做手術,你可能短時間就癱瘓喪命,你還能管手術後的感受?」

無語出門,果真5分鐘。

走出門診大樓,心裡堵得慌。天開始下雨。這時看見護工推著病床在院子裡跑,躺在上面的病人還掛著鹽水,帶著氧氣包,家屬撐著傘努力想遮住病人的頭。

突然間,我崩潰了。

不能想像這樣的場面,我不能把老公放在這樣的醫院,也許醫生看來,病人只是個數字,成百上千台手術之一;但對我和家人來說,他是唯一的,我不能讓他躺在這樣的流水線上。我可以接受手術的風險,但決不接受疏忽或者輕慢帶來的損失。

既然手術方法是美國人發明的,手術材料是美國人製造的,那我們就去美國動這個手術吧。

二、準備

我們雖然出過國,但是沒有去過美國。這兩年國內也開始有美國醫院預約的服務,費用超貴。但在2012年,幾乎沒有可借鑑的先例。

首先查去哪家醫院看。

美國醫院有詳細的排行表,每年更新一次,第三方發佈,根據死亡率、治癒率、病人滿意度、醫療事故發生概率等進行綜合排名。

根據2013年的醫院整體排名,前三位的是約翰霍普金斯醫院、麻省總醫院以及梅奧中心。他們各有所長,不僅有很強的醫療團隊,後面還有龐大的科研機構為依託。另外還有各種專科的排名,比如癌症,全美第一是休斯敦的安德森中心,比如骨科,排名第一的是紐約特種外科醫院,劉翔的腳部手術就是在那裡做的。

美國最佳醫院2013-2014年度排名,可以在google搜索。U.S. News Best Hospitals 2013-2014

其次預約。

美國的看病流程基本是,每個家庭都有專門家庭醫生,你有各種病痛先找家庭醫生,他給你做基本判斷,需要的話他幫你轉去專科醫生那裡檢查、治療,不行再轉更對口或者技術更好的醫生那裡。所以大型醫院的所有專家都必須預約,這樣避免了到了醫院卻發現看錯科室,或者醫生不對路;二來,你上門時,你的醫生已經研究過你的病例了,他可以和你討論治療方法了,免得浪費大家時間。

但是對於中國人來說,就無比痛苦。沒有一個中國醫生願意幫你轉診,不要說美國,去中國其他醫院都基本不可能。我們的病歷記錄不全,有部分報告甚至是手寫的,美國醫院預約要提供詳細的檢查報告、病史、手術或藥物紀錄,最好還能和你前任主治醫生交流,而對勤勞勇敢的中國人來說,這一切都是需要我們自己收集、自己翻譯、自己刻成光盤或製成電子文檔的。

我們當時選了東西部各一家醫院,東部的約翰霍普金斯醫院,全美連續20多年綜合排名第一,許多科室和手術都是這家醫院發明的。西部UCSF medical center加州大學舊金山分院醫學中心,當時全美排名第五。選擇這兩家醫院是因為他們實力都非常強,一個靠近紐約,一個靠近舊金山,交通相對方便點。

簽證問題,按照正常流程,你應該先聯繫醫院,拿到預約單後,去大使館簽證。但是拿到預約基本要一個月左右,排隊等待面簽也需要一個月左右,對病人來說,實在憂心如焚。而且美國的旅遊簽證和醫療簽證都是B2,都是一年有效,一次最長逗留6個月。所以從開始預約的第一天起,我們就同時申請旅遊簽證。事實證明,最後預約單和簽證基本是同步辦好的,對我們來說,省了一半的時間。

聯絡問題,美國的各大醫院基本都有國際中心,專門接受國際病人。像安德森癌症中心的國際部甚至有中文網頁。首先你要找到國際中心網頁,按他的要求填寫表格,或者給他的指定郵箱發email。最好有個美國朋友做聯絡人,因為時差,你基本不可能接聽美國的電話,有當地聯絡人,讓你不至於錯過診所的詢問。遞交申請後,國際中心會指派專人為你服務。他會向你要各種病歷、病史、檢查報告之類,當然是要英文的(淘寶上有專門的翻譯公司,你可以貨比三家)。

這個流程看似簡單,但是美國人一板一眼的作風讓人抓狂。美國醫院得知在1999年做過手術,要求詳細的手術報告和病理切片報告。15年前的病歷呀,裡面都是手畫符;去中國醫院找原始紀錄,就是去滄海裡找一滴水呀。美國人還非常不理解,這是生命最重要的紀錄了,為啥會找不到?

經此教訓之後,我去醫院做的每個報告,都掃瞄存在硬盤裡,你來要吧,要啥有啥。

三、赴美

老公是5月7日檢查出頸椎腫瘤的,5月30日,我們終於拿到了UCSFmedical center(加州大學舊金山分院醫療中心)的預約單。國際中心為我們安排的是6月3日初診,主診醫生是神經外科醫生DR.Chou。

其中有個小小插曲,我們在中國一直看的是骨科,肖建如醫生也是脊椎外科,因此我們理所當然地認為應該是骨科醫生接診。其實美國醫院分科非常細,脊椎屬於神經外科,同一個科室,頸椎硬膜內腫瘤和硬膜外腫瘤分管的醫生都不一樣。

預約單上不僅有地址、電話、注意事項,還有醫生的詳細簡歷,你還可以google醫生發表過的論文,翻看這個醫生是否有過醫療事故。

6月1日,我們踏上了赴美的旅程。內心忐忑不安,不知道要花多少錢,美國醫療以貴聞名於世;不知道能否治好,因為頸椎腫瘤總是和癱瘓、死亡聯繫在一起。

但我們始終相信,去美國手術,至少病人會得到應有的尊重,至少醫生會有認真的態度,至少全世界最先進的技術在美國。

四、初診

終於等到了6月3日,我們坐車來到了UCSF,這基本看不出是一個醫院,沒有圍牆,就是一片街區,附近3、4條街範圍內都是它的各種門診樓、檢查樓、教學中心、研究中心,還有各種免費班車穿梭於各個區域。

來到指定門診樓前,我們正在東張西望核對門牌時,一個手拿文件夾,穿襯衫掛領帶,微胖的拉丁裔男人滿面笑容迎上來問:「Are you from China?Mr. Mrs Lin?」這就是羅伯特——UCSF國際中心專門負責接待我們的,所有的預約、病歷整理、檢查聯絡都由他負責。整個治療期間我們沒有排過一次隊,所有都是他事先聯繫的,每次看診,他基本都會陪同。

來到神經外科,另一個華裔男子迎上來,他是國際中心指派的翻譯。美國醫院規定,對母語非英語的病人,看診時都會提供專門的翻譯,以防理解出錯,耽誤病情,而且這個服務是免費提供的哦。

看醫生前,先填寫各種問卷,出生年月日、國籍、種族等等,還有病史、藥物過敏史、用藥紀錄、甚至還有一個隱私保障條款。7、8張問捲過後,又有助手來做各項檢查,身高體重、體溫血壓,手部力量,膝跳反應等等。

做完一切,翻譯和我們被帶入一個小房間,等待醫生來臨。在去美國以前,我們已經查了Dr.Chou的簡歷,他是在美國出生的華裔,神經外科主診醫生,擅長複雜的脊椎外科手術,是脊椎微創手術方面的專家,曾經入選美國最佳100位醫生。

不一會兒,DR.Chou帶著微笑推門進來,他40多歲年紀,身材高大,穿著合體的西裝(我們碰到的美國主診醫生都不穿白袍,反而助手、學生之類才穿,原因我百思不得其解),進來先和在場每個人握手,然後坐下開始聊病情。雖然是華裔,DR.Chou一句中文都不會了,交流要通過翻譯進行。

他詳細詢問了發病經過、現在的身體各項反應後,對我們說「我研究了中國拍的MRI片子,覺得你最大的可能是骨髓瘤,如果是骨髓瘤不需要手術,放療就可以。」一句話把我們打懵了。在中國跑了3、4家醫院,聽了6、7個專家的意見,從來沒人和我們說過這種可能性。

DR.Chou拿出一張紙,寫下8個詞分別是骨髓瘤、骨鉅細胞瘤、骨肉瘤等,他告訴我們,頸椎這個位置的腫瘤基本就是這8種可能性,每一種的治療方法、後續的防範和復發情況都不一樣。比如骨髓瘤對光非常敏感,他比喻說「在光照下,腫瘤會像奶油般溶化」因此通過放療就可以治癒,但骨髓瘤復發概率很高,後期需要跟蹤治療。而骨鉅細胞瘤放療就對它沒用,只能通過手術,但是骨鉅細胞瘤基本不會復發。他還簡單講了其他類型腫瘤,但請原諒我腦容量不夠,實在記不下這麼多。

這堂醫學科上得驚心動魄,旁邊還有脊椎模型,DR.Chou會拿過來比劃位置給我們看。講完後,他微笑著看大家「any question?」在中國醫院多年看病經歷,面對這樣的講解,我們真不知道再問什麼。

看我們沒有問題,他又接著說:「目前最重要的是確定腫瘤類型,盡快做一個穿刺活檢,有了答案,我們再來討論下一步治療。」

然後他問我老公:「現在感覺痛嗎?需要我開止痛藥給你嗎?」

這句問話,當時讓我們百感交集,在中國醫院很少醫生主動問及病人感受,也許因為人多,也許因為醫生忙不過來,也許因為中國人的忍耐力超群,但是身為病人和家屬,有醫生在意你的感受,主動幫你化減痛苦,這是莫大的尊重和安慰。

整個問診時間,一小時左右,費用500美金。因為我們沒有保險,自己付現金,可以打6折,最後付款300美金。

五、活檢

排期做穿刺活檢,這時就顯示出國際中心的巨大好處來。不需要掛號、排隊、登記,羅伯特全部約好後,通知我們時間、地點就行。

活檢那天,依然大陣仗,羅伯特和翻譯陪同,開始還是各種問話和表格。(每換一個科室都經過一輪問話,查體重、血壓之類)

然後老公在更衣室裡換上手術袍,活檢相當於一個小型手術,需要局部麻醉,有各種注意事項。中國的活檢好像是住院時由主管醫生做的。美國非常重視病理報告,由專門的病理科醫生親自來做,保證提取樣本的可靠性。

我進不了手術室,只能在專門的家屬休息區等候,有沙發、電視、雜誌、咖啡,就是沒有心情。過了一個多小時,護士通知我,手術結束了,老公在恢復室了。我想像著他掛著鹽水躺在病床的樣子,結果走進一看,除了脖子這裡增加了一塊創可貼,什麼都沒有。問感覺如何,一點感覺也沒有。

我們正說著話,負責手術的女醫生帶著三個助手來到病床前(請原諒我的腦容量,記不得她的名字了)她先對老公說:「剛才做的非常好(其實他就趴著,啥也沒做),穿刺很順利,我們也拿到了理想的樣本,大概一週左右可以有結果。」然後開始交待今晚洗澡不要碰到傷口,發燒要來醫院等等各種注意事項,最後她拿出名片遞在我手裡,有任何問題都可以和她聯繫。

5分鐘後,護士通知我們可以換衣服走了。好有失落感,無比重要的穿刺活檢,連醫院都不住一天,鹽水都不掛一瓶就結束了。最後的賬單倒是讓我們找到了手術的感覺,2.5萬美金折後1.5萬。美國醫院的費用,從不體現在藥物上,是為你提供服務人的水平和數量決定的,所以美國外科手術,2、30萬美金是合理收費。

六、轉診

焦急等待中,迎來了DR.Chou助手的電話。她通知我們,活檢結果確認是骨髓瘤,不需要手術。所以要幫我們轉診,轉到放射科接受放療,轉到血液科接受檢查,查明病因,控制復發。羅伯特會幫我們約好,通知具體時間地點。

在各種等待中,我們也開始瞭解骨髓瘤的情況。它其實是一種血液的惡性腫瘤,漿細胞大量堆積,變異後形成腫瘤,有單發和多發的區別。它會侵蝕骨骼,在脊椎和肋骨常見,但它的病症不明顯,基本化驗都查不出來,誤診率高達70%。

我們首先去見的是腫瘤放射科的Alexander Gottschalk醫生。根據簡歷顯示,他是放射治療方面的專家,是UCSF射波刀 (Cyberknife)外科手術項目主任。使用射波刀,以大劑量射線對腫瘤進行極高精度照射的治療,一次性可以治療腦和脊柱腫瘤; 乳腺、肺部、骨盆等癌症。

在我們滿心以為,使用射波刀 (Cyberknife)一次就可以解決頸椎腫瘤的時候,DR.Gottschalk卻告訴我們要採用調強放射治療(IntensityModulated Radiation Therapy),因為老公的腫瘤太過靠近中樞神經,不適合射波刀這種高強度的放射治療,用調強放射做20次,每次小劑量更好。孤陋寡聞的我,平生第一次知道,放療的種類也是可以讓人眼花繚亂的。

聽多了放療、化療的恐怖經歷,當然關心放療的危害,問:「放療會掉頭髮嗎?會吃不下飯嗎?」DR.Gottschalk忍不住笑起來:「放心不會,頂多會有點喉嚨干,表面皮膚有點發紅,其他基本沒影響。調強放射治療是一種比較安全的療法。」又問:「那治療效果呢?」醫生肯定地回答:「對骨髓瘤效果非常好,一個療程是一個月時間,結束後再等一個月,我們再來做MRI,腫瘤基本就消失了。」

得到這樣的答覆,我們滿心歡喜,壓在心頭幾個月大石終於搬開。不用手術、不會痛苦、沒有可怕的後遺症,還能想像比這個更好的結果嗎?

七、轉折

事實證明,我們高興得太早。每塊烏云都鑲著金邊,每朵白雲下都會有影子。

因為骨髓瘤是血液科範疇疾病,羅伯特幫我們約了Thomas Martin醫生。DR.Martin是血液腫瘤科的專家,在血液系統惡性腫瘤和血液癌症方面有廣泛臨床研究,尤其擅長多發性骨髓瘤和白血病治療。

略去各種填表準備之類,終於和DR.Martin面對面了,他是個西班牙裔人,頭髮雪白,表情豐富,看到他我就想起火星叔叔馬丁這個詞。但是馬丁叔叔給了我們沉重一擊。

聽說我們已經約好DR.Gottschalk準備開始放療的時候,馬丁叔叔皺起眉頭,連連擺手,「不行,先停一下。還需要做一部分檢查。因為需要確定你的骨髓瘤是單發在頸椎,還是在身體其他部位也有。」

什麼,還有其他部位?

「骨髓瘤也叫漿細胞瘤,漿細胞會隨著血液在體內四處流動。因此,單發的骨髓瘤只有百分之三,絕大多數是多發的。而且,骨髓瘤復發概率非常高,二年內復發概率超過70%,五年內復發概率超過50%,你們要做好準備。」

我們又懵了。

「不過,你們也不用擔心。近期骨髓瘤研究不斷有新突破。今年6月(指2012年6月)剛有個新藥上市,對多發性骨髓瘤的頑固病例非常有效。還有幾種新藥和療法已經到了臨床試驗的階段了。我估計,十年內骨髓瘤治療會有翻天覆地的變化。」

他看看老公,半開玩笑地說:「也許等你發病時,吃兩顆藥就可以治癒了。」

請問,這算是安慰嗎?

無奈,開始檢查。抽血、驗尿、抽骨髓。

抽骨髓就在血液中心的檢查室進行,由一名男護士操作。美國的護士分兩種,普通護士和專科護士。專科護士要進行專門考試,有某方面專業技能,有些還有處方權。抽骨髓的護士就屬於專科護士,在尾椎骨這裡扎針抽,做完問「痛嗎?」回答「沒啥感覺。」

好吧,請問你是來自「痛覺神經稀少星球」嗎?

另一項重要的檢查是PET-CT。

這是在網上炒得沸沸揚揚的檢查項目,中國部分醫院引進了,浙江省好像只有浙一醫院和117醫院有(醫館君註:不止這兩家有),每次費用7000元人民幣,不進醫保。PET-CT能夠發現毫米級別的腫瘤病灶,有95%的精準率。它掃瞄全身,一次即可瞭解整個身體的病灶情況,這是其他檢查不能夠做到的。但是害處也很明顯,它事先要往靜脈注射一種糖代謝物用來標記腫瘤細胞,這種物質有輻射,對人體有危害。

我的觀點,用PET-CT做每年一次的常規體檢項目,那是找死的節奏。但是如果你MRI、或者其他常規檢查已經懷疑你有腫瘤了,那該做還是做吧,畢竟PET-CT檢查癌症的準確率高於其他。這點輻射可以忽略不計了。

美國醫院PET-CT費用是每次7000美金,做的流程和中國一樣(好吧,機器都是一家公司生產的)。

這裡可以吐嘈美國護士的靜脈針技術嗎?老公這麼粗的血管,硬是紮了兩針還沒扎進,反而流了一手臂的血。他不停地說sorry,在一旁看得我直搖頭,真該讓他見識下中國兒童醫院的輸液室,震天的小孩哭聲,圍滿的家長大人,細得看不見的血管,護士還不是一紮一個准,換成你們估計早就嚇尿了。

八、宣判

在等待結果的時候,接到馬丁叔叔助手的電話,說醫生開了兩個藥,詢問我們附近的藥店是什麼?

原來美國的welgreen、CVS既是藥店又是大型連鎖超市,遍佈城鄉各地。醫生會把你的藥開給你指定的超市,然後你就去櫃檯報名字、核對身份後付錢取藥。美國的藥都沒有外包裝,統一裝在橙色半透明的圓筒中,上面貼著服用方法。藥店的藥劑師也會和你交代一下禁忌。

兩種藥,總共5塊多美金。和診費比起來,簡直可以忽略不計,難怪美國醫生都不愛開藥,醫院甚至不設藥房,靠賣藥,他們早餓死啦。

終於等到判決的日子,我們又來到了馬丁叔叔的診室,他滿面笑容地說:「你是百分之三概率的單發漿細胞瘤,只有在頸椎位置有病灶,這次只要放療就可以解決啦。」

萬歲!

「不過,之前我們談過,骨髓瘤復發概率非常高,你必須定期接受檢查。」馬丁叔叔眨眨眼睛。

「我幫你們找到了一個當地醫生,你們可以去他那裡檢查,定期將報告email給我,如果有問題,隨時來吧。」

他遞過一張寫著郵箱和名字的字條,我們一看是浙一醫院的血液科醫生,頓時放下心來。

九、放療

又回到了DR.Gottschalk的那裡。

老公即將接受的是調強放射療法(Intensity ModulatedRadiation Therapy)。

它使用CT和MRI來創建腫瘤和周圍組織的三維圖像,根據這些圖像,控制輻射束的方向、形狀和強度,保證高劑量的輻射傳遞到腫瘤,同時將健康組織的潛在損害減到最低。

UCSF醫療中心從1997年開始進行調強放射治療, 它有兩種類型的調強放療:直線放療,最多可以有25個固定波束。串行斷層放療 -這种放療機器是可以繞著病人旋轉,從多個角度進行放療。調強放療可以醫治腦瘤、乳腺癌、婦科腫瘤、頭頸部腫瘤、肺癌和前列腺癌。國內哪些醫院有,我不確定。

放療前準備,老公躺在放療台上,取各處定位數據,專門為他製作一個覆蓋頭、頸部到肩的綠色硬塑料罩子。以後每次去,只要蓋上這個罩子,保證不會移動,確保放療位置的準確性。

老公的放療總共20次,每天一次,一週5天,週末休息。

第一次放療,進去不到十五分鐘就出來了,我大吃一驚,以為出啥意外了。醫生說,已經做完了。其實每次真正照射的時間不過2、3分鐘,躺倒、戴罩子時間更多。

於是,我們花費更多的時間,來回硅谷和舊金山,每天上下班似的,花2、3小時,去醫院做只有幾分鐘的放療,熟悉了灣區的各種交通工具,看盡了caltrain沿線的各種風景。

20天裡,會有醫生來見你,問你「感覺好嗎?有任何不舒服的地方嗎?」老公的回答一概是「很好」。

事實上,除了到第十次左右,他覺得喉嚨有點癢,脖子上一塊皮膚黑了點以外,沒啥感覺。一度我甚至懷疑,真的每天去躺幾分鐘,頸椎腫瘤就治好啦?

十、康復

20次放療結束,費用約是5萬美金。

羅伯特幫我們預約了一個月後的MRI檢查,到那時候,才是真正檢驗放療效果的時候。

光陰如梭,8月底,我們又一次回到了UCSF,又一次回到了DR.Chou的診室。好吧,一切從他開始,到他結束。美國是主診醫生負責制,第一個接診醫生負全責,由他來判定治療效果。

DR.Chou翻出兩張MRI片子,一張是剛剛做的,一張是3個月前中國做的,他指著相應的位置示意我們:「腫瘤明顯萎縮,說明放療效果非常好,這個過程還會持續,直到腫瘤細胞完全失去活性,形成一個痂似的存在。」

「腫瘤侵蝕頸椎骨頭,所以頸椎的第二、三、四節有空洞,所幸人的骨骼有自癒功能,大概兩年時間可以復原。在這期間,你需要服用鈣片,減少衝撞類的運動,比如橄欖球、滑雪之類。」

「請問哪種鈣片好?」「鈣片是很普遍的營養劑啦,只要注意你補充的量是每天800mg,裡面一定要含維生素D,牌子無所謂,可以直接去藥店買,質量差不多。」

關照完這些,DR.Chou又拿出了DR.Martin的醫囑。不知道是不是因為診費特別貴,(我們的三個主診醫生見一面都是500美金)醫生見你還是很謹慎的。那種預約檢查、拿報告之類都不需要見的,電話、郵件、去其它醫生那裡都可以一併辦理。

馬丁叔叔的醫囑,看得我們一愣。他不僅給中國醫生寫了一封詳細介紹病症和治療情況的信,還列了一張表,通知我們每三個月、每半年、每兩年、每五年要做的各項檢查,簡潔明了。

信的最後,他留了郵箱和電話,表示:「任何問題,隨時可以找我。我也會繼續跟蹤病人的情況進展。」這樣的服務,這樣的關懷,終於明白和諧的醫患關係從何而來。

讓我們感動的不止這些。

三個月來,我們和羅伯特已經像親人朋友一般。在中國醫院,找再好的關係,也無法做到像羅伯特一樣。去一個新的科室、見一個新的醫生,他都陪同;所有的檢查,他都事先聯繫預約,保證你到了不用等待;所有的費用,他幫你彙總,你可以先看病最後交費。

到我們準備回國時,羅伯特拷貝好所有的檢查報告、治療記錄、醫生醫囑、用藥報告,供我們留檔。最最意外的是,羅伯特的所有服務都是免費的,他是UCSF醫療中心國際部的僱員,這是醫院為國際患者提供的額外服務。

整個美國看病歷時3個月,沒有住過一天院,沒有掛過一瓶水,甚至藥也只吃了幾顆,幾乎沒有感受過任何痛苦。花費是7萬多美金,約人民幣45萬。

十一、後續

整整兩年過去了,我們回到了中國,回到了正常的生活軌道上。按照馬丁叔叔的囑咐,按部就班地在浙一醫院定期檢查,目前一切都好,老公也完全正常。

美國看病的經歷是我和老公人生中寶貴的經歷。回想起來,常常覺得恍惚,曾經準備接受生死考驗、曾經準備經歷未來長久的苦痛,在美國之旅中,一點痛苦掙扎都沒有就解決了。這是我當時每天祈禱,都不敢去要求的結果。

當然我也不知道,當初留在中國繼續看下去,等待我們的什麼。直到看到《活著——六個月的生死苦樂》的帖子,我彷彿看到了硬幣的另一面。我無從判斷shenjiangan先生和我老公是不是同一種疾病,我也無從知道中國和美國的醫療差距,我只是想通過自己的親身經歷,告訴大家,絕境中在哪裡都會有希望的。

當然,不可能寄望每個疑難病症的病人都能去美國治療。但是瞭解別人的治療方法,學習別人跨科室的診治過程,體會別人和諧醫患關係的由來理由,對我們每一個人都是有幫助的。

在發這個帖子前,我也猶豫再三。怕被別人認為太高調,怕被別人認為金錢萬能。去美國看病是我們在絕望中能抓住的一點希望而已。其實在重大疾病面前,錢不是最重要的,你的判斷和選擇才是最重要的。我們每個人都應該從自己出發,做力所能及的最優選擇。

比如去美國,也可能花了巨大代價卻依舊醫不好,如果面臨這樣的結果,我會坦然接受,因為我已經做了全部的努力了。也許在美國,醫療費過於巨大,我們可能要舉債,我會毫不猶豫,因為和錢比起來,人要重要很多很多。這無關對錯,只是我的選擇,我亦會為此負責。

感謝看過這個帖子的每一個人,90多條回覆全部是祝福和溫暖的話語,這在網上真的很難得,謝謝大家支持!
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九大中介集體撤退 搜房網杭州遇挫 小西小西

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九大中介集體撤退 搜房網杭州遇挫
[ 「近幾年中介商在網絡端口付出幾乎是每年翻倍,而中介行業的收費幾年都沒有做過調整,市場總量也始終在僅年均2萬套左右的量,平台獲利暴漲的背後是中介商的失血。」 ]
最大二手房搜索平台搜房網在杭州市場正在面臨無房可搜的局面。
昨天,杭州9家房產經紀企業以聯盟形式宣佈:即日起,下架在搜房網的所有房源。據瞭解,這九大房產經紀企業壟斷了杭州本土市場八成以上的二手房市場份額。
此前的3月份,上海八大中介剛剛聯手封殺了網絡平台「安居客」,地產行情的僵局正是中介和網絡平台發生衝突的導火索。
一拍兩散
一個提供房源,一個搭平台助推,兩者在合作多年後出現了裂縫。
記者昨天在搜房網上搜索杭州二手房源時發現,9家中介公司包括我愛我家、華邦地產、盛世管家、鏈家地產、易居臣信、信宜地產、財富置業、中正地產、卓家地產的房源一夜搬空。
面對杭州佔據80%以上市場成交份額公司的集體撤離,搜房網幾近無房可搜。
雙方矛盾的焦點是搜房網的收費方式。昨天,「維權聯盟」稱,搜房網採用的是端口收費方式,端口是按照每季度收費的方式。
「他們喜歡不斷改變規則,比如這個月剛剛付費買了一個端口,我們去上傳房源,排列規則是由端口來決定的。」上述聯盟之一的一位成員對記者稱,也就是說,付費多,就會排在前面,如果是低配額的端口,房源信息就找不到。
所以,只有不斷地追求更貴的端口,才能保證房源信息出現在PC端。
「他們還不斷地調整端口,變成了一場端口遊戲之爭。」上述人士稱。
一位中介聯盟的高管直言:「5年來搜房的端口套餐費用從60元/月上漲到了600元 /月,上漲了近10倍,毫不誇張地說最近幾年中介商在網絡端口付出幾乎是每年翻倍,而中介行業的收費幾年都沒有做過調整,市場總量也始終在僅年均2萬套左右的量,平台獲利暴漲的背後是中介商的失血。」
通過這幾年的投入,搜房網變成了一個「超級媒體」,「每家在搜房網的投入都有上百萬,我們公司的一大半營銷費用都在搜房網。」「維權聯盟」的一位成員稱,如果他們繼續水漲船高,大家在網絡投放的營銷成本達到上千萬之多。
房產中介和搜房網的矛盾終於激化還在於產品模式上。目前二手房網絡搜索平台大部分採用端口套餐模式向中介公司收取費用。需要經紀人在後台通過搜房等網絡平台制定的發布規則在前台展示給購房者。
為了佔據「有利地形」,經紀人不得不以高頻率刷新等方法進行更新,不少公司也將「首頁佔比」等關鍵指標進行考核。
搜房產品升級的核心就是端口套餐的數量指標和排序特權的增加。每次「更新套餐」排序和功能上都會佔據明顯優勢,而原有低價端口套餐效果下降。
這種情況下,中介只有選擇更貴的套餐。
營收暴漲背後
「我們算過,從點擊產生客戶,這是一個轉換成有效客戶的過程。」「聯盟成員」人士稱,我們不得已購買版本更高的產品,不過效果被不斷稀釋。
中介認為搜房收費標準不統一,「比如有無線端APP收費,過幾個月他們為了沖季報業績,就開始打折。」聯盟成員表示,有時候一折的情況也有過,這讓他們感覺到很不公平。
在一些中介機構看來,因為遊戲規則由搜房網掌握,作為用戶企業只能跟隨。這一家獨大的網絡平台挾持了所有中介,幾乎沒有談判的餘地,無論其如何包裝,其實就是變相漲價。
不過這是搜房網的重要業績。在搜房網公開的財報裡,2010年搜房幫(搜房網二手房產品)發佈系統營收僅為4040萬美元,2011年為6710萬美元,2012年為7290萬美元。2013年時搜房網房屋租售信息發佈業務營收已高達1.615億美元。這個在2008年後才開發成型的網絡經紀人產品在第四年就實現了爆髮式增長。
從今年開始,大部分的網絡平台逐漸從一手房轉向了二手房市場,這很大一部分是由於市場情況不好,存量房不斷在增多,所以二手房成為這些網站的重要一塊營收。
紛爭的背後是二手房市場的不景氣,一季度數據顯示,杭州市區二手住房成交5830套,同比下降了60.4%,成交均價15268.4元/平方米,同比下降2%。
值得一提的是,3月7日,安居客又在未知會合作中介公司的情況下,大幅漲價,點擊消費單價上漲27%,租賃單次點擊消費單價飆升了50%。「此次漲價未徵求中介公司意見,未召開行業價格聽證會,僅由安居客單方面提出,此舉最終引發中介公司停止向安居客提供房源。」安居客當天就妥協了,同意不再漲價。
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再談杭州買房經歷,總結工作、生活與投資的平衡。 Hilong

來源: http://xueqiu.com/4078753602/30973415

@forcode @管我財 @柴迷 @西峯 @自由老木頭
再談杭州買房經歷,總結工作、生活與投資的平衡。
 以前在雪球發過一個長文,談自己的工作、買房、買股經歷,總結早期在杭州投資小產權房、07年買第一套商品房,09年3月抄底買房,並因此躲過08年股市大跌,後面因福得禍,錯過了11年將所持公司原始股高價賣給中科招商的機會,賺了不少粉絲,近1年半回到杭州,忙於工作,每天還是刷雪球,但思考和寫東西很少,今天總結發個長文。

兒子09年出生,明年9月讀小學,4月份開始關註小學報名信息,發現濱江區最好的學校江南實驗竟然一表生爆表,有些有房有戶口落戶時間晚的進不去,要接受調劑。自己的房子和戶口在下沙,不想每天開車來回2個多小時在路上,也希望兒子能近點就讀一個好的學校,有一個好的環境和開始,於是5月份開始在濱江區看房。這是被老婆經常追問兒子到底在哪里讀書逼出來的決定,滿倉加部分融資在股市中,近3年一直持有平安、興業、浦發為主,持有或曾經持有招行、上汽、福耀、茅臺、五糧液、老窖、萬科、保利等,在股市2000點出頭,銀行股4倍PE左右去看房,確實是個很痛苦的決定,機會成本很大。但小孩在一天天長大,不可逆轉,錯過了後面無法彌補,最終與妻子達成共識在濱江買學區房,因江南實驗太熱門現在買房落戶已來不及,考慮次優選擇聞濤小學。

兩個月之內在濱江看了近30套房子,逐步鎖定區政府板塊,單價基本都在2萬以上,想一次性改善到位,看中的總價都好過250萬,其中二次出價,差點被中介逼著下單。7月中旬一天突然接到一個離區政府有明顯距離的小中介電話,說有房東離開杭州降價急賣,帶過去看,緊挨區政府、星光大道,135方東邊套三房朝南,戶型很正氣,08年自住裝修,10樓總11樓,報單價1.65萬,滿五年唯一,離聞濤小學只隔1條馬路,不好的有兩點:靠近馬路較吵(非主幹道),04年交房的物業管理差,物業費0.8/平方,顯然好不了。當時比較滿意,談了兩次就定下來了,上周末簽了正式購房合同,打了首付款,等著按揭批下來過戶,遷戶口,這樣明年小孩就可就近入讀好的學校。
 感悟總結:
 1、如果不是職業投資者,生活、工作、投資重要性依次排列,適當平衡,回首自己,09年10月開始入市買股,5年來投入了大量時間,積蓄都投進去了,賺的錢還不到半年收入,在工作上投入更多的精力收獲會更大一些。
 2、人的積蓄一直在累積,因此買第二套房好像遠比第一套容易,對地段好的房子,單價2萬/3萬並非不可接受;
 3、一些人員凈流入大的新區,好的學區房市場還是很大,比如杭州濱江,很多樓盤08~11年入住,小孩逐步到學齡,對好學區的渴望加大。
 4、首付7成,貸款上浮,一下子折損了70%的本金,清倉萬科、保利、招商B、福耀等,大幅減倉平安、興業、浦發、招行,五糧液、老窖,希望股市再低迷幾年,積蓄力量再戰。估計大概率會成為反向指標,成為黎明前下車的。
 5、明年下沙的房子滿五年,行情回暖賣掉再投股市。

目前是買方市場,簡單總結一點看房與買房技巧:
1、要多找幾家中介,特別是要找一些目標房附近的小中介,有些業主圖方便只在1~2家中介掛牌,有助於發現價值窪地房源。大中介(如杭州的我愛我家)有價格發現功能,一套性價比好的房源出來,N多人帶客戶去看,沒有價值窪地;
2、挑市場不景氣、天氣不好的時間去看房,這時競爭者少,願意這時候掛牌深談的業主也是很有誠意的,好砍價;
3、別讓中介知道你正在跟別家中介在談某套房子,他們都可以找到業主信息,為了做成自己的,不惜手段去破壞別家中介跟你的交易,我一次對兩套房都很感興趣,為了壓價給兩家中介都透漏了一些信息(不完全),表示條件談不下來就考慮另外的,結果兩家硬是互相找對方業主擡杠導致業主提價,黃了。
4、有看中的房子,也別簽中介的任何單子,談好中介費折扣,中介會反複說費率是政府定價,最多給九折/八折之類的,實際折扣很自由的,我談的是階梯價,即價格降到一定幅度中介費率可提高,正常價五折。另外,評估費折扣可以到2~3折,大不了自己找有資質機構做幾百塊搞定,中介報價8K。
5、切記不要一次性將中介費付了,後面可能會有很多麻煩事,至少留一半拿到三證後再支付。
再談 杭州 買房 經歷 總結 工作 生活 投資 平衡 Hilong
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