按揭計劃操作出錯 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/03/blog-post_15.html剛看見兩大銀行對新做按揭計劃調高利率, 好彩上星期止凡已經收到銀行按揭部職員的電話說早前辦理的加按申請已經批出, 100萬按揭按2.2釐, 但有50萬左右是償還之前的一份按揭, 其餘的50萬在5月後 (過了一年罰息期後)到手。但今次申請的成功, 正式證明之前所提出的按揭申請操作出錯, 這是上一篇有關按揭的文章所提出的引子, 今天可以分享一下。
記得上次提過, 我與太太有兩個差不多的單位, 她名下的單位是她家人所住, 而我和她聯名的是我們所住的單位。當日看見網上估值, 每個單位獨立可以再加按套現多50萬出來, 合共100萬, 而兩個單位的按揭都是在匯豐銀行上會的, 亦明白銀行的計算方法, 要兩個住戶持有人都能通過壓力測試, 而對我就只計算聯名單位的供款, 對我太太就要同時計算兩個單位的供款。
於是我就把兩個單位的加按申請同時交上, 銀行亦一起檢察, 結果是兩個單位中只能做一個, 因為「樽頸位」在我太太的收入, 銀行要計算她同時供兩個單位 (假設聯名單位中的我有機會失業), 最後就不能通過壓力測試了。二選其一, 按當時操作及方便性, 我選擇了聯名單位作套現, 反正只能二選其一, 如何做法也只能套現多50萬而已。
哪為何今天聯名單位的估值升了足夠能再多套50萬出來時, 加按申請又會成功呢? 對於我太太來說, 應該同樣不能通過兩層樓一起供的壓力測試, 因為不管是每個單位各多供50萬, 還是只在聯名單位多供100萬, 每月多出的供款也是4千左右, 為何今次會成功呢?
因為今次所申請的單位是聯名單位, 單是我的收入已經足夠供這個聯名單位了 (加按多100萬亦然), 聯名比一個名不可能增加風險而令申請不成功。證明什麼呢? 聰明的網友發現了沒有?
如果上一次我不是選擇同時做兩個單位, 就不會出現二選其一的結果, 就算要二選其一, 只要我先選太太的單位加按, 成功後再在聯名單位申請加按, 這個「前後腳」操作應該可以成功得到兩個50萬的加按。
一起申請, 加按金額為50萬加50萬, 兩個申請一起檢察, 如果一起批出, 其中一個申請者過不了壓力測試就不成功。相反, 先做太太單位, 只加50萬, 她一人供兩單位也能通過壓力測試, 成功獲批, 之後再做聯名單位, 聯名有兩個申請人, 太太不能通過壓力測試, 但這單位可加上我的收入, 所以亦可以通過, 結果好像今天的情況, 也能獲批, 最後能套出100萬。
如果當時用後者的操作, 今天不是第2次加按50萬, 而是第3個50萬了 (只靠我的收入去供加按100萬後的聯名單位已經足夠)。看來複雜, 但其實亦沒有什麼特別, 只是操作上的次序, 可能這個連銀行職員也不太清楚, 我只能到今天的加按申請才能事後發覺, 又對銀行的操作多一點瞭解, 實在經一事長一智。
就算能成功加按到第3個50萬, 也是增加槓桿水平用作投資, 投資不一定賺, 所以沒什麼太可惜。反正太太已經不能再在她名下單位加按, 操作錯誤也已成過去, 餘下的問題是如何運用這筆金錢, 這問題說易不易, 說難不難, 相比要解決「不夠錢」的問題, 要解決「錢太多」的問題不一定較容易, 但一定較為有趣。
香港按揭息率欲升乏力 朱泙漫屠龍記
http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/03/blog-post_21.html繼2013年2月香港金融管理局要求採用《內評法》後，匯豐(00005：HK)和渣打銀行(02888：HK)先後宣佈加按揭利息。最近中銀香港(02388：HK)亦宣佈了其最新按揭的條款，包括首三年及五年可以2.40%將按揭供款息率鎖定的定息按揭，而首七年息率則鎖定於3.00%。另外中銀香港(02388：HK)同時提高Prime按的息率25點子至Prime減2.60%至1.95%，即實際利率為2.40%至3.05%。而Hibor按息率就由原本牌價Hibor加240至290點子，擴闊至Hibor加195至315點子。據報調低Hibor按息下限是因為市場目前提供Hibor按息率最低為Hibor加170點子。
日前筆者拙文《牛津順嫂的街頭智慧》以頗為學究的理論去剖析樓市和無風險利率(Risk Free Rate)及信貸息差(Credit Spread)關係，今天且讓筆者推測未來香港按息的走勢。按息是銀行根據市場現況來給予客戶的街息，其決定性因素在於市場上資金的供求關係，而這個供求關係的指標便是貸存比率(Loans-to-deposit Ratio)。港元跟美元掛勾，其供應基本上受制於美國財金政策；而港元的貸款需求理論上是跟香港實體經濟掛勾，但由於「南水北調」的因素，港元貸款需求其實受中國的影響更大。 根據香港金融管理局數據，香港整體貸存比率由1997年4月的150.01%下跌至2009年10月的50.05%才急升至2012年12月67.12%；其中港元貸存比率亦由1997年4月的107.62%下跌至2009年10月的69.09%才回升至2012年12月79.81%。以整體貸存比率計2012年12月僅是1997年4月的44.74%矣！
這點亦與筆者記憶中的按息走勢吻合。1990年代按息隨樓價急升一直扯到1997年中超過十釐仍有大把人搶住借。之後按息跟隨樓價下滑，到了2003年許大概是2.50%至3.00%左右。之後樓市反彈而按息隨Hibor計劃再創新低，於2007年至2010年許還可以以Hibor加70點子許借錢(由於Hibor利息幾近零，實際息率低於100點子，遠低於通脹)。之後中國收緊銀根令香港出現「南水北調」的盛況，按息亦同歩上揚至現在街息仍可低於200點子。由這些歷史可引證，樓市基本上跟利率乃至按息無甚關係！
那麼是那些因素令貸存比率下跌多年呢？其根源便是貸款增長不如存款增長快，這個亦反影貨幣增長比以香港為融資中心的大中華經濟増長快。由1997年4月至2012年12月，香港總存款由港幣26,508.15億元上升至港幣82,973.57億元，升幅3.13倍；期內總貸款由港幣39,789.11億元上升至港幣55,693.33億元，升幅僅1.40倍。
近年美、歐、日、中皆狂開印鈔機，令大量游資在全球金融體系流竄，這是香港近年出現存款急增加水浸銀行的主因。此外香港本身的經濟增長動力老化，其未來發展乃至貸款需求基本上只能靠作為服務中國的金融中心。近年尚幸有「南水北調」令香港貸款需求重拾升軌，但明顯未能跑嬴港元貨幣增長。
未來按息會否上升要視乎數個因素。其一是美國國債息率的走勢，特別是聯儲局會否停止QE而令十年期國債息率升穿350點子；其二是香港(特別是源自「南水北調」)未來貸款需求會否高於存款增長令貸存比率持續上升(如90%水平)；其三是金管局會否使出貸存比率或按揭貸款總額設限這些非常的行政手段。
昨天筆者與相熟的地產經紀聊天，市場轉買為租已成風氣，因此租盤奇缺而租金反升。筆者估計短期按揭貸款增長會以加按為主，因為未還貸款仍可以用舊息。因此筆者斷言，可見將來香港按揭息率欲升乏力。
稅貸加上靈活按揭之運作方案(答) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=7966先生收入不穩定，先假定收入為每月80k，讀者自己就43k吧。先計借貸力為$(80000+43000)/10000*50%*2.59=16mil
君傲灣尚欠(5.4-2.05)=3.35mil，Metro Town尚欠(4.2*50%-0.58)=1.52mil，此計算又設定讀者已知出租物業之加按吐現上限為估價之50%。如讀者看不懂上述方法，可多問及再多看其他homebloggerhk文章。
所以現已用借貸力為3.35+1.52mil=4.87mil，只估全數借貸力的1/4多些少，確為穩健。另外兩間樓之欠款與樓價比率低至62%或以下，即樓市大跌40%亦沒負資產問題。歸納有上方特徵之人仕不須再沽出樓房作套現。套現所得金錢相信讀者亦沒很大把握將其爭取高回報。惟有一點要留意是，將軍澳有不少屋范在過往幾年都跑輸中原城市指數，區內供應太多絕對構成影響。但考慮到小朋友之成長，及讀者「仲有子彈」在未來於別區置業，所以不用急於將現時兩件貨送走。
由於還款能力(即借貸力)是高的，可放手將兩間樓宇盡按，只要按出金錢不放在股票或其餘波動大之物，就當及後樓價跌下來亦不用太擔心，讀者是有錢可補回差價予銀行的。另外想請少講的私人貸款，如讀者是薪高糧準之輩不妨考慮借下稅貸，都是年息2%之下，有銀行會建議客人將手上按揭轉會靈活按揭計劃，借4.0mil可予2.0mil的高息活期存款額度，活期息高至該按揭所收的年息率，在現行新造按揭下亦即2.2-2.4%左右。然後再用糧單借出稅貸，借出金額為月薪2-10倍，那樣有人可用約1.7%年息套出40-50萬現金放在靈活戶口，收息達2.4%，學下人賺息差。當然除非你借到百幾萬，否則賺的錢不多。惟留意自年頭開始有些人用此角度希望一次過同客做兩次生意，特此一提。如講清楚當中無額外收費，是可以實行的。讀者當然唔關呢個方案事，不過趁此機會為市面上不同的財務技巧作說法，希望大家知多一點。
我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?(答) Home Blogger
http://homebloggerhk.com/?p=10144有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里，不過外地人長大後多離鄉別井找工作，而港人少此煩惱，實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠，那都是平日在內地、假日在港吧，很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的，見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個，能記載本地外地人的理財故事，十分欣喜，希望大家續欣賞本樣的自家創作。
讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水，談到石蔭村八百幾呎三房，經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元，真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村，睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買，有正現金流二千(10000-8050)，well，由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。
先講讀者45歲時，能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年，所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭，本樣建議下列步驟:
- 現時讀者係34歲，目標係45歲，那先將所有按揭的單位之還款表抽出，看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬，供款年期不詳，就假設是15年吧，那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。
2.列出各項開支，知道自己每月儲蓄
*月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000
| 月入 | $43000 | | |
| 收租 | $10000 | | |
| 支出 | $8500 | 支出細分1(如有需要) | |
| 供樓1 | $6500 | 支出細分2(如有需要) | |
| 供樓2 | $8000 | 支出細分3(如有需要) | |
| 儲蓄 | $30000 | | |
| 筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表，看能否成功BALANCE! |
3將到時(45歲)的結欠加起，即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數，知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠，所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。
4.如再想知最快幾時可將現按揭甩身，首先要找每單按揭每年總還本金的數字，由於按揭是息除本減，其實開首的還本是會少一點點，但此無礎於答案結果，除非你要求答案準確至邊一個月。找出每年總還本金為供樓(1)是$57113(見下圖)，而同一方法供樓(2)是$50390。是的!你在供樓(2)月供$8000，其實清既本仲少過供樓(1)! 因為年期是長了一倍嘛~
5.運用方程式
現所有樓按總結欠 – 每年所還本金*捱騾仔年數 = 每月所儲金額*12*捱騾仔年數
1.0mil+2.1mil – ($57113+$50390) *捱騾仔年數 = $360000*捱騾仔年數
本個案讀者捱騾仔年數 = 6.6年
風險的物理學現像(1): 按揭証券 亂博
http://notcomment.com/wp/physics-of-risk-management/讀經濟學的人，其實多多少少都對物理學有一點認識或興趣，因為我們經常在一些金融數學或經濟現象之中見到的。風險的物理學現像系列是我在2011年的文章，適逢雷曼五週年，大家又可以重溫這些文章，事實上風險的物理學現像未有改變，也因此我們在物理學也特別喜歡用Law of …..。
在物理學中的Law of Conservation of Energy 這樣地形容「能量」： Energy cannot be created or destroyed, it can only transform from one form to another。意思是指「能量」是一種既不可自我創造、也不可毀滅、只會轉化成另一種狀態的物理現象。
套用在現今金融業界的「風險」管理，是最適合不過。未來幾篇文章將會剖釋「風險」如何從一種狀態轉化成另一種狀態，卻從來沒有減少和毀滅！而金融專家用盡各種方法計算和創造風險管理的工具，其中最為人熟識的CDS-違約掉期，便是其中一例，風險只從一種狀態轉化成另一種狀態。
銀行和金融機構從借貸得來的利潤最多，但面對違約的風險也最大。同樣地，買公司或國家債券的投資者，也會面對違約風險，有風臉並不等於不可為，最重要是投資者、銀行、金融機構如何好好對冲風險。因此，CDS(Credit Default Swap,中文翻譯叫「違約掉期」)和MBS(Mortgage-Backed Securities)便應運而生。MBS和CDS同是一類將風險分拆(unbundled)的衍生工具。
首先由MBS講起，銀行的生意利潤主要來自借貸，而借貸業務又以物業按揭佔最多，主要原因是有物業造抵押，借貸人違約也可變賣物業還款。當樓市大旺，銀行當然想多做生意，但越借得多，風險也越高，為減低借貸風險, 銀行便將部份風險分拆給其他投資者，例如借貸人只能付樓價的一成，其餘九成都要由銀行借出，銀行借樓價的七成，其餘兩成以MBS形式分拆給投資者。
以我所理解MBS是一堆特徵相近的按揭借貸(mortgage loans)分批打包成証券賣給投資者，也叫按揭証券化。發行機構通常是半官方機構，美國MBS的發行機構是房利美、房貸美，香港MBS的發行機構是香港按揭証券公司。
投資者的回報是其中按揭証券化比例的本金和利息(需扣除銀行費用)，以香港為例，一些借貸人做九成按揭，銀行借出七成，其餘兩成是按揭証券公司將之証券化，投資者的回報就是証券化部份的本金和利息(扣除銀行費用)。
投資者主要面對的風險是借貸人提前還款風險 – prepayment risk。簡單來說，利率下降的時侯，借貸人便會爭相轉按，減低利息支出，過程中借貸人先還原本按揭，再以較低利率承造新按揭。此時MBS投資者要先以原價贖回投資，然後再投資於提供新利率(比之前較低)的按揭証券。這就是借貸人提前還款風險。在美國，如果按揭年期是15年，一般人的還款期約是七年，如果按揭年期是30年，一般人的還款期約是十二年。而我之前提到「特徵相近」的按揭便是指提前還款年期相近的按揭打包在一起。
MBS有很多類別，各種類別帶有不同的風險組合，投資者根據自己所需的回報和承担風險能力而購買不同品種的MBS，其中涉及很多複雜的數學。筆者只想指出MBS的打包方法並不是根據借貸人的質素分類，套用美國例子，次按和優質按揭綑綁在一起，當樓價大跌，人們好壞難分，保障些，惟有一律當壞，投資者、房利美、房貸美的命運也綑在一起。
理論上銀行的風險由MBS的投資者分担，銀行的風險雖然是減少了，但風險的總量卻沒有下降，只是由銀行一邊轉到投資者、房利美、房貸美的一邊，也就是如能量從一種狀態轉到另一種狀態。下一篇談談Law of Conservation of Energy 如何應用在CDS。
美國按揭貸款償付潮令新一波風險迫近
http://wallstreetcn.com/node/65130 越來越多美國人難以按時償還在樓市泡沫時期獲得的房屋淨值貸款(home equity lines of credit)，該趨勢可能給美國的大銀行造成又一記打擊。
貸款現在成為問題，是因為時間達到10年的貸款日益增多，這時借款者除了要繼續支付利息之外，還要開始償還本金。
在未來四年，美國最大銀行中超過2,210億美元的這類貸款將達到10年，大約是當前未償淨值貸款規模的40%。
對一個普通消費者而言，貸款進入十年意味著月供將增加逾兩倍，這個負擔對於次級貸款者尤為沉重。此外由於貸款通常使用浮動利率，若美聯儲開始加息時，還款額還會進一步增多。
消費者信用機構Equifax的數據顯示，到第11年，無法按時還貸的貸款人數目可能翻倍。貸款成為壞賬後，銀行貸出的每一美元，損失可能高達90美分，因為房屋淨值貸款通常是借款人的二次抵押貸款。若銀行收回房子，出售所得的多數收益將償還原始的貸款，沒有多少能留給提供房屋淨值信用額度貸款的銀行。
在某些情境下，這些都會運行良好。比如，如果經濟增長加快，房價上漲，借款人可對原始抵押貸款和淨值貸款再融資，使其成為一項新的固息貸款。部分借款人也可以趁價格上漲賣出房屋，並償還貸款。
房屋淨值貸款就像刷信用卡一樣方便
但一些監管機構、評等機構及分析師已經提高警覺。美國貨幣監理署(OCC)從2012年春季以來已持續警告銀行業者有關房屋淨值貸款的風險。OCC目前正在向各銀行施壓要求量化風險，儘可能使風險降至最低。
在房市泡沬破滅之前，銀行業者積極推銷房屋淨值貸款，消費者也樂得享用這類貸款，把它們當成是更便宜的信用卡債務，用來支付渡假和買車。
美國銀行、富國銀行、花旗集團及摩根大通等幾家大型銀行，帳上都各有100億美元以上的房屋淨值貸款債權，有些甚至更高。
房屋淨值貸款最後會對各家銀行造成多大打擊，要看違約的比例而定。分析師難以提出預測數字。
最好的情況下，虧損只會比目前水準稍微高一些，完全可以控制。但某些銀行的最糟情況可能很慘烈，不但嚴重吃掉銀行獲利，也可能損及資本，偏偏銀行業者正面臨強化資本的壓力。
房屋淨值貸款的局面，充分顯示金融危機爆發前幾年所形成的抵押貸款泡沬仍在拖累銀行，儘管這個泡沬已在七年前破滅。以許多角度而言，抵押貸款市場仍未恢復：每10件房屋貸款之中，仍有九件是由聯邦政府支持，完成止贖的貸款有460萬件，擁有優良信用的借款戶仍然無法取得貸款。
無法輕易解決
銀行有一些減少損失的選擇。如果借款人無力還款時，銀行可以鼓勵他們簽下清償計劃。某些情況下，銀行可變更貸款條款，允許借款人在更長一段時間內僅支付利息，或者延長本金償還期限。
美國銀行發言人在一份聲明稿中表示，該行早在借款人開始償還貸款本金的一年前，就會和借款人解釋其可選擇再融資、或者修改貸款條款。
不過Crews Cutts說：「這些做法作用有限，這方面沒什麼簡單的解決辦法。」
據美國聯邦存款保險公司(FDIC)數據，在2003年底至2007年底之間，銀行房屋淨值貸款未清償餘額跳升77%，從3461億美元增至6114億美元。雖然不是每宗貸款案都要求借款人在10年之後就開始償還本金，但大多數如此。在樓市熱潮時銀行特別願意承作這類貸款，部分因素在於其認為房屋擔保品價值會持續上漲。
但10年之後，若是你背負3萬美金房屋淨值貸款、初始利率為3.25%，根據惠譽的分析師估算，你的每期償還額度可能從81.25美元跳升至293.16美元。
這就是為何這類貸款變得棘手的原因。2003年時放貸出去的房屋淨值貸款，拖欠償還的情況已開始迅速增多。
Equifax的數據顯示，2003年貸出的貸款中，拖欠比率約為5.6%，已觸及10年最高。估計這一比率在今年可能升至約6%，較比2012年的約3%高出一大截。
利率期貨市場走勢顯示，美聯儲可能最快在2015年7月開始調升利率，而這也將增加借款方的每月償債負擔。花旗集團財務長JohnGerspach在10月16日與分析師召開的電話會議中說：
「消費者所面臨的這種情況，是影響花旗控股房屋信貸帳目的最大單一風險。」
貸款虧損或只是冰山一角
銀行風險敞口各有不同，訊息披露程度也互異，使外界更難摸清哪個地方風險最大。OCC的Benhart說，多數的房屋淨值貸款債權行是大型銀行。
美銀約有80億美元房屋淨值貸款未清償餘額將在2015年之前重新設定，之後還有570億美元貸款重新設定，但目前尚不清楚哪一年會出現貸款重設最高數字。摩根大通10月時在一份監管文件中說，2015年之前和2017年之後，有90億美元貸款將重新設定；而在2015-2017年之間將有220億美元貸款重新設定。
美銀表示，該行已經重新設定過的房屋淨值信貸未清償餘額中，有9%是呆帳，對大型銀行而言，這個數字尚屬可控。但如果房屋淨值貸款拖欠比率上升到次級房貸那樣的水平，可能就會有麻煩了。
Equifax的CrewsCuts說：「從貸款虧損的角度來說，我們見到的只能說是冰山一角。」
按揭貸款需求驟減 摩根大通追加裁員數千人
來源: http://wallstreetcn.com/node/77921
受住房按揭貸款需求急劇下降影響，摩根大通計劃在原有裁員1.3萬至1.5萬的基礎上，進一步裁減數千人。英國《金融時報》援引知情人士稱，此次追加裁員的規模至少在2000人以上。
去年2月，摩根大通宣佈，今後兩年旗下按揭貸款與消費者及社區銀行部門將合計裁員1.7萬人，約佔截至2012年12月底25.9萬名員工總數的7%，主要來自按揭違約業務減員。
目前，摩根大通的盈利能力強於美國銀行、花旗銀行等競爭者，公司希望通過裁員進一步削減成本。此次追加裁員的深層原因，是按揭貸款需求的大幅下降和技術進步帶來的人力節省。
自2008年金融危機以來，美國按揭貸款申請數量一路下滑，最近五週更是暴跌16%，創下近14個月來最大跌幅。目前的貸款申請需求已經回落至1995年水平。
去年四季度，摩根大通去年第四季度淨利潤52.8億美元，同比下滑7%，營收241.1億美元，同比下滑1%。
去年摩根大通就麥道夫旁氏騙局案、不當銷售住房抵押貸款案等訴訟糾紛達成一系列協議，同意支付近200億美元的罰金。儘管如此，但摩根大通的股價依然堅挺，昨天收盤為58.15美元，處於歷史高位。
事實上，摩根大通只是目前按揭貸款需求下降的一個小受害者，在此輪地產熊市中受傷最嚴重的要屬富國銀行。華爾街見聞此前曾提到，按揭貸款業務收入下滑的背景下，美國最大的按揭貸款發放機構富國銀行正開始準備重回次級貸款市場。
富國銀行邁出的這一小步，意味著整個按揭貸款市場向高風險邁出的一大步。金融危機中次貸泡沫崩潰，令美國銀行業瀕臨崩潰，導致銀行一度只敢向信用最好的貸款人發放房屋貸款。富國銀行的這一舉動無疑讓危機後建立起來的圍牆出現了一道裂縫。
次貸表率公司再開業 「125%按揭」重出江湖？
http://wallstreetcn.com/node/90638美國地產金融訊息網站HousingWire報導，作為次貸危機時期的表率，抵押貸款公司Ditech「起死回生」，推出了一套三管齊下的抵押貸款產品，包括直接消費者貸款，零售貸款以及與600逾家機構貸款合作的代理商貸款。
或許你不知道Ditech Mortgage的大名。在美國次貸危機還未爆發的日子裡，Ditech因其廣告「又錯過了Ditech貸款」聞名美國的大街小巷。為什麼Ditech那麼臭名昭著？這要先從次級貸款說起。
維基百科解釋，所謂的次級貸款，泛指在貸款人信用記錄有問題狀態下依然向其發放貸款的行為。支撐個人信用的雖然有道德因素，但總體仍要取決於收入能力以及個人財富。
Ditech之所以被冠以次貸危機的表率，是因為該公司當時最先開發了一種「125%按揭」。125%是指貸款人可得貸款可達抵押品價值的125%。除此之外，Ditech也專營固定收入貸款，但作為貸款憑據的收入證明非常容易偽造，個人收入的不確定性也非常高。
事實上這種賭博式的貸款模式也給Ditech造成了大麻煩。危機時期，Ditech母公司ResCap就曾要求其債權人配合該公司進行債務減記。債權人可選擇減記20%債權，或者ResCap直接以票麵價格的65%回購債券並了結債務。在經過次貸危機的洗禮後，Ditech於2010年2月宣佈停業。
而現在，已經5年沒有出現在大眾視野中的Ditech Mortgage攜其最新計劃再度亮相。
HousingWire援引知情人士稱，Ditech由兩家投資公司在2012年11月注資並重獲新生。這兩家公司之所以注資Ditech，完全是因為該公司膾炙人口的廣告讓大家都記住了「Ditech」這個名字。
Ditech重新開業並不意味著「125%按揭」就會重出江湖，但是Ditech再出發的時機卻值得人們深思。華爾街見聞網站此前報導，年初時，美國富國銀行宣佈啟動貸款展期計劃，允許貸款人延期支付按揭本息，但同時要求未來貸款人向銀行支付更高的利息。
除了房貸市場，美國車貸水平也節節走高。據業內機構公佈的數據，四季度美國購車者平均貸款2.7萬美元，創下歷史新高。
監管層亦支持市場槓桿提升。美國聯邦住房金融局(FHFA)近日就宣佈，通過分別取消和延期兩項限制「兩房（房地美，房貸美）」擴大經營的舉措，變向支持市場放貸力度。
從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人，很可能有這樣的困惑 lucky2812
http://xueqiu.com/5041991643/29515994從去年底至今這段時間裡有過買房辦按揭貸款經歷的人，很可能有這樣的困惑：個人徵信記錄良好，也有穩定的收入和稅單，且工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請下來；好不容易申請到，首套房貸利率都上浮了5%～10%，相比幾年前朋友購房貸款能打八九折，想想心裡不是滋味。這樣的情況看來已不少見，以至於央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求：控制個人房貸的壓單，接單、審批後就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認，首套房貸利率上浮了8%左右。
個人房貸為啥又貴又難貸？上網搜索，發現幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎於「房價將下跌」。這一邏輯本身沒錯，房價有越來越大的下跌可能性，意味著貸款的「抵押物」有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升，貸款定價自然要重估。可是，這一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計劃財務（下稱「計財」）考量裡，難道就沒有別的影響因素了嗎？
對於央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為「有經濟增長穩定功能」，並要求優先確保住房消費貸款的資源配置，銀行將作何反應？當前各銀行的額度情況又有哪些複雜性？換句話說，你的房貸接下去能寬鬆起來嗎？
本期「愉見財經」揭秘銀行「放房貸」這一看似簡單的業務背後的一把把小算盤：一個房貸，對於銀行來講，有三套邏輯。
零售貸款：資金定價邏輯
在銀行的經營邏輯裡，個人房貸究竟算個啥？其實，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂「帽子」：在貸種上，房貸是個金業務，屬於「零售貸款」；在頭寸期限上，房貸是「（中）長期貸款」；在投向分類上，個人房貸亦屬於「房地產類貸款」。
你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是它「有米下炊」，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什麼有些銀行會「壓貸」？問題就出在了額度上。
它的額度從哪裡來？「說白了就像『拍賣』一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行出價，出價高的得到更多額度。」一名城商行計財業務人士這樣告訴筆者。其中「價格決定論」顯而易見。這名計財業務人士由此認為，「像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧」，因為這些地方的金融業市場化程度高，使得貸款的定價更透明以至價格偏低，而定價上不去也就影響了分行向總行的「搶」額度資源能力。
順著這一資金定價邏輯，有三個銀行不願告訴你的秘密，你在貸款時必須心裡有數。
第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時「拍賣」式的定價，會被轉嫁給客戶。當你的客戶經理告訴你「排隊等一等」時，你或許不知道，在你前頭「插隊」的情況時有發生：比排隊多久更重要的是，你願意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價高者得。
第二個秘密，是「遞延效應」。對銀行運作有瞭解的讀者或許聽說過「年尾貸款難、年頭貸款易」的說法，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。
可是今年，年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實際發生在去年的需求。遞延效應之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中，以此類推。而究其實質，是供求關係失衡。
從「供求關係」來看，央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是「切中要點」的。一名大行資負部門人士告訴筆者，央行在會上表態「如果銀行有規模方面的訴求，可以找央行幫助協調各行際間的規模調節」，可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。
第三個秘密，對於銀行「漲價」房貸，其實並非是其過於「黑心」，實在是銀行有著維繫利差的無奈。從行業來看，在負債端，利率市場化的逐步深化，加上互聯網金融強大吸存能力的「攪局」，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經越來越高。
一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣，因為「做房貸簡直像義務勞動」。他的計算方式是，銀行目前相對高成本的負債（如吸收金融同業的協議存款）有的年化利率已經超過5%，而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入20%的不產生收益的存款準備金，由此，實際的成本至少是「5%÷0.8」，相對6.55%的中長期貸款基準利率，「銀行簡直不創利，白忙乎」。
這個秘密之下，銀行也有了「貸款種類間再平衡」的訴求，當銀行對於對公貸款，尤其是其中的中小企業貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調整過去。
銀行的實際情況並沒逃過央行的監測。因此在住房金融服務專題座談會上，央行的用詞是和逐利的銀行談「社會責任」：要求銀行理解購房者的生存壓力，做到財務可持續發展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望對於理論上已被拋向市場化經營的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士向筆者表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩定、股東受益，就必然會看重業績增長；總行每年制定利潤指標，也都是要面對董事會審核壓力的。
中長期貸款：流動性管理邏輯
銀行經營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控「流動性」問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。
「這就好比你自己理財，比如你有100元錢，可以用20元投長期國債，30元投5年期信託，剩下的一半投資股票一半存個活期，需要容易變現的資產來應對生活急需。」前述城商行計財業務人士說，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬於不能短期變現調整頭寸的資產。
而零售貸款中長期資產的盤子，至少對於諸如這名計財人士所在的城商行，「經過前幾年的高速發展，那部分份額已經趨於飽和」。
和期限一併考量的另一個計財邏輯是「集中度」管理，資產要分散在幾個籃子裡，「就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票，或都拿去投黃金一樣」。這名計財人士說。而另一個尷尬的現實是，長期資產中流向房地產的集中度也過高了。
由此，一些銀行此前的內部指令其實是，對於房貸，要進行現有份額的退出，以及新增份額的限制。
房地產類貸款：風控邏輯
促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大，恰恰是筆者在採訪過程中遇到的最顯分歧的問題。
從已有數據出發，不少銀行人士告訴筆者，個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類於銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數據來看，截至4月末，該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。
可麻煩的是，有些銀行人士看到了風險的滯後性——現在的報表數據體現不了未來的資產質量走勢，尤其是房價已經停止上漲。筆者近期從數名銀行風控部門相關人士處獲悉，他們雖並不支持「房價崩潰論」，但對於房價持續高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系裡，房價的下跌就直接意味著「抵押物貶值」。
「過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關，如果房價不漲甚至下跌，情況就會不同，類似於溫州地區那樣的『棄房』現象就是警鐘，不少銀行也因此反覆內部做壓力測試。」 前述城商行計財業務人士稱。
除了抵押物價值有變化的風險，有資產處置經驗的銀行人士還提到了後續抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業務人士表示，從目前經驗來看，房貸壞賬後房產進入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。「流標後，第二次拍就要打八折賣，第三次再打八折。」該人士稱，近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高，市場需求弱，不容易拍成功。
「而這還沒有算進另兩個『貓膩』」。他補充說，第一個「貓膩」是一些房產在申請貸款時，或多或少買通評估方使估值虛高，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個「貓膩」是有一些房貸和個人消費貸（以裝修名義等）組合發放，而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。
剛發佈的中國指數研究院房地產指數系統百城價格指數顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。
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按揭保險保障兩成樓價？ 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2014/06/blog-post_4.html
不少人都知道如果買物業向銀行借超過七成按揭的話，多於七成的部份不是銀行去做的，而是按揭公司去做的，而銀行亦需要求業主買一份按揭保險，這是沒有選擇可言的，不買這份按保，銀行就不會容許你做超過七成的按揭。
周日，止凡在家看到有線電視的樓盤傳真，指出有小業主竟然誤解這份按保是保障小業主的。他的邏輯是這樣的，這個按保是一份保險，如果業主做多於七成的按揭，例如九成的按揭，銀行的風險會高了很多，因為只要樓價在買入後不久跌超過一成，這個物業立即會資不抵債，變成負資產，在這個時候，如果銀行向業主追債（call loan），業主賣樓都不能還債時，按揭保險就能賠掉差價，這算是對業主有了個保障吧。
我一聽完，發現這個認知與我的很不同，這不可能是按保的原意，怎麼可能按保會保障小業主本身。幸好，之後有線電視就訪問了香港按揭證券有限公司（HKMC）的行政總裁，讓他解釋一下這個按保的原意及保障情況，如我所料，這位小業主的認知是錯誤的。
按揭公司行政總裁解釋，這份按保是拿來保障銀行的，在任何情況下，借貸人都有義務去償還貸款，這一點是肯定的。而當樓價下跌時，又或者借貸人拖欠供款時，銀行都可能追收欠款。什麼時候需要行使這個按保賠償給銀行呢？只會是在欠款人無力償還欠款時，代表欠款人已經被申請破產，把所有資產變賣後仍不足以償還貸款時，按保就需要向銀行作出差價賠款。
換句話說，這個按保完全地是為了保障銀行而買的，這跟小業主的保障毫無關係，節目中這位小業主實在是「想多了」。而在節目中還提到了這個按保的確昂貴，拿一個300萬樓價的例子，保額為樓價的兩成，即60萬，而按保一般都需要按貸款金額的3至4厘，即簡單計算一下，30單之中沒有一單需要賠付的話，按保公司可以話淨賺的。而就算在2003年沙士其間，拖欠90日以上的個案都只是佔整體按揭數字的0.04%（沒記錯的話）。總之需要賠償的可能是接近零，不用精算師都懂計算這是一門高利潤的生意。
有很多人會問，止凡經常講的財務知識，到底包括什麼呢？有沒有「考試範圍」呢？實在沒有的，財務知識可謂包羅萬有，你想得出都可以是其一。好像這個例子中所討論的按揭保險問題，大家對這個保險的對象又有否一個感覺？對這們保險生意又有否一個感覺？很抽象吧。無論如何，增進財務知識，了解多一點這個金錢世界的遊戲規則，明白人家如何賺錢，風險落到什麼地方，錢是什麼？錢的流向？錢從何來？弄懂這些問題，在資本主義社會中才能保障自己及家人。不然的話，看看這個個案的天真程度，後果可想而知。
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