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泡沫驚天逆襲：從熊市回到牛市 迪拜僅需22天！

來源: http://wallstreetcn.com/node/99662

迪拜股市亮瞎了眾人眼：從牛市到熊市僅需48天；而從熊市回到牛市更快，只要22天！ 三周以前，投資者狂奔向阿拉伯聯合酋長國金融市場，並於昨日正式將迪拜金融市場綜合指數(DFM General Index)推升至牛市區間。 很多讀者可能對華爾街見聞網站在6月底的文章仍記憶猶新：當時，迪拜股市大幅跳水，在短短48天內跌幅就超過了20%，跌至熊市區域。那種慘狀是六年以來最狼狽的。迪拜股市曾在2006年最高下跌43%，2008年最高暴跌72%。 引領6月股市暴跌行情的Arabtec集團本月大幅反彈70%，而上個月累計跌幅達61%。該集團主席Khadem Al Qubaisi在7月2日宣稱，阿布達比酋長國國企可能重新持有該集團股份。Arabtec集團在迪拜股指中的權重位居第四。 據彭博新聞社，近期投資者的買入熱情之所以高漲，與迪拜最近發布的一項頗為科幻的城市發展規劃有關：該國打算建造世界上第一個全城空調控溫的迷你城市。而這樣的宏偉計劃距離上一次房地產市場大崩潰和信貸市場凍結還不到六年時間。 這個迷你城市的規劃是這樣子的：該城有個面積達800平方英尺的購物中心，其將被命名為世界購物中心(Mall of the World)。這座購物中心內包括100家酒店、一家醫學療養度假地、會場和劇院。而所有這些都將被可伸縮的玻璃穹頂籠罩起來，以實現全城精準控溫。 上個月的暴跌部分是因為該國央行對房地產泡沫發出警告。據Knight Frank LLP公司數據，去年，迪拜房地產價格漲幅是全球最大的。彭博新聞社報道稱，更低的利率，強勢的散戶和對企業管理狀況的憂慮暴露了迪拜股市的脆弱性。 作為一個在中東土豪國家股市摸爬滾打了16年的“老兵”，阿布紮比NBAD證券董事總經理默罕默德·阿里·亞辛(Mohammed Ali Yasin)對股市的“上躥下跳”表示淡定： 在某種程度上，6月的教訓在兩周內便被(市場)拋到腦後了。這並不是一個成熟的市場，也不是所有投資者都可以對此應對自如。雖然他們對這次反彈能持續多久並沒有統一的觀點，但很多人重新回到了自己的老習慣中。 阿聯酋交易量第二大的經紀商Mena Corp Financial Services董事總經理Nabil Rantisi表示，股市上漲底氣不足。因相信房地產繁榮跡象可能早於經濟基本面顯露出來，投資者的追漲熱情正重燃。在這種情況下，股市波動性有可能被激發出來。 上個與的迪拜股市下跌打壓30天股指歷史波動率在7月6日跌至56.2，為2010年1月以來的最高水平。昨日，該波動率跌至53.9，仍是彭博社追蹤的73個大型股市中波動性最高的，僅次於阿根廷股指Merval Index。

諾沃特尼支持更多寬松政策 徳拉吉僅需“擺平”德國委員

來源: http://wallstreetcn.com/node/211710

歐洲央行執委、奧地利央行行長諾沃特尼上周五表示支持徳拉吉采取新貨幣政策以重振歐元區經濟。德國央行行長魏德曼和德國籍的ECB執委Lautenschlaeger則繼續反對歐版QE。

諾沃特尼表示，“歐洲央行擴大資產負債表的目的是為了提振通脹和經濟。奧地利央行和徳拉吉的觀點一致。具體如何實施措施將在明年第一季度決定。”而周一諾沃特尼再度強調，“我們的確正在考慮購買國債這一選擇。歐元區利率已經沒有進一步下降的空間。”諾沃特尼同時表示，“歐洲央行正在討論更多的刺激措施，但還未決定。 QE的選項包括企業債，任何QE項目都必須在法律允許範圍內。與QE相關的大型金融市場就是政府債券。”

諾沃特尼今年曾經反對徳拉吉購買ABS債券，如今他轉而支持徳拉吉可能意義重大。

上周四的歐洲央行行長新聞發布會上，徳拉吉承認在購買主權債上ECB內部存在分歧。目前來看，德國籍的ECB高管是最大阻力。

德國央行行長魏德曼上周五警告稱歐元區不應該直接照搬日本和英國的貨幣政策。魏德曼還表示，要求德國采取財政刺激是不明智的；極低的利率導致各國實施結構性改革的意願下降。而據此前華爾街見聞的報道，歐洲央行高官、德國國籍的ECB執行委員會委員Sabine Lautenschlaeger11月30日表示，即使歐元區通脹率還在下降，她也認為，歐洲央行幾乎毫無進一步貨幣寬松的空間。

本周歐洲央行第二輪TLTRO的市場反饋如何可能將是未來ECB貨幣政策的關鍵。第一輪的TLTRO僅用掉830億歐元。市場預計，此輪的TLTRO使用情況將達到1500億歐元，仍遠低於歐洲央行4000億歐元的目標。如果銀行依然不願意對TLTRO“買賬”的話，全面寬松或是ECB唯一選擇。

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特斯拉發布Model S新車型 加速僅需2.9秒打破新紀錄 0

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-07-18/931247.html

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是的!操縱一家公司股價僅需400元 0

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-08-08/936833.html

每經網首頁

資深物業投資者張翹楚：大嶼填海僅需5年 應盡快落實

1 : GS(14)@2019-01-31 07:50:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9334&issue=20190131
【明報專訊】農曆新年前二手樓市轉旺，中原地產統計十大屋苑上周末錄得18宗成交，不單較前周末增加7宗或63.6%，而且屬去年4月以來新高。資深物業投資者及測量師張翹楚分析，本港住宅持續供不應求，料租金堅挺可支持樓價向上，預測樓價今年全年可升3%至5%。他認為，港府應該盡快增加土地供應，而填海屬有效的造地方法，因為其造地成本較低，其實工程亦僅需時5年，建議港府應該盡快拍板「明日大嶼」計劃，並開展相關的規劃及環評工作。

談到張翹楚，一般人會想到他是資深測量師，曾任職高力國際亞洲區估值及諮詢服務副常務董事多年，期內不少房策建議亦獲港府認同採納；例如他去年7月曾教路，港府應將未來10年公私營房屋比例由六四比調整至七三比，結果運房局在去年底亦採納建議。

張翹楚近月已離開高力這家總部位於加拿大的國際房地產服務公司，轉投本地企業從事地產及證券業務，本周二他接受訪問，暢談個人地產投資心得、預測今年樓價走勢及提供房屋政策建議。

籲正視樓價高 大幅增供應

近日本港樓市的熱門話題是，根據Demographia統計，截至去年9月底止，本港樓價對收入比率達20.9倍，即港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付一個普通住宅樓價，屬全球最難負擔。張翹楚指出，本港樓價已高至拋離大多數港人購買力是不爭的事實，他認為如果目前仍有人建議年輕人「努力些工作便買得起樓」，可能會被視為「離地」及「講風涼話」，目前社會各界應該正視樓價高的問題，籲港府調整房屋政策及大幅增加供應。

在測量界有逾20年經驗的張翹楚回憶道，他早年買入荃灣細單位後，2005年再以300多萬元買入畢架山花園千呎單位，當時建呎僅3000多元，約等於人工的十分之一，即他一個月工資可買10呎，100個月（約8年）工資便可供滿該九龍塘物業。根據地產代理數據，目前畢架山花園建呎約1.1萬元，較張翹楚14年前的買入價高逾2倍。他認為，在可見將來，畢架山花園跌回他的買入價機會微乎其微，這是須正視的現實，例如他父親在1970年代以5萬元買入美孚新邨單位，他也沒有等樓價跌回該低位便入市買樓。

中美貿戰可和解 料今年樓價升3%

本港樓價於去年第三季見頂回落，原因是中美兩國開始互徵關稅，而中美貿易戰為投資市場帶來不明朗因素。張翹楚認為，中美不止打貿易戰，也打科技戰，關鍵是美國不想國力、尤其是科技實力被中國追上，故是次以貿易戰作把柄對付中國，但從近日蘋果公司、Caterpillar及Nvidia等多間美國上市公司發盈警可見，中國市場對美國企業相當重要，「例如中國網民減少打機及開採比特幣，Nvidia上季盈利隨即大跌」。故他估計，即使中美對峙可能長達數十年，但期間也會「打打停停」，包括是次料短期就貿易戰停火達成協議。

張翹楚估計，隨着中美貿易戰和解在望，利好本港樓市氣氛，故他相信樓價在今年餘下時間可掉頭回升，全年上升3%至5%，「今年本港實質通脹約3%，若樓價今年升幅小於3%便跑輸通脹，我覺得情况不會這樣差」。

有需要有能力可上車 吼新界二手樓

因此，張翹楚認為，年輕人若有需要組織家庭置業，並且具備負擔能力，可把握近月樓價調整的機會，買入新界新市鎮一房或兩房二手樓，但也不應沾手劏房新盤，「目前天水圍嘉湖山莊呎價已回落至約1萬元，即500方呎的兩房單位售價約500萬元，假如年輕人有自住需要又有能力，我覺得是可以考慮的，因為結婚有家庭將來便可能會有小朋友，需要一房及兩房單位才夠住，這肯定比購買不足200方呎的劏房新盤好」。

記者計算，以上述購買500萬元單位為例，繳付樓價兩成首期涉100萬元，再向銀行借400萬元按揭貸款，還款期30年，按揭利率2.375厘，每月供款額為15,546元，相信部分年輕家庭仍可勉強負擔。不過，根據港府的《香港 2030+：跨越 2030 年的規劃遠景與策略》研究， 本港未來整體土地需求逾4800公頃，惟所有現有、已承諾及已計劃的發展僅可供應約3600公頃，故長遠將缺乏最少1200公頃土地。而土地供應專責小組認為，考慮到現行的土地供應項目存在相當大的不確定性，加上計及市民希望「住鬆一點、住大一點」的訴求，小組預計實際土地短缺數字應遠高於1200公頃。張翹楚認同土地小組的觀點，指本港住宅土地供應嚴重不足，而只要供不應求的基本面不變，樓價近月輕微調整後，中長線走勢仍然向上。

港樓全球最貴 填海造地最有效

因此，張翹楚認為，港府應該大幅增加土地供應，而填海是最有效的造地方法。事實上，特首林鄭月娥去年10月便在施政報告提出「明日大嶼」計劃，建議在大嶼山填海興建1700公頃的人工島，目標可住110萬人，成本初步預算達5000億元。

張翹楚透露，他曾就填海問題深入研究，亦與本港及外國相關機構了解其運作情况，指港人需要認清楚一些關於填海的事實。他分析，本港是全球樓價最貴的城市，而填海是成本最低及最有效率的造地方法，故若有人認為政府斥巨資填海是「倒錢落海」，屬很不合理的說法。

菲律賓填海407公頃 兩年半竣工

至於填海造地的工程到底需時多久？張翹楚引述菲律賓首都馬尼拉核心區現正進行的填海工程為例，指該用作興建「新馬尼拉灣國際社區」的407公頃土地料可在兩年半內完工，指即使本港的「明日大嶼」填海面積較大，而且屬深水港，填海工程料僅需時4至5年。他指出，不止菲律賓，近年東南亞多個國家亦積極填海，故填海所需要的原材料海砂現正供不應求，建議是次港府推進「明日大嶼」計劃時，須留意如何以合理價錢買入大量海砂。

發展局局長黃偉綸曾表示，「明日大嶼」計劃要攤分15至20年期進行，與張翹楚上述所說的填海工程僅需4至5年差距很大。張翹楚解釋，在填海工程開始前，相信港府要進行詳細規劃及環保評估，估計這些因素才是「明日大嶼」計劃要長達20年才能完成的原因；既然本港社會主流意見認同填海造地屬當務之刻，能否壓縮規劃及環保等前期工作的時間，是應該研究的課題。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2019-01-31 07:50:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0114&issue=20190131
【明報專訊】張翹楚指出，根據目前九龍區的物業重建規劃，純住宅項目地積比率僅7.5倍；而綜合發展物業地積比率則是9倍，當中約83.3%(按7.5除9計算)面積作住宅，餘下16.7%作商業用途 ，原意是希望住宅底層設有商場，滿足居民日常生活所需；他表示，因應上述規劃要求，過去多年地產商在九龍區重建綜合發展物業，一般做法是把地下、一樓及二樓作商場，再在上層興建住宅。

網購日趨流行 可降商舖樓面要求

根據張翹楚的分析，隨着近年本港網上購物愈來愈普及，對商舖需求大減，地產商在九龍區綜合發展物業內的一樓及二樓商舖，租金及估值亦大幅下跌，並且拖低整個項目的投資回報。因此張翹楚建議，港府可因應時代變遷，調整九龍區綜合發展物業重建的規劃要求，例如在保持9倍地積比率要求的情况下，容許當中更高比例的面積作住宅用途；此舉可鼓勵地產商更積極發展區內重建項目，亦可增加住宅供應。

[名人樓市論壇]

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