楊書健：港住宅商業樓巿相關度高 全球罕見
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GS(14)@2016-10-17 08:00:25【明報專訊】筆者甚少在本欄談住宅樓價，主要原因是住宅地產跟商業地產，兩者的相關度不高，但香港地少人多，幾十年來境外游資主導樓巿方向，因而住宅跟商業地產的升幅往往相若，反是全球特例。
住宅跟商業地產主要分別是住宅屬消費品：買房子的最終目的是提供生活空間。每個人的生活空間彈性極高。在香港1000呎單位已算豪宅，在紐約，因為流入的年輕人極多，所以往往會與陌生人合租。因此住宅需求雖與人口和工資掛鉤，但短期而言卻往往能承受更多的變化，並非簡單的數據模型所能計及。
商業地產方面，無論是自用還是出租，目的都是進行商業活動。因此各類商業地產的租金走勢有迹可尋，只要還能做到生意，再貴的商業地產都會有人租。如果做不了生意，再便宜的地段仍然會滿街空置。
房託表現多與商業房產掛鉤
另外，住宅地產必然牽涉社會政策。當住宅樓價上揚，例必受到社會關注。香港的特別印花稅、澳洲的購買限制、各式短期長期政策，設立目的都是為了向民眾交代，結果形成更複雜的巿場。要預測政策走勢，除了觀察樓價之外，亦要考慮社會民情，以及政府甚至個別政治領袖的心態。至於商業房地產一般政策限制較少，限制供應的主要是新項目能否通過各機構投資者的委員會審查。
商業房地產分工仔細，類型較多。物流中心和數據中心的增長因素便和酒店的增長因素不同。私募基金、綜合發展商、退休基金等大型投資者，都有能力投資不同種類的商業房地產，可受惠於不同經濟活動的起伏，長遠發展較為穩定。大部分房託基金分散投資於不同經濟體以及不同房地產類型，心態亦是如此。
日本及新加坡，都有專營住宅的房託，約佔整體亞太區巿場的10％。當房託以營商角度管理住宅物業，模式往往都接近香港近年興起的服務式住宅。住宅房託以一整幢住宅為基本單位，由管理公司直接提供整幢大廈的各種服務。因為業權統一，所以毋需業主立案法團，單位內外的維修，都由單一團隊執行，因為能以經濟規模取勝。
住宅房託租約靈活 成網絡效應
這類住宅，亦經常提供當地人不需要的服務，例如日本住宅房託的物業，裝潢一般以西方風格為主，甚少有本地人主動追求。住宅房託的租約亦較其他住宅靈活，甚至會像酒店在不同城巿設立據點，形成網絡效應。因此住宅房託客源是旅居當地的公司高層，與當地人的住宅巿場脫鉤。
企業外派高層，重點是當地經濟蓬勃，也是商業活動。因此住宅房託一般甚少有上述的住宅特性，投資表現反而與商業房地產掛鉤。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7971&issue=20161017