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悉尼樓市炒過龍 可轉吼布里斯班

1 : GS(14)@2016-09-01 05:51:33

【明報專訊】除了堅信「一定要買樓」外,曾琦殷亦崇尚「工字不出頭」,2009年她決定轉行投資房地產,同年亦成立一間公司,專門與發展商磋商樓盤銷售權,再交由代理銷售。跟着她於2013年看到做代理的局限,決定升級做發展商,「物業代理要逐個樓盤與發展商傾,畀人『揸頸就命』,好樓盤個個代理都想要,但發展商可以自己賣,不需要代理。」於是她與當時的生意伙伴、現時的丈夫轉型做發展商,在澳洲的二線城市布里斯班投資地產項目,首個項目是以400萬澳元(約2330萬港元)購入一幅俱樂部地皮,改為住宅用途後已高價轉售。

初試啼聲取得成績,令別人相信她們有賺錢能力後,近年獲其他投資者洽商合作發展其他布里斯班地產項目。

千呎單位僅233萬 具較佳承接力

曾琦殷分析,近年內地資金湧入悉尼及墨爾本樓市推高價格,內地發展商亦積極參與,「早前很多華人搶購悉尼及墨爾本物業,發展商當然提價出售,但我們行內人一睇便知道這並非合理價」。

隨着澳洲銀行今年收緊海外收入人士的按揭申請,加上悉尼及墨爾本未來一兩年供應湧現,料當地樓價短期有壓力。

作為比較,她表示布里斯班樓價「仍未被炒高」,例如旗下樓盤千呎單位售價僅40萬澳元(約233萬港元),料有較佳承接力。

[名人樓市論壇]


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悉尼 樓市 炒過 過龍 可轉 轉吼 吼布 斯班
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大型項目上馬 布里斯班樓價追落後

1 : GS(14)@2017-03-04 00:22:15

【明報專訊】地產業界常常認為政府投資是一個地方的樓市重要動力,澳洲第三大城市布里斯班正在發展皇后碼頭大型綜合項目,預計可為當地提供8000個新工作崗位,每年可增加139萬旅客流量。地產商認為這對當地樓市是極大利好,尤其在悉尼和墨爾本樓價高企下,發展商在港推布里斯班樓盤相比去年有增,希望在香港政府實施「辣招」之際,以較低價、氣候溫和,以及當地優質教育資源等作賣點,吸引本港投資客。

在亞洲經營澳洲地產生意的Citylife International Realty,於上月澳洲地產展銷會上曾對出席的100多名香港投資客做了一個調查,要求受訪者從悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和阿得萊德五個城市中選出最感興趣的城市。結果顯示70%受訪者選擇了布里斯班,分別有15%受訪者選擇悉尼和墨爾本,幾乎沒有受訪者選擇珀斯和阿得萊德。公司主管Michael Bentley表示,相比去年,香港買家對布里斯班的興趣確有明顯增加。

建綜合娛樂度假區 料增8000職位

澳洲昆士蘭政府將在布里斯班着力發展皇后碼頭大型綜合項目,這個項目由周大福集團和遠東發展有限公司合作參與,計劃發展綜合式娛樂度假區,將興建3幢住宅大廈、包括六星級酒店在內的5幢高級酒店、賭場、百貨及其他娛樂設施;另外,還將興建當區通往布里斯班南岸的橋樑。根據昆士蘭政府網站的資料,該項目許諾每年吸引多139萬旅客,在工程建造期新增2000新工作崗位,並於2020年正式營運後淨增加8000新工作崗位。

現時布里斯班樓價仍大幅落後悉尼和墨爾本,對投資者來說更為廉價,不過漲勢未算強勁。由租金看,根據萊坊數據,去年布里斯班公寓周租約380澳元(圖1),悉尼和墨爾本則分別約560澳元和420澳元(圖2)。除了墨爾本的空置率於去年3月以來穩定下降之外,悉尼和布里斯班空置率均於9月開始陡升。

空置率低於5%才值投資

Bentley解釋,布里斯班空置率上升的原因,是近期新樓盤供應較多。他表示,到澳洲投資物業必關注空置率數據,空置率低於5%的地區才更有投資價值,現時布里斯班空置率約4%,雖有上升,但仍然在5%以下。另外,由新樓盤供應看,最近供應比較集中,導致空置率上升,2至3年後,供應情况將會大為不同,屆時空置率和樓價漲勢會好轉。

其實,澳洲政府正在收緊對發展商的貸款政策,因此在新項目愈來愈難籌集足夠資金時,項目很難開展下去。來港推樓的布里斯班發展商Metro Property Development投資銷售經理Joe Antonellis就表示,他見到現時布里斯班的住宅建築工程放慢很多,主要因為發展商融資愈來愈困難。

2018年和2019年將是布里斯班樓市表現最佳的兩年。Bentley表示,只有到2018年前後,市場可能才會頓然意識到樓市供應有所稀缺,屆時完工的住宅項目會有極好的議價能力,「最理想的情况是,現在買層2018年左右完工的樓。這意味着以現在價格買到了2018年稀缺品,有機會短期快速收穫樓價增長。不過長期投資始終應該是樓市投資者準則,而且,現在在市場上亦很難找到2018年完工的項目」。

融資變難 2018年樓市供應短缺

亞洲銀行家俱樂部創辦人兼首席執行官賴遠方還介紹了澳洲樓花的其中優勢。他表示,香港此前出現英國樓花項目爛尾案件,令投資者蒙受巨大損失。在澳洲卻難出現該種情况,因為就算購買樓花,買樓的資金亦是交由銀行保管,發展商無法動用資金建樓。這樣,即使樓盤爛尾,投資者遇到的最壞情况也只是需要一點時間,由銀行發回買樓資金,附帶存款利息。

另外,作為投資,公寓為更合適選擇。奧漢國際物業顧問公司總監鄭王秀玲稱,因為澳洲人工貴,若果買了別墅,清潔成本可能非常高,「畢竟澳洲不像香港,可以以廉價隨時請工人打掃」。

明報記者 姚丁鈺

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


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大型 項目 上馬 斯班 樓價 落後
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布里斯班樓價有望今年見底 首置入場費239萬 較悉尼折讓大

1 : GS(14)@2018-01-07 12:34:59

【明報專訊】除了英美兩國外,澳洲向來為港人熱門留學地點,在英國教育調查公司Quacquarelli Symonds去年的留學城市排名中,首20名中澳洲城市便佔3席,但當中布里斯班相對落後,排名20。其實過去4年,布里斯班樓價增長亦同樣不及澳洲另外兩大城市悉尼和墨爾本,樓價中位數只有前者約五成。然而,仲量聯行報告指出,布里斯班位處的昆士蘭省經濟正從礦業蕭條中復蘇,而人口強勁增長將於未來數年支持樓市需求。

作為昆士蘭省首府和澳洲第三大城市的布里斯班,近年經濟和人口增長同樣疲弱,導致當地樓價於過去數年未如悉尼和墨爾本般高速增長;而大量公寓動工,導致租務市場和分層公寓價格明顯受壓。仲量聯行於早前發表去年第三季布里斯班樓市報告,指出當地樓市弱勢未改,但將會於未來數季見底;而且隨着經濟顯著改善,同時與其他地方如悉尼的樓價差異擴大,將會刺激布里斯班人口增長,從而帶動需求增加。

過往悉尼樓價放緩時 布里斯班升幅加快

在早年礦業步上高峰後,隨後多年澳洲經濟萎靡不振,直至近年開始復蘇,作為國內第二大洲的昆士蘭亦有跟上;衡量本地經濟的最終需求報告(State Final Demand, SFD)於去年第二季按年增長2%。仲量聯行指出,礦業投資下跌對經濟的影響已經過去,而去年首季人口按年升1.5%,國內和海外移民數目顯著提升。德勤經濟研究所(Deloitte Access Economics)預計,未來4年昆士蘭SFD將平均上升3.8%。昆士蘭整體勞動市場亦大幅改善,去年8月就業率按年增長達4.1%,甚至勝於澳洲整體的同期增幅。

研究機構CoreLogic RP Data發現,過去30年歷史數據顯示,有兩段時間當悉尼樓價增長放緩時,布里斯班樓價升幅會加快。在1988年悉尼樓價升達61.7%登頂,其後1989年布里斯班樓價隨即增長35.3%,然後見頂;而在2002年悉尼樓市升約兩成見頂後,2003年布里斯班的升幅更跑贏對方,增幅達30.7%。事實上,悉尼樓價增長正在放緩,9月更錄得17個月以來首次跌幅,或意味已經見頂。

此外,布里斯班樓價遠低於悉尼和墨爾本,去年第三季平均樓價中位數約53萬澳元(約322萬港元),僅僅是悉尼樓價的48%,反映存在巨大折讓。目前悉尼樓價中位數低於90萬澳元(約553萬港元),而墨爾本樓價亦達到78.9萬澳元(約484萬港元)。按住宅種類劃分,布里斯班市郊地區(Suburb)的高級獨立屋樓價表現跑贏分層公寓,其中昆士蘭大學位處的聖露西亞區(St. Lucia)高級獨立屋樓價按年增長兩成,而高級公寓中,樓價增長最高的南布里斯班區,增幅也只是5.9%。

昆士蘭印花稅遠低於悉尼

除了樓價外,布里斯班和悉尼在置業成本上亦存在巨大差距。CoreLogic RP Data以澳洲每個首府城市樓價25%當作上車盤價格,得出布里斯班首置買家入場費39萬澳元(約239萬港元),而5%首期計算即為2.05萬澳元(約12.6萬港元);悉尼入場費達67萬澳元(約411萬港元),首期亦需約6萬澳元(約37萬港元)。該機構研究主管Tim Lawless表示,兩者巨大差距原因源自印花稅;在上述例子中昆士蘭的印花稅僅為1043澳元(約6400港元),而悉尼卻高達2.57萬澳元(約16萬港元),兩者足足相差24倍。

即使論及收租回報,布里斯班亦稍勝一籌。獨立地產研究機構SQM數據顯示,目前布里斯班公寓租金回報率為約5厘,高於悉尼和墨爾本約4厘的水平。不過,仲量聯行稱,第三季布里斯班內城以至中部地區的出租空置率,分別為3.7%和3.4%,高於外城區的2%;而且近期內城區不少公寓落成為租金帶來下行壓力,因此這區仍具投資風險。

展望未來12個月,仲量聯行料隨着布里斯班經濟改善,樓價增長將更穩定,但難言公寓價格跌勢已趨穩,短期仍不會錄得增長,並會進一步下行。該行預計,布里斯班獨立屋樓價將錄升幅,而公寓樓價走勢持平,但料後者落成量將顯著下跌。

明報記者

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3932&issue=20180105
斯班 樓價 有望 今年 見底 首置 入場 239 悉尼 折讓
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