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有「上海姑爺」稱號的瑞安主席羅 康瑞，自從把上海石庫門建築群，悉心包裝而成上海新天地後，除帶挈瑞安揚名海內外，更直接推高新天地附近的瑞安物業售價。最近推出的翠湖天地御苑，呎價高 達七千多元。內地各城市見瑞安計仔了得，遂紛紛向瑞安送上優質地皮，讓瑞安再延續其上海新天地的神話，鄰近上海的杭州，就複製了一個西湖天地。 不過西湖天地落成兩年多以來，原來生意十分慘淡，在那兒開業的租戶更大呻生意難做，紛紛離場；瑞安唯有攬上身自行經營，既做業主又做租客，甚至把丟空的店鋪改作員工澡堂，情況狼狽不堪。 這 個以園林景色為主題的西湖天地，未能像上海新天地吸引到年青人作為蒲點，反而聚集了老人家來做運動或下棋；就算是來自日本或香港的遊客，只到來欣賞園林景 色拍照留念，之後便乘船暢遊西湖，絕少留低用餐，最多亦只買杯Starbucks咖啡。一杭州人說：「這個西湖天地對我們來說，太高檔啦。在外面食，每餐 每人最多五十元，這裡閒閒哋要花二、三百元，消費太高啦。」 食肆變街邊檔 西湖天地未為杭州人受落，先告「不支」離場的是日本高級麵包店Pao's。Pao's每個麵包由七元至十多元不等，相反在杭州一、二元已可買到，結果Pao's經營約半年便告結業。在苦無租客問津下，瑞安只好自己揹上身經營，並改名為湖蝶屋。 湖 蝶屋走低檔路線，鋪頭前放了賣三元至五元的茶葉蛋、粟米棒等食物的車仔檔。與店內歐洲式的陳設格格不入，飯市時間只有零星一、兩桌客人，而食的都是十四、 六元一碗的麵條。為了節省成本開支，該店日間不開燈，顯得陰沉。湖蝶屋與西湖天地其他餐廳過百元消費的高檔格局，顯得格格不入。 湖蝶屋旁的古董店古美繡，在經營約一年後亦告結業。瑞安眼見反正鋪位租不出，索性把該店與相鄰的畫廊打通，裝上熱水管，成為員工淋浴的澡堂，十分騎呢。 港商呻笨 捧 羅康瑞場的港商，亦叫苦連天。由梁廷斌、梁廷鏘兄弟開設的采蝶軒，在上海新天地開首間店鋪，第二個月已有錢賺，三年內投資的千多萬已回本。梁廷鏘於是食過 翻尋味，繼而在西湖天地投資五、六百萬元開設一間名為湖蝶的東南亞餐廳。「我們最初想做平均消費百多元的客，但原來杭州人消費好低，要五十元以下才有生 意，自開業以來都無好過，所以做了一年後，我們俾番業主瑞安自己做。這是痛苦的經驗，我都不敢再在杭州開店。」梁廷鏘道。 湖蝶東南亞餐廳的失敗，箇中原因亦與滬、杭兩地人的飲食口味差異有關。該店服務員說：「杭州人飲食習慣很保守，他們要求食物煮到好熟，廣東白灼蔬菜根本不是他們的口味。他們又嫌新加坡的咖喱味道怪，所以都不大喜歡吃。這裡生意很差，最好時生意也坐不了一半椅子。」 平租吸客於事無補 西湖天地內的店鋪現有十三間，當中涌金樓、西湖天地專賣店、湖蝶東南亞餐廳、翡翠音樂酒吧及湖蝶屋共五間食肆，已收歸為瑞安直接經營。 其 實瑞安最初為西湖天地招租時，亦波折重重，如在上海新天地甚吃得開的翡翠飲食集團，本來無意到杭州開店，但瑞安提出願意入股西湖天地的翡翠花園酒家，才肯 落疊。「杭州的生意是全國最差的，這裡投資一千七百萬，都不知幾時可回本。我們老闆覺得杭州消費能力不及上海，本來無意在此開店，但瑞安一味邀請老闆來此 開。」翡翠花園酒家主任朱荊說。 西湖天地首期佔地三十多萬呎，但由於公園式的設計，令瑞安招租困難。「當時瑞安日日打電話來推銷，租金出到 比市價低一半，約五、六毫美金一平方米一天，有些商戶更甚至免租。不過，在公園內很難做生意，你會不會為食碗麵特意走去公園食呀？所以我們無租。」上海一 麵店負責人道。 滬杭兩地條件懸殊 西湖天地雖是上海新天地的複製品，但兩地設計格局迥異。上海新天地位於盧灣區商業中心地帶，店鋪逾百家，位置集中；而且集餐飲、娛樂及零售於一身，加上附近寫字樓林立，商業消費氣氛濃厚，為該地帶來不少客源。 相 反，西湖天地距離杭州商業中心的武林廣場一帶十多個街口，步行要逾半小時，加上西湖天地內逾七成用地作綠化用途，而每家店鋪外種了竹樹間開，自成一國。置 身西湖天地中，恍如置身香港公園，做運動的人多，有消費意欲的人少。「由於西湖天地一期只有餐飲，比較單調，而且又在公園內，很難聚人氣。若有二期，會熱 鬧些，又可解決一期無停車場的問題。」西湖天地一租客期望道。 二期工程膠着 西湖天地二期遲遲未能動工難以凝聚人流，亦是整個項目的死穴。 本 來瑞安的大計是把二期發展為集餐飲、零售、娛樂的綜合性廣場；在一、二期之間有條馬路分隔，瑞安打算挖一條地下通道打通，並建大型停車場，以吸納人流。瑞 安一直以來對外公布，二期工程會於○五年五月完工，但因搬遷問題，工程一再拖延。眼前的二期範圍，房屋林立，雖然牆壁上印了一個「拆」的紅字已兩年，但居 民的生活一切如常，並無打算遷出，更有居民入稟法院抗爭。 西湖二期涉地廿多萬呎，業權原屬於市政府，○二年該地皮轉到瑞安旗下。這裡原住了 四百五十三戶居民，二○○三年五月，杭州市房產管理局要求居民於兩個月內搬遷。據居民表示，拆遷範圍內的房屋，平均賠償每平方米五千九百元人民幣（每呎約 五百四十八元港幣），為了順利進行搬遷，政府出動銀彈政策，在一個月內遷出的居民，可得額外獎金一萬六千元。然而，目前該區還剩下百多戶居民未肯就範，而 原先遷走的不少居民，亦搬回舊址。 告上法庭阻瑞安發達 「杭州市中心的房子最少要八千多元一平方米，賠償的錢根本不夠在原區買屋。再說，西湖邊的土地現市值四萬元人民幣一平方米，我們不知誰是羅康瑞，但就知這塊地是用來給瑞安發展西湖天地。政府沒理由要我們虧蝕那麼多錢，但就讓發展商賺大錢！」未肯就範的居民張先生氣憤難平。 為 了爭取利益，住在該地段的十四名居民，聯名籌錢四萬多元人民幣，聘請律師入稟杭州市中級人民法院，分別狀告杭州市的房產管理局、規劃局、國土資源局及中國 銀行業監督管理委員會浙江監管局四個政府部門。官司審判由二○○三年七月至翌年十二月，由中級法院打至終審的高級法院。法庭裁定杭州市房產管理局及市規劃 局在發放房屋拆遷許可證程序上違法，因此下令當局採取補救措施。 其中一項補救措施，就是要把西湖天地二期的地皮使用權重新拍賣。 杭州市政府於二○○三年十二月中旬，刊登報紙拍賣該地皮使用權，要求參與拍賣競投的公司，必須是境外公司、而且曾成功地從事過歷史街區風貌保護的開發建設和經營，才有權競投。從條件來開，似乎為瑞安度身而設。結果在半個月的拍賣期內，由瑞安旗下三間子公司即瑞安兆威、瑞安君業及瑞安啟豪三家公司，聯合以二億八千五十萬元人民幣，即每平方米約一萬四千元，遠低於市價四萬元投得。 拖延上市大計 雖 然二期地皮的使用權已落入瑞安手上，但在國內要動遷，必須得到市政府出面。然而中國各城市近年發生不少因拆遷房屋，引致警民衝突、自焚及上京投訴等社會問 題，中央前年年中就發出《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》，令杭州市政府不敢輕舉妄動。所以瑞安二期工程何時展開，仍是未知之數。 瑞安計劃在武漢及重慶複製新天地，連同多個國內房地產項目，已於二○○四年中旬注入瑞安旗下的瑞安房地產發展有限公司，並打算在今年分拆上市。現在西湖天地租客仍在苦海掙扎，二期地皮亦未到手，分拆上市這個嗗水大計分分鐘要押後。 |
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