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从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


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杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式,曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后,由于低利率和流动性过剩,杠杆收购又卷土重来。金融危机 后,借贷困难,杠杆收购遇到了很多障碍。在国内,由于特殊的国情,杠杆收购还不太盛行。但是,中国有中国特色的贱卖国有资产,上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。      杠杆收购,听起来很玄妙。但是,只要你买过 房,杠杆收购的原理就很容易理解。      不考虑利息    假设你买房投资。房屋价值 100万,出租净收入为5%左右。不考虑利息,不同方式买房,你的回报率如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   同样的房产,同样的出租收入, 由于购买方式不同,投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房,投入100万,房屋出租净挣5万,投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%,首付 10%,同样的房屋出租净挣5万,放在10万的首付上,投资回报率为50%左右,是全款买房的10倍。同样的房子,同样的房屋回报,但是由于购买方式的不 同,投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。      这只是租金回报的计算。如果房子升值,又如 何呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出如果房屋升值20%, 全款买房的人投资回报为25%,其中20%来自升值,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%,其中200%来自升值,50%来自出租。      看上去很好吧。但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   如果房屋下跌20%,全款买房 的人投资回报为-15%,其中-20%由于价格下跌,5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%,其中-200%由于价格下跌,50%来自出 租。      利息的作用    以上是不考虑利息的情况,如果 考虑利息,假设利息率为5%的情况如下:    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,各种方式投资回报率 没有差别。      但是,如果房屋升值呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   很明显,房屋升值后,高杠杆放 大了投资回报率。      但是,如果房屋价格下跌呢?    
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
   可以看出,由于要支付利息,高 杠杆的情况下投资回报率非常差,损失是全额现款买房的13倍。      所以,高比例的贷款提高了杠杆,成倍 放大了回报/损失。      其实,杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键,只要利息足够低,现金盈利足够支付利息,即使企业 没有任何改变,投资的回报也会成倍增加。如果,企业放弃长期发展,完全考虑短期利益,提高短期盈利,尤其是现金盈利,同时提高企业价值,投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。      而且,财务杠杆增加,风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
按揭 貸款 買房 收購 原理 Barrons
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