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放工想食住家飯，但無時間買餸。以上是香港上班族的寫照，亦是今期生意主角看準的商機。

餸菜包「宅配」（即送貨上門）在日本、台灣早已流行，華世傑（Roy，三十一歲）及伍惠寶（Rainbow，二十八歲）兩個月前將概念引入香港，斥資過百 萬創立Fresh To Go（FTG），請酒店級大廚坐鎮，購置先進機器，並以高級食材作招徠。每款餸菜賣七十元至三百元，貴過出街食，卻大有捧場客，開業第二個月賺逾八萬元。

本刊專誠請來廚藝專家大師姐麥麗敏，暗地以用家身份測試FTG的食物及服務質素，找出FTG的速勝之道。

大除夕夜，大師姐七點半回到家中，前一晚在網上訂購的餸菜包已準時送到。食材按不同菜式分別包裝成一盒盒，附帶的醬汁或配料，以顏色標籤分類，再放進附設冰包的保溫袋，乾淨企理。另一盅紫砂燉盅盛着的鱷魚肉湯，工人按送貨員指示放進雪櫃，待飲用時才翻熱。

對食物要求嚴格的大師姐逐一拿起餸菜包檢查，「蝦頭無發黑無甩，證明海蝦夠新鮮；肉絲有肥有瘦，又用錫紙分開；肉餅上的蛋黃壓平了，做到每啖都有，細節做得唔錯。」看見肉餅厚身，隨即又取出電子秤，「三百三十克，分量好足，四個人都夠。」

食譜寫明每個餸菜十五分鐘內可以上桌，大師姐跟足食譜指示處理，四十五分鐘後，豉油王大蝦、百花釀竹笙卷、鹹蛋黑毛豬肉餅、蜜餞滷牛肉、欖菜肉絲四季豆及 川貝鱷魚肉燉湯，五餸一湯已完成，色香味俱全，這一餐盛惠四百五十三元。「呢個價錢算好合理，分量足夠四個人食，我最欣賞係材料整理得整齊乾淨，唯一可以 挑剔係佢哋無好好利用麻油同酒等調味料，去令餸菜更香。」大師姐稱材料處理細節中見心思，值得鼓勵。

十五分鐘餸菜

FTG目前每日供應約六十款中西菜式，要保持出品質素，位於小西灣的廚房清早已開始預備食物。「一些複雜的菜式如無錫骨、滷牛肉會讓師傅製成熟食，客人翻 熱即可食用；竹笙卷呢一類就要浸高湯、釀好；四季豆要飛水、冰鎮，客人一翻熱就夠腍；簡單的如蒸肉餅、和牛粒，就會剁好、切粒，直接送上生的食材，客人省 略不少預備時間，又可享受到煮飯仔的樂趣。」老闆Roy稱，FTG目前八成生意額來自中菜，分別經過處理、醃製或適度烹調，客人依照隨食材附上的簡易菜 譜，完成餘下步驟，十五分鐘內，便可炮製出賣相、味道達九成水準的菜式。

負責搜羅高級食材的Roy指，儘管現時市面上已有類似的餸菜速遞服務，但市場空間仍很大，相信他們針對有消費能力的中產人士，以優質食材作主打，便能突圍 而出。為此，Roy及Rainbow大刀闊斧，斥資一百萬元在小西灣一工廠大廈設置工場，精挑細選廚師，在二十多個應徵者中，聘請曾在文華酒店中菜部任職 的大廚耀叔主理食物，標榜餸菜包烹調簡易、少鹽和無味精。

每兩週推新菜

新手進軍飲食業，Roy及Rainbow唯有四處偷師，「試過食過一家餐廳，覺得食材好，就偷偷地轉去後面睇吓佢哋邊度入貨，再私下聯絡供應商。」兩人試 足美國有機豬、本地鮮豬、日本黑豚等六種豬肉，才確定目前選用肥瘦適中及有豬味的西班牙黑毛豬。他們又會要求供應商提供品牌標籤，例如澳洲 GameFarm的牛肉等，「將標籤貼在餸菜包，等食物都好似手袋一樣有品牌，增加食客信心。」蔬果與本地的日豐有機農場取貨，控制供應源頭，確保品質。

用料高級，自然不是平民價錢，以西班牙黑毛豬價格為例，零售價達每斤一百二十至二百元，比一般豬肉貴三至四倍，FTG目前供應約六十款中西菜式，大部分由 七十元起，送貨香港及九龍區最低消費是三百元，新界則要滿五百元。不過Roy指，目前肉類餸菜的毛利只有五到六成，較蔬菜的七成為少，開業初期，更以成本 價推出美國Meyers安格斯肉眼扒（三百克），「賣一百五十五元，相當於買一送一，兩個星期推廣就賣出十公斤，成功儲客。」

為保持新鮮感，他們每兩個星期更新菜譜，至於滿足不同客人要求，就由負責出品的Rainbow每日與各部門溝通，「黃太要新鮮西蘭花，呂小姐想要重蒜蓉 味。」這邊與大廚溝通，那邊又與運輸作安排，「呢個客話今日遲收工，要七點半先送到屋企，而呢個就一次過落一星期單，但分開六日送貨。」

氮氣緩食材變壞

處理半生熟食物，保溫是重要一環。Rainbow花五萬元從外國購買專業的包裝機，抽取盒內氧氣並充入氮氣之類的惰性氣體，抑制細菌生長，又請人設計易攜 式環保袋，令餸菜包在運送過程中保持在零下四度，「袋內側加了一層隔溫棉，再附送一個冰袋，比起用雪車一上一落產生的溫差，這種方法更能確保食物保持最新 鮮狀態。」雖然每個環保袋成本要四元，但Rainbow覺得物有所值，「很多熟客都很有環保意識，送貨後會退回環保袋及冰袋，讓我們循環再用。」

每日早上十一時截單，餸菜包按照每張訂單裝袋後，現時每日近三十張訂單一般分三至四輛車運送，一至兩輛送港島區，一輛送九龍，一輛送新界，務必四至六時送上辦公室，五至七點到達住家。目前客人主要是港島南區的中產上班族，公司客與住家客各佔一半。

置濾水器防菌

其實兩口子早於一年前已想出這條財路，「因為我有味精敏感，好少出街食飯，自己煮都想買靚少少嘅食材，但又無時間搵，將心比心，相信好多中產都同我哋一 樣。」Rainbow笑言，自知對飲食業運作一竅不通，供應食材亦有一定風險，所以兩人專誠去學習HACCP（國際認可的食品安全認證標準）。

他們嚴守此標準，花近百萬裝修及購買濾水器、包裝機、雪櫃、冰機等專業廚房設備，足足籌備十個月才開業，「我的算盤是，用幾千元沒有冷凍保證的雪櫃，萬一 壞了，價錢不菲的黑毛豬肉、和牛即時報銷，假如食水有菌，感染了食材，哪怕只有一宗投訴，都會毀了商譽。」投資銀行出身的Roy自稱對風險評估很有經驗， 從事室內設計八年的女朋友Rainbow，則負責管理出品及包裝、宣傳。Rainbow最初花了五萬元找公關公司幫手，可是兩月過去，成效甚微，乾脆辭退 公關公司，親自上陣。先是主動打電話給《飲食男女》，花萬五元賣廣告，隨後很多媒體就主動找她。

為確立專業網上超市形象，FTG近日加入不少優質食材選購，如巨峰提子、法國藍殼青口等，「未來更會推出黑毛豬餃子，分銷到超市，將來還會出產各種自家醬汁。」Roy和Rainbow對FTG的前景充滿信心。

專家食評

麥麗敏

著名食譜作家江獻珠首徒，人稱大師姐，精通本地優質食材，著作有《全港食材最強》及《要省，不如不吃》等。

姚廣源

人稱大師公，對煮、食深有研究。

豉油王大蝦（二人分量，$78）

處理：蝦頭無變色或甩掉，蝦腳蝦腸處理乾淨，惟欠去掉蝦頭內污腸。

味道：海蝦新鮮，醬油顏色可調深一點。

蜜餞滷牛肉（二人分量，$80）

處理：熟食品，包裝密實不漏氣。

味道：全用坑腩，味道好，建議將蒸改為煮，令醬汁收至濃稠。

鹹蛋黑毛豬肉餅（二人分量，$75）

處理：肉餅重330克，量足；食譜提示將肉餅壓薄，但鹹蛋黃易被黏住。

味道：大火蒸8分鐘未熟，建議蒸11分鐘。鹹蛋無味，可改用越南鹹蛋黃。

欖菜肉絲四季豆（二人分量，$60）

處理：食材全部隔開整齊擺放。

味道：肉絲肥瘦相間，有豬味；四季豆爽脆，亦合乎少肉多菜健康原則。

百花釀竹笙卷（二人分量，$80）

處理：附有芡汁及上湯，以顏色標籤分類，搭配清晰。

味道：小唐菜應與釀竹笙分開蒸，避免變黃；蝦膠彈牙，但上湯較淡。

潤肺川貝炖鱷魚肉（一人分量，$80）

處理：紫砂湯盅有內蓋，保氣做得好。瘦肉切成方塊，肉味易出，夠專業。

味道：開蓋香氣撲鼻，清甜不油，用料足。

整體評價

讚︰材料包裝整齊企理，用料上等，味道不俗，價錢合理。食譜指引清晰，新手容易掌握。

彈︰未有好好運用麻油、酒等，令餸菜更香的調味料。

開業資料（2010/10）

租金：$42,000▲

裝修：$500,000

器材；$300,000

網頁：$250,000

入貨：$20,000

總投資：$1,112,000

▲兩個月按金，1個月上期

營業資料（2010/12）

營業額：$320,000

租金：$14,000

入貨：$150,000

人工：$60,000*

運輸：$9,000

盈利：$87,000

*中西廚各一及3個幫工

中產媽媽吳卓倫（Iris，三十 六歲），初為人母，為了寶貝女得到最好照顧，大着肚在世界各地捐窿捐罅尋找嬰兒用品，結果育嬰新丁變專家，眼見市場上產品都滿足不了有要求的她，索性自己 開設嬰兒用品專門店「嬰國」（Baby Homme）入貨，主攻中產客，產品香港無得賣，則自己傾代理，開業一年，月賺六萬五。

兩歲的囡囡謝凱晴，不單見證店鋪的誕生，更是貨品的測試專員，現在由她講述媽媽的創業故事。

我叫謝凱晴，你可以叫我晴晴，今年兩歲，是「嬰國」的太子女。媽咪Iris好錫我，給我用都是最好的。例如一個叫Stokke的品牌，媽咪說是嬰兒用品的 LV。我不知道什麼是 LV，但卻很喜歡那些產品。例如我的橢圓形BB床，又靚又安全，又可以像推點心車般從睡房推出客廳，方便媽咪照顧我。它還可以「變身」，利用附送的欄杆、 床板及大小床褥重新組合，一張床可以變成四個不同尺寸，初生用到十歲都無問題。

我用作代步的Stokke Xplory一樣架勢！媽咪說這輛售價一萬一千多元的「坐駕」，是BB車界的法拉利，除了「掟彎」靈活，最大賣點是座椅特高，可與媽咪更親近，又可以多角 度調校，瞓、坐、企都得，望街又得，向着媽咪又得。這款BB車深得多位荷李活的潮爸潮媽如安祖蓮娜祖莉夫婦等鍾情，生產商亦配合媽咪宣傳，贈送嬰兒車給影 星張栢芝讓傳媒影相，製造明星效應，一些內地來港產子的媽咪就慕名而來，每十輛便有六輛賣給她們的。

聽媽咪說，成為Stokke的分銷商其實有段古。她三十三歲知道懷有我的時候，和爹哋開心到不得了，做足準備迎接我這個小生命，報讀各種育嬰課程不在話 下，更在世界各地為我搜羅嬰兒用品和玩具。我還未出世，已買了BB床，點知我四個月大已睡不下，要送給朋友，再買一張到我八個月又再不夠用，付出真金白銀 四千多元只換來五十元利是。媽咪不忿氣便經常上網搜尋各類物有所值的嬰兒用品，而且要環保、耐用，兼有齊專業測試認證。

承諾包銷爭代理

媽咪發覺Stokke的產品很適合細小的居住環境使用，便試圖爭取在香港分銷，不過德國生產商嫌香港市場太細不理睬，媽咪便將本港嬰兒床、嬰兒櫈的市場現 況寫成報告，極力游說，還承諾做好銷售培訓、舉報翻版，及五年內為品牌參加最少三次展覽會，建立品牌形象等。去年八月的BB用品展覽上，她以Stokke 品牌的另一產品BB櫈作主打，成功三日內賣出五十張，打動生產商取得分銷資格。美麗華和Ritz Carlton等高級酒店的BB櫈訂單，總公司亦會發回給媽咪做。香港只有幾間賣高級傢俬的店鋪有Stokke貨品，同行競爭少，目前來自Stokke的 生意佔營業額超過兩成。今年個個都說通脹猛如虎，Stokke來貨亦加價了，媽咪計劃在月底舉行的BB春季購物節，讓客人免息分期付款，增加銷售，這是全 行首創的。

除了Stokke分銷商，媽咪還是澳洲知名嬰兒安撫產品Babybow的港、澳、台總代理。還未懷有我時，她已到外國睇嬰兒用品展，當時見到 Babybow的安睡公仔系列十分喜歡，貪其質料柔軟，適合讓我攬着睡覺，而且長頸鹿、熊啤啤、毛毛蟲等公仔，會發出類似媽咪心跳的聲音，幫助我克服陌生 和恐懼。得知香港未有代理，她便以五年要貨總值七位數字的條件，爭取總代理權。終於在開鋪初期，Babybow同意以比賽形式，考核「嬰國」與另一競爭者 半年業績，怎料競爭者很快就將產品在網上平售，違背承諾，讓媽咪順利得到Babybow的總代理。目前，除了在澳門八佰伴設專櫃，媽咪亦批貨到港島近二十 間花店，針對送花予新任媽媽的市場。

囡囡試產品

店鋪面積逾千呎，媽咪將幾件鎮店之寶放在最當眼處，讓店鋪看似陳列室，幾個貨架放滿近千件貨品，奶嘴奶樽等餵哺用品有多個牌子選擇，護膚露、沖涼液、面霜等皮膚護理用品最好賣，一個月可賣出三千多支。

媽咪每次引入新產品之前，除上網核實所有驗證，還會以正價買入貨辦測試品質，而我就理所當然成為「白老鼠」，衫仔要讓我溫暖，奶粉不可使我過敏，清潔用品 要溫和等，店內幾乎所有產品都經過我把關的。試過一次，媽咪花四千多元買了一部嬰兒車，在入電梯時車轆不慎攝入『車立』槽，媽咪用力抽起車轆竟然脫落，我 差點跌落地；又試過一種奶粉，我飲完全身出疹，變了一個紅蘿蔔，媽咪心痛之餘，亦再不購入這些產品。

「嬰國」位於荔枝角的宇晴匯商場，媽咪就是睇中這商場連接附近昇悅居、泓景臺、碧海藍天等多個新型屋苑，提供充足中產客源，開業一年多，會員已達近四百 人，近七成是附近的中產媽咪，有些姨姨即使搬到其他區也經常回來幫襯。媽咪成日話，「我自己都係中產，明白好多中產父母講究生活品味，而且負擔得起，最重 要係物有所值，但偏偏香港可供選擇的品牌並不多。」所以她搜羅的都是外國暢銷的牌子，除了Stokke、Babybow，還有千八元一張的 Dwinguler韓國兒童遊戲地墊，PHYSIOLAC法國奶粉等四十多個品牌，逾一千五百款產品，單是BB床及BB車已各有十款，部分千多元有交易。

套裝去滯銷貨

滿足了客人喜歡多選擇的心理，媽咪卻不時會面對某些產品去貨慢的問題。為此，她想出「套裝」策略，將換片墊、嬰兒車、摺合床包裝成套裝，售四千四百八十八 元，相當於有八折，客人覺得抵買，毛利亦可維持約三成，原本滯銷的換片墊成功在兩個月內全部售出。此外，媽咪每月還會揀選兩至三款產品「拉貨」，如上月推 出原價九十五元的除菌劑，凡購物即可以三十元換購，吸引姨姨們定期幫襯。

媽咪長期在網站搜尋器買關鍵字方便客人找到我們，每逢假期或百貨公司減價時，就會在街上派印有特價貨品的傳單，但只有參加展覽時才會在親子網站Baby Kingdom賣廣告，一於集中火力增加知名度。

開孕婦班撞板

○九年八月開鋪初期，媽咪原本計劃鋪頭三分一做零售，三分二用來開產前講座，之所以有此想法，要從我還在媽咪的肚子內說起。話說媽咪懷有我六個月時，身形 巨大，見了四個私家醫生都斷言我係巨B，必須剖腹生產，媽咪深知順產對嬰兒最有利，便向身邊的助產士朋友求助，結果朋友紛紛向她保證可以順產，而且只要堅 持做產婦運動，學會控制情緒，順產後陰道同樣可以回復正常，不會影響性生活，媽咪於是選擇在廣華醫院接受檢查並順利誕下我，早產一個月都有六磅十一，是真 正的大隻妹。

此後，媽咪覺得本港孕婦的產前知識不足，若開班請專業人士教學，應該大有市場，想法得到做貿易生意的爹哋大力支持，打本六十萬給媽咪開鋪，但原來計錯數， 私家醫院不能派傳單，公立醫院又接觸不到目標消費群，半年後唯有放棄，轉而擴展銷售，主攻中產家庭，同時辭去月薪二萬五元的會計職務，全心投入「嬰國」生 意。

經過一年多，店內生意已漸見穩定，每月淨袋逾六萬元，展覽月盈利更可高達三十萬，媽咪信心滿滿，計劃年內在港島開分店。生意站穩腳，講座教育念頭亦再次萌生，媽咪堅信主攻中產市場方向會成功，決意再闖這條專業育嬰專家之路。

開業資料（2009.8.）

租金︰$180,000 ^

裝修︰$300,000

入貨︰$100,000

網頁︰$15,000

總投資︰$595,000

^ 2個月按金1個月上期

營業資料（2011.1.）

營業額︰$270,000

租金︰$60,000

入貨︰$110,000

人工︰$30,000 *

宣傳︰$5,000

盈利︰$65,000

*三個全職員工

復建居屋嘅真正 政策目標（policy objective）究竟係點，政府一日未宣佈，大家都係靠估，不過搞政治之人，最叻就係講定先，政黨賴以贏取選票，政府賴以贏得民望，等到他日細節逐漸 公佈，眾人不滿，又試大罵之前，起碼已是幾個月後嘅事情。嗱，特首要等到2011年十月先至宣讀施政報告，經過一輪諮詢，推行已在2012年三月後，到時 曾特首已經預備搬屋，搞過渡咯，新特首在七月一日上任，會唔會照單全收曾特首政府之政策及細節，有疑問啫，到時再大調或微調嘅話，復建居屋未到2013年 都唔會正式動工，第一批單位起好，出售之時，怕且已到2015，到時樓市是好是壞，樓價是升是跌，今日點估呀，今日未上車要求復建居屋者，到時可能已經有 能力買到私樓或者家庭月收已由二萬七千元增加到三萬幾四萬，冇資格申請呢。

可以推論，復建居屋不是為了今天急於上車之較低薪中產（月收二萬七千元）而建。

申 請居屋過往由公屋居民佔盡優勢。以2010年六月至七月出售居屋貨尾單位為例，單位總數3219個，白表獲分單位係四成，即1288個。白表申請人有 32321人，白表中籤機會率等於3.985%，算係4%。綠表獲分配單位有1931個，綠表申請人（公屋居民）有6886人，綠表申請成功機會係 28.04%，算28%。換言之，綠表申請人中獎機會比白表申請人高出7倍，白表申請人只係陪跑分子，中到籤要去還神。

如此說來，復建居屋不是為渴望上車之非公屋居民而設，而係延續、延伸公屋居民之福利。啲政客清楚明白呢一點，但佢地以中產代言人自居，十分虛偽。

復建居屋是否不會影響私樓價格？任何公地如不擺入勾地表而作興建居屋用途，意味私人樓宇單位「被擠出」（crowded out），私樓供應減少，長期影響係樓價上升，令抽唔到居屋之中產邊緣人更加難上車！

較早前有賣樓之 神之稱、眾稱樓神嘅趙國雄公開講：「下半年樓市睇唔通」，好多人不明所以，認為佢故意唱淡。但幾個星期下來，樓市確係交投非常冷落，有報導話慘過金融海嘯 時期，又係嘅，自去年十一月以來，政府收緊樓市信貸嘅措施越來越多，越見入肉，SSD令短線投機絕跡，一千萬元以下樓市收緊按揭尺度，令中產借錢艱難，點 去買樓呀？

近日就見到一個例子，一個一千一百餘呎單位，售價七百五十萬，一位專業人士住開七百零呎，想話樓換樓，但未賣樓前先要買樓，佢以 前借七成按揭可以借得五百二十五萬，分二十年供，佢覺得負擔得起，但代理提醒佢，七百至一千萬元樓宇，只有能按六成，佢最多借到四百五十萬，連埋印花稅、 佣金、按揭費用、律師費用等等，大嗱嗱要先出三百四十萬元先可以買到層樓。一時之間，邊度有咁多銀行存款呀？一定要同時賣咗層七百呎──當係五百零萬，扣 起銀行按揭貸款，啱啱好，夠冚三百四十萬條數，但係未知道幾時可以賣得成噃，成交價未知如何呢，即使完全OK，先買後賣總有一個時間差。一言以蔽之，呢位 專業人士要籌措三百四十萬元作短期融資，短到一至三個月左右，問題係，去邊度借？專業人士計來計去，一成按揭（七十五萬）之差，就係deal breaker，佢撲水之時，就係差呢瓣，結果係點？唔換樓住囉，再等吓先啦。

將呢件事同一位鍾意買樓收租嘅人士講，佢話：「早啲講吖，我 買。我有現金在手，唔駛短期融資啫！」哎，唔怪得有人講過，收緊樓宇按揭政策，受打擊最大嘅會係有意樓換樓，細樓換大樓嘅中產業主，唔係炒家或買樓收租之 有實力人士。最唔受影響嘅，當然係滿袋現金嘅內地買家啦，呢個時候最益佢地，趁本地中產受限於新按揭政策，就係差嗰一百幾十萬，買唔到，佢地就有機會向賣 家壓價啦。不過據地產王在校友會午餐講，內地買家同樣受到銀根抽緊嘅影響，冇以前咁意氣風發，故此本地樓市進入疲弱期喎！

住在新北市的陳太太，因為考慮家 中小孩未來的學區問題，一直有在大安區買房的計畫。前陣子，奢侈稅衝擊房市，陳太太認為該是進場買屋的好時機，向幾家房仲表明需求：三十坪，三房，總價預 算約二至三千萬。但是，幾週下來，收到的訊息卻都是一、二十坪的小兩房，她充滿困惑：「難道三千萬在台北市中心已經買不到三房了？」

房價高 漲已經是全民共識，但一般人沒注意到的是，這普遍漲價當中，背後隱含著是房市越來越分眾，房價也走向越來越極端化的現象。

根據內政部營建署 「不動產價格e點通」網站提供的台北市所有建物平均買賣契約總價統計，以十分位來看，二○○九年第一季平均總價為一千二百一十八萬元，第十分位為四百六十 五萬元，第九十分位則為二千二百萬元，是第十分位的四‧七三倍；而今年第一季的平均總價是一千七百三十九萬，第十分位為五百八十三萬元，第九十分位則為其 五‧六六倍，三千三百萬元。

中間價位交易冷清漲幅過高，投資客惜售

兩年多來，從四‧七三倍躍升為五‧六六倍，這意味著，除了 房價直直漲以外，另一個值得關注的問題也浮上檯面：房價越走越兩極，極端化現象正逐漸確立。

再舉個例，不過三年前，如果你有一千萬元預算， 在台北市大約可以排到五十分位，也就是說，幾乎有一半的房子是你買得起的，但是從今年第一季起，第四十分位的均價已突破一千萬元，現在，即使你有一千萬， 整個台北市有六○％以上的房子你都買不起。

這個情況在總價格帶的另一端一樣明顯，過去只要有三千萬元，台北市九○％以上的房子你都買得起， 去年第四季開始，第九十分位的均價正式躍上三千萬元，今年第一季繼續漲到三千三百萬元，一路上揚，很難再見到回頭趨勢。

房市走向兩極化、房 價高漲且錢越來越薄，中間價位的房子漲價速度高於低總價房，綜合以上原因導致的結果就是，中間價位房子「消失」，換屋族即將面臨一個艱困的局面。

前 述的陳太太即是一例。

「二千五到三千五（萬元的房子），高不成、低不就，有錢人看不上，一般人買不起，這就是房價高漲的後遺症。」淡江大學 產業經濟系副教授莊孟翰指出，三、四十坪的房子原本是一般中產階級換屋族的首選，但房價不斷上漲，一般上班族賺錢速度根本追不上，即使坪數沒變，仍然買不 起。

小坪數意外變搶手千萬出頭，首購易入手

他表示，因單價越高的房子漲越多，換屋族原持有較低總價的房子，漲幅不如中高總價 房，絕對金額的差距更大，這是換屋族目前遇到的困境。永慶房屋研展室協理黃增福也指出，房價漲到此階段，除非買方可接受更舊的房子，或換到郊區，否則是 「換不回了」。

房市中價位的需求端因為價格和預期落差太大而減少，而供給面也出現問題，就中古屋而言，賣方因為都更題材而惜售，而新屋部 分，以三千萬的金額來看，幾乎設計不出產品，「因為有此能力的人，也很難接受十幾二十坪的小房子，」信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮說。

另 一個中間價位房子「消失」的原因，則和奢侈稅有關，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，這是投資客喜歡的價格帶，因為加價空間大，而奢侈稅的確打擊到短 期投資客，「現在投資客不接手，不倒貨，成交變冷清是正常。」

「投資客手上握的都是好的，剩的中價位比較難賣，業務員乾脆不推。」台灣房屋 不動產研究中心執行長邱太煊說，這段時間反而是一千五百萬元以下的兩房產品熱賣，「秒殺、單價創新高，時有所聞。」

黃 增福也指出，尤其後奢侈稅時代，房價、客群兩極化更是明顯，舉例來說，目前捷運沿線、二十幾坪的房子最受歡迎，而這也是首購族最喜歡也最適合的產品，「搭 上百年結婚潮，新婚夫妻加上父母幫忙出資，造成一千五百萬以下的小坪數房子，十分搶手。」

豪宅市場熱度不減每坪單價，再創新高峰

而 M型的另一端，豪宅市場的熱度則絲毫未減。專門經營豪宅市場的住邦資產管理總經理劉陳傳說，豪宅完全不受奢侈稅影響，他近來還不斷接到客戶來電詢問有無空 屋釋出，「主要還是供需問題，供給少，供不應求，即使加價一五％，對富豪來說也不算什麼。」

根據永慶豪宅事業部統計，今年第二季北市總價六 千萬以上的豪宅交易量，較第一季成長超過五成，交易量創下歷史新高，而平均成交單價則高達一百零八萬元，同樣刷新了歷史的新高紀錄。統計自○八年第一季至 今，頂級豪宅價格漲幅已經超過七成。

黃增福指出，像帝寶、勤美璞真等指標性豪宅，每坪成交單價皆已突破兩百萬，這是過去難以想像的景象，而 以目前市場狀況來看，資金行情、兩岸開放交流等，豪宅價格只會再攀升。

整體而言，台北市的房價將走向更極端分眾化，小坪數、低總價房因為市 場剛性需求強，首購容易入手，加上轉手性較好，成為房市熱門產品；豪宅則因需求遠超過供給，市場熱度也高。而卡在中價位困境的換屋族，則成了最苦悶的一群 人。