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二手房交易「公辦」中介驚魂

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中國火熱的樓市上,二手房交易正佔據著越來越重要的份額,但其中亂象叢生,糾紛不計其數。

為了遏制亂象,北京出台新版二手房交易平台。儘管政府的本意並非要做地產中介,但政府的監管職能是否要通過強制性介入市場才能實現?如果不劃清行政權力與市場的邊界,後果很可能是政府的手越伸越長。

2013年1月27日,胡景暉在微博上質疑某人大代表提出「公辦中介」在北京全市推廣的建議:「市場混亂,政府應該做的是規範市場,當好規則制定者和裁判員,而不是下場當運動員!!!」

胡景暉是偉業我愛我家集團這家地產中介公司的副總裁。他說的「公辦中介」是指2011年7月在北京海淀區試行的二手房交易新平台。

在中國火熱的樓市上,二手房交易佔據著越來越重要的份額。而這恰恰是樓市最為亂象叢生的一塊,由此引起的糾紛不計其數。2008年10月,北京開始推行意在鎖定交易的「網上籤約」,但僅僅只是遏制了一房多賣,二手房交易中的比如虛假房源等諸多問題並未得到解決。正是在這樣的背景下,北京市住建委轉年就開始了新版二手房交易平台的調研工作,並於2011年7月開始在海淀區試行「公辦中介」,二手房交易均必須通過這個新平台進行。

試驗了一年半的新平台在2013年的北京兩會上得到了一位人大代表的肯定。1月26日,律師衛愛民提出,這種「公辦中介」有利於穩定房價、消除亂象,應該推廣到全市。

北京市住建委是何態度?2013年2月6日,南方週末記者收到了書面的採訪回函,北京住建委對「公辦中介」表示了基本肯定:「從實施效果看,我們認為總體上達到了預期目標。擴大試點預計很快就會實施,試點範圍也將涵蓋本市過半數區縣。」

自從1990年代民營地產中介從國營「換房站」手中搶過這塊市場後,十餘年來公辦中介幾乎絕跡。北京此番擴大試點,是否意味著公辦中介捲土重來跟民營中介搶生意?中原地產一家門店的店長薛飛在瞭解清楚後,表示並不擔心。

「倒是沒有搶我們的生意。」在北京二手房交易量最大的朝陽區做中介快7年了,薛飛見過聽過各式各樣的行業亂象——虛假信息、一房多賣、哄抬價格、惡意欺詐等等。根據他的瞭解,此前在海淀區試點的新平台,主要就是增加了「房源核驗」和「資金監管」兩個強制動作。「客觀講也能提高交易的安全性。我們增加點工作量,拉長些交易時間,也就忍一忍吧。」

要賣二手房,先上新平台

新平台其實是3年前海淀區率先動議的,時值前任北京住建委主任隋振江履新海淀區區長。在正式試點兩週後的網絡訪談上,北京房屋權屬登記中心主任秦劍提及此點,並透露海淀全程參與了整個政策的制定和系統的開發工作。再加上該區的二手房交易量佔了全市的五分之一強,試點毫無意外地落到了海淀。

做這個平台的目的很明確,北京住建委的書面回覆中稱:「通過為當事人提供房源核驗、房源發佈、網上籤約、資金監管等各項服務,提高存量房買賣房源信息的真實有效性和確保交易資金安全。」

為了從源頭上解決中介市場虛假信息的問題,新平台增加了房源核驗和信息發佈的功能。

這個新平台上線之後,海淀區的所有中介打算賣出去的房源,都必須拿到建委進行房源核驗,而後出現在五大信息發佈平台上;而所有通過中介達成的二手房交易,資金往來必須經過新平台的監管。

相比北京其他區縣,網簽之前的房源核驗極大提高了交易的安全性,再也沒發生到過戶時才發現法院凍結等問題的案例。

但是新平台還賦予了房源核驗另一個功能,就是核驗生成唯一編號後,該房產的狀況、價格、聯繫方式等就自動出現在北京建設網、首都之窗等五大信息發佈網站上,供買房者挑選。沒有編號的房源,海淀原則上不允許中介公司對外廣告。

正是這一條,引來許多非議。一位不願意具名的中介公司高管反問道,「憑什麼讓我把這些相當於商業機密的房源信息對外公佈呢?」

不過,在現實中,因為房源核驗是網簽之前的必要流程,一些中介往往選擇在買家「落定」(即交完定金)後才提交相關信息,等待7個工作日的核驗結束後直接網簽。換句話說,有意購房者在五大信息發佈網站上看到的房源信息,其實有可能早有買主,也往往不會給這個「商業機密」帶來多少麻煩。

針對少數中介機構延遲發佈信息的做法,北京住建委表示,「可能有中介機構擔心過早發佈房源信息會引起『跑單』,我們將與中介行業協會一起研究措施,加大宣傳力度和執法力度。」

鏈家地產位於海淀區一家門店的經理程傳留倒是願意提前發佈。因為核驗需要掃瞄房產證到平台上,並且成為獨家房源,願意這麼做的賣家往往對大中介的忠誠度很高;作為北京最大中介公司的一員,程也有把握做成。但賣家的現實心態,反而讓他擔心:「大多數賣家習慣於多找幾家中介,找到買家了再上傳。」

在易居執行總裁丁祖昱的印象中,上海建委也曾嘗試建立一個官方的信息平台,最後不了了之。「政府的確需要針對二手房市場的混亂做出管理。審核信息、增加交易安全性等等,只要不是強制的,我都贊同。行政強制的一個可能的結果就是事與願違。」

北京大學法學院教授姜明安認為,應該比照2003年頒佈的行政許可法第13條的「四個凡是」原則——凡是公民、法人或者其他組織能夠自主決定的;市場競爭機制能夠有效調節的;行業組織或者中介機構能夠自律管理的;行政機關採用事後監督等其他行政管理方式能夠解決的;可以不設行政許可。「一一對照,應該會有答案。」

前述不願具名的中介公司高管告訴南方週末記者,美國倒是通過一套名為multiple listing service(多重房源上市服務)的系統實現了房源信息公開,但卻是仰賴於一個行規——無論誰賣了房,上傳信息的經紀人都可獲得相應的佣金。

市場能解決,政府為何介入?

以行政之力介入中介市場,圖謀治理市場亂象的做法,北京海淀的試點並沒有走在最前面。早在2009年,北京試點剛剛開始調研之時,天津和長沙已經實行了新的二手房交易平台,重點在「資金監管」。北京住建委還曾前往兩地取經。

此前,北京建委也有針對二手房交易的「資金監管」,就是要求中介公司設立一個保證金賬戶。買賣雙方要麼不通過中介打款,要麼就通過這個監管之下的保證金賬戶。但因為程序太過複雜,這套程序連買賣雙方都不太願意去做。

這次,新平台的資金監管與天津、長沙模式類似,引入了銀行作為合作方,與建委共同背書。天津目前已經與22家銀行合作,海淀目前的合作方是5家銀行,包括工商銀行、北京銀行、浦發銀行、光大銀行、中信銀行。

鏈家地產程傳留向南方週末記者介紹了整個流程——買賣雙方的賬號共同生成一個新的共同賬號,買家先將首付款或全款打入共同賬號內,待過戶完成資金自動進入賣家賬號。「這項免費服務,不得不承認既提高了效率,也增加了安全度。」

不過,其實買賣雙方自己找銀行也能實現資金監管的功能。北京市民劉段2012年10月在朝陽區買房,就自己找銀行實現了資金監管。當時因為擔心打了首付款賣家不去過戶,劉段說服賣家一起去貸款銀行走了類似的流程。與新平台唯一的區別是,劉段的錢是直接打到賣家賬戶上的,但是沒有劉段同意賣家動不了這筆錢。

劉段這麼做,其實也是受了剛在海淀買房的同學的啟發。但走完流程後跟同學一對照,劉段發現海淀的同學因為做了「陰陽合同」,通過新平台監管的反而不是全部資金,留下了一個不安全的小缺口。

南方週末記者瞭解到,北京中介市場份額第一的鏈家地產也有一項「資金監管」服務,也是與銀行合作,只不過另一個背書方不是政府而是中介公司;程序也不複雜,門店即可操作。

「既然市場能夠解決這個問題,為什麼一定需要政府來背書?為什麼不能相信市場的調節和行業的自救?」前述中介公司高管很感慨,他感覺行業內的大公司近兩年都在試圖改變中介的無良形象。

政府的手會伸多長?

1980年代中期,中國城鎮住房制度改革伊始,由各地房地產行政主管部門設立的「換房站」、「房地產交易所」等官辦官營的機構,起初是在承擔著市場與交易服務的雙重職能,一直到1990年代中期民營中介冒頭。

「今天民營中介的生意就是十多年前從國營換房站手裡接過來的,如果政府中介能夠提供高效、優質的服務,就不會有今天的民營中介啦!」胡景暉在微博上質疑時也提到了這段歷史。

時至今日,「公辦中介」的字眼再次刺眼地出現。不過南方週末記者瞭解後發現,儘管這的確意味著政府在試圖介入一部分原本已經屬於市場的領域,但這個「簡稱」還是太過草率,其實這項試點並不是說政府要真的做中介。

不過,趨勢還在繼續蔓延。2012年5月,北京還出台了一個文件,鼓勵政府成立國有房屋租賃經營機構。

兩個月後,一家國營性質的「北京房地產交易市場」有限公司宣告成立,背後的股東是北京市房地產交易所、北京市保障房建設投資中心以及北京財政局主管的北京產權交易所。

這家公司計劃要做的事情,同樣也是信息發佈、房源核驗、網上交易、資金監管。「跟海淀試點有所不同,我們希望把二手房交易服務這件事情從政府平台轉到企業平台上來。」股東之一的北京市房地產交易所所長臧美華坦陳,「只是,建委尚未放手。」

當然,對於這家國營性質的平台,北京建委的意見也很明確:這個「平台」是企業性質的,參與市場平等競爭,不具備行政職能,也不可能去監管市場。

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