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二手房交易步入高稅期

http://magazine.caixin.cn/2011-09-16/100306042.html

全國存量房交易稅負將明顯上升

財新《新世紀》 記者 王長勇

 

  8月牽動全民的房產證加名徵稅,被財政部、國稅總局一紙公文緊急叫停。但是,有關房產的稅負上升潮依然暗流湧動。由財政部、國稅總局主導的「應 用房地產評估技術加強存量房交易稅收徵管」工作完成試點,並已向全國非試點城市擴展,這項冠以「加強稅收徵管」名義的舉措,意味著全國存量房交易稅負將明 顯上升。

稅收高增的誘惑

  這一牽涉千萬納稅人負擔的舉措,財稅部門的解釋低調而又務實,指出「目前在存量房交易過程中,納稅人低報成交價格偷逃稅款的現象較為普遍,形成了明顯的稅收漏洞」,並稱此現象「影響了稅法的嚴肅性,也削弱了房地產市場調控的政策效果」。

  二手房交易環節涉及稅種有契稅、營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。目前,個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。

  現行稅法中,個人二手房交易實際涉及稅種包括契稅(稅率為全額的1%-5%);營業稅(稅率為全額或差額的5%)和個人所得稅(稅率為銷售所得 的20%),這三個稅種均以房產交易額為基本稅基。房地產交易金額的高低,直接決定了納稅額的多少。二手房交易動輒數百萬元,買賣雙方通過簽訂「陰陽合 同」達到減少納稅的動力極強。

  因此,財政部、國稅總局認為,應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征營,可有效解決房產交易中的偷逃稅款現象。同時,此舉也可為推進房地產稅制改革做好思想、技術和人才方面的儲備,具有長遠意義。

  對房地產按評估值徵稅,本是2003年中央提出「條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅」後,由財政部、國稅總局為開徵物業稅確定的計稅依 據。隨後於2004年和2007年,財政部和國稅總局分兩批共選擇了十個省市開展房地產模擬評稅試點。但此後物業稅改革幾無進展,評估徵稅也無法應用到稅 收徵管實踐,地方政府試點也僅在會議和文件上徘徊,被稱為物業稅「空轉」試點。

  面對改革遇到的現實阻力,中央擬定的物業稅改革方案,近幾年悄然調整為改革範圍較窄的房產稅框架。制度層面難有作為,財政部、國稅總局便從技術 層面尋求突破,兩部門於2008年4月從模擬評稅試點省市中,選擇南京、杭州、北京、重慶、青島、深圳、丹東等城市,將模擬評稅試點取得的成果,先行用於 契稅等房地產交易環節稅收的實際徵收。2009年底,財政部、國稅總局發文要求全國各省份均選定城市,對二手房交易環節的契稅等按評估價徵收。

  房地產契稅、營業稅屬於地方稅收,個人所得稅中40%歸地方政府,因全國房地產市場價格持續上升,二手房交易按評估徵稅,大幅提高了地方政府的 稅收收入。評估徵稅實際應用到房地產交易環節後,地方政府的積極性空前提高,僅一年半時間,全國各省份即完成試點任務。今年7月便向全國擴展。

  重慶、上海兩地於1月28日啟動的房產稅改革試點,核心是將房產稅徵稅範圍擴展到居民住房,直接觸及房產稅制度層面的變革。而由財政部、國稅總 局推動的按評估值徵稅,屬稅收技術層面的完善。重慶、上海的改革試點重點在增量房產,而財政部和國家稅務總局在則從存量房著手。

  按財政部、國稅總局的要求,各級財稅徵收機關要應用房地產評估技術,建立存量房交易申報價格比對系統,對各類存量房地產進行評估;以評估值的一 定比例作為計稅參考值;申報價格高於計稅參考值的,以申報價格作為計稅價格;申報價格低於計稅參考值的,如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當理由,以計稅 參考值作為計稅價格。

  財政部、國稅總局從技術層面推進的評估徵稅,對地方政府稅收收入增長的貢獻,不亞於重慶、上海的房產稅制度變革試點。近幾年來,房地產交易和保 有環節稅收對稅收增收的貢獻顯著提高。2008年全國契稅收入為1307.18億元,佔稅收總收入的比重為2.4%。到2010年,契稅收入達 2464.80億元,同比增長42.1%,佔稅收總收入的比重上升至3.4%。

  財政部稅政司對2009年的稅收結構分析顯示,當年和房地產有關的五個稅種,即土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、房產稅和城鎮土地使用稅合計增收 1155.51億元,對稅收總收入增長的貢獻為21.8%,比2008年提高11.5個百分點。加上房地產營業稅和房屋轉讓個人所得稅,當年土地和房地產 相關的稅收增收額所佔比重超過35%。

政府主導徵管模式

  對二手房交易按評估價徵稅,直接導致房地產交易環節稅收猛增,地方政府的熱情也被點燃。南京市是2004年第一批六個模擬評稅試點城市之一,相 應的房地產信息數據庫、評估技術軟件及徵管系統已然成型。今年8月《婚姻法》司法解釋(三)出台,南京市地稅局便藉機提出對婚前房產證加名徵收契稅,其擴 大評估徵稅範圍、「小試牛刀」的急切心情可見一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地產評估徵稅系統的城市,也躍躍欲試。

  對於評估價格申報流程和技術方案,財政部、國稅總局推薦了杭州版、丹東版軟件,兩種軟件在技術方面均具有一定的通用性。各地根據自身特點選用並做本地化修改,也可參考其需求分析和技術路線自主開發。

  為推動地方盡快建立軟件系統,財政部、國稅總局強調,各地評估技術軟件的設計,可暫不考慮與通用稅收徵管系統聯網,在試點過程中逐步研究聯網方案。

  對於具體的工作模式,財政部、國稅總局確定了三種類型:第一種模式是全部技術工作由財稅徵收機關承擔;第二種模式是由財稅徵收機關與相關部門、單位合作完成;第三種模式是將部分或全部技術工作委託相關部門、單位或專業機構承擔。

  目前,各地已選定並本地化了評估軟件,也基本確定了各自的工作模式,比如杭州模式、深圳模式等。杭州市採取財稅政管部門與相關單位合作的第二種 模式。設置的兩個合作部門,一個是技術公司,負責確定具體的評估技術方案,包括評估方法確定、流程設計、計算機系統模型設計、軟件開發和應用管理等;另一 個是評估公司。兩個公司互相合作,杭州市在財政局單獨設置了直屬徵收管理局負責徵管,由兩家公司提供技術和評估支持。

  而深圳市採取了第三種模式,對原國土規劃、研究、評估等方面的業務及人員進行剝離,成立了深圳市房地產評估發展中心,為深圳市規劃和國土資源委員會直屬事業單位。該中心的一項重要職責,便是接受財稅部門委託,為房地產交易環節按評估價徵稅提供支持。

  但無論採取何種模式,都是以政府主導為基本原則,因納稅人對評估價格提出異議引發爭議,納稅人提出行政復議,以至上訴到法院,政府財稅徵管部門作為責任人就需應訴,而不能將責任推給技術和評估結構。

  在財政部、國稅總局全力推進和地方政府稅收高增刺激下,二手房交易環節評估徵稅,已從一二線城市迅速擴展到三線城市。目前,雖然僅有重慶、上海 兩市的少數居民要對擁有的住房交稅但當政府完成房地產信息數據庫、技術模型、評估徵稅系統建設後,全國眾多居民收到政府郵寄的房地產納稅通知單就為期不遠 了。


二手房 二手 交易 步入 高稅 稅期
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二手房交易「公辦」中介驚魂

http://www.infzm.com/content/87919

中國火熱的樓市上,二手房交易正佔據著越來越重要的份額,但其中亂象叢生,糾紛不計其數。

為了遏制亂象,北京出台新版二手房交易平台。儘管政府的本意並非要做地產中介,但政府的監管職能是否要通過強制性介入市場才能實現?如果不劃清行政權力與市場的邊界,後果很可能是政府的手越伸越長。

2013年1月27日,胡景暉在微博上質疑某人大代表提出「公辦中介」在北京全市推廣的建議:「市場混亂,政府應該做的是規範市場,當好規則制定者和裁判員,而不是下場當運動員!!!」

胡景暉是偉業我愛我家集團這家地產中介公司的副總裁。他說的「公辦中介」是指2011年7月在北京海淀區試行的二手房交易新平台。

在中國火熱的樓市上,二手房交易佔據著越來越重要的份額。而這恰恰是樓市最為亂象叢生的一塊,由此引起的糾紛不計其數。2008年10月,北京開始推行意在鎖定交易的「網上籤約」,但僅僅只是遏制了一房多賣,二手房交易中的比如虛假房源等諸多問題並未得到解決。正是在這樣的背景下,北京市住建委轉年就開始了新版二手房交易平台的調研工作,並於2011年7月開始在海淀區試行「公辦中介」,二手房交易均必須通過這個新平台進行。

試驗了一年半的新平台在2013年的北京兩會上得到了一位人大代表的肯定。1月26日,律師衛愛民提出,這種「公辦中介」有利於穩定房價、消除亂象,應該推廣到全市。

北京市住建委是何態度?2013年2月6日,南方週末記者收到了書面的採訪回函,北京住建委對「公辦中介」表示了基本肯定:「從實施效果看,我們認為總體上達到了預期目標。擴大試點預計很快就會實施,試點範圍也將涵蓋本市過半數區縣。」

自從1990年代民營地產中介從國營「換房站」手中搶過這塊市場後,十餘年來公辦中介幾乎絕跡。北京此番擴大試點,是否意味著公辦中介捲土重來跟民營中介搶生意?中原地產一家門店的店長薛飛在瞭解清楚後,表示並不擔心。

「倒是沒有搶我們的生意。」在北京二手房交易量最大的朝陽區做中介快7年了,薛飛見過聽過各式各樣的行業亂象——虛假信息、一房多賣、哄抬價格、惡意欺詐等等。根據他的瞭解,此前在海淀區試點的新平台,主要就是增加了「房源核驗」和「資金監管」兩個強制動作。「客觀講也能提高交易的安全性。我們增加點工作量,拉長些交易時間,也就忍一忍吧。」

要賣二手房,先上新平台

新平台其實是3年前海淀區率先動議的,時值前任北京住建委主任隋振江履新海淀區區長。在正式試點兩週後的網絡訪談上,北京房屋權屬登記中心主任秦劍提及此點,並透露海淀全程參與了整個政策的制定和系統的開發工作。再加上該區的二手房交易量佔了全市的五分之一強,試點毫無意外地落到了海淀。

做這個平台的目的很明確,北京住建委的書面回覆中稱:「通過為當事人提供房源核驗、房源發佈、網上籤約、資金監管等各項服務,提高存量房買賣房源信息的真實有效性和確保交易資金安全。」

為了從源頭上解決中介市場虛假信息的問題,新平台增加了房源核驗和信息發佈的功能。

這個新平台上線之後,海淀區的所有中介打算賣出去的房源,都必須拿到建委進行房源核驗,而後出現在五大信息發佈平台上;而所有通過中介達成的二手房交易,資金往來必須經過新平台的監管。

相比北京其他區縣,網簽之前的房源核驗極大提高了交易的安全性,再也沒發生到過戶時才發現法院凍結等問題的案例。

但是新平台還賦予了房源核驗另一個功能,就是核驗生成唯一編號後,該房產的狀況、價格、聯繫方式等就自動出現在北京建設網、首都之窗等五大信息發佈網站上,供買房者挑選。沒有編號的房源,海淀原則上不允許中介公司對外廣告。

正是這一條,引來許多非議。一位不願意具名的中介公司高管反問道,「憑什麼讓我把這些相當於商業機密的房源信息對外公佈呢?」

不過,在現實中,因為房源核驗是網簽之前的必要流程,一些中介往往選擇在買家「落定」(即交完定金)後才提交相關信息,等待7個工作日的核驗結束後直接網簽。換句話說,有意購房者在五大信息發佈網站上看到的房源信息,其實有可能早有買主,也往往不會給這個「商業機密」帶來多少麻煩。

針對少數中介機構延遲發佈信息的做法,北京住建委表示,「可能有中介機構擔心過早發佈房源信息會引起『跑單』,我們將與中介行業協會一起研究措施,加大宣傳力度和執法力度。」

鏈家地產位於海淀區一家門店的經理程傳留倒是願意提前發佈。因為核驗需要掃瞄房產證到平台上,並且成為獨家房源,願意這麼做的賣家往往對大中介的忠誠度很高;作為北京最大中介公司的一員,程也有把握做成。但賣家的現實心態,反而讓他擔心:「大多數賣家習慣於多找幾家中介,找到買家了再上傳。」

在易居執行總裁丁祖昱的印象中,上海建委也曾嘗試建立一個官方的信息平台,最後不了了之。「政府的確需要針對二手房市場的混亂做出管理。審核信息、增加交易安全性等等,只要不是強制的,我都贊同。行政強制的一個可能的結果就是事與願違。」

北京大學法學院教授姜明安認為,應該比照2003年頒佈的行政許可法第13條的「四個凡是」原則——凡是公民、法人或者其他組織能夠自主決定的;市場競爭機制能夠有效調節的;行業組織或者中介機構能夠自律管理的;行政機關採用事後監督等其他行政管理方式能夠解決的;可以不設行政許可。「一一對照,應該會有答案。」

前述不願具名的中介公司高管告訴南方週末記者,美國倒是通過一套名為multiple listing service(多重房源上市服務)的系統實現了房源信息公開,但卻是仰賴於一個行規——無論誰賣了房,上傳信息的經紀人都可獲得相應的佣金。

市場能解決,政府為何介入?

以行政之力介入中介市場,圖謀治理市場亂象的做法,北京海淀的試點並沒有走在最前面。早在2009年,北京試點剛剛開始調研之時,天津和長沙已經實行了新的二手房交易平台,重點在「資金監管」。北京住建委還曾前往兩地取經。

此前,北京建委也有針對二手房交易的「資金監管」,就是要求中介公司設立一個保證金賬戶。買賣雙方要麼不通過中介打款,要麼就通過這個監管之下的保證金賬戶。但因為程序太過複雜,這套程序連買賣雙方都不太願意去做。

這次,新平台的資金監管與天津、長沙模式類似,引入了銀行作為合作方,與建委共同背書。天津目前已經與22家銀行合作,海淀目前的合作方是5家銀行,包括工商銀行、北京銀行、浦發銀行、光大銀行、中信銀行。

鏈家地產程傳留向南方週末記者介紹了整個流程——買賣雙方的賬號共同生成一個新的共同賬號,買家先將首付款或全款打入共同賬號內,待過戶完成資金自動進入賣家賬號。「這項免費服務,不得不承認既提高了效率,也增加了安全度。」

不過,其實買賣雙方自己找銀行也能實現資金監管的功能。北京市民劉段2012年10月在朝陽區買房,就自己找銀行實現了資金監管。當時因為擔心打了首付款賣家不去過戶,劉段說服賣家一起去貸款銀行走了類似的流程。與新平台唯一的區別是,劉段的錢是直接打到賣家賬戶上的,但是沒有劉段同意賣家動不了這筆錢。

劉段這麼做,其實也是受了剛在海淀買房的同學的啟發。但走完流程後跟同學一對照,劉段發現海淀的同學因為做了「陰陽合同」,通過新平台監管的反而不是全部資金,留下了一個不安全的小缺口。

南方週末記者瞭解到,北京中介市場份額第一的鏈家地產也有一項「資金監管」服務,也是與銀行合作,只不過另一個背書方不是政府而是中介公司;程序也不複雜,門店即可操作。

「既然市場能夠解決這個問題,為什麼一定需要政府來背書?為什麼不能相信市場的調節和行業的自救?」前述中介公司高管很感慨,他感覺行業內的大公司近兩年都在試圖改變中介的無良形象。

政府的手會伸多長?

1980年代中期,中國城鎮住房制度改革伊始,由各地房地產行政主管部門設立的「換房站」、「房地產交易所」等官辦官營的機構,起初是在承擔著市場與交易服務的雙重職能,一直到1990年代中期民營中介冒頭。

「今天民營中介的生意就是十多年前從國營換房站手裡接過來的,如果政府中介能夠提供高效、優質的服務,就不會有今天的民營中介啦!」胡景暉在微博上質疑時也提到了這段歷史。

時至今日,「公辦中介」的字眼再次刺眼地出現。不過南方週末記者瞭解後發現,儘管這的確意味著政府在試圖介入一部分原本已經屬於市場的領域,但這個「簡稱」還是太過草率,其實這項試點並不是說政府要真的做中介。

不過,趨勢還在繼續蔓延。2012年5月,北京還出台了一個文件,鼓勵政府成立國有房屋租賃經營機構。

兩個月後,一家國營性質的「北京房地產交易市場」有限公司宣告成立,背後的股東是北京市房地產交易所、北京市保障房建設投資中心以及北京財政局主管的北京產權交易所。

這家公司計劃要做的事情,同樣也是信息發佈、房源核驗、網上交易、資金監管。「跟海淀試點有所不同,我們希望把二手房交易服務這件事情從政府平台轉到企業平台上來。」股東之一的北京市房地產交易所所長臧美華坦陳,「只是,建委尚未放手。」

當然,對於這家國營性質的平台,北京建委的意見也很明確:這個「平台」是企業性質的,參與市場平等競爭,不具備行政職能,也不可能去監管市場。

二手房 二手 交易 公辦 中介 驚魂
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搜房介入二手房交易,傭金0.5;自營+第三方平臺? 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/36434841

電商領域,京東、攜程、去哪兒都有自營加第三方業務的平臺模式;房地產可不可以有呢?搜房現在在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市測試的"直客式"服務就是自營;但原來的listing業務還是大頭。目前看就是自營+信息服務模式,類似京東的自營+pop模式。現在搜房直客服務的傭金是0.5,比傳統中介2的傭金率低75%;大家覺得地產領域這種模式怎麽樣?


以下是搜房相關新聞:


買一套200萬的二手房,你要交多少中介費?3個點是6萬,而最新號稱傭金降至1.5個點的二手房中介公司思源則3萬,現在房地產互聯網大佬搜房直接推出0.5傭金,200萬的房只收1萬元。互聯網革新之火燒進中介行業。


2015年新年伊始,搜房網在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市正式測試"直客式"服務,業主通過搜房房天下移動、PC平臺將自己要賣的房子委托給搜房,搜房通過交易平臺匹配潛在購房者,買賣雙方達成交易後,搜房提供全流程過戶、金融等服務,由於房客源匹配效率提高,且沒有沈重的門店成本,這個全新業務一出街就只收0.5傭金。這一讓購房者節省可觀的購房成本的服務遭到傳統中介公司的強烈抵制。
                                             
2月6日,武漢搜房網的辦公室被中介公司員工圍堵,以21世紀、華明達為代表的30多家中介公司50多人沖進搜房辦公區,反複拉動電閘,讓整個辦公區處於癱瘓狀態,機房服務器因此發生故障。圍攻一直持續到淩晨三點。周末在搜房直客服務購房者時,遭遇中介人員的人身威脅。2月9日上午搜房網武漢站很快迎來了中介人員的第二次“圍攻”,此次又辦公樓內與物業發生沖突,警察已到場,中介暴力事件持續上演的原因就是“搜房中介費收低了”。
中介行業的亂象可見一斑。

搜房推0.5傭金,中介堵門?


據搜房控股二手房集團總裁蘇婕介紹,此次二手房推出0.5傭金的新模式,將覆蓋北京、上海、廣州、武漢和成都等5個城市超10萬套房源,占市場可售房源約40%,總貨值超過1000億元。 



“與大多數中介公司一樣,搜房網經紀人將為業主和購房者提供雙邊代理服務,完成租售交易全流程的工作。"與傳統中介公司不同的是,搜房網經紀人的服務內容已做了標準化的規定,透明可見。

業內人士透露,在中國四個一線城市,二手房交易總量超過了新房,40個重點城市,二手房交易量占新房40%,三四線城市也逐步轉向二手房交易為主。搜房網在5個城市中占有的房源比例已經深刻影響到傳統中介公司的既得利益。

“購房者都是用腳站隊的,低傭金在很大程度上將改變購房者的購房選擇”,北京龍頭二手房中介公司的門店經理告訴記者,而在房源端幾乎沒有哪套房源是某個公司所獨有的,所以手握客源的公司才是真正的行業老大。

搜房降傭對於二手房中介公司的影響,大家意見相對統一。不少二手房中介從業人員深感危機,“市場本來就不好,各家公司提供的服務同質化嚴重,如果在中介費價格戰上不能獲勝,公司的業務將會收到很大影響”,前述門店經理表示,“即便價格戰贏了,中介費的銳減也會讓門店開支收到威脅,不少小公司可能會選擇閉店”。

市場根本性改變,企業唯變求生


過去一年中國房地產市場的供求關系出現根本性變化,基於信息不對稱獲利的模式將在比我們預期更短的時間內被新的互聯網模式改變。

門店對於用戶並非如中介公司想象的重要,而長期以來中介服務問題頻發,用戶避猶不及,而諸如搜房這樣的網絡平臺僅僅靠品牌就已輕松秒殺中介公司。
業內人士分析,隨著中國房地產市場進入存量房時代,巨大的市場規模,現行傳統中介門店模式的落後,大量存在的用戶痛點,將有越來越多的新的互聯網模式湧現。處於風口浪尖的搜房網正是充分認識到這一點,主動求變,走出舒適區。

危機中的中介公司無法阻攔的不是搜房,而且"大勢"!

當小米以低價賣高配手機還能盈利時,傳統手機廠商必須尋找自己的革新之路。圍堵漫罵,並不會減緩這些變革的到來,不是搜房,也必定有其他玩家出牌。
中介圍攻,搜房危矣?


與中介公司不同,搜房網沒有沈重的門店負擔。

“對於搜房而言,從拿房源到撮合成交,我們砍掉了中間環節,節約了大量的經營成本,這使得低中介費具有可能性”,蘇婕介紹,搜房網依托其龐大的流量,房源和客源信息獲取的成本較低,且無門店運營壓力,使得中介費的彈性空間較大,“這恐怕是互聯網平臺企業與中介機構相比最大的競爭優勢”。

這其中所提及的運營成本,一般專指中介公司的門店運營成本。搭個橋跑個腿,中介費為啥就要這麽高?這麽高的中介費又去了哪里?這是個相當複雜且敏感的問題。
“中介傭金除了經紀人的提成外,還要分配給門店租金和各項開支約30%左右,固定資產和網絡營銷開支10%左右,余者作為中介公司的利潤收入”,中介費用的居高不下,與經紀公司的“重資產”運營有直接關系,“樓上樓下、電燈電話、水電煤氣各項開支都出在了對購房者收取的中介費身上”。

數據顯示,僅中原地產去年就促成交易總額達6500億元,中介費收入116億元。而鏈家地產、思源地產等兩個中介公司也都是銷售額都在千億級的房地產經紀巨無霸。幾家巨頭公司年代理總額破萬億已無可爭議。按照這一標準,幾家巨頭將獲得總值超過270億元的中介費收入,這其中有至少90億元花在門店的運營上。

伴隨著互聯網對於房地產行業的深刻變革,中介行業“去門店化”的呼聲也越來越高,這讓搜房0.5%傭金成為可能。

搜房網不奉行“人海戰術”,蘇婕介紹搜房網自營業務僅設置少量跟單人員,“‘數據找人’將改變‘人找數據’的傳統,通過大數據的應用,智能推送的結果是‘人與房’的聯接成本更低。”

低運營成本讓低傭金成為可能,低傭金讓規模化成為可能。有交易流量與市場份額,就不愁沒有資本故事。

“僅北京二手房一年成交就在10萬套上下,如果我們的平臺交易量能達到1000套,按照一套房子200萬元計算,搜房的交易額就是200億。這200億交易額里只要有十分之一需要我們的金融服務、裝修服務,那將是無比廣闊的市場”,蘇婕如此思考新模式的未來。

聲明:本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位!
@梁劍 @Ricky @求漏 @保守地貪婪 @虎父兔女 @格力高利 @菜鳥先飛
搜房 介入 二手房 二手 交易 傭金 0.5 自營 第三方 平臺 從易
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不動產登記實施在即 滬二手房現緊急拋售

來源: http://wallstreetcn.com/node/214635

不動產登記條例將於本周末正式實施,而上海已經出現不少“緊急拋售”二手房。

人民網報道,自去年11月國務院公布《不動產登記暫行條例》,實行不動產統一登記制度後,北京、上海等一線城市的二手房市場就出現了不少住宅緊急拋售的現象。

根據《不動產登記暫行條例》的規定,土地、海域以及房屋、林木等定著物都屬於不動產。不動產權利的主體、來源、期限、權利變化等內容應記入不動產登記簿。權利人、利害關系人可以依法查詢、複制不動產登記資料。

如今該條例將從3月1日起正式施行,人民網記者發現,在一些二手房交易網站上標明“不動產登記急售”的房源越來越多,且不少二手房中介也表示,因不動產登記而緊急出售的房源正在逐漸增多,二手房掛牌量出現增長。

中介小峰(化名)是太平洋房屋的一名經紀人,在其手上就有四套因不動產登記而緊急出售的房源,四套房源位於上海普陀區長壽路附近,面積均在100平方米左右,總價在400萬元以上。

人民網記者以購房者的身份針對長壽路上一套104平方米、戶型為兩室兩廳兩衛的戶型房源進行詢問,小峰表示:“該套房業主因家庭成員的工作原因,因為擔心不動產登記實施被查的顧慮而低價拋售,目前該房源總價420萬,已經低於市場價10萬元以上,如果誠意購買的話,還可以便宜5萬元。”此外,在小峰公布的該套房的產權上有註明“滿五年不唯一,無貸款無戶口”,說明房主名下有至少二套住房。

此外,明確標註“不動產登記急售”字樣的房源也頻頻出現在上海二手房交易網站。以安居客上海二手房網站為例,輸入“不動產登記急售”字樣,就出現對應房源91組。這些房源或分布在上海市中心較為繁華地段的徐家匯、普陀區等區域,或分布在上海周邊的豪宅板塊。另外,據數據統計,1-2月上海二手高端住宅掛牌量增幅超過5成。

上述中介表示:“去年年底以‘不動產登記急售’字樣掛牌出售的房源開始增多,這些房源的主人並不乏官員的直系親屬或者是投資客,房子總價低於市場價,議價空間也相對較大。”

對於不動產登記實施前夕上海二手房市場的拋售行為,人民網引述上海易居房地產研究院研究員嚴躍進的評論稱:“不動產登記制度有利於實現對不動產資源的信息一體化和監管統一化。由於不動產登記條例涉及面廣、利害關系複雜,對於部分政府官員來說,可以起到震懾力的作用; 而對於普通的投資客來講,由於擔心條例實施後可能加大稅負,從而轉變資產配置,提高資產流動性。”

此外,因不動產新政登記的細節還有待解釋,對樓市的影響可能被消費者的心理預期放大。

“不動產登記對於房價走勢的影響主要還是通過對消費者心理預期的影響表現出來。”北京商報引述中國社科院城市與環境研究所副研究員、房地產經濟專家李恩平表示,房地產市場的成交情況因買賣雙方心理預期變化而出現波動是非常明顯的,不動產登記推動房產稅加速落地,將會令房主加強對異地持有多套住房產生稅收成本增加的預期,從而觸發市場形成一定規模的拋售現象,對存量房整體形成較強釋放效應。

而北京中原地產首席分析師張大偉也認為,預計隨著不動產登記的開啟,大戶型二手房供應將繼續增加,特別是最近在各地都出現放松調控政策預期的時間點發出這一信號,全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

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不動產 登記 實施 在即 二手房 二手 緊急 拋售
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搜房轉型二手房業務草根調研:成為最大的房地產中介不是夢

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2133

搜房轉型二手房業務草根調研:0.5%的傭金帶來經紀業務暴增,成為最大的房地產中介不是夢!


我已經很久沒有寫東西了,最近因為孩子上學的問題,成交了學區房,並因考慮改善居住,並看了一些改善型住房。鑒於此前對搜房轉型關註已久,也知道公司去年開始轉型做二手房經紀業務,特意選擇搜房作為服務中介,來全程介入交易過程,我也借此對搜房的“二手房經紀”業務進行了一個草根調研,數據可能不準確,但一些現象和過程,也可以給大家提供一定的借鑒意義。(調研數據在文末)

轉型前的媒體模式:(借用雪球的圖片)


轉型前的搜房就是一個流量平臺,用戶到網站找新房、二手房,或者租房、買家具、建材等;搜房將這些流量都導給開發商、中介、二房東、家居賣場等服務商。搜房只在其中的一環起作用;新房電商雖然有把購房者拉到案場,但最後的撮合交易還是開發商來完成的,依然是導流模式。
轉型後的交易模式:(繼續借用雪球的圖片)


轉型後的搜房主要是介入了交易;除了原有的流量業務之外,還組建了自己的新房電商、二手房、租房、裝修交易團隊;這些交易可以直接和用戶交互,所以可以將一部分人轉化到其金融服務上去。未來,金融可能是搜房最主要的盈利增長點。用老莫的話說,房地產幾萬億的市場,隨便切一點份額金融都可以做得很大。

所以,轉型後的搜房在公司的發展空間上大了很多:

1、原來新房的媒體導流模式依然存在,會受些影響但還是在一個量級上;而介入交易之後的空間至少是導流模式的2-3倍,甚至更高;

2、原來二手房、租房的導流只是占中介傭金收入的10%左右,按行業里2.7%的傭金算,搜房能獲得的最大空間也只有房產交易額的0.27%;現在介入交易即使是目前0.5%的傭金率也是原來2倍的空間,未來傭金率還可能上調。

3、原來家居導流業務很小,現在從裝修市場切入至少也有500億的空間。

4、最重要的是金融,切入交易之後,新房、二手房、裝修都是可以嫁接金融服務的;不但市場空間巨大,而且利潤率會比之前的業務高。

所以,去年老莫重新出任CEO一職並強力推行搜房轉型是為了讓搜房獲取更大的生存空間。我是非常認同搜房從公司戰略層面作出這樣的轉型決策的。但是,公司決策是一回事,團隊的執行力能不能做到又是另一回事;現在質疑搜房的許多人也就是覺得搜房不可能做到這樣的轉型,沒法切入交易端。

我也認為現階段看搜房最重要的就是看他往交易轉型能不能做好。看搜房交易能不能做好最重要的又是看二手房交易能不能做好;因為未來的新房肯定是萎縮的,租房不怎麽賺錢,家裝其實是房產交易的二次轉化。所以,我特別關註搜房二手房的交易情況;有這方面觀點或者數據的朋友歡迎留言討論。

搜房二手房的交易建立了自己的營銷團隊,並分成兩個團隊,一個團隊負責房源,一個負責帶看。與傳統中介開許多門店不同,搜房只在大的區域設立交易中心,門店很少,主要的獲客方式是在原來二手房頁面增加一條“傭金0.5%,房源***條”的展示框,將一部分流量導入到自營團隊;0.5%的傭金率比行業其他同行都低,也算是一種價格戰。

搜房的客源並不成問題,線下的撮合交易人員來自同行,差別也不會太大;通過搜房網站來的客源一般是預約的方式,所以理論上說效率還會更高。所以,搜房前員工認為看二手房交易主要看搜房自營的房源數量。從目前搜房進入的北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都這幾個城市看,北京的房源最少,只有幾百條;但在其他城市都是幾萬條的房源(從搜房APP可以看到)。從這個角度說,拿北京搜房交易情況和鏈家對比並沒有太大意義,因為搜房的重心是在鏈家根據地北京之外的城市。

關於搜房往二手房交易轉型,我還關註兩個問題:

一個是搜房這樣的模式能不能提高效率?

我從搜房北京自營經紀人那邊打聽到的數據是,他們每人一天能有2-3個帶看,一個月有2-5單的成交。(北京很沒勁,鏈家有點過分,交易傭金太高)如果是這個數據,比原來經紀人的效率還是提高了許多的。但這只是單點數據不可靠,如果有朋友在以上幾個搜房已經開展自營業務的城市歡迎提供更多數據來論證這個問題。

第二是搜房這樣的模式能不能讓購房者和業主都獲得更好的體驗。

我認為搜房如果能做好真房源,並約束經紀人的欺騙行為是可以很大地改變這個行業亂象的。最終應該是像淘寶一樣建立一種信用機制對經紀人進行評價。不過這個路可能會比較漫長,因為搜房的互聯網基因確實比較弱;搜房技術人員的薪資也比其他互聯網公司會低,比較難留住優秀的技術人才。

好了,上面扯了這麽多,其實沒什麽用(我也是從其他文章摘錄的,見諒),模式大家大概都了解,金融蛋糕誰都想分,就看誰有能力分。現在聊聊實地的數據,應該可以回答上面不少的問題,以上海浦東為主要調研的區域:

目前在上海浦東,搜房主要有兩個運營中心:一個是靠近陸家嘴的寶安大廈(3層辦公樓區域),一個是在三林板塊的辦公室。寶安大廈規模較大,目測一層有幾百人,房地產交易占用一層,租房似乎在上面一層,其他一層不知何用。三林板塊辦公室不大,僅僅幾個房間而已,據負責人說,都塞的滿滿的,塞不下,不少人沒位子,在外面跑業務去了。

1、搜房二手房經紀的服務水平如何?

首先,上下家合計0.5%的傭金,是對所有買家非常有吸引力的,一套500萬的房子,傭金一項就可以省掉7.5萬,當然樂意找搜房來成交了。據搜房負責人介紹,每天都會接到快成交的跳單,指定讓他們成交,現在他們根本沒時間主動聯系客戶,大多是客戶主動找到他們的。

其次,搜房新進中介工作人員的業務熟練情況。根據介紹,至少有1年以上的從業經驗,從我個人體驗看,應該所言不虛。從我告訴搜房有意成交開始,在接下來的4-5個小時內,搜房與房東溝通和探討價格的電話有10個以上,房東竟然沒覺得煩,而且搜房每次溝通都將信息給我及時回饋,很不錯,員工業務比較熟練,如果是初入行的中介,恐怕沒這個效率。

第三,有個對我來說超預期的部分,由於房東在浙江的外地,搜房可以免費帶著定金去外地讓房東簽字,並帶回房產證。來回也有600公里以上,這服務靠譜!

服務情況點評:我認為是超我預期的,最不同的一點,與傳統房地產中介相比,江湖習氣收斂,比較文明,感覺從業人員素質較高。

2、搜房員工的工作熱情如何?

兩套房子,分別跟搜房兩個區域的中介都打過交道,三林區域,辦公室不大,已經坐不下所有員工,但辦公室的職員幾乎每個人都緊盯電腦屏幕忙碌的工作,外出人員,情況不甚了解,至少看上去辦公室沒有閑人。
寶安大廈情況,員工精神面貌也是不錯,有個小細節:我們跟房東談判簽約,因為同時在簽約人較多,再加上公司有培訓等情況,我們竟然找不到可以坐下來談的會議室。不得不臨時找了一個沒人的先用著,結果在接下來的1-2個小時的簽約過程中,先後換了3個會議室,並且最後被迫在母嬰室里談妥最終細節簽約,可見搜房業務的繁忙程度。

從業人員精神面貌點評:總體比較飽滿,印象正面,業務熟練,依然有些超預期。

3、房源真實性情況如何?

房源真實性一直是搜房網被詬病的最多的部分,我在查找房源的過程中,有過對比,非搜房網標註“0.5%”傭金的第三方房源,房源實際價格比標註價格高20%以上。

搜房網自有的,標註“0.5%”傭金的房源,價格基本是房東的意向價格,差別不大,而房源也基本靠譜,偶爾有個別相片對不上房源的情況,但比以前要好很多。

房源情況點評:確實基本達到了真實房源,但看得出,搜房這方面的房源還不是很多,不少小區,甚至都沒有搜房0.5%傭金的房源。讓客戶選擇余地有限。

4、業務數據(不一定準,因為我沒有拿到正式數據,只是詢問業務員得知):

浦東三林業務部交易量較大,那里房源多,所以成交容易,月初每天大概成交10套左右(傳統中介門店,一天可能也成交不了一套),至月中,已經達到近150套以上。寶安大廈業務部,由於附近是成熟小區,房源偏少,成交量也相對小一點,大概有100多套,4月上半月,搜房在浦東地區總的成交量大概是250套以上,據說,公司當月的目標是700套。

據中介介紹,雖然搜房轉型做二手房交易只有6個多月,但就浦東而言,其代理的交易量已經可以排到當地房地產中介的第五位,前面四位分別是“中原、德佑、漢宇、21世紀”

業務數據點評:就平臺來說,那麽多房源,這不算一個非常靚麗的業績單,因為畢竟有了中國房地產政策放松這個大背景,大家都在快速增長,但考慮到公司業務才開展6個多月,這也算是過得去。

結論:搜房要做的,應該是毀掉整個房地產中介的生態鏈,0.5%的傭金,給業務員還要提X成(涉及商業秘密,就不說了),租房經紀甚至還免費,估計房地產中介業務這對搜房網應該是不賺錢的,估計公司的財報盈利情況不會很快改善。

雖然財報不會很快改善,但是從長遠來看,“沒有什麽東西可以比價格更能觸動中國人的心理”,按照目前的趨勢做下去,搜房做成中介業務的老大只是時間問題,而且估計這個時間不會很長,以後的傳統中介角色,可能只是陪著客戶看房,而客戶最後成交或許都會在搜房這樣的互聯網地產中介。搜房這過程中會沈澱越來越多的房源信息,而最後搜房賺錢的業務,也許是房地產金融方面。互聯網時代,擁有流量才是王者。

當然,還有一個很重要的風險因素:中國房地產市場過了高速增長期了,搜房每一個業務的增長,基本意味著傳統中介業務的喪失,競爭會越來越激烈。

套用一句老話:狹路相逢,勇者勝,希望搜房能洗牌中國的房地產中介,0.5%的傭金,對買房者來說,何樂而不為呢?這是一個雙贏的結局。

(來自贏美股)

搜房 轉型 二手房 二手 業務 草根 調研 成為 最大 房地產 房地 中介 不是
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股市暴跌拖累深圳樓市 8月二手房成交量降30%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4680707.html

股市暴跌拖累深圳樓市 8月二手房成交量降30%

一財網 吳斯丹 2015-09-02 11:00:00

金九銀十是傳統旺季,成交量會相比七八月將會有所上升,不過價格方面應該不會漲太多,畢竟過去半年的房價漲幅實在太大,開發商也會更加理性定價。

8月股市暴跌,深圳樓市也隨之繼續降溫。

根據深圳中原研究中心監測,8月深圳一手住宅成交5643套,環比下降12%,成交面積為57.72萬㎡,環比下降14%。二手住宅下跌更為嚴重,成交11206套,環比下降高達30.3%。

“8月的備案巔峰大幅下滑,反映市場明顯受到了金融市場風險疊加的沖擊。”深圳中原研究中心表示,由於二手過戶備案的滯後性,8月數據仍未能完全反應市場趨勢,預計在9月份,深圳規土委統計的二手成交量將繼續下滑。

近兩月樓市成交量轉冷,再加上股市財富效應的消退以及銀行信貸的有所收緊,使得一手房訪客量持續放緩。

從深圳中原新房訪客量指數來看,6月以來訪客量快速下滑,從5月167的峰值急速下跌至68。隨著股市走好,訪客指數和客戶情緒在8月有所回升,但是隨著股市再次跌破前低,客戶信心也隨之再降。8月訪客指數最高位87,但在8月最後一周劇降至75,目前仍維持下行態勢,客戶心理呈現較為脆弱的走勢。

深圳某樓盤銷售人員則告訴《第一財經日報》記者:“由於股市暴跌,購房者資金被套牢,我們項目出現了多起退房案例。”

與此同時,開發商推盤也變得更為謹慎。根據深圳中原研究中心監測,8月供應樓盤個數及總套數基本跟上月持平,但供應面積明顯減少,約38萬平住宅推出市場,較7月大幅減少40%。

在此前樓市上漲的余溫下,一二手房價仍然處於上升態勢,但是升幅已經有所收窄。8月份的成交均價為36159元,環比上升3.8%。

不過,根據深圳中原研究中心每周監測的實盤成交數據,目前價格較高的項目面臨一定的去化壓力,有部分定價過高的樓盤推售當日僅可成交5~6成。

深圳中原二級市場董事總經理玉家雄對《第一財經日報》記者表示,深圳近兩個月樓市降溫的另一原因在於,過去半年房價漲幅太大,購房者的心態會有所遲疑,同時深圳以剛需客為主,房價上漲過快之後,一些剛需客手頭的首付款可能一下子就不夠了,買不起房。

即將進入金九銀十,深圳樓市是否會隨之好轉?

深圳中原研究中心認為,此前深圳暴漲的根本邏輯是超預期的信貸寬松以及A股市場火爆帶來的股樓互動效應。目前這兩個因素都在弱化,股樓互動自不必說,社會融資總量的增速也在下降,所以,下半年再次走出暴漲行情的可能性極小。

不過,玉家雄認為,金九銀十是傳統旺季,成交量會相比七八月將會有所上升,不過價格方面應該不會漲太多,畢竟過去半年的房價漲幅實在太大,開發商也會更加理性定價。

而就在8月的最後一天,多部委亦聯合推出了公積金貸款新政策,使二套房公積金貸款首付降至兩成。業內普遍認為,這個政策對於全國樓市的短期成交會帶來一定利好。

但對於深圳來說,公積金新政的影響可能比較有限。深圳中原研究中心分析,一方面,該政策規定北上廣深地方政府對該政策有自由裁量的權力,暴漲後深圳政府未必會落實該政策。另一方面,公積金貸款雖然成本較低,但是消耗時間較長,可貸的額度也有限,且一套公積金房貸早已降至兩成,對市場的刺激作用有限。

編輯:王佑

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股市 暴跌 拖累 深圳 樓市 二手房 二手 成交量 成交 30%
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深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

來源: http://www.yicai.com/news/2016/04/4769726.html

深圳樓市調控再放大招 二手房交易稅費大幅上調

一財網 吳斯丹 2016-04-01 16:39:00

4月1日起,深圳市調高二手房交易評估價,多家中介監測的信息顯示,此次二手房交易評估價普遍上調50%,部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。

繼續“325”溫柔一刀後,深圳樓市調控再放大招。

4月1日起,深圳市調高二手房交易評估價,多家中介監測的信息顯示,此次二手房交易評估價普遍上調50%,部分樓盤的上調幅度甚至高達100%。

相關部門會以這個評估價來計算各類交易稅費。這意味著,深圳二手房交易的成本將同步上調,少則幾萬,多則幾十萬,調控力度或超出了“325”新政中社保“1改3”。

家家順向《第一財經日報》提供的樓盤評估價格監控數據顯示,南山、龍華、寶安等房價上漲過快的區域,二手房評估價普遍上調60%以上,其中龍華的水榭春天評估價上漲92%;而福田、羅湖、鹽田等區域,評估價漲幅普遍介於40-60%之間。

這將直接增加二手房交易的稅負成本,其中購買未滿兩年的房源受影響是最大的。

以一套購買未滿兩年、原有評估價為240萬元的普通二手房為例,需要繳納的稅費有營業稅(5.6%)、契稅(3%)、個稅(1%),合計23萬元;若評估價上調50%,應繳納的稅費為34.6萬元,較之前的稅費多出了11.6萬元。倘若上述房源購買已滿兩年,只需繳納契稅(3%)和個稅(1%),評估價上調後需要多交4.8萬元。

深圳鏈家市場研究中心總經理肖小平認為,一套房子稅費+傭金成本大概占到房價的7-9%,準二套房買房意味著得準備差不多50%首付,預計政策將有3個月消化期。

上調評估價原本是一個常規動作。深圳從2011年7月開始實施二手房交易以評估價過戶政策,即以政府劃定的評估價計算各類交易稅費。深圳基本每年對評估價調整一次,但由於深圳房價自去年以來上漲過快,此次調整距離上次調整僅半年時間。

事實上,早在3月1日,深圳市房地產評估發展中心就發出了將在4月1日對評估價進行“例行更新”的“溫馨提示”。隨後,3月11日,深圳市房地產經紀行業協會也在官網掛出了評估價將上調50%左右的“鄭重提示”。

在評估價正式上調之前,深圳樓市成交已經受到一定影響。

根據深圳中原研究中心監測,深圳3月二手住宅成交18706套,環比大幅上升120%,成交面積約為160萬㎡,環比大幅上升136%,創歷史新高。同時,成交價格大幅上漲,二手均價高達56149元/㎡,環比大幅上漲6.75%,為2015年7月以來最大漲幅。

深圳中原研究中心表示,二手房成交量大漲主要是受到4月1日提高評估價的影響,很多購房者集中在3月過戶,大幅提升了3月成交量。

一手房方面,受政策調控的預期,成交量大幅下滑。根據深圳中原研究中心監測,3月一手住宅成交4461套,環比下降17.5%,成交面積為46.48萬㎡,環比下降17%。

隨著二手房交易評估的大幅上調,深圳樓市調控的組合拳靴子逐漸落地。毫無疑問,短期內,深圳樓市將面臨一定回調或波動。市場將經歷多久的調整,調整之後是下行還是繼續往上?一切靜待各方博弈。

編輯:王佑

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深圳 樓市 調控 放大 二手房 二手 交易 稅費 大幅 上調
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北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

來源: http://www.yicai.com/news/5009758.html

近日,國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015~2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一,要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下,以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響,5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出,《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏,一方面旨在疏解首都功能,一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時,客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點,減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定,各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中,減量優化區中,規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定,已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地,控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域,應引導人口產業合理集聚,適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷,亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示,這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能,針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到,《規劃》內容的制定,是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏,“原則上新增建設用地嚴控,鼓勵存量轉化、存量挖潛,不宜再進行高強度大規模建設,其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來,存量建設用地在結構上,應保障重點基礎設施和公共服務,以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市,北京近年一直在努力疏解城市功能,這從供地計劃上可見一斑。以今年為例,2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃,處於歷史低位水平,而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%,規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房,如面粉之於面包。嚴控土地,無疑將對住宅供應產生影響,進而影響住房價格。任啟鑫註意到,《規劃》中還規定,順義東部等13片集中分布的優質耕地,優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是,這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少,以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下,由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計,《規劃》實施之後,將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向,對於規範城市規劃,合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用,同時,新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段,而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升,另外,周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來,伴隨著北京房地產市場快速“回暖”,京津冀區域房價出現不同程度跟漲,個別縣市漲幅明顯,引發關註。隨後的4月1日,河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策,並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房,且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京,經歷了春節後的明顯上漲之後,近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據,在剛過去的4月,北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套,環比增加64%,同比增加233%,同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此,亞豪機構副總經理高姍分析,這一階段成交量的持續攀升,一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發,在限購靴子落地之前,商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面,5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”,供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同,作為北京住宅交易的主體,二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示,4月第四周,北京市二手住宅網簽量為6803套,環比上升了6.2%,成交均價為39986元/平方米,環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱,雖然本周北京二手房網簽量有所回升,但仍低於3月同期規模,由於需求量在前期得到了大量釋放,加上潛在入市需求的持續減少,預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示,北京市二手住宅網簽量為2.5萬套,低於三月的3.2萬套,成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格,沒能買,春節後再看發現房價漲了好多,東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後,一名“85後”對第一財經記者說,相比今年春節前後,她現在反而不著急了,覺得房價已經如此之高,繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看,本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降,其中新增客源數量大幅降低,新增客源與房源比降到歷史低位,可見隨著前期需求的大量釋放,潛在需求不足,預計後期網簽規模將會回落,同時雖然業主初始報價高,但是可接受降價的業主占比在增加,價格的博弈空間在擴大,預計後期業主心理預期會回落,報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

北京 四月 二手房 二手 均價 3.99 萬每 平米 專家 嚴控 新增 建設 用地 或再 推升 房價
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北京5月住房均價達歷史高點 二手房4.3萬元每平同比漲22%

來源: http://www.yicai.com/news/5022483.html

2015年下半年至2016年第一季度,貨幣政策趨向寬松,因此一線城市資產交易活躍,房價持續上升。

亞豪機構、鏈家研究院等房地產研究機構日前提供給第一財經的數據顯示,今年前五個月,北京新房成交量創三年來的新高,二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過去的5月,北京新建純商品房均價繼續上升,至3.8萬元/平米,環比上升4.5%;二手住宅成交均價超過4.3萬元/平米,環比上漲3.12%,同比上漲21.96%,成交均價達歷史高點。

網絡資料圖

對此,接受第一財經采訪的分析人士指出,地價高企導致新房豪宅化,今年上半年北京入市的低價自住房較少,高端住宅成交占比提升,這樣的產品供給結構拉高了北京整體的成交均價。與此同時,新房豪宅化使部分改善需求被迫轉向品質較好的次新二手房,從而推高了二手房的成交熱度和成交價格。

豪宅紮堆拉高成交均價

亞豪機構旗下的亞豪君嶽會6月2日出爐的統計數據顯示,今年前5個月,北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4.2萬套,創造了近三年同期的新高,而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套,僅夠消化8個月,瀕臨合理去化周期的下限。

在新房中,豪宅的成交引發業界關註。亞豪機構市場總監郭毅對第一財經記者舉例介紹,今年上半年的豪宅市場其實就是出乎意料的高峰,今年年初至5月21日,北京總價2000萬元以上的豪宅成交量為470套左右,是去年同期的3倍。除了成交量上漲,豪宅市場成交價格也在上漲。據郭毅觀察,今年上半年,北京總價2000萬元以上的豪宅的成交價格,較去年同期上漲了15%。豪宅“量價齊升”,拉高了北京新房的整體成交均價。鏈家研究院日前提供給第一財經的數據顯示,今年5月,除保障房、自住房之外,純商品住宅均價繼續上升至3.8萬元/平方米,環比上升4.5%。

網絡資料圖

在業界紛紛討論北京房價顯著上漲時,有人註意到了北京房價上漲的結構性特點。“我們不光要看平均價格,還要看價格結構,北京房價很多的上漲是構成性的上漲。”北京市房地產協會秘書長陳誌日前分析,今年上半年北京成交的住宅中,自住房的比重非常低,成交的新房中很大一部分是各類高價產品,因此成交均價上漲是必然現象。在他看來,今年北京房價上漲,很大程度上是由於貨幣政策傳導的資產價格上揚,考慮到產品結構因素,北京房價漲幅並沒有坊間認為的那般誇張。

新房成交的結構數據,也印證了陳誌的觀點。以剛過去的5月為例,鏈家研究院統計稱,剛過去的5月,北京總價在200萬元以下的低端純商品房房源,占比減少4個百分點;3萬元/平米以下的低價項目,成交占比下滑近3個百分點;3萬元/平米至4萬元/平米的項目,成交占比上升5個百分點,從而結構性拉高了成交均價。

“自2014年末開始初現端倪的樓市調控放松,迄今已經歷了一年多的時間,其間降首付、降低二手稅費,同時信貸貨幣政策寬松,使得包括北京在內的資源集中、人口凈流入城市的房地產市場迅速反彈,而開發商重新回歸一線城市造成的地王效應,更助力樓市形成了新一輪的恐慌型消費。”郭毅提醒,地價的上漲背後,開發商土地成本的提高,其實意味著開發商需要拿出更多的努力去打造產品,做產品的升級、品質的升級,這樣才會讓客戶為高價豪宅買單。

二手房價新高與“換房難”

5月的最後一個周末,5月29日下午,北京東北五環附近一房齡不滿五年的次新樓盤,年輕的業主正拉著購物車從超市歸來,小孩們在中心花園玩耍。一對跟著中介前來看二手房的年輕夫婦告訴第一財經記者,他們現在在四環內某老小區有一套兩居室,考慮到孩子已經出生,希望換一個小區環境和物業較好的100平米至120平米的三居室,但這個小區類似房源去年年底還不到5萬元/平米,目前單價超過了6萬元/平米,朝向較好的戶型總價超過750萬元不說,小區環境和物業管理也不如預想中好。

這讓他們陷入了兩難。如果選擇新房,地段普遍較偏,沒有地鐵,且由於開發商拿地價格高,單價動輒6萬元/平米~8萬元/平米,不少樓盤甚至超過了10萬元/平米。他們因此只能選擇二手房,但今年春節後,北京小區較好房齡在五年左右的次新房價格上漲較快,不少去年能從容買下的二手房今年都超出了他倆的承受範圍。

實際上,換房難現象的背後,是今年北京二手房成交量與成交價均處高位的現實。來自鏈家研究院的統計稱,今年5月,北京二手住宅網簽量為22979套,環比下降12.9%,同比上漲38.2%;成交均價為43843元/平米,環比上漲3.12%,同比上漲21.96%。這樣的網簽量雖然較前兩個月有下滑,但是整體規模仍然較大,五月北京二手房成交均價的環比漲幅略高於4月,但和高峰期3月相比較為平緩。今年前五個月,北京二手住宅網簽量為去年同期的1.82倍。

網絡資料圖

針對北京二手房未來的市場走向,鏈家研究院李巧玲分析,北京二手住宅的成交均價在5月達到了歷史高點,但環比增速趨於平緩。前期購房需求的大幅釋放加上入市需求的持續減少,會使得後期網簽規模回落,同時潛在客戶的減少也會使均價上漲的空間受限,後市價格漲幅將會收窄,均價將會趨於平穩。

陳誌用“聚化”來總結北京二手房的市場表現。他說目前二手市場月成交量在2萬套以上,進入集中釋放周期,這個周期不會迅速過去,還將持續相當長的時間。背後的原因,是新房供給結構問題,是新房市場中端改善產品供給短缺,帶來了二手房市場的火爆。陳誌分析,普通的需要改善的家庭所能支付的房屋總價在300萬元至400萬元左右,這一價位的房源基本都在二手房市場,除了自住房外,這類房源在一手市場較為罕見,這讓這部分購房者被迫選擇二手房。

穆迪投資者服務公司日前提供給本報的報告指出,中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲,可能引發更多的調控措施,從而抑制房價過快上漲。穆迪預計,若出臺進一步刺激政策,其成效亦有限,而部分一二線城市的政策可能收緊,從而令這些城市的房地產需求降溫。對此,陳誌的觀點是,未來政策層面可能會略有收緊,以致成交有所降溫,但房地產目前的趨勢也很難出現調頭,從北京目前的市場運行態勢看,如果不出現大的起伏,可能不會有過多幹預政策出臺。

北京 住房 均價 歷史 高點 二手房 二手 4.3 萬元 元每 每平 同比 22%
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香港樓市“貧富”分化:二手房無人問津,豪宅交易火爆

來源: http://www.yicai.com/news/5030744.html

受經濟表現疲弱拖累,2016年上半年香港的一二手住宅註冊量和金額均處於低位。香港政府統計處的資料顯示,2016年上半年二手住宅註冊僅錄約15500宗,預計將創1996年有記錄以來同期新低。期內註冊金額僅錄約840億港元,同比減少660.1億元,跌幅約44%。

二手住宅市場不景氣,一手住宅卻表現較好,地產代理商香港置業最新民調顯示,打算入市的受訪者中有六成擬購入一手住宅。

香港置業行政總裁李誌成表示,進入下半年,市場消息好壞參半,雖然美聯儲局維持利率不變,但英國脫歐憂慮未除,環球股市波動,資金避險升溫,買家普遍持審慎態度。香港置業日前進行的“置業意向調查”發現,目前僅46%受訪者考慮年內入市,當中約59%擬購買一手樓,主要因為一手住宅價格具有吸引力,以及發展商提供了多種按揭優惠。

不過,從數據上可以看出,香港樓市的價格並沒有出現很大跌幅,5月香港樓市平均每平方英尺價格只有9754港元(約每平方米10.5萬港元),與去年底約10196港元比,累計跌幅約4.3%。受到香港經濟放緩、股市表現不穩、住宅供應量大增、失業率上升等不同因素的影響,香港置業研究部預測,下半年樓價會繼續下跌約5%,全年樓價跌幅約5-10%。

樓價適當調整有助市民置業,但如果樓價持續回落,則會打擊入市信心,對於整體經濟、股市及樓市均會帶來負面影響。

香港置業的民調顯示,當前最影響市民入市決定的是樓價走勢,占受訪者比例約28%;其次為樓控措施及按揭優惠,分別占16%及14%;而股市表現及家庭收入各占比不足一成。李誌成建議政府應該審時度勢,適度將樓控措施松綁,調整房屋供應步伐,助樓市重返健康軌道。

李誌成分析,下半年發展商將采取求量不求價的策略,開價貼近甚至低於同區二手搶客,一手樓價與二手樓價差距持續收窄,在兩者價格接近的情況下,新盤優勢突顯,加上發展商配以多種按揭優惠和付款方式吸客,促使購買力投入一手市場,勢將削弱二手市場購買力。他預計,下半年一手交投將出現顯著改善,估計全年一手私樓註冊量及註冊金額仍有望達14000宗及1500億元,分別按年跌約16.7%及7.5%。即使表現不如去年,但較二手表現相對優勝。

香港整體樓市不盡人意,但豪宅交易卻十分火熱。香港政府土地註冊處數據顯示,上半年港島區一手私樓註冊量,近6成為逾千萬豪宅,當中1千萬元至2千萬元占220宗,2千萬元以上占233宗,反映港島區豪宅當道,預料情況仍將持續。

針對未來樓市情況,李誌成表示,香港置業將重整線下實力,在三區的人手及分行上作出新的資源部署。下半年為迎戰一手市場機遇,吸納人才步伐將會加快,預計全年員工數目增加超過20%。分行網點方面,將采取審慎開行策略,其中位於將軍澳、馬鞍山及何文田的鋪位將於第3季陸續投入服務,進一步鞏固地區實力及擴大市場占有率。同時,香港置業未來將順應網絡潮流,將戰線延伸至線上,加強網上宣傳,強化線上實力,吸納新一代年輕客源。

香港 樓市 貧富 分化 二手房 二手 無人 問津 豪宅 交易 火爆
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上海調整二手房交易手續費:每平4元 雙方各承擔50%

近日,上海市發改委發布《關於規範本市房地產交易手續費計費方式和收費標準等有關問題的通知》。通知指出,居住房屋交易手續費按居住房屋建築面積收取,每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中,新建居住房屋買賣每平方米2元,由轉讓方承擔;存量居住房屋買賣每平方米4元,交易雙方各承擔50%。居住房屋交換每平方米4元,由支付差價方按差額面積繳納。居住房屋抵債每平方米4元,交易雙方各承擔50%。

該通知自2016年8月1日起執行。

以下為通知全文:

關於規範本市房地產交易手續費計費方式和收費標準等有關問題的通知

文 號: 滬價督〔2016〕4號 

發布機關: 上海市發展和改革委員會

發布日期: 2016-08-01 17:26:50

市住房城鄉建設管理委:

按照國家發展改革委、財政部《關於降低住房轉讓手續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知》(發改價格〔2015〕2136號)要求,經市政府同意,市物價局、市財政局決定規範和調整本市房地產交易手續費計費方式和收費標準。現將相關事項通知如下:

一、收費範圍

根據《上海市房地產轉讓辦法》有關規定,屬於房地產買賣、交換或者抵債的,應向房地產交易管理機構繳納交易手續費;以其他方式轉讓房地產的無需繳納交易手續費。

二、收費標準和對象

1、居住房屋交易手續費:按居住房屋建築面積收取,每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中,新建居住房屋買賣每平方米2元,由轉讓方承擔;存量居住房屋買賣每平方米4元,交易雙方各承擔50%。居住房屋交換每平方米4元,由支付差價方按差額面積繳納。居住房屋抵債每平方米4元,交易雙方各承擔50%。

2、非居住房屋交易手續費:按非居住房屋建築面積收取,每宗交易手續費最高不得超過2萬元。其中,新建非居住房屋買賣每平方米9元,由轉讓方承擔;存量非居住房屋買賣每平方米18元,交易雙方各承擔50%。非居住房屋交換每平方米18元,由支付差價方按差額面積繳納。非居住房屋抵債每平方米18元,交易雙方各承擔50%。

三、其他事項

1、在建工程轉讓,應當按照規劃確定的房屋類型,分別按照上述居住房屋、非居住房屋的新建房屋買賣收費標準繳納相應的房地產交易手續費。

2、收費單位應在收費地點的顯著位置公示收費項目、收費標準、收費主體、收費依據、收費範圍、收費對象等,接受社會監督。

3、房地產交易手續費屬於行政事業性收費,收費時應使用同級財政部門提供的行政事業性收費票據。

4、房地產交易手續費收入應按規定全額上繳同級財政國庫,納入一般公共預算管理。征收和管理部門必要的工作經費,納入同級財政預算統籌安排。

5、本通知自2016年8月1日起執行。《關於本市房地產轉讓的交易手續費收取範圍、標準問題的通知》(滬價房﹝1997﹞314號、滬財綜﹝1997﹞53號)、《關於本市貫徹國家計委、建設部<關於規範住房交易手續費有關問題的通知>的通知》(滬價商﹝2002﹞12號、滬財預﹝2002﹞15號)同時廢止。《關於公布2014年本市行政事業性收費清理事項的通知》(滬財預﹝2014﹞155號)和《關於轉發<國家發展改革委、財政部關於降低住房轉讓手續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知>的通知》(滬價費〔2015〕15號)中有關規定與本通知相抵觸的,以本通知為準。

                                                       上海市物價局

                                                        上海市財政局

                                                          2016年7月27日

(綜合自上海市發改委網站)

上海 調整 二手房 二手 交易 手續費 手續 每平 雙方 承擔 50%
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A股公司紮堆賣房 上市房企加入“二手房”出售大軍

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-11-23/1055311.html

步入年末,越來越多的上市公司加入到賣房大軍中來。《證券日報》統計後發現,僅本周以來,便有4家公司發布了出售房產的公告,其中也包括部分業績表現尚可的企業。

上市房企加入“二手房”買賣大軍

11月22日晚,天宸股份發布公告稱,為盤活公司資產,提高資產運營效率,公司將位於上海市虹口區虬江支路180弄玫瑰廣場的一套建築面積為111.17平方米的商品房出售,轉讓價格為900.48萬元。經初步測算,預計此次交易將會產生440.55萬元的收益。

據悉,該房產原值為330.38萬元,已提折舊76.65萬元,賬面凈值253.73萬元,按900.48萬元的出售價格計算,單價高達8.1萬元/平方米。

不過,相比於不少賣房保殼的公司,天宸股份的業績表現並不算差,同時其本身也是一家房地產開發商。根據天宸股份發布的三季報顯示,公司2016年前三季度實現營業收入3718萬元,同比增長5.31%;歸屬於上市公司股東的凈利潤5212萬元,同比下降21.35%。

值得註意的是,劉益謙旗下的國華人壽在今年10月份第四次舉牌天宸股份,持股比例達到20%。不過,在回複上交所的《問詢函》時,國華人壽表示,雖然其擬於第四次後12個月內繼續擇機增持公司股份,但截至目前無意通過股份增持獲得天宸股份的實際控制權,也無意參與上市公司的經營管理。

據悉,天宸股份當前的控股股東上海仲盛虹橋企業管理有限公司及其一致行動人合計持有公司股份占總股本29.17%。

同日,仰帆控股也發布公告稱,公司董事會審議通過《關於委托武漢光谷聯合產權交易所代理轉讓公司位於武漢市亞洲貿易廣場22層B室房產的議案》。上述房產建築面積1472.6平方米,采用市場法,評估賬面價值370.87萬元,評估價值1327.7萬元,增值956.83萬元,增值率258%。上述房產按照評估價值為轉讓低價公開拍賣;如第一次拍賣不成功,公司同意按照評估價值下浮10%為轉讓低價進行二次拍賣。

年末A股公司紮堆賣房

而前一天,S前鋒和柳工也分別公告了房產出售事宜。

柳工的公告顯示,公司為盤活閑置資產,提高資產使用效率,將位於上海市寶山路450弄2號201室和202室的房產以615萬元出售給威聯地產。經公司財務初步測算,預計凈收益約為313.83萬元人民幣,約占2015年度經審計凈利潤2131.28萬元的14.73%。

公告顯示,公司董事會於2010年4月16日召開的第六屆第三次會議,審議通過了《關於國內營銷事業部房產出售的議案》,其中包括上海辦事處的上述房產。由於該辦事處一直到2016年初公司國內營銷組織機構調整後才撤銷,因此上述房產因持續使用延遲出售。

據悉,作為國內工程機械行業第一家上市的公司,這家目前總資產超過200億元、擁有近萬名員工的國企,近幾年的凈利潤卻連續大幅下滑。2013年—2015年的凈利潤分別為3.32億元、1.93億元、0.21億元。今年前三季度,公司凈利潤更是降至500萬元,尚不及出售的上海兩處房產的價值。

同時,S前鋒公告稱,公司於2016年11月18日與自然人賈一多簽署了《北京存量房屋買賣合同》及相關補充協議,公司將位於北京朝陽區亮馬橋路46號北京福景苑712號公寓、建築面積合計為178.78平方米的房產出售給賈一多。公司聘請的北京中天華資產評估有限責任公司對該房產進行了評估,評估值為975.94萬元。經雙方協商同意,轉讓價格為985萬元。經財務部門初步測算,出售上述房產完成過戶後,公司將獲得收益200萬元左右。

而根據S前鋒三季報顯示,公司前三季度凈虧損624.34萬元,上年同期虧損877.84萬元。

公司 紮堆 賣房 上市 房企 加入 二手房 二手 出售 大軍
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北京一年供地只夠賣1個月 未來購房者只能轉向二手房?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-01/1058102.html

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每經記者 龐靜濤

12月1日,北京國土官方網站公布第二批“限房價、競地價”地塊的競得結果,隨之,2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結果顯示,“930新政”後北京出讓的6宗“限房價、競地價”地塊中,4宗(即此次公布的第二批地塊)地塊中的為普通商品房用地,競得企業需100%持有住宅部分70年,這意味著這四個項目日後建成的住宅房源將無法進入市場銷售。

由此也可見,自持比例的提高,將直接導致新房銷售市場供應減少。

而中原地產數據顯示,今年北京出讓的普通商品住宅用地中,允許進入市場銷售的僅有39萬平方米,一般商品住宅的容積率不超過2,即看可推測未來建成的房源不超過80萬平方米。按北京前10月70萬平方米/月的銷售面積計算,北京新房市場(去除自持)或僅夠賣1個月。

自持條款苛刻 企業熱情仍高

北京第二批“限房價、競地價”地塊在競拍時,無一例外都進入70年持有的階段,業內驚呼未來“未來不虧損的可能,小!”。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業的追捧。其中黃村興華大街0305號地塊的競爭最為激烈,龍湖、首開、融創、碧桂園、首創、萬科、保利等19家房企都參與了角逐,在地塊溢價率達48%、樓面達2.8萬元/平方米時,中鐵、龍湖和首開聯合體、中鐵建、萬科和住總聯合體、保利、綠城和九龍倉聯合體及國瑞,5方競報的自持商品住房面積比例均達到100%。

按照流程,競拍轉入“報高標準商品住宅建設方案”的程序,最終中鐵建贏得方案評比,最終拿下地塊。

另外三宗地塊(位於海澱區永豐產業基地)同樣受到多家房企追捧,最終競得方的住宅部分持有率均達到100%,且自持70年。

對於地塊的盈利空間,中原地產首席分析師張大偉表示不樂觀,其認為房企不虧損的可能性很小,拿地多是戰略舉措。

張大偉認為 ,項目要變現,未來可能的途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但估值不可能按照銷售價格計算,如按照70年租金計算,除非發生嚴重的通貨膨脹,否則按照4宗地的區位,價值將非常低。

房企也表達過類似的言論,多位房企投資人士向記者表示,單純靠租金盈利不是不能,但是很難,通過股權轉讓或資產證券化是途徑,但其實用哪種途徑,大家並沒有想好。目前拿地更多是出於戰略需求,畢竟不拿地就可能退出市場。

1年的供地只夠賣1個月 房企購房者都擔憂

來自中原地產數據顯示,截至目前,北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地,合計用地面積為142萬平方米,用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

中國指數研究院數據顯示,前10月,北京商品住宅(不含保障性住房)新增供應面積702萬平方米,月均新增面積為70萬平方米;成交面積1264萬平方,月均銷售面積126萬平方米。

金地集團一業內人士表示,商品住宅用地容積率一般不超過2,以此計算,今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

這也即是說,2016年北京推了一年的地,最後建成的新房,或只能滿足市場1個月的銷售。

“這主要是因為,最近幾個月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發布新的樓市調控政策,試點“限定銷售價格”的措施,當報價達到上限時,轉為競報企業自持商品住房面積。並且,鼓勵房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨後,11月16-17日北京首批“限房價、競地價”地塊競拍,以所有競得開發商100%自持收尾。業內一度擔心,自持比例過高將影響商品房的供應。

實際上,擔憂的還有購房者。因為上述土地拍賣政策帶來的或是北京新房市場的再度“縮水”。

“未來北京新建的商品房基本會“高端化”,明年北京市場的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場確實呈快速擴張的態勢。中國指數研究院數據顯示,2016年前10月,北京二手商品住宅成交面積為3072萬平方米,是新建商品住宅成交面積的2.43倍,新房成交增速不及二手房。同時,今年前10月,北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%,而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業內人士認為,北京住宅地塊地價的上漲速度已經超出房價,現在的地價與周邊二手房持平,有的甚至高於二手房價,開發商只能通過提升產品質量,把溢價盡量做高一點。

北京 一年 年供 供地 地只 只夠 夠賣 個月 未來 購房者 購房 只能 轉向 二手房 二手
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浙江嘉善住宅限購升級:範圍擴大至全縣 二手房納入

3月13日,據浙江省嘉興市嘉善縣住房和城鄉規劃建設局網站消息,嘉善將進一步擴大“限購令”範圍至全縣層面,且本次二手房也將納入限購範圍。自2017年3月14日起在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。

以下為全文:

嘉善縣進一步調整限購政策

為進一步貫徹落實國家“房子是用來住的,不是用來炒的”房地產市場調控精神,促進我縣房地產市場平穩健康發展,經研究決定,在2016年12月21日實施部分區域限購政策的基礎上,進一步擴大限購實施範圍。

自2017年3月14日起在全縣範圍內暫停向在我縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房;自2017年3月15日起在全縣範圍內暫停向在我縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售二手住房。

新建商品住房以“嘉善縣網上備案信息系統”新建商品住房買賣合同簽訂備案時間為準。二手住房以契稅繳納時間為準。

房地產開發企業、二手住房交易雙方或房地產經紀機構應憑不動產登記部門提供的不動產登記信息查詢證明(家庭住房狀況)簽訂商品住房買賣合同或二手住房轉讓合同。違反限購規定的,不予辦理相關房產交易確認手續和不動產登記。

浙江 嘉善 住宅 限購 升級 範圍 擴大 全縣 二手房 二手 納入
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成都出臺住房限購新政:將二手房納入限購範圍

3月23日,據成都市人民政府網站消息,成都市政府辦公廳出臺《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若幹措施的通知》。通知將二手住房納入限購範圍;非本區域戶籍居民不得通過補繳社會保險在限購區域購買住房。

根據通知,在成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區區域內購買住房的,購房者須具有限購區域戶籍,或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。成都高新區南部園區、天府新區成都直管區限購政策繼續按成辦發〔2016〕45號文件執行,但其中非本區戶籍居民須連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

通知自2017年3月24日起實施。

以下為全文:

成都市人民政府辦公廳關於完善我市住房限購政策的通知

為切實堅持住房的居住屬性,堅決遏制投機炒房行為,持續保持我市房地產市場平穩健康發展,經市政府同意,在市政府辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若幹措施的通知》(成辦發〔2016〕37號)、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若幹政策措施的通知》(成辦發〔2016〕45號)的基礎上,現就進一步完善我市住房限購政策有關事項通知如下。

一、擴大住房限購範圍

將二手住房納入限購範圍,購房者在住房限購區域購買二手住房的,應符合成辦發〔2016〕37號、成辦發〔2016〕45號文件規定的購買商品住房條件,且只能新購買1套住房(包括商品住房和二手住房)。

二、強化區域職住平衡

在成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區區域內購買住房的,購房者須具有限購區域戶籍,或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

成都高新區南部園區、天府新區成都直管區限購政策繼續按成辦發〔2016〕45號文件執行,但其中非本區戶籍居民須連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

三、加強購房資格審核

非本區域戶籍居民不得通過補繳社會保險在限購區域購買住房。房管、人社等部門要切實履行職責,強化部門協作,加強購房資格審核,確保住房限購措施落到實處。

四、支持合理住房需求

對於重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的高端人才等,經所在區政府(管委會)認定後,其購房可不受戶籍、社保繳納時限的限制,但所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。

五、打擊違法違規行為

加強市場監管,規範市場秩序,嚴厲查處違規收取誠意金、虛高裝修費用變相提價、偽造或虛開社會保險繳納證明等違法違規行為。

本通知自2017年3月24日起實施。

成都市人民政府辦公廳

2017年3月23日

成都 出臺 住房 限購 新政 二手房 二手 納入 範圍
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鏈家楊現領:二手房如供給不足 房價上漲剛性難破

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-26/1088450.html

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每經記者 杜冉樂

截至目前,全國已有40多個城市進入樓市調控模式。其中,個別城市的調控處於升級或“添補丁”狀態。平抑房價,除了直接采取限購或限貸等之外,還有哪些較有效的措施?

今年全國“兩會”上,住房租賃成了一個熱點話題。324日,鏈家研究院率先披露了《租賃市場系列研究報告》,稱2016年中國房地產交易總額中的二手房占比首次超40%,同比大幅提高。

實際上,上述大趨勢已率先在資本市場作出了反應。前不久,地產大鱷融創中國斥資26億元成為鏈家持股比例達6.25%的重要股東,稱看好未來存量房市場機會。最近,昆百大擲66億元收購北京我愛我家豪,預估值比賬面值劇增5.7倍。

《每日經濟新聞》記者發現,鏈家與我愛我家均是北京二手房中介大鱷,甚至在全國二手房市場的占有份額也比較高,目前仍在跑馬圈地,擴張地盤。

上述研報顯示,以一線城市為例,比如2016年,北京、上海和深圳的二手房成交量已達到新房成交量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。

鏈家研究院院長楊現領表示,過去幾年,以一線為代表的熱點城市的新房供給能力越來越弱,預計未來將進一步下降,像南京、天津、廈門和重慶等越來越多的城市二手房的發展勢不可擋。

記者註意到,3月初以來,身為一線專業住房租賃機構之一的魔方生活服務集團加速全國化擴張,曾先後布局了成都、鎮江等核心城市。

楊現領說:“這種情況下,如果二手房供給不能補充需求,就無法建立多元化的彈性供給體系,房價的上漲剛性也難以根本上改變。”

按照鏈家研究院的研究結論,住房租賃業走向成熟化的標準主要有幾點:第一是租房人口占比,比如全國層面超過30%,一線城市超過40%,越是房價高的城市,這個比重原則上應越高;第二是租房收入比,像全國層面不超過30%,一線城市不超過50%。

“租房收入占比太低,說明市場供應能力不成熟,提供的產品品質和服務品質不夠;占比太高意味著需求端的支付壓力太大,不能長期持續。”楊現領強調說,從國際標準和實際情況來看,30%是國家層面的標準線,50%是國際大都市的標準線。

除此之外,記者註意到,上述標準還包括人均租住面積,像全國平均不低於20平方米,一線城市不低於15平方米,產業鏈趨於成熟,相互配合、支持與促進;出現一批上市公司。而當前美國人均租賃面積47平方米,日本25平方米,中國香港僅13.1平方米。

2月下旬,世聯行旗下世聯君匯正式掛牌新三板。興業證券研報指出,世聯行已在長租公寓、小樣社區和養老服務等方面拓展存量資產管理服務,未來將通過世聯君匯進一步拓寬存量入口。

楊現領表示,未來在租賃領域的運營和服務類公司最有價值。預計一線和二線城市出現幾個大型公司和幾十個中小型公司是非常正常的,大公司市值超過千億元也是大概率事件。

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寧波出臺二手房交易監管新政 4月1日起正式實施

3月27日,據寧波發布官方微博消息,寧波市住建委、發改委、國稅局、地稅局、市場監管局等8個部門聯合發布了《關於加強房地產經紀管理的實施意見》,該《意見》將於4月1日起正式實施。實行存量房屋交易房源核驗制度,全面建立存量房屋交易合同網簽制度,建立房屋成交價格和租金定期發布制度,加強房源信息發布管理。完善經紀機構備案制度,完善存量房屋交易資金監管,規範經紀機構代辦、金融、涉稅服務,不得誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”,低報成交價格或偽造虛假證明騙取稅收優惠。

寧波 出臺 二手房 二手 交易 監管 新政 日起 正式 實施
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北京近七成二手房業主降價,調控力度“讓地產圈的人都蒙了”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-01/1100156.html

網簽量環比降五成多,六成多業主下調房源報價。一向敏感的二手房市場,4月中上旬各項指標都大幅回落,顯示“3·17新政”正讓北京樓市回歸理性。

開發商違規“商改住”被停網簽、中介門店不得參與炒房、網站上“升值無限”等虛假宣傳的房源必須下架……全方位監管正驅逐著市場潛規則。

豐臺青龍湖、大興舊宮、通州臺湖……本市住宅供地接連不斷。2017年還未走過四分之一,宅地供應已超去年全年,供應緊張的這根弦正一步步緩解。

不同於以往,3月17日開啟的北京新一輪樓市調控成為真正的“加強版”:政策出臺之密集、出手部門之多、反應之迅速、所涉領域之廣前所未有。業內專家分析,北京此輪調控既消近愁,又解遠慮,疏堵結合,穩定了房價預期,讓剛需人群遠離“恐慌式”購房。

重點突破

學區房不再一天一價

11平方米平房過道叫賣150萬元,不惜“假離婚”也要擠進東、西城倒騰學區房……焦慮的家長們,既是學區房價格節節攀升的受害者,又是重要推手。

“今年春節過後二手房再度火爆,‘學區房’被瘋炒是原因之一。”西城區一位中介門店負責人直言,“學區房”價格水漲船高,家長們望子成龍盼“學區房”的心情就更迫切,投機客也越把“學區房”當成肥肉“瘋炒”。

這一輪調控,學區房首當其沖。四部門對“過道學區房”聯合說不、平房納入限購等政策封堵了炒房的空子;而教育部門發布的“各中小學不得與房地產商合作辦學”、“今年多校劃片的參與學校和比例都將增加”等內容,則劍指學區房被炒的根源,通過增加優質教育資源,扭轉人們對學區房的過度期待。

這恰恰也是此輪調控的與眾不同。“調控已不再局限於房地產行業內部,多個管理部門集體出手,整治力度從嚴,效果更佳。”北京房地產業協會秘書長陳誌說。

“現在的學區房已不再是一天一個價,業主著急賣時,價格還能商量。”上述中介門店負責人說。

學區房降溫,也迅速傳導至其他二手房源。來自鏈家的數據顯示,4月第二周,降價業主占比上升至66.9%,是自2016年以來的最高水平。

多管齊下

投資客或觀望或離場

一棟售價900萬元的“獨棟別墅”,網簽時發現真實身份是“科研樓”。前幾天,通州萊茵灣一期“科改住”成為北京樓市調控又一個“冒頭就打”的對象。

這個“藥引子”帶出樓市調控的又一良方。10天後,本市多部門聯合發布《關於進一步加強產業項目管理的通知》,科研等產業項目嚴禁擅自改變規劃用途、作為居住空間使用,否則可能被收回土地。

“38天的時間里,針對房地產市場密集出臺十多項措施,這樣的力度,地產圈的人都蒙了。”本市一家地產公司負責人坦言,相比以往,這回調控出臺的若幹配套政策,針對性更強,有的放矢,更能刺痛炒房人。

調控新政後這一個多月,“炒”字當頭的二手房市場正向“居住屬性”回歸。來自市住建委的數據顯示,2017年4月上半月,北京市二手房共網簽8000余套,環比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月下降近4成。

去年,本市商業辦公項目的成交量曾出現大幅跳漲,其中包含大批違規“商住房”;但在今年3月26日,本市重拳整治“商改住”亂象,商辦類物業成交量幾乎驟降至零。

隨著市場的明顯降溫,投資客或觀望、或離場,賣方的預期也有明顯回調。鏈家研究院院長楊現領分析,目前報價漲幅有明顯收窄甚至下跌,4月第二周新增房源掛牌價環比小幅下跌0.02%,“預計隨著帶看量的下滑和市場的進一步降溫,業主強勢態度有所改變,後期的報價將會向成交價靠攏。”

穩定民心的手也同時伸出。“各家網站要在12日24時前,撤下全部存在違規信息的房源,比如‘商住兩用’。”4月11日,市住建委等部門約談15家房地產信息網站負責人,執法檢查廣度已由線下中介門店擴充到線上網站。

示範效應

引領全國樓市調控

“企業購買的住房需滿3年以上才能交易”,“3·17新政”中一條不太顯眼的條款,卻開了這一輪調控“限售”的先河。

北京“3·17新政”引發全國房地產市場新一輪調控,“限售”則是此輪調控的新招,接連已有十余個城市開啟“限售模式”。中原地產首席分析師張大偉說,全國多地調控措施邁入“限購+限貸+限價+限售”時代。

“‘限售’,正成為當前各地樓市調控的新思路,也成為3月開始的全國多城市調控新特點,預計未來還會有更多城市執行這一新措施。”張大偉分析,目前已有超過18個城市歷史上首次啟動了買房後一定年限限制出讓的樓市調控政策。在“限購”之後,“限售”將進一步抑制短期炒作,防止市場投機行為泛濫。

在房價攀升過程中,部分還沒有達到購房實力的消費者“恐慌式”跟風購房,反而進一步強化了房價上漲的預期。北京這輪調控采取“疏堵結合”、“長短結合”的方式,發布未來住宅用地供應計劃來穩定預期的招數在全國並不多見——一周前,北京歷史上頭一次發布了未來5年的住宅用地供應計劃,今年住宅用地供應也比原計劃將近翻了一倍,將保障30萬套住房建設需求。

“實實在在地告訴老百姓,北京會大幅度增加住宅供應,就是要從供求關系的關鍵點發力,扭轉房價只漲不跌的心理預期。”相關部門負責人解釋,年度供應計劃有利於穩定近期市場預期,而5年計劃則對穩定中長期的市場預期有益。

“毋庸置疑,北京的這一輪調控在全國具有標桿意義。”陳誌分析,這一輪調控,已不是簡單限購,而是多舉措、多維度、多部門聯合發力,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。從最近一個多月的實際效果看,調控新政正在促進北京房地產市場更加理性、健康發展。

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無錫樓市限購:暫停向非本市戶籍有房家庭出售二手房

5月20日,據無錫發布消息,無錫市政府辦公室下發《關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知》。通知共有四個部分,其中前兩部分對房屋售賣作出了新的規定:暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房,購買住房在取得不動產權證2年內不可轉讓。通知自發文之日起實施。

據通知,進一步規範房地產經紀行為,加強二手房網簽管理,全面開展存量房交易資金監管工作,具體操作規定由市住建部門會同相關部門另行制定。

通知全文如下:

各區人民政府,市各委辦局,各直屬單位:

為合理引導住房需求、穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展,現就加強市區房地產市場調控有關事項通知如下:

一、暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房。

二、新購住房(含二手房)在取得不動產權證2年內不可轉讓;法人單位購買住房(含二手房),在取得不動產權證3年內不可轉讓。

三、進一步規範房地產經紀行為,加強二手房網簽管理,全面開展存量房交易資金監管工作,具體操作規定由市住建部門會同相關部門另行制定。

四、市房屋交易管理中心,不動產登記中心等單位要嚴格執行本通知規定,切實履行相關責任和義務。各房地產開發企業及房地產經紀機構如有違反調控政策的行為,一經查實可暫停網簽資格,並責令限期整改。

本通知自發文之日起實施。

無錫市人民政府辦公室

2017年5月20日

無錫 樓市 限購 暫停 向非 本市 戶籍 有房 家庭 出售 二手房 二手
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北京二手房價格今年首現環比下跌 中戶型降價0.2%

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-20/1108162.html

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原標題:北京上月中戶型二手住宅價格比3月份下滑0.2% 北京二手房價格今年首現環比下跌

(記者 張欽)盡管房價滯漲或緩漲已經成為大趨勢,但作為價格一直堅挺的北京二手房來說,出現房價的環比下跌今年以來還是首次。昨天,國家統計局北京調查總隊發布的最新一期住房銷售價格指數顯示,上個月北京中戶型(90至144平方米)的二手住宅價格比3月份有所下滑,雖然降幅不大,僅為0.2%,但卻是今年以來北京二手房價格首次環比下滑,標誌意義搶眼。

昨天發布的數據顯示,上個月北京二手房價格出現滯漲,其中僅90平方米以下的小戶型價格較3月份微漲0.1%。144平方米以上大戶型價格也與3月份持平,加上中戶型的價格下跌,整體價格與3月份持平。

數據顯示,雖然今年以來北京二手房價格環比漲勢波動明顯,但還從未出現某一戶型下跌的情況,此前漲幅最小的是1月份,各種戶型漲幅都在1%以內。此後的2、3月份二手房漲幅重拾升勢,2月份各戶型漲幅全部超過1%,3月份漲幅更是全部達到或超過2%,但進入4月份以來,二手房價漲勢再踩急剎車。

除了二手房外,上個月北京新建商品住宅漲幅也較小,均在0.5%以下。但與中戶型二手房價格下跌相對應的是,新建住宅中中戶型漲幅最大,達到0.4%;小戶型僅上漲0.3%;大戶型價格則與上月持平。據了解,此前北京新建住房的價格已經出現過多次環比價格下滑。比如今年1月份,北京大戶型和中戶型新房均出現過價格比前月下跌0.1%的現象;2月份則是大戶型出現0.3%的環比下滑;3、4月份以來則沒有再出現過新房價格下跌的現象。

從同比看,北京房價與去年同期的價格漲幅也是逐月縮水。今年1月份北京新房價格同比去年漲幅大約在24%,2月份則降至22%,3月份則為19%,上月更是僅為16%。二手住宅的同比漲幅雖然更高,但漲幅縮減的大趨勢仍然相同,1月份接近35%,2、3月份即減至32%和27%,上個月更是降至22.5%。

據國家統計局北京調查總隊有關人士介紹,此次調查中的新建商品住宅是指新建的專供居住用的商品住房,不包括新建的國家政策性住房,也不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫等。而二手住宅則是指進入房屋市場進行交易,第二次及以上進行產權登記的住宅,包括二手商品住宅、允許上市交易的已售公房等。

北京 二手房 二手 價格 今年 首現 環比 下跌 戶型 降價 0.2%
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