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杭州賣地困難 土地財政之困

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在經過4個小時的等待後,杭州市土地儲備中心取消了龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均只有一家單位報名,所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江干石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等,幾乎都是地方國企及投資公司,開發商幾乎絕跡。

第二天,杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊,同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就「卡住了」。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬,雄居中國榜首,如今遭遇了滑鐵盧。

2011年,杭州賣地收入僅為755億,相比2009年下滑了四成;其中主城區(不包括餘杭區、蕭山區)土地出讓金才316億元,只完成全年計劃的六成。

在中國,賣地收入通常佔到地方政府收入的40%-50%。在現有的財稅體制下,地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金(從去年開始納入預算內管理),而一旦出現賣地難,政府的基建項目將嗷嗷待哺,甚至停工。

隱秘托市,買首套房政府補貼20萬

2011年年底,杭州經濟技術開發區悄悄啟動了購房補貼,安排了1億元資金——只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目,是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡,一群銷售人員閒散地坐在那裡。2011年年初,這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。

從 整體實力上來說,杭州同一線城市還有距離,但是在房價上卻毫不遜色,且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長, 過程最為曲折,政府、房產商、購房者博弈局面最為複雜的行情中,杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加,讓杭州成為2011年中國 房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示,2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49%,而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53%。降價促銷成了杭州樓市主旋律,不少區域樓盤價格接近於3年前,但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中,2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》,安排了1億元資金,用於建立租房補助和購房補助機制,只要是在下沙落戶的居民,購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命「松限」不同,杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停,高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方週末記者透露,這家地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙,「一個門店有八百多萬營業額,就因為年底的購房補貼政策,讓二手房成交量猛增」。

樓市白衣騎士

2011年年底,浙江一家身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三家公司,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

事實上,在前幾次的中央房地產調控時,杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月,杭州試點「購房入戶」政策,外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元/平方米,飆漲至2007年的9042元/平方米。

2008年年底,浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機,六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。「多虧政府出台政策,土地出讓金可緩繳半年,才讓我有機會緩過來。」宋衛平曾經這樣對南方週末記者感嘆。

不僅如此,杭州市政府在當時還出台了《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》,從供需兩方面,回調各項從緊的房地產政策,隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據,2009年杭州平均房價幾乎翻了一番,突破了2萬元/平米大關,與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者,2009年的杭州土地收入達1200億元,在全國排名第一。

而 就在2011年年末的一次秘密約訪中,浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救:房子賣不出去,巨額債務卻即將到期,政府能否幫忙騰挪一兩個項 目?據這位開發商透露,杭州市一位領導當即回應,讓其去找政府下屬公司商量。旋即,杭州政府下屬三家公司,杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發 商伸出了援手,將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去,實現曲線「退地」。

「現在最大的問題是,政府現在也沒錢了,2012顯然大家都很艱難。」剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方週末記者透露。

大基建衝動

2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元,其中2010年為645.22億元。

從2012年起,地方政府巨額債務進入還貸高峰,但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說,這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩,恰好出現在它們處境艱難的時期,因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止,還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15%,高於警戒線10.15個百分點,轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

「過去幾年,杭州因大規模的城建,欠債較多。」浙江大學房地產研究所所長趙杭生說,過去三年杭州土地收入總計近3000億元,但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍牆。當時的杭州市委書記王國平提出了杭州的「城建藍圖」,構建以「國際花園城市」和「生態城市」為目標的綠色大都市。

到了2003年國慶,西湖全線實現無障礙免費遊覽,是當時唯一一個免費的5A級風景名勝;2007年開始,杭州又斥資1000億,修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱,2003年至2010年,杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元,比上年增長7.2%;最近杭州市的一次工作會議披露,2012年杭州交通系統還將投資120億元,用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善了杭州環境,並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間,杭州居住環境、城市形象地位,提升至各城市前列——但這些藍圖的實現,都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來?錢只能從土地裡來。

土地財政之困

「土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金」。

幾乎很少有人知道,中國爭議頗大的土地招拍掛制度,最早是杭州市引進的。

1997年,杭州市成立了土地儲備中心,並在第二年出台了第一個地方土地儲備條例,並在1999年推出了土地招拍掛制度。從此,杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿,作為先進經驗被快速複製。

和 開發商一樣,杭州市政府也很懂得「惜售」,招拍掛以來一直用「飢餓」的方式供地,保持土地的「賣方市場」,並且出台各種地方政策扶持房地產的發展——這種 「綁」在土地上的城市發展,迫使杭州市的土地越賣越貴,以保持城建資金平衡,同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地,年年攀升的房價引發更加狂熱 的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是,它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入,並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱,這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時,中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定,讓地方政府非常難受。

「杭州之所以屢屢救市,還是因為土地財政所困。」據趙杭生估計,土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例,城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的,連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金,一旦土地賣價不好,基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方週末表示,由於遭遇了資金鏈危機,2012年綠城的主題是生存,不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出,2011年11月和12月,有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示,由於新樓盤銷量下降,2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局,就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去,將會有更多開發商採取觀望態度,包括杭州在內的財政將受到重大衝擊。

2月14日,杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議,計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖「水上飛機」等項目。「這200億元從哪裡來?」趙杭生聲稱,「顯然只能來自賣地。」

杭州 賣地 困難 土地 財政 之困
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