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保障房變味

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100254482&time=2011-05-01&cl=115&page=all

　　從觀望到爭搶，銀行資金對保障房建設的態度忽然大轉變。

　　據銀行業內知情人士透露，今年3月間，湖南省住建廳曾多次召集監管部門及各家銀行召開碰頭會，討論保障性住房融資方案，但都沒有結果。對盈利模式並不清晰的保障房投資，銀行資金駐足觀望。

　　但這樣的情況沒有持續多久，各地開始紛紛傳來大上保障房項目的消息，銀行資金和地產開發商的熱情似乎一下子被點燃了。

　　根據住房和城鄉建設部（下稱住建部）披露的情況，今年1000萬套保障房的目標被分解為400萬套棚戶區改造、200萬套經濟適用房、160萬 套廉租房和220萬套公租房。但這幾類「保障房」內涵卻很不一樣。資金首先湧向了回籠資金較快的經濟適用房和兩限房（即限房價、限套型普通商品住房），且 都打著保障房的旗號。

　　4月中旬，銀監會發文，要求新增平台貸款僅能投放在保障性住房建設領域，即公租房、廉租房與棚戶區改造，前提是這些項目被證明有償還能力。

　　銀監會政策法規司有關人士告訴財新《新世紀》記者，此次發文為保障房融資開一個口子，但他同時強調, 目前受到追捧的經濟適用房和兩限商品房，並不屬於監管部門定義的「保障房」。

　　然而，公租房、廉租房、棚戶區改造恰恰很難被證明「有償還能力」，由於期限至少長達20年以上，且回款困難、相應制度缺失，「銀行還是不知道應該如何介入」。

銀、企動力何來

　　華生漢口城市廣場項目，號稱武漢市規模最大的保障房項目。財新《新世紀》記者實地採訪獲知，該項目建築總面積為300萬平方米，一期建築面積約 為87萬平方米，其中包括配套公共建設設施面積為5萬平方米，總投資為23億元，當地建行、農行、國開行分別發放貸款4億元、6億元、10億元。該項目屬 於在建工程抵押貸款，期限三年，均按照基準利率定價。

　　一期項目共有1萬多套房，戶型面積有三居一廳80多平方米和二居一廳70多平方米，即將於2011年7月竣工，為5841戶中低收入居民解決住房問題。項目建設包括小高層、高層、商舖、幼兒園和小學等建築。

　　財新《新世紀》記者瞭解到，這一項目其實屬於拆遷還建房，比照經濟適用房的建設標準和土地規劃政策，土地由政府劃撥，其中配建少部分廉租房。由 於該項目已有定向銷售計劃即原拆遷戶，商業銀行並不擔心還款。拆遷戶回購價是2980元/平方米。同一區域開發的另一商品房樓盤售價達7000元 -8000元/平方米。

　　「沒有任何風險，我們是用地方財政給拆遷戶的全部補償作為抵押，我們測算，回購房屋的現金流已達12億元，所以沒有風險。」一位農行湖北分行人士介紹說。農行為該項目共提供了二期12億元的貸款。

　　該項目的開發商是一家民企湖北華生房地產開發公司，該公司婉拒了記者的採訪要求。

　　經濟適用房和兩限商品房目前採用「代建制」，即資金由政府投入，開發商只輸出技術與管理，並收取2％的管理費用。按照地方建委有關文件規定，拆 遷安置房建設項目代建收入最高不得超過建安工程的3％，加上2％的管理費。代建的開發商一般至少可以拿到5％的利潤。雖然利潤菲薄，但意味著開發商毫無風 險。

　　「在市場不明確情況下，開發商至少有一筆保底收入。這是目前宏觀環境下其可持續經營的一個戰略。」國開行湖北分行信貸二處處長曾憲林對財新《新世紀》記者說。

　　有關項目建成後由政府回購沒有銷售風險、建設成本較低、需求穩定、資金周轉速度快，更容易獲得銀行貸款、部分項目甚至可以通過流動性貸款來啟動。對於開發商而言，其實際投入的資金已接近於零。

　　一位地產資深人士表示，如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤率可以放大到30％-50％。如上海一家以保障房開發為主業的房企，其保障房比重達到70％-80％，而2009年度的利潤率為23.42％。

　　一位國開行上海分行人士介紹，劃撥土地建經適房，土地轉讓稅不需要企業交，動遷成本也納入經適房的總成本，「國有土地使用權證也無需擔心，只是在表上標明土地取得方式是國有土地性質，或者使用權是行政劃撥，後續手續包括產權證一樣可辦。」

　　承建保障房之後，開發商還可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件，潛在附加利潤可觀。「企業承擔一些社會責任，其實可以獲得更多的社會資源。」曾憲林表示。信貸緊縮的當下，對於銷售回款乏力、現金流緊張的開發商，這筆買賣十分划算。

　　據財新《新世紀》記者在武漢採訪中瞭解，華生漢口城市廣場項目的土地是政府劃撥，開發商沒有土地成本；當地經濟適用房的建設成本在2400元至 2500元/平方米，武漢華生城市廣場中拆遷戶的回購房價是2980元/平方米，加上一層、二層的商舖可以出售，開發商的利潤保守估計應在10％以上。

百億爭搶

　　目前各地傳來商業銀行表示支持保障性住房建設的最大一筆，是建行3月17日與湖北住建廳所簽不低於500億元的融資總額的保障性住房金融合作協 議。按照湖北省住房和城鄉建設「十二五」規劃草案，未來五年，湖北將建設100萬套以上的保障性住房，建設總投資將達到1300億元，建設資金缺口巨大。 「希望與地方政府打造商業平台，以銀政合作新方式推動保障房建設。」建行副行長朱小黃稱。

　　一位知情者透露，在湖北省住建廳新近分別與國開行湖北分行、建行湖北分行所簽保障房建設協議中，行動較早的國開行所簽200億元融資協議中，有 明確對應的保障房項目，即用於保障性住房領域融資額度為100億元，支持範圍包括廉租房、經濟適用房、棚戶區及城中村改造、公共租賃住房和農民安置房建設 等項目。而建行湖北分行所承諾的500億元融資額度，則涵蓋多個領域，包括保障性住房建設、住房金融業務領域、小城鎮建設和節能減排領域等，並未細分支持 哪一類保障房項目。

　　面對有限的客戶資源，「先搶佔市場份額再說，這比什麼都重要。」一位地方大行人士如此評價後者舉動。朱小黃則認為，房地產對國民經濟的支撐作用不言而喻，其中不乏商業銀行競相爭取的優質項目，「今年保障房建設就是不錯的機遇」。

　　僅僅月餘之前的全國「兩會」期間，由於在商業銀行內部，對於將緊縮的信貸指標分配到收益較低的保障性住房領域有很大爭議，面臨來自其他業務條線的反對。「對保障房的支持主要停留在姿態上。」一位大行房貸部人士彼時表示。

　　隨著信貸緊縮力度加大——今年以來，央行以每月一次的頻率，一個季度裡先後三次上調存款準備金率，4 月央行更是加息和提高存款準備金並用，加之各地限購、地產調控力度加大、房地產市場面臨結構轉型，銀行不得不考慮重新審視保障房項目，並重新劃分房市客 戶。如建行就開始對房地產客戶及項目實行差別化信貸政策，在信貸資源配置方面，加大對房價偏高、中低收入人群住房困難問題突出的一線城市保障性住房項目的 支持力度；在產品政策方面，將普通商品住房開發貸款業務與保障房開發貸款業務區別開來，並將保障性住房項目貸款列為支持類產品。

　　據朱小黃介紹，商業銀行支持的保障性住房樓盤，一般會納入政府當年的保障性住房土地供應、項目開發規劃和定向銷售計劃，因此有市場保障。有銀行 業者表示，朱小黃所指的這一類保障性住房，就是經濟適應房和兩限商品房，後者在建設標準、土地規劃方面比照經濟適用房的相關政策。

　　武漢市一位地產業內資深人士表示，目前開工的所謂保障房項目，80％以上都是經濟適用房以及兩限商品房，「廉租房、公租房還沒怎麼動」。在當前 信貸調控毫不放鬆的環境下，由於保障房屬於政策支持領域，銀行已經意識到一旦規模做大，也可以量補價，這也是商業銀行開始爭搶市場份額的原因。

「硬骨頭」仍在

　　在業內人士看來，經濟適用房和兩限房應屬於變相房地產開發。由於尚未推出《住房保障法》，對於經濟適用房的居民資格准入、監督、後期管理不到 位，經濟適用房一直備受詬病。一位武漢業內資深人士表示，武漢的保障房主要是經濟適用房，問題有五點：地方偏遠、質量差、配套條件差、物業管理不安全、尋 租黑幕多。

　　一位國開行總行人士分析稱，由於棚戶區和農民工安置房這一類項目期限較長，動輒20年以上，比較適合國開行的中長期貸款結構；而經濟適用房、兩 限房這種銷售類的保障性住房，建設週期短，現金流穩定，可通過銷售較快回籠資金，二至三年之內就能收回貸款，相比較而言商業銀行更願意主動支持此類保障 房，經濟適用房和兩限房的融資渠道一直很暢通。

　　他也承認，對真正的保障房項目即公租房和廉租房，由於租金低，回收成本困難，主要依靠政府財政支持，加之公租房運行體系的制度供給缺失，各地仍在探索之中，商業銀行普遍沒有大規模介入。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹分析認為，1000萬套保障房中的400萬套廉租房和公共租賃房，大約在2億平方米，成本約為5000億元。這是 真正的資金難題。首先是中央和地方財政出錢。去年中央財政拿了802億元，今年安排1000多億元補助困難地區建廉租房或者公租房。其次是地方政府拿出土 地出讓收益的10％。去年全國土地出讓收入為2.9萬億元，淨收益大概30％，去年約1萬億元，10％就是1000億元。第三是住房公積金的增值收益，每 年大概是四五百億元。上述三項加起來，5000億元落實了一半。

　　剩下還有2000多億元，需要外部籌資。怎麼籌？第一個渠道仍是銀行貸款。這是長期融資，要地方政府跟銀行談判，這取決於各地政府的能力，差別 非常大；其次是住房公積金貸款。現在全國也在搞試點，目前試點城市總計約400億元；第三個渠道，現在地方政府也在設想，社保、保險資金能否建立一些保障 性住房基金，難度也很大。廉租房基本上要政府承擔，租金很低；公租房雖然租金高一些，但也只有市場租金的50％-70％。秦虹認為，「這個租金水平能涵蓋 貸款的利息就不錯了，本金是不大可能還的。這就為社保、保險等各類資金參與保障房建設帶來了極大障礙。」

　　本刊記者田林對此文亦有貢獻

央企看上保障房

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100261727&time=2011-05-21&cl=115&page=all

　　對央企而言，大規模參建保障房，究竟是一個燙手山芋，還是一輪新的機遇？

5月初，國資委在網站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發建設。圖為建設中的上海浦東新區三林保障性住房基地。徐曉林/CFP

　　5月初，國資委在網站上掛出通知，要求央企積極參與保障房的開發建設。「中央政府承諾今年建設1000萬套保障房，實現難度很大。」一位接近住 建部的人士告訴財新《新世紀》記者，今年保障房建設任務下得「太猛、太大」，各地開工和資金情況均不樂觀，正因如此，中央高層早有意推動央企進保障房。

　　經過一段時間的探討和摸索，曾糾結於責任與盈利之間的央企，對保障房的態度也有了微妙的變化。在保障房的「大棒」下，銀行也放鬆了銀根，這對央 企是大誘惑——以保障房來撬動貸款，可以滾動開發其他類型的商業項目。國資委在下發給央企的文件中已指明方向，「要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補 助、財政貼息、融資、稅費等方面出台優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。」

　　誘惑不止於此。對央企而言，在棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等各類住房都被納入到保障房的範疇之後，可能帶來一輪新的資源分配與調整機遇。 每家央企、國企幾乎都坐擁很多工業、倉儲或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名「盤活」成住宅用地，其效應就不可估量，即使只有十分之一最 後變成商業性的住宅用地。不過，伴隨而來的將是管理流程、投資風險、分配機制等一連串複雜問題。

借保障房撬動信貸

　　五礦置業有限公司總經理田景崎向財新《新世紀》記者證實，早在3月份國務院就曾召開會議研討保障房建設問題，住建部、國土部、國資委、財政部等相關部委以及多家大型央企均有列席。其後，住建部和國資委還分別召集地產主業央企開會，要求央企積極參與保障房建設。

　　一些央企在3月底就收到了這份名為《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》（下稱《通知》）的文件。《通知》要求，有關央企要加強與地方政府的溝通，爭取支持，在地方政府的領導下，按照市場化運作方式，通過多種途徑參與保障房開發建設。

　　「大規模保障房建設肯定離不開央企，這既是社會責任，也是政治任務。」一位不願具名的央企人士稱，目前在建保障房項目多以央企、國企為主。

　　經過一段時間的探討和摸索，央企發現了更多源於保障房的機遇。比如，保障房「概念擴容」，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房範疇，一些央企敏銳地發現了其中的新門道。

　　「棚改、舊改項目大部分實質上還是商業開發，現在用保障房的概念來包裝、立項，能夠獲得優惠政策支持。」全國房地產經理人聯合會副秘書長陳寶存 告訴財新《新世紀》記者，這種現象在各地非常普遍。由於商品房市場銷售低迷，一些開發商不願亦無力在舊改、棚改項目上先期投入大量資金進行拆遷，因而很多 舊改、棚改項目都陷入停頓。在這類項目上，央企也因資源優勢而更具議價能力。

　　據知情人士透露，保利地產在3月底接到《通知》後，曾發函至19個城市申請參與保障房建設，目前處於洽談階段的有10個城市，其中大部分均為舊城改造項目。

　　以石家莊為例，保利地產在4月敲定了石家莊晉煤金石（原石家莊化肥廠）改造項目，土地規模超過800畝。其中，除了建設金華家園保障房項目，還 有約四分之三的地塊可能用於商品房項目開發。「如果以保障房項目立項，比較容易爭取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過分期滾動開發模式 撬動整個項目。」上述知情人士分析稱。

　　事實上，國資委在下發至各央企的《通知》中也明確，「房地產開發企業要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出台優惠政策的機會，將保障性住房與商業性房地產開發有機結合起來。」

　　對此，田景崎表示，信貸政策對保障房的傾斜，對央企有著足夠的誘惑，「在信貸緊縮的背景下，誰能撬動銀行貸款，誰就能活得更好。說到底，房地產是資金和土地的遊戲。」

　　中國中冶在其年報中也明確房地產發展規劃，以保障性住房開發帶動商業地產、商品住宅和土地一級開發業務，探索新的開發模式，提高投資回報率。

　　「中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因為拆遷安置也納入保障概念，有助於他們的一級開發業務。」中交房地產集團內部人士告訴財新 《新世紀》記者，這有助於地方完成保障房的數字指標，也有利於企業與地方政府的談判。並且，還可以將拆遷安置的成本納入土地一級開發總體費用，在土地出讓 時予以回收，以此保證投資收益。

　　更加隱蔽的路徑是土地資源的置換。據一位央企人士分析，按照目前的情形，地方政府確定沒有充足的財政資金配套，若要完成保障房建設任務，不管以何種形態呈現，依然跳不出「保障房與商品房用地捆綁配建」的方式。

　　「以往是商品房用地配建5%—15%保障房，以後可能是保障房配建商品房，用商品房的利潤來補貼支付保障房3%的利潤。」上述人士表示，或者是「以地養房」的模式操作，即委託開發商建成保障房項目後，定向低價向其出讓一定的商品房用地，用於保障房的移交回購。

　　一位不願具名的某央企地產業務負責人也向財新《新世紀》記者證實，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協議中，都有類似將保障房與其他商業項 目變相「綁定」的條款，或作為招商引資項目給予優惠——這已是業內通行的「潛規則」。而且，地方政府更願意與央企、國企合作，因為如此一來，即使低價轉讓 土地被公開，地方官員也不會有「國有資產流失」之嫌。

盤活自有土地

　　更大的政策口子，開在了自有土地建設保障房上。國資委的《通知》雖對此並未提及，但央企對此顯然更為關注，特別是去年3月被要求退出房地產業的78家央企。目前，北京、廣州、陝西、河南、山西等地已經公開表態或出台相關政策，鼓勵企事業單位利用自有土地建設保障房。

　　 「目前還在觀察政策，不清楚這個口子究竟能開多大。」某央企內部人士表示，去年以來的「央企退房令」在執行中難度極大，幾無操作可行性。該央企名列「78 家」之內，在二三線城市擁有大量舊工廠等土地資源。他認為，放出這麼一條政策口子，除了配合國家的保障房建設大政方針外，很難說沒有為握有大量土地資源的 央企解決出路的考慮，「這不失為一種階段性的思路」。

　　據公開資料，多個地方國企已紛紛「試水」。在廣州市發改委近日批覆的2011年第一批保障性住房建設項目立項預安排中，廣州建築集團、廣州地 鐵、廣鐵集團等單位的自有土地保障房項目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業、倉儲用地的國有企業，如首都農業集團、京煤集團、北京住總等，也都在向北京 市住房保障辦公室進行項目申報。

　　一般的操作路徑是，企事業單位向當地建委提出申請，在符合土地利用規劃和城市總體規劃的前提下，可以將工業、倉儲、科研等用地依法變更為住宅用 地，建設保障房。通常都會優先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，剩餘部分由當地政府統籌分配給申請保障房且符合條件的居民。

　　但問題也隨之而來。在各地的鼓勵政策中，並未對企事業單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實操程序進行明確。

　　「後果會非常亂。」中國土地勘測設計院副總工程師鄒曉云擔心，如果企事業單位用企業、行政資金建保障房，再以便宜價格賣給單位職工，實質上就是福利分房；或者企事業單位以「團購」等方式變相集資建房，這些都背離了「保障房」的初衷。

　　關於單位自有用地建保障性住房的具體政策寥寥無幾。在2007年8月公佈的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）中 有規定，在符合城市規劃的前提下，經城市人民政府批准的情況下，單位可利用自有土地進行集資合作建房，但僅限於距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較 多的企業。當時，建設部對這一條款解釋稱，將這種特殊的單位集資建房納入經濟適用住房政策範疇進行管理。

　　再者，就是2010年各地在落實住建部等七部委下發的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》時規定，住房困難職工較多的單位，在符合土地利用 總體規劃、城市規劃的前提下，經市、縣（市、區）政府批准，在依法辦理土地使用性質變更手續後，可以利用自用土地建設公共租賃住房，納入當地政府公共租賃 住房管理後，優先向本單位符合條件的職工出租，多餘房源由政府統一調配，權屬不變。

　　「而現在地方政府在保障房指標壓力下，又放大了政策開口——之前是不允許工業性質用地的。」中房集團內部人士對財新《新世紀》記者分析稱，倘若央企以這種方式大規模參與保障房建設，將對整個住房市場帶來巨大影響，「相當於給目前推行的『雙軌制』再加一軌。」

　　上述「78家之一」央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地就不好估算，堪稱「天量」。恆天集團，中國電子，中國兵器，兵裝集團，各大航天、鋼鐵央企，在全國各地都有著大量的土地資源。「但我們現在還沒有具體盤算手中的存量土地資源，再慎重看一看政策的走向。」

　　「過去多年間，經濟適用房的主要形式都是劃撥土地至各企事業單位進行集資建房，流入社會公開分配的極少。」陳寶存認為，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出經適房的老路，成為部分群體的福利和特權者的專利。

　　陳寶存直言不諱地指出，從以往的經驗和現有部分央企的做法來看，以經適房的形式操作自有土地建設保障房的可能性非常大，央企可借此低價獲得受限產權，幾年後解禁入市賺得巨額差價。如果此類住房規模很大，將衝擊到現有的土地「招拍掛」政策和地方政府土地收入。

　　目前，住建部、國土部等相關部委對於企業利用自有用地建設保障房並未有相關規範。各地在政策的解釋和執行上也千差萬別，在企事業單位自有用地建 設的保障性住房的類型、產權所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上，均無定議。財新《新世紀》記者曾就上述問題聯繫了北京市住房保障辦公室，相關工作 人員也未就此回應。

　　對此，鄒曉云建議，地方政府應該將央企自建保障房納入地方整體的保障房建設規劃，在用地規劃、建設程序、分配、運營等環節統一規範管理，可以對 建設單位的符合保障條件的職工進行優先保障，但要進行嚴格審核，防止分配的腐敗。但鄒曉云也坦言，「這將非常難以執行，不公平的事情肯定會發生。」

央企也要盈利

　　「社會責任」或「政治任務」這些說辭，在國資委的EVA（經濟增加值）考核標準面前，對央企顯然不具備推動力。儘管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發投資上獲得收益，仍是大多數企業需要解決的難題。

　　中冶集團在4月初的年報發佈會上宣佈其保障房業務的毛利潤率能達到12.5%，並隨後解釋是累加了勘測設計、市政配套、投資開發、施工等各產業鏈環節的結果。

　　陳寶存認為，毛利潤率12.5%只是一種理論上的推算，「設計、市政、施工等環節是有穩定利潤，但整體的利潤率並不能證明開發環節是掙錢的。」陳曾供職於中冶集團旗下某房地產公司。

　　事實上，類似中冶集團這樣擁有全產業鏈優勢的央企，也僅有中國建築、中交股份、中國鐵建、中國中鐵等少數幾家央企，大多數央企參與保障房建設仍以投資開發為主。

　　即便擁有全產業鏈優勢的中國建築，其參與保障房的方式也是以承建模式為主，獲取施工環節的穩定利潤，而投資開發模式的比例較小。

　　萬科集團董秘譚華傑在5月初的一次電話會議裡，對開發商參與保障房算過一筆賬，明確指出目前還不存在經濟上可行的模式。「代建模式風險低，但也 沒什麼收益，所以基本上不能構成一個真正業務。」譚華傑假設，即使全國保障房的10%都交由一家公司代建，投資規模大概在1500億元，代建的管理費用按 總成本的1%作為上限，那麼收到管理費不超過15億元，再扣除人員工資、辦公費用等成本，基本沒什麼收益。

　　譚華傑認為，純粹的投資開發模式，無論是政府回購還是賣給買房人，開發商都很可能虧本。「開發商以20%的資金去撬動項目，整體3%的利潤就相 當於有5倍的槓桿，也就是說，從投入的資金計算毛利率能達到15%。」最後虧本還是盈利就要看項目做多長時間。假設這20%的資金也是借來的，那麼資金回 收時間要少於兩年才能基本保本，因為7%左右的年化收益與銀行借款的利息基本相當。

　　「現在一個保障房項目在兩年內收到錢的概率是不高的，所以虧本是個大概率事件。」譚華傑如是說。

　　保利地產董事長宋廣菊也對媒體透露，保利地產在北京的兩個保障房項目處於虧損狀態，原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台，導致該項目所有樓盤不能按時銷售。

　　「一些保障房項目開發週期很長，建設過程中又缺乏動態的定價機制，人工成本、建築材料成本都在漲，就容易造成虧損。」北京住總集團董事長張貴林 向財新《新世紀》記者透露，他們開發的翠城經濟適用房項目建設超過十年，由於拆遷、建設等成本上漲，賬面計算出現21.18億元的巨虧，導致項目無法繼 續。

　　央企中的保障房大戶——中冶集團，在瀋陽也曾遭遇當地政府拖欠建設回款的尷尬，保障房貸款資金投入後一直被套。

　　知情人士透露，在住建部和國資委的相關會議上，幾家保障房業務較多的央企，都曾反映規定的保障房利潤率太低，要求適當提高利潤率。

　　即便如此，保障房項目也不是央企想做就能做的。「比如，經濟適用房的用地是劃撥方式，相當於政府定向的計劃形式，不是誰想做就給誰的。」在中國 鐵建房地產集團市場發展部部長樓英瑞看來，如果政策到位、操作規範的話，經濟適用房項目還是「有搞頭的」，一年能回收資金的話，資金回報率能達到10%以 上。但這些「有搞頭」的項目不是輕易就能拿到的，樓英瑞認為，地方政府想讓央企去做的大多是「沒搞頭」的公租房和廉租房項目。

　　在今年的1000萬套保障房計劃中，常規意義上的保障房——經濟適用房、廉租房、公租房共佔比60%，總計約600萬套；其中，租賃型保障房又佔到60%以上。各省市認領的保障房任務，其中的分項指標也大體遵循這個比例。

　　「今年大量增加了公租房的數量，這部分保障房的最大問題是政策不完善、盈利模式不清晰。」某央企地產公司負責人表示，一般而言，政府沒有財力進 行大量回購，同時企業缺乏退出機制，回報週期過長，「每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到」。所以，大多數企業仍然不願參與公租房建設。

保障房给谁

http://magazine.caing.com/2011-06-18/100270828.html

　以限购令拉开序幕的此轮房地产调控，成败在保障房；保障房政策成败，则在于分配。

　　五年时间，3600万套保障房，这个由中央下达的计划规模空前，耗资以万亿计。指标层层分解，地方政府签下军令状，筹资、供地，紧锣密鼓。调控的思路似乎很清晰：只待保障房供应能够满足上升的需求，货币供应恢复常态，过渡性的限购令便可以退出。

　　然而，政策制定者或许没有考虑到：即便是抑制投资需求和扩大保障性住房供应双管齐下，假如保障房分配不能到位，新的供需平衡恐难建立。如是，保障房投入越多，潜在隐患越大。

　　近期，财新《新世纪》调查了上海、重庆、北京、深圳等数个代表性城市，发现正在耗费巨额公共资源兴建的保障房，并不能分配给最需要的人群。

　　上海复旦新校区旁，一片欣欣向荣的小区即将迎来新主人。这就是新建的公租房，将以接近于市场租金的价格对外配租。从租金之高，很难识别其保障房的身份定位，而政府主导下提供有限的租房补贴，最终只能惠及少数人。

　　在北京，现实中并不那么充沛的经适房、限价房房源，很大一部分流向了特殊群体。在要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示的同时，直接 向机关、事业单位“定向分配”保障房，却在进行暗箱操作。而随着保障房源源不断地上市出售获利，相应的土地、资金投入无异于掉进了填不满的黑洞。

　　不是没有机会堵死这条路。早在2007年，北京市即酝酿禁止经适房上市出售。方案已有共识，就要付诸实施，但紧接着一份国务院文件以五年后允许上市的规定，确认了经适房投资获利的合法性。从此，寻租式分配更一发不可收拾。

　　今年5月上旬，深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的消息曝出，深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已是去年颁布实施《深圳市保障性住房条例》之后，深圳住建局启动第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。

　　相比全国其他城市，深圳市较早颁布住房保障地方法规，依法监管可圈可点，但显然层层审批仍难堵住寻租漏洞。值得借鉴的是，深圳在加强监管的同时，还启动了法规的修订，并根据民意，增加了加强违规处罚等条款。

　　其实，分配难题的症结并不复杂，即在于现有政策制定和执行系统，不能对公共资源的使用运营进行有效的监督和制衡。最根本的破题之道，是推动分配制度建设走上法治化轨道，对既得利益者的寻租行为从制度源头进行制衡。

保障房是攻堅戰 -1 思想花园

http://sixianghuayuan2.blogspot.com/2011/06/1.html

(1)
在中國﹐意義重大的攻堅戰﹐通常由排順位第一的副總理負責﹐已經成為一種慣例。例如早年的國企改革﹐銀行改革﹐就都是由當時還是當副總理的朱熔基和溫家寶負責的。

原因有幾個﹕

第一﹐是總理接班人的上位考驗。中國總理的人選對中國的發展非常重要﹐甚至遠高於總書記。李鵬的能力有所不逮﹐當政時是中國發展最停滯時期﹔反之﹐趙紫陽﹐朱熔基﹐溫家寶能力高﹐是中國那些年份發展的主因。

總書記主管意識形態﹐國家安全﹐人事組織﹐對國家的發展反而沒有那麼重要。例如江澤民能力不怎麼樣﹐但不影響中國的發展。

所以﹐總書記和政治局常委的配置﹐通常是政治勢力平衡的結果﹐反而﹐總理的人選﹐以才能和功勣為最重要﹐能者居之。

第 二﹐一個影響深遠的重大決策﹐單單在一個總理的任期屆內﹐是不可能得到解決的﹐甚至兩屆也不能。例如朱熔基的國企改革﹐溫家寶的金融改革﹐非有十幾年以上 的時間﹐長期持續跟進﹐不足以見其功。讓負責其事的副總理出面﹐已經可以有幾年時間﹐當出任總理後﹐又有兩屆十年的時間跟進﹐等於有了起碼十五年的時間﹐ 在制度上﹐最大程度保障了政策的持續。

第三﹐從政策本身而言﹐讓一個下屆政府仍然在位的領導﹐等於向地方政府發出清晰無比的信號﹐中央是來真的﹐從而可以得到最大的推動效果。

例如﹐當年朱熔基任副總理時的推行的分稅制﹐嚴重影響地方利益﹐自然很容易受到抵制﹐但地方諸侯都知道﹐朱熔基是下屆的總理﹐將是他們的老闆﹐自然不敢不賣帳。

保障房政策有同樣的含義﹐只有靠中國這種特有的制度安排才能推行下去﹐假如換王歧山來推行﹐就沒有這樣的效果﹐失敗的機會大很多。

最後一個原因是﹐凡是攻堅戰﹐都有失敗的可能﹐如果是總理來主持﹐會在政治上引起很大動蕩。例如一九八八年趙紫陽主持的物價改革失敗﹐導致中共差點下台。

中共應該是以後吸取了教訓﹐以後這種屬於爭議性比較大﹐有風險﹐但又很重要的政策﹐由副總理來出面主持﹐如果闖關失敗了﹐總理和中央還有迴旋余地﹐而且還有上述的效果。

所以﹐李克強督戰保障房政策實施﹐發放的信息是非常意味深長的。

保障房是攻堅戰 -2 思想花园

http://sixianghuayuan2.blogspot.com/2011/06/2.html

(2)
保障房的建設目標﹐大得驚人﹐但由於規模太大﹐反而給人一種海市蜃樓﹐不真實的感覺。

中央提出的目標是三年建設三千萬套﹐一年一千萬套。

三千萬套﹐以每戶三到四口人計﹐就等於覆蓋了一億多人﹐以中國城鎮戶籍人口三億計﹐差不多等於三分之一以上的人口可以受惠。

三千萬套﹐估計一九九八房改以來﹐這麼多年來建設成的商品房也沒有這麼多。

而且﹐我們不能忘記﹐中國城鎮居民﹐大都數是有房的﹐而他們的房子大多數是以前的單位分房﹐中國城鎮居民真正無瓦遮頭的只是少數。

三千萬套﹐如果真的能全部落成的話﹐中國的房屋問題能徹底得到解決﹐至於房地產泡沫問題自然不在話下。

香港八萬五就可以把整個樓市沖垮一半以上﹔三千萬套保障房﹐等於中國十幾年落成的商品房總量﹐一下在三到五年內集中釋放﹐對中國樓市的衝擊﹐難以想象。

正是因為難以想象﹐所以人們都不會把它當真。

所以﹐保障房作為一場攻堅戰﹐其意義不下於當年的國企改革和金融改革。

(3)

保障房政策的實施﹐自然是困難重重。

首先﹐自然是地方政府的抵制。中央不出錢﹐大包大攬﹐卻要地方政府來承擔﹐而地方政府沒有絲毫好處﹐自然不會熱心。

保障房政策如果真的全部落實﹐衝擊的﹐是整個房地產市場。而作為中國最大地產商的地方政府﹐其利益受到侵犯。又要出錢吃力﹐結果還是令自己荷包受損﹐地方政府如何樂意。

北京市政府最近土地出讓金已經大幅減少﹐已經快到暴煲邊緣﹐每個月收入不夠付息。幾家內地銀行公佈十大客戶﹐排頭位的都是地方政府的土地儲備中心。房地產調控加保障房﹐受害最深的﹐是地方政府的荷包﹐甚至財政破產。

保障房債開閘放水

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100275208&time=2011-07-02&cl=115&page=all

　　一直受資金制約的保障性住房建設，如今添了新的融資渠道。6月27日，國家發改委網站正式公佈《關於利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》（下稱《通知》），支持地方政府投融資平台和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資，並優先辦理核准手續。

一位評級機構人士斷言，今年下半年將會有一批平台公司的保障房企業債集中出爐。孫新明/東方IC

　　「過去一些投融資平台公司發債都是干別的，現在我們要求它優先用於保障房建設。」國家發改委財政金融司司長徐林接受財新《新世紀》採訪時表示，《通知》要求只有在滿足當地保障性住房建設融資需求後，投融資平台公司才能發行企業債券用於當地其他項目的建設。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，這份落款日期為6月9日的文件，6月21日已陸續發至各地。通知下發後，北京、江蘇、安徽、重慶等地已有多個融資平台公司和房地產企業開始了保障房專項企業債券的申報。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林認為，在存款準備金率一再提高之後，保障房越來越難獲得銀行貸款支持，亟需企業債券等直接融資方式來進一步拓寬融資渠道。

　　然而，當前地方融資平台債務風險已高度積聚，原有的巨額舊債在貨幣緊縮、監管趨緊的「緊箍咒」下如履薄冰，部分地區已經出現融資平台違約跡象 （詳見本刊2011年第25期封面報導「違約開始了」）。在此背景下，發改委再開「保障房債」的政策口子，是否意味著十餘萬億元的地方政府債務規模又獲得 了一個新的擴張機會？發改委在通知中強調，只有符合條件的地方政府投融資平台公司和企業才可發保障房債，也強調保障募集資金專款專用。但從過往投融資監管 體制的表現以及目前地方政府與房地產開發企業融資窘境綜合來看，如果沒有一套切實可行的實施細則，沒有嚴格的風險控制與責任追究機制，保障房企業債只不過 是又一場地方政府和開發商的融資盛宴。

綠色通道如何開

　　「今年發債用於保障性住房建設，政策是鼓勵支持的。」徐林告訴財新《新世紀》記者。《通知》要求，各地發展改革部門應優先做好保障性住房項目的企業債券發行申請工作，提高工作效率。發行人正式申請材料上報後，發改委將優先辦理核准手續，簡化審核環節並縮短核准週期。

　　一位投行人士認為，此舉相當於發改委為保障房企業債設置了「綠色通道」，甚至可以插隊審批。

　　「從去年到今年的經驗來看，審批的速度還是很快的，一般兩週就能發出來。省一級的城投債，有時審批只要一天。」一位多次參與發債的評級機構人士告訴財新《新世紀》記者。

　　但是，保障房債的綠色通道究竟會「綠色」到何種程度，市場還在觀望後續是否有相應的細則出台。據徐林透露，保障房企業債的審核標準與以往一樣，需滿足現行法律法規規定的公開發行企業債券的相關條件，但是在核准環節的執行上會稍微有所放寬。

　　一些房地產企業已經啟動了以保障房為名的發債申請。6月22日，北京住總集團董事長張貴林對外透露，北京市政府計劃為保障房建設大戶發行500 億元規模的企業債，北京住總集團、首開集團和金隅集團都在參與保障房專項企業債的發行。其中，北京住總集團擬發20億元規模的保障房專項企業債，投向八個 保障房項目。

　　但有金融業人士對此提出了疑問，從北京住總集團2010年發行8億元企業債的募集說明書上看，截至2009年底，北京住總集團淨資產約26億元。如果按照企業債額度不得超過淨資產40%的規定計算，北京住總再發行20億元的企業債，則至少需要淨資產達到70億元。

　　張貴林解釋稱，與去年發行的8億元企業債不同，保障房專項企業債券的發行額度為不高於淨資產的80%，且不與以往的企業債疊加。目前住總的20 億元保障房專項企業債券已向北京市金融局申報。財新《新世紀》記者就此致電北京市金融局與北京市發改委進行核實，但均未能獲得回應。

平台公司借東風

　　除了房地產企業，更多的地方政府投融資平台公司開始聞風而動，打算借保障房的政策東風發債融資。尤其對那些資金鏈已緊繃到極致的平台公司，保障房債新政就像一根新的救命稻草。

　　「90%的城投公司都能和保障房沾上邊，只要裝進保障房項目，就能改頭換面去發保障房企業債，還能走發改委的綠色通道。」上述評級機構人士預計，今年下半年將會有一批平台公司的保障房企業債集中出爐。

　　正在國家發改委申報發行企業債的鎮江市交通投資建設發展公司（下稱鎮江交投），即是一例。「發改委的通知下發之後，鎮江交投就更換了募投項目， 裝入保障房項目，做成保障房企業債。」一位參與發債的人士告訴財新《新世紀》記者，鎮江交投計劃募集20億元，其中12億元用於保障房項目。目前，發債材 料剛上報至國家發改委。

　　鎮江交投在2010年10月曾成功發出10億元企業債。據其2010年的企業債券募集說明書顯示，鎮江交投以投資交通基礎設施建設、土地一級開 發、政府重點工程和回遷房建設為主要業務，且擁有大量土地資源。截至2009年底，鎮江交投土地存量為7625畝。另外，鎮江市政府還將在2010年 -2012年給公司再度配置土地4205畝，在2013年-2017年配置土地4288畝。

　　同樣在等發改委審核的，還有重慶地產集團的60億元公租房企業債。參與操作該項目的有關人士向財新《新世紀》記者透露，現在手續都已完備，只等發改委核定。

　　上述評級機構人士分析，現在流動性趨緊，很多平台公司的資金鏈都非常緊張，它們肯定會抓住保障房企業債的政策，發債救急，「之前叫城投債，後來叫市政建設債，現在叫保障房債，政策總在不停地製造熱點。」然而這只是發債名目的變遷，發債的操作方法並無二致。

　　事實上，在今年一季度，很多地方政府為解決保障房建設資金來源問題，已經將大量用於保障性住房指標分解的土地置入地方投融資平台，最初的目的是想換取銀行信貸的支持。但現在銀行被緊縮銀根，難以放出更多的貸款，此時保障房債新政的推出正如雪中送炭。

　　據公開報導，河北省各地置入地方融資平台的保障性住房項目估值已經超過200億元，還有山東、山西、陝西、江蘇、浙江等省份也大體如此。

　　「下半年肯定是平台公司發保障房企業債的高峰。」上述評級機構人士稱，保障房企業債屬於項目債，而非收益債。根據保障房項目來發債，只要有符合規定的保障房項目，即可視為完成立項、土地劃撥及取得相應手續，就可以去發改委申請發債。

　　一位市場人士預計，企業債因保障房而放開之後，可能其他領域的融資政策也會因此而有所鬆動。

風險暗藏

　　目前總額高達10.7萬億元的地方債務，已令市場繃緊了神經。在財新《新世紀》記者採訪過程中，多位市場人士均表達了對保障房債可能加劇地方債務膨脹的擔憂。但徐林對此解釋稱，平台公司通過保障房項目發企業債的量會有所增加，但不會大幅度的增加。

　　「如果投融資平台所在地方的負債率超過100%，我們就不讓發債了。」徐林表示，國家發改委會參考審計署對各地債務率的審計結果。

　　早在2010年11月，國家發改委下發2881號文，對地方政府投融資平台公司發債進行規範，要求相關發債企業填報地方政府負債狀況。但據財新《新世紀》記者瞭解，今年上半年發行的城投債幾乎都沒有披露相關地方政府的負債數據。

　　「現在準備發的平台公司保障房企業債，操作手法與之前發城投債如出一轍。」上述評級機構人士稱，保障房企業債券的規模，不只看保障房項目本身，更多還是看平台公司整體的資產和盈利能力，以及所在地方政府的信用級別和財政狀況。

　　而平台公司發保障房企業債，其發債能力仍主要依靠做大資產規模這一招。通常而言，劃撥國有企業的股權、注入土地資產、對資產進行高估值和重複計算、不把公益資產剔除等，均是做大資產規模的慣用手法。

　　上述評級公司人士認為，與平台公司相比，房地產企業沒有政府信用擔保，發行保障房債更多的是看發債企業本身的資產狀況和盈利能力，承銷商、評級機構、會計事務所等會相對更嚴格一些，債券風險也可能相對較低。

　　此外，由於今年流動性趨緊，企業債的發債成本也在提高。5月31日，山西大同市經濟建設投資有限責任公司發行了25億元公司債，其中14.7億 元擬用於大同市廉租房建設，其餘10.3億元擬用於補充公司營運資金和市政建設。該期債券為6年期，票面利率為6.5%，債券存續期內固定不變。

　　某券商固定收益部人士預計，下半年企業債的融資成本還將走高，票面利率至少會達到7%。而這一數字，較去年提高了約1.5個百分點。對僅有3%-5%微利的保障房項目而言，如何在項目週期內實現還本付息，將成為一大考驗。

　　一位參與重慶公租房發債的人士對財新《新世紀》記者分析，一種現實的做法是，在保障房項目方案設計時就適當提高配建的商業配套、商品房的比例，以商品房和商業配套部分的出售來平衡收益。據其測算，重慶公租房項目中商業部分的比例提高至25%，就基本可以實現還本付息。

　　如果不給保障房一定的盈利空間設計，則很可能滋生各種不規範的操作手法，比如債券發行後，將資金挪用至其他賺錢的項目上，以實現較高收益。

　　目前企業債發行後的監管環節十分薄弱，使企業有很多空子可鑽。「整個債券發行監管制度很不健全。承銷和託管人都是券商，缺乏獨立性；募集說明書 中沒有明確規定對債券持有人的權益保護；銀行監管賬戶也形同虛設；審計報告都是做出來的，缺乏公允性。」上述參與重慶公租房發債的人士如是說。

　　他還指出，更令人擔心的是，由於很多地方的融資平台都面臨銀行催債的壓力，很有可能會發生以保障房企業債之名，行「借新還舊」之實。甚至，也可能存在私下轉移平台公司核心資產，用以重複發債。

　　對此，首創集團總經理劉曉光認為，保障房除了要有融資平台，還需要規範的管理和商業運作，以及透明的回報機制，才能成為一個完善的體系。「政府可以做一個回報基金，或者將社保基金、保險資金引入，來保證保障房融資平台的正常收益回報。」劉曉光建議。

保利地產 保障房融資渡陳倉？

http://www.capitalweek.com.cn/article_10867.html

【《證券市場週刊》記者 傅碩】「這款保障房信託感覺有點怪！」一直做信託理財的張先生對本刊記者表示，「一怪在於收益率忒低；二怪在於收益雖低但賣得火，1億元信託1天賣完；三怪在於信託公司不管事，託管銀行操盤！」

張 先生所說的這款保障房信託，全稱為「北京信託保障房系列集合資金信託計劃之保利南沙河項目」（下稱「保利南沙河信託計劃」），該項目為保利地產 （600048.SH）所有。該信託期限1年，預期年收益率為7.2%，受託人是北京國際信託有限公司，保管人是中信銀行(601998.SH)，信託資 金運作是用於受讓保利南沙河項目收益權。

因資金緊張，一般，房企的商品房信託項目預期年收益率多在20%，保利南沙河項目收益率遠低於業界平均水平；但一般保障房的回報率只有3%左右，而保利南沙河項目預期年收益率卻高達7.2%。」一位信託業人士表示。

真假保障房

有投資者質疑，保利地產借道保障房信託，實為投向一個同一地塊商品房。

在北京市土地整理儲備中心網站上，本刊記者看到了保利地產的一 則競拍信息。該競拍地塊在2010年12月27日成交，買家是由兩家房地產公司組成的聯合體，分別是保利（北京）房地產開發有限公司（下稱「北京保 利」）、北京金成華房地產開發有限公司（下稱「北京金成華」）。保利南沙河信託計劃顯示，北京金成華是保利地產為開發建設保利南沙河項目而設立的項目公 司。

該競拍成交公告顯示，地塊用地性質為R2二類居住用地。中房集團副總王浩介紹說，就是規定了這塊地不能建別墅，只能用來建商品房。「土地出讓變更」一欄中，規劃用途顯示為：居住、商業、綜合。政府公示信息顯示，該地塊用作商品房開發。

在 成功競拍半個月後，即2011年1月12日，保利地產發佈公告稱，公司全資子公司北京保利和控股子公司北京金成華通過招標方式取得北京市昌平區沙河鎮南一 村居住地塊（宗地編號京土整儲招（昌）[2010]167號），成交總價88020萬元，用地面積57753平米，規劃建築面積約為115506平方米， 土地用途為居住用地。

王浩認為，從公告內容看，兩者說的是同一塊地。北京保利是否在拿地之後，更改規劃，臨時增加保障房項目用地？

北京市聚和律師事務所房地產事務部律師李建立表示，如果建設用地變性，在國土資源局應能查到土地變性的更告。但本刊記者在北京市國土資源局網站未看到該地塊的土地變性公告。

本刊記者在實地調查中發現，這兩個項目原本是一塊地，以一條規劃二路中線為界，南界為商品房，北界為保障房（見表1）。保利南沙河項目信託計劃語焉不詳，以致張先生誤解——保利地產發保障房信託投資商品房建設。但保利地產在公告中，未提及該保障房項目信息。

而 即將上市銷售的項目——昌平區沙河鎮南一村居住地塊（推廣案名：保利羅蘭香谷）一直大做廣告。保利羅蘭香谷銷售人員告訴本刊記者，保利羅蘭香谷7月份預 售，樓還沒有出地面，該項目為11棟14-18層陽光薄板，主推60-140平米戶型一居至四居。銷售代表特別強調，保利羅蘭香谷是純商品房社區，沒有保 障房。

本刊記者在保利南沙河項目施工現場看到，保利羅蘭香正在做地下作業，緊挨著北側正在施工的項目即是保利南沙河項目，該工程稱為「昌平新城5—1街區沙陽路南一村地塊北區經適（含廉租）項目」，以經濟適用房為主，含有少量廉租房。

王 浩告訴本刊記者，「即便不算廉租房，經濟適用房全部面向市場銷售，其利潤率只有3%，而保利南沙河項目信託計劃的最低收益率是7.2%，如果加上3%的發 行成本，保利南沙河項目的虧損至少也有7.2%。」王浩稱，「即使保利地產願意做虧本買賣，投資者難道願意買低不買高？」

蹊蹺的低收益

年收益率7.2%是什麼概念？

目前，開發商貸款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%計算，開發商貸款融資成本要達到9.47%。

根 據用益信託工作室統計，自2010年至2011年上半年，13家信託公司參與保障房項目建設的平均收益率為9.07%。用益信託研究室研究員岳婷告訴本刊 記者，「眼下信託融資成本看漲，比如6月份重慶的公租房信託年化收益率為9.2%。公租房信託的融資成本已經這麼高，經濟適用房融資成本至少要比重慶公租 房信託融資成本要高。」

顯然，保利南沙河項目融資成本低於銀行的開發貸利率，且遠低於目前保障房信託的平均收益率。

「如果單純從算賬上看，即便是這麼低的融資，保利南沙河保障房項目也將是虧本無疑。」但王浩反問本刊記者，「保利地產會這麼做嗎？結合目前市場行情看，不排除保利地產將這筆錢用在一條規劃路之隔的保利羅蘭香谷項目上，目前信託資金還不存在專款專用監款。」

王浩所說的行情，是指開發商資金緊張，融資困難。SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹稱，房地產開發商主要融資路徑——銀行貸款、信託融資和股權融資,現在均受到不同程度的壓制，作為資金密集型行業，房地產市場已提前進入「更年期」。

房地產企業要想避免進入「更年期」，只能積極地在市場上找錢。新華聯副總呂行告訴本刊記者，從銀行融資仍然是開發商首選，但開發貸額度越來越緊，銀行只挑品牌房企和優質項目貸款。

銀行除了挑企業，挑項目，在貸款發放的抵押物上也發生了較大變化。目前，保利羅蘭香谷工程還沒有出地面。根據要求，房地產開發貸款必須用在建工程而非土地作抵押。僅此一條，就不符合銀行發放開發貸的條件。

王浩分析，保利地產將保利南沙河保障房信託資金轉給保利羅蘭香谷也不是沒有可能，也就是說，保障房可能會虧本，但通過保障房的信託渠道為商品房融資，也算是全盤打算，綜合算賬。

保利北京營銷策劃部接受本刊記者採訪稱，他並不知曉該項目融資事宜。而保利地產對本刊記者的書面採訪也未答覆。

亦有一種看法是，保利在做委託貸款業務。委託貸款其實質就是銀行表外業務，即銀行和信託合作發售信託理財產品。南開大學金融學博士劉杉告訴本刊記者，保利南沙河項目有可能是委託貸款，通過銀行發行的一款信託產品，借助信託平台。

但是委託貸款利率要求遠高於7.2%，「僅有7.2%的年化收益率實在太低了，如果沒有其他附加條件，我不會買。」張先生向本刊記者表示。

「有沒有人買，要看是誰發的信託，還有信託產品說明書具體有哪些披露，否則很難下結論。」王浩表示。

大慶保障房摻水記

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100292549&time=2011-08-19&cl=115&page=all

　　8月8日立秋，東北人有「立秋之日搶秋膘，男女老少吃餃子」的傳統。晚上8點，吃完餃子的老宋和媳婦，以及鄰居小張等人還圍坐在餐桌旁，「明天先去找誰呢？」老宋打破沉默。

耕地落荒，棚戶區項目變身商品房銷售。

同樂家園屢封屢開工，何以如此強大。

　　「先去區裡找劉廣成（黑龍江省大慶市大同區政法委書記），他要還說不清楚，再去市裡找建設局領導。」老宋媳婦搭話。

　　這是大慶大同區十戶拆遷「釘子戶」組成的一個上訪團體。2008年，他們的房子被政府列入棚戶區改造項目。但從2010年4月初下達拆遷公告開始，他們就踏上了上訪征程，走遍了市裡、省裡各個相關「衙門」。

　　這十戶「釘子戶」訴求的核心，是其房屋原本都是臨街商舖，多年來靠小本生意維持生計。但在政府拆遷方案中，他們的商舖卻被評估為住宅，並按照經 濟適用房的標準補償，每平方米約1100元。而這一地段的住宅市場價為3000元/平方米，商舖更是達到5000-9000元/平方米左右。

　　十戶「釘子戶」對拆遷補償過程的合法性提出了質疑。但更令他們困惑的是，這些以棚戶區項目名義動遷，本應改造成經濟適用房的住宅用地，現在正以 商品房「同樂家園小區」的名義公開發售。這些直接從居民手裡徵得的土地，沒有經過「招拍掛」程序，更沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商 品房開發必需的五證，所售房屋目前無法辦理產權證。

　　6月12日，黑龍江省「打非」督察二組接到了老宋等「釘子戶」的舉報，省建設廳、安監局、規劃和國土部門的領導參加聽證會後認定舉報材料屬實， 大同區棚戶區改造項目確實違法施工、補償不合理，會後督察組下達了《停工（核查）通知書》和《督辦通知》，責成大慶市建設局查封工地。然而，執法隊封了兩 次，都未能阻止非法施工。

　　同樂家園屢封屢開工，何以如此「強大」？該小區開發商是大同區城市建設投資開發有限責任公司（下稱大同區城投公司），由大同區政府全資控制。6 月18日，大同區區委書記顏祥森在一次和「釘子戶」的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生則對上訪者暗示，所謂「三邊政策」，是在全國1000萬套保障房計劃的重壓之下不得已為之。公開資料顯 示，黑龍江省今年83萬套的保障房任務量為全國之首，其中大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬 套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　應對保障房這一民生工程，地方各級政府怪招百出，一方面迫於完成行政指標的高壓，另一方面也鑽政策空子，像大慶大同區這樣，以保障房之名行商業開發之實，不僅虛漲了保障房開工量之水分，更毀民生計。

十家釘子戶抱團作戰

　　52年前，就在大慶市大同區高檯子鎮西南六公里處，誕生了中國第一口油井，從此有了大慶「石油會戰」。現在，被定位為農業區的大同區，雖然農業 資源豐富，但經濟附加值不高，是大慶市所轄區縣中經濟最落後的地區。自2009年以來，大同區政府開始大規模徵地，開發商品房項目。

　　儘管不滿同樂家園小區拆遷補償標準，但一年來陸續有不少拆遷戶因各種壓力而簽字同意。其中一戶居民，子女都在政府工作，由於父母拒拆，政府給放了四個月大假，讓他們回家勸父母簽字，勸導不成就一直放假。

　　「我們這十戶人家，可以說是最團結的。」老宋對財新《新世紀》記者說。老宋是這十戶「釘子戶」的「智囊」，所有文件、批示等文字材料都由他負責 整理，這十戶人家抱成團，有錢出錢有力出力。老宋和媳婦都已退休賦閒，子女工作生活穩定，本應頤養天年，「選擇這條並不好走的路，更多的是因為不服這個 理。」老宋說。

　　一開始，這十家「釘子戶」只是去區政府反映情況，但被一再敷衍推搪，然後他們轉戰大慶市政府、建設局等相關單位，結果也是被各個部門「踢皮 球」。家裡不僅被政府停水停電，晚上還會有不明來路的人砸窗戶、推牆、挖溝。不過，「釘子戶」們也不示弱，家中常備反抗強拆的工具，「我們從小在這長大， 誰也不敢輕易動我們（指強拆）。」小張說。

　　雙方還打起了「情報戰」。大同區人口不超過3萬，有任何一點風吹草動，雙方都能馬上知道。一位上任不久的區領導去採摘園摘葡萄，一頓飯吃了5000多元，訪民們馬上掌握了情況並舉報到紀檢部門。

　　「釘子戶」們質疑房屋拆遷補償評估過程的合法性，並對此向政府提出行政復議。依據《城市房屋估價指導意見》，拆遷評估機構的確定應當公開、透 明，採取被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式。《大慶市城市棚戶區改造實施方案》（下稱10號文）同樣規定，拆遷過程中評估單位、拆遷承辦單位應採取抽籤 方式確定。

　　但據大同區居民透露，他們從頭到尾都沒參與評估公司抽籤，不知道評估公司是如何確定的，甚至到現在都不知道評估公司是哪家。

　　2010年8月，大慶市房產管理局做出了拆遷行政裁決，同年11月，這十戶「釘子戶」集體委託北京才良律師事務所律師王才亮、朱孝頂提出行政復議。目前行政復議已經終止，但仍未結案。不久前，大同區政府還向北京才良律師事務所提起反訴，稱其無證經營，目前未果。

　　朱孝頂認為，同樂家園棚戶區改造拆遷的評估明顯違法，首先評估機構的確定過程剝奪了被拆遷人的知情權和參與權，在相關評估《公證書》中，既沒有待選評估機構名單，沒有抽籤人的基本情況，也沒有現場視聽資料佐證。

　　其次，按照相關法律，評估機構應當將評估結果公示七天，並進行現場說明，聽取意見，這些在同樂家園棚戶區改造評估過程中都是缺失的。而評估機構 出具的《評估報告》由於缺失技術報告、實地勘查記錄、評估機構法人簽字及專職註冊房地產估價師簽字等要件，應被判定為非法評估報告。

　　此外，訪民們還提供了《營業執照》、《稅務登記》等材料，證明被拆遷房屋的性質為經營性住房，但評估機構並不採納，也未經行政主管部門確認，徑直認定為住宅，按每平方米1100元的標準給予補償。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌在接受財新《新世紀》記者電話採訪時卻否認稱，「被拆遷戶都參與了評估公司的確定。」他並沒有提供訪民參與評估抽籤的證據和具體細節。

　　對於孫有斌的回答，訪民們並不意外，「他們就是這樣，說一套做一套，打死不承認，我們希望能當場對質。」小張對財新《新世紀》記者稱。每次去區政府上訪之前，小張都會先在政府大院兜一圈，看看哪個領導的車在。大同區幾位區領導的車都是清一色的豐田越野車。

　　除了孫有斌，大同區區委書記顏祥森、大同區政法委書記劉廣成等人都以「在外地開會」為由拒絕了財新《新世紀》記者的採訪。

封條封不住

　　區、市兩級政府上訪無果後，2011年6月，「釘子戶」們開始去哈爾濱上訪，向黑龍江省建設廳提交了書面材料，省建設廳許諾半月之內回覆。

　　6月12日，黑龍江省政府安全生產「打非」專項行動第二督察組到大慶檢查工作，公佈了舉報電話。老宋打了電話，並迅速得到回應。16日，來自省 建設廳、安監局、規劃和國土部門的五位領導組成聽證會。會後，黑龍江省建設廳下發了《停工（核查）通知書》，指出根據《黑龍江省建築市場管理條例》第九條 的規定，同樂家園工程在開工建設前未辦理建築工程施工許可證，應立即停止施工，並於7月1日之前，攜帶書面說明或檢查，到大慶市建築市場執法監察支隊接受 處理。

　　翌日，督察二組又下發了《督辦通知》，責令大慶市城鄉建設局按照要求，「立即對督察組在大慶督察期間群眾舉報的『大同區同北路路北建設項目、讓胡路區溫馨家園二期存在非法施工』問題進行查處，查處情況於6月22日前上報市安委會辦公室。」

　　《督辦通知》中所指「大同區同北路路北建設項目」即為同樂家園小區。從上述督辦通知可知，除了同樂家園小區，讓胡路區溫馨家園二期也存在非法施工問題。

　　財新《新世紀》記者獲得的一份舉報材料顯示，大同區至少還有七個項目存在非法侵佔基本農田的行為，其中包括尚城商住小區、城市莊園項目、農產品物流園、學子書苑項目等，總計違法佔用農田690多畝。但現在，這些項目多數撂荒，荒草雜生，一路之隔便是已經成熟的玉米地。

　　但孫有斌向財新《新世紀》記者表示，「這些項目沒有非法佔地，都是有批文的，現在耕地紅線查得這麼嚴，哪個領導敢冒這個風險？」財新《新世紀》記者就此向大慶市國土局提出查詢徵地文件的要求時，被耕地保護科工作人員以信息查詢不對外為由拒絕。

　　儘管有十戶居民拒拆，但同樂家園小區開發商大同區城投公司已在周圍平整好的土地上開始建房。6月底，大慶市建設局行政執法支隊隊長吳正偉親自帶 隊，給同樂家園貼了封條。由於封條只封了工地用電設備，因此工地裡除了塔吊不動之外，工人仍在繼續幹活。7月，執法隊又封了一次，但工人卻把電箱鑽了個 洞，合上電閘正常開工。

　　封條形同虛設，「釘子戶」們多次找執法隊反映情況，吳正偉的答覆是，「我沒有強制權，我封了，但他們不聽，我也管不了。」

　　8月9日，財新《新世紀》記者見到了吳正偉，但他拒絕就同樂家園小區屢封未果一事接受採訪。大慶市規劃局執法隊工作人員則向財新《新世紀》記者 表示，「我們只能對甲方（大同區城投公司）下停工通知，我們讓他們來說明情況，他們拖著不來，我們也沒辦法。幹活的是施工方，我們管不著施工方，施工方得 找建設局。」

　　在執法部門的「踢皮球」中，所有對訪民有利的官方裁決、答覆都變成了一紙空文，同樂家園這一違法施工項目，至今仍正常施工。

棚戶區變商品房

　　走在大同區繁華地段街道上，包括同樂家園小區在內的一些棚戶區改造項目，正以商品房項目之名大打廣告，售樓處客戶絡繹不絕。

　　財新《新世紀》記者來到同樂家園售樓處，牆上的銷控表顯示，項目已經售出超過一半。售樓小姐王海波介紹說，住宅均價為3280元/平方米，臨街 商舖有兩種，售價分別為9680元/平方米和5880元/平方米。她稱，這個項目去年就開始銷售了，目前已經賣出去六成，雖然現在辦不了產權證，但開發商 是區政府的城投公司，一年之內肯定能辦產權證，住宅70年產權，商舖40年產權，年底項目竣工，明年開春就能交房。

　　與同樂家園相鄰的另一項目——尚城，由大慶市正基集團開發，已經基本建成並銷售殆盡，住宅售價為3188元/平方米。

　　財新《新世紀》記者8月9日向大慶市建設局查詢，資料顯示，尚城和同樂家園兩個項目都沒有辦理《房屋預售許可證》。

　　打著棚戶區改造的名義，以每平方米1100元的地價補償拆遷戶，結果卻建起了商品房，並以高出補償款3倍以上的售價出售。在十戶「釘子戶」看來，以住宅標準補償其原有商舖面積，和市場價格比更有將近9倍的利益落差。

　　不過，大同區政府並不承認棚戶區改造變身商品房，區委書記顏祥森在給訪民的回覆中稱，「並不是商業開發了就不是棚戶區，市裡同意了，同樂家園符合棚戶區改造條件，在研究改造方法時，同意可以商業開發。」

　　大慶市針對棚戶區改造的10號文於2008年7月下發，相關規定含糊，文中稱「棚戶區改造工作必須按照市政府統一規劃，對有商業價值的地塊，通 過招商開發、政策匹配的形式，進行市場化運作；對沒有開發價值的或不適於商業開發的地塊，由政府直接組織實施改造⋯⋯棚戶區改造視區域、權屬、居住人群、 商業價值等不同情況，分別施以不同的改造方式和安置補償政策」 。

　　據10號文顯示，大慶市城市棚戶區改造的總體目標是，在2008年至2010年的三年時間內，完成全市30處棚戶區拆遷改造任務，拆除房屋面積 129.9萬平方米。其中大同區的計劃是：2008年拆除同春街至同深街平房區、同慶街至同春街平房區等2處，房屋面積7.68萬平方米；2009年拆除 百合園東平房區、同城路北平房區等2處，房屋面積7.16萬平方米；2010年拆除同政街平房區、百合園西平房區、同深街東平房區等3處，房屋面積 9.95萬平方米。共7處。

　　但現在的情況是，除百合園東、西兩側平房區建成了真正的經適房小區「福民苑小區」以外，其餘棚戶區改造項目全都變成商品房項目，並且都已經或正 在銷售。其中，2008年拆的同春街至同深街平房區變成了「陽光小區商住項目」；同慶街至同春街平房區變成了「紫玉花園小區一、二期商住小區」；2009 年拆的同城路北平房區變成了「海通佳苑商住項目」；2010年拆的同政街平房區和同深街東平房區分別變成了「梧桐苑」「教師花園」和「尚城小區」商住項 目。

　　此外，2011年開工的兩個棚戶區改造項目，目前也分別變成了「同樂家園」和「雅居名苑」 商住項目。而老宋家即同樂家園拆遷戶，小張家則是雅居名苑拆遷戶。

　　這些棚戶區改造項目，由於是直接從居民手裡徵得土地，沒有經過「招拍掛」，亦沒有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》等商品房開發必需的五證，所售房屋無法辦理產權證。

　　在這裡，大同區政府顯然偷換概念，兩頭佔便宜。一方面以棚戶區改造的名義徵地，不僅以最低的經適房標準補償，而且享受了各種稅費減免；另一方面卻以商品房形式出售，大賺差價。

　　但大同區人大常委會副主任孫有斌仍對財新《新世紀》記者堅決否認，「肯定沒有這樣的事，我們不敢這麼幹，經適房還是經適房。」

　　2009年住建部等五部委聯合下發的《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》中規定：棚戶區改造公益性強，對於配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，必須以「招拍掛」方式出讓。嚴禁將已供應的經適房、廉租房用地改變用途，用於商業住房等開發建設。

　　大同區的幾個棚戶區改造項目，均未經過土地「招拍掛」，政府收儲後就直接用於商業開發，顯然已經違反了政策規定。不過，現有國家政策對棚戶區改造中配套商業、服務業等經營性開發的比例並沒有明確規定。正是這一點，也給了地方政府鑽營的空間。

「三邊政策」

　　同樂家園有了官方督辦的定性要求，卻屢封未果。在「釘子戶」們一次次的上訪、質問下，大同區政府拿出了一個新的解釋——「三邊政策」。6月18日，顏祥森在一次和訪民的交涉中表示，「省裡允許棚戶區改造實行『三邊政策』，即邊拆遷、邊建設、邊補辦手續。」

　　由於屢屢曝出質量問題，「三邊政策」以及「三邊工程」等說法、做法，早就被國家明令禁止，為什麼黑龍江的地方政府仍在沿用？

　　黑龍江省建設廳行政執法監察局局長王生曾請訪民理解政府的壓力，「國家不可能有『三邊政策』，但今年全國下達了1000萬套保障房計劃，黑龍江省承辦了83萬套，是全國最大的。」

　　孫有斌則很無奈，「國家確實明令禁止『三邊政策』。但黑龍江由於氣候原因施工期短，加上今年保障房任務非常重，雖然禁止，但下面確實都是這麼幹的，領導也都知道，我們也很無奈。」

　　公開資料顯示，黑龍江省今年83萬套保障房中，大慶市任務量為7344套。年初，住建部與各個省市政府負責人簽訂了軍令狀，要求全國1000萬套保障房於11月底前必須全部開工，開工量未達標省份的相關領導將被問責。

　　但如大同區政府這樣以保障房之名，行商品房之實，其上報的保障房開工量必然大量摻水。而全國的保障房開工總量又有多少是如此構成的呢？

　　在封條被撕毀的第二天，老宋等人去大慶市建設局交涉，在建設局領導的辦公室碰上了大同區政府領導。老宋因此判斷，市裡和區裡是通過氣的，對於前腳貼封條，後腳撕封條的做法，市建設局並非不知情。

　　其間區政府也曾試圖瓦解這十戶「釘子戶」，單獨找小張和老宋談條件，遭拒。

　　對於最後的解決方案，他們也有預期，區裡擔心的是答應他們後，之前搬走的人也來找，所以最可能的方案是和政府簽陰陽合同，表面上按每平方米1100元的標準賠，但實際上執行更高市場價。「以前也有人這麼幹過，好像也只有這一種辦法了。」老宋說。

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深圳保障房棄選風波

http://magazine.caixin.cn/2011-09-24/100309000.html

「安裝最小的灶台、最小的水池後，以我這樣的體型，在廚房炒個菜轉身都困難。」在諸多棄選松坪村三期經適房的理由中，她的理由最奇怪，卻更打動人心。

　　楊小姐是深圳第二次保障房合格申購者中的一員。他們在2009年底開始申請，但直到2011年9月才最終獲批。但當他們面對政府所提供的房源，卻大呼上當，認為是「九審仍被騙」。

　　南山區松坪山寶深路南側的松坪村三期，共有數千套正在施工中的住房，是這次經適房的主要房源。但與他們概念中的經適房大相逕庭。「以前是簡裝 修，現在是毛坯房；以前是現房，現在是期房；以前面積70平方米-90平方米，現在變成48平方米-60平方米，面積縮水了？廉租房改為經適房？現房哪裡 去了？」

　　「不公平」是這批申購者最大的不滿。不少申購者組織起來進行遊行上訪，並宣佈棄購。在9月15日選房的現場，深圳政府甚至出動警察維持選房秩序。

大房為何被雪藏

　　9月15日至30日，是上述申購人選房的日子，但他們棄購的呼聲甚高。

　　這批合格申購家庭，共計5612戶，絕大部分申購的是經濟適用住房，符合條件的家庭5030戶，符合公共租賃住房租賃條件的家庭582戶。而政府共籌集房源6073套，其中經濟適用住房4488套，公共租賃住房1585套。

　　其中，松坪村三期提供經濟適用住房3647套，預計交付時間2012年11月30日。建築面積為48.63平方米-60.46平方米，戶型為兩 房一廳。60平方米基本集中在東區，基準售價4762元/平方米，48平方米則集中在西區，基準售價4722元/平方米。而西區的房源將近2000套，而 已被選購的，基本上都是東區的房源。

　　申購者經過實地測量樣板房，發現建築面積為48.63平方米的使用面積不足29平方米，使用率不足63％。

　　財新《新世紀》記者在松坪村三期樣板房現場發現，政府提供的樣板房數據顯示，建築面積48平方米的戶型，套內建築面積約34平方米，使用率71％。不過，當中並沒有使用面積的數據。

　　多名申購者告訴財新《新世紀》記者，「不是不想要，是真的沒法住。」「一看到房源就鐵了心放棄了 。」

　　不過，這批申購者發現，2010年深圳保障性住房竣工1萬套，2011年計劃竣工1萬套，其中有許多是大戶型。但是這些房子並沒有拿出來分配。

　　深圳政府的公開資料顯示，「十一五」期間，截至2010年底，保障性住房竣工（含籌集）約2萬套，實際分配8209套，向全市企事業單位提供約7000套公共租賃住房。這意味著，截至2010年，政府手裡的現房約5000套的房源尚未分配。

　　這些大房子是為誰所蓋呢？據瞭解，其中並沒有正常輪候的申購人，主要是一些特殊人群。

　　一部分是搭上福利分房末班車的機關事業單位工作人員，主要是老師、醫生和基層的公安人員。1998年，國務院決定，停止住房實物分配，逐步實行 住房分配貨幣化。但深圳2001年最後一批福利分房時，符合條件的大概1萬人，當時房源只有3000多套，「將近7000人沒有房」。

　　為解決這個所謂的「遺留問題」，深圳明確，2002年12月31日前符合購買全成本微利房條件但未購房的職工，由政府規劃建設一定數量的經濟適用房出售給他們。

　　不過，直到五六年前，僑香村和深云村才以經濟適用房之名先後開工，並於2009年和2010年相繼竣工。

　　這兩個小區，房屋建築面積以90平方米為主，其中僑香村有少量戶型超過100平米。僑香村竣工後，因其地段和面積被視為豪宅，一時社會輿情兇猛。

　　但深圳市住建局一名主管官員表態稱，當初符合條件的7000多人，無論現在「有幾套房，都一定要分給他們」。

　　至於2011年計劃竣工的1萬套房源，則多數又屬於另一類人——大企業的職工。深圳市住建局副局長胡建文向財新《新世紀》記者解釋，其中 6600套均是屬於中興通訊公司的項目。而另有1000多套，是梅山苑二期項目，也是小戶型，為40-50㎡，主要是想用於公租房的用途。

　　按照深圳的政策，低收入住房困難家庭在內，各類人才的住房需求，產業園區配套的公寓和宿舍，以及歷史遺留問題，均統一納入同一保障房體系。不過，其中這些特殊人群的保障房分配並不需要經過公開的申購程序。

24萬套的挑戰

　　現房雪藏的爭議背後，是深圳市保障房緊缺的現實。

　　松坪村三期在2007年的規劃中，是作為經濟適用房和公共租賃住房兩種用途，後來卻全部改為經濟適用房項目。

　　綜合開發研究院（中國·深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴財新《新世紀》記者，這是「保障房建設壓力大，新的房源不出來，舊的不夠分」所致。

　　這一調整所釀惡果，也許深圳住建局也始料未及。「如果五年前早知道住房這麼緊缺就好了，這樣我們會把48平方米的全部改成60平方米。」胡建文無奈苦笑，坦承「全社會都缺房，實在一下子也造不出房子來」。

　　據深圳住建局統計，深圳保障房的缺口是，根據常住人口1000萬的比例，目前保障房解決的比例是9.1％，「十二五」期間該比例將提高到19％；如果按照戶籍人口計算，目前保障房已解決的比例是37.6％，「十二五」期間將提高到52％。

　　即便如此，在胡建文看來，「缺口還很大，低收入，夾心層，全社會都面臨困難。光是夾心層，即各類人才，初步估算大概有20萬人面臨安居困難問題。」

　　「房價是近幾年才上漲起來的。此前，對保障房需求不像現在這麼突出，因此不如現在這麼重視。」胡建文說。他指出，「十一五」期間，深圳保障性住房竣工（含籌集）約2萬套。但到了「十二五」期間，深圳計劃建設和籌集保障性住房24萬套，是「十一五」的10倍之多。

　　保障房的建設困難重重，是各地政府必須面臨的現實。「十一五」期間，深圳保障性住房建設和籌集16.9萬套，僅開工7.9萬套，竣工（含籌集）約2萬套。

　　胡建文承認，在深圳，資金不是大問題，最大的問題是土地資源緊缺。不過整體來說政府是優先供應，而建設週期，少則需要3年-4年，多則需要5年-6年。胡建文認為，今後通過開發商代建的形式有望加快建設週期。

　　供應不足，並非保障房的全部問題所在。關於保障房的標準，在供應和需求之間顯然存在認識上的偏差。「建議將松坪村三期西區的兩房改成一房一廳。兩房的太不適用了，會造成浪費的。」一名申購者說。

　　9月19日的國務院常務會議決定，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，以小戶型為主，單套建築面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低於市場租金的原則合理確定。

　　原中國住房和城鄉建設部副部長宋春華曾建議，保障性住房建築標準是，少於三人的家庭，廉租房面積應為30平方米，公租房為40平方米，而安居房 是60平方米；三口之家，廉租房面積應為40平方米，公租房為50平方米，安居房是70平方米；而三口以上的家庭，廉租房面積應為50平方米，公租房為 60平方米，而安居房應為80平方米。

　　但深圳市建築設計研究總院一名人士告訴財新《新世紀》記者，一般做建築設計時，不是按照人居，而是根據政府規劃要點，以容積率為根據。

　　面對需求和供應之間的標準差異，胡建文表示，深圳將建立保障性住房輪候制度。屆時，對於保障房的需求將會一清二楚。