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嵐山效應下欄變上菜喪搶監倉樓

2014-07-24  NM

要形容香港的樓市,只有兩個字:「畸形」。上週長實(1)推出大埔新盤嵐山,其中一類一百七十七呎的「劏房」單位,成為全城焦點。新樓面積「媲美」一人公屋單位,不少香港人大鬧長實「賺到盡」、「無人性」!但你有你鬧,長實開價最平一百六十五萬,有會所、有保安,大把人搶。香港樓價愈來愈貴,年輕人距離上車的夢也就愈來愈遠。想二百萬內可上到車,除了犧牲地區、環境,現時要放棄的,還有面積。一直「大隱隱於市」的二手細價「劏房戶」,近日被熱搶。只有一百一十九呎的西環單位,只放得下一張薄床褥,不用時還要反起「泊牆」;而一百六十五呎的元朗單位,去廁所洗澡竟要原地自轉,真正慘過住監倉。但由於銀碼夠細,現時一有放盤即被掃光;再想多一秒,對不起,你已失去上車機會了。

長實位於大埔的新盤嵐山,有祖墳對正屋苑出入口,買樓又要簽字放棄睇現樓,但唔緊要,扣除所有優惠後,樓價平過同區二手樓三成,足以吸引大批向隅客。那個細到媲美公屋一人戶,不足二百呎的「劏房級」單位,入場費最平只是一百六十五萬元起,正是各準買家的頭號「獵物」。在嵐山位於紅磡的示範單位,連日逼爆,大部分是三、四人小家庭又或投資者。連示範單位都無睇就直接入票的鄭先生,坦言是投資客。他說:「細(劏房)單位先最值錢!佢肯賣俾我,我十個都要,當酒店房住都好!我本身住大埔,仲可以過來享受埋個會所。」然而,長實的「劏房」單位只有一百九十六個,而且買家要先認購三房大單位,才可優先認購毗鄰的「劏房」戶。市傳嵐山在三日內已收超過五千張票,有五人家庭為搏一個單位,竟花六百二十萬元,入票六十二張,情況就如買多幾張六合彩,搏中頭獎。市面上,這類面積超細的二手劏房單位一樣有,記者一連多日放蛇找尋放盤,發現這個香港樓市光怪陸離的一面。

200萬元樓下即掃

記者這次放蛇,目標鎖定在二百萬元樓下的細價樓,最好有電梯、有保安。但要達成目標,原來是何等困難﹗不但身邊朋友笑指mission impossible,記者打了十多個地產代理的電話,有代理揚言「無乜可能!」直至上週二早上,竟然找到一個位於西環堅尼地城的青蓮臺怡景苑單位,建築面積只有一百三十九呎,而實用更只得一百一十九呎!現時公屋人均居住面積有近一百四十呎,即是這個單位比一般公屋還要細。如果與赤柱監獄的單人倉相比,這個單位只是大少少。業主開價一百九十萬元,即是每呎一萬六千元!物業由李兆基三哥李兆麟的益高地產發展,樓齡只有二十六年,附近物業都是三、四層樓高,無電梯、無保安。代理譚先生出發前跟記者說:「你好彩喇!港島區仲邊有二百萬樓下嘅樓呢?係就係細啲,啱單親家庭,你同小朋友兩個人住就夠,不過太多玩具就唔得o架喇!」記者「撐」三層樓梯到達上址,門口貼著一張小字條:「已售」,代理譚先生尷尬地說:「嚇,尋日都仲話有o架喎,咁快賣咗。」

朝行晚「泊」

打開門,認真嚇一跳。單位猶如一個套房,相信連一張正常的床都容不下。從上手租客剩下的傢俬估計,過去他只能睡在地板、那不足六呎的薄「床褥」,亦要朝行晚「泊」──戙起泊在牆邊。走入廚房,僅僅站到一個人,究竟洗衣機和雪櫃可以放哪裡?相信住客每日都是出外用膳及洗衫。攝影師要拍攝到整個單位,用普通相機不行,要用魚眼廣角鏡才剛剛好。譚先生透露:「呢幢大廈得幾個呢隻單位,過去都唔係咁好價,業主幾個月前放一百五十萬元都無人要。點解?因為呢區好多單位租俾鬼佬,個價都幾好,起碼過萬元。但佢呢類單位,大隻啲嘅鬼佬都瞓唔落。喺港島區嚟講,租金回報唔係咁好,租得六、七千,點知呢兩個星期多咗好多人問,業主即刻加價幾十萬元,有勢就好賣﹗」翻查資料,業主九○年以三十萬元買入,但由於該區在山上,過去要行過百級樓梯才到達上址,難有人吼。但近年建了升降機,加上近日細價樓受追捧,即時下欄變上菜。

元朗有盤一樣照搶

來到元朗市中心,「劏房」單位同樣搶手。由恆基發展(12)的合益大廈,樓齡三十三年,實用面積只有一百六十六呎的高層單位,業主開價一百六十萬,呎價近萬元。這類單位,全幢大廈只有四個,同一幢大廈其他二、三百呎單位,呎價平均七千元,「劏房戶」呎價竟然貴多三千元﹗上週四早上,代理致電表示有樓睇,記者於是由將軍澳乘巴士入元朗。剛入到地產鋪,即傳來一個壞消息,代理致電業主後,不好意思地說:「佢話剛剛賣咗喇﹗呀,你知啦,二百萬樓下嘅樓,全元朗係呢一個。」業主於○八年以四十三萬元買入,過去一直用作收租,但見近日細價樓樓價急升,才願意拿出來賣,一放即成交,據知買家是一對年輕夫婦。代理帶記者看該大廈同類面積單位,業主只租不賣。單位有廳無房,代理教路說:「兩個人住夠曬啦,你可以放張床上窗檯,咁擺三呎床都無問題嘅。電視掛上牆,坐喺床上睇,距離剛剛好。」但估計勉強放了衣櫃後,容不下一張梳化。這個百多呎的單位,廁所小得可憐,記者站在內,只可以原地自轉,行多步都難,身形肥胖者免問;廚房則比較正常,可容得下雪櫃、微波爐等基本用具。

210萬元心理關口

要買二百萬元樓下的「劏房戶」,要有幾分運氣。而價錢在二百一十萬至二百二十萬元左右的單位,則有多點時間再作考慮。如果可與業主拉鋸一下,能減到二百萬元樓下,上車客的釐印費更只是一百大元。這次記者走到屯門區、距離市中心約五分鐘車程的何福堂輕鐵站好運洋樓,一個有電梯、有保安的三百呎兩房單位,業主開價二百一十三萬。記者往上址參觀,租客黃太指她們一家三口同住,房間面積尚可接受,但放滿傢俬雜物的客廳卻十分擠逼,只能放上一張迷你梳化及一張小飯枱。由於房間放了床及衣櫃,已放不下電腦,記者見他們把電腦主機掛上牆,再以電視機當電腦屏幕用。黃太說:「無計啦,呢度咁細。」記者要求陪同睇樓的業主李太減價,她一副唔憂賣的語氣說:「我剛剛先賣咗個附近細單位,個客唔使睇樓都買呀,我係咁意減兩萬俾佢o架咋!之前有個客反價二百零八萬,我還番二百一十萬啦!」她表示兩年前以一百三十萬元買入單位,收租七千元,回報有六釐,「無人買,我咪繼續放租囉!」如果想住二百萬左右的市區樓,就要接受「奇則」。位於大角咀的金荔閣,樓齡三十三年,距離太子地鐵站約七分鐘路程。一個一百九十一呎的細單位,連二百二十呎平台,叫價二百三十五萬,後減至二百一十萬,見票減多幾萬。見有筍盤,記者立即致電查詢,黃姓經紀說:「個單位無廚房、廁所,如果買你要自己搭番!」睇樓當日,業主講解「無廚無廁」之謎,他說:「我之前僭建曬成個平台做屋,所以廁所廚房都喺曬出面,收到房署清拆令拆曬。」如要在屋內建回廚廁,單位之細又「打回原形」;要見使,可能要用回上世紀的痰罐。

搶平樓合埋眼就買

記者總結經驗,這些百多呎劏房戶,盤源極少,有時整區經紀手上,都是同一、兩個放盤。而在粉嶺、屯門等已出售的公屋單位,較多盤源,地方亦較見使。劏房戶賣得極速,往往記者坐車睇盤途中已賣走。如粉嶺雍盛苑一個一百八十萬(已補地價)的居屋單位,中午說好晚上會有四組客一齊睇樓,記者在等候期間已收到代理消息:「有客肯加十萬元,唔睇樓就買,今晚你不用來了﹗」根據Landsearch online的資料,二百萬元樓下的細價「劏房」,近半年平均每月成交四百多宗。資深投資者陳清白,過去執過不少平貨,他指想買平樓有竅門。第一、別再想著買屋苑,「沙田第一城、嘉湖山莊呢類有指標性嘅細價屋苑,被代理、報紙日日吹,話個價去到幾高幾高,愈唱愈貴,我係業主都睇住個指標開價,一蚊都唔會減俾你。要買,就買成交少嘅舊樓,無指標性,業主都唔知咩價先啱,容易同佢傾價。」第二、預備足夠現金,不用睇樓即買,事關這類單位手快有手慢無,「你睇完樓,仲要問銀行估價,早俾其他人買咗啦!」他指想買邊區,就要事先對該區做足功課,「人哋開得平,你又擔心係咪凶宅,係咪漏水,又遲人一步﹗」即使已簽臨時買賣合約,亦不能鬆懈,因為當有其他買家出更高價,業主分分鐘賠錢撻訂。他說:「最好喺合約寫明必買必賣,加重業主撻訂成本。」

正過住私樓公屋戶自白

在香港,住公屋嘆過住私樓,仲要係嘆好多!今年二十七歲的阿正,是工作了三四年的上班族。買樓自住呢個「Dream」,對他來說是「這麼近那麼遠」,但去年他排到上公屋,還要是位於市區秀茂坪,即時飛上枝頭,成為同輩艷羨對象。以下是他的自白:「大埔嵐山出咗間一七七呎單位,唔使二百萬,首期廿萬就可以上車。我見到當堂嚇一跳,然後得啖笑。間屋二百呎唔夠,買咗嚟住真係forever alone,結婚生仔邊夠一家三口住呀?再睇真啲條款,原來要買大單位先有權買呢個細單位,而且仲要送多幾幅『風水好靚』嘅墳景俾你嘆。要我用二百萬買間墳景劏房?朋友要嚟搵我拜山(探訪),都唔夠位放兩張櫈呀!而家我住市區公屋,交緊月租二千三百蚊,唔使俾管理費同差餉,又唔使怕俾大財團圍標呃維修費。之前換窗都係由房署包曬維修。市區交通又方便,每朝由屋企出門口,七個字就去到中環返工。嚇?原來嵐山出大埔墟火車站嘅小巴,要半個鐘一班,車程又要半個鐘,仲耐過我而家出機場!仲要瞓長實起嘅大窗檯。住公屋爽好多!」

細價樓風險低

面對樓只會愈起愈細的畸形現實,記者找來高登居室的室內設計師鄧克俊(Joe)幫忙畫則。對於嵐山的一百七十七呎劏房戶,他表示無可避免,一開門就會見床:「不過床頭對大門風水唔好,可以加個薄屏風遮隔。床要起高啲,下面放衣櫃。床尾可放矮櫃,鋪張墊可招呼親朋當櫈坐。拎開墊就當一級樓梯,走上窗檯再走上床。」聽落好艱苦,而舊樓間隔四正,不用花太多心思設計可應付日常所需,「以前啲樓實用率高,四四方方咁,簡單用傢具間開客廳同房,已可滿足日常所需。」至於西環「無敵細」的一百一十九呎單位,Joe亦無計可施:「呢個真係細得過分,唯有用多功能傢具去慳位。」現時實惠等傢俬鋪,都多了組合或摺疊式傢具發售,配合現實所需。追溯這些劏房戶的起源,早於六、七十年代,已有小型發展商專起「劏房單位」。跟隨李嘉誠三十多年的長實前高級營業經理何雨盈憶述:「早喺三十幾年前,長實度好不同單位景觀及面積後,發現有多餘空間,就將嗰啲用唔曬、攝頭攝尾、又無景觀嘅面積劃做細單位嚟賣,例如係銅鑼灣駱克大廈。」只是當年這些無人搶的豬頭骨,今時今日竟變成搶手貨!中原地產創辦人施永青認為,現時發展商再起這些細單位是浪費資源:「應該起中型單位,首次上車人士先去買二手細單位。現時長實仲要捆綁咁賣,根本就係『買豬骨搭豬肉』。咁起樓法,分分鐘以後間樓仲細過公屋。」財政司司長曾俊華本週在網誌中表示,留意到近日細價樓熾熱,指樓市一旦轉勢,這批買家的抵禦能力較弱。但長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝認為,新婚及年輕人如有迫切的置業需要,買入二百萬左右的細價樓,不用太擔心,認為風險甚低,「大家見辣招推出後,樓價只係跌咗百分之五到十,但已經有不少人走出來買樓,證明需求係好大,呢啲需求正是支撐樓價的因素,所以短期內,尤其細價樓,樓價下跌嘅風險好細。如果等到嘅,等到二○一七年,政府先會推到供應出嚟,到時樓價可能就會下跌一至兩成嘅。」

銷監局VS地監局

今次長實賣嵐山,惹來的其中一個風波,是被銷監局強烈遣責,指長實要準買家書面同意不參觀現樓,是「嚴重違背條例精神及損害準買家利益」,質疑長實沒盡任何努力開放現樓。近期與長實招來招往的銷監局,全名是「一手住宅物業銷售監管局」,去年四月才成立,透過法例第621章《一手住宅物業銷售條例》,主力監管賣一手樓的發展商。另一個同類型的監察機構,是成立了近十七年的地產代理監管局(地監局)。後者以地產經紀為監管對象,是執行法例第511章《地產代理條例》 的法定機構。銷監局與地監局不單名稱相近,而且銷監局亦可就發放虛假或具誤導性的一手住宅物業售價資料,而向地產經紀作出起訴,所以兩局經常被混淆。事實上,兩局近期亦愈趨「如影隨形」,銷監局收到投訴,或傳媒踢爆發展商有何不當時,例如新盤水分票、要求準買家簽「無參觀同意書」等,不時都會主動要求地監局作出相應跟進。只是,地監局不如銷監局有政務官坐鎮,而且監管不了發展商。要在發展商私人範圍內的售樓處巡查蒐證,就曾發生過發展商以「安排緊」為由,要地監局職員等足大半小時都不放行的尷尬情況。現時地監局主席陳韻雲,是資深投資者及發展商,亦有「利益衝突」之嫌。

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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後,部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期,雖然以3房單位作主打,但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位,佔屋苑單位總數1071伙近18%,為新界區新盤中最細的單位類型,實用面積只由177方呎起,與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考,但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計,該類開放式單位入場費有機會低於200萬元,預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示,嵐山I期最快下周公布開價,並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書,過往一直未有披露具體資料的開放式單位,終正式曝光。資料顯示,嵐山I期的開放式單位可分成三款,最細一款實用面積僅177方呎,另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位,均設有13至19方呎窗台位,但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台;由於內籠袖珍,相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤,包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍,均有別致的圖則設計;是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤,為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤,為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏,實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶,分佈於第3、5、6、9座H室;第6、7、8、9座A室;以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是,嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外,其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示,開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇,但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外,全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸,非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面,嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主,與其他標準單位相若。不過,第3、5座H室、以及第7、8座A室,大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位,估計室內採光度會略受影響。此外,可留意的是,各款開放式單位與毗鄰的3房單位,並非由主力結構牆作分隔,意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位,有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民
2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓,過往主要出現在市區,不過,今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期,有測量師指出,由於現時本港樓價水平高,發展商唯有把單位愈建愈細,以較低的總價吸引買家入市,既可保銷情之餘,亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示,無論市區或新界,現時新盤最重要是銀碼廉,本港樓價水平高企,並非人人可以負擔得起,但現時市場以用家主導,且不少為新家庭或年輕單身人士,他們的負擔能力不高,發展商唯有推出蚊型戶,以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱,新界區過往主要以呎價平作賣點,但由於近年新界區新盤呎價已累升不小,區內細單位已由過往的600、700方呎,縮細至400多方呎,現再出現實用百多方呎的開放式單位,蚊型單位蔓延至新界區,已是市場的趨勢。

事實上,近年細單位受市場追捧程度高,有發展商亦臨時把大單位改成細單位,如新地(0016)大圍香粉寮項目,近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個,每伙平均面積則由688方呎,縮細38%至424方呎,申請文件指是因應最新市場需要,調整單位數目及比例。

何又指出,若發展商以較高之呎價推出大單位,對銀碼的影響較為明顯,客戶的承受能力有限,相反,若是推出實用百多呎之細單位,即使呎價貴,對銀碼的影響不會太大,市場仍會有一定買家捧場。
大埔 嵐山 177 呎戶 新界 最細 每呎 呎萬 萬元 元計 低於 200 萬可 上車
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長實澄清嵐山無意綑綁銷售

1 : GS(14)@2014-07-16 17:06:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140716/news/ea_eac1.htm
【明報專訊】長實(0001)大埔鳳園嵐山I期雖然明天才正式公布首推單位售價,但樓盤因提供新界區最細的實呎177方呎開放式位,早已成為市場焦點;長實昨日強調,有關迷你單位絕不會以「綑綁式」銷售,意味買家並不一定要購買毗鄰的900餘方呎大單位,才可獲配售該類實用177至196方呎的開放式細單位。此外,嵐山設於紅磡置富都會商場的示範單位,周五會開放予公眾參觀。

示範單位周五開放

長實日前公布,嵐山I期推出「1+親」單位組合(即一個三房戶連同毗鄰的開放式單位),隨即引起市場估計,相關單位或會以「綑綁式」銷售。長實地產投資董事劉啟文澄清,單位不會以「綑綁式」銷售,但實際銷售安排則有待公布,明日開價的首批單位一定多於215伙。

長實昨天開放一個實用751方呎連裝修示範單位予傳媒參觀,內裏間隔有不少改動,如把入口處之儲物室拆卸,令客飯廳看似更寬敞。

紅磡城中匯首批實呎1.66萬

另香港小輪(0050)紅磡寶其利街城中匯公布首張價單,全為實用410至423方呎兩房戶,整批30伙平均實呎16682元,即供折扣4%,折實後平均實呎1.6萬元;若與同區大型二手屋苑如黃埔花園、海濱南岸相比,實呎高約三至四成,但與同區單幢新盤薈點呎價相比則略低。

香港小輪並會提供成交價6%之雙倍印花稅DSD津貼,恒地會會員不經代理購買單位,可獲贈首24個月管理費(估計約等同樓價1%左右)。城中匯入場費最低為7樓A室(實用413方呎),定價627.9萬元,折實價602萬元,實呎14,595元,單位同時為項目呎價最低一伙。至於最貴售價單位,為實用423方呎之20樓B室,定價762萬元,折實價731.5萬元,實呎17,294元。

另永泰地產(0369)大坑瑆華開始收樓,該公司執行董事兼營業及市務總監陳玉成稱,項目現餘23伙待售,當中12個高層單位及頂層特色戶保留收租,一房戶月租約4.2萬元,兩房約7.5萬元,實呎約110至120元。恒地(0012)天后維加推12伙,包括3個首次推出的連平台單位,折實呎價18,790元起,其中5伙周六發售。
2 : Sunny^_^(11601)@2014-07-17 17:01:33

係...佢唔「綑綁式」銷售,但比三房優先認購
長實 澄清 嵐山 無意 綑綁 銷售
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嵐山越賣越平 疑買家不滿 「1+親」同一組單位三週兩撻定

1 : GS(14)@2014-08-16 21:11:52

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832690


                              【本報訊】標榜提供實用面積細至僅177方呎「劏房」的大埔嵐山1期,除迄今先後錄得15個單位撻定之外,竟出現一組「1+親」單位,即三房連毗連開放式單位,於過去三週內先後經歷兩次撻定,兩組不同買家均於簽訂臨時買賣合約後,未有進展,該組單位日前第三度賣出,遂出現「三賣兩撻」事件,堪稱新盤市場罕見。
記者:湯家明 蔡家儀

              

                  嵐山1期神奇撻定兼兩次重售的單位,為9座16樓A及B室,實施面積分別195及905方呎,屬於長實以單位組合「1+親」方式出售的套餐單位,即包括一個三房連套房戶,以及毗連的開放式單位。
該類組合單位幾近分佈嵐山各座,由3至9座(不設4座)均有提供,惟上述兩度撻定的單位,長實先於上月22日公佈售價,定價分別214萬及966.7萬元,實用呎價分別為10,974及10,682元。其後,單位於上月26日錄登記售出,因獲折扣,成交價為1,003.6萬元。不過,買家於簽訂臨時買賣合約5天後未有進展,單位首次遭撻定。

              

兩買家各遭殺定約50萬

                事隔一週,該組單位再度獲承接,據一手住宅銷售網顯示,兩伙單位於本月2日撻定重售,成交價不變,惟該類單位「撻完再撻」,錄第二度撻定,第二次承接買家同於簽訂臨時買賣合約後,未有進展,兩組買家各遭殺定約50萬元。最新紀錄顯示,該組單位過去週三第三次賣出,造價不變,該組傳奇單位,三週內「賣三次、兩次撻定」。
市場有指,長實推售「1+親」越賣越平,不排除買家因深深不忿,覺得「買貴咗」而撻定。長實公佈9座16樓A及B室後,未計任何折扣,呎價1萬元,事隔近兩週,公佈3座同屬16樓的G及H室「1+親」單位售價,惟呎價降至僅9,024元及9,147元。
發展商昨隨即在記者會指出,嵐山10套7座的「1+親」單位,下週一加價約3%,但保留即供優惠15%。以7座17樓B室為列,以即供優惠計算,原售價770.1萬元,加價後售793.2萬元,加幅約3%。A室原價155.1萬元,調整後售價159.8萬元,加幅同樣約3%。
長實地產投資董事劉啟文表示,該類累售633伙,佔可推售單位逾八成,套現38.5億元。嵐山銷售策略仍維持買主單位可優先選購副單位的安排,下一步才會考慮拆售。今日會原價加推8個750方呎的三房戶,該批屬同類單位最後8伙。最平的5座1樓E室,折實價560.7萬元,呎價7,476元。
新世界發展(017)的元朗溱林,B1花園洋房,實用面積2,439方呎,連雙車位,以2,455.7萬元成交,呎價10,068元。項目累售208伙,套現逾12.7億元。另太古地產(1972)鰂魚湧新盤Mount Park Residence,最新錄7樓E室成交,成交價4,078.2萬元。                                                        
2 : GS(14)@2014-08-16 21:12:14

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140815/18832693


【分 析】



樓價高企,不少市民抱怨儲十多年錢也難以上車之際,新盤市場卻出現不少買家,買入單位後卻又「閃電」撻定,損失幾十萬元定金的個案。
樓市氣氛好轉,發展商乘勢散貨,推出旗下一手盤發售。惟自從一手住宅條例生效後,所有一手樓均須再開賣前至少三天公佈售價,讓大眾市民瞭解物業及售價細則,再決定是否入市,其遊戲規則與過往發展商於售樓處現場,有見銷售氣氛熾熱,遂即場加推加價單位,以營造熱賣氣氛「焗」買家加快入市決定有別。
不過,縱然買家有時間消化物業售價,但一手市場仍出現多宗撻定個案,以大埔嵐山1期為例,迄今已錄得15個單位撻定。市場人士認為,每個撻定個案背後可能有不同原因,但買家有時衝動入市,惟簽約後才發現銀行未能承造按揭,或按揭成數與預期有差距等失去預算,而被迫撻定,此乃其中一個原因。
再者,發展商賣樓又各有特色,各有規則,如長實(001)賣嵐山,要買家簽訂無參觀同意書,不排除有買家入了票抽籤,揀樓後才驚覺「唔對路」而撻定;亦有可能部份買家「衰衝動」,未有考慮清楚就貿然入市,後悔或驚買貴而無奈選擇撻定。
嵐山 越賣 賣越 越平 買家 不滿 同一 單位 三週 週兩 兩撻 撻定
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嵐山177呎戶散賣 177萬起

1 : GS(14)@2014-08-26 10:38:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月推出迄今累售逾660伙、套現40億元後,終正式宣布開售21個實用面積不到200方呎開放式戶;雖然此類蚊型戶平均加價14%至15%、個別加幅更達33%,惟由於單位內籠「的骰」,即使實用177方呎單位加價逾三成,但計及發展商提供的一籃子最高15%折扣後,折實入場費只約177萬元(呎價9998元),比不少西九龍豪宅車位價錢還要低,亦是繼長實同系天水圍慧豪廷2009年4月以入場費低至125萬餘元作招徠後,過去5年來入場費最低的大型新盤單位。\r\n \r\n\r\n嵐山現時部署散賣21個開放式單位,分佈於3座H室、6座A、H室,以及9座A室,實用介乎177至195方呎,是早前「1+親」組合內,沒有被購買毗鄰900餘方呎大戶買家一併選購的餘貨。據昨日上載的新價單顯示,今批21伙的加幅14%至33%;以長實提供的一籃子最高15%折扣計,此批單位折實後實呎介乎9998至1.1萬元。\r\n \r\n入場費不夠買西九豪宅車位\r\n \r\n至於入場費最低單位,為3座8樓H室(177方呎),折實入場費177萬元,是繼信置(0083)紅磡御悅、2012年2月以入場費190萬元作招徠以來,銀碼最低的全新一手單位;惟御悅只屬小規模的單幢盤,如以大型屋苑計,嵐山開放式戶是次折實入場費,更是繼2009年慧豪廷以來的5年新低。\r\n \r\n若買家承做九成按揭,即一成首期約18萬元,加上律師費及其他雜項開支,估計20餘萬元可以上車;反觀若以相若價錢購買車位,最多只可承做一半、即五成按揭。 \r\n\r\n九成按揭 首期低至18萬\r\n \r\n區內代理估計,嵐山此開放式戶月租料約5500至6000元,以樓價177萬元計,估計租金回報接近4厘。\r\n \r\n對嵐山個別開放式單位的加幅超逾三成,長實地產投資董事劉文回應時指出,加價是參考現時市場細單位的樓價,並指加幅合理,短期內將作獨立發售。不過,相關開放式單位雖已上載新價錢,惟仍未公布銷售安排。\r\n \r\n另原價加推108伙\r\n \r\n另嵐山昨加推108伙,涵蓋開放式至4房戶(開放式戶39伙),折實呎價7186元至1.23萬元不等,,價格與早前開售的同類單位相若,但目前未知這批開放戶稍後會否可獨立發售。 長實昨上載銷售安排,周五再開售26伙,包括10個7座實用795方呎單位(昨日開價)、另8套「1+親」組合單位(早前已開價)。\r\n \r\n明報記者 方可兒、林可為
2 : GS(14)@2014-08-26 10:38:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140826/news/ea_eaa2.htm



蚊型戶散賣大幅加價 助促銷「1+親」組合


2014年8月26日





【明報專訊】長實(0001)大埔嵐山7月登場至今,一直以「1+親」組合推售實用百餘方呎開放式戶,限定900餘方呎單位買家,方有權購買毗鄰開放式戶。在嵐山累售逾660個單位後,長實終公布散賣21個開放式戶,但價格上調14%至33%;本周五推出8套「1+親」組合,其中開放式戶未見加價。因開放式戶加價後銀碼仍偏低,料吸引上車客;「1+親」維持舊價,估計獲換樓客垂青,令長實處於雙贏。


「1+親」購開放式戶 呎價低兩成

嵐山個別加價最進取的開放式戶,加幅達三成,折實呎價逾1萬元,較標準3房戶折實呎價8000餘元高約兩成;即使加幅進取,但銀碼依然約170餘萬元,勢吸引上車客。買家若透過「1+親」購入開放式戶,折實呎價僅7000至8000餘元,即較獨立購入開放式戶價低兩成,料此舉將變相刺激「1+親」組合銷情。

長實將獨立賣的開放式戶加價,變相令早前透過「1+親」入市的買家,手持開放式戶升值。不過,「1+親」必須以單一份買賣合約及轉讓契購買,將來若拆售該開放式戶,需做拆契手續,受加強版額印(SSD)影響,業主3年內轉讓均需付最高相等於樓價20%的SSD,這都需留意。另長實仍未上載銷售安排,即未敲定具體開售日期及推售數目,不排除長實見開放式戶獨立賣銷售反應熾熱,會再度提價的可能。
嵐山 177 呎戶 戶散 散賣 萬起
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首次獨立推出 售價177萬至215萬嵐山劏房戶狂加價三成

1 : GS(14)@2014-08-26 22:31:46

■大埔嵐山剩餘不少「劏房」單位,發展商終安排獨立出售。 資料圖片



【本報訊】樓價再癲升,正當低於200萬元二手盤幾近絕迹之際,長實(001)終於出擊,將大埔嵐山開放式「劏房」拆散賣。發展商看準細戶渴市,將早前賣剩的21個百餘方呎劏房單位瘋狂加價發售,最狠加幅單位,於一個月內勁加價達32.7%,加價後即供價177萬至215萬元,實呎高達萬元水平。記者:陳家雄 湯家明



上月仍堅持未有拆售嵐山開放式單位計劃的長實,因應該盤不少「1+親」組合,即購買3房兼毗鄰開放式戶單位買家,最終「要大唔要細」,放棄選購開放式戶,遂令該盤剩餘不少「劏房」單位,發展商終安排獨立出售。



涉21單位 實呎萬元

長實高級營業經理何家欣稱,若買家選用即供付款辦法,扣除最多15%優惠後,該批21伙開放式戶,售價由177萬至215萬元,呎價介乎10,000元至11,031元,加幅達13至逾30%。對於劏房加幅超過30%,長實地產投資董事劉啟文回應:「原先我哋成個構思係用『1+親』的方法,亦都畀咗優先權買主單位嘅人買(劏房),咁佢唔買(劏房),我哋一定將單位定番市場價錢,呢個價錢係好合理。」按價單顯示,劏房戶實用177至195方呎,不設任何間隔,最高加幅的3座8樓H室,177方呎,月初售156.9萬元,惟三周內狼加價達32.7%,昨公佈最新售價208.2萬元,呎價1.17萬元。以單一次加價之狠,乃一手新例實施後罕見。去年新地(016)開賣尖沙嘴天璽,同樣銷售一段時間後加價,惟非一次過跳升三成,乃累積加幅約30%。


疑借機催谷「1+親」

長實是次「事先張揚」大幅加價賣劏房戶,要留意是,該批拆散賣的開放式單位,並未有具體發售日期,反而,昨同日宣佈加推該21伙以外的108伙單位,當中8套屬「1+親」套餐組合,即3房連毗鄰開放式單位一併發售,則維持原價,並安排本周五發售其中26伙,市場質疑造法有催谷現時餘下「1+親」單位之嫌。長實營業經理楊桂玲則補充:「是次只是將之前賣咗主單位而無選擇副單位拎番出嚟,而家加推出來的『1+親』組合唔會拆住。」對上一次有低於200萬元以下一手貨,追溯到2012年信置(083)的紅磡御悅。業界指,嵐山開放式單位以銀碼細作噱頭,以200萬元為例,按揭成數最多達樓價90%,即付20萬元「上車」,若以承造30年按揭,利息2.5厘計算,月供7,112元。業界預期,新盤接連推售,將凍結市場購買力,估計9月樓市一手主導,二手料陷半癱狀態。中大經濟系副教授莊太量表示,新盤劏房頻現,反映樓價越來越貴,市民收入追不上樓價,惟有越住越細,生活質素每下愈況。



■唐小姐

【市民睇法】

唐小姐:「對嵐山劏房冇興趣,主要是單位面積太細,不夠住,即使銀碼細也沒有意欲入市。若有200萬元資金,寧願投資股票,因可分散投資。」



■梁先生

梁先生:「本身居於日出康城,覺得大埔嵐山交通不便,環境惡劣,就算樓價平也沒吸引力。若有200萬元資金,寧買車位也不買樓,因車位需求大,投資潛力較高。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844828
2 : GS(14)@2014-08-26 22:32:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844836


【其他選擇】



手執兩球買乜好,除大埔嵐山劏房,查實市場好多選擇,可以買樓、買舖、買車位,甚至乎買迷你倉。
可買日出康城兩個車位

祥益地產資料顯示,目前屯門區200萬元以下放盤有約37個,其中16個是私樓,21個是公屋及居屋單位,例如屯門田景邨田樂樓中層15室,實用349方呎,連租約放售,已補地價,叫價190萬元,呎價5,444元。除了屯門,粉嶺居屋雍盛苑一個高層單位,實用426方呎,已補地價叫價188萬元,呎價4,413元。
除了買樓,200萬元仲可以買到兩個劏舖,例如資深投資者蔡志忠持有的北角英皇大道廣場,2樓雙號舖,建築約45方呎,售價99萬元,呎價22,000元。
唔買樓、唔買舖,買個車位都不知幾好租。好似將軍澳日出康城,平均一個車位約100萬元,勉強買到兩個,一個自用,一個放租,該區車位月租約3,500元,租金回報率都逾4厘。
嫌樓、舖、車位無新意,可以狂掃迷你倉收租。據悉,有投資者購入葵涌某工廈單位改裝成近40個迷你倉拆售,實用面積由約50方呎至約100方呎,售價由34.5萬元至70萬元,同區同類呎租約20元,料租金回報約3厘,不過須慎重考慮業權和地契限制。
3 : GS(14)@2014-08-26 22:32:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140826/18844842


【拆 局】



提供面積細至僅177方呎,侊如「囚室式劏房」的大埔嵐山,儘管引發極大迴響,仍無礙發展商銷售動作,劏房終在一片輿論下獨立出售。
拆賣劏房 銷售難度減

早前長實(001)硬性規定綑綁式出售,每組銀碼動輒近千萬元,是次拆賣,銀碼細一大截,銷售難度大降。
市場瘋搶細單位,長實趁勢推售「劏房」策略,儘管有得睇,未知何時開賣,但都已搶去焦點,一手磁場效應下,二手客源勢回流一手。
有別「1+親」玩法,單賣劏房,銀碼最低177萬元,幾乎唔夠買個豪宅車位,在市民趕上車浪潮下,足以令上車客流晒口水。
長實上月才表示,嵐山的百餘呎開放式單位,並非一心想「賺到盡」,是多年前的構思,旨在讓長者可居於面積較大的3房大單位,年輕人或分支家庭可居於毗連的開放式戶,堆砌了一幅共融圖畫。不過,事隔一個月,即改變策略,可獨立拆賣劏房,但價錢要貴原價三成,情形就如超級市場買東西,「買兩件會平啲」一樣,若然非為賺到盡,買家放棄購入毗鄰3房戶,獨立買劏房,要高價入市,賺唔賺盡,最清楚當然係長實,無論套餐式買「1+親」,或是獨立高價買劏房,誰是贏家,不言而喻。

首次 獨立 推出 售價 177 萬至 215 嵐山 房戶 加價 三成
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嵐山II隨時截擊迎海3期

1 : GS(14)@2014-09-18 14:49:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140918/news/ec_laa1.htm\r\n\r\n\r\n【明報專訊】繼港島西環及西半山爆發新盤搶客戰後,本月底一手樓戰場將轉移至新界東。由恒地(0012)及新世界(0017)牽頭發展的馬鞍山迎海3期星灣御(下稱星灣御),本周二剛獲批出預售樓花同意書,恒地昨日隨即公布,項目最快可於本周末上載樓書並同步開價,預計本月底正式發售,首推單位料涉220伙,以圖搶佔市場先機。不過,長實(0001)早於8月已獲批預售的大埔嵐山II期,市場消息指項目隨時上載樓書和開價,有機會向星灣御施展截擊。\r\n \r\n\r\n預計2016年3月落成的星灣御,樓花期約19個月,銷售部署已進直路。恒地營業(一)部總經理林達民稱,星灣御最快擬本月底前同步上載樓書和開價;項目由5座組成共提供1092伙,涉及單位戶型達26款,當中逾7成為實用600方呎以下「兩房半」單位(即另連士多房),另備有19伙連平台或花園特色單位,其中10伙「鑽幕海景天際屋」,實用2742至2880方呎(平台814至1005方呎)、採4套房連儲物房間隔,佔全盤不足1%。林達民表示,星灣御首批單位涉及約220伙;至於同系迎海1、2期近期錄約40多宗成交(1期已入伙),平均實用呎價約1.25萬元,惟星灣御第16、17座的海景景觀,相對較前者優質,預料開價將較之前期數進取。\r\n \r\n迎海開價較前兩期進取\r\n \r\n至於預計2015年9月落成的嵐山II期,樓花期約13個月,較星灣御短半年。雖然嵐山II期單位總數只有279伙,但兩幢大廈位處整個嵐山的屋苑入口,除遠離屋苑內的墳墓,亦更為接近汀角路和坐擁較開揚的山海景色,市場消息指長實有機會以此突擊市場,截擊星灣御。\r\n \r\n長實地產投資董事劉啟文表示,項目已密鑼緊鼓部署上載樓書。嵐山II期其中一項「秘密武器」,是47伙實用估計不足200方呎的開放式戶型,兩、三房戶則分別佔68伙及152伙,另有12伙特色戶。\r\n \r\n其餘新盤方面,華置(0127)售出全部88伙標準戶的西環南里壹號,成交紀錄冊顯示以519萬餘元售出的27樓05室(實用213方呎),屬關連交易,消息指買家為華置大股東劉鑾雄的友好,惟華置未有回應。\r\n \r\n新世界南里盤 95伙沽清\r\n \r\n受惠南里壹號熱銷,新世界位處西環同區的EIGHT SOUTH LANE,銷情亦受帶動,昨以634.3萬元售出3樓A室(323方呎)最後一伙、實呎做價1.96萬元,標誌項目全部95伙全部沽清(平均實呎2.03萬元),套現逾6億元;而樓盤亦是西環各在售新盤中(包括南里壹號、浚、Imperial Kennedy、尚嶺、KENSINGTON HILL),首個清袋的樓盤。\r\n \r\n由地產代理監管局主席陳韻雲旗下私人公司持有的跑馬地V Happy Valley昨連沽兩伙,涉及3樓A室及5樓B室,實用同為488方呎,定價分別751.9萬元及769.8萬元,實呎同逾1.5萬元。\r\n \r\n明報記者 李宛婷、林可為
2 : GS(14)@2014-09-18 14:49:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140918/news/ec_laa2.htm



新界下季3500伙新盤 新地佔七成


2014年9月18日





【明報專訊】撇除對撼在即的馬鞍山迎海3期星灣御、大埔嵐山II期,踏入第4季,估計有機會推出市場的新界主要新盤共有6個,涉及單位數量3509伙;當中去年第4季開始發力推盤的新地(0016),貫徹「月月有樓賣」策略,部署推出3個全新新界樓盤涉2466伙,即佔來季新界一手供應量的七成。


東涌55A區項目佔1406伙

去年第4季開始發力推盤的新地,目前主力銷售將軍澳天晉IIIA期,但進入第4季後,將有3個新界全新項目推出,規模最大為單位總數1406伙的大嶼山東涌55A區項目,也是新地首度在東涌「插旗之作」。

而同系單位總數1027伙的元朗沙浦北峻巒首期,將以提供中小型單位為主,目標客源料以年輕分支家庭為主。

至於設有限量條款、嘉里(0683)與信置(0083)等合作發展的沙田九肚玖瓏山,單位總數973伙,亦是第4季新界焦點新盤之一;項目提供的標準戶型,實用面積介乎450至1500餘方呎,約八成屬2、3房戶型。

將軍澳區將推3483伙

可留意的是,上述新盤並沒計算將軍澳同樣擬於第4季登場的新盤;計及長實(0001)早已獲批預售的日出康城緻藍天,以及另外4個現正申請預售的新盤,將軍澳來季有機會推售的一手盤亦將高達3483伙。
嵐山 II 隨時 截擊 迎海
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嵐山II蚊型戶165呎 全港最細

1 : GS(14)@2014-10-07 10:09:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141007/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】雖然佔中活動未有解決象,但新盤市場在剛過去的周末卻沽455伙,創近兩個月來周末一手成交量新高,顯示佔中暫未對樓市構成太大影響。長實(0001)亦加入戰團,昨上載大埔鳳園14個月樓花嵐山II期的樓書,今日公布銷售部署。嵐山II期的「亮點」與I期一樣,同樣設有開放式迷你戶,而II期最細一款開放式實用面積僅165方呎,不但較I期最細177方呎再細近一成,亦打破恒地(0012)九龍城曉薈166方呎細單位,成為全港一手盤「蚊型戶之王」。


繼7月底推出嵐山I期後,長實蟄伏近3個月後再度出擊,但並非推出單位總數達1648伙、去年底已獲批預售的將軍澳日出康城緻藍天,而是8月才獲批預售、由兩幢組成的嵐山II期。長實執行董事趙國雄回應查詢指,集團向來採取有秩序推盤策略,嵐山II期計劃本月內發售。

位置較I期佳 高層望海

嵐山II期比I期位置較佳,除不會望到屋苑內的墳墓,亦較接近汀角路,出入較方便,加上高層有機會望到吐露港海景,預計價錢會比I期高。據II期樓書顯示,開放式戶共47伙、佔項目單位總數279伙的17%,分布於第1座A、H室、實用196方呎。實用僅165方呎的開放式戶,分佈於第2座A室(共17伙),相對嵐山I期最細一款開放式戶實用177方呎,還要小7%;此款單位窗台佔約11方呎,客廳(同樣是寢區)面積近100方呎,景觀以會所園景為主,市場料售價低於200萬元。

可留意的是,面積略大的196方呎開放式戶,只設開放式備餐間,相反面積僅165方呎的開放式戶,卻設有由梗牆分隔的正規廚房。不過,I期同類開放式單位一樣,II期全部開放式戶,皆不會隨樓附送微波爐、雪櫃及煮食爐等廚房配套家電。

樓書亦顯示,II期單位樓層高度約8呎5吋至11呎5吋(I期平均9呎8吋),但未有顯示該類開放式戶具體樓層高度。

逸瓏灣標準戶呎價撲2萬

由於此類蚊型戶毗鄰實用899至928方呎3房大戶,市場估計,II期開放式戶將沿用I期的「1+親」形式出售(即一批購買一大單位及一開放戶),暫無意散賣。另嵐山I期7月迄今累售逾760伙,套現逾44億元。

另信置(0083)及嘉華(0173)大埔逸瓏灣I期,錄得項目標準戶呎價新高成交;消息指,逸瓏灣I最新沽出的2座極高層A室,實用1731方呎,作價逾3440萬元,呎價高見19,875元。

明報記者 方可兒、林可為
嵐山 II 蚊型 型戶 165 全港 最細
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【紅葉預報】日本賞楓攻略 京都嵐山11月染紅

1 : GS(14)@2015-10-10 23:48:38

每年中秋一過,日本的紅葉預報便蜂擁而出,看得人花多眼亂,其實每年紅葉出現都有一定的次序,先由北至南,再由海拔高至低逐漸染紅。雖然有既定規律,但要準確捕捉紅葉現身的日子,還要預計該年的氣候變化。以今年為例,日本東西部平地的11月氣溫較往年高,紅葉出現的日子亦會比去年遲一點。


按慣例,每年9月紅葉便率先在北海道出現,踏入10月,視乎海拔高度,東北、關東和中部等地亦會陸續染紅,至於東京都心、以及關西大阪、京都和奈良等地11月的平均溫度較往年高,所以紅葉名所如東京上野恩賜公園、京都嵐山要待11月中下旬才會變紅。至於今年首次開通直航航線的廣島,紅葉季節將於11月中展開,沖繩基本上是沒有紅葉的,所以全日本最南賞楓之地就在九州,於11月尾陸續染紅。所謂紅葉,泛指會由綠轉紅、黃或褐色的葉子,而楓葉只是其中一種。在日本,常見的紅葉品種有楓樹,包括羽扇槭及雞爪槭,毛漆樹、野漆樹;而銀杏、楊樹和法國梧桐都是較常見的黃葉品種,坊間的紅葉預告通常只聚焦於紅色葉種,皆因紅葉比較普遍,如果對漫天黃葉情有獨鍾的話,日本氣象新聞公司Weathernews亦有提供黃葉預報。「盲追楓」之餘,有沒有曾經好奇葉子為何會變色?步入初秋,氣溫開始轉涼,日照的時間亦漸漸縮短,葉子裏頭的葉綠素會逐步分解,同一時間,葉面的糖份會和蛋白質產生化學作用,形成紅色的花青素,或黃色的葉黃素,令原來翠綠的葉子慢慢染上紅色或黃色。紅葉最佳的生長環境,就是要有足夠的日光,令葉子可以透過光合作用製做糖份,從而製做更高濃度的花青素,加上乾爽和清涼的天氣,葉子的顏色便會更為鮮艷奪目了。日本全國紅葉預報北海道大雪山旭岳(9月11日~)山形縣山形藏王(10月2日~)長野縣上高地(10月11日~)東京都高尾山(11月13日~)京都府嵐山(11月20日~)廣島縣宮島(11月15日~)熊本縣菊池溪谷(11月12日~)記者:陶思敏





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紅葉 預報 日本 賞楓 攻略 京都 嵐山 11 月染 染紅
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嵐山賣車位 90萬元起

1 : GS(14)@2015-10-11 01:39:06

【本報訊】發展商持續拆售車位套現,長實(1113)今、明兩天分批向大埔嵐山1期業主出售車位,定價90萬元起。另同區信置(083)白石角逸瓏灣亦公佈車位售價,定價由168萬元起,貴絕白石角內各已入伙的屋苑。



平均5戶爭1個

長實今日起向嵐山1期業主發售屋苑224個車位,首日由早前購入四房戶或特色單位的業主優先認購,翌日將剩餘的車位供其他業主認購。據了解,長實未有向業主公佈各車位的售價,只表示由90萬元起,據悉最貴車位料約110萬元,早前有部份四房戶買家購買車位有18萬元折扣優惠。另亦有約25個電單車位發售,定價5萬元。嵐山1期共有1,071伙,但只有224個車位,即是近5戶爭一個車位。現時長實向業主出租車位的月租約2,800至3,200元。此外,逸瓏灣亦會於月底發售車位,合共498個車位,定價由168萬至192萬元。根據資料顯示,同區已入伙的天賦海灣及溋玥.天賦海灣,最貴一手車位為150萬元,故逸瓏灣車位定價為區內最高。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151010/19327831
嵐山 車位 90 元起
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嵐山3房租1.3萬呎租僅17元新低

1 : GS(14)@2016-03-16 14:16:52

【本報訊】大埔嵐山3房月租1.3萬元,呎租僅17元,呎租創屋苑入伙新低。業主回報率僅2厘,且月月倒貼供樓,曾向代理嘆「灰晒」。消息稱,嵐山9座低層D室,實用750方呎,原叫租1.7萬元,放盤3個月未租出,減逾23.5%,以1.3萬元租出,呎租17元。同類單位去年入伙月租1.6萬元至1.7萬元,不足一年租金跌逾兩成。業主2014年以594.3萬元買入,扣管理費2,700元,回報率2厘。若借六成按揭推算,息率2.15厘,分25年還,月供15,376元,租金未夠供樓。有人歡喜有人愁,同屋苑街坊炒車位,4個月賺53萬元。土地註冊處資料顯示,屋苑B層P154號車位,姓林業主去年10月以99萬元買入,持貨4個多月,上月底以152萬元易手,賬面賺53萬元或約54%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160316/19531064
嵐山 房租 1.3 萬呎 呎租 租僅 17 新低
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破頂重現 和富實呎首越2萬 海典灣頌明苑嵐山同創新高

1 : GS(14)@2016-08-06 00:28:48

【明報專訊】樓市見轉熱迹象,多個大型屋苑紛錄新高成交。繼鰂魚涌太古城有複式戶逼近歷史紀錄,港島另一大型指標屋苑北角和富中心一個複式樓王單位以4800萬元易手、實呎高逾2萬元,無論做價及呎價均創出屋苑歷史紀錄。

明報記者 林尚民、方可兒

土地註冊處顯示,和富中心9座頂層複式A室,屬屋苑樓王級單位,實用2325方呎(建築2527方呎),5房雙套間隔,享海景,上月底以4800萬元售出,實呎20,645元(建呎18,995元),為屋苑實呎首破2萬元大關,成交價亦創下屋苑新高。值得注意的是,上址不止一次創出新高成交。

原業主於2010年以4398萬元、實呎18,916元購入,當時成交價及呎價亦曾刷新屋苑紀錄,現沽出帳面獲利402萬元或9%,若扣除使費後實賺約167萬元或3.8%。

海典灣串燒成交 實呎1.28萬換樓

另馬鞍山海典灣錄串燒成交,有2房業主換樓購入同屋苑3房,實呎直逼1.28萬元創屋苑新高。美聯營業經理李淑玲表示,海典灣有2房業主先售出自住單位後,以900萬元購入2座高層D室,實用705方呎(建築923方呎)3房1套海景單位,實呎12,766元(建呎9751元),呎價創屋苑新高。原業主2007年410萬元購入,實賺471萬元或1.1倍。

嵐山迷你戶220萬沽 2年實賺39萬

另大埔嵐山再錄開放式戶成交。土地註冊處顯示,嵐山I期3座中層H室,實用177方呎,以220萬元易手,實用呎價12,429元,創屋苑新高。原業主於2014年8月以178.4萬元購入。

區內代理稱,雖然上址未過3年額印期,但由買家支付額外印花稅(SSD),料原業主可實賺39.3萬元或22%。

頌明苑反價10萬 實呎破萬元

居屋亦錄破紀錄成交。美聯高級分行經理劉浩勤表示,將軍澳頌明苑D座極低層6室,實用401方呎(建築515方呎),開價430萬元,後反價10萬至440萬元(已補地價)成交,實呎10,973元(建呎8544元),創出屋苑新高紀錄。

他續稱,原業主2013年288萬元(已補地價)購入,連使費計後實賺143萬元或近五成。

擎天持貨半年實蝕130萬

不過,個別物業仍錄蝕讓。市場消息稱,九龍站擎天半島5座低層D室,以1558萬元售出,實用748方呎(建築998方呎),實呎20,828元(建呎15,611元)。原業主今年2月斥1650萬元「買殼」購入,持貨不足半年帳面蝕約92萬元,連同使費計實蝕近130萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0241&issue=20160805
破頂 重現 和富 富實 實呎 呎首 首越 海典 典灣 灣頌 頌明 明苑 嵐山 同創 新高
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嵐山劏房炒貴逾兩成

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:52

■嵐山「劏房王」首錄二手成交,兩年炒貴逾兩成。 資料圖片


【本報訊】樓市反彈,劏房也重現炒風。長實(1113)於兩年前推出大埔嵐山1期,最細開放式單位的實用面積僅177方呎,市場質疑如此細的單位究竟有沒有市場。但堪稱嵐山1期的「劏房王」,首錄二手成交,兩年炒貴逾兩成。



和富售4,800萬新高

土地註冊處資料顯示,嵐山1期3座中層H室,實用面積177方呎,剛以220萬元售出,呎價12,429元,創屋苑二手呎價新高,亦較市區屋苑荔枝角美孚新邨目前平均呎價約1.03萬元,貴約兩成。原業主於2014年8月向長實以178.4萬元買入,兩年賬面賺41.6萬元,升值23.3%。因持貨未足三年,扣除10%額外印花稅(SSD)後,賬面賺約20萬元。二手樓再現破頂潮。北角和富中心9座頂層A室複式戶,實用2,290方呎,剛以4,800萬元沽出,實用呎價20,961元,樓價及呎價仍創屋苑歷史新高。原業主2010年以4,398萬元買入,扣使費後,料賺約120萬元。將軍澳昨單日連環四宗居屋成交,頌明苑呎價首度升破1萬元。美聯劉浩勤稱,頌明苑翠明閣極低層6室售440萬元,呎價10,723元,原業主2013年以288萬元買入,3年升值53%。新地(016)近日再拆售荔枝角美孚新邨59個車位,有指兩日內全數獲認購,售價95萬元至125萬元,最貴「孖位」165萬元,市傳有買家斥約450萬元連掃四個車位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723795
嵐山 房炒 炒貴 貴逾 兩成
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新東樓價距高位僅3% 大埔嵐山劏房戶呎售1.5萬 直逼市區

1 : GS(14)@2016-10-15 11:59:24

大埔嵐山有「劏房」單位以直逼市區屋苑呎價15,444元成交。 資料圖片



【本報訊】樓市升勢未止,反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)連升兩周,按周升0.52%,創48周新高。其中新界兩區指數較去年歷史高位差距少過4%,並以新界東走勢凌厲,比高位只差3.17%,區內大埔嵐山更有「劏房」單位以直逼市區屋苑呎價15,444元成交。記者:程俊華 朱連峰



樓價重拾升軌,CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)三大指數齊創48周新高,並同樣連升兩周,分別累升3.02%、2.84%及2.88%。



新界樓價升幅勝港九

新界東CCL Mass創50周新高,按周升1.58%,升幅為8周最大;新界西CCL Mass按周升2.11%,亦創46周新高。以最近兩周計,新界區升勢亦顯著,新界東累升3.15%,新界西累升4.73%,累計升幅同樣高於港島的2.96%及九龍的1.34%。比較2015年9月份CCL歷史高位,整體樓價指數仍低3.5%。不過,新界東指數率先跑贏大市,最新指數較去年高位低3.17%,而新界西則相差3.93%,反而港島及九龍仍分別距離高位4.26%及5.17%。以CCL成份屋苑計算,新界東26個屋苑中,有4個已突破去年高位,包括大埔太湖花園、馬鞍山翠擁華庭、粉嶺牽晴間及上水中心呎價已超過去年高位。新界西亦有荃灣愉景新城及青衣盈翠半島的最新平均呎價創歷史新高。新界東樓價跑贏大市,區內劏房盤更是越升越癲。長實(1113)發展的大埔嵐山,樓價不足兩年勁升近五成,呎價首度升破1.5萬元。消息指,嵐山7座中層A室開放式單位,實用180方呎,上月初放盤,若包額外印花稅(SSD),叫價280萬元,不包就250萬元。據知,單位剛以278萬元連SSD易手,呎價15,444元,再創屋苑呎價歷史新高。嵐山「劏房」上月錄得多宗成交,最癲一宗呎價14,286元,但不足一個月再破頂,甚至較新地(016)元朗Grand Yoho平均呎價介乎約1.45萬至1.5萬元還要高。


日出康城重上千萬元

原業主去年1月向長實以約190萬元買入單位,持貨不足兩年,升值46%,若扣除10%的SSD,賬面仍賺約60萬元。代理表示,嵐山二手放盤不足10個,其中叫價最癲的一個開放式放盤為8座中高層A室,實用180方呎,連價值約140萬元車位放售,叫價450萬元。另外,遠離將軍澳市中心的日出康城重上千萬元。消息指,領都2座極高層LA室,實用973方呎,剛以1,000萬元售出,為日出康城今年首宗千萬成交。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161015/19801194
新東 樓價 高位 3% 大埔 嵐山 房戶 呎售 1.5 直逼 市區
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嵐山開放式戶實呎1.54萬破頂

1 : GS(14)@2016-10-15 21:49:26

【明報專訊】樓市正處升勢,新界屋苑充當升勢「火車頭」。大埔嵐山繼上月連錄四宗開放式戶成交後,新近再有開放式戶實呎高逾1.54萬元沽出,創屋苑二手呎價新高。市場消息稱,嵐山7座中層A室,實用180方呎,以278萬元成交,實呎15,444元,呎價創屋苑二手新高,媲美九龍區呎價。原業主去年以190萬元購入,雖然要付額外印花稅(SSD),但持貨不足2年,扣除辣稅及其他使費後,仍可賺約55萬元或近三成。

名逸居實呎12189元 屋苑新高

另荃灣名逸居亦錄呎價破頂成交。美聯營業經理吳暉英表示,名逸居2座高層C室,實用530方呎(建築703方呎),兩房間隔,以646萬元成交,實呎12,189元(建呎9189元),創屋苑新高。原業主於2003年以254.3萬元購入,帳面獲利約391.7萬元或約1.5倍。

嘉湖交投旺 半月26宗

天水圍指標屋苑嘉湖山莊本月交投轉旺,迄今約半個月已錄26宗成交,佔上月全月約39宗逾六成半。中原分區營業經理伍耀祖稱,嘉湖山莊翠湖居1座高層E室,實用448方呎(建築579方呎),2房間隔,以399.8萬元交吉易手,實呎8924元(建呎6905元)。原業主於1999年135萬元買入,帳面獲利264.8萬元或近2倍。

水藍天連錄兩洋房成交

另東涌水藍天於一個月內罕有連錄兩宗洋房成交。中原副區域營業經理陳繼成表示,其中一宗為水藍天單號屋,實用1717方呎(建築2312方呎),以2380萬元成交,實呎13,861元(建呎10,294元)。原業主2005年以2280萬元購入,帳面雖然獲利1「球」,但扣除使費後料實蝕約20萬元或近1%。

南豐3房今年首升穿700萬

港島方面,鰂魚涌南豐新邨有3房戶773萬元沽,為今年首次升穿7「球」,僅較歷史高位略低2%。市場消息指,南豐新邨10座高層實用570方呎(建築692方呎)3房戶,望開揚會所景觀,以773萬元成交,實呎13561元(建呎11,171元),做價創屋苑今年新高,僅較去年高位788萬元略低2%。原業主2013年以627萬元購入,持貨3年帳面獲利146萬元或23%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0308&issue=20161015
嵐山 開放式 開放 戶實 實呎 1.54 萬破 破頂
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嵐山迷你戶330萬 年半倍升 實呎1.83萬 貴過太古城

1 : GS(14)@2017-04-07 07:42:51

【明報專訊】樓價急升,一眾細價樓升勢更為凌厲。長實地產(1113)約兩年多前推出大埔鳳園嵐山,其中實用面積不足200方呎的開放式戶,當時折實實呎約1萬元,已令市場嘩然。不過,屋苑新近一伙實用面積180方呎二手開放式戶以330萬元易手,短短年半帳面價值急升1倍,實呎高逾1.83萬元,貴過港島東龍頭屋苑太古城。

明報記者 方可兒

事實上,鰂魚涌太古城上月平均實呎約1.75萬元,反映嵐山細戶升勢跑贏市區大型屋苑。值得注意的是,同屬新界區、半新盤東涌昇薈的額印鬆綁1房單位,短短3年間最多也是升值約五成。相比之下,嵐山的開放式戶雖未過額印期,但短短年半間已漲價1倍,升幅驚人。

扣除辣稅後仍賺八成

利嘉閣高級客戶經理梁婉玲表示,嵐山8座中層A室(實用面積180方呎),以330萬元易手,實呎18,333元。雖然單位連租約成交、無樓睇,但仍獲外區用家承接,實呎高逾1.8萬元,創屋苑二手呎價新高。原業主於2015年8月以163.7萬元購入,現易手帳面賺1倍,支付10%涉33萬元額印稅款及其他使費後,持貨逾年半仍實賺逾130萬元或約八成。

投資客付辣稅 290萬入市

屋苑另一伙面積相同的開放式戶,亦以高價易手。梁續稱,嵐山7座高層A室(實用面積180方呎),由新買家負責支付額印稅,以290萬元成交,較上述8座同類單位低40萬元或12%,實呎16,111元。新買家為投資者,以單位目前7500元月租計,可享3厘租金回報;原業主於2015年3月以942.7萬元連同毗鄰B室一同購入。

資料亦顯示,嵐山一伙實用面積181方呎的開放式單位,去年9月以276萬元易手,實呎高逾1.5萬元,已一度創下屋苑新高,期內升幅約五成。直至上月底,另一伙面積略大的196方呎開放式戶,更以320萬元易手,實呎高逾1.63萬元,再創屋苑新高,期內大升56%。事隔一周,本月一伙開放式實呎高逾1.8萬元,樓價短短一周飈升12%,破盡屋苑二手呎價紀錄。區內代理稱,目前嵐山只有4個開放式戶放盤,業主負責額印稅盤叫價330萬元起,買家負責額印稅盤則由300萬元起。

長安邨未補價315萬破頂

此外,公屋做價亦屢創新高。市場消息指,長安邨安江樓低層12室,實用面積533方呎,以314.8萬元(未補價)易手,實呎5906元,成交價創屋苑未補價新高。原業主於1999年以23.18萬元(未補價)購入,帳面勁賺291.62萬元或12.6倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1381&issue=20170407
嵐山 迷你 330 年半 倍升 實呎 1.83 貴過 太古
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嵐山劏房單位呎價升破1.8萬

1 : GS(14)@2017-04-08 19:37:26

■大埔嵐山蚊型戶樓價不足兩年貴一倍。



【本報訊】樓市繼續瘋狂,劏房佼佼者之一的長實(1113)大埔嵐山,最細開放式單位樓價不足兩年炒高1倍,呎價更升破1.8萬元貴過太古城本月平均呎價約1.72萬元。


樓價不足兩年貴一倍

利嘉閣梁婉玲指,嵐山單4月份已連續錄兩宗該類蚊型戶成交。其中8座中層A室,實用181方呎,附連租約,月租7,500元,租約年底約滿,剛以330萬元賣出,呎價18,232元,創屋苑呎價新高。原業主2015年8月以163.7萬元買入,不足兩年貴1倍。轉售須付樓價10%稅項,惟仍賺133萬元。另一宗為7座中層A室,同屬181方呎,連租約售292萬元,由買家負責付樓價10%SSD稅,呎價1.61萬元。中原胡啟文稱,嘉湖山莊美湖居4座高層D室,實用540方呎,本周二放盤,叫價510萬元,一日後以504萬元成交,呎價9,333元,創同類三房戶新高。消息指,青衣長安邨安江樓低層12室,實用533方呎,剛以綠表314.8萬元易手,呎價5,906元,樓價創屋苑未補價居二市場新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170407/19982648
嵐山 單位 呎價 價升 升破 1.8
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開放式賣338萬 嵐山呎價逼萬九

1 : GS(14)@2017-06-10 13:24:53

【本報訊】大埔嵐山「劏房」呎價逼近萬九,媲美太古城價。美聯物業梁葦姮表示,嵐山8座中層A室,實用181方呎,開放式間隔,獲用家無睇樓下以338萬元成交,呎價高達18,674元,創屋苑新高。另有代理指,呎價同時料貴絕大埔區上車屋苑二手價。單位原業主2015年2月份以約186.5萬元購入上址,不足三年升值81%。不過,原業主須支付10%「SSD」稅款,但賬面仍賺約117.7萬元。鰂魚涌太古城昨亦錄得一宗成交,為耀星閣中層E室,實用503方呎,成交價900萬元,呎價17,893元,較嵐山還要低。旺角劏房呎價亦逼近萬元,大南道120號一個頂層連天台單位,實用193方呎剛成交185萬元,呎價9,585元。


悅海華庭創夾屋新高價

再有夾屋王誕生。世紀21嘉聯林泰和表示,港鐵南港島線開通,帶動鴨脷洲樓價,其中悅海華庭1座高層C室三房戶,實用527方呎,連地價以795萬元沽出,呎價15,085元創全港夾屋呎價最貴紀錄。世紀21富山劉倩彤表示,黃大仙居屋天宏苑C座中層8室,實用401方呎,連地價售470萬元,呎價11,721元創屋苑歷史新高。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170609/20049716
開放式 開放 338 嵐山 呎價 價逼 逼萬 萬九
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嵐山升破九球 三年賺251萬

1 : GS(14)@2017-09-17 16:34:20

【本報訊】長實(1113)發展的大埔嵐山成近年最賺錢樓盤之一。屋苑新近錄得一宗二手成交,樓價首度升見「九球」,賣方持貨滿3年「SSD」鬆綁沽貨,賬面勁賺251萬元,刷新屋苑轉售賺價最高紀錄。


大埔比華利山蝕逾900萬

消息指,嵐山6座高層C室三房戶,實用848方呎,剛以923萬元售出,呎價10,884元。原業主2014年8月以672.1萬元買入單位,「SSD」滿3年鬆綁沽貨,升值37%,賬面獲利251萬元,是次無論成交價及賺價均創屋苑二手新高。嵐山賺大錢,同區大埔比華利山別墅仍未走出「買家墳場」、頻蝕讓困境。消息指,萊茵道單號屋銀主盤,實用2,115方呎,成交價2,100萬元。有指原業主為內地客,2011年以2,880萬元向恒地(012)買入上址,獲發展商旗下財務公司提供二按上會。是次沽貨,賬面已蝕780萬元,若計及釐印費及佣金等開支,料蝕逾900萬元。迷你戶造價屢創新高。利嘉閣陳維進表示,紅磡蕪湖居低層連平台特色戶,實用207方呎,開放式間隔,另設平台603方呎,原叫價520萬元已堅離地,惟區內細碼特色戶少有,成功反價至527.8萬元易手,呎價高達25,498元,料貴絕紅磡單幢樓二手市場。同區海濱南岸亦破頂,7座高層C室三房海景戶,以990萬元易手,創屋苑歷史新高。祥益林家倫表示,天水圍嘉湖山莊樂湖居10座中層H室,剛售534萬元易手,呎價9,727元,創屋苑細三房造價新高。另大角嘴海桃灣1座高層A室海景戶,實用面積982方呎,剛以2,330萬元易手,呎價23,727元,樓價及呎價創下屋苑歷史新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150072
嵐山 升破 破九 九球 三年 年賺 251
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嵐山車位180萬破頂 兩年升七成

1 : GS(14)@2017-11-13 11:50:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2454&issue=20171113
【明報專訊】除住宅樓價持續上升之外,車位價格升幅亦驚人。土地註冊處資料顯示,大埔嵐山停車場B層一個車位,上月以180萬元成交,成交價創屋苑車位新高。對上一個紀錄於今年8月創下,以177.8萬元成交,是次成交價較對上紀錄略高2.2萬元。資料顯示,原業主於2015年10月以105萬元買入車位,持貨兩年易手,帳面大賺75萬元或71%,升幅較住宅更凌厲。

目前新界區最貴車位位於沙田九肚玖瓏山,該屋苑早前錄得,LG層一個雙號車位以約450萬元售出,成為新界區最貴車位,並較屋苑對上最高紀錄440萬元,再高出10萬元或2.3%。

新都城車位173.8萬 屋苑新高

事實上,近日車位成交價屢創新高,日前將軍澳新都城車位以173.8萬元易手,成交價創屋苑車位新高。此外,將軍澳廣場有車位以210萬元成交,刷新屋苑紀錄。
嵐山 車位 180 萬破 破頂 兩年 年升 七成
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