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站在虧損和盈利的邊緣:保障房建設模式調查

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千萬套保障房全面開工之際,有人樂觀,有人愁苦。

資本市場上,受保障房概念刺激,相關概念的股票走出獨立於大盤的行情。 1.3萬億元至1.4萬億元的大額資金投入,被認為是2011年中國資本市場上「最靠譜」的一項投資。中國建築(601668.SH),中國中冶 (601618.SH)等藍籌股股價自底部已有15%左右的漲幅。

順水行舟,中冶和金隅股份(601992.SH)在業績發佈會上分別表示,保障房的綜合收益率達到11%和20%以上。而與此形成鮮明對比的是一些開發商的愁容,許多保障房項目面臨虧損。

建多虧多?

對於一些公司來說,保障房建設已到了建多虧多的地步。「這些年來建保障房有許多辛酸苦辣。」北京住總集團董事長張貴林4月19日接受本報記者採訪時表示。

2011 年北京市兩會期間,張貴林曾遞交一份提案,住總開發的翠城經適房項目建設超過10年,這個售價僅為3180元/平方米的項目,由於拆遷成本上漲,出現 21.18億元的巨虧。「有些保障房項目開發週期很長,但建設過程中缺乏動態的定價機制,人工成本、建築材料成本都在上漲。」張貴林說。

不只是翠城一個項目遭遇虧損。2008年11月,遠洋拿下了北京管莊遠洋潤園限價房項目用地,目前的建造成本已超過項目限價價格。首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元,北京金隅嘉業房地產開發建設的朝陽新城項目虧損13億元。

2010年交付的北京大方居保障房項目,是由龍湖地產(0960.HK)開發的。該項目以6000套的供應量成為北京當時規模最大的兩限房(限售價及限面積)項目,最終虧損1億元。

該 項目位於北京通州半壁,建築面積53.4萬平方米,銷售均價上限為4800元每平方米,面積上限為90平方米。2007年,龍湖出價14.8億元通過競投 擊敗萬科獲得這幅總建築面積68.4萬平方米的地塊,樓面地價約2200元,其中近八成面積為兩限房,其餘15萬平方米則建設配套商業和普通商品房。

據 本報記者瞭解,虧損的原因是售價無法補償土地成本和建築成本。該項目綠化率達35%。龍湖不願犧牲品質,以建設商品房的標準來打造該項目,最終只得自掏腰 包1億多元。由於是兩限房和商品房打包,整個項目仍實現了盈利。講到虧損1億元,董事長吳亞軍表示,今後參與保障房投資,一定會保障股東利益,確保不會有 重大虧損。

大型房地產開發商保利地產(600048.SH)也曾有虧損的經歷。保利現已擁有3個共計84萬平方米保障房項目,包括其在2007年獲得的全國首個限價房項目廣州西子灣,其餘兩個項目位於北京。

保利地產董事長宋廣菊坦言,廣州西子灣項目的利潤有10%左右,但北京項目卻處於虧損狀況。原因是政府方面的銷售方案遲遲沒有出台,導致該項目所有樓盤不能按時銷售,參與開發的7家開發商全部虧損。

保利地產認為,既要拿出性價比良好的產品,又要有盈利回報股東,保障房的成本控制就是關鍵。縱觀所有虧損的項目,其共因是售價無法彌補成本,而開發商止虧的途徑只有加強管理,壓縮成本。

「通過加強管理來降低成本,空間非常有限。」張貴林說,「我不主張過分壓低成本,這樣容易出豆腐渣工程。」住總曾承建了北京首個因質量問題被責令拆除重建的保障房項目——大興明悅灣保障房項目,主要原因是項目甲方強制使用低於市場價的施工材料。

綠 城房地產集團執行總經理曹舟南提及保障房,也有苦水傾訴。他打了個比方,假設20萬套、總面積2000萬平方米的保障房總投資4個億。企業獲得3%的代建 費,為1200萬元。假設每個項目配10個管理人員,人均年工資30萬,四年下來,僅支付人工工資就要1200萬元。2000元/平方米標準代建的項目, 如果代建單位每平方米獲利300元至500元,品質可想而知。

更艱難的在於後期的運營和維護。不為多數人所知的是,許多保障房物業費收繳率 很低。張貴林透露,住總現在管理近600萬平方米的保障房,這些小區內物業費收繳率僅為60%。本報記者在住總開發的旗勝家園實地調查時,居民也對物業多 有不滿。欠繳物業費、物業無法提供優質管理、繼續欠繳已然形成惡性循環。「別的企業不願意管,只好我們的物業公司來管。」張貴林說。

住總在朝陽區建設的某危改小區,每年公司要額外補貼該小區數百萬元的電費。原因是居民入住時,項目為臨時用電,所有入住的居民,都不用繳納電費。此後,住總希望接入正式用電時,卻遭遇居民的阻撓,因為一旦接通,便要繳納電費,至今未能解決。

公租房的問題似乎更加嚴峻。廣州首個企業主導的公租房項目萬匯樓是由萬科(000002.SZ)建設的。萬科算了一筆賬,不算利息,萬科需要57年才能收回成本。至今,萬科已參與了300多萬平方米保障房的建設。但郁亮始終表示,並沒有找到賺錢的路。

賺保障房的錢

虧損卻要承建,就開發商而言,建保障房基本上等同於搞公益活動。但亦有樂觀者表達了不同的看法,建保障房亦可以盈利。

金 隅股份執行董事兼財務總監王洪軍曾在金隅業績記者會上稱,該集團保障房的毛利率高達20%以上。據王洪軍介紹,金隅保障房項目能取得如此高毛利率的原因有 兩個:一是金隅有10多年興建保障房的經驗,二是金隅主要用工業用地轉作保障房開發用地,土地成本較低。不過,能夠像金隅股份這樣,通過將低價的工業用地 轉為住宅建設用地,來參與保障房建設並獲利的企業並不多。

同樣表達樂觀的還有中國中冶。中冶董事會秘書康承業近日表示,集團發展保障性住房的利潤率不低於11%,而且資金周轉期快。中冶未來將加大非冶金業務的投入,預計至2015年,非冶金業務收入佔整體收入約70%,其中房地產及資源開發約佔40%。

據瞭解,中冶的做法是,一般都是地方政府出地,中冶和地方政府簽訂一個回購協議,等建好了,中冶將房子交給地方政府,屬於代建性質。但中冶必須扮演墊款者的角色。中冶在投入30%自有資金啟動項目後,憑藉回購擔保可獲得銀行剩餘資金的支持。

住總也在探索全產業鏈的模式打造保障房,以期待降低成本。通過一體化、產業鏈式地參與保障房建設的全過程,包括設計、開發投資、施工、物流以及後期的物業管理等,每個環節可以掙2%-3%的利潤,加起來就可能達到10%的利潤率。

許 多央企積極參加保障房建設,醉翁之意不在酒。宏源證券分析認為,保障房是中國建築優質訂單的重要組成部分,項目規模大且具備可持續性,政府信譽好、回款有 保證,毛利率不低於6%、盈利穩定。最重要的,公司在開發保障房過程中,能夠與各地政府建立和鞏固良好的合作關係,加強獲取土地的能力。

中 國建築探索了五種保障房開發模式,分別為施工總承包、限價開發和混合開發、成本加薪金競標服務、BT 投資和城市綜合開發模式。中國建築高層透露,其中施工總承包模式收益率為3%-6%,BT投資模式收益率可達8%-10%,混合開發,保障房開發按規定運 作,收益率也能夠達到10% ,中海在廣州金沙馨園採用了該模式。

制度性求解

在保障房建設領域,雖然有一些企業獨闢蹊徑,探尋出可行的盈利模式,但許多路徑無法複製,並不是所有企業都具備中冶和中建央企、全產業鏈條的優勢。

「在 現有的制度安排下,企業是很難保證不虧損的。」張貴林說,他認為,必須進行制度上的探索,才能夠吸引更多的房地產企業加入保障房建設,變成一種可持續的力 量。例如,在融資方面,給與企業低息貸款。據瞭解,儘管信託加入保障房建設的熱情很大,但是信託公司向地產公司索要的利息仍在6%至7%,融資成本偏高。 政府對保障房後期的管理也十分重要。

4月19日,遠洋地產(03377.HK)行政總裁李明在2011戰略溝通會上表示,保障房建設的當務 之急是建立可持續的發展模式。遠洋正在研究其盈利模式的問題,並願積極配合政府,摸索並完善出一套行之有效的保障房政策實施細則。保障房項目保持合理的盈 利空間,是實現市場良性發展的重要前提。遠洋地產在北京的兩個保障房項目全部虧損。


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