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新天地神話杭州難續

2006-1-12  NM




有「上海姑爺」稱號的瑞安主席羅 康瑞,自從把上海石庫門建築群,悉心包裝而成上海新天地後,除帶挈瑞安揚名海內外,更直接推高新天地附近的瑞安物業售價。最近推出的翠湖天地御苑,呎價高 達七千多元。內地各城市見瑞安計仔了得,遂紛紛向瑞安送上優質地皮,讓瑞安再延續其上海新天地的神話,鄰近上海的杭州,就複製了一個西湖天地。

不過西湖天地落成兩年多以來,原來生意十分慘淡,在那兒開業的租戶更大呻生意難做,紛紛離場;瑞安唯有攬上身自行經營,既做業主又做租客,甚至把丟空的店鋪改作員工澡堂,情況狼狽不堪。

這 個以園林景色為主題的西湖天地,未能像上海新天地吸引到年青人作為蒲點,反而聚集了老人家來做運動或下棋;就算是來自日本或香港的遊客,只到來欣賞園林景 色拍照留念,之後便乘船暢遊西湖,絕少留低用餐,最多亦只買杯Starbucks咖啡。一杭州人說:「這個西湖天地對我們來說,太高檔啦。在外面食,每餐 每人最多五十元,這裡閒閒哋要花二、三百元,消費太高啦。」

食肆變街邊檔

西湖天地未為杭州人受落,先告「不支」離場的是日本高級麵包店Pao's。Pao's每個麵包由七元至十多元不等,相反在杭州一、二元已可買到,結果Pao's經營約半年便告結業。在苦無租客問津下,瑞安只好自己揹上身經營,並改名為湖蝶屋。

湖 蝶屋走低檔路線,鋪頭前放了賣三元至五元的茶葉蛋、粟米棒等食物的車仔檔。與店內歐洲式的陳設格格不入,飯市時間只有零星一、兩桌客人,而食的都是十四、 六元一碗的麵條。為了節省成本開支,該店日間不開燈,顯得陰沉。湖蝶屋與西湖天地其他餐廳過百元消費的高檔格局,顯得格格不入。

湖蝶屋旁的古董店古美繡,在經營約一年後亦告結業。瑞安眼見反正鋪位租不出,索性把該店與相鄰的畫廊打通,裝上熱水管,成為員工淋浴的澡堂,十分騎呢。

港商呻笨

捧 羅康瑞場的港商,亦叫苦連天。由梁廷斌、梁廷鏘兄弟開設的采蝶軒,在上海新天地開首間店鋪,第二個月已有錢賺,三年內投資的千多萬已回本。梁廷鏘於是食過 翻尋味,繼而在西湖天地投資五、六百萬元開設一間名為湖蝶的東南亞餐廳。「我們最初想做平均消費百多元的客,但原來杭州人消費好低,要五十元以下才有生 意,自開業以來都無好過,所以做了一年後,我們俾番業主瑞安自己做。這是痛苦的經驗,我都不敢再在杭州開店。」梁廷鏘道。

湖蝶東南亞餐廳的失敗,箇中原因亦與滬、杭兩地人的飲食口味差異有關。該店服務員說:「杭州人飲食習慣很保守,他們要求食物煮到好熟,廣東白灼蔬菜根本不是他們的口味。他們又嫌新加坡的咖喱味道怪,所以都不大喜歡吃。這裡生意很差,最好時生意也坐不了一半椅子。」

平租吸客於事無補

西湖天地內的店鋪現有十三間,當中涌金樓、西湖天地專賣店、湖蝶東南亞餐廳、翡翠音樂酒吧及湖蝶屋共五間食肆,已收歸為瑞安直接經營。

其 實瑞安最初為西湖天地招租時,亦波折重重,如在上海新天地甚吃得開的翡翠飲食集團,本來無意到杭州開店,但瑞安提出願意入股西湖天地的翡翠花園酒家,才肯 落疊。「杭州的生意是全國最差的,這裡投資一千七百萬,都不知幾時可回本。我們老闆覺得杭州消費能力不及上海,本來無意在此開店,但瑞安一味邀請老闆來此 開。」翡翠花園酒家主任朱荊說。

西湖天地首期佔地三十多萬呎,但由於公園式的設計,令瑞安招租困難。「當時瑞安日日打電話來推銷,租金出到 比市價低一半,約五、六毫美金一平方米一天,有些商戶更甚至免租。不過,在公園內很難做生意,你會不會為食碗麵特意走去公園食呀?所以我們無租。」上海一 麵店負責人道。

滬杭兩地條件懸殊

西湖天地雖是上海新天地的複製品,但兩地設計格局迥異。上海新天地位於盧灣區商業中心地帶,店鋪逾百家,位置集中;而且集餐飲、娛樂及零售於一身,加上附近寫字樓林立,商業消費氣氛濃厚,為該地帶來不少客源。

相 反,西湖天地距離杭州商業中心的武林廣場一帶十多個街口,步行要逾半小時,加上西湖天地內逾七成用地作綠化用途,而每家店鋪外種了竹樹間開,自成一國。置 身西湖天地中,恍如置身香港公園,做運動的人多,有消費意欲的人少。「由於西湖天地一期只有餐飲,比較單調,而且又在公園內,很難聚人氣。若有二期,會熱 鬧些,又可解決一期無停車場的問題。」西湖天地一租客期望道。

二期工程膠着

西湖天地二期遲遲未能動工難以凝聚人流,亦是整個項目的死穴。

本 來瑞安的大計是把二期發展為集餐飲、零售、娛樂的綜合性廣場;在一、二期之間有條馬路分隔,瑞安打算挖一條地下通道打通,並建大型停車場,以吸納人流。瑞 安一直以來對外公布,二期工程會於○五年五月完工,但因搬遷問題,工程一再拖延。眼前的二期範圍,房屋林立,雖然牆壁上印了一個「拆」的紅字已兩年,但居 民的生活一切如常,並無打算遷出,更有居民入稟法院抗爭。

西湖二期涉地廿多萬呎,業權原屬於市政府,○二年該地皮轉到瑞安旗下。這裡原住了 四百五十三戶居民,二○○三年五月,杭州市房產管理局要求居民於兩個月內搬遷。據居民表示,拆遷範圍內的房屋,平均賠償每平方米五千九百元人民幣(每呎約 五百四十八元港幣),為了順利進行搬遷,政府出動銀彈政策,在一個月內遷出的居民,可得額外獎金一萬六千元。然而,目前該區還剩下百多戶居民未肯就範,而 原先遷走的不少居民,亦搬回舊址。

告上法庭阻瑞安發達

「杭州市中心的房子最少要八千多元一平方米,賠償的錢根本不夠在原區買屋。再說,西湖邊的土地現市值四萬元人民幣一平方米,我們不知誰是羅康瑞,但就知這塊地是用來給瑞安發展西湖天地。政府沒理由要我們虧蝕那麼多錢,但就讓發展商賺大錢!」未肯就範的居民張先生氣憤難平。

為 了爭取利益,住在該地段的十四名居民,聯名籌錢四萬多元人民幣,聘請律師入稟杭州市中級人民法院,分別狀告杭州市的房產管理局、規劃局、國土資源局及中國 銀行業監督管理委員會浙江監管局四個政府部門。官司審判由二○○三年七月至翌年十二月,由中級法院打至終審的高級法院。法庭裁定杭州市房產管理局及市規劃 局在發放房屋拆遷許可證程序上違法,因此下令當局採取補救措施。

其中一項補救措施,就是要把西湖天地二期的地皮使用權重新拍賣。

杭州市政府於二○○三年十二月中旬,刊登報紙拍賣該地皮使用權,要求參與拍賣競投的公司,必須是境外公司、而且曾成功地從事過歷史街區風貌保護的開發建設和經營,才有權競投。從條件來開,似乎為瑞安度身而設。結果在半個月的拍賣期內,由瑞安旗下三間子公司即瑞安兆威、瑞安君業及瑞安啟豪三家公司,聯合以二億八千五十萬元人民幣,即每平方米約一萬四千元,遠低於市價四萬元投得。

拖延上市大計

雖 然二期地皮的使用權已落入瑞安手上,但在國內要動遷,必須得到市政府出面。然而中國各城市近年發生不少因拆遷房屋,引致警民衝突、自焚及上京投訴等社會問 題,中央前年年中就發出《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》,令杭州市政府不敢輕舉妄動。所以瑞安二期工程何時展開,仍是未知之數。

瑞安計劃在武漢及重慶複製新天地,連同多個國內房地產項目,已於二○○四年中旬注入瑞安旗下的瑞安房地產發展有限公司,並打算在今年分拆上市。現在西湖天地租客仍在苦海掙扎,二期地皮亦未到手,分拆上市這個嗗水大計分分鐘要押後。


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