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上任不到一年的行政院院長江宜樺，創下憲政紀錄，任內提出兩次覆議案，繼二○一三年六月提出《會計法》覆議案，一四年一月二十日再對《地政士法》提覆議，這也是一九四八年行憲以來，行政院提出的第十四次覆議案。 《地政士法》有何爭議，讓江宜樺不得不提出覆議？一二年實施實價登錄，政府規定房屋登記過戶一個月內，房仲、代銷、地政士或買方，必須向地政機關申報價格；房仲、代銷、地政士，只要被發現資訊錯誤或登載不實，就得被罰款三萬至十五萬元。 立法院於一四年一月三日三讀通過《地政士法》第五十一條之一修正案，地政士登錄房價，被查到登錄不實，將有七至十五天的修正期。行政院擔心此修正案將導致實價登錄制度崩解，因此提出覆議。 完成修法 江揆竟看報才知《地政士法》會需要覆議，首先凸顯出行政院治理失能，不但完全沒有掌握立法院的立法進度，執政黨的行政立法溝通平台也失靈，行政團隊內部溝通更出現問題。 事實上，立法院內政委員會早在一三年十二月四日，就完成《地政士法》修正草案的初審，當時朝野立委林滄敏、黃文玲、陳其邁都提案修法，認為實價登錄上路後，一般權利人都有改正機會，應修法增列限期改正條款，放寬對地政士不實登錄處罰規定；當時與會立委無人反對，內政部部長李鴻源原本反對修法，但經立委質詢後未再堅持。 一個月之後，一四年一月三日，立法院會三讀通過修法，但直至一月十六日，媒體質疑修法結果，江宜樺竟然看報才知道此事。對此，公民監督國會聯盟執行長張宏林直言：「十分荒唐！國民黨完全執政，卻還造成這個結果，顯示執政團隊內部協調機制崩解，主管機關內政部也失職，重大法案竟沒有提對案。」國民黨大黨鞭、政策會執行長林鴻池坦言，之前行政、立法部門協調未討論到《地政士法》，但立法院討論過程，李鴻源都在，法案送出委員會到院會二、三讀，行政部門也應追蹤，「當然應該要知道進度」；而不是完成修法十幾天之後，看了媒體報導才知。民進黨團總召集人柯建銘則說：「整個行政機制壞掉了。」無論如何，江宜樺以覆議作法為《地政士法》修正案翻盤，雖然顏面難看，但至少已讓「虛價登錄」的危機暫時化解。如今，立法院將召開臨時會處理覆議案，在執政黨國會多數下，過關可能性很高；但在覆議之後，實價登錄執行上的問題、地政士的責任爭議，還是得解決。 研究實價登錄的景文大學財金系副教授章定煊說，他支持行政院提出覆議，因為地政士「專業上不應發生誤登或忘記登錄的情況。」而買方可能是一般百姓，不具專業，故地政士的責任不應跟一般人一樣；「但若是買賣雙方刻意提供錯誤資料給地政士，自然另當別論，不應對地政士開罰。」 申報義務應回歸買賣雙方 地政士公會全國聯合會理事長蘇榮淇則表示，這個案子他們已陳情一年多，會炒房的是建商或投資客，他們若不提供買賣契約，或提供不實價格給地政士，卻沒有責任，而要地政士受罰，沒有道理，「若說地政士是幫兇，怎不打主謀？」蘇榮淇認為，應修正地政三法《不動產經紀業管理條例》、《平均地權條例》及《地政士法》，回歸委任代理制度，讓申報義務回歸買賣雙方；而非讓地政士承擔申報義務，「公親變事主」。而若政府堅持地政士是第一順位申報義務人，則應採「同步申報登錄」，讓地政士在房地產過戶登記送件時同步實價登錄，並由地政機關一併審查。 依現行規定，地政士於買賣受託案件所有權移轉登記辦理完竣後，應於三十日內申報登錄。蘇榮淇說，同步申報登錄，政府機關一直說不，是怕房地產過戶時送的公定契約書與實際價格有出入，增加政府查核人力負擔與審查責任。 內政部地政司副司長王靚琇表示，之前地政士就主張同步申報登錄，當時未採納的理由是，房地產所有權人擔心會實價課稅；現在若認為這樣更方便，申報方式當然有改善的空間，「這要看社會的反應，而且不必修法，只要修改相關管理辦法就可。」擴大來看，章定煊建議，政府應趁此機會全面檢討制度缺失，實價登錄最大問題不在地政士，而是新建案常是銷售結案後才登記，對消費者沒有幫助，因為預售屋市場價格混亂，非常需要即時性資料；而目前登錄上網後揭露的房屋特徵不清楚，難以提供消費者參考，也應調整作法。內政部則說，若外界反應需要檢討，會再全盤檢視。 《地政士法》覆議風波已讓行政部門灰頭土臉，覆議的決定或許能收亡羊補牢之功，但若能藉此機會一舉解決地政士爭議，甚至全盤檢討實價登錄問題，或許更能算是化危機為轉機了。
覆議 《憲法》規定，行政院認為立法院三讀通過的法案窒礙難行時，得經總統核可，在決議案送達行政院10天內，移請立法院覆議。立法院應於送達15天內做成決議；如為休會期間，立法院應於7日內自行集會，並於開議15日內做成決議。 決議以記名表決，全體立委過半贊成原決議，則覆議失敗，行政院院長應即接受該決議，否則就須辭職；若未過半，立法院撤銷原決議。
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已歷經四年多單邊上升週期的房地產業，市場信心脆弱，對政策和風險都處於 高度敏感期 ◎ 本刊記者 李慎 文lishen.blog.caixin.com 3月3日，住建部部長姜偉新在全國「兩會」接受記者採訪時拋 出了一個「雙向調控」的新詞，令近期已如「驚弓之鳥」 的房地產市場，再起波瀾。 市場人士紛紛解讀「雙向調控」之意，可歸結為三類：一是對之前提出的「市場的歸市場，保障的歸政府」這一政策思路的延續；二是在不同城市市場表現持續分化背景下，調控思路或從該角度出發，對房價過快上漲或市場風險加大的城市繼續採取限制性措施，對房價保持平穩或市場供需平衡的城市則適當減少行政干預手段；三是從供應、需求兩端，或從短期、長期兩個角度來調 控房地產市場。 從隨後3月5日國務院總理李克強在政府工作報告中的表述看，房地產調控思路並無太多新的變化，一方面是加大保障性安居工程建設力度，一方面仍抑制投機投資性需求，但也特別提出「針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應」這樣新的要求。姜偉新的 「雙向調控」應不外乎此意。 總體來看，政府對房地產延續「整體趨穩、分類調控」的政策基調。中原地產研究中心研究總監張海清認為，通過對經濟目標、貨幣政策、投資、房地產市場調控以及房產稅五個方面的分析來看，整體而言，2014年房地產市場政策基本在現行預期內，後期估計會在分類調控、中小套型住房供應、共有產權 房供應等方面繼續細化。 這能否讓市場吃下 「定心丸」？從2月中下旬開始，市場上看空樓市的情緒漸濃，對房地產政策即將收緊的猜測也甚囂塵上。此輪看空的導火索包括杭州和常州部分樓盤大幅降價、興業銀行收緊房地產融資，以及如王石、任志強等「房地產大佬」危言警示 「注意風險悄然而至」等。已歷經四年多單邊上升週期的房地產業，市場信心已趨脆弱，對政策和風險都處於高度敏感期。 國家發改委主任徐紹史在解讀政府工作報告時指出， 「金融潛在風險不容忽視，房地產領域還存在風險隱患」 。 這是近期針對房地產業最耐人尋味的一句話——房地產不再是簡單的週期性震盪漲跌的問題，而是到底聚集了多少風險。 信貸環境甚於政策調控 「市場又變得模糊不清了。 」 譽翔安地產合夥人王珂向財新記者表示， 「雖然事後大家發現杭州樓盤降價只是特殊、個別的情況，但樓市一定程度上是靠信心支撐的，從杭州事件引發的爆炸性效果看，大家的信心和底氣並沒有表面上那麼足。 」這代表了當前一類從業者的判斷。 杭州樓盤降價事件及興業銀行限貸風波之後，不少業界人士指出，一些二三線城市確實存在 「庫存壓力」的危險。 據中原地產統計，杭州2013年年末存量突破11萬套，約1464萬平米，同比2012年年末存量面積增加41.05%；2013年年末常州商品房可售余量達1173.82萬平方米，可售週期近20個月，均創下歷史新高。 世聯地產杭州開發顧問部總監翁雷政的觀點十分悲觀：現在杭州的房價調整剛開始，這還只是第一波。 「降價不會是個別行為，將成為普遍行為。 」他認為，第一階段房價下跌幅度在15%- 20%。 據國家統計局發佈的數據，2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米，2012年、2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超越了住宅的銷售增速。 因此從全國市場來看，存量消化壓力確實在增大。 「我們發現蘇州、南昌商品房庫存壓力和杭州、常州不相上下，部分二三線城市壓力非常大，其中青島、福州、蘇州、南昌等城市可售面積消化週期都超過12個月，像瀋陽已接近20個月。 」張海清向財新記者表示。 ，她認為，這些庫存壓力凸顯的城市有一個共性，即以本地需求為主，外地購房者相對較少；近年來的限購限貸政策執行嚴格，加上銀根持續收緊，使得需求難以釋放，更難以支撐這些城市的大量新增供給。 高企的庫存量無疑是壓在這些城市頭上的大山。而在需求方面， 「春節因素」和近期「崩盤論」疊加，已經在一定程度上影響了購房者的信心。中原地產研究數據顯示，3月「小陽春」首週，兩個市場信心指數——中原經理人指數和報價指數卻呈現下跌趨勢。五城市中原報價指數全線下滑；中原經理人指數在春節後連續上行三週後，本期上漲走勢也遭扭轉。 中原地產認為，近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息，看空樓市的聲音此起彼伏，市場預期發生了微妙變化，業主心態有所弱化，加之近期信貸持續收緊對需求釋放和市場信心的影響顯著，雙重不利因素影響下， 3月的「小陽春」可能成色不足。 銀根方面，雖然興業銀行風波已被證實只是「針對房地產夾層融資，興業自身短期風控措施」 ，並不代表其他銀行的判斷和做法，但銀根自2013年以來一直偏緊是不爭的事實。 CRIC 研究中心最新數據顯示，根據全國22個城市69家銀行分支機構調研結果顯示，相比2013年年末，僅剩兩家銀行仍有優惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上升5%-15% 不等。而從全國來看，有近九成銀行的首套房貸利率升至基準甚至上浮5%-10%，個別銀行上浮了20%。 首套房方面，與2013年年末相比，近五成銀行首套房貸利率上升，22個城市利率優惠絕跡，其中，六成銀行的首套房貸利率已經升至基準，三成銀行首套房貸利率已經上浮5-10個百分點，個別銀行如惠州的招商銀行上浮15%，廣州的工商銀行利率甚至上浮20%，僅北京的農業銀行和天津的農商銀行保留有九折優惠利率。 二套房貸方面，部分銀行調整了一直以來相對穩定的二套房貸款利率，22 個城市中的6個城市普遍上調了二套房貸款利率。從實際利率來看，廣州、惠州二套房貸款利率普遍提高至基準利率上浮20% 的水平，成為提高幅度最大的城市，而杭州、南京、重慶和成都等城市2014年年初二套房貸款利率在基準利率的基礎上也上浮了15%。 「首套房貸款利率優惠的取消，很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本，抑制購房需求；銀行貸款收緊同時也會給市場造成成交量下降、房價看跌的預期，影響購房者決策。 」CRIC研究中心表示。 該研究中心還認為，對於2014年房地產市場，信貸環境將比政策環境影響更為深遠。銀行 「錢緊」與資金成本的上升使得原本還存在優惠的首套房貸款利率持續上浮，將直接影響購房者的支付能力，進而影響剛需市場。與此同時，開發貸方面同樣從嚴，房企資金鏈面臨緊縮狀態。 分化加劇 種種跡象表明，即便樓市短期內不會變天，2014年開發商的日子也不會那麼好過。不過仔細看來，真正受到影響的可能只有中小型開發商，大家耳熟能詳的大開發商們仍有 「強者愈強」之勢。 杭州降價樓盤背後，主要原因是相關公司之前的融資來自成本較高的信託和房地產基金，2014年面臨的兌付壓力較大，回款促銷需求急切。但從主流的房地產上市公司或大型公司來看，其融資結構中信託佔比較少，受到的影響並不大。 興業銀行風波引發的負面影響也僅限於中小開發商。 「興業銀行此前在三四線城市比較激進，貸款給了一些只有三級資質的開發商，這次收緊夾層貸 款，相信是為控制這一塊的風險。 」一位地產基金人士向財新記者表示。 自2012年下半年開始，股份制銀行通過非標產品為房地產提供了大量的表外融資，來規避信貸額度和名單制管制。銀行對表內的房地產開發貸款一直採用「名單制」管理，在名單內是排名靠前的大中型開發商，小的開發商並不在這個名單內，房地產開發貸只投向「名單制」內的開發商，而較小的地產開發商的融資就通過表外融資渠道。此次興業銀行收緊的房地產夾層融資就屬於後者。 萬科、龍湖、融創、恆大等多家上市房地產公司對財新記者回應稱，此輪銀行惜貸及個別樓盤降價，對自己公司影響不大，目前銀行貸款情況正常，他們各自在杭州市場的項目目前也沒有降價計劃。 龍湖地產一位人士坦承，杭州、常州確實供應過剩，空置率高，庫存大，但長三角不是「鐵板」一塊，其他一些城市的情況仍良好。大開發商的佈局相對分散，例如萬科在全國有上千個樓盤，即便個別城市有情況，也不至於影響全局。 庫存方面也存在分化情況。中原集團研究中心統計了16個城市的可售量，除四大一線城市當前存量低於一年前，其餘城市均比2012年年末水平高。若按最近六個月的平均銷售面積計算各城市的存量消化週期，各類城市近期都呈現逐步增加的趨勢。其中一線城市較一年前增幅較小，三四線城市增幅最大。 這一結論與市場的直觀表現相符，即一線城市整體供不應求，而三四線城市的房子開始賣不動了。 不少業內人士認為，這一波降價調整將從三四線城市開始，一線城市的房價仍將持續堅挺，加之近期一線城市土地市場交投兩旺，大開發商的信心並沒有受到影響，一線城市的房價不會受到波及。 每次市場調整，似乎都是大開發商發展擴張的機會，與此前選擇降價不同，現在開發商往往會選擇更隱蔽的方式應對危機，儘量減少對市場的衝擊。 2010年4月15日國家出重拳「敲打」房地產，不少中小型開發商選擇斷臂求生，將項目賣給大開發商。市場在經歷了短暫的觀望、回調後，即在剛需的逐步釋放下企穩回升，房價自此開始了長達四年的單邊上漲。 縱觀房企業績，2010年僅有萬科一家銷售突破千億元；而到了2013年，就有中海、恆大、碧桂園等六家房企衝進千億俱樂部； 500億 -1000億元的第二梯隊有五家；300億 -500億元區間的第三梯隊達到八家。 據財新記者瞭解，在北上廣深等一線城市，大開發商的信心仍很強，曾經的北京地王「萬柳地塊」將於近期開盤。土地市場的表現異常火爆，1月單月，北京土地出讓金就突破了400億元。 1月 -2月廣州市土地成交金額高達224億元，三地塊刷新地王紀錄。回歸一二線城市已成為開發商的共識。 土地市場的表現，往往被視作樓市變動的先行指標。根據歷史表現來看，刨除政策調控因素，一般當開發商 「收緊錢袋子」 ，不再瘋狂砸向土地，土地市場交投趨冷之後，有的開發商就開始調整銷售、定價策略，加緊出貨回籠資 金。這種情況一旦蔓延成普遍共識，樓市整體表現就會疲軟，成交量銳減，觀望情緒濃厚，此後約一兩個月，樓市成交均價就會出現下滑。 但在本輪房地產「霧霾」中，最能夠看清楚的是，大開發商手裡現金充足，一線城市土地拍賣動輒叫價十幾輪，競爭激烈，各家都沒有顯露出「捂緊錢袋子」的跡象。一線城市 「地王」的連續刷新，與政府釋放優質地塊有關，也與土地供應仍不足以滿足需求有關，而區域房價的走勢，則取決於市場供需的博弈。 過去兩年全國住宅待售 面積增幅都近40%，遠超銷售增速。 從全國市場來看，存量 消化壓力確實在增大 大開發商現金充足， 一線城市土地拍賣 動輒叫價十幾輪， 各家都沒有顯露出 「捂緊錢袋子」的跡象 | ||||||