郭廣昌：房地產就是賣流量
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。從某種程度上說，房地產企業就是一個金融企業。我們是巴菲特模式的忠實學習者，但是千萬不要誤解巴菲特模式，以為價值投資越便宜越好。其實價值投資離不開一個基本規律，投資是投資未來。 經濟觀察報郭廣昌/文複星集團是立足於中國但全球發展、具有綜合金融能力的投資集團。這個定位的確定過程有一個思考的邏輯。我們發展的產業越來越多，在多產業運營的時候，就會有一個多元化和專業化的問題。當你運營兩三個產業的時候，你可以說是一個多元產業運營的公司，但當你有四五個產業的時候，你會非常清楚，你是在做投資，已經是一個投資集團了。 全球化資源配置 投資集團最核心的是兩個事情。 一個事情是，投資集團需要錢。這個錢可以是自己的，也可以是借來的，但是這個錢有兩點，第一，錢越多越好，第二，錢越便宜越好。 從某種程度上說，房地產企業就是一個金融企業，很多人為了虛擬的20%、30%的回報，去借15%、18%的錢。中國企業家這種精神非常讓人佩服，但我是不幹的。我覺得控制好資源來源，是一個投資集團的核心能力。 一開始資金來源無非是幾個方面，有的人完全是自己的錢，但是你做不大，因為錢來得很少；有的人是管理第三方資產，這個也做不大；還有一個就是高利貸借錢，總有一天你會死的。複星這麽推崇巴菲特的模式，其中一個主要的原因是，他利用了保險公司的錢，這個錢是負成本的，負利率的。 第二個事情，投資集團最重要的能力就是投資能力。你能不能抓住資產錯配的機會做好投資，就我們提升投資能力的思考來看，有幾樣事情是比較重要的。 第一，這幾年複星力爭在做的就是全球化。大家都知道我們在紐約買樓，這個樓是洛克菲勒先生一輩子的心血，在紐約是標誌性的建築，20萬平方米。大家問多少錢一平方米？我說2萬元/平方米，40億人民幣。他們問是首付嗎？ 我們在倫敦也買了一個樓，有五年的租約，這五年的凈收入是買價的11%。在中國，這些大家都不敢想象。 五六年前，北京的辦公樓賣多少錢？複星大廈，五六年前就是兩萬不到買的。 當你一旦從全球看問題，去全球布置資產的時候，就會發現一些問題。利率市場是完全不一樣的。銀保產品的成本是什麽結構呢？一般來說，它給買保險的人每年大概是4%—4.5%左右的收益，銀行平均每年要拿到3%左右，所以保險公司的成本是7%左右，再加上運營成本是8%左右。房地產的融資成本要到10%、12%、15%。現在下來一些了，但是也要到8%、9%、10%。銀行作為一個銷售渠道，不承擔風險，就拿到3%了。 我考察歐洲的時候，他們也有銀保產品。它的結構是怎麽樣的呢？給客戶是2%、2.5%左右。然後它的投資收益一般是4%左右。銀行拿什麽呢？銀行跟保險公司是共擔風險的，在收益上是分成的，拿4%刨去2.5%的部分。你可以算，歐洲的保險公司，只要做得4%，就有錢賺了。銀行的這一塊是很有限的。這就是全球的利率水平。 如果你用全球眼光看利率的話，你就知道中國未來怎麽發展，什麽是合理的。當然不可能一天達到，這就是成熟市場所做的事。 中國動力 我們有一個戰略叫中國動力嫁接全球資源，人家跟你合作的原因是你的根在中國。我們投地中海俱樂部的時候，人家不相信，我們又投了以色列的一個激光美容設備公司，帶動每一個資源在中國的發展。人家就相信你了。 越來越多的海外企業願意找複星合作。你把品牌建立起來了，你就不存在組織幾百人幾千人在全球飛，到一定時候，人家就會找你。當然你需要過程。要做對別人有價值的事情。 我一直覺得中國30年的發展，濃縮了海外成熟國家100年發展歷程。別人是先有石油大王、火車大王，然後再有計算機大王，再有臉譜網，我們是同一天出現的。如果你沒有更強的學習能力，你不能隨著中國經濟的發展而快速轉型，快速學習提高，你就沒有機會。 我們是巴菲特模式的忠實學習者，但是千萬不要誤解巴菲特模式，以為價值投資越便宜越好。其實價值投資離不開一個基本規律，投資是投資未來。你一定要把未來的成長性算到你的價值評判里面去。如果離開這一點，我覺得你只能是一個做利率投資、利差投資的人。 在複星的發展過程當中，我們抓住了中國鋼鐵業的蓬勃發展，我們也抓住了中國房地產業的蓬勃的發展。但是現在，我們更感興趣的是中國的老齡化帶來的機會、中國的旅遊大爆發帶來的機會、中國的互聯網金融帶來的機會。 我們的投資必須隨著中國的發展不斷轉型，這種發展要站在全球角度看。我們到美國、到歐洲，某種角度你可以知道中國會往哪里去。但是你站在今天的中國看印度的時候，你可以看到印度會往哪里去。 當然在所有的發展趨勢里面，現在最重要的趨勢是什麽？互聯網金融。 以前我連短信都不發的。現在我所有的工作都在微信里面，當然還有來往，我後面把微米也加上。 如果互聯網是電的話，移動互聯網是電燈，每家每戶都要用上，如果你不用，真的被淘汰了。複星有金融，也有很多產品。我今年給兄弟公司們一個很大的課題就是，我們怎麽轉變，包括我們金融的產品。未來如果不能在移動互聯網層面生存的公司都會面臨極大的問題。 移動互聯網最核心的是什麽？我比較同意馬雲的講法，其實移動互聯網最根本的是要消除信息的不對稱，就是通過信息的不對稱來賺錢。包括保險公司，以前更多的是忽悠人，先把自己的父母親忽悠掉，再把三姨六姑忽悠掉，一圈一圈忽悠過去。這個時代過去了，信息會越來越透明，未來一定要靠產品力。要麽你有非常好的品牌，有附加值，要麽你非常便宜。 在這樣的時代，複星必須要重新整合產品。第一，我們會更多地投資有互聯網和移動互聯網的企業。第二，未來整個複星的管理架構要植根於移動互聯網。以前更多的是虛擬的流量來帶動實體的銷售，虛擬流量以前是免費的，好像不需要太多錢。其實通過免費都搶了一塊虛擬流量，360就是這樣，安全是免費的，然後有龐大的客戶群，他有巨大的流量後，這個流量要賣錢的。現在在互聯網上的成本是增加的，未來會有一個平衡點。 講到底，房地產不是賣的流量嗎？在人氣不高地方的房子肯定不值錢，因為沒有流量，但是外灘金融中心很值錢，有流量，房地產就是賣的流量啊。 任何一個產品，你是需要廣告的，需要眼球的，需要流量的，最後大家賣的是一樣的東西。不一樣的是什麽呢？虛擬經濟是通過虛擬的流量，讓大家上網，賣給你。實體經濟呢？有流量沒管理，浪費掉——每年有多少人買了我們豫園的老廟黃金？每年有多少人買了易居的房子？其實實體企業是有流量的，但是以前沒有很好的工具來管理。複星就是要管理好我們的流量，打通到移動互聯網上。這些事情是很有價值的。 複星地產思路 複星地產相對來說走得比較慢。執行力做得不夠狠、不夠堅決。所以複星地產首先引進團隊。我們第一個引進的是星浩團隊。趙漢忠的特點是匪氣很強，有戰鬥力。如果一個企業家沒有一定的匪氣，那一定做不好的。 我一直覺得久賭必輸，如果還沒有輸，就是賭的時間不夠長。我們從來不會用高利貸或者很激進地取得土地。在新的時代，我們要有新的模式。 複星地產的發展一定要把我們的產業優勢結合起來。所以我們用了八個字，叫產城融合、蜂巢城市。 圍繞醫院、美容院、養老、健康住宅的開發，打造健康為核心的蜂巢城市。城市政府很歡迎，我們也是有優勢的。圍繞BFC、圍繞紐約JP摩根這幢樓，我們做金融的蜂巢城市。圍繞地中海俱樂部、亞特蘭蒂思做蜂巢城市，把文化、商業對接進去。 養老是大家很看好的產業，但是現在大家看好它就一個目的——圈地，真正對養老模式的探索做得太少。複星在里面做了一點探索，第一我們先做了一個小產品；第二我們在思考，未來的養老是城市養老還是郊區養老，還是更遠的地方養老。現在我們試驗下來，還是中心養老，中國人越老越喜歡熱鬧；第三我們探討的是養老跟我們的保險相結合。比如大家以後買複星的健康險、養老產品，會跟我們未來的養老產品結合起來，但是產品還沒有完全打通。保險產品和養老產品要打通。 未來越來越跨界，互聯網已經分瓜了廣告，分瓜了遊戲。現在中國最賺錢的是什麽？金融。50%的利潤都被金融分走了。地產跨界我們要考慮兩個地方，一是銷售網絡，二是物業管理。我們要以新的眼光看物業管理，這是個很好跨界平臺。 我還非常看好一條地產跟文化相結合的生產線。什麽概念呢？我們投了東陽木雕。我是東陽人，中國有很多老工藝比如說景德鎮的瓷器、宜興的陶瓷、蘇州的蘇繡等。一個國家發展之後，一定會恢複起自己的文化自信，這個自信是在對外來文化包容的基礎上慢慢恢複的。