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投资客王晓：不炒房的人生怎么过？

1 : GS(14)@2010-11-07 15:50:31

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-8/2NMDAwMDIwNDg2Nw.html

       因为住房，王晓的人生已完全改变。
7年前，他只是一个普通的数学老师；7年后，他已是沉浮楼市多年的资深投资客，身家上千万。
中学和大学同学的QQ群里，他是大家咨询最多的房地产“专业人士”。
上投摩根副总侯明甫说过：两个水平、背景条件相当的人，率先接触房地产投资和证券投资的那个人，财富水平要远超过另一个人。
王晓显然是“那个人”。不过，在经历了过山车般的财富增长游戏之后，他很迷惑：调控之后，楼市是否依然如昨？几年间身家暴涨，他似乎已经不太清楚自己是谁。曾经的梦想和职业规划，发生了断裂。未来的人生，如果没有房子可投，应该怎么度过？
懵懂“入行”
王晓是从2003年开始购买第一套房子的，当时就是为了自住。但入住半年后发现，房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。不留神走上了投资房产的道路。
2004年，王晓朋友所在的公司在深圳关外宝安区开发了一个楼盘，还剩下十几套没有卖出去，领导要求在规定的时间内把剩余的房子降价促销卖出去。
眼看到了规定的时间，10多套房子还没有卖出去，王晓的朋友找到了他。跟家人商量后，王晓买下了其中6套单身公寓，每套房在45-52平方米之间，均价2000元左右，每套7－9万元。两套全款，四套按揭。“当时没想太多，价格便宜，自己能承受得起，顺便做投资考虑。”
此前，深圳的房价一直平稳地上涨，保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善，交通不便等因素，价格更是低廉。
就在这一年，国内金融学者易宪容呼吁“谨防房地产业要挟中国经济”，房地产投资过热苗头出现；行业经历8·31大限，开始实行土地招拍挂制度，价高者得。
2005年，中国政府开始进行房地产调控，陆续启动了营业税改革、90/70新政等，但收效甚微。而房价、地王、开发商、楼市等等，却开始酝酿发酵。
转眼到了2006年，王晓要结婚了，想在关内南山区买房，看中了一套，大概七八十万。钱不够，就想把投资的房出货。
“过去一问，原来宝安的这片房子已经涨了快一倍，一激动，就把这6套全部卖掉了，赚了50万。不多。”
此时已是2006年底，深圳南山的房子均价在9000元/平方米左右，较之前已经涨了不少。
王晓更加清晰地意识到，房产投资的利润是如此之高。“我在中介那边放了一笔款，大概是20万左右，告诉他们我的选房标准，合适就要。”
买房上瘾
在中介的撮合下，王晓认识了一大批炒房的朋友，这其中有很多炒房大户，动辄出手就是十几套，让他大开眼界。
王晓开始和这些人合作，“我们要是知道哪个楼盘要开盘了，就千方百计地找关系，要房源。一旦把价格谈妥，我们都是整层，或是半栋半栋地拿，以楼梯为界，然后我们再内部分房。”
身为数学教师的王晓，对数字异常敏感。“买房子不但贷款给你，还要给你优惠。我投个5万、10万块钱，就可以把一个70万、80万的房产买下来。”王晓回忆，买下来过不了多久，房价可能就翻倍了，收益率骤然放大了10倍。那时的首付也低。
王晓几乎上瘾了，因为买房卖房这个收益和简便程度太神奇了。做一个公司，无论做得多好，整天操心操肺的，最后下来都是吃力不讨好，挣不了大钱；但投资房产不同，只要对整个房市本身、局部的东西理解透了，操作上没有大的问题，放着胆子收钱，不上瘾也难。理论上讲，如果政府不加干预没啥风险。
数据显示，到2007年5月，深圳市商品房成交均价最高的区为南山区，达到21988元/平方米，这个价格曲线，似乎就是按照王晓预期的那样在走。
王晓深刻地记得这一年的“五一”，同学聚会，本来默默无闻的他，忽然成为了焦点，因为他已经拥有了5套房子，成为毕业几年后身家数百万的富翁；也就在这一年，他辞去了教师的工作，专业炒房。
王晓的妻子，也因此得以达成人生的梦想：开一间咖啡屋。在深圳购物公园的COCO PARK三层，他们租了一个店面，装修别具一格。“基本上就是玩票性质。”王晓说，开店是满足妻子的要求，没想怎么赚钱。
2008年的梦魇
好日子总是太短暂。2007年7月，深圳楼市达到顶点后，开始急剧地下滑。
当年9月出台的二套房首付提高政策，对王晓来说是当头一棒。到了11月，他所持有的海印长城的价格已经跌至13000元/平方米以下，国际友邻公寓也在11000元/平方米以下，阳光花园的价格也低于购买时的价格。这三套房子王晓用的都是按揭。另外，在宝安区，王晓还有两套房子，一套全款，一套按揭。
       算下来，当时的王晓每月还要垫进去2万多。“那个时候，大家都在传说深圳会崩盘，还有中介卷款潜逃了。”恒大、绿城、龙湖等等这些地产商，也纷纷陷入了危机。
市场的冷酷开始显现。而人情，也没有好多少。昔日的中介朋友不见了，打电话不接，店铺也纷纷撤了；投资客那群人，更是风声鹤唳，自身难保。
岳母是一个保守的老公务员，早就看不惯王晓倒腾房子，虽然妻子没说什么，但他受不了岳母的数落。“那段时间每天就是拆东墙补西墙。”王晓说，银行也变脸了，之前放贷的经理换了人，而每个月的账单，也不会通融一点，他的信用卡一度刷爆，每个月要产生上千元的利息。
那段日子，让王晓觉得后怕。因为对一个几万元“起家”的人来说，他输不起。然而就像所有的瘾一样，染上了就很难戒掉。
2008年底，金融危机救了开发商，也救了王晓。2009年初，中国政府出手4万亿救市，并且启动了拉动内需政策，放宽了几乎所有的购房优惠政策。
“2009年开始，买第一套房子享受最优惠的房贷，首付款两成，还有利率7折优惠。”王晓说，他的房子很快升值，转手。
甚至转手给了朋友。在王晓的亲身示范下，他的一些朋友也加入了炒房行列。在深圳，很多投资客虽然是买多套房，但依然可以做到首付两成，办法有很多，就是异地贷款，或者亲友联名，2009年银行都放开了，对此睁一只眼闭一只眼。
不买房的人生如何度过？
王晓最近两周经常失眠，他上周末刚刚卖掉南山的一套房，现在，他还有2套房在楼下的中介店里挂着，卖不掉，他又不愿意降价。
这不是他第一次这么担惊受怕了，2007年的这个时候，他也是这么害怕，那一年，也是政策频出的年份。只要是政策多了，他就很害怕，会在最短的时间里出货。
但是，只要一看到市道稍有起色，他又一样会以最快的速度跑回来抄底，“没有什么比这个来钱更快了”。
“如果你经历过2005年营业税调控，2006年90/70调控，以及2007年9·27调控之后，你会怎么想？”王晓对记者说，这3次调控最终的结果都是：房价涨得比调控之前更高更快。
不过这一次，9·29新政之后，他没敢这么笃定了。
史无前例的严厉政策，以及立竿见影的市场低迷，令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓，虽然至今尚未有数据显示究竟有多少投资客在抛售房屋，但大量的市场景象表明，它的确在发生。
眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期，说它混沌，因为不少人就像王晓一样，仍然对调控的结果抱着幻想，期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余，对昔日的暴利还是眷恋不已。
央视主持人芮成钢在做完任志强的专访后表示，如果有一天任志强说什么都没有人再关注了，说明房地产市场就正常了。远洋地产总裁李明也曾对记者说，当大家都不再谈论房价，就好了。但现在任志强的微博貌似粉丝还很多。
“做完房子以后就觉得，做别的实业也好，别的投资领域也好，都会提不起精神。”王晓说，真还没认真想过以后干什么。

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香港投资者：炒房炒成“房东”？

1 : GS(14)@2010-11-27 14:00:10

http://www.yicai.com/news/2010/11/611850.html

曾

几何时，“炒股炒成股东，就像泡妞泡成了老公”，被内地网民列为中国资本市场笑谈的怪象之一。如今，这一怪象也传到了香港，在房地产市场上得到明显体现。

上周五，香港特区政府年内第四次出招，从提升印花税与降低银行按揭贷款比率两方面同时着手，推出针对楼市短炒的新政。实施几天后，一些香港的楼市短炒专家开始了持久战的准备。笔者附近的一家地产中介蔡小姐半开玩笑地说，今后的炒家得准备放租盘做房东了。

“港版”地产新政

香港特区政府财政司司长曾俊华与金融管理局（下称“金管局”）在19日股市收盘后，先后宣布多项调控房地产的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。

曾俊华的建议是，除了现有最高4.25% 的从价印花税外，会再针对两年内转手的房地产交易征收“额外印花税”：买房子6个月内转售的，将被征税15%；6至12个月的征税10%；在12至24个月之间的，转售税率为5%。

同日，金管局推出新规，所有价值1200万港元或以上的住宅，首付从40%升至50%；1200万港元至 800万港元之间的，首付从30%提升至40%且总贷款额不得超过600万港元；价值在800万港元以下的，则要求最低首付维持在30%水平，但贷款额不可超过480万港元。此外，金管局还要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭，不论物业的价值，首付一律上升至50%。

看起来，香港特区政府这次动真格的了。许多笔者认识的中介说，政府以前是在“挠痒痒”，现在终于出招“打七寸”了。

此政一出，对于香港大批准备靠短炒获利的楼房炒家是个巨大的震撼。在香港最具指标性的大型屋苑太古城一带，一些经常“出没”于物业中介公司的专业炒家已经减少了露面的频率。

不过，在笔者看来，这次香港特区政府打击的主要还是泡沫的推高者——物业中介公司。已经有香港大型物业公司的老板公开宣称，香港特区政府的新政令其名下的地产代理业务损失惨重，交投骤减80%。许多物业中介目前还只是一声叹息，说生意冷清了许多；但如果交投持续下跌，笔者估计他们可能会“哀号”。

炒家“被迫”发财

不可否认，香港特区政府用心良苦，是为了打击泡沫化的房地产市场。但这项措施的长远实际效果笔者仍抱有怀疑态度。

文首地产中介蔡小姐说，接下来炒家恐怕得安心当房东了。但仔细想想，实际情况可能未必如此。上述措施的生效时间是在11月20日，这意味着这之后的买卖合同才会受到影响，而之前的不受影响。

还有一点香港特区政府或许没有留意到，在香港，通常买卖房子是需要先签署临时合约的，该合约基本上是由物业中介公司提供，并无统一的样本。香港特区政府这次的措施留下了一个“灰色地带”，即允许那些在 11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响——这给了物业代理商一个操作的余地。

从炒家角度来说，即使当两年房东，也未必不好。

迄今为止，香港各大银行仍然资金充足，正如曾俊华所说，大量国际资金涌入香港，在QEII之后这个趋势更会加速，这种情况下，各银行仍然保持了低利率的贷款政策，目前香港普遍的实际按揭利率在2%以下。

以一套600万港元的房子来说，即使只能贷到420万港元，如果贷30年，月供仍有可能在15000港元以下（如果用浮息贷款更可能低至13500港元），此类价值的房子，普遍租金在 18000~24000港元之间，对于炒家来说，当两年房东并不亏本。

在香港，连一些最保守的全球宏观对冲基金经理都认为，美元资产已经没有“钱”途。放眼世界，欧洲饱受主权债务问题困扰，日本又外债高筑且经济萎缩，被形容为下一个主权债务危机爆发地。唯有新兴市场仍然欣欣向荣，而香港是新兴市场代表，这里是国际投资者的储水池，同时也是进军内地市场，赌人民币升值的最佳场所。

让炒家当两年房东，无非是变相让他们迟两年赚大钱而已。

值得一提的是，香港特区政府并没有表示额外印花税究竟由买方还是卖方承担，在现实中，这可能会引发炒家把额外印花税的成本转嫁到买家身上，即使打个对折，双方各出一半，也将让买方承担额外近7.5%的价格——换言之，未来房价的跌幅最多可能也只有7.5%至10%（如果考虑到炒家急切出手的心理的话）。

从曾俊华披露的情况来看，今年前九月，楼价便累计上升了15%，可见香港市场的刚性需求强劲。尽管香港的豪宅价格已经超越了1997年高峰期约 10%，但一般住宅市场价格与1997年仍有近12%的距离，这还只是从价格考虑，如果再考虑到1997年时仅按揭利率就高达8%~10%，目前的银行利率还不到2%，以及美国为刺激经济每月近千亿美元的印钞量，笔者真为香港可能出现的房地产泡沫感到担心。

当然，香港特区政府的措施在未来一段时间内肯定会产生一定的震慑效果，至少交投会大量萎缩，对于一些实力不足的炒家，可能会先抛货离场，但那些资金雄厚、存盘较多的炒家，影响实在有限。事实上，如果联系汇率制不改，无法在短期内增加住宅供应，未来准备做业主的炒家可能还会重演1997年的房地产危机。

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外滙炒房英雄已死

1 : GS(14)@2012-11-20 00:56:38

幾好睇篇野
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121119/18071963
位處中環機利文街一隅的源興燒臘茶餐廳乃五十年代老字號，曾是銀行外滙夜枱交易員的通宵食堂。源興外貌與普通茶餐廳無異，卻見證着本港外滙市場的變遷。這日，兩位「炒房」出身的主管級賓架──恒生銀行（011）執行董事馮孝忠，及星展銀行（香港）財資市場部高級副總裁兼大中華區投資顧問主管王良享，相約在以前經常駐足的源興聚舊。
他們說昔日市場資訊不及現在流通，源興吃一頓消夜，席間交換人脈訊息或耳語金融界種種傳聞，「睇」錯盤遇交易損手時，與同儕「呻兩句」平衡身心，贏了錢又可興奮「攞個彩」……人去人來，共同締造了外滙市場黃金歲月；直至電子化交易年代普及，坐盤及客盤萎縮，傳統外滙業才步向夕陽。
對着面前一碟源興例牌燒鵝、一小碟燒腩仔及肥叉撈丁，馮孝忠及王良享齊齊緬懷昔日的吉光片語及風雲人物，本地第一代財資巨擘如梁錦松、黃逸思（花旗前高層）、黃鋼城（退休前為星展集團副主席）等威水史，兩人越說越稀虛。
深夜茶記內六成為行家
馮孝忠謂：「八、九十年代係本地外滙市場嘅巔峯時期，估計呢度通宵市，譬如凌晨四、五點鐘計，六至七成食客都可能係銀行嘅外滙夜枱從業員……」惜時移勢易，「今日已經冇咗齋炒外滙，可以上到位做大老闆嘅日子」。
說到底，王良享認為，癥結是很多同業已不再維持本港夜市交易，區域分工下，集中在新加坡操盤，或直接在倫敦、紐約對盤，「交易量減少，唔需要support夜枱交易，競爭大，唔似十幾年前咁風光……」
電子化交易冒起，亦消弭了人與人之間的網絡，王良享說，「無咗人嘅溝通」，以往投資產品有限，金股滙稱霸，「口口價都要實」，現在財資業務多元化及程式化，利率債券衍生工具交易，「唔使分分秒秒望住個價」。歐元一體化開始，G7貨幣瘦身為G3品種，亦是外滙市場由盛轉衰的分水嶺。
馮孝忠同意，市場模式改變生態亦變，「以前交易講心水講觸角，講到心水梗係要有個地盤吹水」。現在一切皆屬數學計算，轉速高但無驚喜，正因以前資訊不夠流通，英雄造時勢，成就了幾許市場傳奇，「譬如聽到花旗做咗個大盤，交易員會交頭接耳，爭相探聽，揣摩背後有乜動作。」
新一代番書仔只蒲老蘭

已晉身主管的王良享，毋須再當夜更，但偶爾代同事值班，或工作至夜深，仍會在源興「叫外賣」。他指新一代交易員很多是「番書仔」，或只懂外語的「海歸派」，彼此飲食文化不同，午餐「啃」份三文治裹腹，收工「蒲」蘇豪區蘭桂坊，又怎會在地道的「老餅」茶餐廳「打躉收料」？
隨着時代轉變，兩人皆感嘆外滙市場已「冇咗英雄」，「靈魂人物不再」，但基於商業客盤及對冲需要，他們相信，傳統滙市不會消失，仍會維持，但已是美人遲暮，英雄氣短。

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2 : GS(14)@2012-11-20 00:57:05

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121119/18071964


【通宵交易】
昔日銀行「炒房」以傳統外滙交易業務為核心，不像現時有利率工具及衍生交易平分春色。市場人士指出，外滙業全盛時期，客盤及外滙孖展量多而頻繁，銀行自身坐盤亦活躍，故滙商需要追蹤滙市秒秒變化，直至紐約市收市後（本港約4時），一天的工作才算完成。
所謂銀行外滙夜枱交易，是指通宵市，因不同時區關係，本港交易員在亞洲市收市後，繼續在倫敦及紐約等外圍市參與買賣。
夜市交易轉星倫處理

夜枱交易隊伍，一般規模約三、四人，普遍分兩隊值班，較多人的一班，從晚上六、七時起「踩」至翌日清晨三、四點，收工後到源興夜宵，裹腹兼「吹水」。另一班多數只預留一人，晚上11時至翌日六、七時，下班後由負責亞洲早市的同事接力，中間饑腸碌碌時，便叫送外賣「填肚」或輪流外出，中場小休。
不過，隨着市場變化及銀行區域化分工，踏入21世紀，銀行已陸續結束或刪減本港外滙夜枱，有夜市交易需要時，可能集中新加坡處理，或客戶直接「call去」倫敦、紐約部門進行對盤。

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3 : GS(14)@2012-11-20 00:57:32

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121119/18071966


【搵食秘訣】
賓架通宵食堂源興燒臘茶餐廳，最受外滙夜枱交易員喜愛的餐單，馮孝忠及王良享皆首推「丁麪（出前一丁）加碟例牌燒鵝」，亦有散叫炒粉麪，總之，吃消夜秘訣是不能太慢耗時太久，馮孝忠指食粥太燙口，「夜麻麻有排食」，首選丁麪配燒臘，「方便快趣又飽肚」，吃完可盡速回家倒頭大睡。
燒臘是源興的賣點，除燒鵝叉燒外，細細件皮脆肉香的燒腩仔，亦十分有名。門口擺放的玻璃櫃，放置份量十足大大個菠蘿包，新鮮出爐的蛋撻，以及店內供應的佐酒小炒王，均是食家如蔡瀾，時裝界達人鄧達智等心水推介。
由早餐午飯，下午茶晚餐至宵夜，源興全日不停站廿四小時營業，一周七日無休，茶餐廳的餐牌，惟恐年輕食客「唔識貨」，寫明該店是五十年代已開業的老字號；外賣餐單更壯觀，多達百多樣食物選項，亦有非繁忙時段的「抵食餐」供應，毗鄰相連的源興茶餐廳，也有外賣王美譽。
源興由家族式經營

源興門口，貼上一些重點推介的食品或套餐卡通插畫，據聞是老闆小女兒作品，令小店洋溢着家庭式經營的溫情。
記者相約兩位炒房專家在源興訪問當天，甫進茶餐廳，即碰上一間大行主管，趁午餐時段前人流未至，與同業在店內小歇，飲杯咖啡「吹吓水」。上一輩財資賓架愛在源興「打躉收風」，確實不假。

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荷蘭買房零首付 政府政策令炒房者難生存

1 : GS(14)@2012-12-17 23:32:57

http://finance.sina.com.cn/world/ozjj/20121211/164513968323.shtml
　　根據2009年荷蘭統計局數據，該國1650萬人口中，有50%擁有住房，39%居住在公共廉租房。如此可觀的房屋私有比例，無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。這要歸功於荷蘭政府幾十年來一直鼓勵中高收入家庭買房、幫助低收入家庭租房。政府政策導向讓炒房行為高風險、低回報，在荷蘭「天下寒士俱歡顏」也就不難理解了。
在荷兰1650万人口中，有50%拥有住房，房屋私有比例无论是在欧盟还是在世界范围内都名列前茅。(图片来源：路透社)　　在荷蘭1650萬人口中，有50%擁有住房，房屋私有比例無論是在歐盟還是在世界範圍內都名列前茅。(圖片來源：路透社)
　　房奴形成記
　　荷蘭人口淨增幅一直保持在較高水平，該國房地產需求旺盛，雖然今年已是經濟危機的第五年，但荷蘭人買房依舊是零首付。信用記錄良好的人還可以從銀行獲得額外貸款來支付房屋交易稅費乃至裝修款。即使是沒有長期身份的外國人，只要在荷蘭生活了一段時間並擁有穩定收入，購房時就有可能零首付或者只支付10%左右的首付款。
　　稅收方面，荷蘭鼓勵貸款買房，住房貸款利息可以享受免徵個人所得稅的優惠。也就是說從銀行貸的錢越多，個人所得稅免稅數額就越高。眾多住房貸款組合中負擔最小的允許只付利息不付本金。同住房貸款配套的人壽保險，專門針對因發生意外而導致長期無法工作或家庭永久失去經濟來源的購房人，購房人能夠一次性獲得一筆補償專門用於償還住房貸款，降低變故對生活的影響。
　　這些政策在相當程度上減少了人們買房的顧慮，購房人享受免稅後買房實際經濟壓力甚至比租房還小。於是很多年輕人一旦獲得長期工作合同，就會買個小公寓先住幾年。
　　多方因素的推動推高了荷蘭房價。從1995年到2000年，該國平均房價增長了89%，而2000年到2008年房價又額外上漲了48.8%，14年累計增幅181.2%，僅次於同期上漲了193.5%的英國。雖然因為經濟危機，目前荷蘭的房價比2008年均價下降了9.4%，但相比歐洲其他國家，荷蘭的有產階級多數還是獲益於政府推行的居者有其屋政策。
　　租房也光榮
　　歐洲很多國家都有公共廉租房制度，其中丹麥、奧地利、瑞典、英國和捷克等國以20%的比例排在前列。與它們相比，荷蘭公共廉租房的比例足足領先了幾乎一倍。荷蘭絕大部分廉租房都屬於公共房屋公司名下，同個人房產一樣設施齊備，並有專人定期維護。只要家庭年收入低於一定數額就會有資格登記申請。房租高低雖然取決於地段和居住面積，但至少低於市場價格的三分之一以上，而且還沒有居住年數上限，只要收入不超標便可以永久居住。
　　在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，政府強制要求房地產開發商在開發項目時必須包含一定比例的公共廉租房，這已經成為房產商獲得開發權的前提條件，這讓低收入者也可以在大城市居住。
　　為了實現更大程度的公平，申請公共廉租房還設置了一些優先照顧條件，如身體原因、社會原因(面臨流落街頭的危險或現有居住條件嚴重阻礙申請人正常生活)、年齡超過55歲等。即使這樣，還是有數目不少的申請人要等待好幾年才能住上公共廉租房，在這期間，向稅務局申請住房補貼成為了那些被迫租賃私人出租房的低收入人群降低住房開支的好方法。如果公共廉租房獲得批准出售，現有租戶還能享受優先購買權，購買價格是市場價格的七五折到九折。
　　炒房難生存
　　按說荷蘭房價漲幅如此可觀，經濟又與國際聯繫緊密，各路房地產炒家自然不該錯過這個發財的機會。但事實上，荷蘭卻沒有形成類似其他國際大都市的炒房市場，荷蘭政府政策在裡面發揮了巨大的作用。
　　首先無論房產價值高低，購房要繳納荷蘭房產交易稅為6%(2010年為了刺激房產市場、抵消經濟危機的影響，荷蘭政府將其降低為2%)，同時還要負擔約4%的過戶費，而每年通貨膨脹僅在1%到2%左右，單憑通貨膨脹少說也要持有房產3-5年後才能抵消稅費。
　　另外，荷蘭境內所有的出售、出租及新建房屋的信息均通過統一網站來公佈，還需要公開房屋圖片、結構、社區情況和周邊房價等信息，這讓絕大多數買家在上門參觀時都已對房產有了相當程度的瞭解。荷蘭土地局作為房地產登記的官方機構，也向公眾提供付費查詢房屋所有權情況和最近一次售價的服務。這兩點讓寄希望於借信息不對稱發財的炒房客難於操作。
　　荷蘭作為歐洲乃至世界範圍內人口密度較高的國家，雖然公共廉租房租金低廉，但普通住房房租一直不便宜。對普通住房房租市場，政府也有一系列保障房客利益的政策，比如房客對房屋有優先購買權、房東不能以房產已出售為名趕走房客、房租收入和房產出售後增值部分也需要按照投資收益來繳納個人所得稅。另外，如果經過第三方機構評判，房屋租金過高，則房東必須退還房客多收的部分。另一方面，完備的公共廉租房體系也大大減少了市場對私人出租房的需求。
　　對炒房客來說，市場很難提供贏利所需的規模效應。如果再算上碰到無良房客可能遭遇的麻煩，很多人即使有錢也不會選擇炒房這條投資路。
　　本文來自於新浪財經原創專欄集《全球新聞眼》如需轉載請務必標明文章來源和欄目鏈接，歡迎媒體洽談落地合作。意見建議請@全球新聞眼2012 (微博)

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星展炒房一哥　嘆坐盤成本增

1 : GS(14)@2014-09-22 22:23:13

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140922/18874227

                                【訪問】
由「炒房」晉升至「老闆級」的財資高手，隨着市場環球化發展，加上金融風暴後自營坐盤（proprietary trading）監管成本極重，昔日「考眼光睇啱市」的坐盤莊家買少見少，本地財資市場型態近年呈「交易員少、銷售員多」趨勢。逾25年財資業務經驗、長駐獅城憑炒技出色獲升至星展集團執行委員會成員──星展財資及市場部總監伍維洪認為，與十年前相比，今日坐盤交易資本成本越來越重，收益貢獻佔比已縮細。
記者：劉美儀

                伍維洪相信，交易收益帶動市場流通性，若不能維持一個良好運作的交易收益平台，銀行亦難以做好做大「零風險」的代客銷售業務，「（交易收益）其實係幫到整體業務發展」，所以是市場重要一環。正因為近年莊家數量減退，交易規模降低，無人護盤或有人坐盤但「（實力）坐唔穩」，才導致現時市場波幅動輒放大加劇。

              

財資收益未必屬投機

                  如人幣二手債市欠深度，發行期頂盡5年，但市場上很多大型退休基金對極長年期人債需求龐大，「要有市場莊家」撮合才能配對發行人與投資者之間，貨幣或年期掉期安排。
「除非亞洲市場大到好似美國咁流通」，債券期貨及利率工具有相若深度，「否則任何時候（區內）都有對沖風險存在」，引發交易需求。
現代財資業務的交易收益，定義不一定全等同投機炒賣，或昔日主動開盤對賭，他說交易來源可以是順應客盤業務鏈引伸的對沖風險需要，或運用行方資產負債表的過剩頭寸，藉利率曲線走勢進行風險操盤（gaping）。另外銀行因為包銷了部份客戶業務，市場深度不足卻難覓對手平倉，「冇辦法要坐（盤）住先」才形成；像現時人幣利率掉期，根本無法覆蓋所有期限完全對沖，「銀行點都要承擔一些操盤風險」。
憑炒技出色升至老闆級賓架，本地第一代炒房鼻祖，當數花旗前香港區行長兼前財爺梁錦松、已退休的花旗集團前執行委員會成員兼執行副總裁黃逸思、伍維洪「伯樂」──星展集團前副主席黃鋼城等輩。但如今交易高手已絕無僅有，伍維洪算是市場中少數，2009年晉身星展集團執行委員會成員，是現時9名成員中，唯一土生土長再入坡籍的港人。

料美國難提早加息

                                    星展財資及市場部收益分佈，目前客戶銷售與交易收益佔比，從十年前約七三之比，已調整至今各佔五成，自營坐盤則僅佔交易收益中約5至10%。他表示，五五比例對星展是最優化模式，期望未來能在利率及衍生工具交易、有抵押回購市場上，扮演更活躍角色。
交易員出身「賓架」的另一特色，是從不吝嗇分享市場觸覺及眼光。訪問當天適逢聯儲局會議前夕，市場聚焦會後聲明，會否剔除「一段頗長時間」內維持超低利率措辭。
結果雖尚待揭盅，但伍維洪已斷言，儲局主席耶倫「鴿派基因」突變機會微，故10年期美債長息，料介乎2.7至2.75厘，預期美國明年第3季才會加息。他指美國實質數據不能說差，「亦唔覺得好正」，未必支持提早加息，市場經常浮現提早加息憂慮，可能與投資者「揸錯長短倉」要轉身有關，交易員睇錯市後急速斬倉，亦令長息頻繁竄動。

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2 : GS(14)@2014-09-22 22:23:28

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140922/18874230


【人物介紹】
雖長駐獅城多年，但本地財資同輩，一提起星展財資及市場部總監伍維洪（Andrew），總會自動冠上「十二少」稱號。近年常在本港財資市場高峯年會亮相的Andrew，到底美譽何來？炒技了得？還是時尚打扮，看上去一年後生過一年?
52歲坐鎮星洲的集團炒房一哥Andrew笑說，「市場個個都鍾意加個『少』嘅稱呼㗎啦，陳少平（中銀香港總經理兼投資主管）都叫平少」。自己天生瘦削亦是望上去「襟老」原因，「馮孝忠（恒生銀行執行董事）都好瘦好年輕。」
離開銀行界的同儕，更是個個越活越年輕，「Amy Yip（星展香港前一姐葉約德）、張宗永（星展銀行前董事總經理兼環球市場部大中華區主管），個個都後生咗，Frank Wong（已退休星展集團副主席黃鋼城）都精神咗」。
喜以窄身呔配小領恤衫緊身西裝的十二少，打扮時尚，確實具備「少」的元素，是否行家覺得你風流倜儻冠以美譽？他大笑：「希望係卦!」笑聲之外，他坦言「望上去好似好cool」，其實生性幾緊張，「壓力大到周時瞓唔着」。
星展近年仍保持穩健增長，「反地心吸力」運行，他說作為主管「點會唔更加stressful」。唯有平日多做運動舒緩身心，「打golf、tennis，做gym」，飲食均衡，幫助減壓。
收起法拉利　揸法國威龍

揸住其心愛法拉利兜一轉風是否亦屬減壓秘方？他笑着回應，經常與同事分享，現時市場風雲變幻，「唔好放咁多喺奢侈品到，做人要低調啲」，所以他的法拉利已放入車房，「大部份揸法國威龍汽車」。不諱言對時尚配搭甚具興趣的伍維洪，港大念書期間，原來曾做過港台兒童節目及亞視體育記者，有出鏡經驗，畢業後首份工作任職廣告公司。
退休後，他的夢想竟然是「做時裝雜誌代言人」，或學效舊老闆張宗永，加入財演評論行列，或棄「鑊鏟」揸筆投稿。

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財經八一八: 培力設「炒房」控成本

1 : GS(14)@2015-10-04 03:19:15

https://hk.finance.yahoo.com/new ... C%AC-220000779.html

撰文：戴道鍾

美術：Ricky

中國人的賭性一向強，甚麼都可以炒一番，大約三、四年前就曾經炒賣田七等中藥材，更逼使中成藥商培力控股（01498）成立了一個類似中藥「炒房」的辦事處。老戴早前與培力創辦人兼主席陳宇齡見過面，聽他說到幾年前內地曾經有幾位大商家囤積田七，更買入部分田七園再燒毀，以斬斷未來幾年的供應，結果令田七價格暴漲以十倍計。

老戴翻查資料，原來二○一○年時香港的田七價格就曾經暴漲，由每斤二百元急升至八百元，之後再回落至四、五百元，相信陳主席所講就是當年境況。由於田七不單是重要藥材，更是不少藥方的主要藥引，以致當年培力也被逼買貴貨，且因價格所限，不能把所有上漲成本轉嫁消費者，令公司重傷。

他解釋說，聞說該幾名大戶囤積田七後，全部存放貨倉，但倉內管理不善，以致不少田七質量低劣，只是他們實在是必須品，所以要高價買劣貨。據他聽聞，這幾名大戶炒賣田七獲利數十億元，之後政府部門才介入調查，更有說罰款了事，並從此立例限制類似產品的炒賣活動。

自此以後，培力就於深圳成立了一個辦事處，專門留意藥材價格，一見任何風吹草動，有某種藥材有漲價趨勢，即大手掃入最少半年存貨，以減低風險。另外，原來陳主席私人也在貴州買田種殖藥材，以備不時之需。他又透露，原來行內不少中成藥商都有自家農田種藥，因各有所需，且中藥種類繁多，所以即使競爭對手，也不時會互相購買對方中藥材。

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炒房吸資 減走資壓力

1 : GS(14)@2016-03-04 23:27:59

【明報專訊】人行行長周小川似有點石成金之術，去年A股3000點水位時，他說資金進入股市也是支持實體經濟，3個月後，股市狂牛至高位5166點。不過，股市隨後迅速爆破，元氣大傷，至今難以恢復。上周五周小川說銀行可以多做按揭，因為按國際標準來看，中國按揭貸款佔總貸款的比重太低。言猶在耳，樓市便已瘋狂高燒，深圳樓價上月按年?C五成，上海千萬級別的豪宅一日售罊，市民買不到樓的焦慮和恐慌「刷爆」微信朋友圈。



從樓市去看一個更大的畫面，會發現中國面臨的另一個問題是人民幣穩定，以及與之相關的資本外流。一方面，空前嚴峻的資本管制企圖將資金鎖死在內地；另一方面，樓市的高漲，提供了資金的出路，資本外逃似乎可以放慢腳步。監管層進退維艱：捧起樓市，去年股災的警號言猶在耳；扼制樓市，內地經濟的最後一絲生機也被湮沒，資金勢必用各種手段逃離，外匯儲備節節敗退之下，人民幣也可能失守。

一線城市政府受惠樓價上漲

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，政府當然會出手，但出手做什麼卻未必如此重要。雖然非限購城市的首付比例已經下調至兩成，但中國樓市平均的按揭比重僅為50%，銀行出於風險控制需要，不會給出兩成的首付；雖然最優惠首付利率是基本利率七折，但罕有買房者享受此種利率。他認為，在市場的瘋狂之下，政府收緊樓市未必能見效。樓價爆升更為一線城市政府樂見，地價收入及交易稅款猛漲，他們是最大的受益者，難以有動力壓制樓價。

全國政協委員、國務院發展研究中心原副主任劉世錦則說，一線城市樓價飛漲其中固然有資源優勢和人口流動的客觀原因，但另一個值得擔憂的是貨幣因素。他表示，人行連續實行貨幣寬鬆政策，新增的貨幣可能就是流入了一線城市，引起房價瘋狂。

政協劉世錦：樓價飛升因貨幣寬鬆

劉續稱，雖然內地樓市目前去庫存壓力較大，但始終構成房地產投資的比例中70％是城鎮居民，每年有高達1200萬至1300萬人口的買樓需求，市場仍有相當大的增長動力。他稱，房地產投資去年下半年的確是按年呈負增長，但預計今年下半年或明年上半年將由負轉正，此指標可視為中國經濟見底。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160304/news/ea_eaa3.htm

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內地場外配資復活 零首期炒房 貸款打包成理財產品 風險四圍擴散

1 : GS(14)@2016-03-04 23:28:00

【明報專訊】去年讓內地股市瘋狂?C升的場外配資，如今在樓市「借屍還魂」。有投資內地地產的基金表示，在內地一線城市，普通市民已很難上車，樓市「高燒不退」實為炒房兵團作祟。新華社周三發文批評P2P、眾籌等方式推高樓市槓桿。場外配資平台左手貸出款項，助炒家「零首期」(內地稱「零首付」)炒樓；右手則將債務包裝為理財產品銷售，將樓市風險轉移至大眾。本報了解到，搜房近日已因炒風過盛收緊旗下「首付貸」。



明報記者 顧冷冰、鄭智文、武君

本報翻查內地各主要「首付貸」平台操作情況，無論是搜狐旗下的搜易貸，搜房網旗下的房天下，京東金融，甚至是最近由於違規操作被調查的鏈家理財，各平台都以「低息、特快審核(1至3天)、毋須抵押」作招徠，最大的賣點則是「一成首期」甚至「零首期」便可買樓。

最多借一半樓價 年息24厘

2月2日，內地非限購城市首付比例可由25%向下浮動至20%，只要向配資機構借貸樓價兩成，便可輕鬆實現無本金炒樓。內地一線城市雖然首付比例仍是三成，但本報了解到，房天下向二手房買家提供最多五成「首付貸」，樓市?C升之下，照樣「無本生利」。

個別平台開始收緊「首付貸」

各平台均實行「左手借右手還」的策略，將「首付貸」債務包裝為理財產品銷售。以搜房房天下為例，貸款被包裝成平台主打的高收益投資項目「天下金」。100元(人民幣·下同)起投，年回報率約8%，每筆總投資金額在50萬元左右，投資期限多數在一至三個月。項目詳情則是「借款人籌集資金用於支付購房首付款產生的貸款，經核實，真實有效」。

本報記者昨致電各配資平台，發現實際利率遠高於網上宣傳利率，且最近樓市狂牛乍現，個別平台已開始收緊借貸。搜房的房天下客服人員表示，新房「首付貸」已經被暫停，何時重啟不得而知。二手樓首付貸可以申請免抵押貸款，但貸款時限由上個月的一年縮短至目前的半年。貸款上限依然高達樓價的五成，利率每月2厘，年利率高達24厘。其他融資平台多籠統回覆，具體貸款利率、上限都要由具體審核決定。

降首期標準 償還風險難料

有內地地產基金在《金融時報》撰文表示，很多豪宅購房者並非高淨值人群，而是炒房者，「2100萬元的房源，200萬元資金即可入場」。另有不具名美資投行分析師表示，「首付貸」降低了首期標準，失去對借款人的風險辨識能力；將貸款打包再出售，則進一步擴散了風險，一旦樓價下行，買家違約，可引發連串劇烈反應。他認為，配資平台收緊貸款期限，可能是為了避過提前到來的樓價下跌。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示，「首付貸」平台暫停一手樓業務，可能是由於部分銀行不願與涉足「首付貸」的開發商合作。他相信監管機構或將出手管制，不過未必有用。一方面市場的力量強大，另一方面一線城市政府從房價暴漲中受益。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160304/news/ea_eaa1.htm

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富豪「炒房」投資角色重要

1 : GS(14)@2016-05-08 01:19:45

【明報專訊】不少本地傳統富豪都擁有自己的「私人炒房」，而且往往不止一間，以鄭家純家族為例，除今次的周大福珠寶外，鼎珮證券(VMS)亦被廣泛視為鄭氏家族的「御用炒房」，而這兩間證券行更在2011年鄭氏家族收購佐丹奴(0709)，均扮演重要角色。



周大福及新世界(0017)王國在「彤叔」鄭裕彤領軍年代，已沾手大量零售業生意，他更在2011年透過在市場密吸，秘密收購當時並無單一大股東的佐丹奴，據悉當時的手法便是透過鼎珮證券先行掃貨，再分批轉倉至周大福珠寶手上，利用兩間「私人炒房」大量收貨，而收購行動直至後期才正式曝光。

事實上，彤叔多年來一直熱中炒股，除以上兩間御用券商外，過去還曾持有大福證券(0665，已易名海通國際)，惟其後已賣殼予海通證券。

除了鄭氏家族外，另一廣為投資市場談論的本地富豪「炒房」，當屬九倉(0004)大股東吳光正的哥連頓證券，雖然哥連頓早在吳光正岳父、包玉剛主政的年代已是家族專用的證券行，惟一直罕有被談及，直至2012年獨立股評人David Webb「踢爆」才正式曝光，不過未知是否因為已被曝光，哥連頓持倉的多售地產股及內房股其後接連被轉倉，目前主要持倉只餘下九倉、會德豐等少數股份。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160507/news/ec_eca2.htm

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內地炒房遭棒喝

1 : GS(14)@2016-12-25 11:01:19

【明報專訊】繼國慶日前後多個城市出台房地產調控政策後，亢奮的內地房地產市場再遭棒喝。「房子是用來住的、不是用來炒的」，中央經濟工作會議對外公開的文件稱，嚴格限制信貸流向投資投機購房。

內地房地產市場，正呈現「水火兩重天」：一線城市的房子被炒的火熱；三四線城市卻無法化解庫存。似乎難以用同一劑藥解決兩個截然不同的難題。在全國，財政、貨幣、產業政策無論擴張還是收縮，都會造成傷害。

樓市兩極化 無法一劑藥解決

甚至無所作為的中性政策也難以解決，甚至令情况更糟糕：一線城市的房地產泡沫會繼續膨脹，三四線城市的房地產瀕臨破產。

這種「兩難」窘境，在泡沫集聚的大城市內部同樣上演。為明年內地經濟調控確定基調的中央經濟工作會議召開之後，內地大多數學者、百姓甚至房地產商判斷，房價這匹脫韁之馬2017年將被控制，但仍有人站出來說，抑制炒房不符合經濟規律，違背市場經濟的基本精神。他們的理由是，所有的炒作都是基於實在的需求，沒有虛無縹緲的炒作。決定房價上漲的是供求關係。炒房者盤活了房地產行業，幫助增加供給，其實有利於降低房價。

槓桿式炒房 增整體社會風險

這些理由，看似符合經濟學邏輯。但前提是市場波動的風險完全由炒房者自身承擔。即賺了錢，炒房者自然發財；賠了錢，炒房者跳樓也不用他人理會，至少不用社會為之埋單。但事實確非如此。炒房者的資金並非由其自身解決，而是大量借入銀行信貸資金，甚至使用了轉按揭、眾籌等所謂「加槓桿」手段，也就是絕大多數炒房資金來自社會。炒房的風險，自然就由社會而非炒房者自己承擔。

迄今，與發達經濟體相比，內地居民負債率並不高。據中國社科院測算，截至2015年底約為40%。但它掩蓋了一個容易被忽略的事實，內地近14億的人口基數中，大多數人尤其是農村人口仍然過着量入為出的日子，也就是說居民負債集中少數人身上。11月份，內地增加人民幣貸款7946億元，其中6796億元流向住戶部門，仍以中長期貸款（房地產信貸）居多、達到5692億元。

房產稅 可有效打擊炒房

信貸資金流向少數人，風險徒增。而且這些信貸資金，大多數來自國有銀行。根據所有制理論，北京、上海、深圳炒房者使用的是包括雲南、新疆、甘肅等地百姓共有的國有商業銀行資金。賺了錢，收益歸炒房者；賠了錢，風險由全民共擔。如此，是否符合市場經濟的基本精神？

不斷積聚的房地產泡沫面前，只要真能限制住信貸資金流向投資投機購房，降低炒房者槓桿率，炒房者就無所作為。

除了貨幣政策，中央手中還有其他牌可以打擊炒房。一旦開徵房地產稅，在全國尤其是同一城市擁有多套房產的炒房者將面臨滅頂之災。

[馮其十 神州新形勢]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2705&issue=20161225

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