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金融、保險、地產經紀難造按揭 中環在線:銀行列出黑三類 李華華

2008-11-05  AppleDaily

金融海嘯陰霾不散,各行各業喊晒口,縮皮裁員消息此起彼落。咁嘅環境,搞到銀行閂水喉有錢唔願借,咪話中小企借錢難,打工仔想搵銀行造按揭買樓,一樣唔容易,實際按息分分鐘要4厘以上。

華華聽班按揭轉介公司高層講,家陣銀行對「食佣一族」(即係收入主要嚟自佣金嘅打工仔)嘅按揭審批,特別嚴謹,同有穩定月薪嘅打工仔相比,實際按息至少差兩厘!

噚 日華華出席一間按揭轉介公司記招,公司高層同華華講,家吓打工仔問銀行借錢買樓冇以前咁順利,尤其係靠食佣為生嘅,直頭俾銀行列入高危借錢人士,佢哋嘅按 揭息率,比起優質客戶(例如有穩定收入嘅公務員同老師等),相差至少兩厘,晚吓手隨時要「P+」(P即最優惠利率)o忝。

呢批食佣一族主要 有「黑三類」,分別係金融、保險同地產嘅經紀。事關時勢唔好,樓股齊冧,市民勒緊褲頭唔願使錢,投資、買保險同置業樣樣都拖住先,搞到從事呢三行靠佣金收 入嘅經紀,首當其衝,收入唔穩定,自然俾銀行收緊按揭審批。唉,以前嘅收入尖子,一場金融海嘯冚埋嚟,即時淪為「黑三類」,都咪話唔欷歔。

卡數未到期變臉追找數

地 產經紀借錢買樓利息高不特止,佢哋仲同華華呻,卡數未到期已經有銀行追交錢。最近佢哋有行家就收到銀行電話,開頭接聽時都好聲好氣,好似好關心咁問:「係 咪仲做緊地產經紀?」當知道佢哋冇轉行即時玩變臉,要佢哋立刻還清未到期嘅卡數。中小企俾銀行提早call loan,華華近排都聽唔少,估唔到家陣連打工仔都唔放過,提早追收未到期嘅卡數,「黑三類」梗係雪上加霜。李華華 LiWaWa@AppleDaily.com
金融 保險 地產 經紀 難造 按揭 中環 在線 銀行 列出 三類 華華
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按揭利率與樓市 Consilient Lollapalooza


http://consilient-lollapalooza.xanga.com/718565292/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%88%A9%E7%8E%87%E8%88%87%E6%A8%93%E5%B8%82/


今日去聽了一個講座,講者不認為按揭利率對樓市有什麼影響。

我明白為何他這樣認為,因為成本很多時並不是供需的影響因素,有多少人係供唔起而賣樓的呢?然而,利率對信貸供給有很大的影響,這才是利率的作用。

銀行以供款最多為一個人的收入的一半作為供款能力的指標。如果加息,那對入息的要求就會相應增加,這直接令能買樓的人減少了。

最前有個有能力朋友問我好唔好訓身落樓市。雖然我認為他有能力供落去,但同時要考慮未來其他人仲有冇能力才可以。或許我對股票情有獨鍾,看好樓市唔一定要買樓,買股都得,訓身都仲有得止蝕。

利率降了二十五年有多,到現在的零仲要量化寛鬆。如果歷史的大周期是一個參考,現在做最線的投資要很小心大利率周期。利率是央行控制的,但央行並不可以任意控制經濟需要的利率,而不需要作出沉重的代價。

按揭 利率 樓市 Consilient Lollapalooza
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从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-2656.shtml


杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式,曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后,由于低利率和流动性过剩,杠杆收购又卷土重来。金融危机 后,借贷困难,杠杆收购遇到了很多障碍。在国内,由于特殊的国情,杠杆收购还不太盛行。但是,中国有中国特色的贱卖国有资产,上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。      杠杆收购,听起来很玄妙。但是,只要你买过 房,杠杆收购的原理就很容易理解。      不考虑利息    假设你买房投资。房屋价值 100万,出租净收入为5%左右。不考虑利息,不同方式买房,你的回报率如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   同样的房产,同样的出租收入, 由于购买方式不同,投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房,投入100万,房屋出租净挣5万,投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%,首付 10%,同样的房屋出租净挣5万,放在10万的首付上,投资回报率为50%左右,是全款买房的10倍。同样的房子,同样的房屋回报,但是由于购买方式的不 同,投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。      这只是租金回报的计算。如果房子升值,又如 何呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出如果房屋升值20%, 全款买房的人投资回报为25%,其中20%来自升值,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%,其中200%来自升值,50%来自出租。      看上去很好吧。但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   如果房屋下跌20%,全款买房 的人投资回报为-15%,其中-20%由于价格下跌,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%,其中-200%由于价格下跌,50%来自出 租。      利息的作用    以上是不考虑利息的情况,如果 考虑利息,假设利息率为5%的情况如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,各种方式投资回报率 没有差别。      但是,如果房屋升值呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   很明显,房屋升值后,高杠杆放 大了投资回报率。      但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,由于要支付利息,高 杠杆的情况下投资回报率非常差,损失是全额现款买房的13倍。      所以,高比例的贷款提高了杠杆,成倍 放大了回报/损失。      其实,杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键,只要利息足够低,现金盈利足够支付利息,即使企业 没有任何改变,投资的回报也会成倍增加。如果,企业放弃长期发展,完全考虑短期利益,提高短期盈利,尤其是现金盈利,同时提高企业价值,投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。      而且,财务杠杆增加,风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
按揭 貸款 買房 收購 原理 Barrons
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樓宇按揭 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4745


連日批評了好幾隻唔同財政類型的股票,居然冇比人反擊,比較出奇,而且人氣下跌,但凡係唱衰的題材是冇人鍾意睇的,同時也証明本博的確不太受 注目,這也是好事,現時找不到什麼特殊又具代表性的案例,唱衰就暫時停下

想起湯兄一直寫一些不受歡迎的題材,毅力的人感動,也算是投資界的一股清流

由於味皇已經欠銀行一屁股債,因此一直在研究如何優化手上的按揭同租金,由於罰息期較長,現在只是齋研究而已

根據6月19日澳門日報經濟版的內容:"   政府研究報告日前以實用面積60平方米、售價151.4萬元的單位,工作收入中位數為1.8萬元的雙 職家團為例,計算出樓價收入比為7.01倍,稍高於世銀的中位數6.4倍,但低於平均值的8.4倍,遠低於香港的19.8倍,認為本澳房價收入比仍處較合 理的水平。"

香港樓樓價是兩公婆年收入的19.8倍,而澳門是7.01倍,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非高得變態?

另一方面看,香港150萬的樓可租7000,而澳門是3500,澳門樓價合理的話,香港的樓價豈非低得變態?

香港同澳門無法比較,因為遊戲規則不同,但出現縮水樓,訓窗台等情況的話,該地方的市場應該已發展到相當崎形,而不適合人類居住了

澳門已經開始香港化了,不斷起的豪宅,密不透風,形如蜂格,明顯交易性大於居住性,香港交易性單位多,資本市場先咁發達,發達較容易,但住還是澳門 好

同一間樓,打工仔人工10000,比如樓價120萬,到底是平定貴?

用現金買當然係貴,打工仔不食不喝10年先買到

如果貸款買,為求簡單計算,當0首期,2厘息借15年,月供6450,買得起,也是貴

但改一改借貸條件,2厘息借25年,月供就是4250,就買得起了,仲叫平添

按供款為收入的50%同2厘計,當銀行普遍只借15年,10000人工對應樓價78萬,而銀行以借25年為常態時,10000人工對樓價120萬, 如果人人肯借40年,10000人工對樓價165萬

所以樓價高低的關鍵因素是銀行的取態,理論上供款年期是1萬年,人人也會話平,對銀行也冇差,不論甚麼年期,按揭算法每期利息也是一樣

香港即使40年樓也能供15年,澳門20年樓也只能供10-15年,一半的差別在此

另一半在於租金,香港少空置樓宇,而且雲集一大堆高薪外地人,比得起貴租,而本地人一係很高收入,租得起,一係很窮,窮的住公屋,商業中心非常集 中,同居住區之間路程過長,土地商業價值高,而澳門丟空大量樓宇,工人收入人人都低,倒是不用住公屋,買野可以簡單走出大陸買,拉低生活同商業水平,租金 不同自然樓價有差別

香港的租金大於供款,利息同條款都比澳門好,味皇對香港生活的人很同情,但以投資角度上卻相當眼紅,在香港只要符合一定的起始條件,就有可能發達, 澳門的起始條件就高得多,味皇是指借錢套利

經過計算,假設用按揭借100萬,不同年期同利息的情況會如下:

                     10年      15年      20年      25年

本金            8338       5560       4171     3338  

2.00%          9201        6435      5059     4239

2.25%          9314        6551      5178     4361

2.50%          9427        6668      5299     4486

2.75%          9541        6786      5422     4613

3.00%          9656        6906      5546     4742

3.50%          9889        7149      5800     5006

4.00%        10125        7397      6060     5278

4.50%        10364        7908      6326     5558

以4.5厘計,各年期的第一期供款淨利息分別是3711,3721,3726,3729,居然一樣,因此銀行就算供1萬年,供款也有個底線,銀行盈 利也有上限,因此樓價谷極也有個極限

而資產100萬,不同派息率/租金率的數字如下:

       3%      4%       5%       6%       7%       8%       9%       10%          

     2500    3333     4167    5000     5833     6667     7500     8333

以味皇為例,味皇的情況在上面紅色標示的水平,利息支出是2276,如果我要按樓借錢投資,2.75%是利息打和點,收入超過2.75%的利潤部分 是零存整取,而8%是供款打和點,當投資項目收入為8%,味皇就可以1個仙都唔駛出,年期一完就可得到全部資產,如果供款年期是25年,5.5%的項目就 可以養樓了,如果要預留20%現金做保障,除以80%就是打和點

8%的項目是有,但5.5%易搵得多,香港出租屋出租車位都有,澳門卻不能,這就是味皇眼紅所在

所謂發達的起始條件,就是借錢能力,即是自有物業,沒有?打兩份工都要搵返黎

從平常角度來說,供款年期短可以慳息,但以投資角度來說,供款年期有咁長得咁長最好




樓宇 按揭 味皇
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按揭私隱 左丁山

2011-1-29  AD




 

資深賓架C請左 丁山到銀行家會吃午飯,欣然赴會。賓架C遠在暴動時已加入銀行工作,四十幾年來見盡大風浪,對甚麼金融海嘯,驚都未驚過,聽佢講古仔,非常過癮,可惜大部 份都不宜寫出嚟,以免得罪人,但佢又唔會寫回憶錄噃,幾可惜。可惜也者,只係我地嘅感覺啫,新一代可能嗤之以鼻。譬如有一次,聽一位廣告界人士講起貓王與 白潘之爭,從而引出公眾人物之形象設計,有不同可能性。點知旁邊有一位八十後公關新人好似聽到悶親咁,問佢點解呀?佢話:「貓王白潘喎!邊度識呀,都唔知 係邊個。」資深廣告人一時氣頂,費事講落去,以免益佢,連左丁山想學嘢都失咗機會。

上星期睇FOX,竟然見到一個白潘訪問節錄,白潘有七十 幾歲嘞啩,滿臉皺紋,但仍然精神飽滿,談吐得體。佢就係講形象定位,佢話當年以青春偶像派走紅,FOX搵佢做一套戲男主角,扮演一位青年人在小鎮未見過世 面,遇上一位過氣中年女歌星下鄉巡迴演唱,風情萬種,青年人受誘惑與佢發生關係,白潘係霍士合約演員,睇完劇本,一口拒絕,情願被霍士雪藏都唔肯主演,嗰 位過氣女歌星由邊位女星主演呀?白潘話:「係最有吸引力嘅瑪莉蓮夢露,好多男星真係求之不得,但我認為純情青春偶像在銀幕上與瑪麗蓮親熱,好影響我嘅形 象,故此唔接套戲。」白潘之影運,記憶所及,並非太紅,遠不如「壞孩子」皮禮士利。但貓王嗑藥,早已在人間消失,而白潘今天仍然享受生活。

左 丁山不與賓架C講貓王與白潘,只想聽佢講銀行掌故,食完一餐飯,得益甚多,最後左丁山問佢一條問題:「o依家銀行環境唔同,條例多多,又話要設立正面信貸 資料庫,但私隱專員似乎反對,何解?」賓架C哈哈笑:「所謂正面信貸資料庫,有乜特別要求咁巴閉呀,只係要求貸款申請人,申報埋佢有幾多單按揭貸款而已, 三宗就三宗,四宗就四宗,其餘乜都唔駛填,私隱專員竟然搵理由反對?我都服咗佢。」係噃,填寫按揭有三宗,只有銀行知,申請人有何損失?諗唔明。賓架C 話:「你與老婆一齊聯名買樓,申請按揭,但你填表時話已有三宗按揭在身,而老婆事前竟然唔知?如何是好?」唉吔,係噃,早已用按揭買咗層樓包二奶嘅人,點 填呀,咪穿晒煲,除非用咗二奶個名或者用公司名義買樓啦!

 


按揭 私隱 左丁 丁山
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收緊按揭打中產 左丁山


2011-7-18  AD




 

較早前有賣樓之 神之稱、眾稱樓神嘅趙國雄公開講:「下半年樓市睇唔通」,好多人不明所以,認為佢故意唱淡。但幾個星期下來,樓市確係交投非常冷落,有報導話慘過金融海嘯 時期,又係嘅,自去年十一月以來,政府收緊樓市信貸嘅措施越來越多,越見入肉,SSD令短線投機絕跡,一千萬元以下樓市收緊按揭尺度,令中產借錢艱難,點 去買樓呀?

近日就見到一個例子,一個一千一百餘呎單位,售價七百五十萬,一位專業人士住開七百零呎,想話樓換樓,但未賣樓前先要買樓,佢以 前借七成按揭可以借得五百二十五萬,分二十年供,佢覺得負擔得起,但代理提醒佢,七百至一千萬元樓宇,只有能按六成,佢最多借到四百五十萬,連埋印花稅、 佣金、按揭費用、律師費用等等,大嗱嗱要先出三百四十萬元先可以買到層樓。一時之間,邊度有咁多銀行存款呀?一定要同時賣咗層七百呎──當係五百零萬,扣 起銀行按揭貸款,啱啱好,夠冚三百四十萬條數,但係未知道幾時可以賣得成噃,成交價未知如何呢,即使完全OK,先買後賣總有一個時間差。一言以蔽之,呢位 專業人士要籌措三百四十萬元作短期融資,短到一至三個月左右,問題係,去邊度借?專業人士計來計去,一成按揭(七十五萬)之差,就係deal breaker,佢撲水之時,就係差呢瓣,結果係點?唔換樓住囉,再等吓先啦。

將呢件事同一位鍾意買樓收租嘅人士講,佢話:「早啲講吖,我 買。我有現金在手,唔駛短期融資啫!」哎,唔怪得有人講過,收緊樓宇按揭政策,受打擊最大嘅會係有意樓換樓,細樓換大樓嘅中產業主,唔係炒家或買樓收租之 有實力人士。最唔受影響嘅,當然係滿袋現金嘅內地買家啦,呢個時候最益佢地,趁本地中產受限於新按揭政策,就係差嗰一百幾十萬,買唔到,佢地就有機會向賣 家壓價啦。不過據地產王在校友會午餐講,內地買家同樣受到銀根抽緊嘅影響,冇以前咁意氣風發,故此本地樓市進入疲弱期喎!

 


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假按揭 - 內房金蟬脫殼,內銀引狼入室 會計仔筆記

 http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1636795

有前輩教過,在大陸,只有騙子才是真的,做due diligence 時尢其要留意。一二月份銀行貸款大升,中央要求銀行貸款要到位,樓市成交價量也齊升。要知道,在金九銀十也賣不出的樓盤,在金融海潚大量工廠倒閉的情況下可以不減價反而加價的賣出,這... 好像有一點巧合。

如果你是內地房地產公司的老闆,你有兩個選擇: 1) 找一些失業民工,造些假工資單,比錢叫佢比番20%首期比自己,再昆銀行批埋80%按揭比自己,之後比舊安家費個民工,叫佢消失,佢欠銀行既錢就...貴行自理 2) 借高利貸等個盤賣出,希望新既中央廉租房政策唔好打擊到你。做得內房既都唔好乾淨得去邊,尤其係拿地既過程,有幾多人會選二,我真係唔知。這些東西,一定有,有幾多或幾少,無人知。現在是看不到的,有心人散完貨3至6個月後自然會浮出來。

過去幾年,又入世又奧運又加息,中資銀行長期塔著順風車,今年真係要要對大考。大陸既賬,尢其係中小型非國企,有幾堅有家心中有數。就算你走去問我地香港最叻果幾間銀行,如果佢收到既全部係假賬,我唔認為佢地既風險管理可以做得點好。如果我宜家比人用槍指住個頭要買銀行股,我會寧願去買管理層最叻,在以前假賬更橫行既情況下都唔駛阿爺注資那些。

內地房地產名人牛刀寫過一篇講「假按揭」的,大家有興趣可看看。

牛刀:中国楼市为何要以假按揭的形式自杀

尽管央行和银监会一再重申,二套房贷并没有松绑,但实际上,很多城市已经公开发文予以取消,甚至连外资购房都可以采取二成首付。不管是自住,还是改善,还是投资,还是炒楼,还是骗贷等等,只要你买楼,银行基本一律二成首付,有的甚至更低。但是,银行绝对不会去查隐藏在政策空隙间的种种罪恶。而最为严重的,当属假按揭。

 

  假按揭有两种方式,一种是开发商为了解资金的燃眉之急,采取公司员工签约购买的形式,从银行套取大量现金。现在市面上看见的,开盘就销售80%,成交量放大,楼市回暖,房价恢复性上涨等等市场层面反映出来的都是这种假象。

 

  不仅骗贷,而且制造楼市假象,欺骗自住型购房人士。二套房贷名存实亡,不知道刘明康还有什么脸面,在两会上信誓旦旦的表示,中国金融很安全,二套房贷政策没有放开,媒体对温总理报告是误读……好一个误读?怪不得,很多网友对刘明康不屑一顾,认为其实是这位银监会主席在公然撒谎,欺骗公众。

 

  在上海、北京、成都等地都有这种被刻意营造出来的假象,因为许多数据没有上传,无法查出近期的真实情况,但是,现在所谓楼市回暖,成交量放大,卖楼排队,不是开发商的作假,就是炒家在诱导买家入市,都是彻头彻尾的欺骗和谎言。现在的价位不可能有大量的自住买家入市,房价下跌的趋势不可能在假按揭的疯狂下逆转,所有借二套房贷松绑的投机和欺骗行为,只会导致中国楼市的自杀,最后是银行承担全部责任。

我们随便查一下深圳一些楼盘的成交量放大的事实,就会拆穿许多弥天大谎。在售的楼盘福田水木阑山,金地梅陇镇花园,星河丹堤花园,海岸时代公寓,福田明华大厦,中城天颐花园,诺德假日花园等热销的真实情况背后的事实:

伍翠 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830915

2 欧卓邦 文惠娟 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830914

3 郑轶 巢宇 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830913

4 黄伟新 曾美珍 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830912

5 汪洋 周剑 预售房地产抵押登记金地梅陇镇花园共10套 2008.05.16 办理之中 45-200830911

http://news.dg.soufun.com/2009-03-24/2471853.html

按揭 內房 金蟬 脫殼 內銀 銀引 引狼 入室 會計 筆記
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樓宇按揭投資Q&A(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5315

其實諗樣係懶導師就真,不算得上好導師。希望往後有更多資源放係網站令我可集中回信。睇完你來信,心中覺得平淡便是福,人既煩惱好多時由自己貪念而起。當然為自己儲錢買樓談不上係貪念,為自己累積足夠財富供老來使用是對自己對身邊既人負責任既做法。真係既貪念很多時是得一想二,對自己能力有過大想象而做出損己又不利人之事。好啦,答你問題如下:
 
Q:我不太明白放租要5成按揭,
A:其實你只要擁有一間樓,你要租比人定係做義莊冇人過問。衰在自己唔夠錢,要問銀行借所以押左張屋契係銀行度,咁你租出去就要攞銀行approval。銀行受金管局監督,批按揭比你要聽金管局支笛,間中一兩單唔跟足都係留比大客先肯博,仲要係輕輕過界,唔敢超越。因應要求,銀行對報稱出租既物業唔可以借市值/買入價既五成比佢(以較低者為準)。就咁所以如果你想名正言順出租,最好轉按去另一銀行講明物業係放租,咁就冇問題啦! 當然你可以同現有銀行申請,睇下人地批唔批。
 
早年呢個要求係七成。如有心買樓收租者可等金管放鬆對銀行按揭業務之借出成數才考慮入市,但諗樣真係唔知你要等幾耐。
 
Q: 放租要打厘印費受法律保障?
A: 其實放租打左厘印唔代表你受法律保障,唔打亦唔代表唔可以搵警察律師幫手。仲有千祈唔好以為打左厘印等於租約上面既條文成為金科玉律,政府亦唔會承認條約上條文既任何合法性。打厘印係等同你交稅既責任,當然你唔打厘印又唔交物業稅,放到法庭上面,梗係冇咁理直氣壯啦。另外,放租厘印係可以補打既。
 
Q:你說現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,我是否已經可以合法地放租現在住的樓呢?
A:引述問題一,你要名正言順先要去銀行搞掂佢,如果估價差唔遠你係可以的。
 
Q:假設我可以租出物業, 租金7成甚至全部可作收入, 咁做第二層樓自住既按揭有冇問題?
A:你如轉按現居所,應要每月還約六千。而家庭總收入會因租金收入已可計算在內而升至三萬五千左右,照咁睇你可以借多二百六十萬而每月還一萬元黎買新樓。新樓係可以計自住,有出租物業不會對你買入自住樓構成影響,只要你總入息對比負債過到壓力測試便可。
 
最後一個建議,係你新買自住樓唔好超過2.80mil,同埋你要有四至五十萬cash預防樓價下跌要比銀行追差價之風險。如你將全部cash放哂係股票,當股樓齊跌,你絕對活得不開心! 雖少發生,但有備無患呀朋友!

樓宇 按揭 投資 Home Blogger
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舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5534

雖然你用英文問,我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市,原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭,今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬,而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張,但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限,可向新界西及東涌發展,兩房有交易,三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil,可見香港日後全纖二百萬價既樓宇,指日可待。

至於你講舊樓多數回報好,確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊,冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭,令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢,此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓,就算批按揭比你都要搵人驗樓,清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少,幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品,可以係投資品,亦因你點做而成為抵押品,幾方面都會影響樓價。

至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓,爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平,所以除非有時間有經驗,否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既,就係銅鑼灣附近一排唐樓,比人炒貴哂做樓上鋪,已經過哂入市時刻。

解答完你關於新舊樓,五十年,三百萬買邊處既問題,講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資,計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息,可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則,即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓,而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成,往後樓市反彈,終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨),今次你冇提及人工,咩有你自己衡量。

其實買左間樓唔係就咁算,有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野,大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房,其實後者為佳,買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳,其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女,一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應,而家就逼起左細單位價,但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房,客路同保值一般較好。

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按揭計劃新思維 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/02/blog-post_18.html
終於到銀行提出了加按要求, 出奇地竟然有新收穫, 知道了一個止凡沒有想過的加按方法。話說我間自住樓本身有兩份按揭, 第1份是三年前做的H按, 是非常吸引的利率, 所以一定不動, 第2份是大約50萬的加按, 不足1年前所做的, 今次準備做的是第3份, 亦是大約50萬左右。

記得做第2份按揭, 當時銀行職員有提過如果做100萬以上會有一個比較優惠的利率, 所以去銀行之前亦有翻閱第2份按揭合約, 看上年何時做及罰息期如何, 由於當時不知道100萬按揭在利率上確實有多少優惠, 所以沒有再考慮這方面的操作。心中想著的操作是要先放售手上股票拿50萬提早還款, 再連同今次的50萬一次過做一份100萬的按揭, 當中要罰息, 但日後省下多少利息又沒有數據, 還是分開要求第3份按揭罷了。

年假時總共去了兩次銀行, 第一次接待我的職員比較年較, 她只是幫我打個電話確實估值足夠, 之後提醒我帶齊所需文件擇日再來, 傾多兩句都覺得她不太積極處理我的個案, 而我又沒有帶任何文件, 還是初步瞭解了算。

第二天是另一位職員接待我, 看來她比較有經驗, 我把我的要求再說一篇之後, 她立即建議我這個個案可以考慮一次過做100萬, 當中的50萬左右會自動還掉我的第2份按揭, 即不用先套現拿錢出來還款, 亦可以享受100萬按揭所提供的比較低的利率, 這是我之前沒有想過的操作。

明明估值只能加按多50萬左右, 真的可以連之前的按揭一起做一份100萬的按揭嗎? 當然銀行職員說可以, 我不會作出挑戰。

之後, 我立即表示第2份按揭還在罰息期, 她立即給我印了100萬及50萬的利息比較表,100萬是2.15釐, 50萬是2.6釐, 相差0.45釐, 借100萬比起借兩份50萬, 一年計可以省下$4500。

接著她再幫我看罰息期資料, 又打電話問按揭部, 只要過了5月就進入第2年, 總罰息應該是$6250, 有回贈後, 差額不足一年的利息差就能省回。今天可以幫我照申請, 成功後可以表明借款日在5月才開始, 想得實在周到。

事實證明, 與銀行討論, 比起自己在家中計左計右來得更實在, 不是第2位職員提醒, 自己不能想到這樣的操作, 因為根本不知道可以這樣操作。其實幾個月前做第2份按揭時, 已經學了新東西, 在這之前我還未知道可以不動第1份按揭, 又不用律師費, 就能加按套現, 當時又是自己左計又計, 與銀行討論後才知道。所以要財務自由, 與銀行要有良好關係。

不過, 今次去了銀行兩次, 第2位職員才跟我說這個建議, 第1位職員, 連名片也沒有給我, 也沒有主動預約我, 不知跟年齡及經驗有否關係呢? 相比之下, 第2位職員實在專業很多, 如果她們的收入計算這類按揭成事佣金的話, 她一定比前一位成功。

還要過壓力測試之類, 結果還未有, 有消息再分享吧。
按揭 計劃 思維 止凡
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按揭計劃操作出錯 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/03/blog-post_15.html
剛看見兩大銀行對新做按揭計劃調高利率, 好彩上星期止凡已經收到銀行按揭部職員的電話說早前辦理的加按申請已經批出, 100萬按揭按2.2釐, 但有50萬左右是償還之前的一份按揭, 其餘的50萬在5月後 (過了一年罰息期後)到手。但今次申請的成功, 正式證明之前所提出的按揭申請操作出錯, 這是上一篇有關按揭的文章所提出的引子, 今天可以分享一下。

記得上次提過, 我與太太有兩個差不多的單位, 她名下的單位是她家人所住, 而我和她聯名的是我們所住的單位。當日看見網上估值, 每個單位獨立可以再加按套現多50萬出來, 合共100萬, 而兩個單位的按揭都是在匯豐銀行上會的, 亦明白銀行的計算方法, 要兩個住戶持有人都能通過壓力測試, 而對我就只計算聯名單位的供款, 對我太太就要同時計算兩個單位的供款。

於是我就把兩個單位的加按申請同時交上, 銀行亦一起檢察, 結果是兩個單位中只能做一個, 因為「樽頸位」在我太太的收入, 銀行要計算她同時供兩個單位 (假設聯名單位中的我有機會失業), 最後就不能通過壓力測試了。二選其一, 按當時操作及方便性, 我選擇了聯名單位作套現, 反正只能二選其一, 如何做法也只能套現多50萬而已。

哪為何今天聯名單位的估值升了足夠能再多套50萬出來時, 加按申請又會成功呢? 對於我太太來說, 應該同樣不能通過兩層樓一起供的壓力測試, 因為不管是每個單位各多供50萬, 還是只在聯名單位多供100萬, 每月多出的供款也是4千左右, 為何今次會成功呢?

因為今次所申請的單位是聯名單位, 單是我的收入已經足夠供這個聯名單位了 (加按多100萬亦然), 聯名比一個名不可能增加風險而令申請不成功。證明什麼呢? 聰明的網友發現了沒有?

如果上一次我不是選擇同時做兩個單位, 就不會出現二選其一的結果, 就算要二選其一, 只要我先選太太的單位加按, 成功後再在聯名單位申請加按, 這個「前後腳」操作應該可以成功得到兩個50萬的加按。

一起申請, 加按金額為50萬加50萬, 兩個申請一起檢察, 如果一起批出, 其中一個申請者過不了壓力測試就不成功。相反, 先做太太單位, 只加50萬, 她一人供兩單位也能通過壓力測試, 成功獲批, 之後再做聯名單位, 聯名有兩個申請人, 太太不能通過壓力測試, 但這單位可加上我的收入, 所以亦可以通過, 結果好像今天的情況, 也能獲批, 最後能套出100萬。

如果當時用後者的操作, 今天不是第2次加按50萬, 而是第3個50萬了 (只靠我的收入去供加按100萬後的聯名單位已經足夠)。看來複雜, 但其實亦沒有什麼特別, 只是操作上的次序, 可能這個連銀行職員也不太清楚, 我只能到今天的加按申請才能事後發覺, 又對銀行的操作多一點瞭解, 實在經一事長一智。

就算能成功加按到第3個50萬, 也是增加槓桿水平用作投資, 投資不一定賺, 所以沒什麼太可惜。反正太太已經不能再在她名下單位加按, 操作錯誤也已成過去, 餘下的問題是如何運用這筆金錢, 這問題說易不易, 說難不難, 相比要解決「不夠錢」的問題, 要解決「錢太多」的問題不一定較容易, 但一定較為有趣。
按揭 計劃 操作 出錯 止凡
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香港按揭息率欲升乏力 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_21.html
繼2013年2月香港金融管理局要求採用《內評法》後,匯豐(00005:HK)和渣打銀行(02888:HK)先後宣佈加按揭利息。最近中銀香港(02388:HK)亦宣佈了其最新按揭的條款,包括首三年及五年可以2.40%將按揭供款息率鎖定的定息按揭,而首七年息率則鎖定於3.00%。另外中銀香港(02388:HK)同時提高Prime按的息率25點子至Prime減2.60%至1.95%,即實際利率為2.40%至3.05%。而Hibor按息率就由原本牌價Hibor加240至290點子,擴闊至Hibor加195至315點子。據報調低Hibor按息下限是因為市場目前提供Hibor按息率最低為Hibor加170點子。
日前筆者拙文《牛津順嫂的街頭智慧》以頗為學究的理論去剖析樓市和無風險利率(Risk Free Rate)及信貸息差(Credit Spread)關係,今天且讓筆者推測未來香港按息的走勢。按息是銀行根據市場現況來給予客戶的街息,其決定性因素在於市場上資金的供求關係,而這個供求關係的指標便是貸存比率(Loans-to-deposit Ratio)。港元跟美元掛勾,其供應基本上受制於美國財金政策;而港元的貸款需求理論上是跟香港實體經濟掛勾,但由於「南水北調」的因素,港元貸款需求其實受中國的影響更大。
根據香港金融管理局數據,香港整體貸存比率由1997年4月的150.01%下跌至2009年10月的50.05%才急升至2012年12月67.12%;其中港元貸存比率亦由1997年4月的107.62%下跌至2009年10月的69.09%才回升至2012年12月79.81%。以整體貸存比率計2012年12月僅是1997年4月的44.74%矣!
 
這點亦與筆者記憶中的按息走勢吻合。1990年代按息隨樓價急升一直扯到1997年中超過十釐仍有大把人搶住借。之後按息跟隨樓價下滑,到了2003年許大概是2.50%至3.00%左右。之後樓市反彈而按息隨Hibor計劃再創新低,於2007年至2010年許還可以以Hibor加70點子許借錢(由於Hibor利息幾近零,實際息率低於100點子,遠低於通脹)。之後中國收緊銀根令香港出現「南水北調」的盛況,按息亦同歩上揚至現在街息仍可低於200點子。由這些歷史可引證,樓市基本上跟利率乃至按息無甚關係!

那麼是那些因素令貸存比率下跌多年呢?其根源便是貸款增長不如存款增長快,這個亦反影貨幣增長比以香港為融資中心的大中華經濟増長快。由1997年4月至2012年12月,香港總存款由港幣26,508.15億元上升至港幣82,973.57億元,升幅3.13倍;期內總貸款由港幣39,789.11億元上升至港幣55,693.33億元,升幅僅1.40倍。

近年美、歐、日、中皆狂開印鈔機,令大量游資在全球金融體系流竄,這是香港近年出現存款急增加水浸銀行的主因。此外香港本身的經濟增長動力老化,其未來發展乃至貸款需求基本上只能靠作為服務中國的金融中心。近年尚幸有「南水北調」令香港貸款需求重拾升軌,但明顯未能跑嬴港元貨幣增長。

未來按息會否上升要視乎數個因素。其一是美國國債息率的走勢,特別是聯儲局會否停止QE而令十年期國債息率升穿350點子;其二是香港(特別是源自「南水北調」)未來貸款需求會否高於存款增長令貸存比率持續上升(如90%水平);其三是金管局會否使出貸存比率或按揭貸款總額設限這些非常的行政手段。

昨天筆者與相熟的地產經紀聊天,市場轉買為租已成風氣,因此租盤奇缺而租金反升。筆者估計短期按揭貸款增長會以加按為主,因為未還貸款仍可以用舊息。因此筆者斷言,可見將來香港按揭息率欲升乏力。
香港 按揭 息率 欲升 乏力 朱泙 泙漫 屠龍
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稅貸加上靈活按揭之運作方案(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7966

先生收入不穩定,先假定收入為每月80k,讀者自己就43k吧。先計借貸力為$(80000+43000)/10000*50%*2.59=16mil
君傲灣尚欠(5.4-2.05)=3.35mil,Metro Town尚欠(4.2*50%-0.58)=1.52mil,此計算又設定讀者已知出租物業之加按吐現上限為估價之50%。如讀者看不懂上述方法,可多問及再多看其他homebloggerhk文章。

 

所以現已用借貸力為3.35+1.52mil=4.87mil,只估全數借貸力的1/4多些少,確為穩健。另外兩間樓之欠款與樓價比率低至62%或以下,即樓市大跌40%亦沒負資產問題。歸納有上方特徵之人仕不須再沽出樓房作套現。套現所得金錢相信讀者亦沒很大把握將其爭取高回報。惟有一點要留意是,將軍澳有不少屋范在過往幾年都跑輸中原城市指數,區內供應太多絕對構成影響。但考慮到小朋友之成長,及讀者「仲有子彈」在未來於別區置業,所以不用急於將現時兩件貨送走。

 

由於還款能力(即借貸力)是高的,可放手將兩間樓宇盡按,只要按出金錢不放在股票或其餘波動大之物,就當及後樓價跌下來亦不用太擔心,讀者是有錢可補回差價予銀行的。另外想請少講的私人貸款,如讀者是薪高糧準之輩不妨考慮借下稅貸,都是年息2%之下,有銀行會建議客人將手上按揭轉會靈活按揭計劃,借4.0mil可予2.0mil的高息活期存款額度,活期息高至該按揭所收的年息率,在現行新造按揭下亦即2.2-2.4%左右。然後再用糧單借出稅貸,借出金額為月薪2-10倍,那樣有人可用約1.7%年息套出40-50萬現金放在靈活戶口,收息達2.4%,學下人賺息差。當然除非你借到百幾萬,否則賺的錢不多。惟留意自年頭開始有些人用此角度希望一次過同客做兩次生意,特此一提。如講清楚當中無額外收費,是可以實行的。讀者當然唔關呢個方案事,不過趁此機會為市面上不同的財務技巧作說法,希望大家知多一點。


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我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?(答) Home Blogger

http://homebloggerhk.com/?p=10144

有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里,不過外地人長大後多離鄉別井找工作,而港人少此煩惱,實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠,那都是平日在內地、假日在港吧,很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的,見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個,能記載本地外地人的理財故事,十分欣喜,希望大家續欣賞本樣的自家創作。

 

讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水,談到石蔭村八百幾呎三房,經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元,真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村,睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買,有正現金流二千(10000-8050),well,由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。

 

先講讀者45歲時,能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年,所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭,本樣建議下列步驟:

  1. 現時讀者係34歲,目標係45歲,那先將所有按揭的單位之還款表抽出,看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬,供款年期不詳,就假設是15年吧,那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。

 

2.列出各項開支,知道自己每月儲蓄

*月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000

月入$43000  
收租$10000  
支出$8500支出細分1(如有需要) 
供樓1$6500支出細分2(如有需要) 
供樓2$8000支出細分3(如有需要) 
儲蓄$30000  
筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表,看能否成功BALANCE!

 

3將到時(45歲)的結欠加起,即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數,知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠,所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。

 

4.如再想知最快幾時可將現按揭甩身,首先要找每單按揭每年總還本金的數字,由於按揭是息除本減,其實開首的還本是會少一點點,但此無礎於答案結果,除非你要求答案準確至邊一個月。找出每年總還本金為供樓(1)是$57113(見下圖),而同一方法供樓(2)是$50390。是的!你在供樓(2)月供$8000,其實清既本仲少過供樓(1)! 因為年期是長了一倍嘛~

 08082013

5.運用方程式

現所有樓按總結欠 – 每年所還本金*捱騾仔年數 = 每月所儲金額*12*捱騾仔年數

1.0mil+2.1mil – ($57113+$50390) *捱騾仔年數 = $360000*捱騾仔年數

本個案讀者捱騾仔年數 = 6.6

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風險的物理學現像(1): 按揭証券 亂博

http://notcomment.com/wp/physics-of-risk-management/

讀經濟學的人,其實多多少少都對物理學有一點認識或興趣,因為我們經常在一些金融數學或經濟現象之中見到的。風險的物理學現像系列是我在2011年的文章,適逢雷曼五週年,大家又可以重溫這些文章,事實上風險的物理學現像未有改變,也因此我們在物理學也特別喜歡用Law of …..。

在物理學中的Law of Conservation of Energy 這樣地形容「能量」: Energy cannot be created or destroyed, it can only transform from one form to another。意思是指「能量」是一種既不可自我創造、也不可毀滅、只會轉化成另一種狀態的物理現象。

套用在現今金融業界的「風險」管理,是最適合不過。未來幾篇文章將會剖釋「風險」如何從一種狀態轉化成另一種狀態,卻從來沒有減少和毀滅!而金融專家用盡各種方法計算和創造風險管理的工具,其中最為人熟識的CDS-違約掉期,便是其中一例,風險只從一種狀態轉化成另一種狀態。

銀行和金融機構從借貸得來的利潤最多,但面對違約的風險也最大。同樣地,買公司或國家債券的投資者,也會面對違約風險,有風臉並不等於不可為,最重要是投資者、銀行、金融機構如何好好對冲風險。因此,CDS(Credit Default Swap,中文翻譯叫「違約掉期」)和MBS(Mortgage-Backed Securities)便應運而生。MBS和CDS同是一類將風險分拆(unbundled)的衍生工具。

首先由MBS講起,銀行的生意利潤主要來自借貸,而借貸業務又以物業按揭佔最多,主要原因是有物業造抵押,借貸人違約也可變賣物業還款。當樓市大旺,銀行當然想多做生意,但越借得多,風險也越高,為減低借貸風險, 銀行便將部份風險分拆給其他投資者,例如借貸人只能付樓價的一成,其餘九成都要由銀行借出,銀行借樓價的七成,其餘兩成以MBS形式分拆給投資者。

以我所理解MBS是一堆特徵相近的按揭借貸(mortgage loans)分批打包成証券賣給投資者,也叫按揭証券化。發行機構通常是半官方機構,美國MBS的發行機構是房利美、房貸美,香港MBS的發行機構是香港按揭証券公司。

投資者的回報是其中按揭証券化比例的本金和利息(需扣除銀行費用),以香港為例,一些借貸人做九成按揭,銀行借出七成,其餘兩成是按揭証券公司將之証券化,投資者的回報就是証券化部份的本金和利息(扣除銀行費用)。

投資者主要面對的風險是借貸人提前還款風險 – prepayment risk。簡單來說,利率下降的時侯,借貸人便會爭相轉按,減低利息支出,過程中借貸人先還原本按揭,再以較低利率承造新按揭。此時MBS投資者要先以原價贖回投資,然後再投資於提供新利率(比之前較低)的按揭証券。這就是借貸人提前還款風險。在美國,如果按揭年期是15年,一般人的還款期約是七年,如果按揭年期是30年,一般人的還款期約是十二年。而我之前提到「特徵相近」的按揭便是指提前還款年期相近的按揭打包在一起。

MBS有很多類別,各種類別帶有不同的風險組合,投資者根據自己所需的回報和承担風險能力而購買不同品種的MBS,其中涉及很多複雜的數學。筆者只想指出MBS的打包方法並不是根據借貸人的質素分類,套用美國例子,次按和優質按揭綑綁在一起,當樓價大跌,人們好壞難分,保障些,惟有一律當壞,投資者、房利美、房貸美的命運也綑在一起。

理論上銀行的風險由MBS的投資者分担,銀行的風險雖然是減少了,但風險的總量卻沒有下降,只是由銀行一邊轉到投資者、房利美、房貸美的一邊,也就是如能量從一種狀態轉到另一種狀態。下一篇談談Law of Conservation of Energy 如何應用在CDS。

thermo1f

風險 物理學 物理 現像 按揭 証券 亂博
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美國按揭貸款償付潮令新一波風險迫近

http://wallstreetcn.com/node/65130

越來越多美國人難以按時償還在樓市泡沫時期獲得的房屋淨值貸款(home equity lines of credit),該趨勢可能給美國的大銀行造成又一記打擊。

貸款現在成為問題,是因為時間達到10年的貸款日益增多,這時借款者除了要繼續支付利息之外,還要開始償還本金。

在未來四年,美國最大銀行中超過2,210億美元的這類貸款將達到10年,大約是當前未償淨值貸款規模的40%。

對一個普通消費者而言,貸款進入十年意味著月供將增加逾兩倍,這個負擔對於次級貸款者尤為沉重。此外由於貸款通常使用浮動利率,若美聯儲開始加息時,還款額還會進一步增多。

消費者信用機構Equifax的數據顯示,到第11年,無法按時還貸的貸款人數目可能翻倍。貸款成為壞賬後,銀行貸出的每一美元,損失可能高達90美分,因為房屋淨值貸款通常是借款人的二次抵押貸款。若銀行收回房子,出售所得的多數收益將償還原始的貸款,沒有多少能留給提供房屋淨值信用額度貸款的銀行。

在某些情境下,這些都會運行良好。比如,如果經濟增長加快,房價上漲,借款人可對原始抵押貸款和淨值貸款再融資,使其成為一項新的固息貸款。部分借款人也可以趁價格上漲賣出房屋,並償還貸款。

房屋淨值貸款就像刷信用卡一樣方便

但一些監管機構、評等機構及分析師已經提高警覺。美國貨幣監理署(OCC)從2012年春季以來已持續警告銀行業者有關房屋淨值貸款的風險。OCC目前正在向各銀行施壓要求量化風險,儘可能使風險降至最低。

在房市泡沬破滅之前,銀行業者積極推銷房屋淨值貸款,消費者也樂得享用這類貸款,把它們當成是更便宜的信用卡債務,用來支付渡假和買車。

美國銀行、富國銀行、花旗集團及摩根大通等幾家大型銀行,帳上都各有100億美元以上的房屋淨值貸款債權,有些甚至更高。

房屋淨值貸款最後會對各家銀行造成多大打擊,要看違約的比例而定。分析師難以提出預測數字。

最好的情況下,虧損只會比目前水準稍微高一些,完全可以控制。但某些銀行的最糟情況可能很慘烈,不但嚴重吃掉銀行獲利,也可能損及資本,偏偏銀行業者正面臨強化資本的壓力。

房屋淨值貸款的局面,充分顯示金融危機爆發前幾年所形成的抵押貸款泡沬仍在拖累銀行,儘管這個泡沬已在七年前破滅。以許多角度而言,抵押貸款市場仍未恢復:每10件房屋貸款之中,仍有九件是由聯邦政府支持,完成止贖的貸款有460萬件,擁有優良信用的借款戶仍然無法取得貸款。

無法輕易解決

銀行有一些減少損失的選擇。如果借款人無力還款時,銀行可以鼓勵他們簽下清償計劃。某些情況下,銀行可變更貸款條款,允許借款人在更長一段時間內僅支付利息,或者延長本金償還期限。

美國銀行發言人在一份聲明稿中表示,該行早在借款人開始償還貸款本金的一年前,就會和借款人解釋其可選擇再融資、或者修改貸款條款。

不過Crews Cutts說:「這些做法作用有限,這方面沒什麼簡單的解決辦法。」

據美國聯邦存款保險公司(FDIC)數據,在2003年底至2007年底之間,銀行房屋淨值貸款未清償餘額跳升77%,從3461億美元增至6114億美元。雖然不是每宗貸款案都要求借款人在10年之後就開始償還本金,但大多數如此。在樓市熱潮時銀行特別願意承作這類貸款,部分因素在於其認為房屋擔保品價值會持續上漲。

但10年之後,若是你背負3萬美金房屋淨值貸款、初始利率為3.25%,根據惠譽的分析師估算,你的每期償還額度可能從81.25美元跳升至293.16美元。

這就是為何這類貸款變得棘手的原因。2003年時放貸出去的房屋淨值貸款,拖欠償還的情況已開始迅速增多。

Equifax的數據顯示,2003年貸出的貸款中,拖欠比率約為5.6%,已觸及10年最高。估計這一比率在今年可能升至約6%,較比2012年的約3%高出一大截。

利率期貨市場走勢顯示,美聯儲可能最快在2015年7月開始調升利率,而這也將增加借款方的每月償債負擔。花旗集團財務長JohnGerspach在10月16日與分析師召開的電話會議中說:

「消費者所面臨的這種情況,是影響花旗控股房屋信貸帳目的最大單一風險。」

貸款虧損或只是冰山一角

銀行風險敞口各有不同,訊息披露程度也互異,使外界更難摸清哪個地方風險最大。OCC的Benhart說,多數的房屋淨值貸款債權行是大型銀行。

美銀約有80億美元房屋淨值貸款未清償餘額將在2015年之前重新設定,之後還有570億美元貸款重新設定,但目前尚不清楚哪一年會出現貸款重設最高數字。摩根大通10月時在一份監管文件中說,2015年之前和2017年之後,有90億美元貸款將重新設定;而在2015-2017年之間將有220億美元貸款重新設定。

美銀表示,該行已經重新設定過的房屋淨值信貸未清償餘額中,有9%是呆帳,對大型銀行而言,這個數字尚屬可控。但如果房屋淨值貸款拖欠比率上升到次級房貸那樣的水平,可能就會有麻煩了。

Equifax的CrewsCuts說:「從貸款虧損的角度來說,我們見到的只能說是冰山一角。」

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按揭貸款需求驟減 摩根大通追加裁員數千人

來源: http://wallstreetcn.com/node/77921

受住房按揭貸款需求急劇下降影響,摩根大通計劃在原有裁員1.3萬至1.5萬的基礎上,進一步裁減數千人。英國《金融時報》援引知情人士稱,此次追加裁員的規模至少在2000人以上。

去年2月,摩根大通宣佈,今後兩年旗下按揭貸款與消費者及社區銀行部門將合計裁員1.7萬人,約佔截至2012年12月底25.9萬名員工總數的7%,主要來自按揭違約業務減員。

目前,摩根大通的盈利能力強於美國銀行、花旗銀行等競爭者,公司希望通過裁員進一步削減成本。此次追加裁員的深層原因,是按揭貸款需求的大幅下降和技術進步帶來的人力節省。

自2008年金融危機以來,美國按揭貸款申請數量一路下滑,最近五週更是暴跌16%,創下近14個月來最大跌幅。目前的貸款申請需求已經回落至1995年水平。

去年四季度,摩根大通去年第四季度淨利潤52.8億美元,同比下滑7%,營收241.1億美元,同比下滑1%。

去年摩根大通就麥道夫旁氏騙局案、不當銷售住房抵押貸款案等訴訟糾紛達成一系列協議,同意支付近200億美元的罰金。儘管如此,但摩根大通的股價依然堅挺,昨天收盤為58.15美元,處於歷史高位。

事實上,摩根大通只是目前按揭貸款需求下降的一個小受害者,在此輪地產熊市中受傷最嚴重的要屬富國銀行。華爾街見聞此前曾提到,按揭貸款業務收入下滑的背景下,美國最大的按揭貸款發放機構富國銀行正開始準備重回次級貸款市場。

富國銀行邁出的這一小步,意味著整個按揭貸款市場向高風險邁出的一大步。金融危機中次貸泡沫崩潰,令美國銀行業瀕臨崩潰,導致銀行一度只敢向信用最好的貸款人發放房屋貸款。富國銀行的這一舉動無疑讓危機後建立起來的圍牆出現了一道裂縫。

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次貸表率公司再開業 「125%按揭」重出江湖?

http://wallstreetcn.com/node/90638

美國地產金融訊息網站HousingWire報導,作為次貸危機時期的表率,抵押貸款公司Ditech「起死回生」,推出了一套三管齊下的抵押貸款產品,包括直接消費者貸款,零售貸款以及與600逾家機構貸款合作的代理商貸款。

或許你不知道Ditech Mortgage的大名。在美國次貸危機還未爆發的日子裡,Ditech因其廣告「又錯過了Ditech貸款」聞名美國的大街小巷。為什麼Ditech那麼臭名昭著?這要先從次級貸款說起。

維基百科解釋,所謂的次級貸款,泛指在貸款人信用記錄有問題狀態下依然向其發放貸款的行為。支撐個人信用的雖然有道德因素,但總體仍要取決於收入能力以及個人財富。

Ditech之所以被冠以次貸危機的表率,是因為該公司當時最先開發了一種「125%按揭」。125%是指貸款人可得貸款可達抵押品價值的125%。除此之外,Ditech也專營固定收入貸款,但作為貸款憑據的收入證明非常容易偽造,個人收入的不確定性也非常高。

事實上這種賭博式的貸款模式也給Ditech造成了大麻煩。危機時期,Ditech母公司ResCap就曾要求其債權人配合該公司進行債務減記。債權人可選擇減記20%債權,或者ResCap直接以票麵價格的65%回購債券並了結債務。在經過次貸危機的洗禮後,Ditech於2010年2月宣佈停業。

而現在,已經5年沒有出現在大眾視野中的Ditech Mortgage攜其最新計劃再度亮相。

HousingWire援引知情人士稱,Ditech由兩家投資公司在2012年11月注資並重獲新生。這兩家公司之所以注資Ditech,完全是因為該公司膾炙人口的廣告讓大家都記住了「Ditech」這個名字。

Ditech重新開業並不意味著「125%按揭」就會重出江湖,但是Ditech再出發的時機卻值得人們深思。華爾街見聞網站此前報導,年初時,美國富國銀行宣佈啟動貸款展期計劃,允許貸款人延期支付按揭本息,但同時要求未來貸款人向銀行支付更高的利息。

除了房貸市場,美國車貸水平也節節走高。據業內機構公佈的數據,四季度美國購車者平均貸款2.7萬美元,創下歷史新高。

監管層亦支持市場槓桿提升。美國聯邦住房金融局(FHFA)近日就宣佈,通過分別取消和延期兩項限制「兩房(房地美,房貸美)」擴大經營的舉措,變向支持市場放貸力度。

次貸 表率 公司 開業 125% 按揭 重出 江湖
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從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人,很可能有這樣的困惑 lucky2812

http://xueqiu.com/5041991643/29515994
從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人,很可能有這樣的困惑:個人徵信記錄良好,也有穩定的收入和稅單,且工資流水清晰,可是銀行房貸卻很難申請下來;好不容易申請到,首套房貸利率都上浮了5%~10%,相比幾年前朋友購房貸款能打八九折,想想心裡不是滋味。這樣的情況看來已不少見,以至於央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求:控制個人房貸的壓單,接單、審批後就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認,首套房貸利率上浮了8%左右。

   個人房貸為啥又貴又難貸?上網搜索,發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎於「房價將下跌」。這一邏輯本身沒錯,房價有越來越大的下跌可能性,意味著貸款的「抵押物」有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升,貸款定價自然要重估。可是,這一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策?除此以外,在銀行的計劃財務(下稱「計財」)考量裡,難道就沒有別的影響因素了嗎?

   對於央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為「有經濟增長穩定功能」,並要求優先確保住房消費貸款的資源配置,銀行將作何反應?當前各銀行的額度情況又有哪些複雜性?換句話說,你的房貸接下去能寬鬆起來嗎?

 本期「愉見財經」揭秘銀行「放房貸」這一看似簡單的業務背後的一把把小算盤:一個房貸,對於銀行來講,有三套邏輯。

零售貸款:資金定價邏輯

在銀行的經營邏輯裡,個人房貸究竟算個啥?其實,從部類劃分看,房貸的頭上有三頂「帽子」:在貸種上,房貸是個金業務,屬於「零售貸款」;在頭寸期限上,房貸是「(中)長期貸款」;在投向分類上,個人房貸亦屬於「房地產類貸款」。

你去一個支行申請個人房貸,獲貸的先決條件是它「有米下炊」,即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什麼有些銀行會「壓貸」?問題就出在了額度上。

它的額度從哪裡來?「說白了就像『拍賣』一樣,總行每年放出零售條線的額度大盤子,各個分行出價,出價高的得到更多額度。」一名城商行計財業務人士這樣告訴筆者。其中「價格決定論」顯而易見。這名計財業務人士由此認為,「像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧」,因為這些地方的金融業市場化程度高,使得貸款的定價更透明以至價格偏低,而定價上不去也就影響了分行向總行的「搶」額度資源能力。

順著這一資金定價邏輯,有三個銀行不願告訴你的秘密,你在貸款時必須心裡有數。

第一個秘密,是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時「拍賣」式的定價,會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你「排隊等一等」時,你或許不知道,在你前頭「插隊」的情況時有發生:比排隊多久更重要的是,你願意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源,往往被出價高者得。

第二個秘密,是「遞延效應」。對銀行運作有瞭解的讀者或許聽說過「年尾貸款難、年頭貸款易」的說法,因為從收益角度考量,銀行會把稍多的貸款資源放去年頭,而市場需求旺盛的年份,不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺,零售額度亦不例外。

可是今年,年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞,去年底壓下的貸款較多,不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下,年頭的新客戶們又被壓到了年中,以此類推。而究其實質,是供求關係失衡。

從「供求關係」來看,央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是「切中要點」的。一名大行資負部門人士告訴筆者,央行在會上表態「如果銀行有規模方面的訴求,可以找央行幫助協調各行際間的規模調節」,可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。

第三個秘密,對於銀行「漲價」房貸,其實並非是其過於「黑心」,實在是銀行有著維繫利差的無奈。從行業來看,在負債端,利率市場化的逐步深化,加上互聯網金融強大吸存能力的「攪局」,銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。

一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣,因為「做房貸簡直像義務勞動」。他的計算方式是,銀行目前相對高成本的負債(如吸收金融同業的協議存款)有的年化利率已經超過5%,而這還不是銀行的放貸成本,因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金,由此,實際的成本至少是「5%÷0.8」,相對6.55%的中長期貸款基準利率,「銀行簡直不創利,白忙乎」。

這個秘密之下,銀行也有了「貸款種類間再平衡」的訴求,當銀行對於對公貸款,尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力,更多的頭寸就可能被調整過去。

銀行的實際情況並沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上,央行的用詞是和逐利的銀行談「社會責任」:要求銀行理解購房者的生存壓力,做到財務可持續發展,能保本或微利就好。

只是,央行的殷殷期望對於理論上已被拋向市場化經營的銀行,尤其是多家上市公司銀行是否有效?一名上市銀行總行人士向筆者表示,作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益,就必然會看重業績增長;總行每年制定利潤指標,也都是要面對董事會審核壓力的。

中長期貸款:流動性管理邏輯

銀行經營需要通盤考慮,除了資金定價和貸種平衡的邏輯,計財還需要把控「流動性」問題,因此在貸款期限上,每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。

「這就好比你自己理財,比如你有100元錢,可以用20元投長期國債,30元投5年期信託,剩下的一半投資股票一半存個活期,需要容易變現的資產來應對生活急需。」前述城商行計財業務人士說,銀行也是這樣控制期限平衡的,房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。

而零售貸款中長期資產的盤子,至少對於諸如這名計財人士所在的城商行,「經過前幾年的高速發展,那部分份額已經趨於飽和」。

和期限一併考量的另一個計財邏輯是「集中度」管理,資產要分散在幾個籃子裡,「就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票,或都拿去投黃金一樣」。這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是,長期資產中流向房地產的集中度也過高了。

由此,一些銀行此前的內部指令其實是,對於房貸,要進行現有份額的退出,以及新增份額的限制。

房地產類貸款:風控邏輯

促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大,恰恰是筆者在採訪過程中遇到的最顯分歧的問題。

從已有數據出發,不少銀行人士告訴筆者,個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看,截至4月末,該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%,低於全部貸款的不良率水平。

可麻煩的是,有些銀行人士看到了風險的滯後性——現在的報表數據體現不了未來的資產質量走勢,尤其是房價已經停止上漲。筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉,他們雖並不支持「房價崩潰論」,但對於房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系裡,房價的下跌就直接意味著「抵押物貶值」。

「過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關,如果房價不漲甚至下跌,情況就會不同,類似於溫州地區那樣的『棄房』現象就是警鐘,不少銀行也因此反覆內部做壓力測試。」 前述城商行計財業務人士稱。

除了抵押物價值有變化的風險,有資產處置經驗的銀行人士還提到了後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示,從目前經驗來看,房貸壞賬後房產進入拍賣程序,往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。「流標後,第二次拍就要打八折賣,第三次再打八折。」該人士稱,近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高,市場需求弱,不容易拍成功。

「而這還沒有算進另兩個『貓膩』」。他補充說,第一個「貓膩」是一些房產在申請貸款時,或多或少買通評估方使估值虛高,在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的;第二個「貓膩」是有一些房貸和個人消費貸(以裝修名義等)組合發放,而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣,都一定程度擴大了房貸風險。

剛發佈的中國指數研究院房地產指數系統百城價格指數顯示,2014年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米,環比上月下跌0.32%,是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。http://www.xfedai.com
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按揭保險保障兩成樓價? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/06/blog-post_4.html

不少人都知道如果買物業向銀行借超過七成按揭的話,多於七成的部份不是銀行去做的,而是按揭公司去做的,而銀行亦需要求業主買一份按揭保險,這是沒有選擇可言的,不買這份按保,銀行就不會容許你做超過七成的按揭。



周日,止凡在家看到有線電視的樓盤傳真,指出有小業主竟然誤解這份按保是保障小業主的。他的邏輯是這樣的,這個按保是一份保險,如果業主做多於七成的按揭,例如九成的按揭,銀行的風險會高了很多,因為只要樓價在買入後不久跌超過一成,這個物業立即會資不抵債,變成負資產,在這個時候,如果銀行向業主追債(call loan),業主賣樓都不能還債時,按揭保險就能賠掉差價,這算是對業主有了個保障吧。

我一聽完,發現這個認知與我的很不同,這不可能是按保的原意,怎麼可能按保會保障小業主本身。幸好,之後有線電視就訪問了香港按揭證券有限公司(HKMC)的行政總裁,讓他解釋一下這個按保的原意及保障情況,如我所料,這位小業主的認知是錯誤的。

按揭公司行政總裁解釋,這份按保是拿來保障銀行的,在任何情況下,借貸人都有義務去償還貸款,這一點是肯定的。而當樓價下跌時,又或者借貸人拖欠供款時,銀行都可能追收欠款。什麼時候需要行使這個按保賠償給銀行呢?只會是在欠款人無力償還欠款時,代表欠款人已經被申請破產,把所有資產變賣後仍不足以償還貸款時,按保就需要向銀行作出差價賠款。

換句話說,這個按保完全地是為了保障銀行而買的,這跟小業主的保障毫無關係,節目中這位小業主實在是「想多了」。而在節目中還提到了這個按保的確昂貴,拿一個300萬樓價的例子,保額為樓價的兩成,即60萬,而按保一般都需要按貸款金額的3至4厘,即簡單計算一下,30單之中沒有一單需要賠付的話,按保公司可以話淨賺的。而就算在2003年沙士其間,拖欠90日以上的個案都只是佔整體按揭數字的0.04%(沒記錯的話)。總之需要賠償的可能是接近零,不用精算師都懂計算這是一門高利潤的生意。

有很多人會問,止凡經常講的財務知識,到底包括什麼呢?有沒有「考試範圍」呢?實在沒有的,財務知識可謂包羅萬有,你想得出都可以是其一。好像這個例子中所討論的按揭保險問題,大家對這個保險的對象又有否一個感覺?對這們保險生意又有否一個感覺?很抽象吧。

無論如何,增進財務知識,了解多一點這個金錢世界的遊戲規則,明白人家如何賺錢,風險落到什麼地方,錢是什麼?錢的流向?錢從何來?弄懂這些問題,在資本主義社會中才能保障自己及家人。不然的話,看看這個個案的天真程度,後果可想而知。
按揭 保險 保障 兩成 樓價 止凡
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