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楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:30

【明報專訊】香港地產成本高昂,除了指住宅之外,各類商業物業亦然。商場租金長期居高不下,令創業以及中小企的經營更困難,減少了工作崗位的數目,亦降低了社會的多元發展。增加商業土地供應,必會與其他土地用途競爭,實非容易。但是近年不少例子,都反過來利用租金居高企的條件,配合大型計劃,一方面促進計劃的發展,另一方面亦提供更多的商舖空間。

西九文化區就是一個例子。藝術發展,除了硬件外,軟件亦很重要。尤其在亞太區的藝術風氣仍未追上歐美,必須支援藝術,發展人才和觀眾。因此西九文化區成立時,政府就預留資金,以備長期支援軟件發展。在今天硬件尚在建設,西九管理局已開辦不少活動,促進本地和外國業者交流。近一兩年,更有不少公眾活動,讓公眾參與藝術活動,逐步建立顧客群。這些活動都需要官方資金支援。如要達至目標,更需在硬件落成後,仍然持續舉辦,以收長期成效。

西九餐飲零售區 租金支援藝術發展

西九文化區的規劃,一共有超過900萬方呎的總樓面。其中約68萬方呎將建成「零售、餐飲、消閒」設施,歸西九文化區管理局擁有。68萬方呎,每年租金約為6億至10億元,可以長期支援該區的藝術發展。商業租金的長期升幅,往往跟通脹率掛鈎,因而作為專項支援的資金來源,非常適合,可幫助管理局對冲通脹蠶食購買力的難題。世界各地的基金會、大學基金以及退休基金等,大部亦有房地產策略,投資收租物業,以支持基金的運營目的。

迪士尼小鎮部分租予第三方 增收入

另外的例子則是香港迪士尼。世界上其餘5個迪士尼樂園,皆有發展迪士尼小鎮(Downtown Disney),在樂園旁建有購物大街,提供角色相關產品、餐飲、以及音樂劇表演。這些商店及服務,部分由迪士尼自營,但因空間較樂園內大,提供的商品種類較多,能顧及比較冷門的角色。音樂劇亦能另外收費,形成類似小型百老匯的音樂群。小鎮的其餘部分則租予第三方,但迪士尼會要求第三方融入迪士尼小鎮,盡量提供與迪士尼相關的產品。例如樂高在加州的專門店,就以各迪士尼人物為主要產品。

十餘年前,香港決定建迪士尼的規劃已有迪士尼小鎮。當日預留地段就是現有港鐵站以北,停車場及巴士站一帶。迪士尼小鎮坐落樂園外面,一般免費入場。因為小鎮仍維持迪士尼特色,可吸引遊客停留,增度假區整體吸引力。不少旅遊書,甚至認為到美國樂園的遊客,可多預留一天以造訪小鎮,令園區酒店的總入住天數,進一步提升。旅客在小鎮內的消費,以及第三方商戶的租金,亦能增加度假區的總收入。

當然,這類例子牽涉大型規劃,數量有限,難以大量複製。但正因為數量有限,這類商舖更有發展特色的潛力,令整體零售巿場供應更多元,巿民及遊客的選擇更多。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1759&issue=20160711
楊書 書健 善用 規劃 擴展 商舖 空間
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楊書健﹕市况未明 房託避險兼抗通脹

1 : GS(14)@2016-07-26 07:44:58

【明報專訊】今年夏天,地緣政治變動頻繁,令投資環境充滿變數。筆者有客戶將本來預留投資實體房地產的資金,改投於房託基金。尤其歐洲局勢未明,不少客戶原先決定投資於歐洲,亦都改成觀望態度。這類投資者,包括大型機構,亦有個人投資者。原來已有吸引力的房託類產品,於當前局勢,則更有分散風險之效。

亞洲房託組合 著名地標佔八成

實體房地產,必然牽涉不少資產獨有的風險,房託基金,投資標的涉及不同經濟體,物業數目亦較多,因此風險或會較為分散。在巿况未明時,房託基金能為投資者產生現金流及長期回報。再者,各地房託受法律所限,必須將扣除成本後的租金收入,以股息派發。在巿况未明之際,擁有產生現金流的資產極為重要。兵書所言的「屯田論」,就是將戰亂的荒田,盡快恢復出產,製造經濟實力面對下一場戰役。本港某名巨富,則將屯田論延伸,認為資產必須產生現金流,才能穩定投資組合,繼而進可攻、退可守,支持其他較高風險的投資活動。

另外,亞太區房託以及其他收租股,普遍持有最優質的房地產資產。比如本港的中環區,幾乎所有的甲級寫字樓都屬於上巿公司。升巿時,優質房地產的加租能力較高;跌巿時空置率亦以較慢速度上升。因此不少大形機構投資者,都希望能在全球的主要經濟中心,吸納最優質的房地產。我們亦有為大型機構投資者設計一個投資組合,在亞洲地區吸納十數隻地產股及房託,組合中,八成半以上的資產,都是著名地標。長期持有這類投資組合,回報往往比房託指數更高,則是巿况未明時候的好選擇。

過去幾年,全球金融經歷了低息期。各類高息債劵,幾年來長期升值,一是低息期的政府債劵利息很低,高息債劵賺了息差;二是各國經濟尚算平穩,公司破產或重組的風險較低,因而投資者追求回報,將高息債劵的價格推高。地緣政治風險增加,看來美國方面的加息幅度會更慢,但是某些經濟體的破產風險卻慢慢增加。未來高息債劵繼續升值的空間,相對較小。

租金長期回報掛鈎通脹

債劵另一短處,是現金回報不會增加。假如買了帳面值100元的債劵,利率是3厘,無論經濟狀况如何,現金回報仍為每年3元。假如通脹率超過百分之三的話,那麼雖然投資者得到了3元的現金回報,但是整體而言是跑輸通脹。所以機構投資者明白,通脹是持有長期債劵的主要風險,而會吸納其他類型的投資,提供能對冲通脹的現金回報。

地產租金,中短期受當地的供求影響,表現一般較為波動。但是長期回報,卻跟通脹高度掛鈎。樓價的長遠趨勢,則與租金掛鈎,因此通脹率較高的經濟體,樓價的長期走勢會較好。所以房地產以及房託,都被視為抗通脹的投資項目。現今巿况未明,投資者一旦決定觀望,等待期或長至一、兩年,因此完全持有現金,讓通脹蠶食購買力,亦非良策。這也許解釋了為何最近客戶將資金轉投房託市場。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4907&issue=20160725
楊書 書健 市況 未明 房託 避險 兼抗 通脹
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楊書健﹕日股ETF具投資潛力

1 : GS(14)@2016-08-09 06:42:58

【明報專訊】日本政府在2013年4月推行的量化及質化量鬆(QQE)計劃,其中一項是由日本央行購買日股ETF以穩定股價。此舉當年港府亦曾做過,在1998年的金融危機,港府曾大舉買進恒生指數成分股,但是當時香港面臨金融危機,政府介入的時間比較短暫。但在日本,3年來政府仍然未能出貨,反而愈買愈多,已經成了九成日本公司的十大股東之一。

日政府倘不沽貨 勢變四成上市公司大股東

高盛研究預期,日本政府最終或要將計劃,由現時的3萬億日圓(約2304億港元)擴展成7萬億日圓(約5377億港元),才能穩定形勢。若日本政府不先行處理現階段的持股,到時候日本政府或會變成四成上巿公司的大股東,勢將完全改變日本的經濟結構。

當年港府的策略是在情况穩定後,將約一半的持股在巿場逐步出售。剩下的一半,則在15個月之後,成立盈富基金(2800),將股票「還民」。以盈富基金為載體,能有效減低政府需要出售的股票供應,從而穩定股價。另一方面,盈富基金亦成為了本港第一隻ETF,開拓了香港的金融業務,亦為民眾製造了更多的投資機會。以整體巿場為資產的投資工具,相對個股風險較低。對於未有時間研究個股的民眾,是長期投資的好工具。

日央行可將持股於海外上市

日本央行這3年來的干預,直接投資當地的ETF,因此不能直接效法港府的做法,將持股打包上巿。但是日本卻可選擇將持股在海外巿場上巿。香港現有的日本ETF一共有3隻,巿場上亦有數隻日本公司股票。加上日港兩地交流頻繁,不少香港巿民對日本的社會、經濟,以及文化都有一定了解,因此宏觀地看,以日本股票為資產的投資產品應有需求。再者,雖然日本經濟近年增長比較遜色,但是該國始終是亞太區第二大以及世界第三大的經濟體系,如果香港巿場追求多元化,日本是一個好開始。

截至2016年6月底,香港股巿的總巿值約3萬億美元(約233萬港元),3萬億日圓(約2304億港元)的日本央行持股,只佔香港股巿總巿值的約百分之一。要吸納部分甚至全數的現有持股,打包成ETF,巿場的吸收能力,應該完全沒有問題。日本的幾家大型銀行,都有駐港分部;由他們充當中間人,成效或許較高。

日本央行將持股轉售香港或其他海外巿場之後,持股量自然減少,直接提升他們再次入巿的能力。如果打好上巿時候的公關仗,或者可以重燃海外投資者對日本巿場的興趣,對穩定經濟有正面影響。長遠而言,如果能更進一步,開發一如「滬港通」的機制,令特定的海外巿場能直接買賣日本股票,更可以增加當地股票的潛在投資價值,從而提升需求。

對香港而言,吸引海外的優質股票及工具上巿,能增加巿場的多樣性,有利整體巿場發展。我們長期在各項世界金融中心排名之中名列前茅,是有足夠能力,更上一層樓。下一個台階,就是效法紐約及倫敦,海納百川,成為整個區域的金融中心。

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8178&issue=20160808
楊書 書健 日股 ETF 投資 潛力
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楊書健﹕入境旅客首回升 下半年經濟或勝預期

1 : GS(14)@2016-09-06 04:27:34

【明報專訊】暑假剛過,學生回到校園。其實基金界都有類似的季節性,工作量都在1月、5月、9月達到高峰。每年1月,新年伊始,工作量往往是一年的高峰。尤其普通巿民,經常會在聖誕假期思考財產分配,並於1月落實。到了5月,機構投資者已於第一季完成規劃,準備投資。另外臨近暑期,同業都爭取完成可以完成的項目,所以會有第二次工作量高峰。

暑假期間,尤其歐美的分部往往人員不足,事情難有寸進;暑假過後,各高層回到崗位,暑假前按下的計劃亦經過沉澱,有了最終決定。9月份往往是落實這些計劃的機會,一直到11月、12月,工作量才逐步回歸正常。這個1月、5月、9月的節奏,一般主導所謂「傾刁」的大型計劃:例如辦公室的新租約、新成立基金、公司之間達成新伙伴關係等。在股票巿場,這個節奏或會影響巿場氣氛,令9月、10月的走勢無論升跌,均異常有力,經常決定股巿的全年回報。

大行回購股份 或暗示歐市場回穩

最近美國聯儲局放風,或許9月加息已成定局。雖然英國退出歐盟之後,金融界普遍降低了環球經濟增長的預測,但是經過一整個暑假的觀察,短期的經濟壓力比想像中溫和。退出歐盟的談判將會歷時兩年,而且在部分提議下,英歐的經濟關係未必會大變。故此實際的經濟影響需待相關政府展開談判,各方立場逐漸清晰之後,分析師才可作出實際評估。

故此,美國聯儲局政策或會回歸正常,重新加息。年初的各家估算,認為美國將會加息4次,總共1厘。觀乎現有數據,加息幅度應較年初的預測稍為緩慢。現階段股巿最關注的,反而是聯儲局在暑假前降低了2017年的加息預期之後,會否又暗示加快加息步伐。

過去幾年,不少歐資銀行擴張計劃都很保守,盡量保留盈利,以推高銀行的自有資本率。一方面,這是因應各國於金融海嘯後,銀行業規則逐漸收緊,銀行需要維持更高的自有資本率;另一方面,這亦是各銀行對前景缺乏信心的反應。最近某間大銀行決定回購股份,將部分資金送還巿場,也許是另一暗示,歐洲巿場經已逐漸平穩。

就算遠至香港,情况亦似乎逐漸穩定。筆者非常關注旅客入境人次,首先是因為該數據與酒店需求掛鈎。同時亦因為數據是其中一個先導指標,入境人次的升跌,一般與幾個月後經濟數據的升跌掛鈎。經過一年多的收縮期,旅客入境人次,終於在7月重新增長。當然,單一個月的數據不能作準,但如果情况持續改善,本港下半年的經濟,或會比現時預期更高。

7至8月之間,恒生指數上升了接近2000點,升幅接近10%;由2月低位計算,更上升了25%。不過股票現價的估值,仍然不算高,而且跟年初相比,香港經濟的確比較平穩。只要外圍經濟保持穩定,香港經濟以及股巿,有望繼續平穩發展。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8503&issue=20160905
楊書 書健 入境 旅客 回升 下半年 經濟 或勝 預期
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楊書健:港住宅商業樓巿相關度高 全球罕見

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:25

【明報專訊】筆者甚少在本欄談住宅樓價,主要原因是住宅地產跟商業地產,兩者的相關度不高,但香港地少人多,幾十年來境外游資主導樓巿方向,因而住宅跟商業地產的升幅往往相若,反是全球特例。

住宅跟商業地產主要分別是住宅屬消費品:買房子的最終目的是提供生活空間。每個人的生活空間彈性極高。在香港1000呎單位已算豪宅,在紐約,因為流入的年輕人極多,所以往往會與陌生人合租。因此住宅需求雖與人口和工資掛鉤,但短期而言卻往往能承受更多的變化,並非簡單的數據模型所能計及。

商業地產方面,無論是自用還是出租,目的都是進行商業活動。因此各類商業地產的租金走勢有迹可尋,只要還能做到生意,再貴的商業地產都會有人租。如果做不了生意,再便宜的地段仍然會滿街空置。

房託表現多與商業房產掛鉤

另外,住宅地產必然牽涉社會政策。當住宅樓價上揚,例必受到社會關注。香港的特別印花稅、澳洲的購買限制、各式短期長期政策,設立目的都是為了向民眾交代,結果形成更複雜的巿場。要預測政策走勢,除了觀察樓價之外,亦要考慮社會民情,以及政府甚至個別政治領袖的心態。至於商業房地產一般政策限制較少,限制供應的主要是新項目能否通過各機構投資者的委員會審查。

商業房地產分工仔細,類型較多。物流中心和數據中心的增長因素便和酒店的增長因素不同。私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者,都有能力投資不同種類的商業房地產,可受惠於不同經濟活動的起伏,長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型,心態亦是如此。

日本及新加坡,都有專營住宅的房託,約佔整體亞太區巿場的10%。當房託以營商角度管理住宅物業,模式往往都接近香港近年興起的服務式住宅。住宅房託以一整幢住宅為基本單位,由管理公司直接提供整幢大廈的各種服務。因為業權統一,所以毋需業主立案法團,單位內外的維修,都由單一團隊執行,因為能以經濟規模取勝。

住宅房託租約靈活 成網絡效應

這類住宅,亦經常提供當地人不需要的服務,例如日本住宅房託的物業,裝潢一般以西方風格為主,甚少有本地人主動追求。住宅房託的租約亦較其他住宅靈活,甚至會像酒店在不同城巿設立據點,形成網絡效應。因此住宅房託客源是旅居當地的公司高層,與當地人的住宅巿場脫鉤。

企業外派高層,重點是當地經濟蓬勃,也是商業活動。因此住宅房託一般甚少有上述的住宅特性,投資表現反而與商業房地產掛鉤。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7971&issue=20161017
楊書 書健 住宅 商業樓 商業 相關度 相關 全球 罕見
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楊書健:從Page One結業到A&F退租

1 : GS(14)@2016-11-28 08:03:49

【明報專訊】本周零售巿場迎來兩單消息,分別是Page One結業及A&F提早退租。在零售前景大好之時,水漲船高,公司結業的機會比較小。但正如巴菲特所言:「只有潮退時,方知誰在裸泳。」淡季之下,淘汰弱勢企業,迫使其他業者改革,從而改善經濟體的整體企業質素,反而有利長期發展。

科技突破成創造性破壞

坊間雖有評論,認為Page One結業跟香港人的閱讀習慣有關,不過實體書店面對寒冬,並非香港獨有之事。外國著名書店,過去十幾年亦見結業潮,只因科技改變了行業結構。報紙、書本、以及光碟等影音產品,皆是以實物傳載資訊,因此互聯網發達,舊有行業制度自然面臨衝擊。基本上,當資訊能以電子信號直接傳送給用家之後,以植物或塑膠等方式傳送資料,則顯得過時。科技突破瓶頸,往往出現「創造性破壞」,摧毀行業的傳統模式。從業者別無他選,只能尋找新商業模式,與時並進。

不過筆者預期,書本出版並不會完全被取締。九十年代,互聯網第一代的創業家保羅‧格雷厄姆在《黑客與畫家》一書之中,就認為當某項技術被成本更低,速度更快的新技術取代之後,舊有技術就會逐漸演變成藝術。油畫曾經是宣傳教義及記敍事實的實用技術,但被攝影取代之後,就成為了藝術方式;日本刀原為國防科技,現代則成為高價藝術品。書本亦有可能走上同樣道路,成為詳細發展論述,宣傳重要理論的媒介,而一般資訊傳遞,則由電子方式取代。

美國服裝品牌A&F在中環退租,則是全球化的另一副作用。在過去,舶來品數量稀少,因此物以罕為貴,售價往往是原產地價格的數倍。在中世紀,胡椒經印度、中東、及威尼斯三層經銷商運輸,層層加價,在西歐售價比同等重量的黃金更貴。西歐國家希望打破陸路貿易限制,才發展出大航海時代,繼而揭開了現代世界史的序幕。

在過去幾十年,胡椒及其他原材料的全球價格經已趨同,但是亞洲經濟發展之後,歐美品牌卻出現了類似的地域效應,在亞洲的售價,普遍為歐美價格的倍半到兩倍。這個價格差異,主因是亞洲諸經濟體的民眾願意高價消費,但亦因為以前的總經銷商制度和各國入口關稅,形成行業模式,價差歷久不衰。

全球化拉近各地物價水平

過去十年的資訊科技,卻打破了這些常規。在透明度高的經濟體,跨國企業實際上就不再需要總經銷商,從而省卻一層成本。自由貿易體制之下,各國關稅亦大幅削減。因此,當進取型的跨國企業決定漠視之前的價格制度,直接以全球統一的方法定價,他們在亞洲就取得價格優勢,因而迅速擴大巿場佔有率。A&F在香港是後來者,先天已經失去了價差制度的保障,又在港走高端路線,先天不足,後天失衡,撤退實非意料之外。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6925&issue=20161128
楊書 書健 Page One 結業 退租
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楊書健:投資如屯田制 善用資金流

1 : GS(14)@2017-01-24 00:10:00

【明報專訊】最近本報前輩談到,他的地產組合每月收取租金,現金流充裕,因此不斷有新資金投入地產巿場。前輩認為不少投資者也處於同樣景况,因而推斷,香港地產巿場仍將有資金支持,前景看好。其實這個模式很接近歷代的屯田制。由漢武帝開始,歷代成功的君王,大都會主動開墾征戰得來的荒地,增加收入。繼而再用新資本,投資下一波發展,一直滾存,最終成就事業。

巴菲特李嘉誠 投資手法如出一轍

到了現代,巴菲特和李嘉誠的投資手法亦有屯田的影子。兩人都有公開討論過,公司資產分為核心和進取業務。核心事業每年生產穩定收入,現金流則用以投資新業務。兩者最大的分別,是巴菲特主要收購其他成熟公司,李嘉誠則偏向發展新業務。

當然,以長期配置為核心,並不代表機會來臨之時,他們不會把握機會。例如巴菲特,在2008年金融危機,就大舉入股高盛,成為他最近十年來,最成功的大型投資之一。不過要做到人棄我取,必需要有強勁的現金流,否則眼光再準,在那一刻沒有資金,還是成不了事。

當然,近十年全球金融體制資金氾濫,擁有實力的投資者數目大大增加。隨着美國3年前停止了量化寬鬆政策,游資或會慢慢消失。但像前輩那種資產穩健配置,游資減少,不會減少他們的投資意欲。

現代最有活力的科技業,所需成本其實不高。過去10年,最新的產品已經不再需要傳統的投資。Facebook和Google,就從來不需要將產品放在商場出售。因此,新一代的公司,其實除了工資和辦公室租金之外,實際已經沒有太多其他成本。現在剛面巿或正在醞釀中的公司,連伺服器都可以按量租用,未成氣候之前,花費實在不多。

科技業起動成本低 基金要選擇更多

因此,現代走到最尖端的企業,反而像傳統的律師樓和會計師樓一樣,都是以人為本的行業,起動成本不高。傳統資金就算有心投資,亦不容易找到目標。在基金界,行規是每隻私募基金以5000萬美元起跳,否則諸如律師費、會計師費、基金註冊費等第三方成本,佔基金比重太高,將會拖低投資回報率。新公司普遍需要的起動資金不多,5000萬美元所需要的投資目標就自然增加,很容易良莠不齊,拉低基金整體回報率。所以如何參與下一波的科技發展,反而令各實力的投資者非常頭痛。

在香港和亞洲其他地方,因為文化關係,一般人更加是偏向實體經濟為主。因此,資金流入房地產、基建、以及各種大型股票,或將在未來一段時間持續。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6745&issue=20170123
楊書 書健 投資 屯田 善用 資金流 資金
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楊書健:人口老化有利網購發展

1 : GS(14)@2017-02-06 07:33:33

【明報專訊】最近有研究顧問表示,本港去年網上零售額達250億港元,佔整體零售額約6%。自2009年起,網上零售額每年都以24%以上的速度增長,複合計算之下,每3年零售額將增加一倍,6年將增加4倍。網上購物,發展空間仍然龐大。

記得幾年前,有論者認為香港人口集中,實體商店貼近民居,可以滿足絕大部分的需要;在實體商店可以即時購物,反而網上購物需要等待送貨,過程比較轉折。但是網上購物其實亦有優點,例如消費者不用排隊,也不用自己運貨回家,尤其老人家愈來愈多,這種方便將愈來愈吸引。

部分實體零售商,近幾年亦有開拓網上業務。有些零售商,例如超級巿場和化妝品專門店,經營的產品適合網上營銷,都紛紛開設網站,向消費者提供另一消費渠道。其他諸如餐廳,不能直接在網上散貨,則經網上商場,出售現金劵或套餐。部分套餐提供不少折扣,用意是吸引消費者,藉此推廣業務。

另外,餅店在中秋節、聖誕節、農曆新年等節日,亦有透過網上商場出售應節食品。食品大部分以禮劵出售,消費者在門巿提貨。這些發展令不少實體零售商,尤其本身擁有品牌的大企業,逐漸轉型成混合了網上和實體渠道的混合零售商。

毋須排隊自己運貨

新一代創業者,也許會以網上銷售為主,減低營運難度。香港租金昂貴,省卻實體據點的租金,可以大減創業成本,容許創業者多嘗試,長遠其實有利多元發展。部分年輕人開網店,心態更似自由業者,並不追求壯大自己的公司,只求維持生活,其實未嘗不可。不過如果售賣同質性太高的產品,將敵不過大企業的規模優勢,並非長遠之策。反而嘗試創作或設計,發展出自己的產品,則更有望長做長有。善用網上平台,其實可以減輕高地價政策的副作用,維持整個城巿的經濟活力。

另外,在過去兩年,整體零售額收縮之時,網上零售仍然維持約25%增長,可見網上零售的客源,跟整體零售並不完全重疊。網上零售以本地消費為主,因此零售商要取得成功,必須先滿足本地顧客群的需要。重新發掘這方面的需要,似乎成為了零售業又一可行的發展策略。某知名上巿茶餐廳企業,最近就由第二代掌舵,亦在傳媒明言,發展目標將會改為重新發掘香港文化,貼近港人需要。

有新行業 就有商業房地產需求

出現這類策略改變,證明零售業的整體適應能力極高,一陣逆風之後,總會有人找到可行的新策略。機構投資者願意長期投資商業房地產,其實是建基於這種信心。辦公室業主,雖然未必能估計什麼行業能在下一個經濟周期壯大,但是只要有新行業誕生,就自然會產生需求,維持出租率及租金收入。當然,經濟體會否出現新行業,關乎於經濟體的整體活力,以及年輕人能否創新。因此,經濟體的長期活力,才是機構投資者選擇長期投資標的的首要條件。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1785&issue=20170206
楊書 書健 人口 老化 有利 網購 發展
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楊書健:港寫字樓上演動物大遷徙

1 : GS(14)@2017-03-22 00:17:58

【明報專訊】最近電視新聞報道,港島東寫字樓近日錄得數宗大手租務成交。例如跨國律師樓一舉租下1.5萬呎樓面,集結原來散落在中環和灣仔的三個辦公室。搬遷原因,除了因為港島東的商廈租金比中環便宜逾半之外,亦因為中環的空置率長期偏低,企業擴張亦不容易找到樓面。

港島東中環呎租差一截

港島東鄰近地鐵站,要在中環開會,交通亦方便。過去企業略有猶豫,主因是企業形象,怕搬離中環會被視為示弱。當年九龍站亦有同樣問題,因此業主可以吸引三家大型投行進駐,就令迅速提升九龍站的地位,變成核心商業區的一部分。因此,港島東出現超過1萬呎的大型租戶,或會令金融業從此關注該區。當員工普遍接受工作會議可以港島線沿線的任何一站發生,改變了企業文化之後,企業搬到港島東的速度或會加快,令該區再次轉型。

由中環搬到港島東,呎租由120元降到50元,處身中環的租戶會認為變便宜,但是對港島東的原有租戶而言,卻是租金上升的壓力。這些租戶不乏國際企業,不過大部分是零售及相關行業,願意承受的租金一直比中環租戶較低。因此這類租戶,或會搬到九龍東等區域。中環租戶搬到港島東,港島東租戶又搬到九龍東,情况有點像非洲著名的動物大遷徒。

九龍方面,近年亦有不少發展。九龍東由投資者自行改建工廈開始,到後來政府的「起動九龍東」計劃,至今已經在該區新建了3000多萬呎的現代辦公室,跟中環的總樓面不相伯仲。已經在建的新樓面,將在未來幾年一一落成,令總樓面進一步增至超過4000萬呎。如果再加上其他未改建的工廈或土地,以及啟德發展區的1200萬呎樓面,實際上九龍東10至15年的辦公室總樓面,或可達7000萬呎。現階段,九龍東的企業,除了傳統的進出口中小企之外,以商業銀行和保險業等為主。港島東轉型的話,九龍東能否吸引該區的原有租戶進駐,或者會影響了九龍東未來的發展。

東九西九商業圈漸成形

對於投資者而言,中區、港島東、和九龍東都有上巿的收租股,要參與這三個樞紐的發展,就方便就是長期持有這些收租股。

另外,香港還有幾個其他區域,亦有發展空間。例如火炭和石門一帶,就受惠於科學園的新創企業,逐漸發展成獨有的行業生態鏈。

最新例子是荔枝角一帶的九龍西。經過幾年的發展,荔枝角站附近已有不少現代辦公室供應。未來該區更有國際學校落成,將會改變該區人流,進一步轉型。因此,在該區尋寶心態去考慮實體資產,或會有意外收穫。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6678&issue=20170320
楊書 書健 寫字樓 寫字 上演 動物 遷徙
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楊書健﹕投資各地房託 為退休儲彈藥

1 : GS(14)@2017-09-10 14:53:22

【明報專訊】點心債是香港發行的人民幣債劵,在2007年起開始發行,到了2014年,一度錄得接近3000億元人民幣的發行量。不過之後3年的發行量逐漸縮小,到了今年7月的單月發行量只有8億元人民幣。債券與股票最大的分別,在於債券有到期日,發行機構需於到期日以現金贖回。因此,當發行量縮小,債券巿場的總巿值亦會逐漸縮小。

港債市發展慢 未能滿足需求

香港的債券巿場發展較慢,過去的發行量其實並未滿足巿場需求,無論是債券基金還是私人投資者,都傾向一直持有債券,中間較少主動交易。因此出現了交投量偏低的情况。假如點心債的規模逐漸縮小,這個情况只會更加明顯。

再者,隨着人口結構改變,退休人士的投資需要將會愈來愈偏向保守,而且透明穩定的現金收入將會愈來愈重要。雖然全球逐漸步入加息期,但是過去兩年美國的加息步伐非常慢,而且短息雖加,但是長息仍然偏低,因此我們預期低息環境將會維持。相對定期存款,債券的利率較高,對退休人士而言,一兩厘的差別已經可能影響到每個月的現金收入,所以債券對他們的吸引力不低。在這情况下,香港對債券的整體需求,只會愈來愈大。

債券以外,投資者則需要考慮其他高息產品。香港因為沒有股息稅,所以部分成熟企業的派息率往往較全球同業為高。不過高息股的高息政策,只是公司管理層的決定。如果經濟變差,盈利下降,公司當然會考慮減少派息,但是就算經濟環境大好,企業亦可能減少派息,以保留資金再作投資。假如投資得宜,將會增強公司實力,亦會增加每股的總回報,本來是負責任的策略,但對退休人士而言,減少派息反而會影響短期的現金收入,影響現階段的生活計劃。

高息股之中,部分的現金流較為透明穩定,例如房託的收入主要來自商業地產項目的租金。優質辦公室和商場的租約,一般最少3年;物流物業的租約,更可長達15年或以上。這些長期租約,部分事先訂明租金,部分則有事先協議的加租機制,但共通點是無論經濟起跌,資產能生產的租金都是有數得計。

房託租金收入派息率可估算

另外,因為房託受法律所限,必須將租金收入扣除開支後以股息形式派出,所以管理層無權隨意改動派息率。因此,房託的租金收入和派息率都可以估算,對投資者而言是比較透明。

當然,房託屬於房地產工具之一,表現與當地的地產巿場掛鈎。投資單一巿場,風險自然較分散投資到幾個地產巿場為高。亞太區的幾個主要經濟體,雖然經濟緊密連繫,但是地產巿場仍有各自的周期。例如澳洲的辦公室巿場,遲至去年才出現租金增長,現時部分處於上升期;新加坡的租金則已經跌了兩年,租金或在年底或明年見底。對追求穩定現金流的投資者,分散到這幾個巿場,已經可以穩定現金收入。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2996&issue=20170904
楊書 書健 投資 各地 房託 退休 彈藥
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楊書健﹕投資港股以盈利收益率為本

1 : GS(14)@2017-09-25 04:08:43

【明報專訊】近10年全球的低息環境,加上資金氾濫,令各種高息產品的需求不絕,而且社會逐漸富裕,加上退休人士漸多,各種基金會、機構投資者,以及個人投資者對現金收入的需求亦會愈來愈高,因此,筆者幾年前成立公司,亦重視設立各類現金收入資產的投資方案,以迎合今後的長期發展。

港股派息高 易吸穩定型股東

當然,價值投資者看到每一個投資趨勢,首先要問的是該類資產是否已經超買。再好的投資概念,假如入巿太遲,只會接下火棒,最終得不償失。不過,現時恒指的盈利收益率和美國10年期之間的息差,仍有4厘左右。相對2003至2007年,息差平均兩厘左右,並且數次炒至接近零厘,現時港股的估值尚算正常,可以消化2厘左右的長息加幅。再者,雖然全球短息已經進入加息期,但是長息暫時仍然穩定,遠期合約的息口仍未見大升。因此,現時以盈利收益率為本,投資本港股票,現階段應該仍算合理。

香港股巿的派息率,實際上比全球平均派息率高。當中主因是香港沒有股息稅,上巿公司派息並不會增加股東的稅務負擔,所以上巿公司能以較高派息率的策略,吸引追求收息、較少買賣的穩定型股東。上巿公司較具規模,一般而言每年都會產生盈利,部分盈利需要用於投資業務,剩下的盈利,管理層可以選擇派息,或者保留盈利,將之投資到其他業務。理論上,投資其他業務的收益需要超越公司的資金成本,否則會拖低公司盈利增長率。一般而言,現金所生產的回報較實體業務為低,因此公司手持大量現金,亦會拖低公司盈利率,並不可取。如何平衡資金需要和公司的整體回報率,就正是行政總裁和財務總監的最大責任。

一般而言,上巿公司愈成熟,主要巿場發展度愈高,投資機會就愈少,就愈容易出現財政穩健的公司,策略得宜之餘,每年亦產生足夠現金,可以維持較高的派息率。追求穩定回報的投資者,就宜收集這類「現金母牛」股票,以股息為投資目標。

當然,有部分公司派息率其實不算高,但是因為經濟或行業處於低潮,或者公司本身有一定問題,以致股價偏低。股價偏低,則盈利收益率將會偏高。那麼派息率正常亦會變成高息股。這類公司良莠不齊,變成了深度價值投資的標的。

做深度價值投資 須先熟悉行業

部分公司的問題可以解決,長期前景看好。現時投資可望賺取高息,到問題解決之後,亦可賺取股價回報。但這類股票亦有長期看淡的公司,要不從事夕陽行業,要不管理層能力有限,不能解決面前問題。為了高息而購買這些股票,則可能賺了股息,卻虧了股價,反而因小失大。

要在一眾高息股之中找到深度價值的投資目標,必須對某幾個行業特別熟悉,有足夠知識分析行內對手的優劣。這就是為什麼不少價值投資者,都只集中在幾個自己熟悉的行業。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7364&issue=20170918
楊書 書健 投資 港股 盈利 收益率 收益 為本
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楊書健﹕環保節能 多方得益

1 : GS(14)@2017-12-03 18:07:06

【明報專訊】兩周前在《明報》撰文,討論了綠色建築和環保科技。想不到有數位舊雨新知都主動聯絡,看看大家有什麼合作空間。其實環保議題並非不受歡迎,現有不少策略,都有可觀的投資回報期,所以前一期我才會說現在投資者和用家應以投資心態看待部分環保科技。

例如香港位於亞熱帶,是後工業型的大都會,交通、照明和冷氣佔全港能源消耗量一半以上,大部分的節能討論都圍繞這三者進行。交通方面的節能,跟綠色建築的關係的確不大,在此就不贅言。但是照明和冷氣,則有不少策略,可供大小業主考慮。

根據能量不滅定律,所有浪費掉的能量都不會憑空消失,而是化成熱能。小型農場的孵蛋器往往就是一個木箱,裏面裝有一兩顆鎢絲燈膽,就是因為鎢絲燈膽只將約百分之五的電能化成可見光,其餘的能源都變成了熱能,因此單用燈泡就能孵蛋。

大規模使用傳統燈膽,其實等同在辦公室或家裏放置一個個小暖爐。冷氣方面,其實每調低一度,大約會消耗雙倍的能源。因此,傳統燈膽不單浪費了本來可變成燈光的電力,更加重了冷氣的負擔。曾有環保報告指出,假如香港全巿全面換成LED燈膽,可以省下約一成電力。而且對業主而言,LED的壽命比鎢絲燈膽長幾十倍,亦會省卻中間維修的工資成本。

傳統照明浪費電力 易耗損

大廈外牆,往往決定了冷氣的效能。石屎和單層玻璃都屬中等傳熱物料,兩者就是香港大部分大廈外牆的組成的物料。夏天手觸外牆會覺得有點熱,其實就是浪費冷氣的證據。長遠而言,最好是大規模改用例如玻璃棉等隔熱物料。但這牽涉防火政策,又需要引入生產商和經銷商等,從而形成行業生態圈。社會亦需要等待大廈大規模裝修,拆掉外牆時候才會考慮這些新型物料,整個過程可能需時幾十年。

不過仍有一些中期方案,可供小型業主考慮。以前要減少窗戶傳熱,最徹底的做法是將窗戶更換成雙層玻璃。不過這牽涉換窗,工程費用不低。業主亦可考慮貼上隔熱貼紙。現代的隔熱貼紙,可以在幾乎完全隔絕熱能的情况之下,只減少百分之五的可見光。筆者曾在辦公室裏面裝上這類貼紙,除了節能之外,亦令整個辦公室的溫度更平均,不會令接近冷氣風口的同事覺得太冷,同時接近窗戶的同事又感到太熱。

轉用寬喉管 較少電力推動冷氣

擁有整幢業權的大業主,則可考慮在下次更換冷氣機的時候,將系統換成寬喉管。以前耗能率並非首要考慮的年代,冷氣喉管愈窄愈省空間。但是窄喉管的阻力較大,需要更多電力去推動同樣體積的空氣。因此,換成寬喉管系統,可以用更少電力推動一樣的系統。假如在定期維修時候做這類升級工程,增加的額外開支較少,省下的電費則全數屬於利潤。

環保經濟,離不開開源節能。香港是個大都會,開設新能源的能力不算太高。但是節能卻可有效減低我們的碳足印,令我們發展更可持續。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0561&issue=20171127
楊書 書健 環保 節能 多方 得益
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楊書健﹕平衡高端大眾零售 有利社會民生

1 : GS(14)@2017-12-18 03:34:54

【明報專訊】香港10月份的零售總額上升了3.9%,其中醫藥和化妝品錄得最大升幅,達到9%,似乎旅客數目回升,亦帶動了零售業的景氣。經歷了2015和2016年兩年的弱勢之後,香港零售終於在今年重拾升軌。商舖租金亦在下跌兩年之後,於今年再度上升。商業房地產跟住宅不一樣,租金背後只是商業決定。舖租再貴,只要能做到生意,照樣會有人承租。相反,如果經濟不景,舖租再低,空置率仍會高企。

有時候商場的人流特別旺,或者因為業主管理得宜,零售商在該商場的生意額,相比在其他商場更高,零售商自然願意多付租金。其他有能力的零售商,亦更願意進駐這類商場,因而增加的人流自然會令商場整體業績更好。

每個境外房託巿場,總有一兩間商場房託的租金增長特別高,就是旗下商場形成品牌效應,愈做愈旺。領展(0823)的租金增長持續跑贏大巿,原因正是旗下商場的零售增長額長期跑贏大巿。領展租戶的租金負擔,佔它們零售額的不足13%,其實相對海外的15%到20%,並不算高。

品牌效應 領展租金增長跑贏大巿

當然,租金長升長有,亦會形成通漲,影響當地民眾的生活。香港由高樓價和高租金逐漸演化成高通漲,其實並非首次。今日再聽許冠傑當年的《加價熱潮》,情况仍然類似。將社會矛盾歸咎領展,其實是老外說的「射殺傳訊者」。

衣食住行之中,影響普羅大眾最大的應該是食。香港中高檔餐廳無論數目還是種類都愈開愈多,證明香港一直都在發展,本屬好事。尤其這十年間聚集了全世界各地的美食,更是其他亞洲城巿望塵莫及,是香港的寶貴資產,但同時大眾巿場卻愈縮愈窄,價錢又愈來愈貴。豆腐火腩飯亦要50元一碟,成了社會矛盾的根源。部分傳統老店亦捱不起核心區的租金而結業,令人惋惜。

環觀其他地方,都會有各種政策,保障民眾可以選擇價錢合理的食物。例如美國麻省雖有銷售銳,但是未煮的食材不需打稅,減低弱勢民眾的負擔。新加坡和台灣,則有官辦的食物廣場和夜巿,以維持民眾的選擇權。這些服務民眾的設施,卻又逐漸發展出當地的飲食文化特色,甚至成為旅遊景點。香港雖然亦有熟食巿場,但是數目卻遠遠不夠,所以每次高端巿場做好,就連帶大眾巿場一併炒起,形成巿場愈旺,巿民卻愈辛苦的情况。

外地推政策 保障民眾食物選擇權

《論語》有一句:「不患寡而患不均。」多年來,除了幾次金融危機之外,香港的整體經濟發展從來都不是問題,但是分配所得,卻是長期問題。派發綜援和生果金等政策,屬於收入分配,只是治標不治本,由商場和舖位盤源着手,從而改變零售業的行業生態,容許高端和大眾巿場的經營者同時存在,才是治本之道。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9213&issue=20171211
楊書 書健 平衡 高端 大眾 零售 有利 社會 民生
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楊書健﹕年底買大價股

1 : GS(14)@2017-12-26 14:07:20

【明報專訊】香港散戶都知道「聖誕鐘,買匯豐」。以前這句話是基於巿場的微周期,一般在12月買大型股份,次年上升的機會不低。不過隨着香港巿場發展愈趨成熟,投資者的種類愈來愈多,這類微周期會逐漸消散。但是年底買大型公司股票,仍然是個不錯的選擇。

龍頭股票長期表現掛鈎經濟周期

首先,除了希望以短期波幅炒上炒落獲利之外,投資股票的時候亦可將部分持股看成長期組合。例如匯豐等龍頭股票,長期表現往往跟經濟周期掛鈎,投資者選擇幾隻來長期持股,總比單靠定期存款或買樓收租穩定。尤其香港稅制沒有股息稅,這些公司更願意派發較高的股息,這些長期持股甚至有望製造現金流,幫補投資者的現金需要。

一般做長期投資,除非先前有所獲利,需要一次過將資金投入這類長期股票,否則大部分投資者都只能夠以儲錢的形式逐漸累積資金。理財專家經常說投資要遵守規律,就是指投資者應該先決定儲錢計劃,指定每個月收入的某個百分比為投資資金,然後定期買入先前決定的股票。

投資如馬拉松 長期穩定增長更重要

這種投資方法,尤其適合年輕人,因為投資回報都以息計算,時間愈長,所賺的金額愈高。城中某富豪曾在大學研討會之中向在場學生問道:「假如我告訴你,過去20年我每年投資回報能做到24%,你知道20年前我的財富是現時的百分之幾?」讀過金融科的同學都知道,答案是百分之一。

投資並非短跑,而更像馬拉松。能保持長期而穩定的增長,最終結果將比單次買中高增值股票更好。當然能持續穩定做到每年增長24%,是極其困難的事情,大部分投資者都不會達標,但是就算最終只能做到較低的回報,能夠持之有恒的話,10年或20年後的回報,仍會以倍數計。例如,能以每年10%的速度,投資20年的話,回報將會接近八倍。

每半年或一年入市 已經足夠

以香港的實際狀况而論,大部分人靠儲錢投資,每個月能投資的金額不多。故此筆者都會建議身邊朋友,與其每個月入巿,倒不如每半年或一年才入巿,以省卻功夫。大部分的機構投資者,亦是每季或每半年一次審視投資組合,似乎已經夠頻密。

機構投資者的季度檢討,一般在季尾進行。這主要是因為審視完畢之後,可以在季度會議之中,建議或落實更新後的投資策略。一般投資者不需要每季匯報,那當然不需要在季尾投資。反而選擇對巿場並無意義的日子投資,避開其他基金的作業,成績或會更好。我有朋友就選擇了自己的生日和結婚紀念日,一年兩次將用作長期投資的資金入巿,幾年以來,成績亦算不俗。

「聖誕鐘,買匯豐」用以短炒的作用或者已經減弱,但是如果每年年底,將一年所儲下的資金和短炒所贏的投資收入,轉成長期組合,似乎亦合乎長線投資的心法。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1750&issue=20171225
楊書 書健 年底 買大 大價 價股
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楊書健﹕購海外房託助分散投資風險

1 : GS(14)@2018-01-15 01:50:02

【明報專訊】最近地產代理監管局發出了指引,要求在香港售賣海外樓盤,需要遵從一定規則,例如事前查清發展商的業權和當地售樓法例。監管機構發出指引,足以證明這類海外樓盤業務日趨成熟,經已形成行業生態。其實由上世紀90年代開始,廣東省的樓盤已經在港發售。香港人習慣了北上買樓之後,同樣模式逐漸用於其他地方的樓盤,並且在過去10年之間百花齊放,形成就算不離境,亦可買到世界樓盤的奇景。

根據行內人的說法,日本、英國及澳洲的樓盤都可以做到不錯的成績;泰國、台灣及馬來西亞的樓盤近一兩年亦加入戰圈,巿况熱鬧。海外發展商願意遠征香港,一方面是增加客源,另一方面是賣給港人之後,在當地亦會形成口碑,有助在當地推盤。因此不少發展商願意花錢在港促銷。筆者甚至聽聞,部分酒店展銷廳需預早半年訂位,跟結婚擺酒爭宴會廳不遑多讓。

除了住宅之外,各國房託逐漸成形,亦提供了投資海外地產的渠道。以亞太區為例,澳洲、日本、新加坡及香港都有較為成熟的房託巿場,投資者可以透過持有房託單位,間接購入4個巿場的地產資產,收取租金回報。

發展商遠征香港 為建口碑日後推盤

整體而言,港人持有海外資產,會令經濟更為穩定。地產的供求關係必定是以城巿甚至城區為單位,因為樓宇不可能搬到別的地方;所以除非居民移居或公司搬遷到其他城巿,否則只能在本地尋找方案。此外,除非是環球或全區域的經濟寒冬,否則就算本地樓巿步入跌巿,持有的海外資產,表現亦未必會跟隨。尤其假如香港巿况轉差,持有收租盤的業主,或會將海外收入帶回本港,注入本地經濟體系。

持有海外資產,在不少大都會都很常見。筆者在紐約工作時,很多公司前輩都會在美國其他州份買樓,有部分是準備退休,但亦有不少是處於壯年,純粹投資。因為他們買的是美國,始終是同一國家,感覺比較正常。

不過,縱觀歷史,有更多持有海外資產的例子。比如說中世紀的威尼斯城邦,當日持有的海外資產,甚至遠至中東。商人們常年在外經商,熟識其他商埠,明白當地實况,要收購甚至發展資產,並非難事。這些資產亦幫助威尼斯維持商路上的優勢,對發展威尼斯的經濟亦有貢獻。

加強資訊流通 助海外行業健康發展

香港引入指引,規管銷售海外樓盤的手法,有望令行業發展更為成熟。尤其現時文件的要求其實很基本,以保障買家可以接觸到最需要的資訊。當然,除了官方監管之外,行業亦會自行發放各類信息,以供準買家參考。坊間一眾關於海外樓盤的書籍,就是最好例子。對大部分買家而言,行業愈興盛,接觸到的資料將會愈多,所做的投資決定亦會更為理性。因此,銷售海外樓盤要健康發展,離不開增加資訊一途。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


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楊書 書健 海外 房託 託助 分散 投資 風險
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楊書健﹕政策欠誘因 香港房託佔比低

1 : GS(14)@2018-01-22 06:15:45

【明報專訊】收租股是香港巿場的一個特例。環觀全球,當房託制度確立之後,房託的總巿值佔所有地產股的比重不低。像美國和澳洲,連發展商亦以房託方式上巿,房託佔地產股的八九成,自然是房託最成功的例子。新加坡雖然有幾家大型發展商,但是房託亦佔所有地產股巿值的一半。基本上,新加坡的投資者有兩個選擇:看好後巿者,或會投資主力從事開發業務的發展商;期望收取租金的,則會投資房託。

派息業務限制較少 收租股較盛行

收租股持有收租資產,每年收入主要由租金組成,業務性質實際上與房託相似。但是他們並非房託,因此不受房託法規所限,不需要以股息分發所有淨收入,收購資產、借貸、投資開發項目的限制較少。所以,如果選擇房託模式不會帶來獨特優勢,收租股就沒有誘因改組成房託。發展商亦沒有特別原因,選擇以房託方式,將旗下資產分拆上巿。因此,除非政府修例,提供政策誘因,否則收租股將繼續盛行。香港房託的巿佔率較低,就是因為收租股仍然盛行,而非商業地產缺乏需求。

外國房託派息 比港收租股更吸引

收租股的派息率不受法律規管,由公司管理層按實際需要自由選擇。因為房託的派息率都達淨收入90%以上,因此理論上,收租股的派息率或較房託為低。不過香港的收租股的資金需求並不太高,不少公司都選擇派出收入的五六成為股息。再加上公司估值比較保守,股價又對淨資產值有所折讓,所以這一刻的股息率(股息除以股價)並不低,跟本港其他大型房託差不多,都是3厘至4厘。不過,如果跟全亞太區的房託比較,本地收租股的股息率,則比其他國家的房託派息率較低。如果在基金組合之內持股太多,則會降低基金的整體派息率。是否明智,在乎於個別基金的投資目的。

再者,大部分收租股都跟龍頭發展商有一定淵源。當中有曾經是龍頭發展商,之後逐漸改營為收租股。反之,即使是業務側重於商業資產的收租股,部分亦有能力開發新區,例如港島東逐漸變成本港第二個辦公室樞紐,背後就是一隻收租股花了十年以上時間,持續耕耘,將原來的工廈區,更新成一個甲級寫字樓盤源。

2013年後港無新房託上市

本港在2013 年之後,並無新房託上巿,相比收租股仍然幾乎每年都有新成員,選擇眾多。另外,亦有龍頭發展商將旗下商業地產組合分拆上巿,令巿場可用更直接的方式,投資他們的收租資產。這類分拆上巿,往往是發展商幾十年來所累積的資產,質素不會低。

因為這些原因,不少收租股都有能力吸納優質資產。投資組合大都處於優質地段,資產質素亦較好,是優質地產組合的代表。因此,當巿場氣氛良好,投資者認為龍頭資產會跑贏大巿,則會留意收租股。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


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楊書 書健 政策 誘因 香港 房託 託佔 佔比 比低
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楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合

1 : GS(14)@2018-02-12 07:11:17

【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇,跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我,在出租單位和房託之間,投資者應該如何選擇?在自住單位之外,再持有其他物業,百分之百是投資行為,應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言,房託和出租單位皆屬地產類型投資,大型投資者亦往往在股票和債券之外,持有一定的地產資產。以現時樓價論,出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年,香港住宅的樓價升幅,的確跑贏其他經濟體的商業地產。

不過,退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業,的確可以每隔幾年賣出一個單位,套現資金;但是假如擁有的投資物業數量不多,則不容易將單位賣出,而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務,以升值後的價值重做商業樓按揭,從而套現資金,但是這種重做按揭所牽涉的細節不少,而且退休人士再次借貸的成本不低,實在不適合退休人士。

退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升

因此有些時候,就算樓價再升,都不會增加投資者的現金收入,對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子,有家族十代以前的老袓宗極風光,留下了大片首都附近的地皮,估值或以億美元計算,但家族的流動資產太少,根本連基本的發展都承擔不了,因此長期出現資產過多,但現金過少的情况。

誠然,大學金融系和專業資格考試都有教導,現金收入和資產升幅加起來的總回報,才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配,主要都以總回報為基礎。不過,這個概念只適用於股票和債券等流動資產,例如持有股票,的確可以輕易將持股賣出,落實資產升幅,但如果持有的資產每件金額較大,買賣手續繁多,則需要同時關注現金收入,否則資產升幅再多,亦只是帳面數字。

另外,退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業,需要顧及差餉管理費等開支,又需要打理和租客的關係。租客退租之後,又需翻新單位,才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣,但亦有投資者純粹因為「力不到,不為財」,才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大,這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此,房託可以免除這些工作,同時提供類似或者再高的現金回報,似乎會愈來愈有吸引力。

購各地房託 可分散單一國家風險

當然,房託雖然同屬地產資產,但持有的主要是商業地產,例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同,往往有大公司租客,他們信用度較高,租金更穩定,有助穩定長期現金收入。而且持有房託,一般鮮有單一持股,而更傾向在各地購入一籃子房託,亦有助分散單一國家的風險。因此,將出租單位換成房託,或是退休計劃之中,可以考慮的一步。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205
楊書 書健 出租 單位 換馬 房託 平衡 退休 組合
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348098

楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期

1 : GS(14)@2018-02-27 08:03:45

【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪,一個星期之內下跌了3000點,是歷史上最大的單周跌幅,坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算,恒指一度下跌了10%,國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前,中資股升幅顯著,因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中,房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數,在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數,跌幅亦是約5%。當然,單周升跌並不等於長期走勢,但是房託該星期的表現,卻似乎印證了長期投資房託的智慧。

新能源興起 高薪未必引發通脹

房託始終是股票,短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期,令巿場擔心出現高通脹,繼而加快聯儲局的加息速度,降低所有資產的估值。不過,這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟,高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和;在部分城巿,太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序,將紓緩勞工巿場的需求。換句話講,高時薪未必會引致高通脹。

而且,美國總統特朗普一方面減稅,一方面尋求投資1.7萬億美元到基建,將增加美國政府的負債,反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題,但短中期之內,對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高,利率略低,從而降低借貸的實際成本。

房託背後是收租地產,面對自己一套的基本面。在發達地區,商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定,通脹愈高,則加租速度愈快,房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中,假如加租升幅夠快,樓價反而會升,支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後,亞太區房託表現最好的幾年,正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報,平均達兩成以上。自1970年,在美國有正式的房託指數之後,一共有25年巿場處於加息期,當中有20年房託錄得正增長。因此,經濟榮華,通脹稍高,反而對房託有正面影響。

加息期房託多錄正增長

在加息期之中,個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產,例如物流物業,行規傾向使用長期租約,巿場租金升幅再高,對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端,租約以日計算,因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產,則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時,都會關注「平均租約到期日」(WALE,Weighted Average Lease Expiry)。加租期之中,投資組合應縮短WALE,以盡量增加租金收入。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226
楊書 書健 通脹 稍高 要看 看房 房託 託續 租期
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349002

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