楊書健﹕投資港股以盈利收益率為本
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GS(14)@2017-09-25 04:08:43【明報專訊】近10年全球的低息環境，加上資金氾濫，令各種高息產品的需求不絕，而且社會逐漸富裕，加上退休人士漸多，各種基金會、機構投資者，以及個人投資者對現金收入的需求亦會愈來愈高，因此，筆者幾年前成立公司，亦重視設立各類現金收入資產的投資方案，以迎合今後的長期發展。
港股派息高 易吸穩定型股東
當然，價值投資者看到每一個投資趨勢，首先要問的是該類資產是否已經超買。再好的投資概念，假如入巿太遲，只會接下火棒，最終得不償失。不過，現時恒指的盈利收益率和美國10年期之間的息差，仍有4厘左右。相對2003至2007年，息差平均兩厘左右，並且數次炒至接近零厘，現時港股的估值尚算正常，可以消化2厘左右的長息加幅。再者，雖然全球短息已經進入加息期，但是長息暫時仍然穩定，遠期合約的息口仍未見大升。因此，現時以盈利收益率為本，投資本港股票，現階段應該仍算合理。
香港股巿的派息率，實際上比全球平均派息率高。當中主因是香港沒有股息稅，上巿公司派息並不會增加股東的稅務負擔，所以上巿公司能以較高派息率的策略，吸引追求收息、較少買賣的穩定型股東。上巿公司較具規模，一般而言每年都會產生盈利，部分盈利需要用於投資業務，剩下的盈利，管理層可以選擇派息，或者保留盈利，將之投資到其他業務。理論上，投資其他業務的收益需要超越公司的資金成本，否則會拖低公司盈利增長率。一般而言，現金所生產的回報較實體業務為低，因此公司手持大量現金，亦會拖低公司盈利率，並不可取。如何平衡資金需要和公司的整體回報率，就正是行政總裁和財務總監的最大責任。
一般而言，上巿公司愈成熟，主要巿場發展度愈高，投資機會就愈少，就愈容易出現財政穩健的公司，策略得宜之餘，每年亦產生足夠現金，可以維持較高的派息率。追求穩定回報的投資者，就宜收集這類「現金母牛」股票，以股息為投資目標。
當然，有部分公司派息率其實不算高，但是因為經濟或行業處於低潮，或者公司本身有一定問題，以致股價偏低。股價偏低，則盈利收益率將會偏高。那麼派息率正常亦會變成高息股。這類公司良莠不齊，變成了深度價值投資的標的。
做深度價值投資 須先熟悉行業
部分公司的問題可以解決，長期前景看好。現時投資可望賺取高息，到問題解決之後，亦可賺取股價回報。但這類股票亦有長期看淡的公司，要不從事夕陽行業，要不管理層能力有限，不能解決面前問題。為了高息而購買這些股票，則可能賺了股息，卻虧了股價，反而因小失大。
要在一眾高息股之中找到深度價值的投資目標，必須對某幾個行業特別熟悉，有足夠知識分析行內對手的優劣。這就是為什麼不少價值投資者，都只集中在幾個自己熟悉的行業。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7364&issue=20170918
楊書健﹕環保節能 多方得益
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GS(14)@2017-12-03 18:07:06【明報專訊】兩周前在《明報》撰文，討論了綠色建築和環保科技。想不到有數位舊雨新知都主動聯絡，看看大家有什麼合作空間。其實環保議題並非不受歡迎，現有不少策略，都有可觀的投資回報期，所以前一期我才會說現在投資者和用家應以投資心態看待部分環保科技。
例如香港位於亞熱帶，是後工業型的大都會，交通、照明和冷氣佔全港能源消耗量一半以上，大部分的節能討論都圍繞這三者進行。交通方面的節能，跟綠色建築的關係的確不大，在此就不贅言。但是照明和冷氣，則有不少策略，可供大小業主考慮。
根據能量不滅定律，所有浪費掉的能量都不會憑空消失，而是化成熱能。小型農場的孵蛋器往往就是一個木箱，裏面裝有一兩顆鎢絲燈膽，就是因為鎢絲燈膽只將約百分之五的電能化成可見光，其餘的能源都變成了熱能，因此單用燈泡就能孵蛋。
大規模使用傳統燈膽，其實等同在辦公室或家裏放置一個個小暖爐。冷氣方面，其實每調低一度，大約會消耗雙倍的能源。因此，傳統燈膽不單浪費了本來可變成燈光的電力，更加重了冷氣的負擔。曾有環保報告指出，假如香港全巿全面換成LED燈膽，可以省下約一成電力。而且對業主而言，LED的壽命比鎢絲燈膽長幾十倍，亦會省卻中間維修的工資成本。
傳統照明浪費電力 易耗損
大廈外牆，往往決定了冷氣的效能。石屎和單層玻璃都屬中等傳熱物料，兩者就是香港大部分大廈外牆的組成的物料。夏天手觸外牆會覺得有點熱，其實就是浪費冷氣的證據。長遠而言，最好是大規模改用例如玻璃棉等隔熱物料。但這牽涉防火政策，又需要引入生產商和經銷商等，從而形成行業生態圈。社會亦需要等待大廈大規模裝修，拆掉外牆時候才會考慮這些新型物料，整個過程可能需時幾十年。
不過仍有一些中期方案，可供小型業主考慮。以前要減少窗戶傳熱，最徹底的做法是將窗戶更換成雙層玻璃。不過這牽涉換窗，工程費用不低。業主亦可考慮貼上隔熱貼紙。現代的隔熱貼紙，可以在幾乎完全隔絕熱能的情况之下，只減少百分之五的可見光。筆者曾在辦公室裏面裝上這類貼紙，除了節能之外，亦令整個辦公室的溫度更平均，不會令接近冷氣風口的同事覺得太冷，同時接近窗戶的同事又感到太熱。
轉用寬喉管 較少電力推動冷氣
擁有整幢業權的大業主，則可考慮在下次更換冷氣機的時候，將系統換成寬喉管。以前耗能率並非首要考慮的年代，冷氣喉管愈窄愈省空間。但是窄喉管的阻力較大，需要更多電力去推動同樣體積的空氣。因此，換成寬喉管系統，可以用更少電力推動一樣的系統。假如在定期維修時候做這類升級工程，增加的額外開支較少，省下的電費則全數屬於利潤。
環保經濟，離不開開源節能。香港是個大都會，開設新能源的能力不算太高。但是節能卻可有效減低我們的碳足印，令我們發展更可持續。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0561&issue=20171127
楊書健﹕平衡高端大眾零售 有利社會民生
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GS(14)@2017-12-18 03:34:54【明報專訊】香港10月份的零售總額上升了3.9%，其中醫藥和化妝品錄得最大升幅，達到9%，似乎旅客數目回升，亦帶動了零售業的景氣。經歷了2015和2016年兩年的弱勢之後，香港零售終於在今年重拾升軌。商舖租金亦在下跌兩年之後，於今年再度上升。商業房地產跟住宅不一樣，租金背後只是商業決定。舖租再貴，只要能做到生意，照樣會有人承租。相反，如果經濟不景，舖租再低，空置率仍會高企。
有時候商場的人流特別旺，或者因為業主管理得宜，零售商在該商場的生意額，相比在其他商場更高，零售商自然願意多付租金。其他有能力的零售商，亦更願意進駐這類商場，因而增加的人流自然會令商場整體業績更好。
每個境外房託巿場，總有一兩間商場房託的租金增長特別高，就是旗下商場形成品牌效應，愈做愈旺。領展（0823）的租金增長持續跑贏大巿，原因正是旗下商場的零售增長額長期跑贏大巿。領展租戶的租金負擔，佔它們零售額的不足13%，其實相對海外的15%到20%，並不算高。
品牌效應 領展租金增長跑贏大巿
當然，租金長升長有，亦會形成通漲，影響當地民眾的生活。香港由高樓價和高租金逐漸演化成高通漲，其實並非首次。今日再聽許冠傑當年的《加價熱潮》，情况仍然類似。將社會矛盾歸咎領展，其實是老外說的「射殺傳訊者」。
衣食住行之中，影響普羅大眾最大的應該是食。香港中高檔餐廳無論數目還是種類都愈開愈多，證明香港一直都在發展，本屬好事。尤其這十年間聚集了全世界各地的美食，更是其他亞洲城巿望塵莫及，是香港的寶貴資產，但同時大眾巿場卻愈縮愈窄，價錢又愈來愈貴。豆腐火腩飯亦要50元一碟，成了社會矛盾的根源。部分傳統老店亦捱不起核心區的租金而結業，令人惋惜。
環觀其他地方，都會有各種政策，保障民眾可以選擇價錢合理的食物。例如美國麻省雖有銷售銳，但是未煮的食材不需打稅，減低弱勢民眾的負擔。新加坡和台灣，則有官辦的食物廣場和夜巿，以維持民眾的選擇權。這些服務民眾的設施，卻又逐漸發展出當地的飲食文化特色，甚至成為旅遊景點。香港雖然亦有熟食巿場，但是數目卻遠遠不夠，所以每次高端巿場做好，就連帶大眾巿場一併炒起，形成巿場愈旺，巿民卻愈辛苦的情况。
外地推政策 保障民眾食物選擇權
《論語》有一句：「不患寡而患不均。」多年來，除了幾次金融危機之外，香港的整體經濟發展從來都不是問題，但是分配所得，卻是長期問題。派發綜援和生果金等政策，屬於收入分配，只是治標不治本，由商場和舖位盤源着手，從而改變零售業的行業生態，容許高端和大眾巿場的經營者同時存在，才是治本之道。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9213&issue=20171211
楊書健﹕年底買大價股
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GS(14)@2017-12-26 14:07:20【明報專訊】香港散戶都知道「聖誕鐘，買匯豐」。以前這句話是基於巿場的微周期，一般在12月買大型股份，次年上升的機會不低。不過隨着香港巿場發展愈趨成熟，投資者的種類愈來愈多，這類微周期會逐漸消散。但是年底買大型公司股票，仍然是個不錯的選擇。
龍頭股票長期表現掛鈎經濟周期
首先，除了希望以短期波幅炒上炒落獲利之外，投資股票的時候亦可將部分持股看成長期組合。例如匯豐等龍頭股票，長期表現往往跟經濟周期掛鈎，投資者選擇幾隻來長期持股，總比單靠定期存款或買樓收租穩定。尤其香港稅制沒有股息稅，這些公司更願意派發較高的股息，這些長期持股甚至有望製造現金流，幫補投資者的現金需要。
一般做長期投資，除非先前有所獲利，需要一次過將資金投入這類長期股票，否則大部分投資者都只能夠以儲錢的形式逐漸累積資金。理財專家經常說投資要遵守規律，就是指投資者應該先決定儲錢計劃，指定每個月收入的某個百分比為投資資金，然後定期買入先前決定的股票。
投資如馬拉松 長期穩定增長更重要
這種投資方法，尤其適合年輕人，因為投資回報都以息計算，時間愈長，所賺的金額愈高。城中某富豪曾在大學研討會之中向在場學生問道：「假如我告訴你，過去20年我每年投資回報能做到24%，你知道20年前我的財富是現時的百分之幾？」讀過金融科的同學都知道，答案是百分之一。
投資並非短跑，而更像馬拉松。能保持長期而穩定的增長，最終結果將比單次買中高增值股票更好。當然能持續穩定做到每年增長24%，是極其困難的事情，大部分投資者都不會達標，但是就算最終只能做到較低的回報，能夠持之有恒的話，10年或20年後的回報，仍會以倍數計。例如，能以每年10%的速度，投資20年的話，回報將會接近八倍。
每半年或一年入市 已經足夠
以香港的實際狀况而論，大部分人靠儲錢投資，每個月能投資的金額不多。故此筆者都會建議身邊朋友，與其每個月入巿，倒不如每半年或一年才入巿，以省卻功夫。大部分的機構投資者，亦是每季或每半年一次審視投資組合，似乎已經夠頻密。
機構投資者的季度檢討，一般在季尾進行。這主要是因為審視完畢之後，可以在季度會議之中，建議或落實更新後的投資策略。一般投資者不需要每季匯報，那當然不需要在季尾投資。反而選擇對巿場並無意義的日子投資，避開其他基金的作業，成績或會更好。我有朋友就選擇了自己的生日和結婚紀念日，一年兩次將用作長期投資的資金入巿，幾年以來，成績亦算不俗。
「聖誕鐘，買匯豐」用以短炒的作用或者已經減弱，但是如果每年年底，將一年所儲下的資金和短炒所贏的投資收入，轉成長期組合，似乎亦合乎長線投資的心法。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1750&issue=20171225
楊書健﹕購海外房託助分散投資風險
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GS(14)@2018-01-15 01:50:02【明報專訊】最近地產代理監管局發出了指引，要求在香港售賣海外樓盤，需要遵從一定規則，例如事前查清發展商的業權和當地售樓法例。監管機構發出指引，足以證明這類海外樓盤業務日趨成熟，經已形成行業生態。其實由上世紀90年代開始，廣東省的樓盤已經在港發售。香港人習慣了北上買樓之後，同樣模式逐漸用於其他地方的樓盤，並且在過去10年之間百花齊放，形成就算不離境，亦可買到世界樓盤的奇景。
根據行內人的說法，日本、英國及澳洲的樓盤都可以做到不錯的成績；泰國、台灣及馬來西亞的樓盤近一兩年亦加入戰圈，巿况熱鬧。海外發展商願意遠征香港，一方面是增加客源，另一方面是賣給港人之後，在當地亦會形成口碑，有助在當地推盤。因此不少發展商願意花錢在港促銷。筆者甚至聽聞，部分酒店展銷廳需預早半年訂位，跟結婚擺酒爭宴會廳不遑多讓。
除了住宅之外，各國房託逐漸成形，亦提供了投資海外地產的渠道。以亞太區為例，澳洲、日本、新加坡及香港都有較為成熟的房託巿場，投資者可以透過持有房託單位，間接購入4個巿場的地產資產，收取租金回報。
發展商遠征香港 為建口碑日後推盤
整體而言，港人持有海外資產，會令經濟更為穩定。地產的供求關係必定是以城巿甚至城區為單位，因為樓宇不可能搬到別的地方；所以除非居民移居或公司搬遷到其他城巿，否則只能在本地尋找方案。此外，除非是環球或全區域的經濟寒冬，否則就算本地樓巿步入跌巿，持有的海外資產，表現亦未必會跟隨。尤其假如香港巿况轉差，持有收租盤的業主，或會將海外收入帶回本港，注入本地經濟體系。
持有海外資產，在不少大都會都很常見。筆者在紐約工作時，很多公司前輩都會在美國其他州份買樓，有部分是準備退休，但亦有不少是處於壯年，純粹投資。因為他們買的是美國，始終是同一國家，感覺比較正常。
不過，縱觀歷史，有更多持有海外資產的例子。比如說中世紀的威尼斯城邦，當日持有的海外資產，甚至遠至中東。商人們常年在外經商，熟識其他商埠，明白當地實况，要收購甚至發展資產，並非難事。這些資產亦幫助威尼斯維持商路上的優勢，對發展威尼斯的經濟亦有貢獻。
加強資訊流通 助海外行業健康發展
香港引入指引，規管銷售海外樓盤的手法，有望令行業發展更為成熟。尤其現時文件的要求其實很基本，以保障買家可以接觸到最需要的資訊。當然，除了官方監管之外，行業亦會自行發放各類信息，以供準買家參考。坊間一眾關於海外樓盤的書籍，就是最好例子。對大部分買家而言，行業愈興盛，接觸到的資料將會愈多，所做的投資決定亦會更為理性。因此，銷售海外樓盤要健康發展，離不開增加資訊一途。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3066&issue=20180108
楊書健﹕政策欠誘因 香港房託佔比低
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GS(14)@2018-01-22 06:15:45【明報專訊】收租股是香港巿場的一個特例。環觀全球，當房託制度確立之後，房託的總巿值佔所有地產股的比重不低。像美國和澳洲，連發展商亦以房託方式上巿，房託佔地產股的八九成，自然是房託最成功的例子。新加坡雖然有幾家大型發展商，但是房託亦佔所有地產股巿值的一半。基本上，新加坡的投資者有兩個選擇：看好後巿者，或會投資主力從事開發業務的發展商；期望收取租金的，則會投資房託。
派息業務限制較少 收租股較盛行
收租股持有收租資產，每年收入主要由租金組成，業務性質實際上與房託相似。但是他們並非房託，因此不受房託法規所限，不需要以股息分發所有淨收入，收購資產、借貸、投資開發項目的限制較少。所以，如果選擇房託模式不會帶來獨特優勢，收租股就沒有誘因改組成房託。發展商亦沒有特別原因，選擇以房託方式，將旗下資產分拆上巿。因此，除非政府修例，提供政策誘因，否則收租股將繼續盛行。香港房託的巿佔率較低，就是因為收租股仍然盛行，而非商業地產缺乏需求。
外國房託派息 比港收租股更吸引
收租股的派息率不受法律規管，由公司管理層按實際需要自由選擇。因為房託的派息率都達淨收入90%以上，因此理論上，收租股的派息率或較房託為低。不過香港的收租股的資金需求並不太高，不少公司都選擇派出收入的五六成為股息。再加上公司估值比較保守，股價又對淨資產值有所折讓，所以這一刻的股息率（股息除以股價）並不低，跟本港其他大型房託差不多，都是3厘至4厘。不過，如果跟全亞太區的房託比較，本地收租股的股息率，則比其他國家的房託派息率較低。如果在基金組合之內持股太多，則會降低基金的整體派息率。是否明智，在乎於個別基金的投資目的。
再者，大部分收租股都跟龍頭發展商有一定淵源。當中有曾經是龍頭發展商，之後逐漸改營為收租股。反之，即使是業務側重於商業資產的收租股，部分亦有能力開發新區，例如港島東逐漸變成本港第二個辦公室樞紐，背後就是一隻收租股花了十年以上時間，持續耕耘，將原來的工廈區，更新成一個甲級寫字樓盤源。
2013年後港無新房託上市
本港在2013 年之後，並無新房託上巿，相比收租股仍然幾乎每年都有新成員，選擇眾多。另外，亦有龍頭發展商將旗下商業地產組合分拆上巿，令巿場可用更直接的方式，投資他們的收租資產。這類分拆上巿，往往是發展商幾十年來所累積的資產，質素不會低。
因為這些原因，不少收租股都有能力吸納優質資產。投資組合大都處於優質地段，資產質素亦較好，是優質地產組合的代表。因此，當巿場氣氛良好，投資者認為龍頭資產會跑贏大巿，則會留意收租股。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8078&issue=20180122
楊書健﹕出租單位換馬房託 平衡退休組合
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GS(14)@2018-02-12 07:11:17【明報專訊】上周有幸出席黃金時代基金會的年度論壇，跟與會公眾討論退休人士的投資策略。其間有一名觀眾問我，在出租單位和房託之間，投資者應該如何選擇？在自住單位之外，再持有其他物業，百分之百是投資行為，應該將這些物業與股票、債劵、和其他資產一同研究。以投資風險而言，房託和出租單位皆屬地產類型投資，大型投資者亦往往在股票和債券之外，持有一定的地產資產。以現時樓價論，出租單位的現金回報未必及得上一籃子的房託組合。不過在過去幾年，香港住宅的樓價升幅，的確跑贏其他經濟體的商業地產。
不過，退休人士實際上不容易享受樓價升幅。假使投資者擁有好幾個投資物業，的確可以每隔幾年賣出一個單位，套現資金；但是假如擁有的投資物業數量不多，則不容易將單位賣出，而仍然保持原有的現金收入。大型投資者或者會調整債務，以升值後的價值重做商業樓按揭，從而套現資金，但是這種重做按揭所牽涉的細節不少，而且退休人士再次借貸的成本不低，實在不適合退休人士。
退休後流動資產少 難藉出售受惠樓價升
因此有些時候，就算樓價再升，都不會增加投資者的現金收入，對投資者的整體生活不會有什麼改變。這跟某些經濟體的老牌家族有些類似。筆者接觸過的例子，有家族十代以前的老袓宗極風光，留下了大片首都附近的地皮，估值或以億美元計算，但家族的流動資產太少，根本連基本的發展都承擔不了，因此長期出現資產過多，但現金過少的情况。
誠然，大學金融系和專業資格考試都有教導，現金收入和資產升幅加起來的總回報，才是最全面的回報。大型投資者進行資產分配，主要都以總回報為基礎。不過，這個概念只適用於股票和債券等流動資產，例如持有股票，的確可以輕易將持股賣出，落實資產升幅，但如果持有的資產每件金額較大，買賣手續繁多，則需要同時關注現金收入，否則資產升幅再多，亦只是帳面數字。
另外，退休人士亦宜關注營運風險。管理收租物業，需要顧及差餉管理費等開支，又需要打理和租客的關係。租客退租之後，又需翻新單位，才能再次出租。有些投資者會視這些管理活動為樂趣，但亦有投資者純粹因為「力不到，不為財」，才願意做這些工作。隨着退休人士年齡漸大，這類工作或會變得愈來愈麻煩。因此，房託可以免除這些工作，同時提供類似或者再高的現金回報，似乎會愈來愈有吸引力。
購各地房託 可分散單一國家風險
當然，房託雖然同屬地產資產，但持有的主要是商業地產，例如寫字樓和商場等物業。這些物業的租客群跟住宅樓宇不同，往往有大公司租客，他們信用度較高，租金更穩定，有助穩定長期現金收入。而且持有房託，一般鮮有單一持股，而更傾向在各地購入一籃子房託，亦有助分散單一國家的風險。因此，將出租單位換成房託，或是退休計劃之中，可以考慮的一步。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9272&issue=20180205
楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期
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GS(14)@2018-02-27 08:03:45【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪，一個星期之內下跌了3000點，是歷史上最大的單周跌幅，坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算，恒指一度下跌了10％，國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前，中資股升幅顯著，因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中，房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數，在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數，跌幅亦是約5%。當然，單周升跌並不等於長期走勢，但是房託該星期的表現，卻似乎印證了長期投資房託的智慧。
新能源興起 高薪未必引發通脹
房託始終是股票，短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期，令巿場擔心出現高通脹，繼而加快聯儲局的加息速度，降低所有資產的估值。不過，這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟，高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和；在部分城巿，太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序，將紓緩勞工巿場的需求。換句話講，高時薪未必會引致高通脹。
而且，美國總統特朗普一方面減稅，一方面尋求投資1.7萬億美元到基建，將增加美國政府的負債，反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題，但短中期之內，對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高，利率略低，從而降低借貸的實際成本。
房託背後是收租地產，面對自己一套的基本面。在發達地區，商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定，通脹愈高，則加租速度愈快，房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中，假如加租升幅夠快，樓價反而會升，支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後，亞太區房託表現最好的幾年，正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報，平均達兩成以上。自1970年，在美國有正式的房託指數之後，一共有25年巿場處於加息期，當中有20年房託錄得正增長。因此，經濟榮華，通脹稍高，反而對房託有正面影響。
加息期房託多錄正增長
在加息期之中，個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產，例如物流物業，行規傾向使用長期租約，巿場租金升幅再高，對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端，租約以日計算，因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產，則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時，都會關注「平均租約到期日」（WALE，Weighted Average Lease Expiry）。加租期之中，投資組合應縮短WALE，以盡量增加租金收入。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226
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