布里斯班樓價有望今年見底 首置入場費239萬 較悉尼折讓大
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GS(14)@2018-01-07 12:34:59【明報專訊】除了英美兩國外，澳洲向來為港人熱門留學地點，在英國教育調查公司Quacquarelli Symonds去年的留學城市排名中，首20名中澳洲城市便佔3席，但當中布里斯班相對落後，排名20。其實過去4年，布里斯班樓價增長亦同樣不及澳洲另外兩大城市悉尼和墨爾本，樓價中位數只有前者約五成。然而，仲量聯行報告指出，布里斯班位處的昆士蘭省經濟正從礦業蕭條中復蘇，而人口強勁增長將於未來數年支持樓市需求。
作為昆士蘭省首府和澳洲第三大城市的布里斯班，近年經濟和人口增長同樣疲弱，導致當地樓價於過去數年未如悉尼和墨爾本般高速增長；而大量公寓動工，導致租務市場和分層公寓價格明顯受壓。仲量聯行於早前發表去年第三季布里斯班樓市報告，指出當地樓市弱勢未改，但將會於未來數季見底；而且隨着經濟顯著改善，同時與其他地方如悉尼的樓價差異擴大，將會刺激布里斯班人口增長，從而帶動需求增加。
過往悉尼樓價放緩時 布里斯班升幅加快
在早年礦業步上高峰後，隨後多年澳洲經濟萎靡不振，直至近年開始復蘇，作為國內第二大洲的昆士蘭亦有跟上；衡量本地經濟的最終需求報告（State Final Demand, SFD）於去年第二季按年增長2%。仲量聯行指出，礦業投資下跌對經濟的影響已經過去，而去年首季人口按年升1.5%，國內和海外移民數目顯著提升。德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）預計，未來4年昆士蘭SFD將平均上升3.8%。昆士蘭整體勞動市場亦大幅改善，去年8月就業率按年增長達4.1%，甚至勝於澳洲整體的同期增幅。
研究機構CoreLogic RP Data發現，過去30年歷史數據顯示，有兩段時間當悉尼樓價增長放緩時，布里斯班樓價升幅會加快。在1988年悉尼樓價升達61.7%登頂，其後1989年布里斯班樓價隨即增長35.3%，然後見頂；而在2002年悉尼樓市升約兩成見頂後，2003年布里斯班的升幅更跑贏對方，增幅達30.7%。事實上，悉尼樓價增長正在放緩，9月更錄得17個月以來首次跌幅，或意味已經見頂。
此外，布里斯班樓價遠低於悉尼和墨爾本，去年第三季平均樓價中位數約53萬澳元（約322萬港元），僅僅是悉尼樓價的48%，反映存在巨大折讓。目前悉尼樓價中位數低於90萬澳元（約553萬港元），而墨爾本樓價亦達到78.9萬澳元（約484萬港元）。按住宅種類劃分，布里斯班市郊地區（Suburb）的高級獨立屋樓價表現跑贏分層公寓，其中昆士蘭大學位處的聖露西亞區（St. Lucia）高級獨立屋樓價按年增長兩成，而高級公寓中，樓價增長最高的南布里斯班區，增幅也只是5.9%。
昆士蘭印花稅遠低於悉尼
除了樓價外，布里斯班和悉尼在置業成本上亦存在巨大差距。CoreLogic RP Data以澳洲每個首府城市樓價25%當作上車盤價格，得出布里斯班首置買家入場費39萬澳元（約239萬港元），而5%首期計算即為2.05萬澳元（約12.6萬港元）；悉尼入場費達67萬澳元（約411萬港元），首期亦需約6萬澳元（約37萬港元）。該機構研究主管Tim Lawless表示，兩者巨大差距原因源自印花稅；在上述例子中昆士蘭的印花稅僅為1043澳元（約6400港元），而悉尼卻高達2.57萬澳元（約16萬港元），兩者足足相差24倍。
即使論及收租回報，布里斯班亦稍勝一籌。獨立地產研究機構SQM數據顯示，目前布里斯班公寓租金回報率為約5厘，高於悉尼和墨爾本約4厘的水平。不過，仲量聯行稱，第三季布里斯班內城以至中部地區的出租空置率，分別為3.7%和3.4%，高於外城區的2%；而且近期內城區不少公寓落成為租金帶來下行壓力，因此這區仍具投資風險。
展望未來12個月，仲量聯行料隨着布里斯班經濟改善，樓價增長將更穩定，但難言公寓價格跌勢已趨穩，短期仍不會錄得增長，並會進一步下行。該行預計，布里斯班獨立屋樓價將錄升幅，而公寓樓價走勢持平，但料後者落成量將顯著下跌。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3932&issue=20180105