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从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


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杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式，曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后，由于低利率和流动性过剩，杠杆收购又卷土重来。金融危机 后，借贷困难，杠杆收购遇到了很多障碍。在国内，由于特殊的国情，杠杆收购还不太盛行。但是，中国有中国特色的贱卖国有资产，上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。    　　杠杆收购，听起来很玄妙。但是，只要你买过 房，杠杆收购的原理就很容易理解。    　　不考虑利息  　　假设你买房投资。房屋价值 100万，出租净收入为5%左右。不考虑利息，不同方式买房，你的回报率如下：  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　同样的房产，同样的出租收入， 由于购买方式不同，投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房，投入100万，房屋出租净挣5万，投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%，首付 10%，同样的房屋出租净挣5万，放在10万的首付上，投资回报率为50%左右，是全款买房的10倍。同样的房子，同样的房屋回报，但是由于购买方式的不 同，投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。    　　这只是租金回报的计算。如果房子升值，又如 何呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出如果房屋升值20%， 全款买房的人投资回报为25%，其中20%来自升值，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%，其中200%来自升值，50%来自出租。    　　看上去很好吧。但是，如果房屋价格下跌呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　如果房屋下跌20%，全款买房 的人投资回报为-15%，其中-20%由于价格下跌，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%，其中-200%由于价格下跌，50%来自出 租。    　　利息的作用  　　以上是不考虑利息的情况，如果 考虑利息，假设利息率为5%的情况如下：  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出，各种方式投资回报率 没有差别。    　　但是，如果房屋升值呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　很明显，房屋升值后，高杠杆放 大了投资回报率。    　　但是，如果房屋价格下跌呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出，由于要支付利息，高 杠杆的情况下投资回报率非常差，损失是全额现款买房的13倍。    　　所以，高比例的贷款提高了杠杆，成倍 放大了回报/损失。    　　其实，杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键，只要利息足够低，现金盈利足够支付利息，即使企业 没有任何改变，投资的回报也会成倍增加。如果，企业放弃长期发展，完全考虑短期利益，提高短期盈利，尤其是现金盈利，同时提高企业价值，投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。    　　而且，财务杠杆增加，风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
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