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中產自保法 yc

http://hk.myblog.yahoo.com/yccft/article?mid=7297

一段時間無update個blog，原因是最近沉迷於玩 i Pad Apps，上個星期亦接受了明報訪問介紹我這個打工仔的整餅方法，幾日前菲律賓的『特蠢部隊』協助殺害香港人質又另我義憤填胸，無言以對 >︹<  。。。！

還是說回今天的主題，現今香港社會已是M 型社會，富者越富，貧者越貧，發達容易打工難，中產收入永遠追不上支出，表面上是中產，實際上已跌入下流變得越嚟越窮。幾年前在日本讀書時，曰本媒體也時常報導這一社會現象，很多曰本人都自認是中產，但卻是「日光族」，「月光族」每月清，旅行也只是國內温泉旅館的一泊二食，國外旅行是夢想。最近看有線money cafe 其中一集講到M型社會中產自保的方法，就是『要有窮人的生活習慣，有富人的投資行為，減開支以收入作投資，累積財富』，這方法不就是我堅持的生活方式嗎！

前篇「Dream Bigger Work Harder」有blog 友問我怎樣18年供完4層樓，這些都是塵年往事，現時香港環境未必apply 到，不過都估且紀錄下來當故仔給大家打打氣：

1. 我 中學會考成績麻麻，讀咗一年中六之後便入了浸會讀Econ，期間重考會考攞返幾個credit，就靠這幾個credit在浸會second year 時考入政府student grade，2年之後pass咗專業文憑試，23歲才正式成為政府公務員。開始工作時要還政府grant loan儲唔到錢， 5年之後86年才買入第一層樓，原因是渴望獨立想自己一個人住。 第一層樓是400呎單幢2手樓在西環高街，價錢大旣40萬，我記得當時首期都唔夠，要問家人借，收樓之後將層樓出租，將租金還比家人，而自己就用 salary供樓，開始收租這一個自己的事業。
   
2. 租客住了年幾之後搬走，我便正式搬離屋企開始一個人自由自在地生活。直至91年re-mortgage 層高街買入海怡866呎和太太一齊供，而高街則放租。
3. 96 年香港樓市刺熱，每個人都相信樓市係唔會冧嘅，我亦將我幾年來儲的錢8成按揭買入西環高雅閣423呎228萬，當時銀行無信貨資料庫，所以我可以供 over 50% salary，手頭上hold住3層供緊嘅樓，好彩高雅閣收返1萬蚊租幫補吓。期後樓市爆破高雅閣變負資產租金亦下調至7500蚊，我每月都要 subsidize高雅閣幾千蚊供死會，苦個dee dee 。
4. 01年香港樓市一潭死水，行過中環soho區看見招紙說永利大厦有銀主 盤405呎105萬，期時海怡剛好供滿10年還了大部份本金(當時樓宇按揭 normal 做15年，我做2星期還款，around13年幾已供完)，我於是re-mortgage海怡，7成按揭買入永利，再將佢出租收9500蚊租，當時舊高街 已供完，手頭上hold 4層樓3層供緊。
5. 02年香港人好喜歡買大陸樓，樟木頭，雅居樂，祈福新邨等，我則喜歡深圳華僑城附近的深圳灣畔花園，交通便利得多，800呎49萬超值，但比起當時其他大陸樓已偏貴，需然樓價平但我都有做按揭供3千蚊到。
6. 04年香港樓價從03年最低位回穩，我將舊高街賣掉本來想換層細海怡供，期後因聽聞我的職糸可能會納入政府自願退休計劃於是放棄了這念頭，並將錢還掉高雅閣和永利的餘款。
7. 05 年中用儲蓄還掉深圳樓餘款，4層樓之中只剩海怡outstanding mortgage 60萬。同年8月提早退休獲賠償金加退休金250萬另1萬pension per month，離開政府前我和太太 total income 約5萬5千圓，由於我們已打算往日本讀書，便決定將基地移往深圳家，並將香港3層樓出租total rent 約3萬加我每月pension1萬，total income 4萬但唔需要供樓，可用income 和我未退休前差不多，not to mention 我還有190萬cash (250萬退休金減海怡outstanding mortgage 60萬)。最後個story當然係唔同咗，我無還海怡 60萬並將250萬退休金在5年間買入8層樓整大咗個餅。

這一個階段的現金流可以 roughly break down as follow :

1. Total 5 層樓的樓價 40萬+139萬+228萬+105萬+49萬 = roughly 560萬。
2. Total 租金收入 (a) 舊高街92年至04年total 14年 (Rent$5000 x 168 mths = 84萬), (b) 海怡自住 (Rent Nil) (c) 高雅閣 96年至05年退休前止 (Rent $ 8000 x 108 mth = 86 萬4千),永利 01年至05年退休前止 (Rent $9000 x 48 mth  = 43萬2千),深圳灣自住 (Rent Nil)。Total rent = 84萬+86 萬4千+ 43萬2千= 213萬6千 x 70% for deduction of interest， 空租期和維修費等 = roughly 150 萬。
3. Total 560萬樓價 - 150 萬租 - 賣掉舊高街90萬 = 320萬再減退休前 海怡outstanding mortgage 60萬 = 260 萬 - 這是我18年嚟所投入的資金。260 萬divided by 216 mths = average 1萬2千per month，當然前階段會供少啲，而較後階段的供款和儲蓄已差不多double 這一個amount 。

退 休前供滿4層樓這一個階段其實每個有份安定職業的打工仔都不難做到，供到幾多層就要depends on 你嘅income，要訣是盡量不要在高位入市，買樓收租是長線投資，無必要在高位追貨入市，另外就是堅持買樓收租這種投資方式，不要將儲蓄或re- mortgage返嚟嘅錢投機輸掉。這一個階段好漫長好沈悶，但這是我第二個階段(將250萬退休金在5年間買入8層樓)的foundation。

打工仔致富是沒有捷徑的，祈望投機致富可能會輸得更慘，我有2個同事在97年抄樓最終於都要破產收塲！