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保障房如何融資

http://magazine.caing.com/2011-04-02/100244536.html

未來五年,財政可籌措1萬億元,土地收入和出售商舖可獲1.5萬億元,其餘可發債籌集,但關鍵還是租金怎麼定
陳昌華

  過去兩三年間,中央政府關於保障房的建設目標規模翻了幾番。從2009年300多萬套的規劃,到2010財政預算時的500多萬套,今年初,更是提出了未來五年3600萬套的建設目標,並明確了2011年和2012年各1000萬套。

  從社會保障的角度看,對於深受房價急升之苦的小市民來說,大規模的保障房建設絕對是利好。但令資本市場擔憂的是,政府能否籌措足夠的資金來完成 這項任務。如此大規模的投資,貸款支持是不可避免的。「4萬億」投資引致的地方融資平台債務問題仍然待解,將來保障房會否成為不良貸款的又一個來源?筆者 認為,基於保障房以出租為主,如何訂定租金將是決定因素。

  首先,如果假定20%的保障房用來出售,剩下80%是用以出租,那麼用來出租的保障房將約為2900萬套。基於用來出售的保障房融資相對容易,本文只集中於討論出租的那部分。

  假定每套保障房平均面積為60平方米,每平方米建築成本為2000元,那麼2900萬套保障房的總投資為3.5萬億元。再假定股權和貸款的融資 比例為3︰7,保障房的貸款規模將為2.4萬億元。以年利率6%計算,平均每年為保障房貸款所付出的利息支出將為1450億元。若要以租金來抵銷利息支 出,這批住房的月租需定在420元。

  以目前全國最低月工資水平870元來算,一個雙職工家庭的收入為1740元,420元租金將佔家庭收入的24%。這是一個相當高的比例,並不易 為整個社會接受,特別是在那些不太發達的中西部城市。當然,理論上大部分家庭的收入應高於最低工資水平,房租佔收入的比例亦會更低。但無論如何,400元 以上的租金遠高於現在廉租房幾十塊錢的租金水平,因此如何讓各地居民接受將是一個挑戰。而倘若租金遠在400元之下,則抵不上貸款的利息支出,銀行貸款的 利息收入將不得不依賴於地方政府的支持,這又會演變為類似地方融資平台的「尷尬」。

  除了償還利息,如何籌措資本金和償還貸款也是問題。在2011年財政預算中,用於住房的支出為2500多億元。假設在未來幾年財政在住房上的支出維持在2500億元,其中2000億元直接用於保障房建設;那在五年的時間裡財政可籌措約1萬億元作為保障房的資本金。

  土地收入是另一個資金來源。根據規定,土地收入扣除賠償現居民和平整土地等支出,地方政府應把淨收入的10%用於保障性住房。根據2010年政 府「資金預算」的數據,土地淨收入約為土地收入的一半。在2011年預算中,政府的土地收入目標為2萬億元,如果假定能維持這一水平,未來五年的土地收入 能達到10萬億元。扣除成本後,地方政府能得到約5萬億元的淨收入,其中用於保障房的10%約為5000億元,可用來償還部分債務。

  除賣地外,地方政府另一個收入來源是出售商舖。以香港公共房屋建設的經驗,在建設公共住房時可以騰出住宅面積的4%作為商舖用來銷售或出租,以 彌補建房的支出。以現在出租性保障房總建築面積來計算,商舖面積應能達到6900萬平方米左右。假設政府以均價1.5萬元/平方米出售這些商舖的話,將可 籌措約1萬億元的資金用來還貸。

  綜上,土地收入和出售商舖可提供約1.5萬億元用來還貸,餘下的9000億元可以從企業或職工籌集,特別在棚戶改造方面。

  以中國經濟近40萬億元的規模,融得這筆資金不會太困難;以中央政府名義發一個15年-20年的長期債券也是一可行之策。無論如何,把保障房租金定在可以償還貸款利息的水平,是確保這項整體融資計劃不對中國整體金融風險造成負面影響的必要措施。

  作者為瑞信證券中國研究主管

保障 如何 融資
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