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中國房地產企業出海尋求「避風港」

http://wallstreetcn.com/node/64293

據彭博報導，如今來自中國的房地產商在全世界投資了數十億美元，從布魯克林、紐約的公寓樓，英國的商業區到洛杉磯市中心的多用途建築，中國企業的投資足跡分佈相當廣。由於國內的監管限制和對中國樓市過熱的擔憂，這些企業冒險走出國門，尋求更多的機會。

基匯資本(Gaw Capital)董事長吳繼煒(Goodwin Gaw)表示，中國企業日漸壯大，所以他們希望能夠做到多元化，「他們感覺屬於他們的機會來了。」

美國的大城市和部分歐洲以及澳大利亞的城市以他們相對穩定的城市發展和可預見的人口增長吸引著開發商，這些城市的知名度也是中國富有的個人買家在此購房的一個因素，對「安全」的需求能夠抵消文化差異、陌生的審批流程甚至是低回報率的不利影響。

Real Capital Analytics的數據顯示，今年，美國6大都市圈的商業地產吸引了來自中國企業28.8億美元的投資。相較於2012年全年已經提高了3.21億美元。其中曼哈頓和其他紐約市鎮是交易量最高的城市，排名第三是洛杉磯。

8月，美國6大都市圈的商業地產價格創5年來新高，今年以來上漲了6.2%。

作為「安全」的交換，上海中銳地產集團準備將美國投資項目的內部回報率設定在15%，這遠低於中國市場30%到50%的回報率。

中國房地產市場的高回報時代也快要終結了，在某個時間點供需遲早會達到平衡，但是現在很難預測。

綠地集團的董事長張玉良表示，中國企業走出去的趨勢才剛剛開始。

而且中國企業越來越認識到尋找當地合作夥伴的重要性，單兵作戰需要度過一段艱難的時光，「這不是財務方面的問題，而是文化差異的問題」。

在舊金山，萬科就與「美國頭號房企」鐵獅門房地產公司合作開發新建兩棟高檔公寓住宅樓（LUMINA項目）。

中國房地產企業熱衷於海外投資的一大原因與政府心照不宣的認可有關，在海外投資項目中，政府並未插手或者阻止任何交易也傳達出積極的信號。

實際上，從2009年開始，中國放鬆了本土企業海外直接投資的監管，同時也放寬了企業海外融資的相關要求。

此外，儘管國內的剛性需求依然旺盛，但是政府的房地產調控政策並未大幅鬆綁，收緊的大環境也是促使企業投資海外的原因。隨著美國房地產市場走出衰退，房地產價格也在走高。

據萬科董事長王石透露，萬科計劃將海外投資的比例從當前的5%提升至20%，其重點的關注的城市包括舊金山、紐約和波士頓。

而在美國和英國以外，澳大利亞的大城市也吸引著中國投資者。例如綠地打算於未來兩年在澳大利亞投資超過10億澳元，投資的項目大都在悉尼和墨爾本。

海外投資的比例在提高，但中國房地產企業的重心仍然在國內，中銳集團董事長錢建蓉提到，未來公司的收入中有80%-90%還是在來自於國內。

張玉良表示，

如果國內市場的業績不佳，你很難在海外投資中獲得好成績。

不過，只要美國大城市的需求還在增長，中國的房地產投資可能還會持續增加。錢建蓉說，

中國市場的爆髮式膨脹是不可持續的，很難預測什麼時候泡沫會以怎樣的方式破滅，當然破滅是不可避免的。所以我們會把一部分資金放在更安全的市場。

美國一些最熱的房地產市場開始冷卻

http://wallstreetcn.com/node/64784

三四線城市　救不了中國房地產

http://thehousenews.com/finance/%E4%B8%89%E5%9B%9B%E7%B7%9A%E5%9F%8E%E5%B8%82-%E6%95%91%E4%B8%8D%E4%BA%86%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2/

▶ 房地產稅試點在今年年尾前擴容的可能性非常大
▶「 三四線城市房地產泡沫會先破，不排除地方政府因此技術性破產」

在中國西南區的貴州省貴陽市，有一個曾被稱為「中國第一樓盤」的房地產項目─貴陽花果園。項目總佔地面積6000畝（約400萬平方米），內部配套設施極盡奢華，包括16萬平方米的濕地生態公園、三層立體交通及有軌電車環繞通行、308米巨幕IMAX 3D影院等，項目總投資約900億元人民幣（下同）。

除了貴陽花果園，這樣大型的樓盤在貴陽市還有三個。貴陽已成為內地三四線房地產市場投資熱的一個縮影，中鐵、萬科、保利等一線地產開發商雲集貴陽，開發項目總建築面積合計已超過8000萬平方米，可以供超過500萬人居住，而截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人。

位於江蘇省的常州市，也同樣享受著此輪房產大開發帶來的紅利。2013年上半年，常州市的商品房銷售量在長三角城市中排名第五，僅次於上海、南京、蘇州、杭州。常州市此前被中央電視台報道指其位於武進區武宜路的住宅小區空置率過高，幾乎成為「鬼城」，但當地政府解釋指這是由於很多樓盤尚在建設中，事實上武宜路剛開盤不久的星河國際在上半年已實現銷售超3億元。

相較於一二線城市，三四線城市更依賴與房地產業息息相關的土地出讓金收入作為地方財政收入的重要來源。2012年全年，常州市完成公共財政預算支出392.3億元，但僅2012年11月，常州市政府收穫土地出讓金為139.5億元。

問題是，三四線城市的這一波房地產投資熱似乎正面臨著後繼乏力的難題。根據國泰君安發佈的房地產業研究報告，2013年初至今，中國內地一線城市住宅類用地累計推出土地總量同比上升169％，快於35％的全國平均數據。

「目前三四線城市的房產開發熱源於上輪房地產調控中一二線城市調控較嚴，而現在一二線城市需求回彈很快，開發商重回一二線城市，」摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示。

在此背景下，投機性需求已經無法支撐三四線城市的房價，也影響了政府的土地出讓金收入。花旗環球金融亞洲有限公司中國研究部主管沈明高表示：「三四線城市的房地產泡沫會先破，不排除一些地方政府因此而技術性破產。」

此前，房地產稅已經在國內上海和重慶二地進行試點。沈明高認為，房地產稅試點在今年年尾前擴大的可能性非常大。「如果只徵增量，效果有限，因此房產稅必須適用到存量，但可以以未來兩三年為限，給市場一個調整的空間。」

「預計明年下半年， 或者後年開始，房地產稅將會大規模徵收，」胡一帆表示，「而初期的徵收稅率，預計會在0.5％至2％之間。」

朱海斌預計，2013年全年，中國各地房價平均上漲幅度約為5％，而其中一線城市的房價上漲水平將接近20％。根據中國房地產研究協會2012年披露的數據，目前中國內地每年新增的建築面積約為20億平方米，以中國目前人均住房面積為36平方米計算，中國每年新增的住宅面積可滿足3800萬人的住房需求，已遠遠超過中國目前城鎮化率1.3％的年增長速度帶來的新增城市人口。

這意味著，雖然目前有剛性需求的支撐，中國已告別住房短缺的時代，一二線城市的房地產市場中長期仍將遭遇危機。朱海斌認為，短期內一線城市的房地產泡沫很難破，「但按房價收入比來看，實際上，一線城市存在的泡沫更大。」

【總之】 隨著三四線城市投機性房地產需求減弱，地方政府土地出讓金收入下滑，開徵房產稅迫在眉睫。不排除一線城市遭遇房地產泡沫危機。

【黑馬動態】房地產行業做電商？看看賣房邦是怎麽做的

來源: http://new.iheima.com/detail/2013/1224/57360.html

2013年12月23日，黑馬營七期學員企業樓市傳媒推出社會化房地產營銷平臺“賣房邦”，一款專為國內房產銷售而開發的基於微信的全國房產分銷應用平臺。之前i黑馬曾經采訪過樓市傳媒總裁蔡鴻巖，講述了這個從業20年的傳統媒體人在移動互聯網時代對商業化的思考。下面是蔡鴻巖的口述：今年微信和支付寶的火爆，讓我們想到了電商的思路，所以就決定做基於微信平臺的O2O房產交易。基於i樓市里的的8萬多個樓盤信息，我們在微信上研發了賣房邦。經紀人需要先在賣房邦上通過驗證註冊成功，然後將樓盤的信息分享到朋友圈或者其他渠道，然後只要有客戶產生了購買意向，經紀人就會把客戶的信息提交給賣房邦，然後房產開發商會跟客戶取得聯系，在線下進行買房交易。整個過程十分透明，只要交易達成，中介就能拿到交易額3%的傭金。這里說一下，現在的傳統房產經紀公司，一般能給到經紀人的提成是交易額0.2-0.3%，我們則能給到經紀人至少1%的交易傭金，對經紀人來說非常有吸引力。而且賣房邦認定的經紀人，不僅限於專業的房產經紀人，還可以包括房地產銷售人員，以及非地產行業意願從事房產銷售、推薦的兼職經紀人。我們已經測試過，用戶成為經紀人的意願非常強烈，提供高傭金的原因，是想快速圈住用戶。我們采用的是B2C的模式，給經紀人的高提成屬於為C端用戶提供的服務，而我們的收費跟合作則是面向房產商。合作什麽？挖掘未來社區業主的潛在的理財生意。只要賣房邦的交易量和活躍量足夠大，就能產生潛在的客戶信息，然後通過分析不同社區的活躍度，賣房邦就能給開發商提供有價值的資源。現在的開發商，不僅僅是想要賣出一套房子，因為房地產行業現在的利潤已經沒有初期暴利，開發商看中的是購買者的潛在購買力和理財意願，買房就會涉及貸款，而業主想要迅速還完貸款很可能去購買銀行高收益的理財產品。錢只要進入到銀行，想象空間就非常大。現在民生銀行在大舉建立社區銀行，萬科也參股了徽商銀行，整個銀行和房地產行業都在盯著社區業主的理財生意。12月底，賣房邦將提供海南百盤上線，在北京，也開始了跟孔雀城的合作。只要賣房邦能運用技術手段去分析什麽樣的社區更具有吸引力、哪個社區的業主購買力更強，就能在跟銀行和地產商的合作中獲取利潤。另外，我們還將推出另一款App，目標客戶是商品房社區業主，和賣房邦一樣也是基於i樓市房產資訊平臺開發的一款應用產品。我們現在整體策略就是在i樓市資訊平臺基礎之上，開發房產系列應用，而且各應用之間都有很強的關聯性。 相關公司： 數據來自 創業項目庫 作者：蔡鴻巖 | 編輯：ningyongwei | 責編：寧詠微

廣州國土局稱將探索逐步取消房地產限價限購

http://www.infzm.com/content/97025

實施限購三年，12月24日，廣州市國土局官方首提「取消限價限購」。

據《羊城晚報》報導，12月24日，廣州市國土房管局局長李俊夫向廣州市人大常委會做落實《政府工作報告》時表示，當前在房地產的調控中行政干預過多、過剛性，與發揮市場決定性作用的要求不完全適應。他提出，明年要以建立住房長效機製為重點，加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。

李俊夫表示，2013年，廣州嚴格落實國家房地產調控政策，採取了加大住宅用地供應、實行「五限」（限貸、限購、限價、限售、限簽）等調控措施。

廣州市人大常委會城建環資工委也表示，在目前調控政策之外，應更多地從房地產保有、流通等環節嘗試新的調控政策。

在廣州土地供應上，統計顯示，按照廣州前10年的新增用地速度（年均新增38平方公里），2015年前就將無地可用，2025年前後將突破生態用地的警戒線，供需矛盾突出。不過，近10年來，廣州農村人口減少了50.6%，建設用地卻反增74.7%，農村集體土地仍有相當大可盤活的空間。

李俊夫坦言，目前對「夾心階層」的住房政策支持不足，購房呼聲強烈、意見集中。在保障房的建設和管理上，存在建管不分、政企不分的問題，政府提供土地、資金的壓力也較大。

他表示，明年在保障房建設上，要研究「保障合理擴面」的可行性，將部分「夾心階層」納入保障範圍。創新住房保障體制機制，採取商品房配建、社會自建等方式籌集保障房，成立住房保障投資建設公司，實現政企分開、建管分離。

2013年以來，樓市成交火爆，一線城市房價飆升。據國家統計局數據，2013年11月，廣州新建商品住宅價格同比上漲20.7%，連續三個月漲超兩成。

在樓市久調不降溫的情況下，近期各大城市紛紛出台新的樓市調控政策，包括提高二套房首付，提高外地戶籍居民門檻等。

據南方週末網此前報導，在10月和11月短短兩個月間，北京、上海、深圳、廣州、廈門、武漢、南昌、南京、長沙、瀋陽、杭州等城市限購政策紛紛落地，除將二套房首付比例提至七成外，多城還將外地戶籍居民購房所需門檻提升。

而在國家宏觀調控的層面上，限購令也一陣緊似一陣。

據《京華時報》報導，在12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新剛剛表示，2014年要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施，房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

姜偉新表示，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

據姜偉新介紹，2013年，全國有17個城市出台了穩控房價的政策措施。他說：「2014年，要保持調控政策的連續性和穩定性，執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作，加強市場監管。」

據《新快報》報導，對於廣州市國土局的提法，廣州房地產專家韓世同認為，限價與限購的取消應有輕重緩急。對於限價這樣純粹由地方政府推出的行政干預手段，應該儘早退出。「政府賣地的時候並未約定限價，但在銷售的時候就限價，這顯然不合理，而且容易導致市場上出現兩套合同的現象，反而擾亂了市場秩序。」

而對於取消限購，韓世同則表示要謹慎而行。「如果取消限購政策，珠三角的買家一窩蜂地跑到廣州買房，廣州的房價肯定會暴漲，那麼誰也吃不消。」韓世同認為，只有在廣州樓價得到有效控制，或者市場成交出現明顯下降的時候，才能考慮取消限購。

巴菲特加碼美國房地產行業投資

來源: http://wallstreetcn.com/node/70640

緊跟著美國房地產複蘇的步伐，巴菲特旗下的伯克希爾加碼房地產投資。 現在建材公司USG Corp.的可轉債轉為股票了，伯克希爾一躍成為USG最大的股東。 在經濟危機最困難的時候，伯克希爾幫了USG 這家建材公司一把。2008年11月，伯克希爾買下了這家公司的3億美元利率為10%的可轉債。另一家投資公司Fairfax Financial Holdings也購買了1億美元。 轉股之後伯克希爾的持股量翻了一倍，持股比例達到30.5%。USG 也不用再支付可轉債高額利息，在一定程度上改善公司現金流。 自伯克希爾和Fairfax Financial Holdings買下可轉債之後，USG 股價已經翻了兩番，每股達28.64美元。 巴菲特曾經說過，他相信美國房地產正處於牛市。除了USG的股份之外，伯克希爾還持有按揭貸款發放銀行富國銀行和美國銀行的股份。此外，房屋建築公司Clayton Homes、油漆公司Benjamin Moore、地毯公司Shaw Industries也都是伯克希爾全資控股的子公司。

中國房地產的生與死-房地產行業剖析

來源: http://xueqiu.com/3069737339/27051748

三十年前，中國又髒又土，泥烘烘的地，車子經過還在褲管上濺一身的泥。那時候的中國開始了激盪三十年的旅程，路途漫漫，摸著石頭過河。現今的中國，只能用「潮爆」來形容了，在這三十年間彷彿改朝換代，直接從農耕主義社會跳到世界化大工廠，那白色的煙囪象徵著工業化的時代來臨，密密麻麻的各具後現代主義建築佔領了胡同，裡弄和騎樓。中國在這二十年，成了「Cheapand chic」的代名詞，各種依賴進出口並處在微笑曲線底端的工廠都很自豪，因為產品到達了彼岸，就成了各種時髦的代名詞了。

     但是中國始終是中國，即使所有建築挫骨揚灰，在推土機中倒下，但新佇立的各種地標充滿了法西斯哲學的美，霸氣、征服，並且統一到形狀上。另一方面，隨著各種古舊建築的消逝，城市出現了另外一個風景，就是「拆」字滿天飛，這個字，如果通過研究中國房地產的歷史，你會發現這一切就是房地產的「生」。今天的這篇文章，既有懷念那躊躇滿志的三十年，也有理性的房地產分析。中國房地產行業，承載著中國人的「鄉土」夢，我們的本質是屬於炎黃子孫，深深植根於大地，所以我們為什麼經常說「土」，那中國最厚重，最關鍵的部分就是和大地連結在一起，賽珍珠的《大地三部曲》讓我們看到中國人對於「家」和「黃土」的熱愛和深沉，房子就是家，是中國人集體無意識的投射。

中國房地產主義的生：朱鎔基總理的理想和抱負

        中國在二十年前的背景，可以用內外交困來形容。首先從1980年起，中國那時候的經濟還是處於「初級」階段。舉個典型的例子來說，一個出生在1988年的人，那時候父母還在領「月票」去買菜。這種典型我們叫做「計劃經濟」，雖然這是蘇聯時期留下來的遺風，但是在初期的中國的確有著非常好的效果。政府將這種管治的思路發展下來變成我們所說的「計劃市場」：「計劃經濟」和「計劃市場」是有差別的，「計劃經濟」是中央政府掌握著各種資源的控制權力和調配權利，而「計劃市場」往往是一種用政府的「各級」權利來分配資源，從而到市場將利益最大化。「計劃經濟」的出現，就成了壟斷和「內部圈子」的資源分配了。1989年後，中國也經歷了經濟危機，那時候通貨膨脹高企，大批民眾失業，並且人民需要更多的訴求。中國政府必須穩定經濟。

      中國的房地產行業是被「計劃經濟」來的，無論是經歷了90年代的單位分房政策轉變到00年後的單位購買商品房，也是「有計劃」的進行。97年經歷了亞洲四小龍的「金融風暴」，中國的外貿行業遭受重創：「進出口貿易總額在1996年出現了自1978年以來的首次負增長，全社會消費品零售總額、居民消費支出、國家財政收入全都從93年94年的兩位數增長（以2、3打頭的兩位數增長）跌落到一位數增長。，1998年時，6146萬平方米空置商品住宅連同空置商業用房辦公樓，壓佔了資金6000億，壓佔資金等於1995年全國國有單位的職工工資總額，相當於1997年國家財政收入的69％。」

      中國就像現在一樣，急需一個新的增長點。那時候和2014年的今天幾乎是一模一樣：出口企業大幅受挫，內部經濟出現衰退的現象，房地產積壓，不要忘記了在1992年那一年出現過房地產泡沫：海南泡沫導致了海南銀行的破產並且由中國四大行來接管。而且由於高端房地產過剩到1997年基本上還沒有消化完。此時對外「推銷」產品基本是不可能的，所以只能「出口轉內銷了「。對比2007年的金融風暴到今天的2014年，借古鑑金，彷彿是一個輪迴。1997年，朱鎔基總理提出了「住房商品化」戰略。同年1月，全國住房制度改革工作會議召開了，朱鎔基在大會上明確提出「在低工資條件下，房價搞高了，就實現不了住房商品化」。 他呼籲要確保國家安居工程等經濟適用住房，優先出售給中低收入住房困難戶。他不無擔心地提醒：「各地區、各部門要十分警惕，千萬不要讓過去的房地產熱在加快住房建設的名義下復活」。「千萬別把我們強調的建設經濟適用住房、為老百姓解決切身利益的問題簡單化為房地產熱。」

       朱鎔基總理的確是有理想和抱負的，1998年就出台23號文件：對不同家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或地位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他高收入的家庭購買、租賃市場價商品住宅。但諷刺的是，後來這個政策變樣了，上海的第一批保障房確是在2010年才建好。而且在那時房價那麼高的情況下，政府才不得不提出再建立保障房。



地方政府是如何0成本轉讓土地的？

        此處涉及三方：第一是市土地局，第二是由政府操控的三大開發房地產公司，第三是財政局。首先是三大房地產開發公司（陸家嘴，金橋，外高橋有限公司）出具支票給財政局，然後開發公司便可以到土地局兌換成片土地。就這樣地方政府的支票空轉了一圈，就可以入股兼賣地了。實際上他們空轉了一圈，直接以0成本的價格購買中國的土地。當然了，這些土地是怎麼來的當然是通過徵收的方式，通常徵收土地只需要低價的補償和「七通一平」費用（建築學術語）。但是這些費用都不會超過賣地的五分之一。讓人震驚的是，即使從2005年到現在，土地轉讓金（房地產商從地方政府購買）佔商業住宅的售價都是非常低的，去除通貨膨脹率簡直就是「大白菜」價格。土地出讓金即使是在全國房價每年都攀升的情況下只是佔平均售價的10%-15%，真實情況可能比這個更低那是因為當年購買的土地只是拿來儲備享受升值，開發商和房地產商可能會使用已經囤積的土地來開發新的房地產，所以這個圖標只是粗略估計，實際的比例會比這個更低。

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查看原图 圖（1）土地出讓金佔全國商品房售價平均值

數據來源：搜房網

中國建造房屋的真實成本：

       在中國所有的建造房屋的都包括以下幾部分：(1)土地成本（土地轉讓金，七通一平費用）佔售價的10%到15%（2）根據王煉利老師的研究，建設安裝工程費由直接費和間接費，利潤和稅金組成。在上海，直接費指土地購置費用、前期工程費(勘察費、規劃設計費、審圖費、監理費)；城市建設配套費、建設安裝工程費、政府行政性收費、住宅維修基金費等費用，間接費指開發商管理費用(一般為直接費的3%)、銷售費用、財務費用(主要指借款利息)等。兒根據最新的調研結果，最新的工程安裝費大概在2000元/平方左右。（3）城市建設配套費是按樓面平方米計算的，比起房屋的平均造價，這筆費用不菲，2006年時每平方米680.5元。如今也未見有大漲。「城市建設配套費」由住宅建設配套費、自來水配套費、生活污水排放配套費、供電配套費、燃氣供應配套費、通信設施配套費、人防設施配套費、公共建築配套費組成，其中，住宅建設配套費佔47%，供電配套費21%，公共建築配套費佔12%。而現在這個價格也沒有太大的漲幅。利用2013年的房屋數據和A股房地產上市公司的平均利潤率來計算房地產成本的各個部分佔比，發現真正的成本才佔房屋售價的40%，而在2013年中，房地產上市公司平均利潤13%，比前些年都要低。而在稅收方面，地方政府一直都是給予房地產非常優惠的稅收：房地產公司一般採用預提的方法，按照開發項目總價的1%，集體土地增值稅，但是過去十多年，這部分沒上繳。所以在最近沸沸揚揚的房地產欠稅中其實這個是地方政府和房地產之間的「約定」。

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土地財政模式的終結-房地產高存量時代的來臨：

       中國房地產也像股市一樣有著兩個二級市場, 一級市場類似於股票的發行，需要對土地的價格進行評估，此時土地轉讓金和轉讓土地的成本就是開發商主要擔負的費用。由上面的圖（1）我們知道，其實真正的土地轉讓金佔總體的銷售價格不過10%-15%之間。二級市場是將從一級市場得來的土地使用權實施轉讓、出租、抵押的市場。在二級市場，土地交易美其名曰「轉讓」，這裡，「交易」的活動是發生了，但這是個「賣方市場」，誰有土地所有權可賣誰說了算，包括價格，這對買方而言是不公平的；不過，由於買賣雙方都見到了巨大的利益所在，就都奔這個買賣而來——買方是奔著利益，而不是奔著「不平等」而來（新浪王煉利老師專欄）。房地產商利用二級市場早在90年代的時候加速囤地，然後一邊繼續在一級市場上拿地，一邊在二級市場上轉讓、出租、抵押土地。這種手法幾乎是所有商家都會用的「計謀」在成本低廉的時候用「權力」拿地，然後坐等升值再轉手賣出。所以政府用「拆遷」來製造商品房需求，而房地產商用「囤地「來製造」需求」。從圖（2）可以看出從2001年到2010年這10年間，開發商囤地的速度越來越瘋狂，因為自身有著土地的「使用權」，就可以任意地操控價格，以達到控制市場的目地。

查看原图 圖（2）未開發土地佔已開發土地的面積比例

查看原图圖（3）房地產未開發土地和房地產已開發土地


數據來源：國家統計局

             地方政府在一級市場中通過轉讓土地來獲得當地財政的利潤，根據世界與中國研究所的研究，地方政府的確通過土地轉讓獲得了豐厚的財政收入。其中在文章中披露了兩個重要的數據，第一是1992年到2009年全國土地出讓金，第二是2004年至2009年全國土地出讓收入與地方本級收入對比的數據。從圖（4） 可以看出，土地財政自住房商品化政策開始，除了北京奧運會2008年受到金融風暴的影響，一直有上漲的趨勢。從1992的全國平均出讓金100億到2009年的16000億翻了160倍。如果考察圖（6），那個土地出讓金佔整個地方財政的50%以上（平均值）。所以如果明白這點，就知道為什麼國家調控屢次都不成功的原因了。當地政府為了獲得土地財政的豐厚利潤，無所不用其極，那些低廉的土地出讓金只是幌子，說不定底下還有無數的灰色收入，這樣的特色是以「權力」來尋租，而不是通過市場來調控。而當一個政府用土地來牟利的時候，尤其是佔了所有收入的50％以上的時候，會捨棄已經含在嘴裡的肥肉嗎？　

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圖 (4) 中國土地出讓金額

數據來源：世 界 與 中 國 研 究 所

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全國土地出讓收入與地方本級收入對比

圖 (5) 全國土地出讓收入與地方本級收入對比

數 據 來 源：世 界 與 中國 研 究 所

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圖 (6) 我 國 土 地 出 入 與 地 方 本 級 收 入 的 對 比 結 構 圖

 數據來源： 世界與中國研究所

政府如何通過動遷來製造房地產的「需求」：

        清華大學中國經濟數據中心發佈中國城鎮化調查大型數據。數據顯示，中國戶籍城鎮化率非常之低，非農戶籍人口占全國總人口的比例僅為27.6%，約有16%的家庭在最近一波的城鎮化過程中遭遇過徵地、拆遷。具體而言，承包地被征後，在補償款、就業安置和城鎮社會保障方面得到補償的受訪者分別佔79.5%、3.9%和10.1%；宅基地被征後，在就業安置和城鎮社會保障方面得到補償的受訪者分別佔8.5%和28.1%(補償款在調查中未提問)；房屋被拆後，在以上三方面得到補償的受訪者分別佔94.2%、1.8%和20.6%。總體來說，隨著社會的發展和輿論的監督，在拆遷後得到的補償政府現在是大部分都做到的。但是根據研究，大部分居民都是「被動的」拆遷或者「被動」城鎮化。根據2013年《中國青年報》報導，清華大學人文社會科學學院院長李強表示，在國家統計局第六次人口普查數據中，戶籍城鎮化率是27.7%，與清華調查數據基本吻合。李強在接受中國青年報記者採訪時表示，以往城鎮化裡有一個缺點，就是被動城鎮化突出。地方政府推進，大規模拆遷改造。當地居民並沒有動力，只是被動接受，還有很多人不願意接受，產生很多矛盾。而且這個過程中產業結構沒有得到很好調整，就業機會缺乏，這往往會造成「空城現象」。

          所以政府在這個過程中，只是單一推出「商品房」來解決這種動遷的問題，而且也沒有做好就業和其他「軟性」的配套工作。所以很多人就「吊死」在一棵樹上，一輩子困在「商品房」的牢籠當中。政府在強制性讓「居民」大動遷當中，其實有政府在其中有著雙重動力，第一是通過土地出讓金來提高財政收入，並且將中心城區的高的級差地租土地進入囊中；第二是，通過大動遷來給高房價來尋找一個支撐點。所以第二個理由的確是給房價提供一個所謂現在的磚家提出的「剛性」支持：就在10年前， 一般住在上海裡弄，北京四合院的人，是不會主動去購買所謂每平方平均房價為六、七千元的商品房的。所以必須在動遷住房補貼在四、五千元，加上居民自己的補貼，居民才有購買「商品房」的需求。所以高房價能維持多久？可能是當有一天不再強制動遷居民。

         所以根據之前的研究，在地產商囤地的同時，如果加上大量的空置房面積，那麼中國居民真正對於「商品房」需求是真的大打折扣了。根據國家統計局的數據，從2003年開始，全國住房的空置率每年都以一定增幅上升，2003年到2006年的平均值是1億平方米，其實到了2008年，國家統計局以住房空置率的統計方法有爭議為由，在2009年後就沒有再公佈去去全國住房空置量的數據。如果把這個建好的全國住房空置量加上房地產的囤地，那麼在單在2009年，全國的空置房和開發商待開發的土地總共合計有10億平方米之多。

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圖（7）全國住房空置量 （數據來源：國家統計局）

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圖（8）實際未開發&房地產開發空置面積



房地產帶動了中國的產業發展？

             很多分析師都認為，房地產行業都能帶動很多行業的發展，至少在社會上基本都能呼風喚雨的。因為房地產從產業鏈上來看，首先是上游企業的鋼筋水泥，到中游的房地產開發商，到下游的家具行業。都無一不和房地產有關，但是事實真的是這樣的麼？衡量一個行業是否在社會上具有影響力在產業經濟學上有兩個非常重要的指標，第一是影響力係數，第二是感應度係數。影響力係數是指國民經濟某一個產品部門增加一個單位最終產品時，對國民經濟各個部門所產生的生產需求波及程度，影響力係數越大，說明該部門對其他部門的拉動作用越大（MBAlib）。感應度係數指國民經濟各部門每增加一個單位最終使用時，某一部門由此而受到的需求感應程度，也就是需要該部門為其他部門生產而提供的產出量。係數大說明該部門對經濟發展的需求感應程度強，反之，則表示對經濟發展需求感應程度弱(MBAlib)。通過OECD數據庫下載經過全球標準統一的投入-產出數據庫，並且通過計算影響力公式（計算方法在附錄）。可以看到中國和美國的比較，房地產行業（不是建築行業，房地產行業（RealEstate Activities）專門指在土地上已經完成的各種房屋例如公寓，而建築行業包括公路，公共設施例如醫院等等）的影響力指數排名中均在中國和美國排在非常後的位置。在OECD統計的37個行業中，房地產行業在中國排名第35名（0.57）。在美國，房地產行業排名第37位（0.57）。

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圖（9）美國與中國影響力係數排前五名的行業

數據來源：OECD

讓我們再看看37個行業之間的感應度係數，是衡量行業跟行業的相關性。通過OECD的數據庫（更新到2012年，3月的數據）並且通過計算直接消耗係數來計算敏感度係數（計算方法在附錄），得出房地產行業只是在37個行業裡面排名第34位（0.0053）。在中國的敏感度係數中，排名前五位的分別是基礎金屬、食品和煙酒行業、木材行業、煉油行業、橡膠行業。所以綜合以上兩個行業的投入產出衡量的係數，得出房地產行業在總體產業鏈的地位和重要性程度不及媒體所宣傳的那麼重要。而且通過行業相關性矩陣分析，中國房地產和銀行業和金融行業有非常高的相關性，而且這樣的特徵曾經出現在2008年和2010年美國的產業結構當中。所以在這一點，中國務必要警惕，雖然美國是因為衍生產品的槓桿太高出現了金融的大崩潰，中國的槓桿雖然低，但是涉及基礎性行業（銀行業和地方債務），如果這兩方分別在房地產行業投放得太多，就會出現致命性的缺陷，就是風險不能有效的分散。在之前研究中國上市銀行的貸款行業比例的時候，發現中國上市銀行的全樣本的行業分佈在2008年到2010年曾經到達頂峰佔所有行業的15%，而在美國這個比例是佔10%。

中國的四萬億貨幣，包括大部分的中國人存款都用在「房地產」上了，政策要激活「內需消費」基本是沒可能的。渣打銀行經濟學家王志浩做的亞洲家庭負債佔比，在所有的國家當中，中國的房屋貸款佔80%佔所有亞洲國家最高，亞洲的平均值是50%，高出30%。而同時，在香港、台灣、新加坡同時出現高出標準（benchmark）.可以看見中國老百姓在房地產上的擔負有多高了。



對中國房地產的反思：

         究其根源，中國的房地產還是基於人性的貪婪所造成的。而遏制這種貪婪，是基於一種有效自由市場和可靠公正的法律的機制來維持的。如果政府不增加透明度，並且在自己的權力範圍內尋租，那麼這個後果是權力所帶來的財富會造成社會的貧富懸殊極度分化從而引起社會的動盪。這種從上而下的金字塔信息極度不對稱的模型是時候需要改變了。因為這種社會的發展模式，無論你囤多少地和資金最終都是害人害己。對於上層來說，如果搜刮大量的財富和資金，雖然自己大可以一走了之，但是會造成市場的效率低下，創新不足，再大的公司也會因為懈怠面臨各種危機。另一方面，一方的極度強大會造成社會的動盪。而對於底層的人，不但看不到希望，而且還要背負各種各樣改革的陣痛，而對於中國人來說，我們內心植根於那種不安全感無非是因為外在環境無法達到一種連續的，穩定的政策改革。所以我們在沒有外在人身保障，卻把我們的唯一寄託在純粹的物質消費當中。但是在我們的內心，潛意識當中，這種東西無論消費如何的奢華，多麼讓人激動人心或者能夠瞬間滿足你的虛榮和好奇，那種不安全感會一直都在，所以中國人的集體「不安全感」被人利用來滿足某些利益集團的暴利。

        家庭對於中國人來說是一種特別的情結，家的含義不單是房子那麼簡單，其實人們在深處更懷念的是，是那種鄰居，鄉里之間濃濃的人情味。但現在，那種溫情消逝在拆遷的塵土中，取而代之的是西方看似冷漠理性，但又同時充滿著霸氣的建築風格。建築不單單是城市的地標，不單是只是實用性和可觀賞性得結合，而是一座城市的評論和活的靈魂。我們那麼渴望自由，西方國家的文明與民主是從雅典遺留下來的，而中國的「鄉土情結」是西方國家沒有的，中國的自由，中國的民主必須由中國人內心去尋找而不是純粹的接受西方的鼓動，中國人就要有自己「中」的精神，美國人有的東西，在我們的內在幾千年前已經存在。

特別鳴謝：《中國房地產之厄》的作者王煉利老師，提供非常詳實的寫作材料和思路,文章中也有對王煉利老師採訪的一些觀點。



附錄：

1.     名詞解釋

七通一平：七通一平是建築行業術語，它指的是土地（生地）在通過一級開發後，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。

微笑曲線：微笑曲線分成左、中、右三段，左段為技術、專利，中段為組裝、製造，右段為品牌、服務，而曲線代表的是獲利，微笑曲線在中段位置為獲利低位，而在左右兩段位置則為獲利高位，如此整個曲線看起來像是個微笑符號。微笑曲線的含意即是：要增加企業的盈利，絕不是持續在組裝、製造位置，而是往左端或右端位置邁進。

2.     資料來源：

          王煉利老師鳳凰網博客：http://lianli1208.blogchina.com/

          搜房網：http://www.soufun.com/

          世界與中國研究所：http://www.world-china.org

          OECD:http://www.oecd.org/unitedstates/

          國家統計局：http://www.stats.gov.cn/

3.     計算方法:

          影響力係數：         http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%BD%B1%E5%93%8D%E5%8A%9B%E7%B3%BB%E6%95%B0 …

        感應度係數：

http://wiki.mbalib.com/wiki/%E6%84%9F%E5%BA%94%E5%BA%A6%E7%B3 …

下一個房地產泡沫──債務高企的加拿大

來源: http://wallstreetcn.com/node/73177

自從2007年美國房地產泡沫破裂以來，觀察人士就認為，加拿大監管有序的金融系統幫助其避免了美國式的經濟崩潰。但加拿大人也非一勞永逸。過去兩年，加拿大的房地產泡沫不斷膨脹。現在，許多分析師預計泡沫將會很快破裂。 那麽多觀察人士都在擔心以下幾件事： 1. 7.5%加拿大勞動力在建築業工作，而7%的加拿大經濟由建築業創造——這兩個數據都創下歷史新高。 2. 加拿大最新就業報告慘淡：12月非農就業人口減少45000個，失業率從6.9%上升到7.2%。 3. 前所未有的債務水平：加拿大的債務收入比已飆升至創紀錄的164%，高於美國金融危機之前的水平。 研究機構BCA的Matt Barnes繪制的圖表說明了加拿大的債務問題。如果失業率繼續由於建築支出大幅回落而上升，或利率開始上升，那這些巨大的債務負擔可能會構成嚴重威脅。 宏觀研究公司Capital Economics的經濟學家Amna Asaf: 即使抵押貸款利率只是小幅增加，購房成本就會顯著上升。購房成本的上漲將超過家庭收入的預期增長，並最終使一些潛在購房者無力支付，導致房屋銷售回落。 美國經濟就是這樣最終沈沒並引發了全球金融危機。然而，加拿大的救命稻草可能會是其嚴格的住房法規，該法規鼓勵高首付和購買政府保險。加拿大政府保險的存在意味著加拿大不太可能遭受類似於美國的金融危機，但它並不意味著加拿大將避免任何與房地產泡沫破裂有關的災難。 最終，政府將不得不為一切買單。如果房地產泡沫導致了失業率攀升，而同時政府在其他領域削減開支，那加拿大經濟可能將面臨一個大難關。

郭廣昌：房地產就是賣流量

來源: http://xueqiu.com/2340719306/27340732

。從某種程度上說，房地產企業就是一個金融企業。我們是巴菲特模式的忠實學習者，但是千萬不要誤解巴菲特模式，以為價值投資越便宜越好。其實價值投資離不開一個基本規律，投資是投資未來。   經濟觀察報郭廣昌/文複星集團是立足於中國但全球發展、具有綜合金融能力的投資集團。這個定位的確定過程有一個思考的邏輯。我們發展的產業越來越多，在多產業運營的時候，就會有一個多元化和專業化的問題。當你運營兩三個產業的時候，你可以說是一個多元產業運營的公司，但當你有四五個產業的時候，你會非常清楚，你是在做投資，已經是一個投資集團了。   全球化資源配置   投資集團最核心的是兩個事情。   一個事情是，投資集團需要錢。這個錢可以是自己的，也可以是借來的，但是這個錢有兩點，第一，錢越多越好，第二，錢越便宜越好。   從某種程度上說，房地產企業就是一個金融企業，很多人為了虛擬的20%、30%的回報，去借15%、18%的錢。中國企業家這種精神非常讓人佩服，但我是不幹的。我覺得控制好資源來源，是一個投資集團的核心能力。   一開始資金來源無非是幾個方面，有的人完全是自己的錢，但是你做不大，因為錢來得很少；有的人是管理第三方資產，這個也做不大；還有一個就是高利貸借錢，總有一天你會死的。複星這麽推崇巴菲特的模式，其中一個主要的原因是，他利用了保險公司的錢，這個錢是負成本的，負利率的。   第二個事情，投資集團最重要的能力就是投資能力。你能不能抓住資產錯配的機會做好投資，就我們提升投資能力的思考來看，有幾樣事情是比較重要的。   第一，這幾年複星力爭在做的就是全球化。大家都知道我們在紐約買樓，這個樓是洛克菲勒先生一輩子的心血，在紐約是標誌性的建築，20萬平方米。大家問多少錢一平方米？我說2萬元/平方米，40億人民幣。他們問是首付嗎？   我們在倫敦也買了一個樓，有五年的租約，這五年的凈收入是買價的11%。在中國，這些大家都不敢想象。   五六年前，北京的辦公樓賣多少錢？複星大廈，五六年前就是兩萬不到買的。   當你一旦從全球看問題，去全球布置資產的時候，就會發現一些問題。利率市場是完全不一樣的。銀保產品的成本是什麽結構呢？一般來說，它給買保險的人每年大概是4%—4.5%左右的收益，銀行平均每年要拿到3%左右，所以保險公司的成本是7%左右，再加上運營成本是8%左右。房地產的融資成本要到10%、12%、15%。現在下來一些了，但是也要到8%、9%、10%。銀行作為一個銷售渠道，不承擔風險，就拿到3%了。   我考察歐洲的時候，他們也有銀保產品。它的結構是怎麽樣的呢？給客戶是2%、2.5%左右。然後它的投資收益一般是4%左右。銀行拿什麽呢？銀行跟保險公司是共擔風險的，在收益上是分成的，拿4%刨去2.5%的部分。你可以算，歐洲的保險公司，只要做得4%，就有錢賺了。銀行的這一塊是很有限的。這就是全球的利率水平。   如果你用全球眼光看利率的話，你就知道中國未來怎麽發展，什麽是合理的。當然不可能一天達到，這就是成熟市場所做的事。   中國動力   我們有一個戰略叫中國動力嫁接全球資源，人家跟你合作的原因是你的根在中國。我們投地中海俱樂部的時候，人家不相信，我們又投了以色列的一個激光美容設備公司，帶動每一個資源在中國的發展。人家就相信你了。   越來越多的海外企業願意找複星合作。你把品牌建立起來了，你就不存在組織幾百人幾千人在全球飛，到一定時候，人家就會找你。當然你需要過程。要做對別人有價值的事情。   我一直覺得中國30年的發展，濃縮了海外成熟國家100年發展歷程。別人是先有石油大王、火車大王，然後再有計算機大王，再有臉譜網，我們是同一天出現的。如果你沒有更強的學習能力，你不能隨著中國經濟的發展而快速轉型，快速學習提高，你就沒有機會。   我們是巴菲特模式的忠實學習者，但是千萬不要誤解巴菲特模式，以為價值投資越便宜越好。其實價值投資離不開一個基本規律，投資是投資未來。你一定要把未來的成長性算到你的價值評判里面去。如果離開這一點，我覺得你只能是一個做利率投資、利差投資的人。   在複星的發展過程當中，我們抓住了中國鋼鐵業的蓬勃發展，我們也抓住了中國房地產業的蓬勃的發展。但是現在，我們更感興趣的是中國的老齡化帶來的機會、中國的旅遊大爆發帶來的機會、中國的互聯網金融帶來的機會。   我們的投資必須隨著中國的發展不斷轉型，這種發展要站在全球角度看。我們到美國、到歐洲，某種角度你可以知道中國會往哪里去。但是你站在今天的中國看印度的時候，你可以看到印度會往哪里去。   當然在所有的發展趨勢里面，現在最重要的趨勢是什麽？互聯網金融。   以前我連短信都不發的。現在我所有的工作都在微信里面，當然還有來往，我後面把微米也加上。   如果互聯網是電的話，移動互聯網是電燈，每家每戶都要用上，如果你不用，真的被淘汰了。複星有金融，也有很多產品。我今年給兄弟公司們一個很大的課題就是，我們怎麽轉變，包括我們金融的產品。未來如果不能在移動互聯網層面生存的公司都會面臨極大的問題。   移動互聯網最核心的是什麽？我比較同意馬雲的講法，其實移動互聯網最根本的是要消除信息的不對稱，就是通過信息的不對稱來賺錢。包括保險公司，以前更多的是忽悠人，先把自己的父母親忽悠掉，再把三姨六姑忽悠掉，一圈一圈忽悠過去。這個時代過去了，信息會越來越透明，未來一定要靠產品力。要麽你有非常好的品牌，有附加值，要麽你非常便宜。   在這樣的時代，複星必須要重新整合產品。第一，我們會更多地投資有互聯網和移動互聯網的企業。第二，未來整個複星的管理架構要植根於移動互聯網。以前更多的是虛擬的流量來帶動實體的銷售，虛擬流量以前是免費的，好像不需要太多錢。其實通過免費都搶了一塊虛擬流量，360就是這樣，安全是免費的，然後有龐大的客戶群，他有巨大的流量後，這個流量要賣錢的。現在在互聯網上的成本是增加的，未來會有一個平衡點。   講到底，房地產不是賣的流量嗎？在人氣不高地方的房子肯定不值錢，因為沒有流量，但是外灘金融中心很值錢，有流量，房地產就是賣的流量啊。   任何一個產品，你是需要廣告的，需要眼球的，需要流量的，最後大家賣的是一樣的東西。不一樣的是什麽呢？虛擬經濟是通過虛擬的流量，讓大家上網，賣給你。實體經濟呢？有流量沒管理，浪費掉——每年有多少人買了我們豫園的老廟黃金？每年有多少人買了易居的房子？其實實體企業是有流量的，但是以前沒有很好的工具來管理。複星就是要管理好我們的流量，打通到移動互聯網上。這些事情是很有價值的。   複星地產思路   複星地產相對來說走得比較慢。執行力做得不夠狠、不夠堅決。所以複星地產首先引進團隊。我們第一個引進的是星浩團隊。趙漢忠的特點是匪氣很強，有戰鬥力。如果一個企業家沒有一定的匪氣，那一定做不好的。   我一直覺得久賭必輸，如果還沒有輸，就是賭的時間不夠長。我們從來不會用高利貸或者很激進地取得土地。在新的時代，我們要有新的模式。   複星地產的發展一定要把我們的產業優勢結合起來。所以我們用了八個字，叫產城融合、蜂巢城市。   圍繞醫院、美容院、養老、健康住宅的開發，打造健康為核心的蜂巢城市。城市政府很歡迎，我們也是有優勢的。圍繞BFC、圍繞紐約JP摩根這幢樓，我們做金融的蜂巢城市。圍繞地中海俱樂部、亞特蘭蒂思做蜂巢城市，把文化、商業對接進去。   養老是大家很看好的產業，但是現在大家看好它就一個目的——圈地，真正對養老模式的探索做得太少。複星在里面做了一點探索，第一我們先做了一個小產品；第二我們在思考，未來的養老是城市養老還是郊區養老，還是更遠的地方養老。現在我們試驗下來，還是中心養老，中國人越老越喜歡熱鬧；第三我們探討的是養老跟我們的保險相結合。比如大家以後買複星的健康險、養老產品，會跟我們未來的養老產品結合起來，但是產品還沒有完全打通。保險產品和養老產品要打通。   未來越來越跨界，互聯網已經分瓜了廣告，分瓜了遊戲。現在中國最賺錢的是什麽？金融。50%的利潤都被金融分走了。地產跨界我們要考慮兩個地方，一是銷售網絡，二是物業管理。我們要以新的眼光看物業管理，這是個很好跨界平臺。   我還非常看好一條地產跟文化相結合的生產線。什麽概念呢？我們投了東陽木雕。我是東陽人，中國有很多老工藝比如說景德鎮的瓷器、宜興的陶瓷、蘇州的蘇繡等。一個國家發展之後，一定會恢複起自己的文化自信，這個自信是在對外來文化包容的基礎上慢慢恢複的。

上市房地產企業的財務成本優劣勢分析

來源: http://xueqiu.com/3727797950/27362568

一 背景分析為什麽要研究境內外上市房地產企業的財務成本優劣，因為當下這已經成為房地產企業的一種重要競爭優勢，這種競爭優勢對企業發展的影響比任何其他時候都強烈，甚至可能會是影響房地產企業生存的決定性因素。1人民幣無風險收益率飆升過去的一年，中國利率市場化改革進入深水區，存款利率的市場化正式起步。首先是央行規定存款利率最高可上浮10%，此規定一出，各家銀行的存款立馬上調，目前各家銀行已經沒有按照基準執行的存款了，上浮百分之10%似乎成了現行的銀行存款“基準”利率。這還不夠，為了吸收存款各家銀行紛紛推出了各式的理財產品，收益率大都超過了5%，但即使這樣的收益率相比起靈活便利貨幣基金來還是有些遜色。目前以余額寶為代表的貨幣基金收益率都超過了5%（接近年關余額寶的7日年後收益率更是連續多日超過6.5%），加上其類活期存款的特性，更是吸引了儲戶們紛至沓來。同時，更具有誘惑力的平民理財產品“P2P理財”開始為尋常百姓關註，以陸金所為代表的P2P理財提供了8.6%的年化利息收益和有實力的擔保，這讓一些人開始蠢蠢欲動。（接下來我們略過國債、shibor和逆回購）明眼人似乎都已經看出下面這個簡單的結論：人民幣的無風險收益率在飆升。2銀行繼續收緊房地產開發行業貸款既然人民幣無風險收益率上升了，銀行的貸款利率自然會往上調整，普通的企業會說，升就升吧，我們只當逆來順受，但對於房地產企業來說並沒有那麽容易。政府控制房地產開發貸款的政策一直沒有松懈，房地產企業也不是想貸就能貸，也不是你給的利率高銀行就可以貸給你的，這無異於火上澆油。3最優質的地產標桿企業也無奈選擇信托貸款   你別不信，我們舉例來看，萬科企業股份有限公司：公眾公認的中國最優秀標桿房地產企業，根據其2012年年報，我們整理其有息負債信息如下：萬科2012年有息負債中銀行貸款占比41%，信托貸款占比51%，信托貸款總額超過了銀行貸款總額。信托貸款的利率有多高，好的項目可能不算太高，但起碼比銀行貸款普遍要高，下圖顯示了萬科的金額前五名“一年內到期的長期借款”，其加權利率為11.37%，另外也可以發現這金額靠前的五名貸款全部為信托貸款。二 上市房地產企業財務成本分析1選取代表性八家房企房地產企業規模越小融資成本越高，這個已是不爭的事實。因此我們選取的標的企業應該是國內最大的幾家房地產企業。下圖是2013年我國房地產企業銷售金額top15：綠地集團和萬達集團因為沒有上市，無法收集到準確的財務數據首先排除，金地集團雖在國內上市，其信息披露中無法查到具體財務成本數據因此也予以排除，最終我們選取國內上市的三家房企和香港上市的前五家房企進行分析。他們是，國內上市的：萬科A、保利地產和招商地產；香港上市的：中國海外發展、碧桂園、恒大地產、華潤置地和世貿房地產。2有息負債成本對比根據各家房企2012年年報提供的數據我們統計其有息負債金額及有息負債利息率如下圖：註：A中海地產、華潤置地、世茂房地產、碧桂園和恒大地產在其管理層討論中明確說明了其有息負債的利息率；   b保利地產在其管理層討論中註明：平均融資成本約為基準利率上浮15%，由此我們推算其融資成本約為7.02%（6.1%*1.15）；   c招商地產在其管理層討論中說明負債利息率控制在6%以內；   d對比萬科和保利的有息負債結構，我們認為萬科的有息負債利率略大於保利地產。根據上圖我們大致可觀察到以下幾點：a.各家大房企的有息負債成本差異巨大：中海地產、華潤置地有息負債利息率極低，低於4%，負債成本優勢明顯；招商地產、保利地產、萬科企業、世貿房地產處於第二梯隊，負債利息率7%左右；碧桂園、恒大地產負債成本較高，負債利息率位於10%附近；b.國內上市房企財務成本處於劣勢，具有負債競爭優勢的房企首先需在港上市，並且有能力獲得大量低息外幣借款；c.並不是所有在港上市的房地產企業都具有負債成本優勢。3中海地產、華潤置地緣何能夠取得低廉的有息負債中海地產和華潤置地低廉的有息負債來自其占比較高的外幣（主要是港幣和美元）負債，這部分負債的利息率一般介於2%~5%，而人民幣借款的利率則普遍介於6%~12%。從下面這張圖可以看出中海地產和華潤置地的外幣借款占比超過了70%，而萬科、世貿和恒大的外幣貸款則占比較少。   同在港股上市，為何獨有中海、華潤取得了低廉的外幣借款，世貿、碧桂園、恒大等上市企業為何無此優勢？或許大家可以看出一點端倪，中海、華潤屬於央企控股，而世貿、碧桂園和恒大則是私企出身，或許香港的銀團更看重央企的背景吧。這些在港上市的私企不僅很難取得低廉的外幣借款，還不得不去發行利率更高的優先票據借款，下表是恒大地產和碧桂園的優先票據借款占比及利息率，可以看到這些優先票據借款占據了其有息負債的30%甚至更多的比例，負債利率則超過了11%，堪比國內的信托貸款。4財務成本對凈利潤的影響影響到地產企業盈利能力的因素有很多，比如拿地成本，營銷能力，產品質量等，在這里我們只分析負債成本這個因素。我們以國內兩家最優秀的房企，萬科和中海做對比。2012年末，萬科有息負債合計715.81億元人民幣，有息負債成本我們假設為7.5%，而中海地產的有息負債成本為3.60%，若假設萬科擁有中海地產一樣低廉的有息負債，那麽當年則可節省財務成本：715.81*（7.5%-3.60%）=27.92億元，扣所得稅後可轉化為凈利潤20.94億元，相對於萬科總股本110.1億股來說，對應每股凈利潤0.19元，這可不是個小數目，萬科2012年每股報表收益為1.14元，每股凈資產為5.80元，這部分可節省的收益相當於每股凈利潤的16.7%，可增厚每股凈資產3.3%。可能有人還有兩點質疑，首先大部分財務費用在結轉收益之前是資本化處理計入成本的，節省的財務費用無法體現為當期利潤，但我想說，錢實實在在的省下來了，什麽時候裝口袋沒有區別。另外可能還會有人質疑，萬科人民幣負債多，可是還有大量人民幣存款啊，你忘了計算存款收益。我想說的是，中海地產港幣負債多，可是人民幣存款一點也不比萬科少。這一點可能會出乎意料，難道中海在借外幣，存人民幣，大賺利差，空手套白狼？事情沒那麽嚴重，但也差不多。大家可能忽略了中海的房子也是在大陸賣，買房人付給開發商的也是人民幣，當然需要說明的是地產公司在銀行的存款多為活期存款，平均利息收益率低於1%。下圖是中海和華潤的有息負債和銀行存款數據，可供參考：5優質地產企業如何實現財務突圍？優質的地產企業如何實現財務突圍，在當前人民幣貸款利率高起，主要外幣貸款利率偏低，兩者偏差逐步拉大的情況下，國內優質地產企業實現海外低息融資成為一種迫切需求。2013年優秀的地產企業為克服負債成本劣勢，已經做了很多嘗試。萬科B轉H方案，招商地產收購香港上市公司東力實業等都為這些優質地產企業在港融資打開了一扇大門。過去地產行業的黃金十年，光鮮業績的背後，地產企業在野蠻生長，或許“潮水退去，我們才能看到誰在裸泳”。