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越限越買！杭州限購前夜遭遇”爆買“：政策相對溫和

“畢竟西湖九月中，風光不與四時同。”金秋的杭州樓市悄然爆發，風光無限。

平時，杭州房管局的網簽系統每天20：30左右就結束了，但在9月18日，晚上八九點後，還不斷有當晚簽訂的購房合同上傳，一直延續到午夜零時。因為第二天，也就是9月19日，杭州的住房限購政策就要開始實施。

限購政策明確，在市區限購範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

最新的限購政策在9月18日近17時發布。在政策未發布前，杭州透明售房網上顯示的市區新房簽約套數不足700套，而到了當晚12時，這一數據已經上升到了3089套，其中僅限購區域的住宅就簽了2859套。再看9月18日，這一天杭州新房二手房總成交量達5105套，創杭州有史以來單日成交量新高。

趕“末班車”的購房者

“我們基本上在18日上午就聽到風聲了，於是馬上對手上有明確購房意向的客戶進行了梳理。手上代理了20多個樓盤，18日那天打電話核實戶籍的客戶大概有上千組，最主要是戶籍的認定，看客戶是否在限購範圍內。”浙江中原地產首席分析師荊海燕告訴《第一財經日報》記者，當晚簽約的客戶，有一部分是外地購買者且在杭州不止一套房的，屬於新政限購範圍內。她透露，18日晚有從外地趕來簽約的;也有一部分是之前還比較猶豫的客戶，因為現在杭州的房價整體上已經比較高了，他們還需要考慮一下，但因為出了這個新政，當天有些人馬上就拍板簽約了。

“其實，稍微大牌點的開發商，稍早前都多少已聽到消息，事先都已安排過簽約，所以昨天沒有出現各大售樓處火爆的簽約場面。而昨天5105套創紀錄的網簽量，大部分是比較晚知道消息的開發商的客戶，房源基本集中在比較周邊的郊區，趕末班車緊急簽約。”一位不願透露姓名的業內人士告訴《第一財經日報》記者。

該業內人士還說，從新政發布到19日零時，這段時間內的沖量還是非常明顯的。“有些客戶之前跟售樓部都有聯系，當晚通過傳真方式把合同文件處理掉，把款打過來，把發票開掉，這樣就等於把合同辦了，趕在19日零時前上傳到網簽系統。而其他相關的調檔和審核購房資格等事項，則挪到19日或19日以後來做。”

荊海燕對記者表示，其代理的樓盤中，萬科等開發商的樓盤賣得比較好，因為布點都在熱點板塊，比如錢江世紀城和未來科技城，都是現在投資者比較追捧的區塊，另外還有城東新城等樓盤也不錯。

限購前夜有開發商漲價嗎?“突然漲價不可能，因為之前都簽過認購協議，價格基本都明確過的。”荊海燕回答本報記者。

“靠近市中心的房子基本上之前都漲過了，或者說現在庫存也不那麽多了，開發商也不那麽著急。因為一旦限購，市中心的投資標的會更高，更無須擔心銷售問題。”上述業內人士對記者分析稱，漲價空間是有的，但是時間不夠，從公布新政到截止時間就那麽幾個小時，如果開發商漲價了，客戶萬一一猶豫就意味著丟失了一個客戶，犯不著。

這一波的上漲行情

杭州房地產業內人士余海洋對記者表示，杭州樓市這波上漲行情可以回溯到2014年8月份，那時候執行多年的限購放開，限貸放松，再加上部分城市出臺了相關利好政策，杭州樓市趕上了基本面的放松，銷量開始上漲。量上去了，價格的上漲則是從2015年3月份開始——經過了前面幾個月存量的去化，再加上貸款的優惠政策等，市場逐步火了起來。

“今年春節是一個分水嶺。春節之後客戶來訪量逐漸增加，市場需求回暖，特別是G20杭州峰會這一利好因素，讓更多人關註杭州、更多人來到杭州。造訪量一旦增多，成交量就更大。”前文提及的不願透露姓名的業內人士告訴記者，在迎接G20的這幾年，杭州也做了一些整治，面貌煥然一新;而房價對比北京、上海，確實呈現一定的價值窪地，當然就吸引了很多外地投資者。像北京、上海、廣州、蘇州等地的投資者來到杭州，有比較中意的當時就買了。今年1~8月份，杭州的外地購房者占比達28%多。

余海洋告訴記者，G20對整個杭州影響都很大。其中，對杭州整個城市配套建設的提速作用十分明顯，比如機場高速、地鐵4號線都在G20前開通了。

在溫州從事珠寶生意的陳小姐今年5月份購入上城區的一套150平方米的房子，當時價格為3.4萬元/平方米，現在已經漲到4.6萬元/平方米。陳小姐告訴記者，當時入手是基於幾方面的考慮：一是看好貨幣政策寬松、利率低;二是看好G20和2020年將在杭州舉辦的亞運會等利好因素。看現在這個漲勢，陳小姐有點後悔了，當時由於資金還沒到位只買了一套。不過，陳小姐沒有獨占好處，她的舅舅、阿姨等親戚都買了。

據杭州的透明售房研究院統計，2016年上半年，杭州全市新建商品房共成交11.3萬套，較2015年上半年增加了76.5%;上半年成交總面積1172.6萬平方米，總金額1830.2億元，均為半年度成交量的歷史最高值。截至8月底，杭州市今年新建商品房成交突破15萬套，已經創下歷史新高。

透明售房網數據顯示，2016年8月杭州全市新建商品房共成交1.99萬套，較2015年8月增加了66%，列歷史同期第一位。

這期間，杭州各大售樓處也上演了一幕幕火爆的情景，比如天都城·天瀾蘇荷苑，這一樓盤偏居在余杭，數年前是少人問津的地段，現在竟被排隊搶購。繼5月首開之後，半年累計售出1300余套房源。

新政之後的樓市

新政之後的杭州樓市會如何走?

上述不願透露姓名的業內人士表示，限購政策會有一定的作用。此前，杭州有一個樓盤封盤，被房管局處理了，再加上這段時間5天內連續出兩個政策，這對市場來說還是有一定的警醒作用的。後續的情況還要看市場對這個政策的消化程度。

不過，該業內人士認為，這個限購新政沒有結合相關的金融政策，也沒有跟社保掛鉤，外地人買第一套是沒有問題的，而且他們還可以通過家人或親戚朋友的身份證去買二套、三套。“政府出臺這項政策無非就是不想把杭州變成一個投資性城市，但是實際政府又很需要在未來五到六年內通過樓市為它大量推進的基礎設施建設輸血，所以也不太允許市場壞掉。”

“不希望市場冷掉，但太熱又不好，所以會在一個合理的熱度內繼續往上走。在這個階段，不會有那麽多瘋狂的漲價或房東跳價，會讓市場稍微冷靜一段，至於後市怎麽樣，要看後面的成交量如何。”上述業內人士補充道。

荊海燕也認為，這個政策相對溫和，還是有很多空間的。“現在沒有什麽房子了，預售證一領出來，一開盤就賣光了。前段時間很多開發商都撐著賣，不想賣得這麽快，因為價格一直在漲。特別是剩余房源不多的樓盤，預售證都不著急領，所以基本上手里沒什麽房源。這樣的情況在杭州的開發商中所占比重還是比較大的。”

克而瑞華東機構總經理劉晨光表示，國家金融政策基本面並未收緊，土地端融資能力強，買房金融杠桿支持強，故目前各個城市“溫柔”地出政策，對於價格殺傷力有限，近年來杭州庫存量急劇縮減，去化周期已跌至6個月，供求失衡，供求關系要到11月份才能趨穩，因此，短時間內出現大家期待的價格下降、成交量暴跌可能性小。

陳小姐也比較樂觀，她告訴《第一財經日報》記者，現在人民幣估值預期往下，炒股行情不好，杭州是好地方，新政也比較寬松，接下來她還會入手，身邊的幾個好朋友也在準備加入了。