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北京5月住房均價達歷史高點 二手房4.3萬元每平同比漲22%

2015年下半年至2016年第一季度，貨幣政策趨向寬松，因此一線城市資產交易活躍，房價持續上升。

亞豪機構、鏈家研究院等房地產研究機構日前提供給第一財經的數據顯示，今年前五個月，北京新房成交量創三年來的新高，二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過去的5月，北京新建純商品房均價繼續上升，至3.8萬元/平米，環比上升4.5%;二手住宅成交均價超過4.3萬元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價達歷史高點。

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對此，接受第一財經采訪的分析人士指出，地價高企導致新房豪宅化，今年上半年北京入市的低價自住房較少，高端住宅成交占比提升，這樣的產品供給結構拉高了北京整體的成交均價。與此同時，新房豪宅化使部分改善需求被迫轉向品質較好的次新二手房，從而推高了二手房的成交熱度和成交價格。

豪宅紮堆拉高成交均價

亞豪機構旗下的亞豪君嶽會6月2日出爐的統計數據顯示，今年前5個月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4.2萬套，創造了近三年同期的新高，而與此同時住宅庫存量急劇下滑至6.38萬套，僅夠消化8個月，瀕臨合理去化周期的下限。

在新房中，豪宅的成交引發業界關註。亞豪機構市場總監郭毅對第一財經記者舉例介紹，今年上半年的豪宅市場其實就是出乎意料的高峰，今年年初至5月21日，北京總價2000萬元以上的豪宅成交量為470套左右，是去年同期的3倍。除了成交量上漲，豪宅市場成交價格也在上漲。據郭毅觀察，今年上半年，北京總價2000萬元以上的豪宅的成交價格，較去年同期上漲了15%。豪宅“量價齊升”，拉高了北京新房的整體成交均價。鏈家研究院日前提供給第一財經的數據顯示，今年5月，除保障房、自住房之外,純商品住宅均價繼續上升至3.8萬元/平方米，環比上升4.5%。

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在業界紛紛討論北京房價顯著上漲時，有人註意到了北京房價上漲的結構性特點。“我們不光要看平均價格，還要看價格結構，北京房價很多的上漲是構成性的上漲。”北京市房地產協會秘書長陳誌日前分析，今年上半年北京成交的住宅中，自住房的比重非常低，成交的新房中很大一部分是各類高價產品，因此成交均價上漲是必然現象。在他看來，今年北京房價上漲，很大程度上是由於貨幣政策傳導的資產價格上揚，考慮到產品結構因素，北京房價漲幅並沒有坊間認為的那般誇張。

新房成交的結構數據，也印證了陳誌的觀點。以剛過去的5月為例，鏈家研究院統計稱，剛過去的5月，北京總價在200萬元以下的低端純商品房房源，占比減少4個百分點;3萬元/平米以下的低價項目，成交占比下滑近3個百分點;3萬元/平米至4萬元/平米的項目，成交占比上升5個百分點，從而結構性拉高了成交均價。

“自2014年末開始初現端倪的樓市調控放松，迄今已經歷了一年多的時間，其間降首付、降低二手稅費，同時信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內的資源集中、人口凈流入城市的房地產市場迅速反彈，而開發商重新回歸一線城市造成的地王效應，更助力樓市形成了新一輪的恐慌型消費。”郭毅提醒，地價的上漲背後，開發商土地成本的提高，其實意味著開發商需要拿出更多的努力去打造產品，做產品的升級、品質的升級，這樣才會讓客戶為高價豪宅買單。

二手房價新高與“換房難”

5月的最後一個周末，5月29日下午，北京東北五環附近一房齡不滿五年的次新樓盤，年輕的業主正拉著購物車從超市歸來，小孩們在中心花園玩耍。一對跟著中介前來看二手房的年輕夫婦告訴第一財經記者，他們現在在四環內某老小區有一套兩居室，考慮到孩子已經出生，希望換一個小區環境和物業較好的100平米至120平米的三居室，但這個小區類似房源去年年底還不到5萬元/平米，目前單價超過了6萬元/平米，朝向較好的戶型總價超過750萬元不說，小區環境和物業管理也不如預想中好。

這讓他們陷入了兩難。如果選擇新房，地段普遍較偏，沒有地鐵，且由於開發商拿地價格高，單價動輒6萬元/平米~8萬元/平米，不少樓盤甚至超過了10萬元/平米。他們因此只能選擇二手房，但今年春節後，北京小區較好房齡在五年左右的次新房價格上漲較快，不少去年能從容買下的二手房今年都超出了他倆的承受範圍。

實際上，換房難現象的背後，是今年北京二手房成交量與成交價均處高位的現實。來自鏈家研究院的統計稱，今年5月，北京二手住宅網簽量為22979套，環比下降12.9%，同比上漲38.2%;成交均價為43843元/平米，環比上漲3.12%，同比上漲21.96%。這樣的網簽量雖然較前兩個月有下滑，但是整體規模仍然較大，五月北京二手房成交均價的環比漲幅略高於4月，但和高峰期3月相比較為平緩。今年前五個月，北京二手住宅網簽量為去年同期的1.82倍。

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針對北京二手房未來的市場走向，鏈家研究院李巧玲分析，北京二手住宅的成交均價在5月達到了歷史高點，但環比增速趨於平緩。前期購房需求的大幅釋放加上入市需求的持續減少，會使得後期網簽規模回落，同時潛在客戶的減少也會使均價上漲的空間受限，後市價格漲幅將會收窄，均價將會趨於平穩。

陳誌用“聚化”來總結北京二手房的市場表現。他說目前二手市場月成交量在2萬套以上，進入集中釋放周期，這個周期不會迅速過去，還將持續相當長的時間。背後的原因，是新房供給結構問題，是新房市場中端改善產品供給短缺，帶來了二手房市場的火爆。陳誌分析，普通的需要改善的家庭所能支付的房屋總價在300萬元至400萬元左右，這一價位的房源基本都在二手房市場，除了自住房外，這類房源在一手市場較為罕見，這讓這部分購房者被迫選擇二手房。

穆迪投資者服務公司日前提供給本報的報告指出，中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發更多的調控措施，從而抑制房價過快上漲。穆迪預計，若出臺進一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產需求降溫。對此，陳誌的觀點是，未來政策層面可能會略有收緊，以致成交有所降溫，但房地產目前的趨勢也很難出現調頭，從北京目前的市場運行態勢看，如果不出現大的起伏，可能不會有過多幹預政策出臺。