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社會保障與馬多夫 左丁山


2009-01-06  AppleDaily


 

波 浪許傳來一幅漫畫,美國監管人士審問馬多夫:「你嘅龐氏騙局,用新人嘅錢補貼舊人投資,係從邊度學番嚟嘅?」馬多夫答:「我哋嘅社會保障(Social Security)。」呢幅漫畫對白認真抵死。世人皆嘆息馬多夫與一般種金案,何解可以呃到咁多人,其實我哋人人呃緊自己。

美國之社會保障制度,全無儲備 金作支援,總之係由新一代納稅人交稅,從稅款中撥錢支付上一代納稅人(退休人士)嘅社會保障金,方法基本上與龐氏騙局Ponzi Scheme相同,兩者皆建基於一個重要假設:就係後來者源源不絕,新人嘅錢足夠支付舊人嘅需要,而同時不會有突發性大事,導致擠提。馬多夫騙局死在十二 月初有大批舊投資者要求贖回(redemption),一個星期的數目達到七十億美元,馬多夫無法應付,唯有向自己兩個仔和盤托出,承認行騙。兩個仔聽 完,行出家門,就去報警(按:其中一人交咗幾百萬美元畀老竇投資!)。

擠提或者係私人公司最怕見到嘅,政府怕唔怕畀人民擠提?至目前為止,大家嘅假設係唔 會,美國政府可以印銀紙,一味派錢。諗深一層,美國係發展國家中比較罕有例子,就係人口數目持續上升,美國人喜歡生育,新移民又多,所以新一代納稅人起碼 唔會少過上一代,但在歐洲、日本、香港,生育率嚴重偏低,人口快速老化,新一代納稅人嘅數目卒之會少過上一代,在可見的未來,呢啲地方就會出現「以寡養 眾」嘅現象,社會保障之「龐氏騙局」無法子維持下去。故此有人倡議在香港搞全民保障,不妨諗清楚先,香港是否可以承擔。

目前全香港大概只有特區政府有長俸 制,公務員攞咗長俸,五十五歲或六十歲退休,生活多四十年(以目前健康水平及醫療水平而論),十分快樂,但特區政府之長俸,在會計學上是unfunded liabilities,每年支付款項不斷增加(退休人數增加與平均壽命延長),本質上亦係一個「龐氏騙局」之基本模式,政府不能不理會其中隱憂。記住, 香港特區政府無能力印銀紙!
 
社會 保障 馬多夫 馬多 左丁 丁山
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詩天控股(1008)系列(3,更正): 澳科收購盈利保障

(謝 Kieron Lam提出更正建議。)

(4) 貴聯控股的盈利及向各上市公司的保證

I. 在售予澳科控股(2300)時,貴聯控股的保證盈利如下:

2007年10月31日至2008年10月30日: 2億

2008年10月31日至2009年10月30日: 2億1千萬

2009年10月31日至2010年10月30日: 2億2千萬

若以上實際盈利少保相差1,000萬元以下,則相應增加未來一年的盈利保證,若多於1,000萬,則盈利保證只會增加1,000萬,而盈利保證則只需要在第3年才需補足代價,代價為不足盈利乘7.5。

若在最差情況而言,最後1年的保證盈利會是2.4億元(2.2億加上前2年不足盈利每年1,000萬,共2,000萬),最高賠償額為18億元,但需要承擔應付關連公司的款項較出售代價15.555億,高2.445億元,扣除應付蔡得的款項7,974.2萬,高1.648億。

II.  按照各項公函及公告,貴聯控股近4年之上下半年之盈利分佈如下(以下盈利均為億):


註: 2006年至2007年是按首4個月盈利推算,2009年2010年以首9個月盈利推算。

III. 在2010年12月22日出售事項,澳科控股(2300)宣佈向詩天控股(1008)主席蔡得出售前 兩年向他們購入的貴聯集團的股權及其2.15億的股東貸款,作價20.48億元,以8.80億元現金加上7元回購166,814,000股澳科控股支付其餘代價,因當時股價下跌至3.28元,其作價其實已下降至14.27億元。

計及貴聯控股於收購20個月間的估計盈利3.46億元,即在這過程間實際虧損了8,200萬元,但若當作所有盈利為現金,帶來的現金數量估計為11.36億。

III. 在2011年1月的收購中,代價為24億,以5元發行4.8億股支付。

因為減持予基金,蔡得私人向以上三個私募基金保證,2011年該公司盈利不會少於4.1億元,不足盈利按其持有股權的比率乘盈利乘7.5倍補償,並把3,000萬股交付託管帳戶,作為該盈利不足補償的準備,但該保證盈利是包括其後的收購得來的盈利及不包括今次收購產生的開支。

但計及他以4.52元減持2.084億股至2.10984億股,加以現價8.15元計算,其作價約在31.46億至31.55億之間(尚未包括股東貸款金額),若扣除該3,000萬股預備賠償,作價則為29億至29.1億之間。

(待續)

詩天 控股 1008 系列 更正 澳科 收購 盈利 保障
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保障房資金幻影

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100232694&time=2011-03-05&cl=115&page=all

保障房資金缺口龐大,信貸投放難免虛以委蛇,資金新渠道則困於政策限制難以突破
《新世紀》週刊 記者 溫秀 張宇哲

 

  2011年「兩會」網民最關注的「熱點話題」是什麼?在多家主流網站的評選中,如何加大保障房建設名列前茅。這也成為了多數受訪全國政協經濟組委員的提案關鍵詞。

  今年全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套的任務指標已分解到各省份,中央財政資金也將在全國「兩會」前後陸續下撥,央行和銀監會正制定保障房中長期信貸計劃……來自住建部官員透露的信息頗為令人寬慰。

  然而,建設保障房,錢從何來?這仍是個大問題。據住建部估算,1000萬套保障性住房建設所需資金至少1.3萬億元。業內人士分析稱,將國家及 地方政府各種資金來源考慮在內後,仍有近萬億元的資金缺口。這還未將徵地拆遷補償考慮在內,另外,公共設施配套等費用超出計劃的部分,也需地方政府負擔, 地方財政負擔相當大。

  在如此巨大的融資壓力下,「中央口風也改了,原來說三年3600萬套必須完工,現在改為必須『開工』了。」一位大行房貸部人士表示。按照各省市簽訂的《目標責任書》,10月31日前,這1000萬套保障房必須全部開工。

  目前,惟見國家開發銀行(下稱國開行)開始有所行動。該行與住建部3月2日簽署合作協議,今年將新增1000億元貸款規模,支持各地完成此項硬 性任務。可是,一位國開行人士並不以為然,認為保障房存在三無:無資金、無法規、無機構(保障房管理機構)。另據國開行四川分行人士介紹,該行與地方所簽 合作備忘錄仍停留在「框架協議」層面,未有放款計劃。

  3月4日,銀監會主席助理閻慶民在兩會期間接受本刊記者採訪時表示,保障房投資應以財政資為主,銀行在落實了資本金,加強專付管理,給予適當補貼後,應給予支持。

  多位受訪的商業銀行地方分支機構負責人均表示,地方政府都在軟硬兼施,號召商業銀行大力支持保障房建設,以彌補資金缺口,不過商業銀行出於風險 和收益雙重考慮,顯得進退兩難。「現在保障房建設要麼通過政府融資平台承建,要麼通過房地產公司進行開發,但兩類『開發商』都面臨較大的資金壓力,很多機 構甚至連20%的最低資本金要求也難以達到。」一家大型商業銀行發達地區分行長向本刊記者道出了其看到的真實一面。

「算不過來賬」

  囿於愈發嚴苛的信貸管控,保障房貸款這一大塊「蛋糕」在商業銀行內部引發了不同反應。一位大行高管介紹:信貸部門歡迎,風險部門迴避。

  信貸部門傾向於「保障房貸款政府號召的,最終出了問題必然會有政府埋單」,有一種「與其貸款到其他高風險的平台項目將來自己挨板子,不如貸款支持政府的行為」的想法。而風險部門則「避之惟恐不及」,只要政府和監管當局沒有明確發出免責聲明,就不能對相關風險掉以輕心。

  上升到管理層,一位市場意識較強的銀行高管表示,在財政投入資源有限的情況下,貸款支持保障房,「算不過賬來」。

  前述大行發達地區分行長進一步解釋說,由於監管部門對貸款主體的自有資本金有嚴格要求,所以商業銀行即使想要參與貸款,面臨一定的政策障礙,除非明確表示,保障房建設貸款可以不考慮自有資本金比例。

  前述負責人並稱,由於目前貸款規模有限,整個信貸市場供不應求,商業銀行為了達到上市公司的盈利目標,也必然會追逐利潤較高的項目,而保障房貸款不僅風險大,而且綜合定價難以令人滿意,所以不少銀行興趣不大。

  銀監會也已發出明文規定,「僅允許(融資平台貸款)在有償還能力的保障性住房建設領域適度新增」。

  不過由於平台貸款的分類和餘額界定已令不少商業銀行頭疼不已,所以在規模受限的情況下,多數銀行都不願意繼續在平台貸款上「泥足深陷」。

  「無論是平台貸款,還是房地產開發貸款,都是監管重點示警的領域,加之商業銀行的逐利本性,大家都不願意把有限的貸款資源向保障房項目傾斜,即便是一些地方政府控股的地方性金融機構。」前述分行長直言不諱。他的看法也代表了不少基層金融機構的心聲。

  上述銀行高管也不松口,稱在財政支持和配套措施真正落實之前,商業銀行不可能大規模「不計成本,無視風險」地支持保障房建設。

  也並非所有機構都不喜歡保障性住房貸款。另外一家大行地方分行長對本刊記者坦言,就眼下來看,保障性住房貸款對銀行而言,雖是缺乏保障的,存在 種種政策障礙和經營風險,但銀行也並非毫無貸款動機,在各類平台貸款中,只有保障房建設貸款基本沒有政策風險,「如果不貸這個,貸什麼?」

   而且,「如果不能用平台公司來做,就找不到機構籌錢。比如,北京的保障房由北京市建委來組織實施,但其不是一級法人機構,就無法獲得央行的貸款證。」一位國開行人士稱,銀監會此前已允許將用於保障房的平台貸款償還來源資本金列入財政預算,但要後用相應的風險資本。

回報難測

  除了對於資本金的顧慮,前述銀行高管詳解了幾類保障房的收益回報風險。目前保障性住房主要包括經濟適用房、限價房、棚戶區改造房、廉租房、公共租賃房屋幾大類。

  廉租房建成後,租金收入無法覆蓋成本,開發商難以承擔相應的貸款償還壓力,使不少商業銀行望而卻步。

  棚戶區改造同樣面臨風險,其問題在於,棚戶區改造的商業價值很低,而能夠置換的條件稍好的已經完成改造,現在留下的通常都在比較偏遠的工礦區,改造結束後,房子能否賣得出去,也是個問題。

  公共租賃住房的信貸投入,也面臨較大的問題。假設50年內可以收回成本,但「政府都已經換了十屆,銀行的領導班子也換了很多茬,屆時銀行能否收回貸款?」前述銀行高管直言,銀行不可能無視其中的風險。

  而前述風險管理部門負責人亦表示,還款期限超過15年的項目他們一概不予考慮,因為變數過大,風險難以控制。不過他表示,現在保障房項目的情況 很複雜,「有些地方政府把保障房和商品房套在一起做,好處是可以通過商品房的收入在一定程度上覆蓋保障房的資金需求,但問題是按照當前的監管政策,打捆貸 款是明令禁止的。」

  來自監管當局的權威人士對本刊記者表示,支持銀行業參與保障房建設,但他希望,商業銀行可以清醒地給以支持。他稱監管當局一向反對打捆貸款,可以做「項目包」,但絕非「資金包」、「貸款包」,對於將商業項目和保障房項目混為一談,以博取信貸資金的做法,嚴令禁止。

  數位持類似觀點的受訪者均表示,銀行會在多大程度上支持保障房貸款,一方面取決於地方政府如何分配自身資源,另一方面則要看監管對平台貸款的界定是否會「動真格的」。

  有地方分行行長表示,各地政府在過去兩年上了多個建設項目,到處都要花錢,也向銀行借了不少錢,未來的收益會用來保障哪部分貸款具有很大的不確 定性,如果政府能控制其他項目的投資衝動,那麼保障房貸款的資金和還款就可以得到適度保障,「但如果政府還是雄心勃勃地想要大干快上,那麼保障房建設的資 金就比較難以保障。」

  最先行動的國開行也透露了對保障房貸款回報的擔憂。自該行宣佈今年新增保障房貸款規模1000億元後,地方政府聞風而動,江西、河南、湖北、深 圳、山西等地都相繼與國開行簽署了保障房合作協議。「這是近年國開行的業務重點之一。」一位國開行人士坦承,「一些地方都是在中央重壓下完成任務,建一大 批品質不好、面積小、位置偏的房子,這些60平方米以下的保障房將來賣給誰?限購之後又推高了租金,會有人願意租嗎?」這位國開行人士對此表示擔憂,一系 列問題缺少統籌規劃,未來恐將蘊含更大的財政風險。

地方兩難

  「地方政府現在兩難,本身土地資源不夠,商業用地少,還要分給保障房,加上打壓房價,政府的土地收入更少了;地方政府也是一肚子苦水,事權和財權不對等,都是老問題了。」上述大行信貸部人士表示。

  上述國開行人士算了一筆賬,2010年中央財政對保障房建設共投入約800億元左右的財政補貼,2011年最多增加到1000億元。

  按照有關規定,「土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例不得低於10%」,2010年全國土地出讓收入2.7萬億元,今年可拿出2000多 億元;加上國開行貸款1000億元,地方政府再自籌資金1000多億元。滿打滿算可籌集5000多億元,還至少需要銀行信貸支持9000億元。

  他直言,缺少資金、缺少商品房土地資源是所有地方政府面臨的共同問題。

  用地方面,國務院辦公廳在《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中,提出了比以往更加具體的用地供應管理目標,強調在新增建設用 地年度計劃中,要單列保障性住房用地,做到應保盡保。包括2011年在內的整個「十二五」期間,國土資源部將確保保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型 商品房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。如此必將減少地方政府商業用地的土地收入。

  資金方面,除前述困難,有大行高管表示,即便銀行下定決心做保障房貸款,也還涉及到一些信貸政策的突破。如很多保障房項目的土地是劃撥而來,四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證)全無,銀行無法確權做抵押擔保。

  目前,監管部門正試圖協調多部委為商業銀行支持保障房建設尋求制度保障,但因涉及部門多,難度不小。

  數位受訪的商業銀行負責人和接近監管機構的人士均表示,如何通過財政資金的投入,撬動銀行資金,讓銀行貸款「有去有回」,是促進銀行信貸資金支持保障房建設所面臨的最根本性的問題。

  由於財政資金捉襟見肘,在住建部推動下,2010年8月,北京、天津、重慶等28個城市開始試點住房公積金建保障房。一些城市快速上調了公積金 繳存基數,如合肥公積金月繳存額上限提高到了3414元,超過了北京上海。但有業內人士表示,隱憂會隨之而來,公積金作為老百姓的私房錢,地方政府有沒有 權力動用?閒置公積金餘額達萬億元,提取多少能維持運營?巨額公積金貸款審批和監管權已下放到地方,在相關監管機制尚未理順的情形下,貿然推開公積金貸款 建設保障房試點,若以後形成壞賬,誰來埋單?

信貸之外

  「商業銀行肯定不會成為保障房建設資金來源的主力軍,保障房建設的資金本質上要靠政府來承擔,不要指望銀行信貸資金『一肩擔盡萬古愁』。」面對種種不可抗力,上述銀行高管最後直言。

  信貸緊縮形勢之下,運用保險資金、社保基金、房地產信託資金來拓寬保障房的融資渠道成為必然,但保障房概念的地產信託項目,收益率都較低,融資規模也很有限。

  2月底,全國社會保障基金向南京市保障房公司發放30億元信託貸款,期限為2年11個月,利率為6.05%,信託由江蘇省國際信託有限公司發 行,民生銀行提供連帶擔保。這是全國社保基金啟動的第一單。據全國社會保障基金副理事長王忠民透露,他們或將陸續擴大該領域的投資。

  這筆信託貸款年利率為6.05%,略低於同期的6.10%三年期限的貸款利率。王忠民稱:「儘管是保障房,我們不掙大錢,但保證不能虧。」

  一位信託公司人士稱,近期信託公司響應國家政策,也參與了一些地方保障房項目,但期限都不超過兩年。這些項目年收益率為12%-13%,比一般房地產信託計劃(一般為18%-20%)要低。相比較而言,全國社保基金投資的該項目6.1%的收益更要低近一半。

  對於保障房信託項目,業內一直質疑產品結構如何安排才能保本付息。王忠民對此表示,南京的保障房建設以公司的形式運作,其模式是在一個區域建設中嵌入了保障房建設規劃,使保障房建設和區域發展、區域規劃、交通、商業、教育、服務等一系列相配套。

  一位地產人士對此分析稱,「保障房項目必須捆綁商業住房和土地開發,以商業住房和土地開發收益彌補損失,這種自我補貼方式是一種趨勢,否則根本無法還本付息。」

  以全國首隻保障性住房投資基金為例,該基金於2009年成立於天津,由天津市房地產開發經營集團有限公司(下稱天房集團)與天津市國土房管局、 天津信託公司等共同組建的合夥制私募股權基金,主要是為解決保障性住房建設中的資本金缺口問題,該基金規模為50億元,期限三年,迄今已募集12億元,今 年正在募集20億元資金。

  據該基金有關人士介紹,該基金主要是用作項目資本金,撬動更多的資金投入。目前該基金主要用於限價商品房以及一部分商業地產如商舖等,以商業地產的收入彌補收益。目前從已發行的幾期項目來看,收益率介於7.8%-10%。

  目前信託項目籌資仍主要用於地方項目資本金。不過因為上一輪融資平台信貸狂潮遭到整頓,項目資金的回籠或將愈發不易。此次在中央的規劃中,新建 保障房大部分都將是租賃房,其中包括廉租房與公租房。這對於保障房資金回籠更是雪上加霜,以廣州為例,89億元建4.3萬套住宅,當中60%是租賃性保障 房,平均每套房子的成本在20萬元左右。而且這些租賃性住房十年左右後就需要維修保養,這筆維修保養資金也要政府「掏荷包」。

  在信貸資金猶豫不決時,保障性住房融資引起了保險資金的興趣,認為保險資金比銀行資金更適合投資保障房。3月3日,全國政協委員、中國平安董事 長兼首席執行官馬明哲在微博上宣佈,「和同事們討論,今年政協議案已正式提交:發揮保險資金改善民生的作用,利用保險資金支持保障性住房建設。」

  同為全國政協委員的中國人壽集團總裁楊超,也以倡議保險資金參與保障房建設作為今年全國「兩會」期間的政協提案。他認為,保險資金具有規模大、週期長、資金來源穩定等特點,非常適合參與保障房的投資和建設。

  馬明哲則指出,保障性住房建設,不同於一般的商業不動產投資,具有地方政府負責、指定土地劃撥、規定利潤空間、承諾回購等強制性要求,符合當前 保險資金資產負債配置的需要。同時,也有助於降低保險資金運用對資本市場的依賴度,有效規避市場波動給保險資金運用帶來的風險。

  在具體措施上,馬明哲提出了三點建議:保險企業設立投資保障性住房建設的專項基金,按照「政府主導、商業化運作」的模式,與政府共同推進保障性 安居工程的建設與發展;保障性住房的投資收益不高,考慮到保險資金的基本回報要求,建議政府對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持政策, 減免相關稅賦;基於保障性住房的公益性、長期性、穩定性等特點,建議保監會將保險資金參與保障性住房建設劃歸基礎設施建設類的投資,按債權級別分類,允許 保險資金通過基金、股權、債權等多種方式投資,支持保障性住房建設。

  如同信貸資金,保險資金投資保障房也缺乏政策保障,因此業內人士對其近期大舉進入的可行性存疑,從上述提案呼籲「給予一定的政策傾斜」中就可見一斑。

  本刊記者馮哲、於寧對本文亦有貢獻

保障 資金 幻影
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保障房 (1) – # 3339中國龍工 (1) clcheung

http://hk.myblog.yahoo.com/clcheung2010/article?mid=5464

中國龍工為中國主要輪式裝載機及基建機械製造商,主要業務為製造及分銷輪式裝載機、壓路機、挖掘機、起重 叉車及其他基建機器以及為基建機器提供融資租約。公司是最大非國營輪式裝載機製造商,市場份額高於20%,稳居國内同行首位。

保障房、鐵路基建、採礦,一雞三吃,有賣點。

競爭對手有柳工、厦工、、遲D先分析。

2010 1H業績摘要:由於 非輪式裝載機機械之貢獻提高,收入按年上升84%,至656600萬元人民幣。同時期內,毛利率從20.2%擴大至25.2%,因此毛利增長1.3倍,至165600萬元人民幣。不計入大量非經常性項目,報告純利增長1.56倍,至92600萬元人民幣。扣除非經常性項目,核心純利激增1.72倍,至83500萬元人民幣。派中期息每股$0.1

業績表面看來十分良好,銷售及盈利均是歷來新高。問題只有一個,就是「融資租賃」運作。融資租賃即是借錢俾客去買自己的產品:故事大概是:

 本報訊(記者 徐蒙 劉穎 實習生 謝金晶)新年伊始,位於松江的民營企業龍工控股有限公司,一 項投入高達4.7億元的核心零部件研發正在 緊張進行。如此高的單項研發投入,許多大型國企都望而卻步,可龍工卻信心十足:依靠“融資租賃”打開市場,不怕技術新、價格貴的重型裝備銷不出去。

  “越是高端 的新產品,融資租賃的銷路越好,這讓我們在研發上更敢投入。”龍工控股首席執行官邱德波介紹,2010年,“融資租賃”為從事工業機械生產的龍工帶來18億元的營業額。龍工均價80萬元的5000臺高端設備中,融資租賃占比高達90%

  作為一種新 型金融產品,融資租賃當今已成為企業更新設備的主要融資手段之一。近百萬元一臺高端裝備,為工程建設必需,施工企業買不起,規模小的企業又很難向銀行貸到 錢。然而,在龍工的融資租賃服務中,客戶只要首付10%,按期支付租金,就能開走最先進的高端設備。如何,龍工融資租賃公司已成功運作三年,不少高端設備在融資租賃幾 年後,被企業買下來,實現了“以租代售”。2008年底至今,國家大規模投資建設基礎設施建設,龍工的融資租賃業務就在這段時間裏乘勢蓬勃發展起來。

  龍工負責人 解釋,金融機構擔心還貸風險,而他們卻能把風險掌控在自己手中。由於龍工提供融資租賃的是自己的產品,客戶若不付租金,他們把挖掘機開回來便是;加上制造 企業熟悉行業動向、了解客戶情況,風險自然較小。

  創新的靈活 服務,打開了先進裝備的市場需求,反過來又刺激了企業研發核心技術的願望:敢於投大錢搞高技術新產品開發,再通過融資租賃確保銷路。價值鏈在循環,龍工的 融資租賃之路也越走越寬。最近,有20多家國際知名財團、私募機 構找上門來,希望在工程機械的融資租賃領域與龍工深入合作。而龍工打算在引入戰略投資者後,在35年內將融資租賃做到百億元規模。

  “依靠這樣 良性循環的價值鏈,我們就不會像一些制造企業那樣擔心研發風險,把利潤轉投在房地產上。”龍工負責人的這番話發人深省。

都幾動聽。但是此運作對現金有很大需求:

2010 1H,資產淨值 4,585M
半年銷售 6,566M +84% 純利861M
融資租約應收款項3,136M (+1,394M)
融資租約按金 243M (+127M)
現金 659M (-582M)
借貸 1,838M (+670M)
=> 融資租約生意模式吸收了大量現金 = 127+582+670,現金減借貸升,都是為了融資租約。

2009 FY資產淨值 3,790M
年銷售 6,901 +12% 純利800M
融資租約應收款項1743M (+910M)
融資租約按金 116M (+60M)
現金 1241M (+143M)
借貸 1168M (+170M)
出售可供出售投資 129M
發行可換股貸款 905M
=> 2009融資租約主要由發行可換股貸款支持,現金則從借貸中取來

可見的問題是:如果要保持業務快速增長,就要抽水。如果經濟下滑,就要火燒連 橫船,雙重享受。

龍工打算在引入戰略投資者後,在35年內將融資租賃做到百億元規模。應該是金融機構才有能力去到咁盡。成事的話就不用火燒連橫船。

相信臨界點快要出現,等下先。

 

(待續 … )



保障 3339 中國 龍工 clcheung
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全民退休保障 左丁山

2011-3-14  AD




 

有人聲稱香港輿 論反對預算案,曾俊華應該下台。左丁山閱報多年,全港報紙冇邊張未睇過,又唔覺得輿論多數大罵預算案,最多只係意見紛紜啫。例如三月十日嘅《蘋果日報》, 評論版有自由撰稿人稿件責罵預算案,罵特區政府,但作為任何報紙言論代表之社論(蘋果日報叫做《蘋論》),作者盧峯就指「長遠開支不能倉卒下決定」,內容 就不贊成泛民提出嘅三項要求,即:復建居屋、全民退休保障、及增加二百億元經常性開支,又指出泛民否決政府之臨時撥款議案要顧及政治後果代價。至於財經專 欄版嘅利世民:就直斥泛民為飯民,前一日更講明李卓人議員不能代表佢。

由此可見,如果泛民認為預算案冇大部份民意支持,向政府提出三大要 求,可能係錯誤嘅。大民主派《蘋果日報》到目前為止還未見得支持三大要求,至於頭版標題,係用嚟促銷嘅啫。泛民三大要求之中,全民退休保障係一件重大事 情,如《蘋論》所言,特區政府千萬不能輕率決定,否則影響深遠,禍延三十年,最後財政重擔落在今天之八十後、九十後身上。

獅子山學會行政總 監王弼幾乎係八十後,今年三十二、三歲咁上下啦,佢就非常反對香港成立「全民保障退休制」。泛民口中唸唸有詞嘅「全民退休保障」究竟有甚麼詳細內容,尚未 曾見,暫時只係口號,王弼在加拿大住咗近十年,佢話加拿大地廣人稀,資源豐富,與澳洲相同,呢兩個國家嘅退休保障仲未出現亂子,但愛爾蘭、阿根廷、希臘等 國家,退休制已跡近破產,美國之社會保障制度要國民長期強制性供款,但因為年長者日多,不少經濟學家已指出技術上美國社會保障已臨近破產邊緣。香港到咗二 ○三九年,六十五歲人口比例會由目前嘅13%上升至28%,到時嘅勞動人口供款能否負擔退休人士生活?目前特區政府嘅unfunded pension liabilities(無供款長俸負債)高達五千億元,如用accrual(應收賬)方法入賬,唔係用現金入賬嘅話,政府嘅儲備淨額立即大降。盧峯在 《蘋論》所言,幾有道理o架,特區政府目前不可以答允泛民嘅要求!


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保障房如何融資

http://magazine.caing.com/2011-04-02/100244536.html

未來五年,財政可籌措1萬億元,土地收入和出售商舖可獲1.5萬億元,其餘可發債籌集,但關鍵還是租金怎麼定
陳昌華

  過去兩三年間,中央政府關於保障房的建設目標規模翻了幾番。從2009年300多萬套的規劃,到2010財政預算時的500多萬套,今年初,更是提出了未來五年3600萬套的建設目標,並明確了2011年和2012年各1000萬套。

  從社會保障的角度看,對於深受房價急升之苦的小市民來說,大規模的保障房建設絕對是利好。但令資本市場擔憂的是,政府能否籌措足夠的資金來完成 這項任務。如此大規模的投資,貸款支持是不可避免的。「4萬億」投資引致的地方融資平台債務問題仍然待解,將來保障房會否成為不良貸款的又一個來源?筆者 認為,基於保障房以出租為主,如何訂定租金將是決定因素。

  首先,如果假定20%的保障房用來出售,剩下80%是用以出租,那麼用來出租的保障房將約為2900萬套。基於用來出售的保障房融資相對容易,本文只集中於討論出租的那部分。

  假定每套保障房平均面積為60平方米,每平方米建築成本為2000元,那麼2900萬套保障房的總投資為3.5萬億元。再假定股權和貸款的融資 比例為3︰7,保障房的貸款規模將為2.4萬億元。以年利率6%計算,平均每年為保障房貸款所付出的利息支出將為1450億元。若要以租金來抵銷利息支 出,這批住房的月租需定在420元。

  以目前全國最低月工資水平870元來算,一個雙職工家庭的收入為1740元,420元租金將佔家庭收入的24%。這是一個相當高的比例,並不易 為整個社會接受,特別是在那些不太發達的中西部城市。當然,理論上大部分家庭的收入應高於最低工資水平,房租佔收入的比例亦會更低。但無論如何,400元 以上的租金遠高於現在廉租房幾十塊錢的租金水平,因此如何讓各地居民接受將是一個挑戰。而倘若租金遠在400元之下,則抵不上貸款的利息支出,銀行貸款的 利息收入將不得不依賴於地方政府的支持,這又會演變為類似地方融資平台的「尷尬」。

  除了償還利息,如何籌措資本金和償還貸款也是問題。在2011年財政預算中,用於住房的支出為2500多億元。假設在未來幾年財政在住房上的支出維持在2500億元,其中2000億元直接用於保障房建設;那在五年的時間裡財政可籌措約1萬億元作為保障房的資本金。

  土地收入是另一個資金來源。根據規定,土地收入扣除賠償現居民和平整土地等支出,地方政府應把淨收入的10%用於保障性住房。根據2010年政 府「資金預算」的數據,土地淨收入約為土地收入的一半。在2011年預算中,政府的土地收入目標為2萬億元,如果假定能維持這一水平,未來五年的土地收入 能達到10萬億元。扣除成本後,地方政府能得到約5萬億元的淨收入,其中用於保障房的10%約為5000億元,可用來償還部分債務。

  除賣地外,地方政府另一個收入來源是出售商舖。以香港公共房屋建設的經驗,在建設公共住房時可以騰出住宅面積的4%作為商舖用來銷售或出租,以 彌補建房的支出。以現在出租性保障房總建築面積來計算,商舖面積應能達到6900萬平方米左右。假設政府以均價1.5萬元/平方米出售這些商舖的話,將可 籌措約1萬億元的資金用來還貸。

  綜上,土地收入和出售商舖可提供約1.5萬億元用來還貸,餘下的9000億元可以從企業或職工籌集,特別在棚戶改造方面。

  以中國經濟近40萬億元的規模,融得這筆資金不會太困難;以中央政府名義發一個15年-20年的長期債券也是一可行之策。無論如何,把保障房租金定在可以償還貸款利息的水平,是確保這項整體融資計劃不對中國整體金融風險造成負面影響的必要措施。

  作者為瑞信證券中國研究主管

保障 如何 融資
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家居建材企業:衝鋒保障房時代

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-12/2MMDAwMDIzMjA2Mg.html

在樓市調控政策下,家居建材企業紛紛瞄準保障房市場。

「今年的房產新政打壓了一大批商品房的成交量,但保障房的崛起又帶來了新的市場,而且這塊市場需求非常大。」北京閩龍陶瓷總部基地董事長陳進林4月7日接受本報記者採訪時說。

這位屬龍的福建莆田人在北京十里河家居建材一條街打拚了10年,深諳家居建材行業的市場規律。樓市調控政策接連出台後,陳進林每天坐在閩龍陶瓷總部基地二樓的辦公室裡,為市場裡幾百家建材企業思考出路。

在跟商戶們反覆「碰撞」後,他得出的結論是:「正因為是保障房,業主都要裝修,所以這部分市場肯定會擴大。而原來的商品房投資客多,空置期長,實際裝修需求反而沒那麼大。」

今年一季度,從閩龍陶瓷總部基地對市場裡部分商戶的摸底調查來看,各大品牌商戶銷量同比並沒有下降,反而都在增加。

在陳進林眼中,在商品房相關需求減少的同時,家居建材業正向保障房時代發起衝鋒。

多出來的5億平方米

陳進林的觀點得到了紅星美凱龍國際家居連鎖CEO車建新的認同:「對於家居行業而言,短期內或將受到市場觀望心理的一些影響,但長期來看,市場總量反而會增長。」

根據官方發佈的數據,全國各類保障性住房2008年完成231萬套,2009年完成485萬套,2010年已開工590萬套,基本建成370萬套,超過預期目標。

今年全國「兩會」上公佈的「十二五」住房規劃明確表示,「十二五」期間全國將建設保障房3600萬套,全國城鎮保障性住房的覆蓋面積達到20%左右。而今年全國將建1000萬套保障房 。

大規模的保障房建設,不僅將拉動地產、水泥、建材、鋼鐵、工程機械等相關行業,而且影響將波及到陶瓷、潔具、家電、家紡等下游產業。

「按照50平方米一套計算,僅2011年的保障房就有5億平方米的裝修市場。」車建新分析說,「保障性住房低廉的房價節省下來的購房開支,將一定程度上轉化為裝修購買力,拉動中檔家居建材的市場需求。」車建新說。

同樣在北京十里河家居建材一條街,陳進林旗下還有閩龍木門總部基地和閩龍櫥櫃總部基地,樓市調控與他三大市場的生意都息息相關。

「對於今年的家具建材市場,我一點都不悲觀。就北京市場而言,需求量可能比去年還要大。」目前,陳進林正在各地尋找類似北京十里河這樣的「寶地」,想要複製他的閩龍模式。

不過,在各大建材連鎖企業四處跑馬圈地的情況下,這樣的地段並不好找。陳進林決定先根據市場變動調整策略,鞏固自己在北京的根據地。

陳進林表示,當樓市新政真正發揮作用,房價在一定程度得到控制時,住房剛性需求將集中釋放。在目前的高房價下,購房者大多會縮減裝修預算,而房價趨於穩定時,購房者會有更充足的資金投入裝修,勢必會提高裝修檔次、擴大裝修範圍、添置更新更多家具。

中國陶瓷工業協會專委會秘書長黃芯紅認為,商品房調控與保障房建設並非完全同步,家居建材企業應提前做好市場佈局。「大規模的公租房建設,從提出計劃到投入資金,到項目最終完成,這有一個週期。保障房建設項目對於下遊行業的影響不可能馬上實現。」

「這一段『空窗期』,對企業來說既是機遇又是挑戰。」黃芯紅說,「一方面,企業還將持續面臨商品房成交量減少帶來的負面影響;另一方面,企業也可將此期間作為緩衝期,有更充足的時間進行新市場佈局。」

調整定位大打營銷牌

針對市場的新變化,不同的企業拿出了不同的招數。

「現在,有些品牌感到市場不好做了,就使勁打折,市場裡面甚至出現了兩折、三折的價格。這不能說明讓利幅度有多大,只能說明他原來的價格體系有問題。」對於部分品牌打出「跳樓價」的做法,陳進林並不看好。

陳進林認為:「保障房消費人群會看價格,但是也會看品牌。」

他進一步分析說:「保障房一般戶型較小,業主消費能力有限。針對這一需求,我們號召品牌廠家生產一些針對保障房需求、性價比高的產品,儘量壓低利潤空間,這樣既滿足了保障房帶來的消費需求,又給廠家找到了新的市場方向。」

閩龍陶瓷總部基地計劃利用自身的體驗中心,召集各大品牌推出針對保障房需求、性價比高的產品來做促銷,「讓大致鎖定中低收入的消費階層,價格相對較低,但是對品牌又有需求的。」

此外,閩龍購買了大批自行車,計劃贈送給保障性住房的消費者。「保障性住房的消費者一般還沒有私家車,對於自行車確實有需求,也會真正應用到生活中 去。不要小看了這類活動,去年閩龍和北京市節水辦一起拿出部分補貼,幫助消費者換掉舊馬桶,從實際結果看,參與活動的商家銷量都有增長。」

「保障房面積較小,衛浴空間有限,必須針對這一部分市場需求去開發一些新產品,在產品空間的利用上考慮得更細。在城市裡,這些小戶型的消費者多數是一些年輕白領,他們可能經濟實力有限,但是生活品位卻很高。」法恩莎衛浴總經理嚴邦平如是說。

而四維衛浴營銷總監冉亞夫則認為,對於中高端家居建材品牌來說,目前的產品線很難滿足保障房的要求。「以400元/平方米的價格來計算,公租房項目的建設必須有相對應的產品來解決,這些產品要求簡單,但必須有較高的性價比。」

也有人對保障房市場並不「感冒」。

金 意陶國內營銷中心總經理張念超表示:「保障性住房的受眾跟我們中高端消費群體定位有差異,影響不會太大。以前我們家裝渠道比例最高,但從2009年起零售 份額增長很快,去年工裝渠道快速發展。隨著城市建設的更新換代的速度加快,商業地產潛力很大,我們會更多地往這個方向發展。」


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保障嗎? 人在中環

http://manincentral.blogspot.com/2011/04/blog-post_12.html

我辦公室 裡面放左一張我同拍檔響公司開張時所影既相。相片中既我地,將原本掩蓋左大半塊面既口罩,暫時移左落去下巴既位置,好讓照相機能夠影到我地個樣。我好鍾意呢幅相,因為佢除左記錄公司開張時既影像,同時亦記錄低,公司開業時 既「歷史背景」。

幫 我拿相機既係我第一個自己出錢請既員工。大學程度,剛畢業,人品正正常常啦。當日市況太差,週圍都恐慌,根本就搵唔到工。同事見到我地登既招聘廣告,就黎 我地果個當時還未裝修好既爛鬼寫字樓見工。佢當然知道我地新開公司仔唔會出得起錢,佢亦知道唔會響我呢亭爛鬼工司仔度長做,不過作為畢業生,碰岩咁既市 況,佢需要一d可以寫落resume上既「經驗」, 唔想無啦啦有段blank左既時間響履歷表上面。佢離見工既時候講得好坦白,正值我地又等人駛兼俾唔起錢,難得佢只志在有份工俾佢寫落resume,開價 二千,我覺得直頭係姣婆遇著脂粉客,我諗都唔諗就即刻應承。唔夠一個月,疫情開始慢慢舒緩,市民既恐慌亦慢慢減退。我第二個伙計,跟第一位員工理由同背景 一樣,經已開價四千,我依舊係諗都唔諗,即請。

明知佢地做唔長,不過小弟創業既頭半年,就係靠呢兩個超級underpaid既員工幫我捱過。冇佢地,我今日所擁有既一切都應該唔會出現。咁我諗,時間假如推遲八年, 結果會係點?結局應該係,CK俾人拉左,因為呢條粉皮會俾人告冇俾最低工資兼背上無良僱主既罪名。

朋 友係佢住緊果棟大廈業主立案法團成員,佢棟大廈不嬲請左個七十幾既阿伯做看更。阿伯人工好低,佢肯做係因為貪呢份工能夠提供一個夜晚俾佢渡宿既地方。七十 幾歲既保安,諗都諗到,其實好打極有限。最近立案法團話要考慮辭退個阿伯,因為最低工資會令佢人工加一大截。立案法團裡面既成員怕,咁貴請個完全唔打得, 又唔睇得既保安員響度,住客會唔高興,會質疑佢地亂洗錢。

保障嗎?come on。

我係商人,商人九成九都唔鍾意最低工資。今日我既員工裡面,冇人收緊最低工資既人工,但我依然對呢條即將go live既例恨之入骨。經濟學上佢有幾有效保障勞工,我唔敢亂吹,但眼見到既,係失去保障多過得到保障。

我 更加討厭政府既法例唔清唔楚既處理手法。法地價期同飯鐘問題,obvious到無可再obvious啦下話,點解 政府可以好似完全冇諗過,冇準備過咁?到翠華同大家樂去減呢d錢既時候,先好似如夢初醒咁?呢d問題,老早就諗到會發生啦下話?政府非正式地呼籲,僱主響 呢個問題上面,雖然係自行決定,但都要有良心…我心諗,係咪傻架?最低工資呢條法例之所以會出現,就係大家預設左商人係「無良」既丫嘛,咁立完法之後,忽 然你又期望班商人會突然變返「有良心」,究竟係咪有病?

我寧願你立法,硬性規定飯鐘同假期係有薪既,咁個個都要跟住做。好過你立得唔清唔楚,是是但但拋返個波俾班商人。係咪嫌家陣香港人既仇商情緒仲未夠深,想響我地班小老闆身上踩多幾腳先安樂?

保障 人在 中環
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站在虧損和盈利的邊緣:保障房建設模式調查

http://www.21cbh.com/HTML/2011-4-21/5OMDAwMDIzMzk5OA.html

千萬套保障房全面開工之際,有人樂觀,有人愁苦。

資本市場上,受保障房概念刺激,相關概念的股票走出獨立於大盤的行情。 1.3萬億元至1.4萬億元的大額資金投入,被認為是2011年中國資本市場上「最靠譜」的一項投資。中國建築(601668.SH),中國中冶 (601618.SH)等藍籌股股價自底部已有15%左右的漲幅。

順水行舟,中冶和金隅股份(601992.SH)在業績發佈會上分別表示,保障房的綜合收益率達到11%和20%以上。而與此形成鮮明對比的是一些開發商的愁容,許多保障房項目面臨虧損。

建多虧多?

對於一些公司來說,保障房建設已到了建多虧多的地步。「這些年來建保障房有許多辛酸苦辣。」北京住總集團董事長張貴林4月19日接受本報記者採訪時表示。

2011 年北京市兩會期間,張貴林曾遞交一份提案,住總開發的翠城經適房項目建設超過10年,這個售價僅為3180元/平方米的項目,由於拆遷成本上漲,出現 21.18億元的巨虧。「有些保障房項目開發週期很長,但建設過程中缺乏動態的定價機制,人工成本、建築材料成本都在上漲。」張貴林說。

不只是翠城一個項目遭遇虧損。2008年11月,遠洋拿下了北京管莊遠洋潤園限價房項目用地,目前的建造成本已超過項目限價價格。首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元,北京金隅嘉業房地產開發建設的朝陽新城項目虧損13億元。

2010年交付的北京大方居保障房項目,是由龍湖地產(0960.HK)開發的。該項目以6000套的供應量成為北京當時規模最大的兩限房(限售價及限面積)項目,最終虧損1億元。

該 項目位於北京通州半壁,建築面積53.4萬平方米,銷售均價上限為4800元每平方米,面積上限為90平方米。2007年,龍湖出價14.8億元通過競投 擊敗萬科獲得這幅總建築面積68.4萬平方米的地塊,樓面地價約2200元,其中近八成面積為兩限房,其餘15萬平方米則建設配套商業和普通商品房。

據 本報記者瞭解,虧損的原因是售價無法補償土地成本和建築成本。該項目綠化率達35%。龍湖不願犧牲品質,以建設商品房的標準來打造該項目,最終只得自掏腰 包1億多元。由於是兩限房和商品房打包,整個項目仍實現了盈利。講到虧損1億元,董事長吳亞軍表示,今後參與保障房投資,一定會保障股東利益,確保不會有 重大虧損。

大型房地產開發商保利地產(600048.SH)也曾有虧損的經歷。保利現已擁有3個共計84萬平方米保障房項目,包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣,其餘兩個項目位於北京。

保利地產董事長宋廣菊坦言,廣州西子灣項目的利潤有10%左右,但北京項目卻處於虧損狀況。原因是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台,導致該項目所有樓盤不能按時銷售,參與開發的7家開發商全部虧損。

保利地產認為,既要拿出性價比良好的產品,又要有盈利回報股東,保障房的成本控制就是關鍵。縱觀所有虧損的項目,其共因是售價無法彌補成本,而開發商止虧的途徑只有加強管理,壓縮成本。

「通過加強管理來降低成本,空間非常有限。」張貴林說,「我不主張過分壓低成本,這樣容易出豆腐渣工程。」住總曾承建了北京首個因質量問題被責令拆除重建的保障房項目——大興明悅灣保障房項目,主要原因是項目甲方強制使用低於市場價的施工材料。

綠 城房地產集團執行總經理曹舟南提及保障房,也有苦水傾訴。他打了個比方,假設20萬套、總面積2000萬平方米的保障房總投資4個億。企業獲得3%的代建 費,為1200萬元。假設每個項目配10個管理人員,人均年工資30萬,四年下來,僅支付人工工資就要1200萬元。2000元/平方米標準代建的項目, 如果代建單位每平方米獲利300元至500元,品質可想而知。

更艱難的在於後期的運營和維護。不為多數人所知的是,許多保障房物業費收繳率 很低。張貴林透露,住總現在管理近600萬平方米的保障房,這些小區內物業費收繳率僅為60%。本報記者在住總開發的旗勝家園實地調查時,居民也對物業多 有不滿。欠繳物業費、物業無法提供優質管理、繼續欠繳已然形成惡性循環。「別的企業不願意管,只好我們的物業公司來管。」張貴林說。

住總在朝陽區建設的某危改小區,每年公司要額外補貼該小區數百萬元的電費。原因是居民入住時,項目為臨時用電,所有入住的居民,都不用繳納電費。此後,住總希望接入正式用電時,卻遭遇居民的阻撓,因為一旦接通,便要繳納電費,至今未能解決。

公租房的問題似乎更加嚴峻。廣州首個企業主導的公租房項目萬匯樓是由萬科(000002.SZ)建設的。萬科算了一筆賬,不算利息,萬科需要57年才能收回成本。至今,萬科已參與了300多萬平方米保障房的建設。但郁亮始終表示,並沒有找到賺錢的路。

賺保障房的錢

虧損卻要承建,就開發商而言,建保障房基本上等同於搞公益活動。但亦有樂觀者表達了不同的看法,建保障房亦可以盈利。

金 隅股份執行董事兼財務總監王洪軍曾在金隅業績記者會上稱,該集團保障房的毛利率高達20%以上。據王洪軍介紹,金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有 兩個:一是金隅有10多年興建保障房的經驗,二是金隅主要用工業用地轉作保障房開發用地,土地成本較低。不過,能夠像金隅股份這樣,通過將低價的工業用地 轉為住宅建設用地,來參與保障房建設並獲利的企業並不多。

同樣表達樂觀的還有中國中冶。中冶董事會秘書康承業近日表示,集團發展保障性住房的利潤率不低於11%,而且資金周轉期快。中冶未來將加大非冶金業務的投入,預計至2015年,非冶金業務收入佔整體收入約70%,其中房地產及資源開發約佔40%。

據瞭解,中冶的做法是,一般都是地方政府出地,中冶和地方政府簽訂一個回購協議,等建好了,中冶將房子交給地方政府,屬於代建性質。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30%自有資金啟動項目後,憑藉回購擔保可獲得銀行剩餘資金的支持。

住總也在探索全產業鏈的模式打造保障房,以期待降低成本。通過一體化、產業鏈式地參與保障房建設的全過程,包括設計、開發投資、施工、物流以及後期的物業管理等,每個環節可以掙2%-3%的利潤,加起來就可能達到10%的利潤率。

許 多央企積極參加保障房建設,醉翁之意不在酒。宏源證券分析認為,保障房是中國建築優質訂單的重要組成部分,項目規模大且具備可持續性,政府信譽好、回款有 保證,毛利率不低於6%、盈利穩定。最重要的,公司在開發保障房過程中,能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關係,加強獲取土地的能力。

中 國建築探索了五種保障房開發模式,分別為施工總承包、限價開發和混合開發、成本加薪金競標服務、BT 投資和城市綜合開發模式。中國建築高層透露,其中施工總承包模式收益率為3%-6%,BT投資模式收益率可達8%-10%,混合開發,保障房開發按規定運 作,收益率也能夠達到10% ,中海在廣州金沙馨園採用了該模式。

制度性求解

在保障房建設領域,雖然有一些企業獨闢蹊徑,探尋出可行的盈利模式,但許多路徑無法複製,並不是所有企業都具備中冶和中建央企、全產業鏈條的優勢。

「在 現有的制度安排下,企業是很難保證不虧損的。」張貴林說,他認為,必須進行制度上的探索,才能夠吸引更多的房地產企業加入保障房建設,變成一種可持續的力 量。例如,在融資方面,給與企業低息貸款。據瞭解,儘管信託加入保障房建設的熱情很大,但是信託公司向地產公司索要的利息仍在6%至7%,融資成本偏高。 政府對保障房後期的管理也十分重要。

4月19日,遠洋地產(03377.HK)行政總裁李明在2011戰略溝通會上表示,保障房建設的當務 之急是建立可持續的發展模式。遠洋正在研究其盈利模式的問題,並願積極配合政府,摸索並完善出一套行之有效的保障房政策實施細則。保障房項目保持合理的盈 利空間,是實現市場良性發展的重要前提。遠洋地產在北京的兩個保障房項目全部虧損。


站在 虧損 盈利 邊緣 保障 建設 模式 調查
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全民保障等於狂加稅 左丁山

2011-3-21  AD





 

女讀者B來電郵 呻話讀書無用,連大學碩士都搵唔到工。必須講清楚,呢位上過「蘋果」頭版嘅碩士,並非大學生典型,淨係睇「蘋果」嘅報導,不及其餘,已經知道佢好難搵工, 逢係HR人士,都會同意呢個講法。左丁山最近見過一批中大新亞書院學生,去完耶魯大學交流返嚟,男男女女都唔知幾醒,講普通話與英語都叻過大學時代嘅左丁 山多多聲,呢啲學生畢業後都搵唔到工嘅話,就真係讀大學都冇用嘞,可惜好消息永遠不是新聞,壞消息才是,「蘋果」唔會報導呢啲優秀學生嘅啫。

又有讀者T來電郵講全民保障:「我心裏一直都有意對泛民的全民退休保障作出批評,因我才疏學淺,因而一直和同學討論的時候,被人作出反對而啞口無言」。

泛 民講全民保障流於口號式,未見有一篇詳盡文章細說香港如何推行甚麼形式的全民保障及社會經濟成本。但因為夠大聲,講得多,就有人附和,譬如積金局主席胡紅 玉就話:人口老化問題好嚴重,依家六個後生供養一個老人家,幾十年後就二供一,出生率又只有0.9%。胡主席建議:應該立例將每年政府財政盈餘的一個固定 百分比攞出嚟,開一個特定的戶口給市民,等六十歲或六十五歲退休之後可以用。胡主席已經將呢個建議向立法會議員推銷。(信報三月十七日)

胡 紅玉係律師,對法律就熟嘞,唔知識唔識得計數啫,如果計唔掂,大可請教經濟師。前里昂證券(CLSA)首席經濟師Jim Walker,在財經界十分出名,現在係獨立經濟顧問,佢在股壇長毛David Webb嘅Webb-site.com發表一篇文章(三月十二日)"Universal pensions in HK: the case against",之後Webb又發表一篇"The cost of a universal pension",對全民保障呢個議題有比較詳細嘅分析。如果每位六十五歲以上人士每月支取四千元,到咗2039年,每年政府經常性支出增加一千一百一十 九億元,請問錢從何來?可以加稅嘅,薪俸稅加到歐洲咁高咪得囉,薪俸稅率去到33.5%,利得稅加到35%,庶幾近之。香港無天然資源,將稅率加到咁高, 憑乜同別國/鄰埠競爭呀?


全民 保障 等於 狂加 加稅 左丁 丁山
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保障房變味

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100254482&time=2011-05-01&cl=115&page=all

銀行、房企一起鑽概念的空子,大投經適房和兩限房,而真正的保障房——公租房、廉租房仍少有問津
財新《新世紀》 記者 張宇哲

 

  從觀望到爭搶,銀行資金對保障房建設的態度忽然大轉變。

  據銀行業內知情人士透露,今年3月間,湖南省住建廳曾多次召集監管部門及各家銀行召開碰頭會,討論保障性住房融資方案,但都沒有結果。對盈利模式並不清晰的保障房投資,銀行資金駐足觀望。

  但這樣的情況沒有持續多久,各地開始紛紛傳來大上保障房項目的消息,銀行資金和地產開發商的熱情似乎一下子被點燃了。

  根據住房和城鄉建設部(下稱住建部)披露的情況,今年1000萬套保障房的目標被分解為400萬套棚戶區改造、200萬套經濟適用房、160萬 套廉租房和220萬套公租房。但這幾類「保障房」內涵卻很不一樣。資金首先湧向了回籠資金較快的經濟適用房和兩限房(即限房價、限套型普通商品住房),且 都打著保障房的旗號。

  4月中旬,銀監會發文,要求新增平台貸款僅能投放在保障性住房建設領域,即公租房、廉租房與棚戶區改造,前提是這些項目被證明有償還能力。

  銀監會政策法規司有關人士告訴財新《新世紀》記者,此次發文為保障房融資開一個口子,但他同時強調, 目前受到追捧的經濟適用房和兩限商品房,並不屬於監管部門定義的「保障房」。

  然而,公租房、廉租房、棚戶區改造恰恰很難被證明「有償還能力」,由於期限至少長達20年以上,且回款困難、相應制度缺失,「銀行還是不知道應該如何介入」。

銀、企動力何來

  華生漢口城市廣場項目,號稱武漢市規模最大的保障房項目。財新《新世紀》記者實地採訪獲知,該項目建築總面積為300萬平方米,一期建築面積約 為87萬平方米,其中包括配套公共建設設施面積為5萬平方米,總投資為23億元,當地建行、農行、國開行分別發放貸款4億元、6億元、10億元。該項目屬 於在建工程抵押貸款,期限三年,均按照基準利率定價。

  一期項目共有1萬多套房,戶型面積有三居一廳80多平方米和二居一廳70多平方米,即將於2011年7月竣工,為5841戶中低收入居民解決住房問題。項目建設包括小高層、高層、商舖、幼兒園和小學等建築。

  財新《新世紀》記者瞭解到,這一項目其實屬於拆遷還建房,比照經濟適用房的建設標準和土地規劃政策,土地由政府劃撥,其中配建少部分廉租房。由 於該項目已有定向銷售計劃即原拆遷戶,商業銀行並不擔心還款。拆遷戶回購價是2980元/平方米。同一區域開發的另一商品房樓盤售價達7000元 -8000元/平方米。

  「沒有任何風險,我們是用地方財政給拆遷戶的全部補償作為抵押,我們測算,回購房屋的現金流已達12億元,所以沒有風險。」一位農行湖北分行人士介紹說。農行為該項目共提供了二期12億元的貸款。

  該項目的開發商是一家民企湖北華生房地產開發公司,該公司婉拒了記者的採訪要求。

  經濟適用房和兩限商品房目前採用「代建制」,即資金由政府投入,開發商只輸出技術與管理,並收取2%的管理費用。按照地方建委有關文件規定,拆 遷安置房建設項目代建收入最高不得超過建安工程的3%,加上2%的管理費。代建的開發商一般至少可以拿到5%的利潤。雖然利潤菲薄,但意味著開發商毫無風 險。

  「在市場不明確情況下,開發商至少有一筆保底收入。這是目前宏觀環境下其可持續經營的一個戰略。」國開行湖北分行信貸二處處長曾憲林對財新《新世紀》記者說。

  有關項目建成後由政府回購沒有銷售風險、建設成本較低、需求穩定、資金周轉速度快,更容易獲得銀行貸款、部分項目甚至可以通過流動性貸款來啟動。對於開發商而言,其實際投入的資金已接近於零。

  一位地產資深人士表示,如果成本控制得好,以自有資金來算回報率,保障房利潤率可以放大到30%-50%。如上海一家以保障房開發為主業的房企,其保障房比重達到70%-80%,而2009年度的利潤率為23.42%。

  一位國開行上海分行人士介紹,劃撥土地建經適房,土地轉讓稅不需要企業交,動遷成本也納入經適房的總成本,「國有土地使用權證也無需擔心,只是在表上標明土地取得方式是國有土地性質,或者使用權是行政劃撥,後續手續包括產權證一樣可辦。」

  承建保障房之後,開發商還可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件,潛在附加利潤可觀。「企業承擔一些社會責任,其實可以獲得更多的社會資源。」曾憲林表示。信貸緊縮的當下,對於銷售回款乏力、現金流緊張的開發商,這筆買賣十分划算。

  據財新《新世紀》記者在武漢採訪中瞭解,華生漢口城市廣場項目的土地是政府劃撥,開發商沒有土地成本;當地經濟適用房的建設成本在2400元至 2500元/平方米,武漢華生城市廣場中拆遷戶的回購房價是2980元/平方米,加上一層、二層的商舖可以出售,開發商的利潤保守估計應在10%以上。

百億爭搶

  目前各地傳來商業銀行表示支持保障性住房建設的最大一筆,是建行3月17日與湖北住建廳所簽不低於500億元的融資總額的保障性住房金融合作協 議。按照湖北省住房和城鄉建設「十二五」規劃草案,未來五年,湖北將建設100萬套以上的保障性住房,建設總投資將達到1300億元,建設資金缺口巨大。 「希望與地方政府打造商業平台,以銀政合作新方式推動保障房建設。」建行副行長朱小黃稱。

  一位知情者透露,在湖北省住建廳新近分別與國開行湖北分行、建行湖北分行所簽保障房建設協議中,行動較早的國開行所簽200億元融資協議中,有 明確對應的保障房項目,即用於保障性住房領域融資額度為100億元,支持範圍包括廉租房、經濟適用房、棚戶區及城中村改造、公共租賃住房和農民安置房建設 等項目。而建行湖北分行所承諾的500億元融資額度,則涵蓋多個領域,包括保障性住房建設、住房金融業務領域、小城鎮建設和節能減排領域等,並未細分支持 哪一類保障房項目。

  面對有限的客戶資源,「先搶佔市場份額再說,這比什麼都重要。」一位地方大行人士如此評價後者舉動。朱小黃則認為,房地產對國民經濟的支撐作用不言而喻,其中不乏商業銀行競相爭取的優質項目,「今年保障房建設就是不錯的機遇」。

  僅僅月餘之前的全國「兩會」期間,由於在商業銀行內部,對於將緊縮的信貸指標分配到收益較低的保障性住房領域有很大爭議,面臨來自其他業務條線的反對。「對保障房的支持主要停留在姿態上。」一位大行房貸部人士彼時表示。

  隨著信貸緊縮力度加大——今年以來,央行以每月一次的頻率,一個季度裡先後三次上調存款準備金率,4 月央行更是加息和提高存款準備金並用,加之各地限購、地產調控力度加大、房地產市場面臨結構轉型,銀行不得不考慮重新審視保障房項目,並重新劃分房市客 戶。如建行就開始對房地產客戶及項目實行差別化信貸政策,在信貸資源配置方面,加大對房價偏高、中低收入人群住房困難問題突出的一線城市保障性住房項目的 支持力度;在產品政策方面,將普通商品住房開發貸款業務與保障房開發貸款業務區別開來,並將保障性住房項目貸款列為支持類產品。

  據朱小黃介紹,商業銀行支持的保障性住房樓盤,一般會納入政府當年的保障性住房土地供應、項目開發規劃和定向銷售計劃,因此有市場保障。有銀行 業者表示,朱小黃所指的這一類保障性住房,就是經濟適應房和兩限商品房,後者在建設標準、土地規劃方面比照經濟適用房的相關政策。

  武漢市一位地產業內資深人士表示,目前開工的所謂保障房項目,80%以上都是經濟適用房以及兩限商品房,「廉租房、公租房還沒怎麼動」。在當前 信貸調控毫不放鬆的環境下,由於保障房屬於政策支持領域,銀行已經意識到一旦規模做大,也可以量補價,這也是商業銀行開始爭搶市場份額的原因。

「硬骨頭」仍在

  在業內人士看來,經濟適用房和兩限房應屬於變相房地產開發。由於尚未推出《住房保障法》,對於經濟適用房的居民資格准入、監督、後期管理不到 位,經濟適用房一直備受詬病。一位武漢業內資深人士表示,武漢的保障房主要是經濟適用房,問題有五點:地方偏遠、質量差、配套條件差、物業管理不安全、尋 租黑幕多。

  一位國開行總行人士分析稱,由於棚戶區和農民工安置房這一類項目期限較長,動輒20年以上,比較適合國開行的中長期貸款結構;而經濟適用房、兩 限房這種銷售類的保障性住房,建設週期短,現金流穩定,可通過銷售較快回籠資金,二至三年之內就能收回貸款,相比較而言商業銀行更願意主動支持此類保障 房,經濟適用房和兩限房的融資渠道一直很暢通。

  他也承認,對真正的保障房項目即公租房和廉租房,由於租金低,回收成本困難,主要依靠政府財政支持,加之公租房運行體系的制度供給缺失,各地仍在探索之中,商業銀行普遍沒有大規模介入。

  住建部政策研究中心副主任秦虹分析認為,1000萬套保障房中的400萬套廉租房和公共租賃房,大約在2億平方米,成本約為5000億元。這是 真正的資金難題。首先是中央和地方財政出錢。去年中央財政拿了802億元,今年安排1000多億元補助困難地區建廉租房或者公租房。其次是地方政府拿出土 地出讓收益的10%。去年全國土地出讓收入為2.9萬億元,淨收益大概30%,去年約1萬億元,10%就是1000億元。第三是住房公積金的增值收益,每 年大概是四五百億元。上述三項加起來,5000億元落實了一半。

  剩下還有2000多億元,需要外部籌資。怎麼籌?第一個渠道仍是銀行貸款。這是長期融資,要地方政府跟銀行談判,這取決於各地政府的能力,差別 非常大;其次是住房公積金貸款。現在全國也在搞試點,目前試點城市總計約400億元;第三個渠道,現在地方政府也在設想,社保、保險資金能否建立一些保障 性住房基金,難度也很大。廉租房基本上要政府承擔,租金很低;公租房雖然租金高一些,但也只有市場租金的50%-70%。秦虹認為,「這個租金水平能涵蓋 貸款的利息就不錯了,本金是不大可能還的。這就為社保、保險等各類資金參與保障房建設帶來了極大障礙。」

  本刊記者田林對此文亦有貢獻

保障 變味
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央企看上保障房

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盈利空間不在當下,不在具體項目,而在於隨之而來的信貸優惠政策,以及新的土地資源分配機遇
財新《新世紀》 見習記者 朱以師 記者 李慎

 

  對央企而言,大規模參建保障房,究竟是一個燙手山芋,還是一輪新的機遇?

5月初,国资委在网站上挂出通知,要求央企积极参与保障房的开发建设。图为建设中的上海浦东新区三林保障性住房基地。徐晓林/CFP

5月初,國資委在網站上掛出通知,要求央企積極參與保障房的開發建設。圖為建設中的上海浦東新區三林保障性住房基地。徐曉林/CFP


  5月初,國資委在網站上掛出通知,要求央企積極參與保障房的開發建設。「中央政府承諾今年建設1000萬套保障房,實現難度很大。」一位接近住 建部的人士告訴財新《新世紀》記者,今年保障房建設任務下得「太猛、太大」,各地開工和資金情況均不樂觀,正因如此,中央高層早有意推動央企進保障房。

  經過一段時間的探討和摸索,曾糾結於責任與盈利之間的央企,對保障房的態度也有了微妙的變化。在保障房的「大棒」下,銀行也放鬆了銀根,這對央 企是大誘惑——以保障房來撬動貸款,可以滾動開發其他類型的商業項目。國資委在下發給央企的文件中已指明方向,「要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補 助、財政貼息、融資、稅費等方面出台優惠政策的機會,將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。」

  誘惑不止於此。對央企而言,在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的範疇之後,可能帶來一輪新的資源分配與調整機遇。 每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業、倉儲或科研用地的土地資源,一旦這些自有土地借保障房之名「盤活」成住宅用地,其效應就不可估量,即使只有十分之一最 後變成商業性的住宅用地。不過,伴隨而來的將是管理流程、投資風險、分配機制等一連串複雜問題。

借保障房撬動信貸

  五礦置業有限公司總經理田景崎向財新《新世紀》記者證實,早在3月份國務院就曾召開會議研討保障房建設問題,住建部、國土部、國資委、財政部等相關部委以及多家大型央企均有列席。其後,住建部和國資委還分別召集地產主業央企開會,要求央企積極參與保障房建設。

  一些央企在3月底就收到了這份名為《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》(下稱《通知》)的文件。《通知》要求,有關央企要加強與地方政府的溝通,爭取支持,在地方政府的領導下,按照市場化運作方式,通過多種途徑參與保障房開發建設。

  「大規模保障房建設肯定離不開央企,這既是社會責任,也是政治任務。」一位不願具名的央企人士稱,目前在建保障房項目多以央企、國企為主。

  經過一段時間的探討和摸索,央企發現了更多源於保障房的機遇。比如,保障房「概念擴容」,棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房範疇,一些央企敏銳地發現了其中的新門道。

  「棚改、舊改項目大部分實質上還是商業開發,現在用保障房的概念來包裝、立項,能夠獲得優惠政策支持。」全國房地產經理人聯合會副秘書長陳寶存 告訴財新《新世紀》記者,這種現象在各地非常普遍。由於商品房市場銷售低迷,一些開發商不願亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷,因而很多 舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上,央企也因資源優勢而更具議價能力。

  據知情人士透露,保利地產在3月底接到《通知》後,曾發函至19個城市申請參與保障房建設,目前處於洽談階段的有10個城市,其中大部分均為舊城改造項目。

  以石家莊為例,保利地產在4月敲定了石家莊晉煤金石(原石家莊化肥廠)改造項目,土地規模超過800畝。其中,除了建設金華家園保障房項目,還 有約四分之三的地塊可能用於商品房項目開發。「如果以保障房項目立項,比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸,完全可以通過分期滾動開發模式 撬動整個項目。」上述知情人士分析稱。

  事實上,國資委在下發至各央企的《通知》中也明確,「房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出台優惠政策的機會,將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。」

  對此,田景崎表示,信貸政策對保障房的傾斜,對央企有著足夠的誘惑,「在信貸緊縮的背景下,誰能撬動銀行貸款,誰就能活得更好。說到底,房地產是資金和土地的遊戲。」

  中國中冶在其年報中也明確房地產發展規劃,以保障性住房開發帶動商業地產、商品住宅和土地一級開發業務,探索新的開發模式,提高投資回報率。

  「中冶和中交等基建型央企,更可以大打保障房的牌,因為拆遷安置也納入保障概念,有助於他們的一級開發業務。」中交房地產集團內部人士告訴財新 《新世紀》記者,這有助於地方完成保障房的數字指標,也有利於企業與地方政府的談判。並且,還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發總體費用,在土地出讓 時予以回收,以此保證投資收益。

  更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據一位央企人士分析,按照目前的情形,地方政府確定沒有充足的財政資金配套,若要完成保障房建設任務,不管以何種形態呈現,依然跳不出「保障房與商品房用地捆綁配建」的方式。

  「以往是商品房用地配建5%—15%保障房,以後可能是保障房配建商品房,用商品房的利潤來補貼支付保障房3%的利潤。」上述人士表示,或者是「以地養房」的模式操作,即委託開發商建成保障房項目後,定向低價向其出讓一定的商品房用地,用於保障房的移交回購。

  一位不願具名的某央企地產業務負責人也向財新《新世紀》記者證實,在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協議中,都有類似將保障房與其他商業項 目變相「綁定」的條款,或作為招商引資項目給予優惠——這已是業內通行的「潛規則」。而且,地方政府更願意與央企、國企合作,因為如此一來,即使低價轉讓 土地被公開,地方官員也不會有「國有資產流失」之嫌。

盤活自有土地

  更大的政策口子,開在了自有土地建設保障房上。國資委的《通知》雖對此並未提及,但央企對此顯然更為關注,特別是去年3月被要求退出房地產業的78家央企。目前,北京、廣州、陝西、河南、山西等地已經公開表態或出台相關政策,鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。

   「目前還在觀察政策,不清楚這個口子究竟能開多大。」某央企內部人士表示,去年以來的「央企退房令」在執行中難度極大,幾無操作可行性。該央企名列「78 家」之內,在二三線城市擁有大量舊工廠等土地資源。他認為,放出這麼一條政策口子,除了配合國家的保障房建設大政方針外,很難說沒有為握有大量土地資源的 央企解決出路的考慮,「這不失為一種階段性的思路」。

  據公開資料,多個地方國企已紛紛「試水」。在廣州市發改委近日批覆的2011年第一批保障性住房建設項目立項預安排中,廣州建築集團、廣州地 鐵、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京,一些擁有大量工業、倉儲用地的國有企業,如首都農業集團、京煤集團、北京住總等,也都在向北京 市住房保障辦公室進行項目申報。

  一般的操作路徑是,企事業單位向當地建委提出申請,在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下,可以將工業、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用 地,建設保障房。通常都會優先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題,剩餘部分由當地政府統籌分配給申請保障房且符合條件的居民。

  但問題也隨之而來。在各地的鼓勵政策中,並未對企事業單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實操程序進行明確。

  「後果會非常亂。」中國土地勘測設計院副總工程師鄒曉云擔心,如果企事業單位用企業、行政資金建保障房,再以便宜價格賣給單位職工,實質上就是福利分房;或者企事業單位以「團購」等方式變相集資建房,這些都背離了「保障房」的初衷。

  關於單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無幾。在2007年8月公佈的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)中 有規定,在符合城市規劃的前提下,經城市人民政府批准的情況下,單位可利用自有土地進行集資合作建房,但僅限於距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較 多的企業。當時,建設部對這一條款解釋稱,將這種特殊的單位集資建房納入經濟適用住房政策範疇進行管理。

  再者,就是2010年各地在落實住建部等七部委下發的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》時規定,住房困難職工較多的單位,在符合土地利用 總體規劃、城市規劃的前提下,經市、縣(市、區)政府批准,在依法辦理土地使用性質變更手續後,可以利用自用土地建設公共租賃住房,納入當地政府公共租賃 住房管理後,優先向本單位符合條件的職工出租,多餘房源由政府統一調配,權屬不變。

  「而現在地方政府在保障房指標壓力下,又放大了政策開口——之前是不允許工業性質用地的。」中房集團內部人士對財新《新世紀》記者分析稱,倘若央企以這種方式大規模參與保障房建設,將對整個住房市場帶來巨大影響,「相當於給目前推行的『雙軌制』再加一軌。」

  上述「78家之一」央企人士甚至稱,僅78家央企的存量土地就不好估算,堪稱「天量」。恆天集團,中國電子,中國兵器,兵裝集團,各大航天、鋼鐵央企,在全國各地都有著大量的土地資源。「但我們現在還沒有具體盤算手中的存量土地資源,再慎重看一看政策的走向。」

  「過去多年間,經濟適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業單位進行集資建房,流入社會公開分配的極少。」陳寶存認為,央企利用自有土地建保障房,仍然逃不出經適房的老路,成為部分群體的福利和特權者的專利。

  陳寶存直言不諱地指出,從以往的經驗和現有部分央企的做法來看,以經適房的形式操作自有土地建設保障房的可能性非常大,央企可借此低價獲得受限產權,幾年後解禁入市賺得巨額差價。如果此類住房規模很大,將衝擊到現有的土地「招拍掛」政策和地方政府土地收入。

  目前,住建部、國土部等相關部委對於企業利用自有用地建設保障房並未有相關規範。各地在政策的解釋和執行上也千差萬別,在企事業單位自有用地建 設的保障性住房的類型、產權所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上,均無定議。財新《新世紀》記者曾就上述問題聯繫了北京市住房保障辦公室,相關工作 人員也未就此回應。

  對此,鄒曉云建議,地方政府應該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設規劃,在用地規劃、建設程序、分配、運營等環節統一規範管理,可以對 建設單位的符合保障條件的職工進行優先保障,但要進行嚴格審核,防止分配的腐敗。但鄒曉云也坦言,「這將非常難以執行,不公平的事情肯定會發生。」

央企也要盈利

  「社會責任」或「政治任務」這些說辭,在國資委的EVA(經濟增加值)考核標準面前,對央企顯然不具備推動力。儘管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑,但如何在純粹的保障房開發投資上獲得收益,仍是大多數企業需要解決的難題。

  中冶集團在4月初的年報發佈會上宣佈其保障房業務的毛利潤率能達到12.5%,並隨後解釋是累加了勘測設計、市政配套、投資開發、施工等各產業鏈環節的結果。

  陳寶存認為,毛利潤率12.5%只是一種理論上的推算,「設計、市政、施工等環節是有穩定利潤,但整體的利潤率並不能證明開發環節是掙錢的。」陳曾供職於中冶集團旗下某房地產公司。

  事實上,類似中冶集團這樣擁有全產業鏈優勢的央企,也僅有中國建築、中交股份、中國鐵建、中國中鐵等少數幾家央企,大多數央企參與保障房建設仍以投資開發為主。

  即便擁有全產業鏈優勢的中國建築,其參與保障房的方式也是以承建模式為主,獲取施工環節的穩定利潤,而投資開發模式的比例較小。

  萬科集團董秘譚華傑在5月初的一次電話會議裡,對開發商參與保障房算過一筆賬,明確指出目前還不存在經濟上可行的模式。「代建模式風險低,但也 沒什麼收益,所以基本上不能構成一個真正業務。」譚華傑假設,即使全國保障房的10%都交由一家公司代建,投資規模大概在1500億元,代建的管理費用按 總成本的1%作為上限,那麼收到管理費不超過15億元,再扣除人員工資、辦公費用等成本,基本沒什麼收益。

  譚華傑認為,純粹的投資開發模式,無論是政府回購還是賣給買房人,開發商都很可能虧本。「開發商以20%的資金去撬動項目,整體3%的利潤就相 當於有5倍的槓桿,也就是說,從投入的資金計算毛利率能達到15%。」最後虧本還是盈利就要看項目做多長時間。假設這20%的資金也是借來的,那麼資金回 收時間要少於兩年才能基本保本,因為7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當。

  「現在一個保障房項目在兩年內收到錢的概率是不高的,所以虧本是個大概率事件。」譚華傑如是說。

  保利地產董事長宋廣菊也對媒體透露,保利地產在北京的兩個保障房項目處於虧損狀態,原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台,導致該項目所有樓盤不能按時銷售。

  「一些保障房項目開發週期很長,建設過程中又缺乏動態的定價機制,人工成本、建築材料成本都在漲,就容易造成虧損。」北京住總集團董事長張貴林 向財新《新世紀》記者透露,他們開發的翠城經濟適用房項目建設超過十年,由於拆遷、建設等成本上漲,賬面計算出現21.18億元的巨虧,導致項目無法繼 續。

  央企中的保障房大戶——中冶集團,在瀋陽也曾遭遇當地政府拖欠建設回款的尷尬,保障房貸款資金投入後一直被套。

  知情人士透露,在住建部和國資委的相關會議上,幾家保障房業務較多的央企,都曾反映規定的保障房利潤率太低,要求適當提高利潤率。

  即便如此,保障房項目也不是央企想做就能做的。「比如,經濟適用房的用地是劃撥方式,相當於政府定向的計劃形式,不是誰想做就給誰的。」在中國 鐵建房地產集團市場發展部部長樓英瑞看來,如果政策到位、操作規範的話,經濟適用房項目還是「有搞頭的」,一年能回收資金的話,資金回報率能達到10%以 上。但這些「有搞頭」的項目不是輕易就能拿到的,樓英瑞認為,地方政府想讓央企去做的大多是「沒搞頭」的公租房和廉租房項目。

  在今年的1000萬套保障房計劃中,常規意義上的保障房——經濟適用房、廉租房、公租房共佔比60%,總計約600萬套;其中,租賃型保障房又佔到60%以上。各省市認領的保障房任務,其中的分項指標也大體遵循這個比例。

  「今年大量增加了公租房的數量,這部分保障房的最大問題是政策不完善、盈利模式不清晰。」某央企地產公司負責人表示,一般而言,政府沒有財力進 行大量回購,同時企業缺乏退出機制,回報週期過長,「每年的租金收益微乎其微,甚至連同期的存款利息都不到」。所以,大多數企業仍然不願參與公租房建設。

央企 看上 保障
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保障房给谁

http://magazine.caing.com/2011-06-18/100270828.html

 以限购令拉开序幕的此轮房地产调控,成败在保障房;保障房政策成败,则在于分配。



  五年时间,3600万套保障房,这个由中央下达的计划规模空前,耗资以万亿计。指标层层分解,地方政府签下军令状,筹资、供地,紧锣密鼓。调控的思路似乎很清晰:只待保障房供应能够满足上升的需求,货币供应恢复常态,过渡性的限购令便可以退出。

  然而,政策制定者或许没有考虑到:即便是抑制投资需求和扩大保障性住房供应双管齐下,假如保障房分配不能到位,新的供需平衡恐难建立。如是,保障房投入越多,潜在隐患越大。

  近期,财新《新世纪》调查了上海、重庆、北京、深圳等数个代表性城市,发现正在耗费巨额公共资源兴建的保障房,并不能分配给最需要的人群。

  上海复旦新校区旁,一片欣欣向荣的小区即将迎来新主人。这就是新建的公租房,将以接近于市场租金的价格对外配租。从租金之高,很难识别其保障房的身份定位,而政府主导下提供有限的租房补贴,最终只能惠及少数人。

  在北京,现实中并不那么充沛的经适房、限价房房源,很大一部分流向了特殊群体。在要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示的同时,直接 向机关、事业单位“定向分配”保障房,却在进行暗箱操作。而随着保障房源源不断地上市出售获利,相应的土地、资金投入无异于掉进了填不满的黑洞。

  不是没有机会堵死这条路。早在2007年,北京市即酝酿禁止经适房上市出售。方案已有共识,就要付诸实施,但紧接着一份国务院文件以五年后允许上市的规定,确认了经适房投资获利的合法性。从此,寻租式分配更一发不可收拾。

  今年5月上旬,深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的消息曝出,深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已是去年颁布实施《深圳市保障性住房条例》之后,深圳住建局启动第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。

  相比全国其他城市,深圳市较早颁布住房保障地方法规,依法监管可圈可点,但显然层层审批仍难堵住寻租漏洞。值得借鉴的是,深圳在加强监管的同时,还启动了法规的修订,并根据民意,增加了加强违规处罚等条款。

  其实,分配难题的症结并不复杂,即在于现有政策制定和执行系统,不能对公共资源的使用运营进行有效的监督和制衡。最根本的破题之道,是推动分配制度建设走上法治化轨道,对既得利益者的寻租行为从制度源头进行制衡。

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保障房是攻堅戰 -1 思想花园

http://sixianghuayuan2.blogspot.com/2011/06/1.html

(1)
在中國﹐意義重大的攻堅戰﹐通常由排順位第一的副總理負責﹐已經成為一種慣例。例如早年的國企改革﹐銀行改革﹐就都是由當時還是當副總理的朱熔基和溫家寶負責的。

原因有幾個﹕

第一﹐是總理接班人的上位考驗。中國總理的人選對中國的發展非常重要﹐甚至遠高於總書記。李鵬的能力有所不逮﹐當政時是中國發展最停滯時期﹔反之﹐趙紫陽﹐朱熔基﹐溫家寶能力高﹐是中國那些年份發展的主因。

總書記主管意識形態﹐國家安全﹐人事組織﹐對國家的發展反而沒有那麼重要。例如江澤民能力不怎麼樣﹐但不影響中國的發展。

所以﹐總書記和政治局常委的配置﹐通常是政治勢力平衡的結果﹐反而﹐總理的人選﹐以才能和功勣為最重要﹐能者居之。

第 二﹐一個影響深遠的重大決策﹐單單在一個總理的任期屆內﹐是不可能得到解決的﹐甚至兩屆也不能。例如朱熔基的國企改革﹐溫家寶的金融改革﹐非有十幾年以上 的時間﹐長期持續跟進﹐不足以見其功。讓負責其事的副總理出面﹐已經可以有幾年時間﹐當出任總理後﹐又有兩屆十年的時間跟進﹐等於有了起碼十五年的時間﹐ 在制度上﹐最大程度保障了政策的持續。

第三﹐從政策本身而言﹐讓一個下屆政府仍然在位的領導﹐等於向地方政府發出清晰無比的信號﹐中央是來真的﹐從而可以得到最大的推動效果。

例如﹐當年朱熔基任副總理時的推行的分稅制﹐嚴重影響地方利益﹐自然很容易受到抵制﹐但地方諸侯都知道﹐朱熔基是下屆的總理﹐將是他們的老闆﹐自然不敢不賣帳。

保障房政策有同樣的含義﹐只有靠中國這種特有的制度安排才能推行下去﹐假如換王歧山來推行﹐就沒有這樣的效果﹐失敗的機會大很多。

最後一個原因是﹐凡是攻堅戰﹐都有失敗的可能﹐如果是總理來主持﹐會在政治上引起很大動蕩。例如一九八八年趙紫陽主持的物價改革失敗﹐導致中共差點下台。

中共應該是以後吸取了教訓﹐以後這種屬於爭議性比較大﹐有風險﹐但又很重要的政策﹐由副總理來出面主持﹐如果闖關失敗了﹐總理和中央還有迴旋余地﹐而且還有上述的效果。

所以﹐李克強督戰保障房政策實施﹐發放的信息是非常意味深長的。

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保障房是攻堅戰 -2 思想花园

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(2)
保障房的建設目標﹐大得驚人﹐但由於規模太大﹐反而給人一種海市蜃樓﹐不真實的感覺。

中央提出的目標是三年建設三千萬套﹐一年一千萬套。

三千萬套﹐以每戶三到四口人計﹐就等於覆蓋了一億多人﹐以中國城鎮戶籍人口三億計﹐差不多等於三分之一以上的人口可以受惠。

三千萬套﹐估計一九九八房改以來﹐這麼多年來建設成的商品房也沒有這麼多。

而且﹐我們不能忘記﹐中國城鎮居民﹐大都數是有房的﹐而他們的房子大多數是以前的單位分房﹐中國城鎮居民真正無瓦遮頭的只是少數。

三千萬套﹐如果真的能全部落成的話﹐中國的房屋問題能徹底得到解決﹐至於房地產泡沫問題自然不在話下。

香港八萬五就可以把整個樓市沖垮一半以上﹔三千萬套保障房﹐等於中國十幾年落成的商品房總量﹐一下在三到五年內集中釋放﹐對中國樓市的衝擊﹐難以想象。

正是因為難以想象﹐所以人們都不會把它當真。

所以﹐保障房作為一場攻堅戰﹐其意義不下於當年的國企改革和金融改革。

(3)

保障房政策的實施﹐自然是困難重重。

首先﹐自然是地方政府的抵制。中央不出錢﹐大包大攬﹐卻要地方政府來承擔﹐而地方政府沒有絲毫好處﹐自然不會熱心。

保障房政策如果真的全部落實﹐衝擊的﹐是整個房地產市場。而作為中國最大地產商的地方政府﹐其利益受到侵犯。又要出錢吃力﹐結果還是令自己荷包受損﹐地方政府如何樂意。

北京市政府最近土地出讓金已經大幅減少﹐已經快到暴煲邊緣﹐每個月收入不夠付息。幾家內地銀行公佈十大客戶﹐排頭位的都是地方政府的土地儲備中心。房地產調控加保障房﹐受害最深的﹐是地方政府的荷包﹐甚至財政破產。

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保障房債開閘放水

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大多數地方融資平台公司的資金鏈已緊繃到極致,保障房債是一根新的救命稻草
財新《新世紀》 見習記者 朱以師 記者 李慎 王長勇

 

  一直受資金制約的保障性住房建設,如今添了新的融資渠道。6月27日,國家發改委網站正式公佈《關於利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》(下稱《通知》),支持地方政府投融資平台和其他企業,通過發行企業債券進行保障性住房項目融資,並優先辦理核准手續。

一位評級機構人士斷言,今年下半年將會有一批平台公司的保障房企業債集中出爐。孫新明/東方IC


  「過去一些投融資平台公司發債都是干別的,現在我們要求它優先用於保障房建設。」國家發改委財政金融司司長徐林接受財新《新世紀》採訪時表示,《通知》要求只有在滿足當地保障性住房建設融資需求後,投融資平台公司才能發行企業債券用於當地其他項目的建設。

  據財新《新世紀》記者瞭解,這份落款日期為6月9日的文件,6月21日已陸續發至各地。通知下發後,北京、江蘇、安徽、重慶等地已有多個融資平台公司和房地產企業開始了保障房專項企業債券的申報。

  住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林認為,在存款準備金率一再提高之後,保障房越來越難獲得銀行貸款支持,亟需企業債券等直接融資方式來進一步拓寬融資渠道。

  然而,當前地方融資平台債務風險已高度積聚,原有的巨額舊債在貨幣緊縮、監管趨緊的「緊箍咒」下如履薄冰,部分地區已經出現融資平台違約跡象 (詳見本刊2011年第25期封面報導「違約開始了」)。在此背景下,發改委再開「保障房債」的政策口子,是否意味著十餘萬億元的地方政府債務規模又獲得 了一個新的擴張機會?發改委在通知中強調,只有符合條件的地方政府投融資平台公司和企業才可發保障房債,也強調保障募集資金專款專用。但從過往投融資監管 體制的表現以及目前地方政府與房地產開發企業融資窘境綜合來看,如果沒有一套切實可行的實施細則,沒有嚴格的風險控制與責任追究機制,保障房企業債只不過 是又一場地方政府和開發商的融資盛宴。

綠色通道如何開

  「今年發債用於保障性住房建設,政策是鼓勵支持的。」徐林告訴財新《新世紀》記者。《通知》要求,各地發展改革部門應優先做好保障性住房項目的企業債券發行申請工作,提高工作效率。發行人正式申請材料上報後,發改委將優先辦理核准手續,簡化審核環節並縮短核准週期。

  一位投行人士認為,此舉相當於發改委為保障房企業債設置了「綠色通道」,甚至可以插隊審批。

  「從去年到今年的經驗來看,審批的速度還是很快的,一般兩週就能發出來。省一級的城投債,有時審批只要一天。」一位多次參與發債的評級機構人士告訴財新《新世紀》記者。

  但是,保障房債的綠色通道究竟會「綠色」到何種程度,市場還在觀望後續是否有相應的細則出台。據徐林透露,保障房企業債的審核標準與以往一樣,需滿足現行法律法規規定的公開發行企業債券的相關條件,但是在核准環節的執行上會稍微有所放寬。

  一些房地產企業已經啟動了以保障房為名的發債申請。6月22日,北京住總集團董事長張貴林對外透露,北京市政府計劃為保障房建設大戶發行500 億元規模的企業債,北京住總集團、首開集團和金隅集團都在參與保障房專項企業債的發行。其中,北京住總集團擬發20億元規模的保障房專項企業債,投向八個 保障房項目。

  但有金融業人士對此提出了疑問,從北京住總集團2010年發行8億元企業債的募集說明書上看,截至2009年底,北京住總集團淨資產約26億元。如果按照企業債額度不得超過淨資產40%的規定計算,北京住總再發行20億元的企業債,則至少需要淨資產達到70億元。

  張貴林解釋稱,與去年發行的8億元企業債不同,保障房專項企業債券的發行額度為不高於淨資產的80%,且不與以往的企業債疊加。目前住總的20 億元保障房專項企業債券已向北京市金融局申報。財新《新世紀》記者就此致電北京市金融局與北京市發改委進行核實,但均未能獲得回應。

平台公司借東風

  除了房地產企業,更多的地方政府投融資平台公司開始聞風而動,打算借保障房的政策東風發債融資。尤其對那些資金鏈已緊繃到極致的平台公司,保障房債新政就像一根新的救命稻草。

  「90%的城投公司都能和保障房沾上邊,只要裝進保障房項目,就能改頭換面去發保障房企業債,還能走發改委的綠色通道。」上述評級機構人士預計,今年下半年將會有一批平台公司的保障房企業債集中出爐。

  正在國家發改委申報發行企業債的鎮江市交通投資建設發展公司(下稱鎮江交投),即是一例。「發改委的通知下發之後,鎮江交投就更換了募投項目, 裝入保障房項目,做成保障房企業債。」一位參與發債的人士告訴財新《新世紀》記者,鎮江交投計劃募集20億元,其中12億元用於保障房項目。目前,發債材 料剛上報至國家發改委。

  鎮江交投在2010年10月曾成功發出10億元企業債。據其2010年的企業債券募集說明書顯示,鎮江交投以投資交通基礎設施建設、土地一級開 發、政府重點工程和回遷房建設為主要業務,且擁有大量土地資源。截至2009年底,鎮江交投土地存量為7625畝。另外,鎮江市政府還將在2010年 -2012年給公司再度配置土地4205畝,在2013年-2017年配置土地4288畝。

  同樣在等發改委審核的,還有重慶地產集團的60億元公租房企業債。參與操作該項目的有關人士向財新《新世紀》記者透露,現在手續都已完備,只等發改委核定。

  上述評級機構人士分析,現在流動性趨緊,很多平台公司的資金鏈都非常緊張,它們肯定會抓住保障房企業債的政策,發債救急,「之前叫城投債,後來叫市政建設債,現在叫保障房債,政策總在不停地製造熱點。」然而這只是發債名目的變遷,發債的操作方法並無二致。

  事實上,在今年一季度,很多地方政府為解決保障房建設資金來源問題,已經將大量用於保障性住房指標分解的土地置入地方投融資平台,最初的目的是想換取銀行信貸的支持。但現在銀行被緊縮銀根,難以放出更多的貸款,此時保障房債新政的推出正如雪中送炭。

  據公開報導,河北省各地置入地方融資平台的保障性住房項目估值已經超過200億元,還有山東、山西、陝西、江蘇、浙江等省份也大體如此。

  「下半年肯定是平台公司發保障房企業債的高峰。」上述評級機構人士稱,保障房企業債屬於項目債,而非收益債。根據保障房項目來發債,只要有符合規定的保障房項目,即可視為完成立項、土地劃撥及取得相應手續,就可以去發改委申請發債。

  一位市場人士預計,企業債因保障房而放開之後,可能其他領域的融資政策也會因此而有所鬆動。

風險暗藏

  目前總額高達10.7萬億元的地方債務,已令市場繃緊了神經。在財新《新世紀》記者採訪過程中,多位市場人士均表達了對保障房債可能加劇地方債務膨脹的擔憂。但徐林對此解釋稱,平台公司通過保障房項目發企業債的量會有所增加,但不會大幅度的增加。

  「如果投融資平台所在地方的負債率超過100%,我們就不讓發債了。」徐林表示,國家發改委會參考審計署對各地債務率的審計結果。

  早在2010年11月,國家發改委下發2881號文,對地方政府投融資平台公司發債進行規範,要求相關發債企業填報地方政府負債狀況。但據財新《新世紀》記者瞭解,今年上半年發行的城投債幾乎都沒有披露相關地方政府的負債數據。

  「現在準備發的平台公司保障房企業債,操作手法與之前發城投債如出一轍。」上述評級機構人士稱,保障房企業債券的規模,不只看保障房項目本身,更多還是看平台公司整體的資產和盈利能力,以及所在地方政府的信用級別和財政狀況。

  而平台公司發保障房企業債,其發債能力仍主要依靠做大資產規模這一招。通常而言,劃撥國有企業的股權、注入土地資產、對資產進行高估值和重複計算、不把公益資產剔除等,均是做大資產規模的慣用手法。

  上述評級公司人士認為,與平台公司相比,房地產企業沒有政府信用擔保,發行保障房債更多的是看發債企業本身的資產狀況和盈利能力,承銷商、評級機構、會計事務所等會相對更嚴格一些,債券風險也可能相對較低。

  此外,由於今年流動性趨緊,企業債的發債成本也在提高。5月31日,山西大同市經濟建設投資有限責任公司發行了25億元公司債,其中14.7億 元擬用於大同市廉租房建設,其餘10.3億元擬用於補充公司營運資金和市政建設。該期債券為6年期,票面利率為6.5%,債券存續期內固定不變。

  某券商固定收益部人士預計,下半年企業債的融資成本還將走高,票面利率至少會達到7%。而這一數字,較去年提高了約1.5個百分點。對僅有3%-5%微利的保障房項目而言,如何在項目週期內實現還本付息,將成為一大考驗。

  一位參與重慶公租房發債的人士對財新《新世紀》記者分析,一種現實的做法是,在保障房項目方案設計時就適當提高配建的商業配套、商品房的比例,以商品房和商業配套部分的出售來平衡收益。據其測算,重慶公租房項目中商業部分的比例提高至25%,就基本可以實現還本付息。

  如果不給保障房一定的盈利空間設計,則很可能滋生各種不規範的操作手法,比如債券發行後,將資金挪用至其他賺錢的項目上,以實現較高收益。

  目前企業債發行後的監管環節十分薄弱,使企業有很多空子可鑽。「整個債券發行監管制度很不健全。承銷和託管人都是券商,缺乏獨立性;募集說明書 中沒有明確規定對債券持有人的權益保護;銀行監管賬戶也形同虛設;審計報告都是做出來的,缺乏公允性。」上述參與重慶公租房發債的人士如是說。

  他還指出,更令人擔心的是,由於很多地方的融資平台都面臨銀行催債的壓力,很有可能會發生以保障房企業債之名,行「借新還舊」之實。甚至,也可能存在私下轉移平台公司核心資產,用以重複發債。

  對此,首創集團總經理劉曉光認為,保障房除了要有融資平台,還需要規範的管理和商業運作,以及透明的回報機制,才能成為一個完善的體系。「政府可以做一個回報基金,或者將社保基金、保險資金引入,來保證保障房融資平台的正常收益回報。」劉曉光建議。

保障 房債 開閘 放水
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保利地產 保障房融資渡陳倉?

http://www.capitalweek.com.cn/article_10867.html

【《證券市場週刊》記者 傅碩】「這款保障房信託感覺有點怪!」一直做信託理財的張先生對本刊記者表示,「一怪在於收益率忒低;二怪在於收益雖低但賣得火,1億元信託1天賣完;三怪在於信託公司不管事,託管銀行操盤!」

張 先生所說的這款保障房信託,全稱為「北京信託保障房系列集合資金信託計劃之保利南沙河項目」(下稱「保利南沙河信託計劃」),該項目為保利地產 (600048.SH)所有。該信託期限1年,預期年收益率為7.2%,受託人是北京國際信託有限公司,保管人是中信銀行(601998.SH),信託資 金運作是用於受讓保利南沙河項目收益權。

因資金緊張,一般,房企的商品房信託項目預期年收益率多在20%,保利南沙河項目收益率遠低於業界平均水平;但一般保障房的回報率只有3%左右,而保利南沙河項目預期年收益率卻高達7.2%。」一位信託業人士表示。

真假保障房

有投資者質疑,保利地產借道保障房信託,實為投向一個同一地塊商品房。

在北京市土地整理儲備中心網站上,本刊記者看到了保利地產的一 則競拍信息。該競拍地塊在2010年12月27日成交,買家是由兩家房地產公司組成的聯合體,分別是保利(北京)房地產開發有限公司(下稱「北京保 利」)、北京金成華房地產開發有限公司(下稱「北京金成華」)。保利南沙河信託計劃顯示,北京金成華是保利地產為開發建設保利南沙河項目而設立的項目公 司。

該競拍成交公告顯示,地塊用地性質為R2二類居住用地。中房集團副總王浩介紹說,就是規定了這塊地不能建別墅,只能用來建商品房。「土地出讓變更」一欄中,規劃用途顯示為:居住、商業、綜合。政府公示信息顯示,該地塊用作商品房開發。

在 成功競拍半個月後,即2011年1月12日,保利地產發佈公告稱,公司全資子公司北京保利和控股子公司北京金成華通過招標方式取得北京市昌平區沙河鎮南一 村居住地塊(宗地編號京土整儲招(昌)[2010]167號),成交總價88020萬元,用地面積57753平米,規劃建築面積約為115506平方米, 土地用途為居住用地。

王浩認為,從公告內容看,兩者說的是同一塊地。北京保利是否在拿地之後,更改規劃,臨時增加保障房項目用地?

北京市聚和律師事務所房地產事務部律師李建立表示,如果建設用地變性,在國土資源局應能查到土地變性的更告。但本刊記者在北京市國土資源局網站未看到該地塊的土地變性公告。

本刊記者在實地調查中發現,這兩個項目原本是一塊地,以一條規劃二路中線為界,南界為商品房,北界為保障房(見表1)。保利南沙河項目信託計劃語焉不詳,以致張先生誤解——保利地產發保障房信託投資商品房建設。但保利地產在公告中,未提及該保障房項目信息。

而 即將上市銷售的項目——昌平區沙河鎮南一村居住地塊(推廣案名:保利羅蘭香谷)一直大做廣告。保利羅蘭香谷銷售人員告訴本刊記者,保利羅蘭香谷7月份預 售,樓還沒有出地面,該項目為11棟14-18層陽光薄板,主推60-140平米戶型一居至四居。銷售代表特別強調,保利羅蘭香谷是純商品房社區,沒有保 障房。

本刊記者在保利南沙河項目施工現場看到,保利羅蘭香正在做地下作業,緊挨著北側正在施工的項目即是保利南沙河項目,該工程稱為「昌平新城5—1街區沙陽路南一村地塊北區經適(含廉租)項目」,以經濟適用房為主,含有少量廉租房。

王 浩告訴本刊記者,「即便不算廉租房,經濟適用房全部面向市場銷售,其利潤率只有3%,而保利南沙河項目信託計劃的最低收益率是7.2%,如果加上3%的發 行成本,保利南沙河項目的虧損至少也有7.2%。」王浩稱,「即使保利地產願意做虧本買賣,投資者難道願意買低不買高?」

蹊蹺的低收益

年收益率7.2%是什麼概念?

目前,開發商貸款利率普遍上浮50%,如果以1年期利率6.31%計算,開發商貸款融資成本要達到9.47%。

根 據用益信託工作室統計,自2010年至2011年上半年,13家信託公司參與保障房項目建設的平均收益率為9.07%。用益信託研究室研究員岳婷告訴本刊 記者,「眼下信託融資成本看漲,比如6月份重慶的公租房信託年化收益率為9.2%。公租房信託的融資成本已經這麼高,經濟適用房融資成本至少要比重慶公租 房信託融資成本要高。」

顯然,保利南沙河項目融資成本低於銀行的開發貸利率,且遠低於目前保障房信託的平均收益率。

「如果單純從算賬上看,即便是這麼低的融資,保利南沙河保障房項目也將是虧本無疑。」但王浩反問本刊記者,「保利地產會這麼做嗎?結合目前市場行情看,不排除保利地產將這筆錢用在一條規劃路之隔的保利羅蘭香谷項目上,目前信託資金還不存在專款專用監款。」

王浩所說的行情,是指開發商資金緊張,融資困難。SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹稱,房地產開發商主要融資路徑——銀行貸款、信託融資和股權融資,現在均受到不同程度的壓制,作為資金密集型行業,房地產市場已提前進入「更年期」。

房地產企業要想避免進入「更年期」,只能積極地在市場上找錢。新華聯副總呂行告訴本刊記者,從銀行融資仍然是開發商首選,但開發貸額度越來越緊,銀行只挑品牌房企和優質項目貸款。

銀行除了挑企業,挑項目,在貸款發放的抵押物上也發生了較大變化。目前,保利羅蘭香谷工程還沒有出地面。根據要求,房地產開發貸款必須用在建工程而非土地作抵押。僅此一條,就不符合銀行發放開發貸的條件。

王浩分析,保利地產將保利南沙河保障房信託資金轉給保利羅蘭香谷也不是沒有可能,也就是說,保障房可能會虧本,但通過保障房的信託渠道為商品房融資,也算是全盤打算,綜合算賬。

保利北京營銷策劃部接受本刊記者採訪稱,他並不知曉該項目融資事宜。而保利地產對本刊記者的書面採訪也未答覆。

亦有一種看法是,保利在做委託貸款業務。委託貸款其實質就是銀行表外業務,即銀行和信託合作發售信託理財產品。南開大學金融學博士劉杉告訴本刊記者,保利南沙河項目有可能是委託貸款,通過銀行發行的一款信託產品,借助信託平台。

但是委託貸款利率要求遠高於7.2%,「僅有7.2%的年化收益率實在太低了,如果沒有其他附加條件,我不會買。」張先生向本刊記者表示。

「有沒有人買,要看是誰發的信託,還有信託產品說明書具體有哪些披露,否則很難下結論。」王浩表示。

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大慶保障房摻水記

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一個被督察部門定性為違法施工的項目,為何從棚戶區改造變成商品房出售,又為何反覆撕毀封條繼續施工
財新《新世紀》 記者 李慎

 

  8月8日立秋,東北人有「立秋之日搶秋膘,男女老少吃餃子」的傳統。晚上8點,吃完餃子的老宋和媳婦,以及鄰居小張等人還圍坐在餐桌旁,「明天先去找誰呢?」老宋打破沉默。

耕地落荒,棚戶區項目變身商品房銷售。


同樂家園屢封屢開工,何以如此強大。


  「先去區裡找劉廣成(黑龍江省大慶市大同區政法委書記),他要還說不清楚,再去市裡找建設局領導。」老宋媳婦搭話。

  這是大慶大同區十戶拆遷「釘子戶」組成的一個上訪團體。2008年,他們的房子被政府列入棚戶區改造項目。但從2010年4月初下達拆遷公告開始,他們就踏上了上訪征程,走遍了市裡、省裡各個相關「衙門」。

  這十戶「釘子戶」訴求的核心,是其房屋原本都是臨街商舖,多年來靠小本生意維持生計。但在政府拆遷方案中,他們的商舖卻被評估為住宅,並按照經 濟適用房的標準補償,每平方米約1100元。而這一地段的住宅市場價為3000元/平方米,商舖更是達到5000-9000元/平方米左右。

  十戶「釘子戶」對拆遷補償過程的合法性提出了質疑。但更令他們困惑的是,這些以棚戶區項目名義動遷,本應改造成經濟適用房的住宅用地,現在正以 商品房「同樂家園小區」的名義公開發售。這些直接從居民手裡徵得的土地,沒有經過「招拍掛」程序,更沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商 品房開發必需的五證,所售房屋目前無法辦理產權證。

  6月12日,黑龍江省「打非」督察二組接到了老宋等「釘子戶」的舉報,省建設廳、安監局、規劃和國土部門的領導參加聽證會後認定舉報材料屬實, 大同區棚戶區改造項目確實違法施工、補償不合理,會後督察組下達了《停工(核查)通知書》和《督辦通知》,責成大慶市建設局查封工地。然而,執法隊封了兩 次,都未能阻止非法施工。

  同樂家園屢封屢開工,何以如此「強大」?該小區開發商是大同區城市建設投資開發有限責任公司(下稱大同區城投公司),由大同區政府全資控制。6 月18日,大同區區委書記顏祥森在一次和「釘子戶」的交涉中表示,「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』,即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

  黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生則對上訪者暗示,所謂「三邊政策」,是在全國1000萬套保障房計劃的重壓之下不得已為之。公開資料顯 示,黑龍江省今年83萬套的保障房任務量為全國之首,其中大慶市任務量為7344套。年初,住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀,要求全國1000萬 套保障房於11月底前必須全部開工,開工量未達標省份的相關領導將被問責。

  應對保障房這一民生工程,地方各級政府怪招百出,一方面迫於完成行政指標的高壓,另一方面也鑽政策空子,像大慶大同區這樣,以保障房之名行商業開發之實,不僅虛漲了保障房開工量之水分,更毀民生計。

十家釘子戶抱團作戰

  52年前,就在大慶市大同區高檯子鎮西南六公里處,誕生了中國第一口油井,從此有了大慶「石油會戰」。現在,被定位為農業區的大同區,雖然農業 資源豐富,但經濟附加值不高,是大慶市所轄區縣中經濟最落後的地區。自2009年以來,大同區政府開始大規模徵地,開發商品房項目。

  儘管不滿同樂家園小區拆遷補償標準,但一年來陸續有不少拆遷戶因各種壓力而簽字同意。其中一戶居民,子女都在政府工作,由於父母拒拆,政府給放了四個月大假,讓他們回家勸父母簽字,勸導不成就一直放假。

  「我們這十戶人家,可以說是最團結的。」老宋對財新《新世紀》記者說。老宋是這十戶「釘子戶」的「智囊」,所有文件、批示等文字材料都由他負責 整理,這十戶人家抱成團,有錢出錢有力出力。老宋和媳婦都已退休賦閒,子女工作生活穩定,本應頤養天年,「選擇這條並不好走的路,更多的是因為不服這個 理。」老宋說。

  一開始,這十家「釘子戶」只是去區政府反映情況,但被一再敷衍推搪,然後他們轉戰大慶市政府、建設局等相關單位,結果也是被各個部門「踢皮 球」。家裡不僅被政府停水停電,晚上還會有不明來路的人砸窗戶、推牆、挖溝。不過,「釘子戶」們也不示弱,家中常備反抗強拆的工具,「我們從小在這長大, 誰也不敢輕易動我們(指強拆)。」小張說。

  雙方還打起了「情報戰」。大同區人口不超過3萬,有任何一點風吹草動,雙方都能馬上知道。一位上任不久的區領導去採摘園摘葡萄,一頓飯吃了5000多元,訪民們馬上掌握了情況並舉報到紀檢部門。

  「釘子戶」們質疑房屋拆遷補償評估過程的合法性,並對此向政府提出行政復議。依據《城市房屋估價指導意見》,拆遷評估機構的確定應當公開、透 明,採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。《大慶市城市棚戶區改造實施方案》(下稱10號文)同樣規定,拆遷過程中評估單位、拆遷承辦單位應採取抽籤 方式確定。

  但據大同區居民透露,他們從頭到尾都沒參與評估公司抽籤,不知道評估公司是如何確定的,甚至到現在都不知道評估公司是哪家。

  2010年8月,大慶市房產管理局做出了拆遷行政裁決,同年11月,這十戶「釘子戶」集體委託北京才良律師事務所律師王才亮、朱孝頂提出行政復議。目前行政復議已經終止,但仍未結案。不久前,大同區政府還向北京才良律師事務所提起反訴,稱其無證經營,目前未果。

  朱孝頂認為,同樂家園棚戶區改造拆遷的評估明顯違法,首先評估機構的確定過程剝奪了被拆遷人的知情權和參與權,在相關評估《公證書》中,既沒有待選評估機構名單,沒有抽籤人的基本情況,也沒有現場視聽資料佐證。

  其次,按照相關法律,評估機構應當將評估結果公示七天,並進行現場說明,聽取意見,這些在同樂家園棚戶區改造評估過程中都是缺失的。而評估機構 出具的《評估報告》由於缺失技術報告、實地勘查記錄、評估機構法人簽字及專職註冊房地產估價師簽字等要件,應被判定為非法評估報告。

  此外,訪民們還提供了《營業執照》、《稅務登記》等材料,證明被拆遷房屋的性質為經營性住房,但評估機構並不採納,也未經行政主管部門確認,徑直認定為住宅,按每平方米1100元的標準給予補償。

  但大同區人大常委會副主任孫有斌在接受財新《新世紀》記者電話採訪時卻否認稱,「被拆遷戶都參與了評估公司的確定。」他並沒有提供訪民參與評估抽籤的證據和具體細節。

  對於孫有斌的回答,訪民們並不意外,「他們就是這樣,說一套做一套,打死不承認,我們希望能當場對質。」小張對財新《新世紀》記者稱。每次去區政府上訪之前,小張都會先在政府大院兜一圈,看看哪個領導的車在。大同區幾位區領導的車都是清一色的豐田越野車。

  除了孫有斌,大同區區委書記顏祥森、大同區政法委書記劉廣成等人都以「在外地開會」為由拒絕了財新《新世紀》記者的採訪。

封條封不住

  區、市兩級政府上訪無果後,2011年6月,「釘子戶」們開始去哈爾濱上訪,向黑龍江省建設廳提交了書面材料,省建設廳許諾半月之內回覆。

  6月12日,黑龍江省政府安全生產「打非」專項行動第二督察組到大慶檢查工作,公佈了舉報電話。老宋打了電話,並迅速得到回應。16日,來自省 建設廳、安監局、規劃和國土部門的五位領導組成聽證會。會後,黑龍江省建設廳下發了《停工(核查)通知書》,指出根據《黑龍江省建築市場管理條例》第九條 的規定,同樂家園工程在開工建設前未辦理建築工程施工許可證,應立即停止施工,並於7月1日之前,攜帶書面說明或檢查,到大慶市建築市場執法監察支隊接受 處理。

  翌日,督察二組又下發了《督辦通知》,責令大慶市城鄉建設局按照要求,「立即對督察組在大慶督察期間群眾舉報的『大同區同北路路北建設項目、讓胡路區溫馨家園二期存在非法施工』問題進行查處,查處情況於6月22日前上報市安委會辦公室。」

  《督辦通知》中所指「大同區同北路路北建設項目」即為同樂家園小區。從上述督辦通知可知,除了同樂家園小區,讓胡路區溫馨家園二期也存在非法施工問題。

  財新《新世紀》記者獲得的一份舉報材料顯示,大同區至少還有七個項目存在非法侵佔基本農田的行為,其中包括尚城商住小區、城市莊園項目、農產品物流園、學子書苑項目等,總計違法佔用農田690多畝。但現在,這些項目多數撂荒,荒草雜生,一路之隔便是已經成熟的玉米地。

  但孫有斌向財新《新世紀》記者表示,「這些項目沒有非法佔地,都是有批文的,現在耕地紅線查得這麼嚴,哪個領導敢冒這個風險?」財新《新世紀》記者就此向大慶市國土局提出查詢徵地文件的要求時,被耕地保護科工作人員以信息查詢不對外為由拒絕。

  儘管有十戶居民拒拆,但同樂家園小區開發商大同區城投公司已在周圍平整好的土地上開始建房。6月底,大慶市建設局行政執法支隊隊長吳正偉親自帶 隊,給同樂家園貼了封條。由於封條只封了工地用電設備,因此工地裡除了塔吊不動之外,工人仍在繼續幹活。7月,執法隊又封了一次,但工人卻把電箱鑽了個 洞,合上電閘正常開工。

  封條形同虛設,「釘子戶」們多次找執法隊反映情況,吳正偉的答覆是,「我沒有強制權,我封了,但他們不聽,我也管不了。」

  8月9日,財新《新世紀》記者見到了吳正偉,但他拒絕就同樂家園小區屢封未果一事接受採訪。大慶市規劃局執法隊工作人員則向財新《新世紀》記者 表示,「我們只能對甲方(大同區城投公司)下停工通知,我們讓他們來說明情況,他們拖著不來,我們也沒辦法。幹活的是施工方,我們管不著施工方,施工方得 找建設局。」

  在執法部門的「踢皮球」中,所有對訪民有利的官方裁決、答覆都變成了一紙空文,同樂家園這一違法施工項目,至今仍正常施工。

棚戶區變商品房

  走在大同區繁華地段街道上,包括同樂家園小區在內的一些棚戶區改造項目,正以商品房項目之名大打廣告,售樓處客戶絡繹不絕。

  財新《新世紀》記者來到同樂家園售樓處,牆上的銷控表顯示,項目已經售出超過一半。售樓小姐王海波介紹說,住宅均價為3280元/平方米,臨街 商舖有兩種,售價分別為9680元/平方米和5880元/平方米。她稱,這個項目去年就開始銷售了,目前已經賣出去六成,雖然現在辦不了產權證,但開發商 是區政府的城投公司,一年之內肯定能辦產權證,住宅70年產權,商舖40年產權,年底項目竣工,明年開春就能交房。

  與同樂家園相鄰的另一項目——尚城,由大慶市正基集團開發,已經基本建成並銷售殆盡,住宅售價為3188元/平方米。

  財新《新世紀》記者8月9日向大慶市建設局查詢,資料顯示,尚城和同樂家園兩個項目都沒有辦理《房屋預售許可證》。

  打著棚戶區改造的名義,以每平方米1100元的地價補償拆遷戶,結果卻建起了商品房,並以高出補償款3倍以上的售價出售。在十戶「釘子戶」看來,以住宅標準補償其原有商舖面積,和市場價格比更有將近9倍的利益落差。

  不過,大同區政府並不承認棚戶區改造變身商品房,區委書記顏祥森在給訪民的回覆中稱,「並不是商業開發了就不是棚戶區,市裡同意了,同樂家園符合棚戶區改造條件,在研究改造方法時,同意可以商業開發。」

  大慶市針對棚戶區改造的10號文於2008年7月下發,相關規定含糊,文中稱「棚戶區改造工作必須按照市政府統一規劃,對有商業價值的地塊,通 過招商開發、政策匹配的形式,進行市場化運作;對沒有開發價值的或不適於商業開發的地塊,由政府直接組織實施改造⋯⋯棚戶區改造視區域、權屬、居住人群、 商業價值等不同情況,分別施以不同的改造方式和安置補償政策」 。

  據10號文顯示,大慶市城市棚戶區改造的總體目標是,在2008年至2010年的三年時間內,完成全市30處棚戶區拆遷改造任務,拆除房屋面積 129.9萬平方米。其中大同區的計劃是:2008年拆除同春街至同深街平房區、同慶街至同春街平房區等2處,房屋面積7.68萬平方米;2009年拆除 百合園東平房區、同城路北平房區等2處,房屋面積7.16萬平方米;2010年拆除同政街平房區、百合園西平房區、同深街東平房區等3處,房屋面積 9.95萬平方米。共7處。

  但現在的情況是,除百合園東、西兩側平房區建成了真正的經適房小區「福民苑小區」以外,其餘棚戶區改造項目全都變成商品房項目,並且都已經或正 在銷售。其中,2008年拆的同春街至同深街平房區變成了「陽光小區商住項目」;同慶街至同春街平房區變成了「紫玉花園小區一、二期商住小區」;2009 年拆的同城路北平房區變成了「海通佳苑商住項目」;2010年拆的同政街平房區和同深街東平房區分別變成了「梧桐苑」「教師花園」和「尚城小區」商住項 目。

  此外,2011年開工的兩個棚戶區改造項目,目前也分別變成了「同樂家園」和「雅居名苑」 商住項目。而老宋家即同樂家園拆遷戶,小張家則是雅居名苑拆遷戶。

  這些棚戶區改造項目,由於是直接從居民手裡徵得土地,沒有經過「招拍掛」,亦沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商品房開發必需的五證,所售房屋無法辦理產權證。

  在這裡,大同區政府顯然偷換概念,兩頭佔便宜。一方面以棚戶區改造的名義徵地,不僅以最低的經適房標準補償,而且享受了各種稅費減免;另一方面卻以商品房形式出售,大賺差價。

  但大同區人大常委會副主任孫有斌仍對財新《新世紀》記者堅決否認,「肯定沒有這樣的事,我們不敢這麼幹,經適房還是經適房。」

  2009年住建部等五部委聯合下發的《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》中規定:棚戶區改造公益性強,對於配套建設的商業、服務業等經營性設施用地,必須以「招拍掛」方式出讓。嚴禁將已供應的經適房、廉租房用地改變用途,用於商業住房等開發建設。

  大同區的幾個棚戶區改造項目,均未經過土地「招拍掛」,政府收儲後就直接用於商業開發,顯然已經違反了政策規定。不過,現有國家政策對棚戶區改造中配套商業、服務業等經營性開發的比例並沒有明確規定。正是這一點,也給了地方政府鑽營的空間。

「三邊政策」

  同樂家園有了官方督辦的定性要求,卻屢封未果。在「釘子戶」們一次次的上訪、質問下,大同區政府拿出了一個新的解釋——「三邊政策」。6月18日,顏祥森在一次和訪民的交涉中表示,「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』,即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

  由於屢屢曝出質量問題,「三邊政策」以及「三邊工程」等說法、做法,早就被國家明令禁止,為什麼黑龍江的地方政府仍在沿用?

  黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生曾請訪民理解政府的壓力,「國家不可能有『三邊政策』,但今年全國下達了1000萬套保障房計劃,黑龍江省承辦了83萬套,是全國最大的。」

  孫有斌則很無奈,「國家確實明令禁止『三邊政策』。但黑龍江由於氣候原因施工期短,加上今年保障房任務非常重,雖然禁止,但下面確實都是這麼幹的,領導也都知道,我們也很無奈。」

  公開資料顯示,黑龍江省今年83萬套保障房中,大慶市任務量為7344套。年初,住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀,要求全國1000萬套保障房於11月底前必須全部開工,開工量未達標省份的相關領導將被問責。

  但如大同區政府這樣以保障房之名,行商品房之實,其上報的保障房開工量必然大量摻水。而全國的保障房開工總量又有多少是如此構成的呢?

  在封條被撕毀的第二天,老宋等人去大慶市建設局交涉,在建設局領導的辦公室碰上了大同區政府領導。老宋因此判斷,市裡和區裡是通過氣的,對於前腳貼封條,後腳撕封條的做法,市建設局並非不知情。

  其間區政府也曾試圖瓦解這十戶「釘子戶」,單獨找小張和老宋談條件,遭拒。

  對於最後的解決方案,他們也有預期,區裡擔心的是答應他們後,之前搬走的人也來找,所以最可能的方案是和政府簽陰陽合同,表面上按每平方米1100元的標準賠,但實際上執行更高市場價。「以前也有人這麼幹過,好像也只有這一種辦法了。」老宋說。

大慶 保障 摻水
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每月花大錢買保險 保障卻少得可憐 戒掉你的 呆 保單

2011-9-5  twm




保險滲透度連續四年全球第一,台 灣人最愛買保險!

台灣人的保費支出比美國人高,但美國人的保額卻比台灣人多7倍,為了追求「領回保費」、「效期無限」的保險,台灣人已經置 身「保額不足」、「險種不齊」的危機之中!

製作人‧楊紹華 撰文‧許瀞文 研究員‧林筱庭「我從沒想過父親會這麼早離開,更沒想到,爸爸十 五年來繳了六六○萬元的保費,最後卻只領回二四○萬元的理賠。」現年二十六歲、如今是保險業務員的楊智傑感嘆地說。

正好是三年前,一次健行 活動之後,楊智傑的爸媽坐上計程車返家,「媽媽親眼見到我爸猛地雙手一攤、頭一歪,毫無預兆地,心肌梗塞發作,好端端的人就這麼走了。你知道嗎?幾個月前 我爸才剛做完心臟檢查,完全沒問題!」父親走得突然,全家一陣慌亂,還好有旁人提醒「父親有沒有保險?」大家這才想到,本業是醫生的父親一向注重風險,早 就買了高額的保險。

「當時沒人知道我爸買了哪些保險,只知道年繳保費多達四十四萬元,想說理賠金隨便應該也有上千萬元吧!」後來保險業務員 到府處理,幾十張的保單攤在桌上,但仔細一看,才發現這些保單盡是保費高、保額低的儲蓄險及投資型保單,算一算,兩種類型的保險,就要年繳四十萬元保費。 而最重要的「身故理賠金額」,也就是壽險保額,其實只有二四○萬元。

此外,雖然買了許多醫療、癌症、意外險的保單,但因為父親是心肌梗塞離 世,沒有經過住院醫療,也非因為意外或癌症身故,所以統統不適用。

「當時,我一度認為保險根本就是騙人的玩意兒,」楊智傑說,他為了釐清保 險真相,決定自行研究、甚至踏入保險業,「現在,我的理解是,問題不是出在保險本身,而是市場最熱賣的商品,往往不符合民眾真實需求。」

高 保費、低保障

台灣人的保險觀念有夠呆

「爸爸的錯誤原來只是一個縮影,沒買到足夠保障、買太多『無用保單』的案 例,比比皆是。」如果翻開各項統計數據就能發現,雖然年紀輕輕、資歷尚淺,但楊智傑的觀察絕對不假。

首先,台灣是全世界最愛買保險的國家!

根 據瑞士再保公司的統計,二○一○年台灣的壽險滲透度(壽險保費占國內生產毛額比率)為一五.四%,「遙遙領先」世界各國,並已連續四年蟬聯全球第一;並 且,台灣人繳起保費更是毫不手軟。據瑞士再保公司公布去年數據,台灣人平均年繳保費為二七五六美元,折合台幣約八.五萬元左右;依照主計處統計,去年平均 每人國民所得約是五十二萬元,換言之,台灣人每年心甘情願地把一六%的所得繳給保險公司。

在所謂的「雙十原則」中,適當的保費支出應該是年 收入的十分之一,適當的保額則應該是年收入的十倍;台灣人的保費支出,普遍而言,顯然並不符合雙十原則的「第一個十」。

但是,愛買保險、敢 買保險的台灣人,繳出高額保費之後,換來的卻是極為廉價的保障金額。

根據保險發展中心數據顯示,去年國人的壽險新契約平均保額僅有六十四萬 元,有效契約則為七十九萬元,雖然投保率達到二一○%,意味每人平均擁有二.一張保單,但以此計算,每人保額也不到兩百萬元。

再想雙十原則 的「第二個十」──「保額是年收入的十倍」,那麼,在平均國民所得五十二萬元的台灣,不到兩百萬元的平均壽險保額,恐怕連「明顯不足」都還稱不上。

比 較其他先進國家,更能看出台灣人「高保費、低保額」的難堪。以美國為例,依據○八年的數字來看,平均保額約有新台幣五三○萬元,每人每年平均保費支出約在 新台幣五.五萬元上下,保費付的比台灣人少,保額卻比台灣多出七倍。

超高保費、超低保額,台灣人莫名其妙地花下大把銀子,卻只買到少得可憐 的保障,台灣人的「呆保險」,問題究竟出在什麼地方?

一心想「拿回保費」

誤解本質,台灣人不把保險當「消費 品」「台灣人太喜歡把保費拿回來了!」政大商學院副院長、風險管理與保險系系主任王儷玲說得直接。她認為,「拿回保費」的心態,讓多數國人在投保之前,就 先誤解了保險的本質。

保險的功能,在於「一旦發生風險,能夠有效降低傷害」,但若是把「能否拿回保費」視為挑選保單的優先考量,等於是將保 險的功能本末倒置,變成「如果沒有風險發生,就能存到錢、賺到錢」。「出發點錯誤,自然就會買到不適合的保單,愈想著要拿回保費,就愈買愈錯。」王儷玲強 調。

在宏利人壽行銷長黃振國的定義中,「保險,是一種消費品。」他強調,所謂「消費品」,就像是擔心下雨所以要花錢買雨傘、為了行車安全, 所以會花更多錢買好的輪胎一樣。在進行這些消費時,你不會奢望有朝一日能把錢拿回來,「買保險,應該也是一樣的心態。」○七年一月,金管會鑑於台灣人平均 壽險保額明顯偏低,曾經罕見地主動發布新聞稿,標題是「建議國人可適時購買定期壽險」。金管會主動推銷定期壽險,即是在於這項商品是標準的「消費品」,保 費雖然拿不回來,但也因此價錢便宜、保障較高。

「商人不是笨蛋,如果你不把保險當成『消費品』,總是想把錢拿回來,那麼,他只好先向你收一 大筆錢,並且賣給你一個不太實用的商品。」保險暢銷書作者劉鳳和說,因為「拿回保費」的偏差觀念,讓台灣的保險業者「順應市場」推出許多「華而不實」的商 品。而台灣民眾則在心態偏差與業者促銷之下,陸續犯下了四大嚴重錯誤,使得台灣成為全世界最奇特、最扭曲的保險市場。

錯誤一

把 保險當存錢工具

第一個錯誤,是因為「把保險當存錢工具」,而買了太多的儲蓄險。

在分析台灣人高保費、低保額的現象時,政大風 險管理與保險系助理教授彭金隆幾乎不假思索地說:「可想而知,民眾把多數保費都拿去買儲蓄險了。」事實上,根據《今周刊》與波仕特線上市調中心於八月間合 作進行的「台灣人保險行為」調查,結果發現,受訪者投保儲蓄險與終身壽險的比率,的確明顯高於其他類型保單。

相較於金管會強力推銷的「消費 品」──定期壽險,儲蓄險的保費會高出多少呢?以三十歲男性、身故可領回一百萬元保額的壽險商品來看,二十年定期壽險的年繳保費只要四一○○元左右,二十 年的總成本是八.二萬元;但若是投保在台灣長銷熱賣、具有儲蓄概念的「還本終身壽險」,繳費二十年若要取得百萬元保障,每年須付出四萬兩千元左右,總成本 超過八十四萬元。

「話不能這樣說,如果我長命百歲,就能從儲蓄險賺到好處。」這是多數人的想法。在台北三重經營小型代工廠的林爸爸、林媽 媽,原本也是如此盤算,但是在經歷一場重大意外之後,他們的觀念有了徹底的改變。

林爸爸、林媽媽平日工作辛勞,也很努力地省下每一分錢,就 是希望自己能有安逸的退休生活。他們把省下來的錢,一部分拿去銀行存,另外一大部分,則是從十五年前開始陸續買了許多儲蓄型保險,部分屬於期滿整筆領回, 部分屬於活越久、領越多的年金性質,加總計算,兩人每年要繳三十六萬元的保費,壽險保額則只有八十萬元。

「原本是想繳費二十年後,就能累積 一筆小錢,再加上每年大約十萬元的年金,就能退休了。」林爸爸自認身體健康,「活到八十歲應該沒問題,一定能把保險領回來。」

錯誤二

把 保險當賺錢工具

但在○一年,家裡工廠突然氣爆,兩人嚴重灼傷,燒傷面積占全身一二%至一三%,總共住院十七天,但前前後後只獲得兩萬多元保 險理賠金,這兩萬多元還是靠儲蓄險中附加住院醫療給付,每人一天六百元住院補助。

出院後,夫妻兩人仍然無法正常工作,將近半年的時間,家中 開支須靠過去銀行存款,而之前好不容易存下的銀行存款,則幾乎在這半年全數用罄。「很好笑吧!買儲蓄險是為了存錢,但反而讓我銀行存款全部用光,繳出去的 保費,還要等到八十歲以後才能領回,真是沒賺頭。」林爸爸說,還好那場大火沒把夫妻兩人燒死,「否則,只能領回八十萬元,其他什麼都沒了。」劉鳳和表示, 在各類保險之中,儲蓄險絕對是建構人生保險防護網中「最後一個選擇」,必須先將該有的保障購足,才能再考慮把收入投在保障低、保費高的儲蓄險中,「我並非 反對去買儲蓄險,而是不能把保險當儲蓄。保險的功能就是保障,而非儲蓄。」近年來,隨著台灣利率水準走低,保險公司獲利難度相對提高,保險費率也就因此逐 步升高,銷售日漸困難。於是,讓保單「增值空間」交給消費者「自行操盤負責」的投資型保單,成為業者強力推銷的商品之一,逐漸的,也讓台灣人犯下了保險規 畫的第二個錯誤──把保險當成投資工具。

「我只看過『賣』保險賺錢,還沒看過『買』保險賺錢。」宏觀財務顧問總經理邱正宏說,在業務員的錯 誤行銷之下,近幾年熱賣的投資型保單,幾乎已被消費者認為是一種「具有部分保險功能的穩健型投資工具」。

老實說,「具有部分保險功能的穩健 型投資工具」,這句描述並沒有錯,但正是因為投資型保單必須兼顧「保險」與「投資」的雙重功能,因此,部分保費必須挪為投資之用,自然也就無法換得足夠的 保障額度。換句話說,投資型保單熱賣,也是台灣人保費高、保額低的元凶之一。

更糟的是,某位業界專家指出,由於國內業者推出投資型保單的目 的,是為了「讓保單的增值空間由消費者自行負責」,對業者相對有利,因此,為了加速推廣,業者也提供了極為可觀的抽佣額度給業務員,而佣金的來源,則是保 費。「基本上,投資型保單前兩年保費,接近、甚至超過半數以上,都是費用。」王儷玲表示,投資型保單確實有其適合的族群,但她仍建議,必須是在保障充足 後,再用投資型保單讓整個保障增值。她表示,保障的順序依序是基本的壽險、用意外險補足壽險不夠缺口,最後選擇醫療險補足健保不給付項目,「至於投資型保 單,則是行有餘力時的加值選項。」

錯誤三

投保重點本末倒置

基於「拿回保費」的心態,國人熱中於 透過保險「存錢」、「賺錢」,但除了這兩大錯誤之外,另外一種類似的偏差心態,則是希望保險的「效期無限」,這正是終身型保險商品始終熱賣的原因。但,終 身型的商品,同樣是保費高而保障低,更重要的是,你通常並不需要終身保障。

年約三十歲的高志強,是外商公司壽險業務員,由於本身從事保險 業,自然也對風險相當重視,「他曾說,年輕人的保障重點應該是在醫療部分,因此,雖然收入還不多,但一口氣就買了住院補助日額五千元的終身醫療險。」高志 強的昔日同事嘆道:「因為他刻意拉高保障額度,又是購買終身險,所以保費很高,也就無力再去投保真正重要的壽險了。」某天,身強體健的他突然心肌梗塞,到 院前就不幸身故,由於沒有住院,因此高額的終身醫療險完全派不上用場,高志強的家人,無法從保單上獲得一毛錢的理賠。

王儷玲表示,以目前利 率處於低檔的環境,確實不適合買終身型保險,相同保障可能十年前只需要花一萬元,但現在要花兩萬元去買,一旦花去過多費用,就容易排擠其他該買的險種。她 建議,現在可以先建構一些短年期的醫療險種,等到利率上升時再轉成終身型保單。劉鳳和則建議,利率至少要回到五%以上,才是考慮購買終身醫療險的時機。

除 了價格因素,另外一個思考方向,則是「需不需要終身險」?

以終身醫療險來說,根據健保局在○五年所做的統計,六十五歲以上老人在過去十年間 每年平均住院天數僅有四.六日,以台北地區醫院單人病房每日收費約三千至五千元計算,每年花費至多兩萬五千元。「花大錢投保終身醫療險,只是為了老年時每 年可省兩萬多元,值得嗎?」劉鳳和提出這樣的疑問。

他進一步再問,「如果投保終身壽險,希望留給子女更多的財富,但在自己年老之後,孩子多 半也已獨立,你的壽險理賠只有錦上添花的效果而已,需要為了錦上添花而花大錢買終身壽險嗎?」整體而言,國人偏好終身險勝於定期險,其實是本末倒置的投保 行為。

錯誤四

保費不符﹁雙十原則﹂

事實上,在前述的種種案例中,已經點出了國人 保險行為的第四個嚴重錯誤:由於追求「保費領回」、「效期無限」的保險,讓台灣人在「自以為絕不虧本」的迷思之中,投入了明顯高於雙十原則的保費支出,造 成本身財務壓力之外,也排擠了正常的投資理財空間,甚至是排擠了布建完整保障的機會。

根據本刊的「保險行為」調查結果,購買壽險的受訪者 中,除了七成以上亦有投保意外險、醫療險之外,但對於同樣屬於專家口中「必備」的癌症險、重大疾病險等,投保比率明顯降低,意味著國人不僅面對保額偏低的 威脅,也已置身「險種不齊」的危機。

邱正宏指出,在有限預算下,過度投保了高保費、低保障的險種,自然會排擠到其他該買的保障,甚至也會影 響個人資金支配,「規畫了正確的保障,將剩餘的錢拿去有效利用,或許還有機會創造更大收益。」四大錯誤,讓台灣人置身保額偏低、險種不齊的危機之中,而更 令專家憂心的,是在保險爭議不斷的情況下,會逐漸讓國人對於保險產生反感、甚至抗拒。事實上,雖然「保錯險」造成損失的案例不少,但是「缺乏保險」所造成 的悲劇,同樣隨時存在於社會角落。

「到了今天,我還是在為哥哥感到惋惜!」三十五歲的陳淑芳感嘆地說。她回憶,多年前父親因為糖尿病的併發 症而長期住院治療,由於沒有保險,財務壓力幾乎拖垮整個家庭,「雖然熬過來了,但是我和哥哥兩人的人生規畫,也都和原本想的不一樣了。﹂陳淑芳說,當時父 親住院,醫療費三個月就花了快十萬元,母親則必須辭去工作專心照顧爸爸,也就沒了工作收入。醫療費用加上房租、生活雜費等支出,壓得他們喘不過氣。也因如 此,原本一心想當建築師的哥哥,為能提早賺錢,當兵時從義務役轉成志願役,「由於入伍的時間長達三年半,哥哥原本的夢想,好像也就這麼被磨掉了。」至於陳 淑芳自己,當年則是被迫轉讀夜間部,利用白天打工貼補家用。

「保險的真正意義,其實就是為了保護你所愛的人。」黃振國說,如果能夠深刻理解 保險的真義,就能懂得如何善用各種保險工具,既不會排斥它,更不會斤斤計較「自己能領回多少」、「會不會吃虧」。說到底,只要想到自己所愛的人,就能避免 種種的保險謬誤,也才能讓保險發揮應有的正面功能。

專家建議購買前須三思的保單

儲蓄型保單

儲蓄險的保費相對較 高,即高保費、低保障,因此除非是已有相當完整的保障配置,且財務負擔無虞,較宜考慮投保儲蓄險。此外,保單費用和利率水準呈反比,利率愈低、保費愈貴, 專家認為,在利率低於4%以下的環境中,儲蓄險所能提供的報酬率並不划算。

投資型保單

很多人買了投資型保單後 都認為自己已經開始投資,事後才知道第一年繳的金額中有六成以上被作為保險公司費用,如果在三年內解約,等於把錢送給保險公司,真正投資比重比較多要從第 五年後開始。投資型保單並非不好的保單,必須先了解整張保單費用算法、配置等,自己能接受,且有長期資金準備再來購買。

終身 醫療險

終身醫療險並非不好,只是現在保單預定利率低,相同保障卻要花比以前貴二至三倍的保費,怎樣都不划算,若還是想追求更好的醫療品質, 目前可考慮定期醫療險,等利率水準慢慢回升後,再購買終身醫療險。

台灣人買保險常犯4大錯誤

把保險當存錢工具

「活 越久領越多」是業者不敗的行銷手法,愛存錢的台灣人,買了太多保費高、保障低的儲蓄險。

把保險當賺錢工具

投資 型保單有「保障金額低、投資部位低」的雙低問題,只能為保險「加值」,不該成為保險重心。

投保重點本末倒置

你 一生會住院幾天?算一算,愛買終身險勝於定期險,其實是本末倒置的投保行為。

保費不符雙十原則

因誤解保險本 質、錯估真實需求,台灣人保費支出高,超過「年收入的1/10」。

台灣人是保險呆子!?

1. 最愛買保險!

台 灣人最愛買保險,整體保險滲透率連續四年蟬聯全球第一,壽險滲透率更是遠勝各國。

2010年各國保險滲透度排名 單位:%排名 國 家 總 計 壽險業 產險業1 台 灣 18.4 15.4 3.0 2 南 非 14.8 12.0 2.8 3 英 國 12.4 9.5 2.9 4 荷 蘭 12.4 3.2 9.2 5 香 港 11.5 10.1 1.4 6 韓 國 11.2 7.0 4.2 7 法 國 10.5 7.4 3.1 8 日 本 10.1 8.0 2.1 9 瑞 士 9.9 5.5 4.4 10 巴哈馬 9.8 2.5 7.3 資料來源:Swiss Re, Sigma No. 2/2011。

註:保險滲透度即「保費收入占國內生產毛額 (GDP)比率」,比率愈高,顯示保險對該國GDP的貢獻愈大,國際保險公司多利用這項相對指標來判斷各國保險業的發展狀況。

2. 最敢繳保費!

2010年台灣每人平均年繳保費2756.8美元,約為人均GDP的16%,明顯不符雙十原則,保費支出甚至超過美國、加拿 大、德國等先進國家。

2010年各國每人平均壽險保費支出 單位:美元排名 國 家 人均壽險保費1 瑞 士 3,666.80 2 盧森堡 3,698.30 3 日 本 3,472.80 4 英 國 3,436.30 5 丹 麥 3,429.20 6 芬 蘭 3,323.90 7 愛爾蘭 3,213.70 8 香 港 3,197.30 9 瑞 典 3,141.20 10 法 國 2,937.50 11 台 灣 2,756.80 12 比利時 2,625.70 13 挪 威 2,281.10 14 新加坡 2,101.40 15 義大利 1,978.70 16 澳 洲 1,766.30 17 美 國 1,631.80 18 加拿大 1,521.80 19 荷 蘭 1,511.80 20 德 國 1,402.20 資料來源: Swiss Re, Sigma No. 2/2011。

3. 保額少得可憐!

台灣平均保費越來越貴,保額卻反向減少,2008年台灣人均保費比美國人多,但新契約平 均保額只有美國的12%。台灣人究竟要花多少錢當冤大頭?

a.2005~08年台、美、日壽險新契約平均保額與保費支出

單 位:新台幣萬元

年度 台灣 美國 日本

新契約平均

保額 每人平均保費支出 新契約平均保額 每人平均保費支出 新契約平均

保額 每人平均保費支出

2005 70.04 4.93 456.60 5.08 91.51 8.57 2006 80.36 5.22 482.00 5.19 153.73 8.20 2007 98.97 6.28 506.55 5.57 211.41 7.49 2008 67.09 6.64 531.30 5.51 205.43 8.32 2009 67.85 6.50 n/a 4.60 n/a 9.10 2010 64.50 8.54 n/a 4.70 n/a 10.10 資料來源:財團法人保險事業發展中心、Swiss Re, Sigma No. 2/2011、美國人口普查局2011年統計摘要、The Life Insurance Association of Japan。

註:日本統計資料包括個人保險、個人年金保險、團體保險額度,美國、台灣 僅統計個人保險額度。

b.壽險歷年新契約平均保額逐漸降低 單位:新台幣萬元年度 生存險 生死合險 死亡險 合計 成長率(%)2006 2.46 44.96 95.76 80.36 14.73 2007 3.21 55.00 111.85 98.97 23.16 2008 2.31 49.27 83.12 67.09 -32.21 2009 1.83 61.08 77.67 67.85 1.13 2010 9.82 58.90 71.44 64.50 -4.94 資料來源:財團法人保險事業發展中心

台灣人保險行為大調查

國人陷入保額 不足、險種不齊危機!

問題1:搞不清楚保障內容只在乎「保費領回」,忽略保障內容。超過六成受訪者自認不清楚保障內容。

是否 清楚自己的保障內容?

清楚39%

不是很清楚58%

完全不清楚3%

問 題2:偏好終身險雨儲蓄險近七成受訪者有購買終身壽險,近五成受訪者有購買儲蓄險,明顯超過定期壽險。

危機1:保額明顯不足!

近 六成受訪者壽險身故保額在300萬元以內,遠不及人均所得的10倍水準。

危機2:投保險種不完整!

在保費高、保額低的結構 下,台灣人無力建構完整保險,調查顯示,超過65%受訪者並未投保重大疾病險。

壽險勝敗組投保類型比較

比較 「用小錢買到高額保險」與「花大錢買低額保險」的受訪者,兩者最大的差別在於,後者更偏好儲蓄險及投資型保單。

說明:

敗 組定義為「年繳保費15萬元以上,但身故保額不到501萬元的受訪者」勝組定義為「年繳保費10萬元以下,但身故保額至少500萬元的受訪者」《今周刊》 為釐清台灣人保險問題的真相,於今年8月9日至15日,委託波仕特民調公司進行「台灣人保險行為大調查」,在1197份有效問卷當中,可以看到台灣人因為 錯誤的保險行為與認知,讓自己身陷保額不足、險種不全的危機之中。


每月 大錢 保險 保障 卻少 少得 可憐 戒掉 掉你 你的 保單
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深圳保障房棄選風波

http://magazine.caixin.cn/2011-09-24/100309000.html

「安裝最小的灶台、最小的水池後,以我這樣的體型,在廚房炒個菜轉身都困難。」在諸多棄選松坪村三期經適房的理由中,她的理由最奇怪,卻更打動人心。

  楊小姐是深圳第二次保障房合格申購者中的一員。他們在2009年底開始申請,但直到2011年9月才最終獲批。但當他們面對政府所提供的房源,卻大呼上當,認為是「九審仍被騙」。

  南山區松坪山寶深路南側的松坪村三期,共有數千套正在施工中的住房,是這次經適房的主要房源。但與他們概念中的經適房大相逕庭。「以前是簡裝 修,現在是毛坯房;以前是現房,現在是期房;以前面積70平方米-90平方米,現在變成48平方米-60平方米,面積縮水了?廉租房改為經適房?現房哪裡 去了?」

  「不公平」是這批申購者最大的不滿。不少申購者組織起來進行遊行上訪,並宣佈棄購。在9月15日選房的現場,深圳政府甚至出動警察維持選房秩序。

大房為何被雪藏

  9月15日至30日,是上述申購人選房的日子,但他們棄購的呼聲甚高。

  這批合格申購家庭,共計5612戶,絕大部分申購的是經濟適用住房,符合條件的家庭5030戶,符合公共租賃住房租賃條件的家庭582戶。而政府共籌集房源6073套,其中經濟適用住房4488套,公共租賃住房1585套。

  其中,松坪村三期提供經濟適用住房3647套,預計交付時間2012年11月30日。建築面積為48.63平方米-60.46平方米,戶型為兩 房一廳。60平方米基本集中在東區,基準售價4762元/平方米,48平方米則集中在西區,基準售價4722元/平方米。而西區的房源將近2000套,而 已被選購的,基本上都是東區的房源。

  申購者經過實地測量樣板房,發現建築面積為48.63平方米的使用面積不足29平方米,使用率不足63%。

  財新《新世紀》記者在松坪村三期樣板房現場發現,政府提供的樣板房數據顯示,建築面積48平方米的戶型,套內建築面積約34平方米,使用率71%。不過,當中並沒有使用面積的數據。

  多名申購者告訴財新《新世紀》記者,「不是不想要,是真的沒法住。」「一看到房源就鐵了心放棄了 。」

  不過,這批申購者發現,2010年深圳保障性住房竣工1萬套,2011年計劃竣工1萬套,其中有許多是大戶型。但是這些房子並沒有拿出來分配。

  深圳政府的公開資料顯示,「十一五」期間,截至2010年底,保障性住房竣工(含籌集)約2萬套,實際分配8209套,向全市企事業單位提供約7000套公共租賃住房。這意味著,截至2010年,政府手裡的現房約5000套的房源尚未分配。

  這些大房子是為誰所蓋呢?據瞭解,其中並沒有正常輪候的申購人,主要是一些特殊人群。

  一部分是搭上福利分房末班車的機關事業單位工作人員,主要是老師、醫生和基層的公安人員。1998年,國務院決定,停止住房實物分配,逐步實行 住房分配貨幣化。但深圳2001年最後一批福利分房時,符合條件的大概1萬人,當時房源只有3000多套,「將近7000人沒有房」。

  為解決這個所謂的「遺留問題」,深圳明確,2002年12月31日前符合購買全成本微利房條件但未購房的職工,由政府規劃建設一定數量的經濟適用房出售給他們。

  不過,直到五六年前,僑香村和深云村才以經濟適用房之名先後開工,並於2009年和2010年相繼竣工。

  這兩個小區,房屋建築面積以90平方米為主,其中僑香村有少量戶型超過100平米。僑香村竣工後,因其地段和面積被視為豪宅,一時社會輿情兇猛。

  但深圳市住建局一名主管官員表態稱,當初符合條件的7000多人,無論現在「有幾套房,都一定要分給他們」。

  至於2011年計劃竣工的1萬套房源,則多數又屬於另一類人——大企業的職工。深圳市住建局副局長胡建文向財新《新世紀》記者解釋,其中 6600套均是屬於中興通訊公司的項目。而另有1000多套,是梅山苑二期項目,也是小戶型,為40-50㎡,主要是想用於公租房的用途。

  按照深圳的政策,低收入住房困難家庭在內,各類人才的住房需求,產業園區配套的公寓和宿舍,以及歷史遺留問題,均統一納入同一保障房體系。不過,其中這些特殊人群的保障房分配並不需要經過公開的申購程序。

24萬套的挑戰

  現房雪藏的爭議背後,是深圳市保障房緊缺的現實。

  松坪村三期在2007年的規劃中,是作為經濟適用房和公共租賃住房兩種用途,後來卻全部改為經濟適用房項目。

  綜合開發研究院(中國·深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴財新《新世紀》記者,這是「保障房建設壓力大,新的房源不出來,舊的不夠分」所致。

  這一調整所釀惡果,也許深圳住建局也始料未及。「如果五年前早知道住房這麼緊缺就好了,這樣我們會把48平方米的全部改成60平方米。」胡建文無奈苦笑,坦承「全社會都缺房,實在一下子也造不出房子來」。

  據深圳住建局統計,深圳保障房的缺口是,根據常住人口1000萬的比例,目前保障房解決的比例是9.1%,「十二五」期間該比例將提高到19%;如果按照戶籍人口計算,目前保障房已解決的比例是37.6%,「十二五」期間將提高到52%。

  即便如此,在胡建文看來,「缺口還很大,低收入,夾心層,全社會都面臨困難。光是夾心層,即各類人才,初步估算大概有20萬人面臨安居困難問題。」

  「房價是近幾年才上漲起來的。此前,對保障房需求不像現在這麼突出,因此不如現在這麼重視。」胡建文說。他指出,「十一五」期間,深圳保障性住房竣工(含籌集)約2萬套。但到了「十二五」期間,深圳計劃建設和籌集保障性住房24萬套,是「十一五」的10倍之多。

  保障房的建設困難重重,是各地政府必須面臨的現實。「十一五」期間,深圳保障性住房建設和籌集16.9萬套,僅開工7.9萬套,竣工(含籌集)約2萬套。

  胡建文承認,在深圳,資金不是大問題,最大的問題是土地資源緊缺。不過整體來說政府是優先供應,而建設週期,少則需要3年-4年,多則需要5年-6年。胡建文認為,今後通過開發商代建的形式有望加快建設週期。

  供應不足,並非保障房的全部問題所在。關於保障房的標準,在供應和需求之間顯然存在認識上的偏差。「建議將松坪村三期西區的兩房改成一房一廳。兩房的太不適用了,會造成浪費的。」一名申購者說。

  9月19日的國務院常務會議決定,公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員,以小戶型為主,單套建築面積以40平方米為主,租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低於市場租金的原則合理確定。

  原中國住房和城鄉建設部副部長宋春華曾建議,保障性住房建築標準是,少於三人的家庭,廉租房面積應為30平方米,公租房為40平方米,而安居房 是60平方米;三口之家,廉租房面積應為40平方米,公租房為50平方米,安居房是70平方米;而三口以上的家庭,廉租房面積應為50平方米,公租房為 60平方米,而安居房應為80平方米。

  但深圳市建築設計研究總院一名人士告訴財新《新世紀》記者,一般做建築設計時,不是按照人居,而是根據政府規劃要點,以容積率為根據。

  面對需求和供應之間的標準差異,胡建文表示,深圳將建立保障性住房輪候制度。屆時,對於保障房的需求將會一清二楚。

 

深圳 保障 房棄 棄選 風波
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