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三四線城市 救不了中國房地產

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▶ 房地產稅試點在今年年尾前擴容的可能性非常大
▶「 三四線城市房地產泡沫會先破,不排除地方政府因此技術性破產」

在中國西南區的貴州省貴陽市,有一個曾被稱為「中國第一樓盤」的房地產項目─貴陽花果園。項目總佔地面積6000畝(約400萬平方米),內部配套設施極盡奢華,包括16萬平方米的濕地生態公園、三層立體交通及有軌電車環繞通行、308米巨幕IMAX 3D影院等,項目總投資約900億元人民幣(下同)。

除了貴陽花果園,這樣大型的樓盤在貴陽市還有三個。貴陽已成為內地三四線房地產市場投資熱的一個縮影,中鐵、萬科、保利等一線地產開發商雲集貴陽,開發項目總建築面積合計已超過8000萬平方米,可以供超過500萬人居住,而截至2012年末,貴陽市常住人口為445.17萬人。

位於江蘇省的常州市,也同樣享受著此輪房產大開發帶來的紅利。2013年上半年,常州市的商品房銷售量在長三角城市中排名第五,僅次於上海、南京、蘇州、杭州。常州市此前被中央電視台報道指其位於武進區武宜路的住宅小區空置率過高,幾乎成為「鬼城」,但當地政府解釋指這是由於很多樓盤尚在建設中,事實上武宜路剛開盤不久的星河國際在上半年已實現銷售超3億元。

相較於一二線城市,三四線城市更依賴與房地產業息息相關的土地出讓金收入作為地方財政收入的重要來源。2012年全年,常州市完成公共財政預算支出392.3億元,但僅2012年11月,常州市政府收穫土地出讓金為139.5億元。

問題是,三四線城市的這一波房地產投資熱似乎正面臨著後繼乏力的難題。根據國泰君安發佈的房地產業研究報告,2013年初至今,中國內地一線城市住宅類用地累計推出土地總量同比上升169%,快於35%的全國平均數據。

「目前三四線城市的房產開發熱源於上輪房地產調控中一二線城市調控較嚴,而現在一二線城市需求回彈很快,開發商重回一二線城市,」摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示。

在此背景下,投機性需求已經無法支撐三四線城市的房價,也影響了政府的土地出讓金收入。花旗環球金融亞洲有限公司中國研究部主管沈明高表示:「三四線城市的房地產泡沫會先破,不排除一些地方政府因此而技術性破產。」

此前,房地產稅已經在國內上海和重慶二地進行試點。沈明高認為,房地產稅試點在今年年尾前擴大的可能性非常大。「如果只徵增量,效果有限,因此房產稅必須適用到存量,但可以以未來兩三年為限,給市場一個調整的空間。」

「預計明年下半年, 或者後年開始,房地產稅將會大規模徵收,」胡一帆表示,「而初期的徵收稅率,預計會在0.5%至2%之間。」

朱海斌預計,2013年全年,中國各地房價平均上漲幅度約為5%,而其中一線城市的房價上漲水平將接近20%。根據中國房地產研究協會2012年披露的數據,目前中國內地每年新增的建築面積約為20億平方米,以中國目前人均住房面積為36平方米計算,中國每年新增的住宅面積可滿足3800萬人的住房需求,已遠遠超過中國目前城鎮化率1.3%的年增長速度帶來的新增城市人口。

這意味著,雖然目前有剛性需求的支撐,中國已告別住房短缺的時代,一二線城市的房地產市場中長期仍將遭遇危機。朱海斌認為,短期內一線城市的房地產泡沫很難破,「但按房價收入比來看,實際上,一線城市存在的泡沫更大。」

【總之】 隨著三四線城市投機性房地產需求減弱,地方政府土地出讓金收入下滑,開徵房產稅迫在眉睫。不排除一線城市遭遇房地產泡沫危機。

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